4.1 Rvs Grondprijzen 2024

Registratiekenmerk: 2364773 / 2372728 Onderwerp: Grondprijzen 2024

De raad besluit: De grondprijzen voor 2024 vast te stellen.

Samenvatting Het college stelt de raad voor om per 1 januari 2024 de grondprijzen als volgt vast te stellen: - Bouwgrond ten behoeve van kavels voor woningbouw: minimaal € 250/m². - Bouwgrond ten behoeve van sociale woningbouw: € 15.000 tot € 25.000/woning. - Bouwgrond voor maatschappelijke doeleinden: € 150/m². - Bedrijfs- en kantoorgronden: minimaal € 85/m². - Bedrijfs- en kantoorgronden in combinatie met wonen: minimaal € 135/m². - Groenstroken: € 95/m2. Alle genoemde prijzen zijn exclusief btw of overdrachtsbelasting. Bij verkoop van gronden met een andere bestemming/gebruik wordt de grondprijs individueel bepaald, bijvoorbeeld op basis van een taxatie of residuele grondwaarde berekening. Inleiding Het gemeentelijk grondbeleid is vastgelegd in de Nota Grondbeleid 2021. Conform deze nota stelt de raad jaarlijks de grondprijzen vast voor bouwgrond ten behoeve van woningbouw, bedrijven, maatschappelijke doeleinden en overige gronden zoals restgroen. Het bestuur van de gemeente Vlissingen geeft hiermee een kader voor onderhandelingen met de afnemers. Conform het raadsbesluit Grondprijzen 2023 wordt, daar waar mogelijk, de grondprijs niet meer in bandbreedtes vastgesteld maar alleen de minimum grondprijs zodat er meer ruimte is om kwalitatieve verschillen per kavel financieel te vertalen. Zodoende wordt de beste prijs betaald per locatie en type ontwikkeling.

De onderverdeling is op basis van de meest gebruikte hoofdgroepen van bestemmingen. Bij verkoop van gronden met een andere bestemming/gebruik wordt de grondprijs individueel bepaald, bijvoorbeeld op basis van een taxatie of residuele grondwaarde berekening. Woningbouw Dit betreft zowel grond ten behoeve van koopwoningen als voor huurwoningen in de vrije sector. Hiervoor geldt een minimale prijs van € 250/m2. Daar waar dit gestapelde woningbouw (appartementen) betreft wordt deze minimale prijs per m2 bruto-vloeroppervlakte (BVO) toegepast. Deze grondprijs is gelijk aan de grondprijs in 2023. Sociale woningbouw Afhankelijk van het woningtype en huurklasse geldt hier een bandbreedte van € 15.000 tot € 25.000 / woning. Dit is gelijk aan de grondprijs in 2023 en conform de afspraken met de woningbouwcorporatie.

Auteur: Bernard van Veelen Telefoonnummer: +31118487317

Registratienummer nota: 2364773 / 2372728

Maatschappelijke doeleinden Binnen deze bestemming vallen locaties met een functie op het gebied van bijvoorbeeld welzijn en zorg, volksgezondheid, cultuur en religie. Voorgesteld wordt om per 2024 een vaste grondprijs te hanteren van € 150/m2. Hiermee wordt transparantie, gelijkwaardigheid en eenduidigheid beoogd bij de verkoop van gronden voor maatschappelijke doeleinden. Deze grondprijs is ongeveer 50% van de gemiddelde grondprijs voor woningbouw. In 2023 was deze grondprijs minimaal € 135/m2. Daar waar meer m² BVO gerealiseerd gaat worden dan het aantal m² grond, wordt deze prijs per m2 bruto-vloeroppervlakte (BVO) toegepast. Bedrijven Dit betreft de grond op de locaties die bestemd zijn voor bedrijven. Op het bedrijventerrein Souburg fase 2 geldt een minimale prijs van € 85/m2. Dit is een verhoging van € 5 ten opzichte van 2023. Dit ontstaat doordat in het verleden in deze grondprijs ook rekening werd gehouden met het bedrijventerrein Poortersweg waar een lagere grondprijs gold. Op deze locatie zijn geen kavels meer te koop. Voor de bedrijfs- en kantoorgronden op de Kenniswerf geldt een minimale prijs van € 95/m². Daar waar meer m² BVO gerealiseerd gaat worden dan het aantal m² grond, wordt deze minimale prijs per m2 bruto-vloeroppervlakte (BVO) toegepast.

Voor de bedrijfs- en kantoorgronden in combinatie met wonen op de Kenniswerf (locatie Kanaalzone) geldt een minimale prijs van € 135/m². De grondprijzen op de Kenniswerf zijn gelijk aan die van 2023. Groenstroken Dit betreft gronden die ingericht zijn als openbaar groen. Deze liggen bij woningen of andere gebouwen en zijn soms lastig door de gemeente te onderhouden. Afhankelijk van de situatie en ligging kan het voor de gemeente interessant zijn deze te verkopen. Voorgesteld wordt om deze grondprijs aan te passen naar een prijs van € 95/m2. Omdat bij een grotere oppervlakte van de te verkopen grond de standaardprijs niet altijd recht doet aan de waarde daarvan, wordt bij een oppervlakte van 100m² of meer de grondprijs op basis van een taxatie bepaald. Het is de vraag of een kavel grond groter dan 100 m2 wel een restgroenstrook is. Hierdoor is de standaardprijs niet per definitie terecht en geeft taxatie een betere waardebepaling. Deze taxatie wordt opgesteld op grond van het toekomstige gebruik en bestemming. In 2023 was deze grondprijs € 70/m2. Nutsbedrijven Tot en met 2023 werd er ook een grondprijs voor de verkoop van grond aan de nutsbedrijven vastgesteld. Voorgesteld om dat niet meer te doen. Indien de nutsbedrijven een voorziening willen aanleggen op grond van de gemeente kan dit geregeld worden met erfpacht en/of een opstalrecht.

Voor het berekenen van een erfpachtcanon kan gebruik gemaakt worden van de grondprijs voor groenstroken. Erfpacht Conform het Grondbeleid 2021 is het mogelijk om grond uit te geven op basis van erfpacht. De betreffende canon wordt in dat geval bepaald aan de hand van de grondprijs, vermenigvuldigd met het vastgestelde rentepercentage en een opslagrente voor administratiekosten. Het vastgestelde rentepercentage is de meerjarige rente zoals opgenomen in de grondexploitaties. Het opslagpercentage bedraagt 1%. Indien de som van deze twee percentages lager is dan 3%, wordt het rentepercentage voor de canonberekening op een minimum van 3% gesteld. Dit minimum is een aanpassing ten opzichte van voorgaande jaren en is toegevoegd omdat de meerjarige rente in de grondexploitaties erg laag is. 3% als minimum is marktconform.

Blad 2 behorend bij 2364773 / 2372728

Wat willen we bereiken? Een helder en werkbaar kader realiseren voor de prijsbepaling bij ontwikkelingen waar de gemeente (bouw)grond wil gaan verkopen. Relatie met uitvoering strategische visie Vlissingen 2040 ‘Blik op de toekomst’ Niet van toepassing Wat gaan we ervoor doen? Voor het bepalen van de verschillende grondprijzen zijn een aantal middelen gebruikt. Vooral de markt bepaalt de prijs: schaarste op de markt, verkochte bouwgrond in bestaande plannen, onderhandelingsresultaten in de afgelopen tijd, verkochte bouwgrond door particulieren of bedrijven. Ook recente taxaties en residuele grondwaarde berekeningen hebben invloed op de voorgestelde grondprijzen. Verder zijn de grondprijzen vergeleken met die van de omliggende gemeenten, de voorgestelde grondprijzen liggen in lijn met vergelijkbare locaties in de omliggende gemeenten. Gezien de ontwikkelingen op de markt wordt bij de grondprijs van woningbouw en bedrijven de grondprijs van 2023 aangehouden. Dit is ook in lijn met de ontwikkelingen en gehanteerde indexering in de grondexploitaties. Wat zijn de kanttekeningen en risico’s? De grondprijzen worden voor een jaar vastgesteld, maar mocht er noodzaak zijn, dan is het altijd mogelijk de grondprijs voor specifieke situaties aan te passen.

Voor de grondexploitaties kan dit bijvoorbeeld door middel van een herziening van de grondexploitaties, voor andere ontwikkelingen op incidentele basis door middel van een raadsbesluit. Belangrijke ontwikkelingen van de afgelopen jaren, zoals de gestegen bouwkosten (loonkosten en materiaalprijzen), ontwikkeling van de energieprijzen en stijging van de kosten voor levensonderhoud, kunnen van invloed zijn op de grondprijzen. Tevens kunnen deze factoren mogelijk effect hebben op de uitgifte van de gronden waarbij particulieren en bedrijven/ontwikkelaars een afweging zullen maken of het nu een goed moment is om bouwactiviteiten te starten. Om de verkoop van woningen en grond voor bedrijven te stimuleren zou de grondprijs verlaagd kunnen worden. De vraag is echter of dit ook daadwerkelijk een positief effect zal hebben? De verkoopbaarheid van een woning is van veel meer factoren afhankelijk, zoals de bijvoorbeeld de kosten voor materiaal en arbeid, maar ook de rentestand van hypotheken en de stikstofproblematiek. Deze andere factoren hebben een grotere invloed dan de grondprijs. Voor de grondexploitaties zou een verlaging van de grondprijs een negatief gevolg hebben: daardoor verslechtert het resultaat van de grondexploitaties en zal de verliesvoorziening van de gemeente verhoogd moeten worden.

Artikel 12 Niet van toepassing Wat mag het kosten? De verkoop van gronden is een belangrijk proces voor de gemeente Vlissingen. De inkomsten uit verkoop binnen exploitatiegebieden komen ten gunste van de grondexploitaties. Inkomsten uit groen- en reststroken komen direct ten gunste van de algemene begroting. De voorgestelde grondprijzen hebben geen gevolgen voor de grondexploitaties. Wat is de dekking? Niet van toepassing

Blad 3 behorend bij 2364773 / 2372728

Wat en hoe gaan we communiceren? Is publicatie in het gemeenteblad en/of opname in de decentrale regelingenbank vereist? Na vaststelling door de raad zal het besluit worden gepubliceerd. Bijlage(n) Vertrouwelijkheid Intern

Blad 4 behorend bij 2364773 / 2372728