5.1 rvs 1e herziening 2026 grondexploitaties presentatie
Tekst van het document
Grondexploitaties bij de gemeente Vlissingen 1e herziening 2026 Commissievergadering 25 juni 2026
Inhoud • Grondexploitaties • Algemeen • Gemeente Vlissingen • 1e herziening 2026 • Resultaten 2025 en voortgang 2026 • Totalen
Grondexploitaties algemeen (1) Maatschappelijke doelen
Ruimtelijke doelstellingen
Grondbeleid
Faciliterend (passief)
Actief
(Faciliteren van initiatieven van derden)
(Actief uitvoeren van eigen plannen en projecten)
Grondexploitaties algemeen (2) Actief grondbeleid: via eigen plannen actief sturen op realisatie doelstellingen. • Risico’s • Gemeente als ondernemer • Verwerven van grond • Bouw- en woonrijp maken • Verkoop van grond • Langdurig (looptijd meestal langer dan programmabegroting)
• Grondbedrijf (reserve grondbedrijf) • Vanwege risico’s en looptijd scheiding in algemene begroting en grondexploitaties.
Grondexploitaties algemeen (3) Grondexploitatie: • Balans van kosten en opbrengsten, uitgezet in looptijd in jaren • De invloed van ‘tijd’ door verrekening van rente en indexering. • Belangrijkste kosten: • Verwerving • Bouwrijp maken • Woonrijp maken • Plankosten (uren, onderzoeken enz.) • Rente • Belangrijkste inkomsten: • Verkoop bouwkavels
Grondexploitaties Vlissingen (1) • 2x per jaar herziening grondexploitaties • Winstneming bij plannen met een voordelig eindresultaat • Verliesvoorziening bij plannen met een nadelig eindresultaat
• Artikel 12: • Geen reserve grondbedrijf • Scenario midden en laag -> voorziening en risicoreservering
Projectnaam Projectnummer Projectomschrijving Printdatum
Claverveld 1011 Claverveld, eerste fase 16-6-2026
Jaarschijven Kasstroom grondexploitatie Kosten
Totaal
Nog te realiseren
Boekwaarde
1-1-2021
1-1-2022
1-1-2023
1-1-2024
1-1-2025
1-1-2026
Verwerving
€ 4.343.164
€0
€ 4.343.164
€0
€0
€0
€0
€0
€0
Sloopkosten
€ 27.122
€ 9.537
€ 17.586
€ 9.537
€0
€0
€0
€0
€0
Onderzoek en milieu
€ 280.230
€ 30.000
€ 250.230
€ 15.000
€ 15.000
€0
€0
€0
€0
Saneringskosten
€ 26.888
€ 26.888
€0
€ 26.888
€0
€0
€0
€0
€0
Bouwrijpmaken
€ 2.347.977
€ 437.019
€ 1.910.957
€ 417.445
€ 9.895
€0
€0
€0
€ 9.680
Woonrijpmaken
€ 2.260.413
€ 2.010.194
€ 250.219
€ 988.341
€ 31.198
€ 28.697
€ 958.521
€ 3.308
€ 129
€ 348.995
€ 297.193
€ 51.802
€ 231.234
€0
€0
€ 65.958
€0
€0
€0
€0
€0
€0
€0
€0
€0
€0
€0
Plankosten
€ 744.143
€ 161.630
€ 582.513
€ 81.116
€ 20.000
€ 20.000
€ 15.000
€ 15.000
€ 10.514
Civieltechnische voorbereiding en toezicht
€ 808.262
€ 259.481
€ 548.780
€ 109.693
€ 51.459
€ 65.000
€ 15.000
€ 10.000
€ 8.329
€0
€0
€0
€0
€0
€0
€0
€0
€0
€ 630.445
€ 531.779
€ 98.666
€ 41.971
€ 153.258
€ 28.191
€ 122.000
€ 2.000
€ 184.359
Civiele constructies Tijdelijk beheer
Planschade Overige kosten Tussentijdse winstneming Rente boekwaarde Totale Kosten Opbrengsten Woningbouw
€ 382.000
€0
€ 382.000
€0
€0
€0
€0
€0
€0
€ 3.344.776
€0
€ 3.344.776
€0
€0
€0
€0
€0
€0
€ 15.544.413
€ 3.763.720
€ 11.780.693
€ 1.921.224
€ 280.810
€ 141.888
€ 1.176.479
€ 30.308
€ 213.011
Totaal
Nog te realiseren
Boekwaarde
1-1-2021
1-1-2022
1-1-2023
1-1-2024
1-1-2025
1-1-2026
€ 17.386.641
€ 9.570.092
€ 7.816.549
€ 3.652.786
€ 3.807.878
€ 1.790.522
€ 318.905
€0
€0
Kantoren
€0
€0
€0
€0
€0
€0
€0
€0
€0
Bedrijven
€0
€0
€0
€0
€0
€0
€0
€0
€0
Winkels
€0
€0
€0
€0
€0
€0
€0
€0
€0
Commercieel
€0
€0
€0
€0
€0
€0
€0
€0
€0
Niet-commercieel
€0
€0
€0
€0
€0
€0
€0
€0
€0
Overig
€0
€0
€0
€0
€0
€0
€0
€0
€0
Subsidies
€ 578.062
€ 532.270
€ 45.793
€ 100.379
€ 331.997
€ 99.894
€0
€0
€0
Overige bijdragen
€ 218.609
€ 126.093
€ 92.516
€0
€ 126.093
€0
€0
€0
€0
€ 18.183.313
€ 10.228.455
€ 7.954.858
€ 3.753.165
€ 4.265.969
€ 1.890.416
€ 318.905
€0
€0
Totale Opbrengsten Inflatiecorrectie en bepaling van kasstroom
Totaal
Nog te realiseren
Boekwaarde
Stand per 1-1-
1-1-2021
1-1-2022
-€ 3.825.835
-€ 2.084.195
1-1-2023
1-1-2024
1-1-2025
1-1-2026
€ 1.897.148
€ 3.721.386
€ 2.875.621
€ 2.901.843
Kosten
-€ 15.544.413
-€ 3.763.720
-€ 11.780.693
-€ 1.921.224
-€ 280.810
-€ 141.888
-€ 1.176.479
-€ 30.308
-€ 213.011
Opbrengsten
€ 18.183.313
€ 10.228.455
€ 7.954.858
€ 3.753.165
€ 4.265.969
€ 1.890.416
€ 318.905
€0
€0
Kostenstijging
-€ 125.928
-€ 125.928
-€ 14.356
-€ 7.048
-€ 6.470
-€ 75.173
-€ 2.420
-€ 20.460
Opbrengstenstijging
€ 115.526
€ 115.526
€ 9.371
€ 48.042
€ 45.186
€ 12.926
€0
€0
Rente over negatieve kasstroom
-€ 130.126
-€ 130.126
-€ 85.316
-€ 44.810
€0
€0
€0
€0
Rente over positieve kasstroom
€ 245.448
€ 245.448
€0
€0
€ 36.994
€ 74.056
€ 58.950
€ 75.448
-€ 2.084.195
€ 1.897.148
€ 3.721.386
€ 2.875.621
€ 2.901.843
€ 2.743.819
31-12-2021
31-12-2022
31-12-2023
31-12-2024
31-12-2025
31-12-2026
Stand per 31-12-
€ 2.743.819
-€ 3.825.835
Saldo op Netto Contante Waarde
€ 2.436.433
1-1-2021
2.436.433
-
Saldo op Eindwaarde
€ 2.743.819
31-12-2026
2.743.819
-
Saldo op Nominale Waarde
€ 2.638.900
Grondexploitaties Vlissingen (3) Scenario’s ‘midden’ en ‘laag’ Grondexploitaties zijn in 2 scenario’s doorgerekend Scenario ‘midden’ (realistisch scenario): • Plannen o.b.v. visies en andere beleidsuitgangspunten zoals woningbouwplanning of bedrijventerreinprogrammering • Kosten o.b.v. huidige prijspeil • Opbrengsten o.b.v. marktconforme grondprijzen • Parameters o.b.v. huidige vooruitzichten Daardoor: gemiddeld risicoprofiel Scenario ‘laag’ (pessimistisch scenario): • Belangrijkste gevolgen risico’s doorgerekend: • Lagere grondprijs • Langere doorlooptijd en/of minder bouwgrond • Hogere kosten • Parameters bijgesteld naar pessimistische verwachting Daardoor: laag risicoprofiel, er zijn minder risico’s die nog overblijven
Grondexploitaties Vlissingen (4)
Scenario’s ‘midden’ en ‘laag’
Eindwaardes Souburg Noord en Claverveld 2020 - 2026 1e herz 2020 2e herz 2020 1e herz 2021 2e herz 2021 1e herz 2022 2e herz 2022 1e herz 2023 2e herz 2023 1e herz 2024 2e herz 2024 1e herz 2025 2e herz 2025 1e herz 2026
3.500.000 2.500.000 1.500.000 500.000 -500.000
Verliesvoorziening Souburg Noord
-1.500.000 -2.500.000 -3.500.000
Risicoreservering Souburg Noord
-4.500.000 -5.500.000 -6.500.000 Souburg Noord scenario midden Souburg Noord scenario laag Claverveld scenario midden Claverveld scenario laag
•
Verliesvoorziening gelijk aan de eindwaarde in scenario midden (als deze nadelig is)
•
Risicoreservering gelijk aan het verschil tussen eindwaarde scenario’s laag en midden, (indien nadelig)
Grondexploitaties Vlissingen (5) Grondexploitaties: • Woningbouw: • Scheldekwartier • Souburg Noord • Claverveld (afgesloten per 31-12-2025) • Bedrijventerreinen: • Kenniswerf fase 1 t/m 5 • Bedrijventerrein Souburg fase 2 • Overige locaties: • Spuikom • Vrijburg-West (afgesloten per 31-12-2025) • Dongestraat • Nog uit te voeren vanuit afgesloten grexen
• Grondexploitaties in oprichting: • Baskensburg West • Stadslandgoed
1e herziening 2026: resultaten 2025 en voortgang
Scheldekwartier Woningbouw Bedrijven Winkels/leisure/overig In oprichting
Scheldekwartier (I) •
Looptijd: t/m 2031
•
Beoogd resultaat:
ca. 1.600 woningen 35.000 m² voorzieningen
•
Verwachte eindwaarde: € - 100,5 miljoen
•
In aanbouw:
Koperslagerij (koop), Singelkwartier (koop)
•
Start bouw 2027:
Nieuwe Post (koop), Touwdraaier (koop + huur), Brugwachter (commercieel)
•
In ontwikkeling:
Scheldebocht (koop), Machinewerf (koop + huur), Kaapstander (koop)
•
Verwerking Woningbouwsubsidie ad. € 1,7 miljoen tbv meer betaalbaar woningbouwprogramma bij 2e herziening 2026
•
Herontwikkeling Machinefabriek: realisatie parkeergarage in laatste fase, ontwikkeling cultureel cluster, sportzaal en evenementenhal op planning, voorbereiden marktgangen overig vastgoed.
Scheldekwartier (II)
ACTUEEL BEELD VOLGT
Souburg Noord • Looptijd: t/m 2028 • Beoogd resultaat: ca. 290 woningen • Verwachte eindwaarde: € - 3,7 miljoen
• Ophoging en voorbelasting fase 3 gerealiseerd • Aanplanten groen gerealiseerd • Aanpassen bestemmingsplan fase 3 gerealiseerd • Najaar 2026 bouwrijp maken en aanleg nuts-voorzieningen
• Voorjaar 2027 start bouw woningen • Winter 2027 / voorjaar 2028 woonrijp maken
1
2
4 3
Claverveld • Looptijd: per 31-12-2025 afgesloten. • Resultaat: 159 woningen, nog 1 woning in aanbouw. • Eindwaarde: € 0,1 miljoen en € 2,2 miljoen aan gerealiseerde winstnemingen. Totale resultaat is € 2,3 miljoen. • Laatste kavel is verkocht, woning is in aanbouw • De resterende werkzaamheden worden uitgevoerd binnen de grondexploitatie ‘Nog uit te voeren vanuit afgesloten grondexploitaties’.
Kenniswerf • Looptijd: fase 1: 2029, fase 2: 2028, fase 3: 2027, fase 4: 2026, fase 5: 2035 • Beoogd resultaat: ca. 11 hectare bouwgrond voor bedrijven, kantoren en woon-werkkavels • Verwachte eindwaarde: € - 19,2 miljoen + € 1,8 miljoen gerealiseerde winstnemingen (in fase 4) • In 2025 is: • Voor 4 kavels de koopovereenkomst gesloten • Voor 2 kavels een bodemsanering gestart • Voor 1 kavel een tenderprocedure gestart • Voor 3 kavels de akte bij de notaris gepasseerd • Verwervingen vastgoed (fase 5) gerealiseerd • Wijziging omgevingsplan voor fase 1 en 5 (campusontwikkeling) > Q1 2027 ter vaststelling
Bedrijventerrein Souburg fase 2 •
Looptijd: t/m 2031
•
Beoogd resultaat: ca. 8 ha (17 bouwkavels) voor bedrijven
•
Verwachte eindwaarde: € 2,1 miljoen.
•
Kavels verkocht en geleverd aan McDonald’s, Groeneweg/Damen en Harthoorn
•
Bedrijfsgebouwen gerealiseerd voor McDonald’s en Groeneweg/Damen
•
Louis Pasteurweg boven fietspad doorgetrokken t.b.v. ontsluiting McDonald’s
•
Realisatie 4 bouwplannen afhankelijk van ontwikkelingen netcongestie. Haalbaarheid energiehub wordt (verder) onderzocht. Wachtlijst voor verkrijgen stroomaansluiting wordt korter
Spuikom • Looptijd t/m 2028 • Beoogd resultaat: 65 woningen (fase 1a) • Verwachte eindwaarde: € -6,1 miljoen
• Grondexploitatie aangepast o.b.v. fase 1a • Baggeren Spuikom uitgevoerd • Planologische procedure loopt, maar is wel vertraagd: • Vastgesteld op 28 mei
• Daardoor uitvoerende werkzaamheden ook vertraagd: • Uitvraag marktpartijen • Bouwrijpmaken • Uitgraven waterpartij en aanleg grote Spuikom • Bestaande parkeerterrein blijft zo lang mogelijk gehandhaafd
Dongestraat
Looptijd: t/m 2028 Beoogd resultaat: 2.300 m2 gezondheidscentrum, 24 woningen Verwachte eindwaarde: € 0,16 miljoen Grondexploitatie en kavelpaspoort vastgesteld in maart 2025 door raad. Tender selectie ontwikkelende partij afgerond in 2025. Overeenkomst realisatie getekend mei 2026. Sloop schoolgebouw en sporthal afgerond. Uitwerken bouwplan en vergunningsprocedure (Q2 2026 – Q2 2027). Beoogde start realisatie Q3-2027.
Overige projecten Vrijburg West: • Locatie voor maatschappelijke doeleinden, sport en bedrijven. • Geen voortgang vanwege onvoldoende prioriteit en interesse.
• Daarom wordt deze grondexploitatie afgesloten, eventuele nieuwe ontwikkelingen zullen aan de raad voorgelegd worden.
Resultaat 1e herziening 2026
Bedragen x 1.000