4.1 rvs 1e Herziening 2024 grondexploitaties bijlage 1 paragraaf grondbeleid
Tekst van het document
4.7 Paragraaf grondbeleid
1. Grondbeleid In deze paragraaf grondbeleid is de 1e herziening 2024 van de grondexploitaties opgenomen. Dit is een actualisatie van de 2e herziening 2023 (Programmabegroting 2024) op basis van de gegevens in januari 2024. Uitgangspunt Nota Grondbeleid (2021) Het vigerende (afwegings)kader is de door de Raad eind 2021 vastgestelde nota Grondbeleid. Definitie Grondbeleid Grondbeleid kan worden omschreven als het geheel van de wijze van toepassing van het financiële en juridische instrumentarium dat de overheid ter beschikking staat om op de gewenste plaats, tijdig en tegen aanvaardbare kosten grond c.q. ruimte beschikbaar te krijgen voor de vestiging van door die overheid gewenste functies. Beleid Het grondbeleid bestaat uit de verschillende instrumenten die de gemeente heeft om de ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente te realiseren. Daarbij staat de grondexploitatie centraal. Het grondbeleid spreekt zich met name uit over welke rol de gemeente in de grondexploitatie wil spelen. Uitgangspunt van de grondexploitaties is de structuur- en woonvisie van de Gemeente (2013).
Vertrekpunten hierbij zijn: • het scenario “anticiperen & transformeren”; • inzet op nieuwe accenten: het verder verzilveren van de kansen in de huidige markt; • inzet op flexibiliteit & kleinschaligheid om optimaal in te kunnen spelen op (markt)kansen; • inzet op niches in de (woning)markt die Vlissingen onderscheiden. Bij nieuwe ontwikkelingen wordt bij voorkeur een facilitair (passief) grondbeleid gevoerd, met als doel het minimaliseren van risico's en een evenwichtige cashflow. In een aantal specifieke gevallen is toch sprake van actief grondbeleid. Zo zijn er vanuit Wind in de zeilen middelen beschikbaar om de ontwikkeling van de Kenniswerf verder te versterken. Deze middelen worden ingezet voor het actief verwerven van gronden ten behoeve van herontwikkeling. Hiervoor is een grondexploitatie in voorbereiding. Daarnaast zijn grondexploitaties in voorbereiding voor het project Stadslandgoed bij het JCV en Baskensburg West. Bij bestaande ontwikkelingen blijft een actief grondbeleid gehandhaafd, met als doel het maximaliseren van de opbrengst van ingezette ontwikkelingen. Per bestaande ontwikkeling wordt hier aangeduid welke vorm van grondbeleid wordt toegepast. In onderstaande tabel zijn de meeste projecten opgenomen en is per ontwikkeling aangeduid welke vorm van grondbeleid wordt toegepast: Project Scheldekwartier
Vorm van grondbeleid
Jaar majeure verwervingen
Verwerving beïnvloedbaar
Actief
2004
nee
Actief / faciliterend
2009 (binnenhavens)
nee
Souburg Noord
Actief
2002
nee
Claverveld
Actief
2003
nee
Bedrijventerein Souburg 2
Actief
nvt
nee
Spuikom
Actief
1981
nee
Hotel Britannia
Facilitair
nvt
nvt
Zorgontwikkeling Oranjeplein
Facilitair
nvt
nvt
Ontwikkeling 's Heerenloo
Facilitair
nvt
nvt
Herontwikkeling Theo van Doesburgcentrum
Facilitair
nvt
nvt
Kenniswerf (incl. Edisonpark)
Herontwikkeling Petruskerk Prinsenhof (bij Scheldekwartier) Herstructurering Crocuslaan
Facilitair
nvt
nvt
Facilitair/actief
nvt
nvt
Facilitair
nvt
nvt
2
Programmadoelstellingen Grondexploitatie is geen doel op zich. Het staat in het teken van de maatschappelijke effecten die we als gemeente beogen. In de 4 programma’s van onze Programmabegroting zijn doelstellingen opgenomen die we mede middels de grondexploitaties willen realiseren. Het betreft de volgende doelstellingen: Programma 1 Leefbaarheid • Iedereen in Vlissingen kan meedoen in de samenleving • Een prettige omgeving om in te leren, werken of ontspannen • Een fijne en veilige wijk om in te wonen • Een gezonde leefomgeving • Speerpunten 2024: o Panoramabuurt Aardgasvrij o Programma Toekomstbestendige Leefomgeving o Energietransitie o Verkeer en parkeren: Slimme Mobiliteit, kentekenplaatherkenning (ANPR) op boulevards o Extra Boa's Programma 2 Aantrekkelijke stad • Betere balans ondernemers-, woon- en leefklimaat en toeristische verblijfsklimaat. • Ruimte voor duurzaam ondernemen. • Faciliteren bedrijfsvestigingen of – uitbreidingen. • Versnelling van de verdere, economische ontwikkeling van de Kenniswerf incl. versterking hoger- en middelbaar onderwijscluster. • Samenwerking in het North Sea Port District voor een gezonde, groene leefomgeving. • Vergroten diversiteit van het woningaanbod. • Betere huisvesting voor arbeidsmigranten.
• Cultuur en evenementen zijn belangrijk voor het imago van de stad • Speerpunten 2024: o We stellen de Ontwikkelvisie Kenniswerf vast en geven de hotspot delta innovatie een financiële impuls. o De Visie Spuikom ter vaststelling voorleggen aan de raad. o De ontwikkeling van de Machinefabriek. o We stellen de Visie Arsenaalgebied vast. o De ontwikkeling van de citymarketing website Programma 3 Sociale samenhang • Iedereen in Vlissingen kan meedoen in de samenleving. • Positieve Gezondheid, eigen kracht en het sociale netwerk. • Laagdrempelige ondersteuning. • Samenwerken met de diverse zorgpartners. • Speerpunten 2024: o Investeringsfonds sociaal domein. o De taakstelling sociaal domein. o Aanpassing van de gemeenschappelijke regeling (GR) Orionis Walcheren. o Nieuw armoedebeleid. o De herinrichting van het zorglandschap jeugd: de hervormingsagenda, de regiovisie jeugd en de lokale pilot in Oost-Souburg. o Inzet op preventie vanuit Gezond Actief Leven Akkoord (GALA) o Beleidsplan sociaal domein
3
Programma 4 Bestuur • Samen met onze inwoners, instellingen en bedrijven werken aan wat belangrijk is voor Vlissingen op basis van de strategische koers voor Vlissingen in 2040. • Versterken van het stedelijke gebied op Walcheren. • Duidelijke rolverdeling tussen gemeenteraad, college en organisatie. • We ontwikkelen ons tot een servicegerichte en betrouwbare organisatie zonder onnodige drempels en procedures. • Verbeteren en op peil houden van de dienstverlening. • Actief op zoek naar subsidiemogelijkheden en co-financiering voor onze projecten. Niet iedere grondexploitatie zal aan alle doelstellingen een bijdrage kunnen leveren. De grondexploitaties worden steeds getoetst op de bijdrage (of mogelijke strijdigheid) met de bovengenoemde doelstellingen. Op deze wijze zetten we grondexploitaties optimaal in ten behoeve van het bereiken van onze maatschappelijke doelstellingen. Met de ontwikkeling van het Scheldekwartier en de andere grondexploitaties op uitbreidingsen inbreidingslocaties wordt aan diverse doelstellingen uit de programmabegroting een bijdrage geleverd, met name op het gebied van wonen. Ook wordt aan vele maatschappelijke doelen en ambities vanuit de Strategische Visie Vlissingen 2040 een bijdrage geleverd. Het Scheldekwartier vormt een volwaardig stadsdeel waar het aantrekkelijk wonen, werken en recreëren is.
Op het gebied van wonen wordt gestuurd op het bedienen van verschillende doelgroepen. Diverse bouwplannen zijn in voorbereiding, aanbouw of opgeleverd. Met de bouw van de Kop van het Dok is een bijdrage geleverd aan het maatschappelijk belang om appartementen toe te voegen voor de doelgroep senioren en zorgbehoevenden, waarmee tevens doorstroming op de Vlissingse woningmarkt wordt bewerkstelligd. Met de oplevering van fase 3 van de Ketelmakerij, de Singel Noord en de 1e fase van De Broederband alsmede de voorgenomen realisatie van de 2e fase Broederband en Aan de Singel wordt een bijdrage geleverd aan de doelstelling om een gevarieerd woningaanbod aan te bieden en in te zetten op de realisatie van middeldure huurwoningen in Vlissingen. Met de nieuwbouw van projecten De Hofjes, Kop van het Dok, de in aanbouw zijnde De Dempo en in voorbereiding zijnde De Admiraliteit en Touwslagerij wordt een bijdrage geleverd aan het maatschappelijke doel om een deel van de verouderde sociale woningbouwvoorraad te vervangen maar ook met nieuwe duurzame sociale huurwoningen uit te breiden. Met de vervangende nieuwbouw van sociale woningen wordt een bijdrage geleverd aan het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. Nieuw toe te voegen woningen in de vrije sector zijn duurzaam en gasloos.
Claverveld en Souburg Noord spelen in op de behoefte om, voornamelijk, grondgebonden en in een groene setting te wonen. De snelle afzet in beide projecten toont de belangstelling in dit (hogere) segment voor het groen-stedelijke wonen. Met het vergroten van het aanbod grondgebonden woningen op ruime percelen wordt bijgedragen aan de ambitie om een divers en hoogwaardig woonproduct te kunnen leveren. Ruim een derde van de op te leveren woningen is gericht op senioren (levensloopbestendig) en in beide ontwikkelingen worden vrije bouwkavels aangeboden. Klimaatadaptieve gebiedsontwikkeling met aandacht voor de opgaves rondom biodiversiteit, water en droogte zijn dragers voor de openbare ruimte in Claverveld en Souburg Noord. Nieuwe vormen van ecologisch beheer worden toegepast, waarmee ook na realisatie van de woonwijken een duurzame bijdrage geleverd wordt aan de woon- en leefomgeving in de gemeente Vlissingen. Middels participatieve trajecten worden eindgebruikers betrokken bij de vorming van de openbare ruimtes, bijvoorbeeld de inrichting van de speelruimte met leerlingen van Het Kompas in Souburg-Noord en werkgroepen voor de groene ontmoetingsplekken met omwonenden in Claverveld.
Met het bouwrijp opleveren van Scheldewijk is een maatschappelijke bijdrage geleverd aan het saneren van bodemverontreiniging, waarmee een aangenaam woon- en leefklimaat gerealiseerd wordt voor nieuw bewoners en bestaande omwonenden. Ook wordt door deze plannen de economische potentie vergroot en het woonklimaat verbeterd. Bijvoorbeeld in het Scheldekwartier. met de oplevering van de Dokbrug is een bijdrage geleverd aan de bereikbaarheid van (de binnenstad van) Vlissingen. Met de 4
oplevering van de brug wordt ook invulling gegeven aan de lang gekoesterde wens om een volwaardige tweede ontsluiting van de Binnenstad van Vlissingen te realiseren. Met het aanhelen van de stad middels de ontwikkeling van het Scheldekwartier, worden verbindingen gemaakt of herstelt, de economische potentie vergroot en het woonklimaat verbeterd. Vanuit de grondexploitatie en uitvoering heeft en krijgt dit een plaats via diverse projecten. Met de ontwikkeling van het Scheldekwartier wordt Vlissingen ‘op de kaart’ gezet en ontstaan nieuwe economische kansen. Het imago van Vlissingen bij (project)ontwikkelaars, ondernemers en aannemers kent een positieve wijziging, als gemeente van kansen en met een on-Zeeuwse ambitie. Daarnaast wordt Vlissingen nog interessanter voor een brede doelgroep toeristen hetgeen de Vlissingse economie ten goede komt. De herstelde kades langs het Dok gaan ruimte bieden aan een veelheid aan activiteiten en voegen een onderscheidend verblijfsgebied toe aan het Vlissings stedelijk gebied. Tevens ontstaat hiermee de mogelijkheid een (recreatieve) stadshaven te exploiteren. De combinatie van stad en water, maritiem (erfgoed) karakter en aansprekende nieuwbouw nodigt uit tot gebruik en draagt bij aan ambities op het gebied van een aantrekkelijke stad om te wonen, werken en recreëren.
Op het Scheldekwartier komen het verleden, heden en toekomst van Vlissingen samen. Het koesteren van het erfgoed en inpassen hiervan is binnen de Ontwikkelingsvisie Scheldekwartier een van de dragers en kwaliteit van het gebied, met een brede uitstraling op het karakter van Vlissingen. Met de herbestemming van de Timmerfabriek is een bijdrage geleverd aan het maatschappelijke doel om rijksmonumenten duurzaam te behouden en benutten. Met het cascoherstel en de in voorbereiding zijnde herbestemming van de Machinefabriek wordt een bijdrage geleverd aan het duurzaam behouden van kenmerkend maritiem industrieel erfgoed en inpassen in een hoogwaardig stedelijk gebied, waarbij de functies en uitstraling van het erfgoed elkaar versterken en dragers zijn in de identiteit van Vlissingen. Met de ontwikkeling van de bedrijventerreinen Kenniswerf (fasen 1 t/m 4) en Souburg geeft de gemeente Vlissingen concreet invulling aan het Bedrijventerreinprogramma Walcheren 20222026. De genoemde terreinen bieden voor de verschillende doelgroepen bedrijven een passend en onderscheidend aanbod in verschillende prijsklassen: zichtlocaties, nietzichtlocaties, locaties voor woon-werkcombinaties, grote en kleine kavels, watergebonden terreinen, terreinen voor bedrijven met verschillende milieucategorieën, etc.
Met de ontwikkeling van de bedrijventerreinen wordt (mede) vorm en inhoud gegeven aan de economische structuurversterking, die broodnodig is in de gemeente Vlissingen. Daarnaast dragen de bedrijventerreinen bij aan doelstellingen waar het gaat om het bevorderen van werkgelegenheid, het ondernemersklimaat en de samenwerking tussen overheid, onderwijs en ondernemers (triple helix). Dit laatste punt speelt met name op de Kenniswerf een belangrijke rol. Met de beschikbare middelen uit het pakket Wind in de zeilen, wordt ruimte gecreëerd voor het vestigen van nieuwe bedrijvigheid, ontwikkel-, test- en demofaciliteiten, starters, scale-ups en R&D afdelingen op de Kenniswerf.
5
2. Uitvoering Grondbeleid De uitvoering van het grondbeleid valt binnen een aantal kaders zoals Organisatie en Financiën. Organisatie Raad (Kaders stellen) • ruimtelijke kaders vaststellen (Omgevingsplan; Omgevingsvisie; Bestemmingsplan). • beleidskaders, waaronder vaststellen Nota Grondbeleid en Nota Grondprijzen. • P&C cyclus, waaronder vaststellen, herzien en afsluiten gorndexploitaties. • kredietverstrekking. • enz. College van B&W (Uitvoeren en beheren) • grondexploitaties beheren. • aan- en verkopen, verpachten en verhuren. • sluiten overeenkomsten. • enz. Ambtelijke organisatie (Uitvoeren werkzaamheden) • zorg dragen aan uitvoering verantwoordelijkheden college. Faciliterend grondbeleid In het kader van het faciliterend (passieve) grondbeleid heeft de Raad geen rol wat betreft het beschikbaar stellen van middelen, omdat er bij een extern initiatief (in principe) geen middelen nodig zijn. De Raad heeft wel een rol in het stellen van ruimtelijke kaders. Het college en de ambtelijke organisatie hebben, passend binnen de kaders van de Raad, een gelijke rol als bij actief grondbeleid. Hiervoor zijn geen middelen beschikbaar en hebben zij geen eigen uitvoeringsagenda of -proces omdat het door derden wordt gerealiseerd. Wel wordt door middel van het kostenverhaal conform de Omgevingswet de benodigde financiële middelen bij de initiatiefnemer verhaald.
Financiën De financiële kaders liggen vast binnen de financiële verordening en het Besluit Begroten en Verantwoorden (BBV), Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023). Onderstaand de richtlijnen en hoe we bij de gemeente Vlissingen daar uitvoering aan geven: • Bij de start van een grondexploitatie wordt er een financieel-economisch haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd en een business case gemaakt. Als dit plan tot uitvoer wordt gebracht wordt deze, conform het Grondbeleid 2021, 2 x per jaar geactualiseerd. • Het risicomanagement binnen de grondexploitaties is opgenomen in het organisatiebreed risicomanagement en wordt 2 x per jaar geactualiseerd. Dit is per grondexploitatie verwerkt in het scenario ‘laag’. • Strategische aankopen, waarbij een langere periode zit tussen het moment van aankoop en het moment van ontwikkeling, worden opgenomen in de materiële vaste activa. Bij het vaststellen van een nieuwe grondexploitatie betreffende deze gronden worden deze in een grondexploitatie opgenomen. • Tussentijdse winstneming: per grondexploitatie met een voordelige eindwaarde is berekend of er een tussentijdse winstneming gedaan moet worden. Zie hoofdstuk 4 'Winstnemingen'. • Indien gemeentegrond vanuit de algemene dienst wordt ingebracht in het grondbedrijf wordt die grond gewaardeerd tegen de waarde waarop de grond op de balans is opgenomen.
• Cashflow beheersing: investeringen worden pas dan gedaan als hierdoor ook zicht is op het realiseren van inkomsten, of nadat de inkomsten gerealiseerd zijn. Zo wordt het bouwrijpmaken zoveel mogelijk pas uitgevoerd als er zicht is op afname van de bouwgrond. • Kostenverhaal: bij een particuliere ontwikkeling voert de gemeente een faciliterend (passief) grondbeleid. Hierbij gaat de gemeente over tot kostenverhaal conform de Omgevingswet. 6
•
• •
•
•
•
Grondprijs: de gemeente Vlissingen hanteert standaard grondprijzen die afhankelijk zijn van de bestemming van de grond voor een aantal categorieën. Deze worden jaarlijks vastgesteld middels een separaat raadsvoorstel. Hiervan kan afgeweken worden en kan de grondprijs residueel berekend worden, zoals dit in het Scheldekwartier gebeurt. Erfpacht: de gemeente Vlissingen biedt in specifieke situaties de mogelijkheid van erfpacht aan. Rente: de rente waarmee gerekend wordt in de grondexploitaties, wordt gebaseerd op de gemiddelde rentevoet van de lopende leningen van de gemeente. Voor de grondexploitatie van het Scheldekwartier wordt tot en met 2024 gebruik gemaakt van projectfinanciering, deze heeft een eigen rentepercentage. De wijze van renteberekening is gebaseerd op de voorschriften conform de BBV. Zie 'Parameters' verder in dit hoofdstuk. Kosten- en opbrengstenindexering: voor een zo goed mogelijke inschatting van de toekomstige kosten en opbrengsten wordt rekening gehouden met daadwerkelijke en toekomstige indexeringen van deze kosten en opbrengsten. Zie 'Parameters' verder in dit hoofdstuk. Looptijd: in de BBV is een richtlijn opgenomen voor de maximale looptijd van een grondexploitatie, deze is op 10 jaar gesteld. Indien hiervan afgeweken wordt moet dit gemotiveerd worden en moeten beheersmaatregelen genomen worden.
Op dit moment zijn er geen actieve grondexploitaties die een looptijd hebben langer dan 10 jaar. Bovenwijkse voorzieningen: of ook wel bovenplanse voorzieningen. Dit zijn voorzieningen die niet alleen voor het betreffende plan van nut zijn maar ook voor de omgeving of de hele stad. Te denken valt aan een toegangsweg die ook de toegang naar de omliggende gebieden verbetert, de aanleg van een brug waardoor ook andere wijken een voordeel hebben. Tot aan de 2e herziening 2016 waren deze zowel planmatig als financieel in de grondexploitaties opgenomen. Op basis van de BBV en de overleggen met de inspecteur van het ministerie van binnenlandse zaken zijn vanaf de 2e herziening 2016 de bovenwijkse voorzieningen ontvlochten. Daarbij zijn deze voorziening proportioneel binnen de grondexploitatie gehouden en voor het overige deel gedekt vanuit de algemene begroting. Deze proportionaliteit is op basis van het nut van deze voorziening voor de grondexploitatie en het algemene nut. Op deze manier ontstaat er een betere scheiding tussen grondexploitaties en de algemene begroting. Omdat een voorziening deel uit maakt van het betreffende plan blijft de aansturing en uitvoering van deze voorziening wel in het plan opgenomen. De volgende bovenwijkse voorzieningen zijn ontvlochten:
Bovenwijkse voorziening
Plan
Planning investering
% in grondexploitatie
Tijdelijke ontsluiting en tijdelijke brug
Scheldekwartier
Gerealiseerd
10%
Nieuwe brug over het Dok
Scheldekwartier
Gerealiseerd
50%
Wijkontsluiting (De Willem Ruysstraat en aantakking brug)
Scheldekwartier
2015 - 2026
50%
Herstel kades rondom het Dok
Scheldekwartier
2018 - 2024
25%
Restauratie Dok van Perry
Scheldekwartier
Gerealiseerd
25%
Herstel natte infrastructuur
Kenniswerf fase 4
Gerealiseerd
14%
Verbinding Marie Curieweg - Poortersweg
Bedrijventerrein Souburg fase 2
2017 - 2024
50%
Ontsluiting Buitenhaven
Bedrijventerrein Souburg fase 2
2017 - 2024
10%
7
Parameters Omdat voor het financieren van de boekwaarde in de grondexploitaties geld geleend moet worden, wordt de rente over deze leningen doorberekend in de grondexploitaties. Daarnaast wordt er in de grondexploitaties rekening gehouden met verwachte kosten- en inkomstenstijgingen in de tijd. In de grondexploitaties wordt rekening gehouden met daadwerkelijke en verwachte kosten- en opbrengstenstijging. Ook wordt rekening gehouden met daadwerkelijke en verwachte rentepercentages. Zie onderstaande tabel voor een overzicht van de toegepaste indexeringen en rentepercentages bij deze 1e herziening 2024 (Nieuw) met daarbij ook de parameters zoals die bij de 2e herziening 2023 (Oud) zijn toegepast: 2023 Oud
Nieuw
2024 Oud
Nieuw
2025 Oud
Nieuw
2026 Oud
Nieuw
2027 Oud
Nieuw
2028 Oud
Nieuw
2029 en verder Oud
Nieuw
Indexering kosten scenario midden
4,00% 4,00%
4,00% 4,00%
4,00% 3,00% 2,00% 3,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Indexering kosten scenario laag
6,00% 4,00%
5,00% 5,00%
5,00% 4,00% 2,50% 3,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%
Indexering opbrengsten scenario midden
0,00% 0,00%
0,00% 1,00%
0,00% 1,50% 2,00% 1,50% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Indexering opbrengsten scenario laag
-1,25% 0,00%
-1,25% 0,00%
-1,25% 0,00% 1,50% 1,00% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50%
Rente Scheldekwartier
2,65% 2,22%
1,98% 2,02%
Rente overige grondexploitaties
2,20% 1,66%
1,91% 1,98%
2,21% 1,95% 1,93% 1,73% 1,62% 1,51% 1,40% 1,51% 1,40% 1,51%
Voor het bepalen van de indexeringen wordt gebruik gemaakt van de overzichten van landelijke indexcijfers waarover Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling jaarlijks rapporteert. Daarbij zijn er 2 periodes waar we naar kijken: de daadwerkelijke prijspeilcorrectie die er in 2023 heeft plaatsgevonden en de verwachte indexering vanaf 2024. Voor de daadwerkelijke prijspeilcorrectie van 2023 gebruiken we voor de civiele kosten de prijspeilcorrectie van de Grond-, Weg- en waterbouwkosten (GWW kosten, 4,1%) en de ConsumentenPrijsIndex (CPI, 3,9%). Voor de verwachte indexeringen van 2023 en verder gebruiken we ook gemiddelden: • De indexering van de kosten wordt bepaald als een gemiddelde van een tweetal kostensoortindexen: die van de GWW-kosten en die van de Plankosten. • De indexering van de opbrengsten wordt bepaald als een gemiddelde van de indexering van woningmarktlocatie's en bedrijvenlocaties in een gemiddelde regio. Daarbij is ook rekening gehouden met de lopende onderhandelingen en (concept)overeenkomsten. Voor het bepalen van de rente wordt gebruik gemaakt van de gegevens van de leningportefeuille van de gemeente Vlissingen. De rekenrente wordt berekend op basis van de verwachte rentelasten van een begrotingsjaar. Deze berekening is uitgevoerd zoals dit is opgenomen in de BBV. Voor het Scheldekwartier is in het verleden een speciale projectfinanciering afgesloten.
Deze projectfinanciering heeft in vergelijking met de huidige rentevoet een relatief hoog rentepercentage. Door deze afwijkende financiering wordt voor het Scheldekwartier een andere rekenrente gehanteerd dan bij de overige grondexploitaties. In 2024 eindigt de projectfinanciering van het Scheldekwartier. Met ingang van 2025 zijn de rentepercentages voor alle grondexploitaties gelijk. Bij deze 1e herziening 2024 zijn de rentepercentages opnieuw berekend op basis van de verwachte leningportefeuille. Bovenstaande parameters zijn gebaseerd op de gegevens en vooruitzichten die in maart 2024 bekend waren. Besluitvorming hierover zal plaats vinden in juli 2024. In de tussentijd is er weer veel gebeurd in de wereld wat invloed heeft op de ontwikkeling van indexeringen en rentetarieven. Zowel met negatief als positief gevolg. Dat geeft een zekere mate van onzekerheid over de juistheid van bovenstaande parameters.
8
Realisatie jaarplannen 2023 In 2023 zijn de plannen uitgevoerd aan de hand van de jaarplannen. Per grondexploitatie is dit uitgewerkt: Scheldekwartier Uitwerking gesloten verkoopovereenkomsten: • In 2021 is een verkoopprocedure voor de ontwikkeling van de bouwplot Kop Keersluis doorlopen. De verkoopovereenkomst met ontwikkelaar De Realisatie is eind 2021 getekend. Door de verslechtering van de woningmarkt in 2022/2023 en de hierdoor tegenvallende verkoopresultaten van het oorspronkelijke plan, is in de loop van 2023 een beperkte aanpassing van het programma overeengekomen en zal de verkoop in maart herstarten. De levering van de grond is hierdoor vertraagd en verwachten wij in Q3 2024. • Met de VOG is een overeenkomst getekend voor de ontwikkeling van 68 grondgebonden woningen en appartementen in het project De Koperslagerij in deelplan Scheldewijk. De procedure voor de bestemmingswijziging is succesvol afgerond, in het voorjaar 2022 is gestart met de verkoop. Door de verslechtering van de woningmarkt verloopt de woningverkoop en daardoor grondverkoop trager dan verwacht. De eerste 7 woningen aan de Insulindestraat worden in het voorjaar opgeleverd, met de bouw van de eerste 4 woningen aan de Dempostraat is begin 2024 gestart. De gefaseerde realisatie zal doorlopen tot in 2025. • De 14 sociale huurwoningen op de Koperslagerij zijn halverwege 2023 conform planning opgeleverd.
• De 58 shortstay hotelappartementen (De Dokwerker) naast de Timmerfabriek zijn conform planning halverwege 2023 opgeleverd. • De realisatie van de 80 sociale huurwoningen De Dempo is in volle gang, oplevering van de eerste fase is eind 2023 geschied, de tweede fase in februari 2024. • Het project Kop van het Dok is begin 2023 volledig opgeleverd. • De levering van de grond voor de Zeelandtoren is vertraagd naar 2024. De ontwikkelaar is in onderhandeling met een bouwer over de bouwkosten en heeft de start verkoop in voorbereiding. Nieuwe verkoopovereenkomsten: In 2023 zijn conform jaarplan de volgende koop- en ontwikkelovereenkomsten gesloten voor deelontwikkelingen op het Scheldekwartier: • Touwslagerij zuidzijde, 18 koopwoningen met Van Wijnen. • Touwslagerij noordzijde, 20 sociale huurwoningen met l’escaut. • De Admiraliteit, 50 sociale huurwoningen met l’escaut. • De verkoopovereenkomst Aan de Singel - Edelweis, 23 vrije sector huurwoningen en 2 grondgebonden koopwoningen met Studio ZE is nog niet getekend. Deze staat gepland voor voorjaar 2024. Bouw- en woonrijp maken: • Conform jaarplan is het woonrijp maken rondom het project Kop van het Dok uitgevoerd. Afronding bij de rotonde met de plaatsing van het windscherm is gepland in maart 2024.
• Conform jaarplan is in juni gestart met de eerste fase (rondom De Dokwerker) van het woonrijp maken van de Zeilmaker bij het Timmerplein. Na oplevering van de projecten B-lofts en C-dock eind 2023 is gestart met het woonrijp maken van het openbaar gebied rondom die projecten. • Met enige vertraging in de voorbereiding is de inrichting van de helling begin 2024 gestart en zal in het voorjaar opgeleverd worden. • Conform jaarplan wordt deelgebied Scheldewijk gefaseerd woonrijp gemaakt, afhankelijk van de voortgang van de woningbouw.
9
Verwervingen: • Met Prins Beheer BV is de 1e fase grondruil geëffectueerd en is een overeenkomst aangegaan met betrekking tot zelfrealisatie voor het plan Aan de Singel. • Over de verwerving van de kade en het talud van de provincie gelegen aan de Koningsweg / Kanaal door Walcheren wordt onderhandeld met provincie. Voorzien is in 2024 de verwerving te effectueren. Ontwikkelingen: • Met Vastgoed Dekker is overeenstemming bereikt over programma en grondprijs van blok D op het Timmerplein (naast de Dokbrug). Besluitvorming en ondertekening van de koop- en samenwerkingsovereenkomst heeft nog niet plaats gevonden en is gekoppeld aan start bouw van de Zeelandtoren. • Voor de herbestemming van de Machinefabriek heeft medio 2022 besluitvorming plaats gevonden over het cascoherstel, wat eind 2022 is aangevangen. De kaders voor de herbestemming van de Machinefabriek zijn in juni 2023 vastgesteld door de raad. • In het najaar heeft de Raad besloten dat het kindcentrum in deelplan Scheldewijk bij het Dokter Stumphiuspark gerealiseerd gaat worden. • Bij het realiseren van enkele bouwplots in het Scheldekwartier zullen huidige parkeerplaatsen vervallen. Compensatie hiervan zal deels plaats vinden in de omgeving van de binnenstad.
Naar aanleiding hiervan wordt onderzocht of bij de herinrichting van de speeltuin Oude Stad ook een aantal parkeerplaatsen kan worden gerealiseerd ter compensatie van het bewonersparkeren. • Conform jaarplan is gestart met de tenderprocedure voor de bouwplot Parkzijde in de Touwslagerij en gestart met de voorbereiding voor de tenderprocedure van de bouwplot voormalig Postkantoor. • Conform jaarplan zijn de bestemmingsplannen voor Scheldewijk Oost, locatie Postkantoor en Machinefabriek in procedure. Het omgevingsplan voor omgeving hoofdkantoor Damen/KSG is in voorbereiding. • Om de bouw van betaalbare woningen te stimuleren heeft het Rijk in het najaar de zogenaamde Start Bouw Impuls (SBI) gelanceerd. Vanuit het Scheldekwartier zijn de projecten Kop Keersluis, De Admiraliteit en Aan de Singel met succes ingediend. De ontvangen gelden zullen worden ingezet bij de bouw van deze projecten. Souburg Noord • Het woonrijp maken van fase 2 is gestart en loopt voorspoedig en op planning. De aanleg van het groen is gestart en loopt nog door tot voorjaar 2024. Laatste deel van de bestrating en het groen volgt na vervanging van de waterleiding: een deel is benodigd als werkgebied voor vervanging van de waterleiding. • De civieltechnische uitwerking van fase 3 wordt voorbereid. Het onderzoek naar de waterstand is opgestart.
• Het aanpassen van het bestemmingplan voor fase 3 is opgestart en loopt volgens planning. Dit zal worden afgerond in Q2 van 2024 na een ontvangen inspraakreactie. • Onderdeel van de civieltechnische uitwerking fase 3 is een advies over waterberging/afvoer, hoogtes in het gebied en de geluidswal. De voorbereidingen voor dit onderzoek zijn begin 2024 opgestart. Zo nodig wordt het definitief stedenbouwkundig plan nog aangepast naar aanleiding van de uitkomst hiervan. Vaststelling van het definitief stedenbouwkundig plan volgt in Q3 van 2024. • De planning van de vervanging van de waterleiding door fase 3 en de verplaatsing buiten het plangebied is verschoven naar september 2024 vanwege flora- en fauna wetgeving. E.e.a. is onder voorbehoud van het verloop van een gedoogprocedure tegen meerdere grondeigenaren die medewerking aan de verplaatsing van de leiding op hun grondgebied weigeren. • Na verplaatsing van de waterleiding kan worden aangevangen met het bouwrijp maken van fase 3. Naar verwachting is dit Q2 van 2025.
10
Claverveld • Er is nog één bouwkavel in fase 1, alle andere bouwkavels zijn verkocht. • Het woonrijp maken van Claverveld fase 2 is gefaseerd in uitvoering. • Deelfase Earlisehof is woonrijpgemaakt en is overgedragen aan beheer. • Het europees subsidietraject Interreg Co Adapt pilot is opgeleverd, het laatste deel van de subsidie moet nog ontvangen worden. • De aanleg van de ‘oversteek’ (brugduikers) tussen Claverveld fase 1 en 2 is voorbereid en zal gerealiseerd gaan worden. • De fietsbrug in Claverveld fase 2 is gerealiseerd. • De keerlus in de Vrijburgstraat is aangelegd. Kenniswerf (fase 1 t/m 4) fase 1: • Het jaarplan 2023 ging uit van de verkoop van 2 kavels Edisonweg Noord. Eén kavel (1C8) is in 2023 geleverd. Bij de 2e herziening 2023 was al bekend dat de levering van de tweede kavel niet in 2023 plaats zou vinden. Wel zijn een tweetal kavels in optie (1C6 en 1C1). • Het visietraject Kenniswerf 2040, waarin ook het plangebied Edisonweg Zuid wordt meegenomen is in de afrondende fase. Besluitvorming hierover, ook in relatie tot de grondexploitatie Kenniswerf fase 1, is medio 2024 voorzien. Met dit visietraject zijn de ambities voor dit deel van de Kenniswerf gewijzigd en sluit het huidige bestemmingsplan niet meer aan bij de gewenste ontwikkeling van het gebied.
Daarom zal eerst een nieuw omgevingsplan wordt vastgesteld voordat de resterende kavels actief in de verkoop worden gezet. Volgens planning zal het omgevingsplan medio 2025 worden vastgesteld. • In het kader van een verleende SPUK subsidie zal in de eerste helft van 2024 een bodemsanering worden uitgevoerd voor het deelgebied Edisonweg Noord. Deze sanering wordt zoveel mogelijk afgestemd op reeds geaccordeerde bouwplannen en verkochte kavels. fase 2: • Het jaarplan 2023 ging uit van de levering van 2 kavels Omgeving Witte Huis. De levering van 1 kavel (2a5) is vertraagd in verband met het aantreffen van bunkers in de ondergrond. Het bouwrijp maken van deze kavel is in de afrondende fase. Voor kavel 2e zijn – na een publicatie in het kader van het Didam-arrest – de verkoopgesprekken gestart met een geïnteresseerde partij. Op dit moment wordt er gewerkt aan een bouwplan. • Voor het Witte Huis (kavel 2a) is de huurovereenkomst verlengd tot eind 2024. Er is een verkoopplan opgesteld door een makelaar. Het verkooptraject voor het Witte Huis zal naar verwachting in 2024 leiden tot verkoop van het pand. • De interesse die er op dit moment is in afname van 1 kavel (kavel 2e) zal naar verwachting leiden tot effectuering in 2024. fase 3: • Het jaarplan 2023 ging uit van de verkoop van 1 kavel in de omgeving Lasloods (KW3). In 2023 zijn twee kavels notarieel geleverd.
Dat betreft kavels 3i en 3k3-2. • De interesse die er op dit moment is in de afname van 1 kavel (kavel 3j) zal naar verwachting leiden tot effectuering in 2024. • Voor kavel 3c (Jachthavenvereniging) wordt de huurovereenkomst verlengd. Deze zal tijdens de looptijd van deze grondexploitatie dus niet verkocht worden. fase 4: • Het jaarplan 2023 ging uit van de levering van 1 kavel in de omgeving Oceanwide. Dit is gerealiseerd: Kavel 4a is in 2023 notarieel geleverd. • In 2024 is het de verwachting dat kavel 4h en kavel 4n2 verkocht en geleverd zullen worden.
11
Bedrijventerrein Souburg fase 2 • In 2023 hebben 6 bedrijven plannen gemaakt en doorgerekend en uiteindelijk toch besloten om geen grond af te nemen c.q. af te haken. Begin 2024 zijn voor 7 bedrijven gronden gereserveerd (tezamen 5,5 ha) en vordert de plan- en contractvorming. De verwachting was dat met 2 van deze bedrijven de grondafname in 2023 kon plaatsvinden. Dat is om uiteenlopende redenen niet gelukt. 3 kavels (tezamen 0,9 ha), gelegen onder het hoogspanningstracé en tegen de dijk aan, kunnen voorlopig niet worden uitgegeven. Vanwege de voorgenomen dijkverzwaring en de planvorming hieromtrent geeft waterschap Scheldestromen hiervoor vooralsnog geen watervergunning af. Voor zover bekend hebben 3 van de 7 bedrijven waarvoor gronden gereserveerd zijn straks een stroomaansluiting nodig van meer dan 3 x 80 ampère. Die zullen in het kader van de netcongestie dan op de wachtlijst terecht komen. Hoe daar dan mee om te gaan is een punt van aandacht en nader overleg. • De ontvlechting kan pas in 2024 afgerond worden omdat nog niet alle kosten zijn gemaakt die ontvlochten moeten worden • De bekrachtiging van de afwikkeling van het BAM-dossier fietstunnel moet nog plaatsvinden. Spuikom • In 2023 is gewerkt aan het herijken van de Visie Spuikom in vervolg op de behandeling, besluitvorming en ingediende motie over de Visie Spuikom.
Het college heeft vanuit de gemeenteraad de opdracht gekregen om een nieuwe Visie Spuikom ter besluitvorming voor te leggen met daarin enkele wijzigingen. • In samenhang met de ambities voor de Spuikom is de inrichting rondom de nieuw gerealiseerd Aldi aan de Spuikomweg ingericht. • Er is een aanvraag ingediend voor subsidie voor de ontwikkeling van de Spuikom vanuit de Regiodeal. • Er is een aanvraag ingediend voor subsidie voor de omvorming van het groene struweel aan de zijde van de Duinpoortweg vanuit het Interreg Vlaanderen Nederland programma. Vrijburg-West • Vanwege onvoldoende capaciteit is er in 2023 geen voortgang geweest. De looptijd wordt met een jaar verlengd om te voorkomen dat deze grondexploitatie afgesloten wordt. Nog uit te voeren vanuit afgesloten grondexploitaties • De laatste werkzaamheden voor Lammerburg III (deel noordrand) zijn in 2023 afgerond. Daarmee is dat plan volledig afgerond.
12
3. Resultaten grondexploitaties De volgende tabel geeft een totaaloverzicht van de geraamde eindwaarden 1e herziening 2024 (bedragen x € 1.000) van de grondexploitaties in het scenario 'midden' en de mutaties ten opzichte van de vorige herziening. 2023 Plan
looptijd
1e herziening 2024
1e + aanpassing 2e herziening herziening 2023 2023 =
2e + aanpassing 1e + winstneming herziening herziening 2024 2024 = 2023
1e herziening 2024
2030
-107.291
4.239
-103.052
630
-102.422
Souburg Noord
2028
-3.850
-337
-4.187
346
Claverveld
2025
855
-134
721
570
Kenniswerf fase 1
2029
-11.133
43
-11.090
-734
-11.824
Kenniswerf fase 2
2028
-3.961
105
-3.856
3
-3.853
Kenniswerf fase 3
2025
-2.127
62
-2.065
147
Kenniswerf fase 4
2025
880
57
937
237
Bedr. Souburg fase 2
2031
1.843
-21
1.822
216
2.038
Spuikom
2024
-5.218
16
-5.202
-107
-5.309
Vrijburg-West
2024
-3.625
6
-3.619
-57
10
2
12
19
-38
-7
-133.617
4.038
-129.579
1.270
-1.227
-129.536
Majeure projecten Scheldekwartier Uitbreidings- en inbreidingslocaties -3.841 -925
366
Bedrijventerreinen
-1.918 -264
910
Overige locaties
Nog uit te voeren vanuit afgesl. exploitaties Totaal
-3.676
De totale mutatie van € 1,3 miljoen bestaat uit een verslechtering van € 1,2 miljoen door aanpassingen in de ramingen van de afzonderlijke grondexploitaties en een verbetering van € 2,5 miljoen door het aanpassen van de parameters en rentepercentages. Door 2 winstnemingen is er een extra nadelig effect op de totale eindwaarde van € 1,2 miljoen. Een winstneming is een onttrekking van een voordelig deelresultaat en wordt dus als kostenpost opgevoerd. Op basis van het resultaat van de jaarplannen 2023 en nieuwe ontwikkelingen zijn de grondexploitaties herzien. Onderstaand zijn de belangrijkste aanpassingen per grondexploitatie (bedragen x € 1.000) opgenomen: Belangrijkste afwijkingen per grondexploitatie
Effect nominaal
Effect op eindwaarde
-282
-309
0
-105
Toename kosten woonrijpmaken rondom de Kop van het Dok
-138
-160
Toename plankosten Machinefabriek
-150
-172
Budget Omgevingsmanager
-300
-335
Aanpassen rentepercentages
0
906
Aanpassen kosten- en opbrengstenindexering
0
808
Overige mutaties en faseringsverschillen
19
-3
Aanpassing fasering werkzaamheden
0
145
Aanpassen rentepercentages
0
49
Aanpassen kosten- en opbrengstenindexering
0
185
-31
-33
548
560
Majeure projecten Scheldekwartier Aanpassing grondprijzen Aanpassing fasering grondverkoop
Uitbreidings- en inbreidingslocaties Souburg Noord
Overige mutaties Claverveld Verwerken verkochte kavels
13
Winstneming
-925
-962
Aanpassen rentepercentages
0
-16
Aanpassen kosten- en opbrengstenindexering
0
2
-37
61
Bijstelling raming sanering Kenniswerf fase 1
-95
-108
Verlengen looptijd met 4 jaar Kenniswerf fase 1
0
-720
Aanpassen rentepercentages Kenniswerf fase 1
0
36
Aanpassen kosten- en opbrengstenindexering Kenniswerf fase 1
0
29
Overige mutaties Kenniswerf fase 1
27
Overige mutaties Bedrijventerreinen Kenniswerf
Verlengen looptijd met 3 jaar Kenniswerf fase 2
29 -257
Bijstelling plankosten Kenniswerf fase 2
-116
-128
Bijstelling raming civiele kosten Kenniswerf fase 2
236
254
Aanpassen rentepercentages Kenniswerf fase 2
0
81
Aanpassen kosten- en opbrengstenindexering Kenniswerf fase 2
0
57
Overige mutaties Kenniswerf fase 2
4
-4
Bijstelling raming grondverkoop kavel 3c Kenniswerf fase 3
-130
-128
Bijstelling raming civiele kosten Kenniswerf fase 3
276
296
Aanpassen rentepercentages Kenniswerf fase 3
0
3
Aanpassen kosten- en opbrengstenindexering Kenniswerf fase 3
0
3
-29
-27
Overige mutaties Kenniswerf fase 3 Bijstelling raming civiele kosten Kenniswerf fase 4
209
229
Winstneming Kenniswerf fase 4
-264
-278
Aanpassen rentepercentages Kenniswerf fase 4
0
-2
Aanpassen kosten- en opbrengstenindexering Kenniswerf fase 4
0
17
Overige mutaties Kenniswerf fase 4
49
7
Bedrijventerrein Souburg fase 2 Bijstelling raming grondverkoop
245
246
Bijstelling fasering werkzaamheden en grondverkoop
0
-235
Aanpassen rentepercentages
0
3
Aanpassen kosten- en opbrengstenindexering
0
249
-40
-47
Verlengen looptijd met 1 jaar
0
-154
Aanpassen rentepercentages
0
31
Aanpassen kosten- en opbrengstenindexering
0
11
Overige mutaties
0
5
Aanpassen rentepercentages
0
19
Aanpassen kosten- en opbrengstenindexering
0
2
Overige mutaties
0
-78
Aanpassen rentepercentages
0
0
Aanpassen kosten- en opbrengstenindexering
0
0
Overige mutaties (afsluiten werkzaamheden Lammerenburg 3)
-18
-19
Totaal mutaties
-942
43
Overige mutaties Overige locaties Spuikom
Vrijburg West
Nog uit te voeren vanuit afgesloten exploitaties
Het effect nominaal is de daadwerkelijke aanpassing van een raming, het effect op eindwaarde is diezelfde aanpassing met daarbij de gevolgen door parameters en rente over de looptijd van de grondexploitatie. Onderstaand worden per grondexploitaties bovenstaande mutaties verklaard, dit betreft mutaties groter dan + of - € 100.000. De winstnemingen worden in het 14
volgende hoofdstuk behandeld. De mutaties van rentepercentages, de kosten- en opbrengstenstijging en de stijging van de plankosten zijn niet uitgelegd. Deze ontstaan door de mutaties van de parameters zoals in hoofdstuk 2. Uitvoering Grondbeleid is opgenomen. Majeure projecten Scheldekwartier De grondprijzen voor de nog te verkopen gronden zijn geactualiseerd op prijspeil 1-1-2024 op basis van de residuele grondwaardemethode. Zowel de bouwkosten als de VON-prijzen zijn conform de marktontwikkeling toegenomen. Het saldo van deze actualisatie is ca. € 0,3 miljoen negatief. Vanaf eind 2022 zijn de omstandigheden op de woningmarkt verslechterd (stijgende bouwkosten en afnemende financieringsmogelijkheden), waardoor de verkoop van nieuwbouwwoningen aanzienlijk is terug gevallen. Dit is ook duidelijk zichtbaar bij de verkoop in het Scheldekwartier. Hierdoor is de fasering van de grondverkoop van enkele lopende en komende projecten vertraagd. Dit levert een verslechtering van € 0,1 miljoen op eindwaarde als gevolg van toenemende rentekosten. Bij het woonrijp maken rondom de Kop van het Dok bleek de ondergrond nog onverwacht veel obstakels en oude funderingslagen te bevatten. Hierdoor is ca. € 0,1 miljoen aan meerwerk gerealiseerd.
Het budget voor plankosten is verhoogd met € 0,15 miljoen door toename van de advieskosten bij de voorbereiding om te komen tot een herbestemming van de Machinefabriek. De verhoging van het budget leidt tot een verslechtering van ca. € 0,2 miljoen op eindwaarde. Door de voortvarende ontwikkeling van het Scheldekwartier komen er steeds meer bewoners. Dit leidt tot een toenemende druk op de organisatie om goed om te gaan met alle vragen en wensen die geuit worden. Om hier de komende jaren serieus invulling aan te geven is een omgevingsmanager nodig, voor deze rol is € 0,3 miljoen aan budget geraamd. Uitbreidings- en inbreidingslocaties Souburg Noord Het vervangen en verplaatsen van de waterleiding is verder verschoven, naar eind 2024. Hierdoor is een aantal werkzaamheden niet in 2023 uitgevoerd maar zullen later uitgevoerd worden. Dit heeft een voordelig effect op de rente van € 0,1 miljoen. Claverveld De gerealiseerde verkoopwaarde van de verkochte kavels is hoger dan de raming. Op basis van deze realisatie is ook de raming van de laatste kavel bijgesteld. Dit samen heeft een voordelig effect op de eindwaarde van € 560.000. Op basis van de voortgang van het project kan er een winstneming gedaan worden van € 925.000, dit heeft een negatief effect van € 1,0 miljoen. Bedrijventerreinen Kenniswerf (fase 1 t/m 4) fase 1: • De kosten voor bodemsanering zijn opnieuw geraamd.
Dit heeft geleid tot een verhoging van het benodigde budget met € 95.000, dit heeft een negatief effect van € 0,1 miljoen op de eindwaarde. • Deze grondexploitatie had een looptijd tot eind 2025. Gezien de gewijzigde inzichten en het uitgiftetempo is dit niet meer reëel. De looptijd is bij deze herziening daarom verlengd tot eind 2029. Door verlenging van de looptijd zijn de kosten en opbrengsten geïndexeerd tot en met 2029 en is de rente berekend t/m 2029. Dit heeft geleid tot een negatief effect op eindwaarde van ca. € 0,7 miljoen. fase 2: • Deze grondexploitatie had een looptijd tot eind 2025. Gezien het uitgiftetempo is dit niet meer reëel. Er is minder belangstelling voor de kavels vanwege enerzijds gestegen bouwkosten en anderzijds terughoudende geldverstrekkers/gestegen rente. De looptijd is bij deze herziening daarom verlengd tot eind 2028. Dit heeft geleid tot een negatief effect op eindwaarde van ca. € 0,3 miljoen.
15
• •
Door de verlenging van de looptijd van deze grondexploitatie is het voor deze fase noodzakelijk om het budget voor plankosten op te hogen wat een negatief effect heeft van € 0,1 miljoen. Op basis van de voortgang en gerealiseerde werkzaamheden zijn de kosten voor het resterende bouw- en woonrijpmaken opnieuw geraamd, dit heeft een voordelig effect van € 0,3 miljoen.
fase 3: • De huurovereenkomst van kavel 3c wordt verlengd, waardoor deze niet meer tijdens de looptijd van deze grondexploitatie verkocht zal worden. Dit veroorzaakt een nadelig effect van € 0,1 miljoen. • Omdat Kenniswerf fase 3 het einde van de looptijd nadert (2025), zijn de resterende bouw- en woonrijpmaken opnieuw geraamd. Dit heeft een voordelig effect van € 0,3 miljoen. fase 4: • Ook Kenniswerf fase 4 nadert het einde van de looptijd (2025) en zijn de resterende bouw- en woonrijpmaken opnieuw geraamd. Dit heeft een voordelig effect van € 0,2 miljoen. • Op basis van de voortgang van deze fase kan er een winstneming gedaan worden van € 264.000. Dit heeft een negatief effect van ca. € 0,3 miljoen op eindwaarde. Bedrijventerrein Souburg fase 2 De raming van de grondprijzen is bijgesteld op basis van de opties en interesse die er is voor de kavels. Dit heeft een voordelig effect van € 0,2 miljoen op de eindwaarde. De fasering van de uitgifte van de kavels en de bijbehorende werkzaamheden is bijgesteld op basis van de opties en interesse die er is voor de kavels. Dit heeft een nadelig effect van € 0,2 miljoen. Overige locaties Spuikom Zolang er nog geen vastgestelde visie Spuikom is, wordt de grondexploitatie inhoudelijk niet aangepast. Om de grondexploitatie niet af te moeten sluiten wordt deze met een jaar verlengd.
Dit geeft een nadelig effect van € 0,2 miljoen op de eindwaarde.
16
4. Winstnemingen Per grondexploitatie met een voordelige eindwaarde is berekend of er een tussentijdse winstneming gedaan kan worden. Deze berekening is gedaan door middel van de POC methode. Percentage of completion (POC) gaat uit van het percentage dat de kosten en de opbrengsten gerealiseerd zijn ten opzichte van de ramingen. Dit leidt tot een totaalpercentage van realisatie. Met dit totaalpercentage wordt de winstneming bepaald die genomen moet worden. Deze berekening is gedaan op het scenario 'laag' zodat er rekening wordt gehouden met eventuele risico's. In geval van verliesgevende exploitaties is vanzelfsprekend geen sprake van winstneming. De huidige stand van zaken biedt ruimte voor de volgende winstnemingen (bedragen x € 1.000): Plan
Tussentijdse winstneming
Claverveld Kenniswerf fase 4 Totale winstneming
925 264 1.189
Af te sluiten grondexploitaties Bij het afsluiten van een positieve grondexploitie is de eindwaarde op € 0 gebracht door de laatste winstneming. Een nadelige eindwaarde wordt gecompenseerd door een getroffen voorziening. De volgende grondexploitaties worden afgesloten (bedragen x € 1.000): Af te sluiten afgeronde grondexploitaties
Eindwaarde
Nog uit te voeren vanuit afgesloten exploitaties *
38
Totaal af te sluiten grondexploitaties
38
* Hier wordt niet de grondexploitatie 'Nog uit te voeren vanuit afgesloten exploitaties' afgesloten, maar de resterende werkzaamheden van de grondexploitatie Lammerenburg 3 (deel noordrand). Deze is in 2021 afgesloten en zijn de laatste resterende werkzaamheden overgeheveld naar de grondexploitatie 'Nog uit te voeren vanuit afgesloten exploitaties'. Deze werkzaamheden zijn in 2023 afgerond en daarmee kan de resterende boekwaarde volledig afgesloten worden.
17
5. Reserves en risico's Herijking grondexploitaties (artikel 12) In overleg met de toezichthouder en de inspecteur van het ministerie van BZK is eind 2015 een duurzame herziening opgesteld met een meerjarig acceptabel risicoprofiel. Hierbij is ook een externe toets uitgevoerd. Vanaf die tijd hebben de grondexploitaties 2 scenario’s, een midden en een laag scenario. Het midden scenario heeft een gemiddeld risicoprofiel, daarbij is de kans op het optreden van een niet geraamd risico ongeveer 50/50. Het laag scenario heeft een laag risicoprofiel, daarbij zijn veel mogelijke risico's opgenomen in het resultaat en is de kans op het optreden van een niet geraamd risico dus laag. Inhoudelijk en financieel wordt er gestuurd op het midden scenario. Dat betekent dat er verantwoording wordt afgelegd op dit scenario en dat de begrotingen per grondexploitatie gebaseerd zijn op de doorrekening van dit scenario. Reserves en voorzieningen In deze paragraaf worden de volgende reserves en voorzieningen besproken: • reserve grondexploitaties • verliesvoorziening • risicoreservering • aanvullend afzetrisico In overleg met de toezichthouder en de inspecteur van het ministerie van BZK is in 2015 de reserve grondexploitaties afgebouwd en wordt deze ook niet verder opgebouwd zolang de algehele financiële situatie daar geen ruimte voor geeft.
Dat betekent dat het resultaat van een herziening niet verrekend kan worden met deze reserve. Daarom wordt het wordt resultaat van een 1e herziening verrekend met het resultaat van de betreffende jaarrekening, het resultaat van een 2e herziening wordt verrekenend met het betreffende begrotingsresultaat. Voor grondexploitaties met een nadelig eindresultaat wordt er een verliesvoorziening getroffen op basis van de eindwaarde scenario midden. Bij elke herziening worden eventuele aanpassingen in de eindwaarden ook in de verliesvoorziening verwerkt. Op basis van de 2e herziening 2023 bedroeg het totaal van deze voorziening € 133,1 miljoen. Op basis van deze 1e herziening 2024 wordt de voorziening aangepast naar € 132,8 miljoen. Deze verbetering is het resultaat van het totaal aan mutaties van de betreffende grondexploitaties, met name de aanpassing van de indexerings- en renteparameters. Zie hoofdstuk 3. 'Resultaten grondexploitaties' en tabel 2 'Overzicht verliesvoorziening en risicoreservering' voor de verschillen per grondexploitatie. Daarnaast is voor de plannen waarbij de raming van de eindwaarde in het scenario 'laag' negatief uitvalt een extra risicoreservering getroffen, ook dit is in overleg met de toezichthouder en de inspecteur van het ministerie van BZK uitgevoerd.
Ook deze extra risicoreservering wordt bij elke herziening op basis van de eindwaarden in scenario 'laag' aangepast op basis van het verschil tussen het scenario 'midden' en het scenario 'laag'. Als onderdeel van deze risicoreservering was sinds een aantal jaren een aanvullend afzetrisico opgenomen. Dit aanvullend afzetrisico was gebaseerd op een verschil tussen de Vlissingse woningbouwplanning en de provinciale raming. Dit aanvullend afzetrisico is bij de 1e herziening 2023 geactualiseerd op basis van de dan beschikbare cijfers en prognoses met als resultaat dat dit aanvullend afzetrisico is komen te vervallen. Op basis van de 2e herziening 2023 bedroeg het totaal van de extra risicoreservering € 10,1 miljoen. Op basis van deze 1e herziening 2024 wordt de totale risicoreservering aangepast naar € 9,1 miljoen.
18
Zie onderstaande tabel voor de mutaties van de verliesvoorziening en de risicoreservering (bedragen x € 1.000):
Stand 1e herziening 2023 - Mutaties 2e herziening 2023 - Mutaties 1e herziening 2024 Stand 1e herziening 2024
Verlies-voorziening
Risico-reservering
Totaal
137.205
11.023
148.228
-4.134
-894
-5.028
-228
-1.002
-1.230
132.843
9.127
141.970
Resultaat Het totaal aan mutaties geven een totaal resultaat van deze 1e herziening 2024 van € 2,5 miljoen voordelig. Dit resultaat zal ten gunste worden gebracht van het resultaat van de jaarrekening 2023. Zie onderstaande tabel voor deze mutaties (bedragen x € 1.000): Bedrag Mutaties verliesvoorziening (1e herziening 2024 scenario midden) Mutaties risicoreservering (1e herziening 2024 scenario laag) Afsluiten grondexploitaties
228 1.002 38
Winstneming grondexploitaties
1.189
Resultaat
2.457
Risico's Per plan is een risico-inventarisatie opgesteld. In deze inventarisatie zijn alle relevante risico's opgenomen inclusief eventuele beheersmaatregelen en is de (financiële) impact van deze risico's doorgerekend. Scenario 'laag' is de doorrekening van een variant van alle risico's waarin met name de impact op doorlooptijd, grondprijs en aantal te verkopen m2 is verwerkt. Waarbij gesteld is dat het resultaat van dit scenario 'laag' gelijk is aan of slechter is dan het totaal aan financiële impact van de risico-inventarisatie. Binnen deze risico-inventarisaties is in ieder geval aandacht besteed aan een aantal belangrijke risico's: • Kostenstijging / inflatie • Woning- en bedrijventerreinplanning • Stikstof • Bodemverontreiniging (waaronder PFAS en Japanse duizendknoop) • Netcongestie Zeeland Kostenstijging / inflatie Door de coronacrisis en met name de oorlog in Oekraïne hebben we de afgelopen jaren een sterke stijging gezien van de kosten en een tekort aan materialen. Dit heeft, samen met een beperkte beschikbaarheid van personeel, de planning en haalbaarheid van projecten onder druk. De huidige signalen zijn dat deze kostenstijging is gestabiliseerd. Met de parameters van de kostenstijging proberen we hier zo goed mogelijk op in te spelen. In scenario laag wordt rekening gehouden met een hogere stijging van de kosten en juist een daling van de opbrengsten.
Woning- en bedrijventerreinplanning In 2022 en begin 2023 zijn in samenwerking met de provincie Zeeland en de Walcherse buurgemeenten de woningbouwplanning tot en met 2032 herijkt. Hierbij is gebruik gemaakt van de onderzoeken en prognose door Stec. De geplande woningbouw zoals die in de Vlissingse woningbouwplanning tot en met 2032 is opgenomen is lager dan de prognose van Stec. In de voorgaande jaren zou er juist een overcapaciteit gepland zijn in de Vlissingse woningbouwplanning en is er steeds op advies van Ecorys en de accountant een extra voorziening opgenomen voor een aanvullend afzetrisico. Gezien de nieuwe prognose en woningbouwplanning is er geen reden meer om deze extra voorziening te handhaven. Deze is dan ook bij de 1e herziening 2023 vervallen. Aan de andere kant zien we door de hogere kosten en stijgende rente de vraag naar woningen stabiliseren of afnemen. Ook vanwege de stikstofproblematiek komt de woningbouw tot vertraging. Dat kan juist weer een negatieve invloed hebben op de haalbaarheid van de woningbouwplanning. Daarom is in het scenario 19
laag van de grondexploitaties een vertraging van het afzet tempo van de woningen doorberekend en is dit risico daarmee financieel afgedekt. De bedrijventerreinplanning is provinciaal afgestemd en geeft geen aanvullend risico, er is veel vraag naar bouwgrond voor bedrijven. Maar hier zien we dat bedrijven heel veel tijd nodig hebben om de interesse in bouwgrond om te zetten in daadwerkelijke afname daarvan. Dit komt door de hoge bouwkosten, personeelstekorten, stikstof en andere flora- en faunavraagstukken, lastigere financiering en ook nog eens de netcongestie. Daardoor lopen de betreffende grondexploitaties vertraging op, zoals Kenniswerf fase 1 en 2. Stikstof Bij de voorbereiding van ruimtelijke procedures wordt voor de gebruiksfase (dus voor de situatie wanneer de ontwikkeling is gerealiseerd) onderzoek uitgevoerd naar de stikstofdepositie op daarvoor gevoelige habitats in Natura 2000-gebieden en hoe zich dit verhoudt tot de al aanwezige stikstofdepositie. Voor woningbouwontwikkelingen binnen onze grondexploitaties blijkt, op basis van onderzoek dat tot op heden is uitgevoerd, dat op projectniveau geen toename van stikstofdepositie optreedt. Uit berekeningen moet blijken of dit ook voor nieuwe woningbouwontwikkelingen geldt.
Indien de projecten niet te omvangrijk zijn en deze dus geen grote verkeersgeneratie veroorzaken, is dit binnen de huidige wetgeving wel de verwachting. Voor bedrijfs- en andere niet woningbouwontwikkelingen zal afhankelijk van de uitkomsten van het onderzoek blijken of dit gevolgen heeft voor de vestiging van een bedrijf of andere niet zijnde woningbouwontwikkeling. Dit is sterkt afhankelijk van het type bedrijf dat zich op een bedrijventerrein wil vestigen en de activiteiten van een bedrijf. Bodemverontreiniging (waaronder PFAS en Japanse duizendknoop) In elke risico-inventarisatie is gekeken naar mogelijke extra bodemverontreiniging die niet via eerdere bodemonderzoeken kenbaar zijn geworden, hierbij wordt ook gekeken naar PFASverontreiniging of het aanwezig zijn van de Japanse Duizendknoop. Daar waar dit met onderzoek is aangetoond is de raming van de grondexploitatie bijgesteld, bijvoorbeeld in het Scheldekwartier en de Kenniswerf fase 1. Netcongestie Zeeland Het hoogspanningsnet in Zeeland heeft zijn maximale capaciteit bereikt. Daardoor komen aanvragen van nieuwe en zwaardere zakelijke aansluitingen op een wachtlijst. De specifieke gevolgen zijn nog niet helemaal duidelijk, maar voor sommige bedrijven kan dit ook een aanleiding zijn om nieuwe ontwikkelingen uit te stellen waardoor de vraag naar bouwgrond achterblijft.
20
Tabel 1 Overzicht boekwaarden en mutaties (x € 1.000) Plan
Looptijd Boekwaarde 31-12-2022 Mutatie 2023 Boekwaarde 31-12-2023
Majeure projecten Scheldekwartier
2030
120.285
10.221
130.507
Uitbreidings- en inbreidingslocaties Souburg Noord
2028
4.457
1.164
5.621
Claverveld
2025
-2.509
1.308
-1.201
Kenniswerf fase 1
2029
10.715
-38
10.678
Kenniswerf fase 2
2028
4.592
254
4.846
Kenniswerf fase 3
2025
1.844
-279
1.565
Kenniswerf fase 4
2025
-775
167
-608
Bedr. Souburg fase 2
2031
4.983
164
5.147
Spuikom
2024
6.490
191
6.682
Vrijburg-West
2024
3.908
67
3.975
-32
39
6
153.958
13.258
167.218
Bedrijventerreinen
Overige locaties
Nog uit te voeren vanuit afgesl. exploitaties Totaal
* In de plannen Claverveld en Kenniswerf fase 4 is een tussentijdse winstneming gedaan. Zie hoofdstuk 4. Winstneming. Deze winstnemingen zijn in bovenstaande boekwaarden verwerkt.
21
Tabel 2 Overzicht verliesvoorziening en risicoreservering (x € 1.000) Verliesvoorziening
Risicoreservering
Voorziening grondexploitaties
1e herziening 2023
+ aanpassing 2e herziening 2023 =
2e herziening 2023
+ aanpassing 1e herziening 2024 =
voorziening 1e herziening 2024
1e herziening 2023
+ aanpassing 2e herziening 2023 =
2e herziening 2023
Scheldekwartier
107.291
-4.239
103.052
-630
102.422
4.404
-257
4.147
-110
4.037
Souburg Noord
3.850
337
4.187
-346
3.841
1.784
-236
1.548
-146
1.402
Kenniswerf fase 1
11.133
-43
11.090
734
11.824
1.740
-148
1.592
-376
1.216
Kenniswerf fase 2
3.961
-105
3.856
-3
3.853
1.364
-187
1.177
-260
917
Kenniswerf fase 3
2.127
-62
2.065
-147
1.918
307
-73
234
-52
182
Spuikom
5.218
-16
5.202
107
5.309
1.424
7
1.431
-58
1.373
Vrijburg-West
3.625
-6
3.619
57
3.676
0
0
0
0
0
137.205
-4.134
133.071
-228
132.843
11.023
-894
10.129
-1.002
9.127
Totaal
+ aanpassing risico1e herziening reservering 1e 2024 = herziening 2024
22