4.1 rvs 1e herziening 2021 grondexploitaties bijlage 1 paragraaf grondbeleid
Tekst van het document
3.
3.13 PARAGRAAF GRONDBELEID In deze paragraaf grondbeleid is de 1e herziening 2021 van de grondexploitaties opgenomen. Dit is een actualisatie van de 2e herziening 2020 (Programmabegroting 2021) op basis van de gegevens in januari 2021.
1
3.
1. Grondbeleid Uitgangspunt Nota Grondbeleid (2013) Het vigerende (afwegings)kader is de door de Raad vastgestelde nota Grondbeleid uit 2013. Eind 2020 is gestart met de actualisatie van deze verouderde nota. Deze actualisatie wordt 2e kwartaal 2021 ter besluitvorming voorgelegd. Daarom is de voorliggende paragraaf grondbeleid gebaseerd op het in 2013 geformuleerde grondbeleid. De verwachting is dat de actualisatie van het grondbeleid geen aanpassing vraagt van de voorliggende paragraaf en de individuele grondexploitaties. Definitie Grondbeleid Grondbeleid kan worden omschreven als het geheel van de wijze van toepassing van het financiële en juridische instrumentarium dat de overheid ter beschikking staat om op de gewenste plaats, tijdig en tegen aanvaardbare kosten grond c.q. ruimte beschikbaar te krijgen voor de vestiging van door die overheid gewenste functies. Beleid Het grondbeleid bestaat uit de verschillende instrumenten die de gemeente heeft om de ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente te realiseren. Daarbij staat de grondexploitatie centraal. Het grondbeleid spreekt zich met name uit over welke rol de gemeente in de grondexploitatie wil spelen. Uitgangspunt van de grondexploitaties is de structuur- en woonvisie van de Gemeente (2013). Vertrekpunten hierbij zijn: ■ het scenario “anticiperen & transformeren”;
■ inzet op nieuwe accenten: het verder verzilveren van de kansen in de huidige markt;
■ inzet op flexibiliteit & kleinschaligheid om optimaal in te kunnen spelen op (markt)kansen; ■ inzet op niches in de (woning)markt die Vlissingen onderscheiden.
Bij nieuwe ontwikkelingen wordt bij voorkeur een passief (facilitair) grondbeleid gevoerd, met als doel het minimaliseren van risico's en een evenwichtige cashflow. Bij bestaande ontwikkelingen blijft een actief grondbeleid gehandhaafd, met als doel het maximaliseren van de opbrengst van ingezette ontwikkelingen. Daarom zijn er tot nog toe geen nieuwe grondexploitaties meer opgestart, maar worden initiatieven van derden gefaciliteerd.
2
3.
In onderstaande tabel zijn de meeste projecten opgenomen en is per ontwikkeling aangeduid welke vorm van grondbeleid wordt toegepast.
Project
Vorm van grondbeleid
Jaar majeure verwervingen
Verwerving beïnvloedbaar
Scheldekwartier
Actief
2004
nee
Kenniswerf (incl. Edisonpark)
Actief / faciliterend
2009 (binnenhavens)
nee
Souburg Noord
Actief
2002
nee
Claverveld
Actief
2003
nee
Buitenhaven 3
Actief
nvt
nee
Bedr. Souburg 1+2
Actief
nvt
nee
Spuikom
Actief
1981
nee
Hotel Britannia
Facilitair
nvt
nvt
Herontwikkeling woningbouwlocatie Vlissingsestraat
Facilitair
nvt
nvt
Zorgontwikkeling Oranjeplein
Facilitair
nvt
nvt
Hof Berlage
Facilitair
nvt
nvt
Ontwikkeling 's Heerenloo
Facilitair
nvt
nvt
Herontwikkeling Theo van Doesburgcentrum
Facilitair
nvt
nvt
Herontwikkeling Petruskerk
Facilitair
nvt
nvt
Programmadoelstellingen Grondexploitatie is geen doel op zich. Het staat in het teken van de maatschappelijke effecten die we als gemeente beogen. In de 4 programma’s van onze Programmabegroting zijn doelstellingen opgenomen die we mede middels de grondexploitaties willen realiseren. Het betreft de volgende doelstellingen: Programma 1 Leefbaarheid ■ Alle kansen voor iedereen om mee te doen ■ Veilige leefomgeving
■ Schone en leefbare wijk
■ Groen, straten en riolering klaar voor de toekomst ■ Wegwerken achterstallig onderhoud
■ Duurzaam, een stad die klaar is voor toekomstige generaties
Programma 2 Aantrekkelijke stad ■ Verbetering ondernemers- en woonklimaat ■ Bevorderen toerisme
■ Bevordering duurzaam ondernemen
■ Faciliteren bedrijfsvestigingen of – uitbreidingen ■ Bevordering van werkgelegenheid
■ Vergroten diversiteit van het woningaanbod
■ Voldoende en kwalitatief hoogwaardige huisvesting voor (inter)nationale werknemers
Programma 3 Sociale samenhang ■ Iedereen zoveel mogelijk participeren
■ Mogelijkheden tot het ontwikkelen van talenten en kwaliteiten
3
3.
Programma 4 Bestuur ■ Samen met onze inwoners, instellingen en bedrijven werken aan wat belangrijk is voor Vlissingen:
“Samen zijn we Vlissingen”
■ Versterken van het stedelijke gebied op Walcheren ■ Versterken van de kaderstellende rol van de raad
■ We zijn een betrouwbare partner voor inwoners, instellingen en bedrijven: we zeggen wat we doen en
doen wat we beloven
Niet iedere grondexploitatie zal aan alle doelstellingen een bijdrage kunnen leveren. De grondexploitaties worden steeds getoetst op de bijdrage (of mogelijke strijdigheid) met de bovengenoemde doelstellingen. Op deze wijze zetten we grondexploitaties optimaal in ten behoeve van het bereiken van onze maatschappelijke doelstellingen. Met de ontwikkeling van het Scheldekwartier en de andere grondexploitaties op uitbreidings- en inbreidingslocaties wordt aan diverse doelstellingen uit de programmabegroting een bijdrage geleverd, met name op het gebied van wonen. Naast het realiseren van koopwoningen in de diverse prijsklassen wordt er gestuurd op het bedienen van andere doelgroepen zoals ouderen en zorgbehoevenden, middeldure grondgebonden huurwoningen en het vervangen en toevoegen van de sociale woningvoorraad. Diverse bouwplannen zijn in voorbereiding, aanbouw of opgeleverd. Tevens wordt er met de vervangende nieuwbouw van sociale woningen een bijdrage geleverd aan het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. Claverveld en Souburg-Noord spelen in op de behoefte om, voornamelijk, grondgebonden en in een groene setting te wonen. Met het vergroten van het aanbod grondgebonden woningen op ruime percelen wordt bijgedragen aan de ambitie om een divers en hoogwaardig woonproduct te kunnen leveren.
Ruim een derde van de op te leveren woningen is gericht op senioren (levensloopbestendig) en in beide ontwikkelingen worden vrije bouwkavels aangeboden. In beide ontwikkelingen is er bijzondere aandacht voor klimaat en duurzaamheid, om in te spelen op de woonomgeving van de toekomst waarbij veel ruimte is voor participatie met de omgeving. Bijvoorbeeld participatie door de leerlingen van Het Kompas in Souburg-Noord. Ook wordt door deze plannen de economische potentie vergroot en het woonklimaat verbeterd, bijvoorbeeld in het Scheldekwartier wordt met het aanhelen van de stad verbindingen gemaakt of hersteld. Zo wordt met de oplevering van de Dokbrug een bijdrage geleverd aan de bereikbaarheid van (de binnenstad van) Vlissingen. Met de oplevering van de brug wordt ook invulling gegeven aan de lang gekoesterde wens om een volwaardige tweede ontsluiting van de Binnenstad van Vlissingen te realiseren. De herstelde kades langs het Dok en in de Binnenhavens gaan ruimte bieden aan een veelheid aan activiteiten en voegen een onderscheidend verblijfsgebied toe aan het Vlissings stedelijk gebied. Tevens ontstaat hiermee de mogelijkheid een (recreatieve) stadshaven te ontwikkelen.
De combinatie van stad en water, maritiem (erfgoed) karakter en aansprekende nieuwbouw nodigt uit tot gebruik en draagt bij aan ambities op het gebied van een aantrekkelijke stad om te wonen, werken en recreëren. De ontwikkeling van het Scheldekwartier draagt bij aan de doelstellingen van de toeristische visie. Er wordt een uitgebreid toeristisch/recreatief programma gerealiseerd dat niet alleen een aanvulling is op de al aanwezige toeristische voorzieningen, maar dit ook verder versterkt. Op het Timmerplein worden hotelkamers, recreatie-appartementen en restaurants gerealiseerd. Allen in het hogere segment. Ook de realisatie van de stadshaven draagt met haar passantenplaatsen bij aan de doelen uit de toeristische visie. Voor de Spuikom wordt een visie opgesteld, die als basis gaat dienen voor de verdere uitwerking van dit gebied. In de visie wordt ingezet op het vervullen van brede ecologische, ruimtelijke en economische ambities. Met de ontwikkeling van de bedrijventerreinen Kenniswerf (fasen 1 t/m 4), Buitenhaven 3 en Souburg (fasen 1 en 2) geeft Vlissingen concreet invulling aan het Bedrijventerreinprogramma Walcheren 2017-2021.
De genoemde terreinen bieden voor de verschillende doelgroepen bedrijven een passend en onderscheidend aanbod in verschillende prijsklassen: zichtlocaties, niet-zichtlocaties, locaties voor woon-werkcombinaties, grote en kleine kavels, watergebonden terreinen, terreinen voor bedrijven met verschillende milieucategorieën, etc. Met de ontwikkeling van de bedrijventerreinen wordt (mede) vorm en inhoud gegeven aan de economische structuurversterking, die broodnodig is in Vlissingen. Daarnaast dragen de bedrijventerreinen bij aan doelstellingen waar het gaat om het bevorderen van werkgelegenheid,
4
3.
het ondernemersklimaat en de samenwerking tussen overheid, onderwijs en ondernemers (triple helix). Dit laatste punt speelt met name op de Kenniswerf een belangrijke rol.
5
3.
2. Uitvoering Grondbeleid De uitvoering van het grondbeleid valt binnen een aantal kaders zoals Organisatie en Financiën. Organisatie Raad (kaderstellend) ■ structuur- en woonvisie met uitvoeringsprogramma. ■ nota grondbeleid.
■ beschikbaar stellen financiële middelen (d.m.v. het vaststellen van de grondexploitaties). ■ jaarlijkse vaststelling van de grondprijzen.
College van B&W (verantwoordelijk voor uitvoering) ■ realisatie uitvoeringsprogramma, binnen de gestelde kaders en met de beschikbare budgetten.
Ambtelijke organisatie (operationele uitvoering projecten en andere activiteiten) ■ uitvoering van het uitvoeringsprogramma binnen de gestelde kaders en de sturing van het college.
Passief grondbeleid In het kader van het passieve grondbeleid heeft de Raad geen rol wat betreft het beschikbaar stellen van middelen, omdat er bij een extern initiatief (in principe) geen middelen nodig zijn. De Raad heeft wel een rol in het stellen van ruimtelijke kaders. Het college en de ambtelijke organisatie hebben, passend binnen de kaders van de Raad, een gelijke rol als bij actief grondbeleid. Hiervoor zijn geen middelen beschikbaar en hebben zij geen eigen uitvoeringsagenda of -proces omdat het door derden wordt gerealiseerd. Wel wordt door middel van het kostenverhaal conform de Wro de benodigde financiële middelen bij de initiatiefnemer verhaald. Financiën De financiële kaders liggen vast binnen de financiële verordening en het Besluit Begroten en Verantwoorden (BBV), Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019). Onderstaand de richtlijnen en hoe we bij de gemeente Vlissingen daar uitvoering aan geven: ■ Bij de start van een grondexploitatie wordt er een financieel-economisch haalbaarheidsonderzoek
uitgevoerd en een business case gemaakt. Als dit plan tot uitvoer wordt gebracht wordt deze, conform het Grondbeleid 2013, 2 x per jaar geactualiseerd. ■ Het risicomanagement binnen de grondexploitaties is opgenomen in het organisatiebreed risicomanagement en wordt 2 x per jaar geactualiseerd. Dit is per grondexploitatie verwerkt in het scenario ‘laag’. ■ Voor de strategische aankopen waarbij een langere periode zit tussen het moment van aankoop en het moment van ontwikkeling is er met de BBV niet meer de mogelijkheid tot het toepassen van een NIEGG. Deze gronden zijn opgenomen in de materiële vaste activa. Bij het vaststellen van een nieuwe grondexploitatie betreffende deze gronden worden deze weer in een grondexploitatie opgenomen. ■ Tussentijdse winstneming: per grondexploitatie met een voordelige eindwaarde is berekend of er een tussentijdse winstneming gedaan moet worden. Zie hoofdstuk 4 'Winstnemingen'. ■ Indien gemeentegrond vanuit de algemene dienst wordt ingebracht in het grondbedrijf wordt die grond gewaardeerd tegen de waarde waarop de grond op de balans is opgenomen. ■ Cashflow beheersing: investeringen worden pas dan gedaan als hierdoor ook zicht is op het realiseren van inkomsten, of nadat de inkomsten gerealiseerd zijn. Zo wordt het bouwrijpmaken zoveel mogelijk pas uitgevoerd als er zicht is op afname van de bouwgrond.
■ Kostenverhaal: bij een particuliere ontwikkeling voert de gemeente een faciliterend (passief) grondbeleid. Hierbij gaat de gemeente over tot kostenverhaal conform de Wro. ■ Grondprijs: de gemeente Vlissingen hanteert standaard grondprijzen die afhankelijk zijn van de bestemming van de grond voor een aantal categorieën. Deze worden jaarlijks vastgesteld middels een
6
3.
separaat raadsvoorstel. Hiervan kan afgeweken worden en kan de grondprijs residueel berekend worden, zoals dit in het Scheldekwartier gebeurt. ■ Erfpacht: de gemeente Vlissingen biedt in specifieke situaties de mogelijkheid van erfpacht aan. ■ Rente: de rente waarmee gerekend wordt in de grondexploitaties, wordt gebaseerd op de gemiddelde rentevoet van de lopende leningen van de gemeente. Voor de grondexploitatie van het Scheldekwartier wordt gebruik gemaakt van projectfinanciering, deze heeft een eigen rentepercentage. De wijze van renteberekening is gebaseerd op de voorschriften conform de BBV. Zie 'Parameters' verder in dit hoofdstuk. ■ Kosten- en opbrengstenindexering: voor een zo goed mogelijke inschatting van de toekomstige kosten en opbrengsten wordt rekening gehouden met daadwerkelijke en toekomstige indexeringen van deze kosten en opbrengsten. Zie 'Parameters' verder in dit hoofdstuk. ■ Looptijd: In de BBV is een richtlijn opgenomen voor de maximale looptijd van een grondexploitatie, deze is op 10 jaar gesteld. Indien hiervan afgeweken wordt moet dit gemotiveerd worden en moeten beheersmaatregelen genomen worden. De Gemeente Vlissingen hanteert voor de volgende plannen een termijn die deze 10 jaar overschrijdt: - Souburg Noord (2031 in scenario laag). Bij Souburg Noord wordt in scenario 'midden' binnen de 10jaars termijn uitgevoerd, hier wordt dus niet afgeweken.
Het scenario 'laag' wordt gebruikt om de juiste risicoreservering te bepalen. - Bedrijventerrein Souburg fase 2 (2031 in scenario midden en laag). Bij het bedrijventerrein Souburg fase 2 zijn bijna alle infrastructurele werken binnen de 10-jaars termijn geraamd. In de jaren die na de 10jaars termijn vallen zijn vooral de verkoop van de laatste kavels geraamd en het woonrijp maken van de resterende locaties. Omdat de kavels verkocht worden op basis van de vraag van geïnteresseerden is niet aan te geven welke kavels buiten de termijn vallen en is het daardoor niet mogelijk een plandeel uit de grondexploitatie te halen. Als beheersmaatregel wordt er geen indexering toegepast op de inkomsten die buiten de 10-jaars termijn vallen. ■ Bovenwijkse voorzieningen: of ook wel bovenplanse voorzieningen. Dit zijn voorzieningen die niet alleen voor het betreffende plan van nut zijn maar ook voor de omgeving of de hele stad. Te denken valt aan een toegangsweg die ook de toegang naar de omliggende gebieden verbetert, de aanleg van een brug waardoor ook andere wijken een voordeel hebben. Tot aan de 2e herziening 2016 waren deze zowel planmatig als financieel in de grondexploitaties opgenomen. Op basis van de BBV en de overleggen met de inspecteur van het ministerie van binnenlandse zaken zijn vanaf de 2e herziening 2016 de bovenwijkse voorzieningen ontvlochten.
Daarbij zijn deze voorziening proportioneel binnen de grondexploitatie gehouden en voor het overige deel gedekt vanuit de algemene begroting. Deze proportionaliteit is op basis van het nut van deze voorziening voor de grondexploitatie en het algemene nut. Op deze manier ontstaat er een betere scheiding tussen grondexploitaties en de algemene begroting. Omdat een voorziening deel uit maakt van het betreffende plan blijft de aansturing en uitvoering van deze voorziening wel in het plan opgenomen. De volgende bovenwijkse voorzieningen zijn ontvlochten : Bovenwijkse voorziening
Plan
Planning % in grondinvestering exploitatie
Tijdelijke ontsluiting en tijdelijke brug
Scheldekwartier
Gerealiseerd
10%
Nieuwe brug over het Dok
Scheldekwartier
2017 - 2021
50%
Wijkontsluiting (De Willem Ruysstraat en aantakking brug)
Scheldekwartier
2015 - 2023
50%
Herstel kades rondom het Dok
Scheldekwartier
2018 - 2024
25%
Restauratie Dok van Perry
Scheldekwartier
Gerealiseerd
25%
Herstel natte infrastructuur
Kenniswerf fase 4
2016 - 2021
14%
Verbinding Marie Curieweg - Poortersweg
Bedrijventerrein Souburg fase 2
2017 - 2021
50%
Ontsluiting Buitenhaven
Bedrijventerrein Souburg fase 2
2017 - 2021
10%
7
3.
Parameters Omdat voor het financieren van de boekwaarde in de grondexploitaties geld geleend moet worden, wordt de rente over deze leningen doorberekend in de grondexploitaties. Daarnaast wordt er in de grondexploitaties rekening gehouden met verwachte kosten- en inkomstenstijgingen in de tijd. In de grondexploitaties wordt rekening gehouden met daadwerkelijke en verwachte kosten- en opbrengstenstijging. Ook wordt rekening gehouden met daadwerkelijke en verwachte rentepercentages. Zie onderstaande tabel voor een overzicht van de toegepaste indexeringen en rentepercentages bij deze 1e herziening 2021 (Nieuw) met daarbij ook de parameters zoals die bij de 1e en 2e herziening 2020 (Oud) zijn toegepast:
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026 en verder
Nieuw Oud Nieuw Oud Nieuw Oud Nieuw Oud Nieuw Oud Nieuw Oud Nieuw Oud Indexering kosten 1,35% 2,60% 1,50% 1,75% 2,00% 1,75% 2,00% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% scenario midden Indexering kosten 1,35% 2,60% 1,50% 1,75% 2,00% 1,75% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% scenario laag Indexering opbrengsten scenario midden
2,00% 1,50% 0,50% 1,50% 1,25% 1,50% 1,25% 1,50% 2,00% 1,50% 2,00% 1,50% 2,00% 1,50%
Indexering opbrengsten scenario laag
2,00% 1,50% 0,50% 1,50% 1,25% 1,50% 1,25% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50%
Rente Scheldekwartier
3,39% 3,39% 3,00% 3,07% 2,92% 3,00% 2,55% 2,73% 2,05% 2,32% 2,05% 2,27% 2,60% 2,27%
Rente overige 2,28% 2,28% 2,23% 2,28% 2,15% 2,28% 1,95% 2,28% 1,99% 2,28% 2,05% 2,28% 2,60% 2,28% grondexploitaties
Voor het bepalen van de indexeringen wordt gebruik gemaakt van de overzichten van landelijke indexcijfers waarover Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling jaarlijks rapporteerd. Daarbij zijn er 2 periodes waar we naar kijken: de daadwerkelijke prijspeilcorrectie die er in 2020 heeft plaatsgevonden en de verwachte indexering vanaf 2021. Voor de daadwerkelijke prijspeilcorrectie van 2020 gebruiken we voor de kosten het gemiddelde van de prijspeilcorrectie van de Grond-, Weg- en waterbouwkosten (GWW kosten) en de ConsumentenPrijsIndex (CPI). Hierbij wordt een uitzondering gemaakt voor de prijspeilcorrectie van de Plankosten, deze blijkt hoger te zijn dan die van de GWW kosten en de CPI. Om met de ramingen van de Plankosten niet uit de pas te lopen met de verwachte daadwerkelijk kosten worden deze over 2020 met 2,6% i.pv. 1,35% verhoogd (dus een extra verhoging van 1,25%). Deze extra verhoging is gebaseerd op de ontwikkelingen in de markt. De gemiddelde uurtarieven stijgen meer dan de standaard indexering, zowel intern als extern. Vorig jaar werd de daadwerkelijke prijspeilcorrectie van de opbrengsten gebaseerd op de gemiddelde stijging conform de gegevens van het Kadaster. Over 2020 zou dat 0,18% moeten zijn. Dit komt niet overeen met de verhoging die wij zelf hebben ervaren bij de verkopen van 2020, de verwachte verkopen in 2021 en recente prijsonderhandelingen.
Daarom is hier gekozen om de opbrengsten in 2020 met 2% te laten stijgen. Voor de verwachte indexeringen van 2021 en verder gebruiken we ook gemiddelden: ■ De indexering van de kosten wordt bepaald als een gemiddelde van een tweetal kostensoortindexen: die
van de GWW-kosten en die van de Plankosten.
■ De indexering van de opbrengsten wordt bepaald als een gemiddelde van de indexering van
woningmarktlocatie in een matige (onder gemiddelde) regio en die van bedrijvenlocatie in een basis (gemiddelde) regio.
Voor het bepalen van de rente wordt gebruik gemaakt van de gegevens van de leningportefeuille van de gemeente Vlissingen. De rekenrente wordt berekend op basis van de verwachte rentelasten van een
8
3.
begrotingsjaar. Deze berekening is uitgevoerd zoals dit is opgenomen in de BBV, waarbij vanwege het negatieve eigen vermogen geen rekening wordt gehouden met de verhouding tussen het vreemd vermogen en totaal vermogen. Voor het Scheldekwartier is in het verleden een speciale projectfinanciering afgesloten. Deze projectfinanciering heeft in vergelijking met de huidige rentevoet een relatief hoog rentepercentage. Door deze afwijkende financiering wordt voor het Scheldekwartier een andere rekenrente gehanteerd dan bij de overige grondexploitaties. In 2024 eindigt de projectfinanciering van het Scheldekwartier. Met ingang 2025 zijn de rentepercentages voor alle grondexploitaties gelijk. Realisatie jaarplannen 2020 In 2020 zijn de plannen uitgevoerd aan de hand van de jaarplannen 2020. Per grondexploitatie is dit uitgewerkt: Scheldekwartier Uitwerking gesloten verkoopovereenkomsten: ■ Eind 2018 heeft de koper van de Timmerfabriek de vergunningaanvraag ingediend. In 2019 is deze
procedure doorlopen en heeft het college eind 2019 de vergunning verleend. Deze is inmiddels onherroepelijk. De Timmerfabriek is conform jaarplan op 1 september 2020 geleverd. ■ De levering van de tweede en derde fase (40 woningen) van het project De Ketelmakerij heeft conform jaarplan in de eerste helft van 2020 plaatsgevonden. ■ Met de VOG is in 2018 een koopovereenkomst aangegaan voor de bouw van 46 woningen in deelplan Scheldewijk (project De Vesting). In 2019 zijn fase 1a en 1b geleverd, fase 2a en 2b zijn conform jaarplan in 2020 geleverd. ■ Met woningbouwvereniging L’escaut is een overeenkomst gesloten voor de bouw van 200 sociale woningen in deelgebied Scheldewijk in een periode van 10 jaar. Voor de realisatie van de eerste 24 grondgebonden woningen (project De Hofjes) is in 2019 een koopovereenkomst getekend. De grond is conform jaarplan in juli geleverd, de bouw is in volle gang. ■ In deelplan Scheldewijk stond volgens het jaarplan 2020 de grondlevering voor het project de Broederband (54 woningen) gepland. In oktober is de grond voor de 21 grondgebonden woningen geleverd aan Van Wijnen. Voor de levering van de grond voor de 33 appartementen is een overeenkomst met Van Wijnen in de maak en zal de grondlevering pas in 2021 worden gerealiseerd. Oorzaak voor de vertraging is dat Van Wijnen meer tijd nodig heeft om de haalbaarheid van de ontwikkeling in beeld te brengen.
■ In deelplan Scheldewijk stond volgens het jaarplan de grondlevering voor 35 huurwoningen aan de Singel gepland. Deze doelstelling is niet behaald doordat er voor de beoogde belegger nog teveel onzekerheden zijn. De overeenkomst en levering schuiven daarom door naar 2021. Nieuwe verkoopovereenkomsten: ■ Met Zeeuwse Vastgoed is een overeenkomst aangegaan voor de ontwikkeling van twee bouwblokken op
het Timmerplein (blokken B en C). De verkoop van blok C (C-Dock) is in volle gang. Levering van de grond voor blok C is voorzien in najaar 2021. ■ Met de VOG is overeenstemming bereikt over de grondprijs voor de ontwikkeling van de woningbouwplot De Koperslagerij in deelplan Scheldewijk. Deze overeenstemming zal worden uitgewerkt in een verkoopovereenkomst, waarna een procedure voor de bestemmingswijziging zal worden gevoerd en het project in de loop van 2021 in verkoop zal worden gebracht door de VOG. Levering van de grond voor een eerste fase is eind 2021 voorzien. Bouw- en woonrijp maken: ■ Conform jaarplan is in 2020 gestart met het woonrijp maken rondom de projecten De Ketelmakerij en De
Vesting. Deze werkzaamheden zullen gefaseerd plaatsvinden en doorlopen tot in 2021, afhankelijk van de snelheid van oplevering van de woningen. ■ Ten behoeve van de grondlevering aan L’escaut is het bouwrijp maken van locatie De Hofjes afgerond inclusief het plaatsen van een keerwand op de grens met de bestaande woningen aan de Paul Krugerstraat.
9
3.
■ Volgens het jaarplan zou eind 2020 de bodemsanering van locatie Edelweis en het bouwrijp
maken van de locatie Timmerplein aanvangen. Beide projecten zijn door prioritering op andere voorbereidingstrajecten iets vertraagd in de voorbereiding en starten in februari/maart 2021. ■ Eind 2020 is conform jaarplan het kadeherstel aan de noordzijde van het dok afgerond, met uitzondering van een klein gedeelte ter hoogte van de bestaande brug (uitvoering na openstelling nieuwe brug). De bouw van de brug over het dok vordert gestaag, openstelling is voorzien in het voorjaar van 2021. Eind 2020 is gestart met het woonrijp maken van de noordelijke aantakking op de brug (Dokwerker) en aanpassing van de zuidelijke aantakking (Koningsweg). ■ Voor de start van de bouw van het project Kop van het Dok zijn in afwijking van het jaarplan 2020 nog diverse werkzaamheden in het kader van bouwrijp maken uitgevoerd. Oorzaak is dat bij de start bouw nog diverse obstakels in de grond werd aangetroffen waardoor er extra werkzaamheden op het vlak van bouwrijp maken nodig waren. Verwervingen: ■ Met de gebroeders Prins is conform het jaarplan de afgesproken ruiling van gronden uitgewerkt. Dit
heeft echter nog niet geleid tot een overeenkomst doordat de gebruiker van het pand geen gehoor heeft gegeven aan de verzochte beëindiging van de huurovereenkomst met Prins met een rechtsgang tot gevolg. De overeenkomst zal in het voorjaar van 2021 worden getekend. ■ Over de verwerving van de kade en het talud van de provincie wordt onderhandeld met provincie. Ten behoeve van een efficiënte uitvoering van het kadeherstel is ter hoogte van de Timmerfabriek een gedeelte van de kade door de provincie ter beschikking gesteld. Ontwikkelingen: ■ Met Concepts Real Estate is overeenstemming bereikt over programma en grondprijs van blok A
op het Timmerplein (naast de Timmerfabriek). Besluitvorming en ondertekening van de koop- en samenwerkingovereenkomst zal in het voorjaar plaatsvinden. ■ Met Vastgoed Dekker is overeenstemming bereikt over programma en grondprijs van blok D op het Timmerplein (naast de nieuwe brug). Besluitvorming en ondertekening van de koop- en samenwerkingsovereenkomst zal in de loop van 2021 plaatsvinden. ■ Met L’escaut is de ontwikkeling van 80 appartementen op de locatie Dempo (aan de Van Dishoeckstraat) onderzocht. Begin 2021 heeft L’escaut een investeringsbesluit genomen en is een verkoopovereenkomst in de maak. ■ Voor de herbestemming van de Machinefabriek is in 2018 een tenderprocedure doorlopen, maar zonder succes stopgezet. Daaropvolgend heeft de gemeente een verdiepingsslag opgestart, gericht op de onderdelen cascoherstel, kosten van parkeeroplossingen en de mogelijkheden van inpassing van een basisschool. Hier is in 2020 conform jaarplan een vervolg aan gegeven. Besluitvorming over het cascoherstel vindt medio 2021 plaats, het locatiebesluit voor de nieuwe school volgt daarna in het kader van het integraal huisvestingsplan. ■ Het bestemmingsplan voor de stadshaven is onherroepelijk. In 2020 is conform jaarplan gewerkt aan de juridische en technische voorbereiding van de realisatie.
De realisatie van vaste ligplaatsen en de passantenplaatsen is begin 2021 aanbesteed en wordt in de eerste helft van 2021, direct na ingebruikstelling van de brug uitgevoerd, zodat de ingebruikname zo kort mogelijk na de oplevering van de brug en kades plaats kan vinden. ■ Voor de projecten kadeherstel en brug over het dok voert de gemeente discussie met de betreffende aannemers over de kosten van meerwerk. Aangezien de uitkomsten van deze discussies nog niet bekend zijn, zijn er bij deze herziening van de grondexploitatie geen wijzigingen doorgevoerd. Bij de tweede herziening van 2021 zal hierop terug gekomen worden. Souburg-Noord ■ Er wordt begin februari 2021 gestart met het woonrijp maken van fase 1 (Kroonjuweel en Palts). Vanwege
lange levertijden van bestratingsmateriaal heeft de start enkele weken vertraging opgelopen.
■ Conform planning is de bouw van de woningen aan het Valkhof gestart in april 2020. Oplevering van de
woningen wordt verwacht in maart 2021.
10
3.
e
en 3e fase loopt de bestemmingsplanprocedure. Vaststelling hiervan door de raad is voorzien in januari 2021. De planvorming voor fase 2 is afgerond. e ■ De civieltechnische uitwerking van het stedenbouwkundig plan van de 2 fase is afgerond. Op basis van de raming valt het bouwrijp maken binnen de raming als opgenomen in de grondexploitatie. De aanbesteding van het bouwrijp maken start begin 2021. De werkzaamheden starten in maart 2021 conform planning. e ■ De verkoop van het eerste deel van de woningen en vrije kavels van de 2 fase (15 appartementen, 16 vrije kavels en 32 grondgebonden woningen) is gestart in november. Van de vrije kavels was eind 2020 ruim de helft in optie. De meeste woningen zijn verkocht of onder optie. ■ Het aanleggen van de waterpartij langs de eerste en tweede fase vindt plaats tijdens het bouwrijp maken van de tweede fase. ■ De vergunning voor de aanleg van het geluidsscherm is verleend. De start van de uitvoering is vertraagd vanwege aanvullende eisen en onderzoeken vanuit Evides ter bescherming van de hoofwaterleiding. Afhankelijk van de uitkomst van de onderzoeken is de start van de uitvoering in maart 2021. ■ De overdracht van de resterende gronden van Vlugtenburg is gekoppeld aan de plaatsing van het geluidsscherm. In 2020 is een deel van de gronden overgedragen vooruitlopend op de plaatsing van het geluidsscherm.
De overdracht van de resterende gronden wordt voorzien in het tweede kwartaal van 2021. ■ Voor de 2
Claverveld ■ Alle (58) projectmatig te bouwen woningen in Claverveld fase 1 zijn in 2020 opgeleverd aan de
eindgebruikers.
■ De verkoop van de vrije bouwkavels in fase 1 is gecontinueerd en afgezet (6 kavels) als voorzien.
■ De verkoop van het eerste aanbod (vrije bouwkavels) in fase 2 is gestart in november 2020, alle 13 in
verkoop gebrachte bouwkavels zijn in optie uit gegeven.
■ De verkoop van 63 projectmatige woningen in Claverveld fase 2 is niet gestart aan het einde van 2020,
maar in 2021. Hiermee werd voorkomen dat Claverveld en Souburg Noord gelijktijdig in de markt gezet werden. ■ Er is gestart met het bouwrijp maken van Claverveld fase 2. Gunning en uitwerking heeft plaats gevonden middels een bouwteam. Het bouwrijp maken wordt in april 2021, met inbegrip van de nutsvoorzieningen, afgerond. ■ Het woonrijp maken van Claverveld fase 1 is niet gegund in 2020, maar wordt begin 2021 aanbesteed en gegund. De uitvoering van het woonrijp maken van Claverveld fase 1 vangt aan in het eerste kwartaal van 2021. Claverveld fase 1 wordt medio 2021 geheel opgeleverd. ■ De koop- en ontwikkelovereenkomst is in juli 2020 gesloten tussen de Gemeente Vlissingen, AM Zeeland en Zeeland Wonen voor de realisatie van 63 projectmatig te bouwen woningen in Claverveld fase 2, hiermee is tevens het selectietraject afgerond. Voorzien wordt om in september 2021 aan te vangen met de realisatie van de projectmatige woningen. ■ De onderzoeken zijn niet afgerond, maar aanvullend /actualiserend milieu- en waterhuishoudkundig onderzoek bleek nodig . ■ De fietsbrug tussen Claverveld fase 1 en West Souburg is gerealiseerd. ■ Het stedenbouwkundig plan voor Claverveld fase 2 is op 13 oktober 2020 vastgesteld. ■ Inrichtingsplan + beheersparagraaf voor Claverveld fase 1 zijn in voorbereiding. ■ Het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan zijn in december 2020 vastgesteld.
Beatrixlaan ■ Realisatie van 6 woningen op de hoek Van Dishoeckstraat: gerealiseerd.
■ Realisatie van 3 woningen op de vrije kavels Jozef Israëlslaan: gerealiseerd. Alle grond in de GREX is
verkocht. Een 4e woning in de Jozef Israëlslaan is nog in aanbouw.
■ Woonrijp maken van Dishoeckstraat en Jozef Israëlslaan: grotendeels gerealiseerd. Alleen de herbestrating
van de Josef Israëlslaan dient nog gerealiseerd te worden. Hiermee wordt gewacht tot de laatste particuliere woning is gebouwd. ■ De bijdrage van de ontwikkelaar in de parkeerplaatsen wordt in 2021 (i.p.v. 2020) ontvangen.
11
3.
Verlengde Bonedijkestraat ■ Inrichtingsplan is opgesteld, offerte voor uitvoering aangevraagd en ontvangen. Op verzoek van het
groenbeheerteam wordt ook de vervanging van een aantal bomen in de Verlengde Bonedijkestraat in de uitvoeropdracht opgenomen. Dit werk wordt gedekt vanuit het budget van Groenbeheer. Vanwege het broedseizoen en het plantseizoen wordt dit werk in het najaar van 2021 uitgevoerd. De grondexploitatie wordt wel afgesloten en de resterende werkzaamheden opgenomen in 'Nog uit te voeren vanuit afgesloten exploitaties'.
Lammerenburg III (noordrand) ■ Uitvoering woonrijp maken kavel 1: gedeeltelijk gerealiseerd. De aanleg van de groenstrook aan de
Wildbaan is eerder in 2020 vertraagd vanwege onvoldoende budget. Met de vaststelling van 2e herziening 2020 is budget voorzien om de groenstrook in de eerste helft van 2021 aan te leggen. ■ Gerealiseerd: de ontwikkelaar maakt binnen de kaders van de overeenkomst en bestemmingsplan een aanpassing in het woningaanbod. Na goedkeuring wordt dit nieuwe woningaanbod in de markt gezet. ■ Gerealiseerd: oplevering definitief ontwerp openbare ruimte. ■ Niet gerealiseerd: de verkoop van 2 kavels in 2020. In december 2020 zijn koop- en aannemingsovereenkomsten getekend voor 3 kavels, maar de levering zal in 2021 plaatsvinden. Het aangepaste woningaanbod heeft tot een versnelling van de verkoop geleid. Het aangepaste woningaanbod is echter in september gepresenteerd, waardoor deze versnelling pas eind 2020 op gang kwam. Aanvullend wordt in 2021 de verkoop van 3 kavels verwacht. De laatste kavel moet uiterlijk in 2022 verkocht worden. Kenniswerf (fase 1 t/m 4) ■ Afronden en vaststelling partiële herziening bestemmingsplan Kenniswerf Oost (KW2) en Binnenhavens
(KW3 en KW4) inclusief actualisatie stedenbouwkundig kader en beeldkwaliteit: Voorbereiding is afgerond en procedure is gestart, maar zoals ook bij de 2e herziening 2020 aangegeven zal vaststelling in 2021 plaatsvinden. ■ Uitvoeren kleine sloopwerkzaamheden locatie buitendienst Edisonweg en plaatsen van een schutting aan de kanaal- en Edisonwegzijde om het braakliggende en deels gesloopte gebied Edisonweg-Zuid (KW1) enigszins toonbaar en afgescheiden te houden van de openbare ruimte. In samenwerking met de studierichting mediavormgeving van Scalda zal deze voorzien worden van (Kenniswerf) uitingen: werkzaamheden zijn uitgevoerd. ■ De interesse die er op dit moment is in afname van bedrijfsgronden zal leiden tot een aantal grondverkopen waarvan de effectuering zal plaatsvinden in 2020 (en 2021). Dit betreft in ieder geval: - Binnen het deelproject Edisonweg Noord (KW1) is voor één kavel een koopovereenkomst afgesloten en voor 1 kavel een optieovereenkomst. Daarnaast bestaat er via de makelaar regelmatig interesse voor kavels. Doelstelling was 1 kavel verkopen. - Het Right of First Refusal met ModuVision is verlengd tot eind februari 2021. Er is interesse van een drietal andere partijen voor een kavel in de omgeving van het Witte Huis (KW2). Doelstelling was verkoop ModuVision effectueren. Vanwege corona vertraagt dit.
- In de omgeving van de Lasloods (KW3) is naast grondverkoop aan de Poort BV (kavel 3d) een perceel aan SBH in erfpacht uitgegeven. Doelstelling was 1 grondtransactie binnen KW3. - In de omgeving van Oceanwide en de Visserijkade (KW4) zijn diverse grondtransacties actueel. De gronden t.b.v. bedrijfsverzamelgebouw visserij zijn geleverd. Bouwfase is aangevangen. Met Havenwerk is er principe overeenstemming. Koopovereenkomst wordt 1e kwartaal 2021 aangegaan. Zoals bij de 2e herziening 2020 is aangegeven is levering grond verschoven naar 2021. Ook bij fase2 bij Gould is - zoals bij de 2e herziening 2020 is aangegeven - de levering van 2020 verschoven naar 2021. Doelstelling was 1 grondtransactie in 2020. - Verder zijn we voor een aantal andere gronden in gesprek met partijen. ■ Voor bovengenoemde verkopen wordt het bouwrijp maken en indien nodig het saneren voorbereid
en uitgevoerd in 2020 en 2021: bouwrijp maken en bodemsanering is in voorbereiding. Uitvoering
12
3.
staat gepland medio 2021 (KW1, KW2 en KW3). Sloop en saneringswerkzaamheden fase 4 hebben plaatsgevonden. ■ Voorbereiding en uitvoering van de aanleg van nieuwe infrastructuur, daar waar de bereikbaarheid van verkochte kavels afhankelijk is van deze infrastructuur: de aanleg van nieuwe infrastructuur is in voorbereiding. Uitvoering staat gepland medio 2021. Buitenhaven 3 ■ Aktepassering van in totaal 3 kavels in 2020.
■ Verkoopgesprekken laatste kavel gevoerd. Uiteindelijk is verkoop niet doorgegaan. Ondernemer had plan
dat daar niet paste. Nog geen nieuwe koper gevonden.
■ Voor laatste kavel is verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. ■ Plan/grex wordt afgesloten.
■ Resterende posten, namelijk verkoop laatste kavel en tweetal nog uit te voeren explosievenonderzoeken,
worden overgeheveld naar de grondexploitatie 'Nog uit te voeren vanuit afgesloten exploitaties'
Bedrijventerreinen Souburg fase 1 en 2 ■ Conform planning voorbereidingen grondafname verkoop gemeentewerf in fase 1: update flora- en
faunaonderzoek, onderzoek naar ontplofbare oorlogsresten, aanvullend milieukundig bodem- en asbestonderzoek. ■ Zoals voorzien in jaarplan afronding bouwrijp maken/civiele werken in fase 2: belijning op het wegdek is aangebracht, groenbestek gemaakt, definitieve bewegwijzering aangebracht. ■ Zoals voorgenomen problematiek omtrent fietstunnel opgelost: afbouw en herstelwerkzaamheden afgerond, overeenstemming op ambtelijk niveau met BAM inzake afkoopsom ter compensatie van te verwachten extra kosten onderhoud en beheer fietstunnel. ■ Onderzoek naar mogelijkheden zandwinning onder tracé voormalige Veerhavenweg en vervolgensvolstorten met grond: afgerond, conclusie: zand laten liggen. ■ Verkopen bedrijfskavels aan belangstellende bedrijven: overleg met in totaal 13 geïnteresseerde bedrijven over vestiging, daarvan zijn 5 bedrijven inmiddels afgehaakt. Met 1 bedrijf overeenstemming op ambtelijk niveau bereikt over verkoop van circa 1,5 ha. ■ Update flora- en faunaonderzoek uitgevoerd voor fase 2. ■ Nader bureauonderzoek uitgevoerd naar aanwezigheid ontplofbare oorlogsresten in fase 2. ■ Bodemenergieplan fase 2 opgesteld. ■ Groenplan fase 2 in 2020 nog niet uitgevoerd vanwege onvoldoende budget als gevolg van wens om meer groen op grond van klimaatbeleid en beeldkwaliteit, groen is bovendien duurder; realisatie doorgeschoven naar 2021.
■ Afrekening BDU-subsidie Verkeer en Vervoer Marie Curieweg opgesteld; wordt begin 2021 voorzien van accountantsverklaring en ingediend bij provincie Zeeland. Spuikom ■ Binnen de gemeentelijke organisatie is een (participatief) proces om te komen tot de Visie Spuikom en de
uitgangspunten ten behoeve van deze visie in voorbereiding.
■ Er heeft nog geen selectie plaats gevonden van een landschapsontwerper / stedenbouwkundig bureau
voor de op te stellen Visie Spuikom.
■ Het participatieve traject voor de Visie Spuikom vangt in mei 2021 aan, na vaststelling van
uitgangspunten door de gemeenteraad.
Vrijburg-West ■ Mogelijke invulling is verder onderzocht maar heeft nog niet geleid tot uitgewerkte planontwikkeling en
besluitvorming.
13
3.
3. Resultaten grondexploitaties De volgende tabel geeft een totaaloverzicht van de geraamde eindwaarden 1e herziening 2021 (bedragen x € 1.000) van de grondexploitaties in het scenario 'midden' en de mutaties ten opzichte van de vorige herziening. 2020 Plan
Looptijd
1e herziening 2021
1e + aanpassing = 2e + aanpassing = 1e herziening 2e herziening 1e herziening 2020 herziening 2020 herziening 2021 (eindwaarde) 2020 (eindwaarde) 2021 (eindwaarde)
Majeure projecten Scheldekwartier
2030
-90.558
-1.096
-91.654
-2.387
-94.041
Uitbreidings- en inbreidingslocaties Souburg Noord
2027
970
-926
44
124
168
Claverveld
2026
2.533
101
2.634
110
2.744
Beatrixlaan
2021
495
-
495
-264
231
Verlengde Bonedijkestraat
2020
-107
-
-107
2
-105
Lammerenburg III (noordrand)
2022
715
-18
697
19
716
Kenniswerf fase 1
2025
-10.639
-
-10.639
82
-10.557
Kenniswerf fase 2
2025
-3.452
-
-3.452
33
-3.419
Kenniswerf fase 3
2025
-1.281
1
-1.280
-14
-1.294
Kenniswerf fase 4
2025
1.966
1
1.967
-366
1.601
Buitenhaven 3
2020
502
19
521
178
699
Bedr. Souburg fase 1
2021
-758
34
-724
-9
-733
Bedr. Souburg fase 2
2031
1.589
4
1.593
-607
986
Spuikom
2023
-5.084
-
-5.084
-8
-5.092
Vrijburg-West
2021
-3.372
-
-3.372
-79
-3.451
-
-
-
-
-
-106.481
-1.880
-108.361
-3.186
-111.547
Bedrijventerreinen
Overige locaties
Nog uit te voeren vanuit afgesl. exploitaties Totaal
De totale verslechtering van € -3,2 mln. bestaat uit de afzonderlijke aanpassingen van de grondexploitaties.
14
3.
Op basis van het resultaat van de jaarplannen 2020 en nieuwe ontwikkelingen zijn de grondexploitaties herzien. Onderstaand zijn de belangrijkste aanpassingen per grondexploitatie (bedragen x € 1.000) opgenomen: Effect nominaal
Belangrijkste afwijkingen per grondexploitatie
Effect op eindwaarde
Majeure projecten Scheldekwartier Hogere grondopbrengst blok A Timmerplein door aanpassing programma
120
Gedeeltelijk vrijval aanbestedingsvoordeel woonrijp maken Koningsweg-Dokwerker
200
242
Toename kosten uitvoeringsbegeleiding brug en kadeherstel
-110
-140
Wijziging blok A en C naar normatieve grondprijzen vanwege stopzetten ORO Verlaging verkoopwaarde Machinefabriek in huidige staat
148
-140
-170
-1.835
-2.242
Overige mutaties en faseringsverschillen
83
Uitbreidings- en inbreidingslocaties Souburg-Noord Uitsplitsing uitgeefbare grond fase 2, inclusief verhoging m2 prijs vrije kavels
150
168
Overige mutaties
-76
-85
Verhoging raming woonrijpmaken fase 1 en fase 2
-94
-105
Hogere inkomsten gerealiseerd projectmatig deel fase 1
125
144
Verhoging m2 prijs vrije kavels fase 2, inclusief versnelde afzet
310
343
Opnemen raming tbv voorfinanciering nuts
126
141
Winstneming
-155
-180
Overige mutaties
-128
-189
-252
-258
-7
-8
Winstneming
-15
-16
Overige mutaties
32
44
Verhoging budget saneringskosten (KW1)
-338
-370
Verhoging raming grondprijs o.b.v. overeenkomsten, uitgegeven opties (KW1)
376
387
Winstneming (KW4)
-270
-299
Overige mutaties
-112
-133
Claverveld
Beatrixlaan Winstneming Overige mutaties Lammerenburg III
Bedrijventerreinen Kenniswerf
Bedrijventerrein Souburg fase 1 en 2 Verwerking markaz-revenuen (spoor 1 rapport Wientjes fase 2)
400
513
Verlaging raming inkomsten voor de ophoging van het bedrijventerrein (fase 2)
-900
-1.099
Overige mutaties
-92
-122
Spuikom Overige mutaties
-32
Vrijburg West
15
3.
Effect nominaal
Belangrijkste afwijkingen per grondexploitatie
Effect op eindwaarde
Overige mutaties
-78
Overige Mutaties Verlengde Bonedijkestraat en Buitenhaven III (grondexploitaties die worden afgesloten)
180
Aanpassing indexeringsparameters
408
Aanpassing renteparameters
180 490 -543
Totaal mutaties
-2.097
-3.186
Onderstaand worden per grondexploitaties bovenstaande mutaties verklaard, dit betreft mutaties groter dan + of - € 100.000. De winstnemingen worden in het volgende hoofdstuk behandeld. Scheldekwartier ■ Hogere grondopbrengst blok A Timmerplein door aanpassing programma: in het voorjaar van 2020 is het
grondbod van Concept Real Estate geaccepteerd voor blok A. Bij de planuitwerking is het programma iets verruimd en dit komt op basis van heronderhandeling mede ten goede van de grondwaarde. Dit betekent een verbetering van nominaal € 120.000 en € 148.000 op eindwaarde. ■ Gedeeltelijk vrijval aanbestedingsvoordeel woonrijp maken Koningsweg-Dokwerker: eind 2021 is het woonrijp maken van de Koningsweg en Dokwerker gunstig aanbesteed. Gelet op het ruime voordeel wordt voorgesteld om een deel hiervan (€ 0,2 mln.) bij deze herziening ten gunste te brengen van het resultaat. Dit leidt tot een verbetering van het resultaat met € 242.000 op eindwaarde. ■ Toename kosten uitvoeringsbegeleiding brug en kadeherstel: het budget voor plankosten is verhoogd met € 110.000 (€ 140.000 op eindwaarde). Deze verhoging heeft net als in 2020 betrekking op de extra inzet in de projectaansturing van o.a. kadeherstel en brug. Dit wordt veroorzaakt door onverwachte tegenvallers tijdens de uitvoering, zoals het verzakken van de kade bij de Timmerfabriek en het uit productie nemen van onderdelen van de brug waardoor gezocht moest worden naar alternatieven. ■ Wijziging blok A en C naar normatieve grondprijzen vanwege stopzetten Ontwikkel en Realiasatieovereenkomst (ORO): omdat AM Zeeland na 12 jaar nog geen uitvoering gegeven heeft aan de ORO, heeft gemeente Vlissingen de ORO beëindigd.
Daarom zijn de opbrengsten voor blokken A en C van Bestevaer opnieuw geraamd op basis van grondprijzen voor vergelijkbare woningtypes in overige delen van het Scheldekwartier. Per saldo betekent dit een verslechtering van het resultaat met nominaal € 140.000 en € 170.000 op eindwaarde. ■ Verlaging verkoopwaarde Machinefabriek in huidige staat: ten behoeve van het cascoherstel van de Machinefabriek is een taxatieadvies opgevraagd voor de waarde van het pand in huidige staat en na cascoherstel. Op basis van dit advies is de verkoopopbrengst verlaagd met € 1,8 mln., dat leidt tot een verslechtering van het resultaat met ca. € 2,2 mln. op eindwaarde. Souburg-Noord ■ Uitsplitsing uitgeefbare grond fase 2, inclusief verhoging m2 prijs vrije kavels: er is een uitsplitsing
gemaakt van de uitgeefbare grond van de projectmatige woningen en de vrije kavels. Van de projectmatige woningen was de grondprijs bij de vorige herziening aangepast. In deze herziening zijn de grondprijzen van de vrije kavels aangepast op basis van de verwachten verkoopopbrengsten.
16
3.
Claverveld ■ Verhoging raming woonrijpmaken fase 1 en fase 2: in Claverveld wordt ingezet op een duurzame en
groene inrichting met aanvullend aandacht voor de kwaliteit op langere termijn, middels toepassing van gebakken materialen in de trottoirs en rijbanen (deels) en groeiplaatsen voor het openbaar groen. De investeringskosten zijn hoger, maar geeft voor het beheer en onderhoud een kostenbesparing op lange termijn (later vervangen, minder intensief regulier onderhoud). Het openbaar gebied in Claverveld fase 2 is als gevolg van bredere benodigde onderhoudsstroken een groter oppervlak dan voorzien (ca. 400m² extra).
■ Hogere inkomsten gerealiseerd projectmatig deel fase 1: de uiteindelijk gerealiseerde grondwaarde in
Claverveld fase 1 voor de projectmatige woningen was hoger dan voorzien. Dit komt door een versnelde afzet van de projectmatige woningen. Tevens was er sprake van een indexering die hoger was dan voorzien.
■ Verhoging m2 prijs vrije kavels fase 2, inclusief versnelde afzet: de vrije bouwkavels in Claverveld fase
2 zijn voor een hogere grondprijs in de markt gezet dan in de grondexploitatie is aangenomen. Over de breedte geeft dit een verhoging van de opbrengstpotentie van de vrije bouwkavels van ca. €30 per m² (opbrengst), onderdeel hiervan is een verrekening van €5 per m² (kosten) voor de realisatie van de erfafscheidingen, bouwkuip en tuinadvies. De hogere grondprijs voor de vrije bouwkavels zijn gelet op de schaarste in de markt en unieke locatie marktconform. De afzet is versneld als gevolg van de grote belangstelling die in november 2021 getoond is voor de vrije bouwkavels.
■ Opnemen raming tbv voorfinanciering nuts: in Claverveld fase 1 is er niet volgens de tot dan toe
gehanteerde werkwijze uitvoering gegeven aan de realisatie van nutsvoorzieningen voor aanvang van de bouw. Als gevolg hiervan heeft de gemeente kosten moeten vergoeden aan derden om de realisatie mogelijk te maken en de gesloten overeenkomsten na te komen. Getracht wordt, na bouwrijpe maken van Claverveld fase 2, het daaraan gekoppelde deel van de meerkosten te verhalen bij DNWG.
Kenniswerf ■ Verhoging budget saneringskosten (KW1): uit grondonderzoeken is gebleken dat de grond van de kavels
Edisonweg-Noord meer vervuild zijn dan uit eerdere onderzoeken was gebleken. Op basis daarvan is een nieuwe berekening gemaakt van de saneringskosten en de kosten voor bouwrijp maken. ■ Verhoging raming grondprijs o.b.v. overeenkomsten, uitgegeven opties (KW1): de grondprijs / m2 voor de kavels in het plan Edisonweg-Noord is marktconform verhoogd en gelijk getrokken met grondprijzen Edisonpark. Bedrijventerrein Souburg fase 1 en 2 ■ Verwerking markaz-revenuen (spoor 1 rapport Wientjes fase 2): betreft vergoeding van kosten bouwrijp
maken van en gemiste inkomsten in fase 2, die direct gelinkt waren aan de komst van de mariniers kazerne. ■ Verlaging raming inkomsten voor de ophoging van het bedrijventerrein (fase 2): betreft gevolg van het feit dat in de periode van bouwrijp maken om verschillende redenen veel minder grond is ingenomen voor ophoging van het terrein dan aanvankelijk gedacht. Minder m3 ingenomen grond waarvoor door de “brengers” stortkosten betaald moesten worden, betekent minder inkomsten.
17
3.
4. Winstnemingen Per grondexploitatie met een voordelige eindwaarde is berekend of er een tussentijdse winstneming gedaan kan worden. Deze berekening is gedaan door middel van de POC methode. POC, Percentage of completion, gaat uit van het percentage dat de kosten en de opbrengsten gerealiseerd zijn ten opzichte van de ramingen. Dit leidt tot een totaalpercentage van realisatie. Met dit totaalpercentage wordt de winstneming bepaald die genomen moet worden. Deze berekening is gedaan op het scenario 'laag' zodat er rekening wordt gehouden met eventuele risico's. In geval van verliesgevende exploitaties is vanzelfsprekend geen sprake van winstneming. De huidige stand van zaken biedt ruimte voor de volgende winstnemingen (bedragen x € 1.000): Plan
Tussentijdse winstneming
Claverveld
155
Beatrixlaan
252
Lammerenburg III (deel noordrand)
15
Kenniswerf fase 4
270
Totale winstneming
692
Af te sluiten grondexploitaties Bij het afsluiten van een grondexploitie valt de eindwaarde vrij. Een nadelige eindwaarde wordt gecompenseerd door een getroffen voorziening. De volgende grondexploitaties worden afgesloten (bedragen x € 1.000): Af te sluiten afgeronde grondexploitaties
Eindwaarde
Verlengde Bonedijkestraat
-105
Buitenhaven 3
699
Totaal af te sluiten grondexploitaties
594
18
3.
5. Reserves en risico's Herijking grondexploitaties (artikel 12) In overleg met de toezichthouder en de inspecteur van het ministerie van BZK is eind 2015 een duurzame herziening opgesteld met een meerjarig acceptabel risicoprofiel. Hierbij is ook een externe toets uitgevoerd. Vanaf die tijd hebben de grondexploitaties 2 scenario’s, een midden en een laag scenario. Het midden scenario heeft een gemiddeld risicoprofiel, daarbij is de kans op het optreden van een niet geraamd risico ongeveer 50/50. Het laag scenario heeft een laag risicoprofiel, daarbij zijn veel mogelijke risico's opgenomen in het resultaat en is de kans op het optreden van een niet geraamd risico dus laag. Inhoudelijk en financieel wordt er gestuurd op het midden scenario. Dat betekent dat er verantwoording wordt afgelegd op dit scenario en dat de begrotingen per grondexploitatie gebaseerd zijn op de doorrekening van dit midden scenario. Reserves en voorzieningen In deze paragraaf worden de volgende reserves en voorzieningen besproken: ■ reserve grondexploitaties ■ verliesvoorziening ■ risicoreservering
■ aanvullend afzetrisico
In overleg met de toezichthouder en de inspecteur van het ministerie van BZK is in 2015 de reserve grondexploitaties afgebouwd en wordt deze ook niet verder opgebouwd zolang de algehele financiële situatie daar geen ruimte voor geeft. Dat betekent dat het resultaat van een herziening niet verrekend kan worden met deze reserve. Daarom wordt het wordt resultaat van een 1e herziening verrekend met het resultaat van de betreffende jaarrekening, het resultaat van een 2e herziening wordt verrekenend met de algemene reserve. Voor grondexploitaties met een nadelig eindresultaat wordt er een verliesvoorziening getroffen op basis van de eindwaarde scenario midden. Bij elke herziening worden eventuele aanpassingen in de eindwaarden ook in de verliesvoorziening verwerkt. Op basis van de 2e herziening 2020 bedroeg het totaal van deze voorziening € 116,3 mln. Op basis van deze 1e herziening 2021 moet de voorziening aangepast worden naar € 118,7 mln. Dit verschil is het totaal aan verbeteringen en verslechteringen van de betreffende grondexploitaties. Zie hoofdstuk 3. Resultaten grondexploitaties en bijlage tabel 2 voor de verschillen per grondexploitatie.
Daarnaast is voor de plannen waarbij de raming van de eindwaarde in het scenario 'laag' negatief uitvalt een extra risicoreservering getroffen, ook dit is in overleg met de toezichthouder en de inspecteur van het ministerie van BZK uitgevoerd. Ook deze extra risicoreservering wordt bij elke herziening op basis van de eindwaarden in scenario 'laag' aangepast op basis van het verschil tussen het scenario 'midden' en het scenario 'laag'. Op basis van de 2e herziening 2020 bedroeg het totaal van deze extra risicoreservering € 32,7 mln. Op basis van deze 1e herziening 2021 kan de totale risicoreservering aangepast worden naar € 24,2 mln. Deze afname ontstaat vooral door het opheffen van het aanvullend afzetrisico: Als onderdeel van deze risicoreservering is sinds een aantal jaren een aanvullend afzetrisico opgenomen. Dit aanvullend afzetrisico is gebaseerd op een verschil tussen de Vlissingse woningbouwplanning en de provinciale prognose. In het begin van 2021 heeft het college de Vlissingse woningbouwplanning opnieuw vastgesteld, met daarbij een herbevestiging van de Walcherse woningmarktafspraken. Belangrijk uitgangspunt hierbij is dat de woningmarkt in Vlissingen niet wordt gezien als een losstaande woningmarkt maar dat deze onderdeel is van een Walcherse woningmarkt, vandaar ook dat er met onze buurgemeenten Walcherse woningmarktafspraken zijn gemaakt.
Er zijn veel woningen in aanbouw en ook voor de realisatie van woningen voor de komende jaren wordt de grond verkocht. Toch blijft er een risico aanwezig of de daadwerkelijke woningbouw verloopt volgens de Vlissingse woningbouwplanning. Met name dit jaar en de komende 2 jaar zijn belangrijk omdat er een piek geraamd is van de te realiseren woningen. Daarom wordt de risicoreservering deels gehandhaafd. Op basis van de woningen die nu in aanbouw zijn en de grond die inmiddels verkocht is, wordt het risico teruggebracht van 50% naar 25% van het verschil
19
3.
tussen de Vlissingse woningbouwplanning en de provinciale woningmarktprognose voor Vlissingen. De risicoreservering neemt daardoor af met € 8,1 mln. tot een totaal van € 8,9 mln. Zie onderstaande tabel voor de mutaties van de verliesvoorziening en de risicoreservering (bedragen x € 1.000): Verliesvoorziening
Risicoreservering
Stand 1e herziening 2020
Totaal
115.251
32.957
- Mutaties 2e herziening 2020
1.061
-222
839
- Mutaties 1e herziening 2021
2.275
-8.492
-6.217
118.587
24.243
142.830
Stand 1e herziening 2021
148.208
Resultaat De mutaties van de voorzieningen, de extra risicoreservering, de winstnemingen en het afsluiten van 2 grondexploitaties geven een totaal resultaat van deze 1e herziening 2021 van € 7,5 mln. voordelig. Zie onderstaande tabel voor deze mutaties (bedragen x € 1.000): Mutaties
Bedrag
Mutaties verliesvoorziening (1e herziening 2021 scenario midden)
-2.275
Mutaties risicoreservering (1e herziening 2021 scenario laag)
8.492
Afsluiten grondexploitaties
594
Winstneming grondexploitaties
692
Resultaat
7.503
Risico's Per plan is een risico-inventarisatie opgesteld. In deze inventarisatie zijn alle relevante risico's opgenomen inclusief eventuele beheersmaatregelen en is de (financiële) impact van deze risico's doorgerekend. Daarnaast is ook het scenario 'laag' opgesteld en doorgerekend. In dit scenario laag zijn niet alle risico's opgenomen uit de risico-inventarisatie maar diegene met de grootste financiële doorwerking. Dat zijn met name de impact op de doorlooptijd, de grondprijs en aantal te verkopen m2. Daarbij is het resultaat van dit scenario laag vergeleken met de financiële impact van de risico-inventarisatie. Om een vergelijkbaar scenario laag op te stellen moet dit resultaat gelijk zijn aan of slechter zijn dan de financiële impact van de risico-inventarisatie. Binnen deze risico-inventarisaties is in ieder geval aandacht besteed aan een aantal belangrijke risico's: ■ Coronacrisis
■ Marinierskazerne
■ Woning- en bedrijventerreinplanning ■ Stikstof
■ Bodemverontreiniging (waaronder PFAS en Japanse duizendknoop)
Coronacrisis De gevolgen van de coronacrisis zijn op de volgende onderdelen te onderscheiden: ■ De interne organisatie: doordat iedereen in de projectorganisaties thuis werkt, is de afstemming vaak
lastiger en kost extra inspanning.
■ De woningbouwprojecten: de verkoop van woningen of bouwgrond t.b.v. particuliere woningen gaat
onverminderd door en is er eigenlijk geen effect van de coronacrisis merkbaar. De ontwikkelaars voor het realiseren van huurwoningen lijken voorzichtiger te zijn geworden sinds de coronacrisis en kost het meer inspanning om deze ontwikkeling van de grond te krijgen.
20
3.
■ De bedrijventerreinprojecten: de ondernemers zijn duidelijk voorzichtiger geworden met het realiseren
van een nieuw bedrijfspand of uitbreiding daarvan. Dit lijdt tot vertraging in de verkoop van bedrijfsgrond.
Marinierskazerne Begin 2020 is door het kabinet besloten om de marinierskazerne toch niet in Vlissingen te vestigen. Daarna is er een bestuursakkoord gesloten voor de compensatie van dit besluit: Wind in de Zeilen. Met dit compensatiepakket zijn de risico's van het niet doorgaan van de marinierskazerne omgezet in nieuwe kansen. Daarom zijn er voor de marinierskazerne geen risico's meer benoemd in de diverse risicoinventarisaties. Woning- en bedrijventerreinplanning Begin 2021 is de Vlissingse woningbouwplanning geactualiseerd en weer afgestemd met de grondexploitaties. Deze is gemaakt op basis van de provinciale woningbouwprognose en de Walcherse woningmarkafspraken. In deze actualisatie zijn ook de twee onderzoeksrapporten opgenomen die door Bureau STEC zijn opgesteld: 'Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland' en 'Locatieonderzoek Walcheren'. Deze actualisatie is begin 2021 vastgesteld door het college. De afgelopen jaren is op advies van Ecorys (Second Opinion) en de accountant een extra voorziening opgenomen voor een aanvullend afzetrisico: het verschil (overcapaciteit) tussen de Vlissingse woningbouwplanning en de provinciale woningbouwprognose. Met de actualisatie van de woningbouwplanning kan gesteld worden dat er nauwelijks meer sprake is van een overcapaciteit, op basis van scenario 'laag' is er zelfs een ondercapaciteit.
Daarom wordt er bij deze herziening het aanvullend afzetrisico teruggebracht van 50% naar 25% van het verschil tussen de Vlissingse woningbouwplanning en de provinciale woningmarktprognose voor Vlissingen. De bedrijventerreinplanning is provinciaal afgestemd en geeft geen aanvullend risico. Stikstof Bij ruimtelijke procedures wordt onderzoek uitgevoerd naar de invloed van zowel de bouw, als gebruiksfase van bestemmingsplannen. Voor woningbouwontwikkelingen binnen onze grondexploitaties blijkt, op basis van onderzoek dat tot op heden is uitgevoerd, dat afhankelijk van de locatie en de omvang, slechts een beperkte stikstofdepositie (invloed) op natura2000-gebied Westerschelde en Saefthinghe. Dit betreft dan een deel van het natuurgebied dat niet overbelast is. De verwachting is dat dit ook voor andere woningbouwontwikkelingen binnen onze grondexploitaties geldt. Ook voor bedrijfs- en andere niet woningbouwontwikkelingen zal op basis van onderzoek moeten blijken wat de stikstofdepositie is op natura2000-gebieden. Afhankelijk van de uitkomsten van dit onderzoek zal dan blijken of dit gevolgen heeft voor de vestiging van een bedrijf of andere niet zijnde woningbouw ontwikkeling. Op dit moment geeft dit geen extra risico.
Bodemverontreiniging (waaronder PFAS en Japanse duizendknoop) In elke risico-inventarisatie is gekeken naar mogelijke extra bodemverontreiniging die niet via eerdere bodemonderzoeken kenbaar zijn geworden, hierbij wordt ook gekeken naar PFAS-verontreiniging of het aanwezig zijn van de Japanse Duizendknoop. Daar waar dit met onderzoek is aangetoond is de raming van de grondexploitatie bijgesteld, bijvoorbeeld in de Kenniswerf fase 1.
21
Tabel 1 Overzicht boekwaarden en mutaties (x € 1.000) Plan
Looptijd
Boekwaarde 31-12-2019
Mutatie 2020
Boekwaarde 31-12-2020
Majeure projecten Scheldekwartier
2030
105.835
4.186
110.020
Souburg Noord
2027
Claverveld *
2026
8.092
196
8.288
4.180
-354
Beatrixlaan *
3.826
2021
-313
-3
Lammerenburg 3 (deel noordrand) *
-316
2022
154
43
197
Kenniswerf fase 1
2025
9.383
360
9.743
Kenniswerf fase 2
2025
3.847
242
4.089
Kenniswerf fase 3
2025
1.219
-281
939
Kenniswerf fase 4 *
2025
-1.295
-109
-1.404
Bedr. Souburg fase 1
2021
1.903
61
1.964
Bedr. Souburg fase 2