3.2 rvs Vaststellen VHP 2024-2028 bijlage 1 rapport

Ontwerp Volkshuisvestingsprogramma Vlissingen 2024-2028 Betaalbaar, gedifferentieerd en duurzaam wonen in vitale wijken

1

Inhoud 1

2

3

4

5

6

Introductie ....................................................................................................................................... 5 1.1

De nationale context: ‘wooncrisis’......................................................................................... 6

1.2

De Vlissingse volkshuisvestingsopgave .................................................................................. 8

1.3

Volkshuisvestingsprogramma 2024 t/m 2028 ....................................................................... 9

Ontwikkeling van de Vlissingse bevolking ..................................................................................... 10 2.1

Demografische ontwikkeling Vlissingen t/m 2032 .............................................................. 10

2.2

Woonbehoefte van doelgroepen in de Gemeente Vlissingen ............................................. 13

Op weg naar een toekomstbestendige woningvoorraad .............................................................. 20 3.1

De Vlissingse woningvoorraad in 2023 ................................................................................ 20

3.2

Uitgangspunten voor de Vlissingse bouw- en herstructureringsopgave ............................. 24

3.3

Een evenwichtige en rechtvaardige woonruimteverdeling ................................................. 26

3.4

De kwaliteit van de toekomstige woningvoorraad .............................................................. 27

3.5

De Vlissingse bouwopgave 2022 t/m 2030 .......................................................................... 28

3.6

Uitvoeringsprogramma toekomstbestendige woningvoorraad .......................................... 30

Vitale en gezonde wijken .............................................................................................................. 33 4.1

De wijken en dorpen van Vlissingen .................................................................................... 33

4.2

De aanpak: maatwerk per wijk ............................................................................................ 35

4.3

Uitvoeringsprogramma vitale wijken ................................................................................... 37

Naar klimaat- en energieneutrale wijken zonder aardgas ............................................................ 39 5.1

Een toekomstbestendige en energieneutrale woningvoorraad .......................................... 40

5.2

Uitvoeringsprogramma energie- en klimaatneutrale wijken en dorpen ............................. 42

Wonen met zorg ............................................................................................................................ 44 6.1

Combineren van wonen en zorg .......................................................................................... 44

6.2

Uitvoeringprogramma wonen met zorg .............................................................................. 46

2

Voorwoord Coen Bertijn Beste lezer, Voor u ligt het Volkshuisvestingsprogramma van de Gemeente Vlissingen. Dit programma geeft richting aan de uitvoering van onze strategische visie en Omgevingsvisie 2040 - Vlissingen in balans. Na een periode van lichte krimp en beperkte woningbouw begin deze eeuw, is de woningmarkt nu weer aangetrokken. Met het stijgende woningtekort en de grote aantrekkingskracht van onze mooie gemeente aan zee is er daardoor nu een stevig bouwprogramma gewenst en vereist, wat nodig is om alle gegadigden van goede woonruimte te kunnen voorzien. Dat geldt uiteraard voor de inwoners van nu, maar zeker ook voor de nieuwe inwoners van de toekomst. Zowel in de Strategische visie als in het Coalitieakkoord is aangegeven dat er op termijn gestreefd wordt naar meer balans in de bevolkingssamenstelling. Dat heeft te maken met de vergrijzingsgolf, het wegtrekken van jongeren en gezinnen met kinderen en de behoefte aan meer beroepsbevolking. De instroom van tweeverdieners en kenniswerkers zal eraan bijdragen dat de gewenste differentiatie ontstaat.

Het programma Wind in de Zeilen (WiZ), ontwikkelingen op de kenniswerf, de aantrekkingskracht van het Scheldekwartier, ontwikkelingen in het havengebied Vlissingen-Oost zorgen voor versterking van de sociaaleconomische structuur, met veel meer hoogwaardige werkgelegenheid en een stijgende vraag naar goede en aantrekkelijke woonruimte als gevolg. Het woningaanbod in Vlissingen moet ervoor zorgen dat deze groepen ook weer naar de stad kunnen komen. Daarvoor is het nodig om zowel te bouwen voor de doorstroming van onze inwoners, zodat starters en jongeren ook weer meer kans krijgen, en te bouwen voor de behoefte van toekomstige (nieuwe) inwoners. Dat vergt een gedifferentieerd woningaanbod en diversiteit in woonmilieus. We zetten daarom vooral in op, het verduurzamen en vernieuwen van de sociale huur voorraad, de bouw van middeldure huur en koop en duurdere koopwoningen, waarvan er nu nog (te) weinig zijn in Vlissingen. Deze behoefte wordt door vertaald in het bouwprogramma en de bouwlocaties. Binnen de stad is door vrijkomende plekken als gevolg van functieverandering nog veel ruimte voor binnenstedelijke inbreiding. We streven daarbij naar een compacte en levendige binnenstad. Het is ook de wens van de coalitie om het bouwprogramma met voorrang daar te realiseren. Daarbij is op bepaalde plekken ook ruimte voor verdichting, dus meer woningen op hetzelfde oppervlakte.

Zo kan de woningvoorraad groeien en wordt het centrum weer wat levendiger. De stad als geheel krijgt meer draagvlak voor voorzieningen als scholen, winkels en horeca; maar ook voor (sport)verenigingen en ontspanning. Daar waar de ontwikkeling van Vlissingen harder gaat dan mogelijk is op te vangen op deze manier zal onderzocht worden Zo dragen we ook met het Volkshuisvestingsprogramma bij aan een aantrekkelijke stad aan zee, waar het nu en in de toekomst fijn wonen, werken en verblijven is. Tegelijkertijd is er ook veel aandacht nodig voor de huidige bewoners, zodat ook zij hun woon- en leefomstandigheden kunnen verbeteren. We staan immers voor een grote sociale én economische opgave. Er zijn veel bijzondere (vaak kwetsbare) aandachtsgroepen die huisvesting, zorg en/of begeleiding nodig hebben om zelfstandig te kunnen (blijven) wonen. Tevens is er veel aandacht nodig voor verduurzaming en energiebesparende maatregelen en de kosten daarvan. Niet alleen in de sociale huursector, maar zeker ook in de oude en goedkope koopwoningvoorraad. Dat zijn grote opgaves die de bijzondere aandachtsgroepen en de particuliere eigenaren niet alleen aankunnen. Dat vergt ondersteuning en inzet van de overheid, zowel op het gebied van de organisatie, het proces en de techniek; als wel bij de financiering. Maar ook de gemeente kan dat niet alleen oplossen.

Het mag duidelijk zijn dat we daarvoor ook een beroep op middelen van het Rijk en de provincie zullen moeten doen.

3

Met dit nieuwe Volkshuisvestingsprogramma kijken we vooruit op de komende vier jaar, met een doorkijk naar tien jaar. We geven aan hoe we de maatschappelijke vraagstukken denken te gaan aanpakken. We zetten in op een aantrekkelijk en passend woningbouwbouwprogramma, om Vlissingen als toekomstbestendige en levendige gemeente stevig op de kaart te zetten. Daarbij zorgen we er ook voor dat er voldoende goede woningen voor onze eigen inwoners zijn; om te kunnen starten, door te stromen en wooncarrière te kunnen maken binnen de gemeente.

Ik wens u veel leesplezier.

Coen Bertijn, wethouder Wonen

4

1 Introductie

Blik op de Toekomst: Vlissingen is in balans Het is 2040… en Vlissingen is in balans. Meer werkende bollebozen, jonge gezinnen en hogere inkomens noemen Vlissingen hun thuis. Niet vreemd, want Vlissingen is een levendige gemeente met woningen en voorzieningen die up to date zijn.

Woningaanbod in balans is bevolking in balans Talent dat in Vlissingen leert en leeft blijft na het behalen van een diploma in Vlissingen wonen en werken. Vlissingen heeft namelijk veel om voor te blijven. Door snelle verbinding fysiek en digitaal, is het ook voor wie thuis of buiten de gemeente werkt een veel gekozen woonplaats. Daarnaast bieden delta-gerelateerde bedrijven en het industrieel complex een interessante werkomgeving die ook hoger opgeleide werknemers uit binnen en buitenland aantrekt, samen met hun partners en kinderen. Het woningaanbod sluit in 2040 goed aan op deze jonge gezinnen en hun hoger besteedbaar inkomen, van energieneutrale appartementen tot eengezinswoningen in groene wijken. Met de grotere variatie in het woningaanbod kunnen starters hun hele wooncarrière binnen de gemeente blijven. Ook in diversiteit is de Vlissingse bevolking in balans. De multiculturaliteit is in 2040 een ware kracht van de deltagemeente.

5

Volkshuisvestingsprogramma 2024-2028 Voor u ligt het Volkshuisvestingsprogramma 2024-2028 van de gemeente Vlissingen. Dit programma geeft voor de periode tot en met 2028 concreet vorm en inhoud aan de volkshuisvestings- en woondoelstellingen en -ambities van de Strategische Visie 2040 ‘- Blik op de toekomst’, de Omgevingsvisie 2040 – Vlissingen in balans en het Coalitieakkoord 2022-2026 - SAMEN KUNNEN WE MEER!. Op basis van de Omgevingswet zijn gemeenten verplicht een volkshuisvestingsprogramma vast te stellen. Deze verplichting gaat in op 1 januari 2026. De Omgevingswet zegt ook dat we dit Volkshuisvestingsprogramma (regionaal) moeten afstemmen met onze Walcherse buurgemeenten Middelburg en Veere en met de provincie Zeeland. Maar we hebben het niet alleen gemaakt omdat het moet, maar in de allereerste plaats omdat het ons helpt om met onze lokale ‘woonpartners’ – dat zijn onze inwoners, de woningcorporaties l’escaut en Zeeuwland, zorginstellingen, bouwers en ontwikkelaars - doelgericht te werken aan “aantrekkelijk wonen en verblijven” en daarmee te zorgen voor veelzijdig, kwalitatief hoogwaardig, duurzaam en betaalbaar wonen in onze gemeente. Het geeft onze samenwerkingspartners daarmee de nodige zekerheid en vertrouwen dat voor succesvolle samenwerking nodig is.

Dit Volkshuisvestingsprogramma vormt de noodzakelijke basis voor het maken van wederkerige samenwerkings- en prestatieafspraken met de woningcorporaties l’escaut en Zeeuwland en haar huurdersorganisaties Huurdersvereniging L’escaut (HVL) en de Stichting Huurdersbelangen Zeeuwland (SHZ). Dit Volkshuisvestingsprogramma biedt ook de kaders voor samenwerking met private en commerciële investeerders, bouwers en ontwikkelaars bij de realisatie van onze volkshuisvestelijke opgave.

1.1 De nationale context: ‘wooncrisis’ We zijn in Nederland de afgelopen jaren langzaam maar zeker beland in een ‘wooncrisis’. Die kenmerkt zich door een groot tekort aan vooral betaalbare woningen, ook wel betiteld als ‘de nieuwe woningnood’. Ouderen kunnen moeilijk doorstromen naar een nultredenwoning, jonge starters op de woningmarkt komen niet of nauwelijks aan de bak. Er zijn en komen te weinig woningen beschikbaar voor onder meer statushouders, dak- en thuislozen, mensen die vanuit een zorg- of GGZinstelling die zelfstandig moeten gaan wonen en internationale werknemers. Ook de huidige en toekomstige inwoners van Vlissingen worden geraakt door deze nationale wooncrisis. Voorname oorzaken zijn dat er de laatste jaren veel te weinig betaalbare woningen zijn gebouwd en dat de doorstroming stagneert. Ook kwalitatieve tekorten in de bestaande woningvoorraad dragen bij aan de nieuwe woningnood. Daar komt bij dat steeds meer huishoudens de maandelijkse woonlasten niet of moeilijk kunnen opbrengen, voor een belangrijk deel, maar niet alleen het gevolg van de forse stijging van de energiekosten.

De NWBA, Zeeuwse Woondeal en Wet Regie op Volkshuisvesting Het antwoord van de rijksoverheid op de nieuwe woningnood is de Nationale Woon- en Bouwagenda (NWBA), waarvan de volkshuisvestelijke kerndoelen zijn: • Beschikbaarheid: Zorgen voor voldoende woningen voor aandachtsgroepen en ouderen, met als doel het bouwen van bijna 1 miljoen woningen in de periode tot en met 2030. • Betaalbaarheid: Zorgen dat de woonlasten van mensen / huishoudens beter aansluiten bij het inkomen.

6

• Kwaliteit: Bieden van perspectief voor kwetsbare wijken en zorgen dat duurzame huisvesting voor iedereen bereikbaar is. De NWBA was leidend in de regionale Woondeals die de minister met de provincies en gemeenten heeft gesloten. In de Zeeuwse Woondeal van 6 maart 2023 hebben we als Vlissingen afspraken gemaakt over de aantallen nieuwbouwwoningen en over de betaalbaarheid ervan. In het deel over Walcheren van de Zeeuwse Woondeal hebben wij ons als Vlissingen gecommitteerd aan een minimale nieuwbouwopgave tot en met 2030 van 2.610 woningen, waarvan tweederde (1.723 woningen) betaalbaar. Deze aantallen zijn afgestemd met onze Walcherse buren Middelburg en Veere . De afspraken gemaakt in de Zeeuwse Woondeal, inclusief het subregionale deel voor de woningmarktregio Walcheren, zijn voor dit Volkshuisvestingsprogramma een belangrijk vertrekpunt. We willen naar een nieuwe balans in onze toekomstige woningvoorraad. Daartoe moet er meer differentiatie en variatie komen in de woningvoorraad, zodat de woningen voor de juiste doelgroepen beschikbaar komen en op de juiste manier gebruikt worden.

In de Wet Versterking Regie op Volkshuisvesting1 komt er een verplichting om zowel op landelijk, provinciaal als regionaal niveau twee derde van de nieuwbouwopgave te laten bestaan uit betaalbare woningen (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop; zie paragraaf 3.2 onder ‘Wat verstaan we onder betaalbare woningen’). Daarnaast worden gemeenten verplicht ten minste 40% van hun nieuwbouwopgave voor middeninkomens te (doen) realiseren. Gemeenten die een lager aandeel sociale huur dan het landelijke gemiddelde hebben, zijn verplicht ten minste 30% van de totale nieuwbouwopgave uit sociale huur te laten bestaan. Gemeenten met meer dan 30% sociale huur in de bestaande voorraad mogen minder sociale huur bouwen, waardoor ze juist meer kunnen bouwen in het middensegment. Vlissingen valt met een aandeel sociale huur van afgerond 29% in 2022 nagenoeg in deze laatste categorie. Volgens de Regiewet mag dit aandeel in ieder geval niet kleiner worden.

1

Het wetsvoorstel is op 7 maart 2024 ingediend / naar de Tweede Kamer gestuurd. De kamerbehandeling begint met een rondetafelgesprek. Zie: Kamerbehandeling Wet versterking regie volkshuisvesting.

7

1.2 De Vlissingse volkshuisvestingsopgave Opgave en woonambities van de Omgevingsvisie 2040 We staan de komende jaren voor een grote volkshuisvestelijke opgave. We gaan werken aan een toekomstbestendige woningvoorraad die goed aansluit bij de woonvoorkeuren en -behoeften en de portemonnee van de huidige en toekomstige Vlissingse inwoners. We gaan de kwaliteit en de leefbaarheid van de woon- en leefomgeving verbeteren. We werken daarnaast aan de klimaat- en energietransitie van de Vlissingse wijken en dorpen, op een manier die iedereen kan meemaken en die energiearmoede tegengaat.

In dit Volkshuisvestingsprogramma werken we de woonopgave en -ambities van de Omgevingsvisie 2040 als beschreven in het hoofdstuk “Aantrekkelijk wonen en verblijven” nader uit. Daarbij nemen we ook de ambities van de Strategische visie 2040 - Blik op de Toekomst in acht. We maken concrete plannen en uitvoeringsprogramma’s en benoemen concrete activiteiten die bijdragen aan betaalbaar, duurzaam en gezond wonen in vitale wijken voor alle huidige en toekomstige inwoners van Vlissingen.

Collegeprogramma “SAMEN KUNNEN WE MEER!” Het college van B&W heeft in het Programma op hoofdlijnen 2022-2026 “SAMEN KUNNEN WE MEER!” een aantal doelstellingen en prioriteiten op het gebied van wonen benoemd. De belangrijkste daarvan zijn: • We gaan zorgen voor voldoende koop- en huurwoningen. • We streven ernaar dat minimaal 25% van alle koop- en huurwoningen beschikbaar komt voor (jonge) inwoners met sociale en/of economische binding aan de gemeente Vlissingen. • We willen Vlissingen aantrekkelijker maken voor mensen die in onze gemeente willen komen wonen. • We streven naar diversiteit in het woonaanbod, met diverse woonvormen. Nultredenwoningen voor ouderen en studentenhuisvesting krijgen prioriteit. • We besteden bijzondere aandacht aan de huisvesting van studenten. • We werken aan relatief kleinschalige huisvesting van internationale werknemers, tot maximaal circa 100 wooneenheden per complex. We formuleren daarvoor van tevoren ondersteunend beleid. Dit doen we in samenspraak met de inwoners/omwonenden. • We gaan illegale bewoning bestrijden met het oog op beperking van woonoverlast.

8

In dit Volkshuisvestingsprogramma zijn ook deze doelstellingen en ambities van “SAMEN KUNNEN WE MEER!” verwerkt.

1.3 Volkshuisvestingsprogramma 2024 t/m 2028 In dit Volkshuisvestingsprogramma 2024 t/m 2028 hebben we de volkshuisvestelijke opgave van Vlissingen vertaald in de vier belangrijkste deelopgaven: • Deelopgave 1: Op weg naar een toekomstbestendige woningvoorraad Werken aan een toekomstbestendige woningvoorraad met meer variatie in zowel prijs als kwaliteit, die past bij de woonbehoeften van de huidige en toekomstige Vlissingse bevolking en die bijdraagt aan het verbeteren van de balans in de bevolkingssamenstelling. Dat doen we door het opvoeren en versnellen van de nieuwbouwproductie, herstructurering van de bestaande woningvoorraad en transformatie van niet-woongebouwen. Dit wordt uitgewerkt in hoofdstuk 3. • Deelopgave 2: Vitale en gezonde wijken Werken aan verbetering van de vitaliteit en leefbaarheid van onze wijken en dorpen. Dat doen we door voor elke wijk en elk dorp een toekomstplan voor verbetering van de kwaliteit, gezondheid en leefbaarheid van de woon- en leefomgeving te maken en te gaan uitvoeren. Dit wordt uitgewerkt in hoofdstuk 4. • Deelopgave 3: Naar klimaat- en energieneutrale wijken zonder aardgas Werken aan energie- en klimaatneutrale wijken en dorpen. Dat doen we door klimaat- en energietransitieplannen per wijk en dorp te maken en die te gaan uitvoeren. Dit wordt uitgewerkt in hoofdstuk 5.

• Deelopgave 4: Wonen met Zorg Werken aan wonen met zorg voor doelgroepen die dat nodig hebben vanwege fysieke en/of mentale beperkingen. Het gaat om mensen die wonen moeten combineren met zorg en hulp thuis. Deze doelgroepen geven we extra aandacht in de plannen in de toekomstige woningvoorraad door aanpassing van bestaande woningen en toevoeging van nieuwe woningen. We gaan daar samen met de woningcorporaties, de zorgpartijen, VVE’s en particuliere verhuurders plannen voor maken. Dit wordt uitgewerkt in hoofdstuk 6.

9

2 Ontwikkeling van de Vlissingse bevolking Komen tot een betere balans in de Vlissingse bevolkingssamenstelling is zoals gezegd heel belangrijk streven voor de toekomst van Vlissingen en haar inwoners. Om daar te komen zullen we ervoor moeten zorgen dat voor alle huidige en toekomstige inwoners sprake is van een toereikend, passend en betaalbaar woningaanbod. Een heel groot deel van de huidige inwoners zal in 2040 nog steeds in Vlissingen wonen. Daarnaast zal sprake (moeten) zijn van bevolkingsgroei door de mensen die in Vlissingen komen wonen als gevolg van grote ontwikkelingen als het Delta Climate Center, de Kenniswerf, de ontwikkeling van het Scheldekwartier en Wind in de Zeilen (het justitieel complex). Ook voor deze nieuwkomers moet voldoende en aantrekkelijk woningaanbod beschikbaar zijn. Het betekent ook dat de voorzieningen in Vlissingen aangepast en voorbereid moeten worden voor deze nieuwkomers. De gevolgen hiervan zullen nog in kaart gebracht worden. Daarnaast zal sprake zijn van bevolkingsgroei door de instroom van onder meer statushouders, internationale werknemers en Oekraïense ontheemden. We moeten ervoor waken dat dit ten koste gaat van de beschikbaarheid van woningen voor de huidige inwoners. Alleen dan bereiken we de in de Strategische Visie beoogde balans. In paragraaf 2.1 geven we een prognose van de Vlissingse bevolkingssamenstelling in 2032.

In paragraaf 2.2 wordt de woonbehoefte in kaart gebracht van een 9-tal doelgroepen waar we ons op focussen. Hoe we komen tot een toekomstbestendige woningvoorraad die beantwoordt aan de woonbehoeften van onze doelgroepen behandelen we in hoofdstuk 3, ‘Op weg naar een toekomstbestendige woningvoorraad’.

2.1 Demografische ontwikkeling Vlissingen t/m 2032 Demografische ontwikkeling 2012 tot 2022 grafiek: Demografische ontwikkeling gemeente Vlissingen 2012 tot en met 2021

Bron: CBS (2022, cijfers 2011-2020). Bewerking Stec Groep (2022).

Het aantal inwoners in Vlissingen is in de periode 2012 tot 2022 vrijwel gelijk gebleven. Als we binnen- en buitenlandse migratie buiten beschouwing laten, zien we een vrij sterke natuurlijke krimp; per jaar overlijden er in Vlissingen meer mensen dan er worden geboren. De sterke - dubbele - vergrijzing van de Vlissingse bevolking in combinatie met “ontgroening” ligt hieraan ten grondslag. Daarnaast zien we dat in 2018, 2019 en 2020 per saldo meer mensen vertrokken naar een andere gemeente dan dat er naar Vlissingen zijn gekomen. In 2021 zijn er per saldo zo’n 100 meer mensen

10

naar Vlissingen verhuisd dan vertrokken. Dat is een duidelijke omslag naar een positief binnenlands migratiesaldo. Of daarmee sprake is van een echte trendbreuk zal nog moeten blijken, maar het is aannemelijk dat dit zich de komende jaren zal doorzetten. Het saldo voor buitenlandse migratie was in alle jaren positief. Dit laat zich eenvoudig verklaren door de instroom van internationale werknemers, statushouders en wellicht ook internationale studenten. Per saldo is de bevolking van Vlissingen in de voorbije 10 jaar min of meer stabiel geweest, met zoals gezegd een omslag in 2021. Concluderend kunnen we stellen dat vooral de buitenlandse migratie in de afgelopen 10 jaar zorgde voor compensatie van de natuurlijke krimp.

Huishoudens naar samenstelling in 2022 Tabel: Huishoudens naar samenstelling per wijk/dorp in 2022

Huishoudens Vlissingen in 2022 Alle huishoudens Binnenstad Lammerenburg Middengebied

Oost-Souburg Paauwenburg-Westduin Ritthem en omgeving

Vlissingen Bron: CBS, Bewerking Stec Groep (2022)

4.977 4.213 5.885 4.616 2.543 240 22.474

1- en 2persoons <65 jaar 2883 1372 2652 1490 738 91 9.226

1- en 2persoons >65 jaar 58% 1355 33% 1264 45% 1911 32% 1542 29% 1011 38% 78 41% 7.161

in %

3- en meerpersoons in % gezinnen 27% 739 15% 30% 1577 37% 32% 1322 22% 33% 1584 34% 40% 794 31% 33% 71 30% 32% 6.087 27%

in %

Bovenstaande tabel laat zien dat de Vlissingse bevolking in 2022 voor 41% bestaat uit een- en tweepersoonshuishoudens jonger dan 65 jaar, voor 32% uit een- en tweepersoonshuishoudens ouder dan 65 jaar en voor 27% uit gezinnen van 3 en meer personen. Kleine huishoudens boven 65 jaar wonen nu nog redelijk verspreid over de wijken. Alleen in Paauwenburg-Westduin zijn zij met 40% relatief oververtegenwoordigd. De kleine huishoudens jonger dan 65 zijn juist sterk vertegenwoordigd in de Binnenstad (58%) en het Middengebied (45%). Gezinnen zijn het sterkst vertegenwoordigd in Lammerenburg (37%) in Oost-Souburg (34%). In de Binnenstad wonen juist relatief weinig gezinnen (15%). In de volgende paragraaf beschrijven we dat het aantal kleine huishoudens boven 65 jaar de komende jaren zowel absoluut als relatief sterk zal stijgen, waardoor de huishoudenssamenstelling van de Vlissingse bevolking die deze ‘momentopname’ laat zien de komende jaren sterk zal veranderen.

11

Prognose huishoudensontwikkeling Vlissingen tot 2032 Tabel: Ontwikkeling huishoudens naar samenstelling in de gemeente Vlissingen, 2022-2032

Ontwikkeling huishoudens Vlissingen 2022-2032 Huishouden 1- en 2-persoons tot 65 jaar 1- en 2-persoons 65-75 jaar 1- en 2-persoons boven 75 jaar Gezinnen Totaal

Huishoudens in Huishoudens in ontwikkeling 2022 2032 2023-2032 9.365 9.760 +395 (+4%) 3.705 3.720 +15 (0%) 3.505 4.865 +1.360 (+39%) 6.075 6.310 +235 (+2%) 22.650

24.655

+2.005 (+9%)

bron: Stec Groep, Schaarste onderzoek Vlissingen 22-12-2022

Volgens de prognose in de tabel neemt het aantal huishoudens in de gemeente in de periode 20222032 met 2.232 (9%) toe van 22.752 tot 24.990 huishoudens. De tabel laat zien dat deze bevolkingsgroei voor het overgrote deel voor rekening komt van de huishoudens van de groep 75 jaar of ouder, die tot 2032 met 39% groeit. De bevolking van Vlissingen bestaat in 2032 voor ongeveer 35% uit een- en tweepersoonshuishoudens ouder dan 65, waarvan het grootste deel dan 75 jaar of ouder is. Dit is een zeer sterke mate van (dubbele) vergrijzing. Van belang is ook het feit dat een heel groot deel van de oudere huishoudens bestaat uit alleenstaanden. Daarnaast zien we dat ook alle andere groepen huishoudens, weliswaar licht, in omvang toenemen. In deze tabel is echter alleen de demografische groei geprojecteerd en niet de gewenste / noodzakelijke groei als gevolg van onze eigen strategische ambities. De ontwikkelingen van het Justitieel Complex Vlissingen, de Kenniswerf, Vlissingen North Sea Port, het Delta Climate Center en de ontwikkeling van Vlissingen-Oost als gevolg van onder meer het initiatief om twee nieuwe kerncentrales te gaan bouwen in de gemeente Borsele zullen immers gepaard gaan met een sterke groei van de werkgelegenheid in Vlissingen.

Bestaande maar ook nieuwe bedrijven, maar ook bijvoorbeeld zorg- en onderwijsinstellingen hebben mensen nodig om al het werk te verrichten dat nodig is. Die zullen voor een belangrijk deel van buiten Vlissingen moeten komen. We verwachten daarmee een autonome bevolkingsgroei en zullen gedurende dit programma monitoren en uitzoeken hoe deze groei zich ontwikkelt welke gevolgen dit kan hebben voor Vlissingen.

Huishoudens naar inkomen Om te beoordelen voor welke inkomensgroepen het woningaanbod in de gemeente Vlissingen mogelijk (te) beperkt is, hebben we inzicht nodig in de inkomens van huishoudens. In onderstaande tabel is de omvang van inkomensgroepen voor de gemeente Vlissingen weergegeven en zetten we deze af tegen de omvang van deze groepen in de provincie Zeeland en heel Nederland. Het valt op dat er in Vlissingen relatief veel huishoudens met een laag inkomen wonen (circa 57%). Dit is meer dan provinciaal of landelijk. Met name het aandeel lage inkomens zonder passend toewijzen (de secundaire doelgroep voor een sociale huurwoning) is met circa 29% relatief hoog in Vlissingen. In de tabel is ook te zien dat dat 57% procent van de Vlissingse inwoners bij verhuizing in principe is aangewezen op een huurwoning met een huur binnen het bereik van de huurtoeslag (huurprijs tot € 879,66 per 1-01-24). De andere kant van deze medaille is dat er relatief weinig huishoudens met een midden- of hoog inkomen in Vlissingen wonen (43%). In Zeeland en heel Nederland is dat de helft.

12

We voorzien dat het aantal huishoudens met een laag inkomen (tot € 31.000 bruto voor alleenstaanden en €41.000 voor meerpersoonshuishoudens) en laag middeninkomen (tot ongeveer bruto € 45.000 voor alleenstaanden en € 53.000 voor twee- en meerpersoonshuishoudens) in het komende decennium sterk zal toenemen. Dit komt hoofdzakelijk de door hiervoor geschetste dubbele vergrijzing, maar ook de voorziene toename van het aantal statushouders en een substantieel deel van de internationale werknemers die in Vlissingen komen wonen dragen daaraan bij. Deze laatste doelgroep is niet gehouen an een sociale huurwoning en kan/zal ook gebruik maken van bijvoorbeeld complexgewijze huisvesting in de particuliere markt

2.2 Woonbehoefte van doelgroepen in de Gemeente Vlissingen We willen naar toekomstbestendige woningvoorraad. Hoe we dat gaan doen wordt verder uitgewerkt in hoofdstuk 3. Die toekomstige woningvoorraad moet passende huisvestingsmogelijkheden bieden voor alle mensen/ huishoudens die in onze gemeente wonen, maar ook voor de nieuwe inwoners die we in de toekomst verwachten en/of graag naar Vlissingen zien komen in het kader van ons streven naar meer balans in de bevolkingssamenstelling. Om te kunnen bepalen hoe de toekomstbestendige woningvoorraad eruit moet gaan zien, beschrijven we hier de woonbehoeften van aantal doelgroepen die we nu en in de toekomst moeten of vanuit onze eigen strategische visie graag willen huisvesten. In ieder geval moeten we zorgen voor voldoende passende huisvestingsmogelijkheden voor de doelgroepen die worden beschreven in het rijksprogramma ‘Een thuis voor iedereen’, dat onderdeel uitmaakt van de NWBA. In dit volkshuisvestingprogramma besteden we vooral aandacht aan de volgende doelgroepen: • • • • • • • • • •

Jongeren en jonge gezinnen Studenten en pas afgestudeerden (Nieuwe) kenniswerkers en tweeverdieners Starters op de woningmarkt Ouderen, al dan niet met een zorgvraag Internationale werknemers Statushouders Oekraïense ontheemden Urgent woningzoekenden Woonwagenbewoners

Hierna beschrijven we deze doelgroepen. We geven per doelgroep een beredeneerde prognose van hun woon-/woningbehoefte in Vlissingen, zowel kwantitatief als qua betaalbaarheid.

13

Jongeren en jonge gezinnen Voor de toekomst van Vlissingen is het belangrijk dat we jongeren en jonge gezinnen kunnen binden aan onze stad. Zonder hen vergrijst onze gemeente nog sneller en komt het benodigde draagvlak voor allerlei belangrijke voorzieningen onder druk te staan. Denk daarbij bijvoorbeeld aan basisonderwijs, sportverenigingen en winkels. Daarbij staan Vlissingse werkgevers te springen om arbeidskrachten. Maar zonder goede en betaalbare woonruimte blijven jongeren en jonge gezinnen niet in Vlissingen of komen ze hier niet naartoe. Het aanbod van betaalbare woningen dat voor jongeren en jonge gezinnen beschikbaar komt, zowel in de (sociale) huur- als in de (betaalbare) koopsector, is erg mager of voldoet kwalitatief niet aan hun woonbehoefte. Daarom zetten we erop in dat er meer betaalbare woningen voor jongeren en jonge gezinnen beschikbaar komen in zowel koop als huur. Dat kan door de doorstroming vanuit betaalbare woningen in de bestaande voorraad te bevorderen of betaalbare nieuwbouwwoningen aan de voorraad toe te voegen.

Studenten en pas afgestudeerden Vlissingen is samen met Middelburg en met een drietal opleidingsinstituten in beide gemeenten, te weten een dependance van het University College Roosevelt (UCR, onderdeel van de Universiteit Utrecht), de Hogeschool Zeeland (HZ) en de Mbo-school Scalda een ‘studentenregio’. Met het Pakket Wind in de Zeilen werken we samen met het Rijk en de provincie Zeeland en waterschap Scheldestromen aan structurele versterking van het vestigingsklimaat in Vlissingen, in het bijzonder voor jongeren en jonge professionals. Dat doen we vanuit de gedachte dat het middelbaar, hoger beroeps en academisch onderwijs een belangrijke bijdrage kunnen leveren om de werknemers van de toekomst voor de gemeente Vlissingen en Walcheren te behouden of aan te trekken. In Blik op de toekomst is aangegeven dat jongeren ook nodig zijn voor de leefbaarheid en economische ontwikkeling van Vlissingen. De UCR, de HZ en Scalda werken daaraan mee door volop in te zetten op groei van het aantal studenten op Walcheren. Om studenten aan te trekken is de beschikbaarheid van voldoende passende (onzelfstandige) woonruimte in campusachtige woonvormen een essentiële succesvoorwaarde.

Afstemming met l’escaut en buurgemeente Middelburg over de invulling van deze structurele woonbehoefte onder studenten is nodig om te voorkomen dat studenten afhaken of voor een andere stad kiezen omdat er geen kamer of woning beschikbaar is. Omdat het in de grote studentensteden in de Randstad nog veel lastiger is om een betaalbare kamer te vinden, ligt hier ook een kans voor de Walcherse onderwijsinstellingen om extra studenten aan te trekken. De toename van het aantal studenten en daarmee de behoefte aan structurele nieuwe studentenhuisvestingslocaties is de afgelopen jaren sterk toegenomen. De vraag naar extra studentenwoningen is nu al duidelijk merkbaar. We gaan uit van een extra behoefte aan zo’n 300 tot 400 studenteneenheden tot en met 2028. Dit heeft er in 2022 en 2023 toe geleid dat met veel moeite tijdelijke woonoplossingen voor de toeloop van nieuwe studenten gevonden zijn. Daarom gaan we ervoor zorgen dat de studenten dicht bij de scholen in kwalitatief goede en betaalbare (onzelfstandige) woonruimte kunnen wonen. We zetten daarbij in op Campushuisvesting op de locatie van de Kenniswerf in de Binnenhavens. Daarmee wordt de Kenniswerf een aantrekkelijke en levendige buurt waar studenten niet alleen kunnen leren en studeren, maar ook kunnen wonen, recreëren en elkaar ook buiten schooltijd kunnen ontmoeten.

Het gaat echter nog een paar jaar duren voor de campushuisvesting op de Kenniswerf is gerealiseerd. Daarom willen we de bestaande studentenhuisvestingslocaties voorlopig handhaven. Er zijn momenteel twee andere locaties/woongebouwen in Vlissingen waarvan de in totaal ruim 400

14

wooneenheden aan studenten worden verhuurd. Daar zijn afspraken over gemaakt met de twee eigenaren/verhuurders. We willen deze afspraken vooralsnog continueren, in elk geval tot de campushuisvesting op de Kenniswerf is gerealiseerd. Te zijner tijd zullen we op basis van studentenaantallen de afweging maken of we de afspraken met de eigenaren willen voortzetten of dat we ze ruimte geven om de wooneenheden ook aan andere doelgroepen te verhuren. Te denken valt dan aan bijvoorbeeld internationale werknemers of pas afgestudeerden. Voor de bestaande particuliere huurwoningen en -appartementen die al of niet kamergewijs worden verhuurd aan studenten zullen we door middel van de huisvestingsverordening en het nieuwe instrumentarium van de Wet Goed Verhuurderschap gaan sturen op de kwaliteit en betaalbaarheid van kamergewijze verhuur. Voor een goed functionerende Vlissingse en Walcherse arbeidsmarkt is het nodig dat ook voor pas afgestudeerden die een baan hebben c.q. zoeken in de regio voldoende betaalbare woningen beschikbaar zijn of komen. Deze pas afgestudeerden beschouwen we als jonge starters. Voor hen gaan we zorgen dat zij op grond van sociale en/of economische binding aan Vlissingen en/Walcheren met voorrang kunnen worden gehuisvest. Dat kunnen we regelen in de Huisvestingsverordening.

Als blijkt dat dit onvoldoende soelaas biedt gaan we het aantal betaalbare starterswoningen in het woningbouwprogramma vergroten.

(Nieuwe) kenniswerkers en tweeverdieners Deze doelgroep komt naar Vlissingen om te werken en te wonen. Dat willen we ook graag stimuleren. Niet altijd hun hele leven, maar wel lang genoeg om een plek te willen waar ze zich thuis voelen, waar hun kinderen veilig en gezond kunnen opgroeien en waar ze op verschillende manieren - van strand tot festivals -kunnen recreëren. Zij hebben een bovenmodaal inkomen en kunnen dus wat meer besteden aan het wonen. Hun woonomgeving is modern, comfortabel, goed bereikbaar, licht stedelijk tot stedelijk en het liefst in een groenere omgeving. Zij zoeken naar woningen en appartementen die twee of meer slaapkamers hebben. Een doelgroep die bijvoorbeeld in het Scheldekwartier, de Spuikom of Lammerenburg goed kan aarden.

Starters op de woningmarkt Starters op de woningmarkt definiëren we als mensen die voor het eerst zelfstandig willen gaan wonen in een huur- of koopwoning. De ‘groep’ is divers. Het kan gaan over jongeren of jonge stellen die vanuit het ouderlijk huis willen gaan samenwonen of vanuit onzelfstandige woonruimte (op kamers) op zoek zijn naar een zelfstandige woning. Het zijn meestal jonge mensen tussen 18 en ongeveer 30 jaar. Starters op de woningmarkt hebben het erg moeilijk op de woningmarkt. Zij vallen tussen wal en schip. Ze verdienen vaak net iets te veel om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Het woningaanbod in de particuliere huursector is heel klein en de huren vaak veel te hoog. De starter op de koopmarkt krijgt bij de huidige koopprijzen en de verplichte annuïtaire hypotheek de financiering vaak niet rond. Soms wordt de suggestie gedaan om specifiek voor starters op de woningmarkt flexwoningen te bouwen. Starters zijn in het algemeen echter niet op zoek naar een flexwoning waar zij slechts tijdelijk een onderkomen vinden. En voor zover ze toch interesse hebben in een flexwoning, willen ze daarna snel de opstap kunnen maken naar een reguliere woning waar zij ongestoord en permanent kunnen wonen om een normaal bestaan op te bouwen.

Omdat het beschikbare en betaalbare woningaanbod voor starters momenteel tekortschiet, zijn zij er vooral bij gebaat dat betaalbare en goedkope koop- en huurwoningen die vrijkomen, met voorrang aan hen kunnen worden toegewezen. Als dat kwantitatief onvoldoende soelaas biedt, nemen we voor starters zowel

15

betaalbare huur- als koopwoningen op in het woningbouwprogramma tot en met 2030. Hoeveel starterswoningen er dan bij moeten komen gaan we nader onderzoeken. Voor de Vlissingse starters die niet kunnen of willen wachten tot de permanente betaalbare woningen klaar zijn, gaan we mogelijk maken dat ook voor hen flexwoningen beschikbaar komen. Ze kunnen dan tijdelijk in een flexwoning wonen totdat ze de stap kunnen maken naar permanente huisvesting in een reguliere woning in Vlissingen.

Ouderen, al dan niet met een zorgvraag Een groot en groeiend aandeel van de Vlissingse inwoners bestaat uit 65-plussers, mensen die vroeg of laat te maken krijgen met fysieke en/of mentale beperkingen. Naarmate ze ouder worden wordt het steeds lastiger om geheel zelfstandig te wonen. De bevolkings- en huishoudensontwikkeling (zie paragraaf 2.1) maakt de dubbele vergrijzing van de gemeente Vlissingen in komende jaren duidelijk zichtbaar. Het aantal huishoudens in de leeftijdsklasse van 75 jaar of ouder neemt tot 2032 zowel absoluut als relatief sterk in omvang toe. Zorg en hulp ontvangen ze van familie, mantelzorgers of een wijkverpleegkundige. Maar het huis waarin ze wonen is vaak te groot met een grote tuin en niet gelijkvloers. De woning kan niet altijd goed worden aangepast aan hun fysieke beperkingen en zorgbehoeften, althans niet zonder hele dure woningaanpassingen. De zorgaanbieders hebben te kampen met grote personeelstekorten, waardoor de beschikbaarheid van voldoende professionele thuiszorg en -hulp onder druk staat. De keuken, badkamer, woonkamer en slaapkamer op één woonlaag zonder trappen, we noemen dat een ‘nultredenwoning’. Geen drempels en genoeg bewegingsruimte voor een rollator of rolstoel. Dit zijn de belangrijkste vereisten waaraan woningen voor onze oudere Vlissingse inwoners met een zorgvraag zouden moeten voldoen.

Gezien de omvang van deze doelgroep hebben we in Vlissingen niet genoeg geschikte nultredenwoningen. Daarom gaan we ervoor zorgen dat er voor hen de komende jaren nultredenwoningen worden gebouwd, waar mogelijk in geclusterde woonvormen met zorgvoorzieningen. Als ouderen doorstromen naar deze woningen, maken zij woningen vrij voor jonge gezinnen, de kenniswerkers en tweeverdieners. Zo komt de gewenste doorstroming op gang.

Internationale werknemers Onder internationale werknemers verstaan wij uit het buitenland afkomstige werknemers die hier tijdelijk werken en verblijven, maar (nog) niet de intentie of mogelijkheid hebben zich permanent te vestigen. De internationale werknemers in de gemeente Vlissingen zijn voor een groot deel werkzaam in de toeristenindustrie, technische maakindustrie en de voedingsindustrie. Zij leveren een belangrijke bijdrage aan de Zeeuwse economie. In Vlissingen gaat het niet alleen om zogenoemde seizoenarbeiders, maar vooral ook om mensen in technische/praktische beroepen met een vergelijkbare opleiding op MBO/HBO-niveau (lasser, elektrotechniek, schilders et cetera). De beschikbaarheid van goede betaalbare huisvesting is voor hen belangrijk. Vlissingen blijft hiermee aantrekkelijk voor het aantrekken van personeel door bedrijven. De gemeente Vlissingen heeft momenteel te maken met een groeiende vraag vanuit bedrijven/werkgevers naar het faciliteren van die huisvesting. Internationale werknemers die tijdelijk werkzaam zijn in de gemeente Vlissingen kunnen tijdelijk worden gehuisvest in flexwoningen. Dat vermindert de druk op de ‘reguliere’ woningmarkt. Als ze zich permanent willen vestigen, kunnen ze doorstromen naar permanente woonruimte.

Adviesbureau Stec groep heeft in 2019 in opdracht van de Zeeuwse gemeenten en Provincie Zeeland onderzocht hoeveel internationale werknemers er in Zeeland werkzaam zijn. Gezien de actuele vraag

16

vanuit de Vlissingse werkgevers gaan we ervan uit dat momenteel naar schatting al tussen 4.000 en 5.000 internationale werknemers werkzaam zijn in de gemeente Vlissingen. Dat is in verhouding tot de ongeveer 14.000 internationale werkers in heel Zeeland (volgens het Expat Center Zeeland) aanzienlijk. We hebben echter weinig inzicht in waar zij momenteel (tijdelijk) wonen c.q. verblijven. We maken de inschatting dat op de wat kortere termijn behoefte is aan een paar honderd (flex)woningen op kleinere woonlocaties met maximaal 100 wooneenheden voor internationale werknemers die zich (nog) niet permanent willen vestigen c.q. kort verblijven.

Statushouders De overheid ondersteunt statushouders bij het opbouwen van hun bestaan. Daar hoort een woning bij. In de Huisvestingswet 2014 is geregeld dat gemeenten voor huisvesting van statushouders zorgen. De Rijksoverheid bepaalt elk halfjaar, door middel van de wettelijke taakstelling, hoeveel statushouders een gemeente moet huisvesten. Voor deze taakstelling wordt een verdeelsleutel naar inwonertal van de gemeenten in Nederland gebruikt. Om de dringend noodzakelijke uitstroom van statushouders uit de asielzoekerscentra (AZC’s) als Ter Apel mogelijk te maken, is de taakstelling voor gemeenten voor heel 2023 sterk verhoogd ten opzichte van 2022. Voor Vlissingen betekent dat concreet een verhoging van 55 voor heel 2022 naar 48 voor de eerste helft van 2023. Dat is bijna een verdubbeling. Het is te voorzien dat de taakstelling voorlopig in ieder geval niet lager zal worden. We moeten de komende jaren naar verwachting dus meer statushouders gaan huisvesten in onze gemeente en voor hen daarom ook meer huisvestingsmogelijkheden creëren. Daarom zullen we in het woningbouwprogramma rekening houden met een structureel hogere taakstelling dan in de voorbije jaren. Omdat statushouders in het algemeen zijn aangewezen op sociale huurwoningen, wordt de huisvesting opgepakt door l’escaut en Zeeuwland.

De woningcorporaties zorgen voor toewijzing van vrijkomende huurwoningen aan de statushouders die de gemeente via het Centraal Orgaan voor Asielopvang (COA) toegewezen krijgt. De tabel laat zien dat we in 2023 begonnen met een voorsprong van 14 gehuisveste statushouders. We hebben in 2023 70 statushouders gehuisvest en sloten het jaar af met een achterstand van 15. We hebben de taakstelling dus niet gerealiseerd, waarschijnlijk omdat het aantal vrijkomende huurwoningen dat aan statushouders kon worden toegewezen tekortschoot. Blijkbaar is deze ‘opvangcapaciteit’ te klein voor de hogere taakstelling. We willen dit probleem langs twee sporen gaan oplossen. We gaan in gesprek met de corporaties over toewijzing van een groter deel van de vrijkomende huurwoningen aan statushouders. Daarnaast gaan we extra opvangcapaciteit creëren door middel van flexwoningen en/of transformatiepanden. Dat is voor statushouders een goede tussenoplossing voor tijdelijke huisvesting totdat zij de stap kunnen maken naar permanente huisvesting in een reguliere corporatiewoning in Vlissingen. Net als bij internationale werknemers halen we daarmee ook de druk van de reguliere woningmarkt. In het flexwoningbouwprogramma houden we rekening met ongeveer 60 flexwoningen voor statushouders in 2024 en 2025.

Asielzoekers In de vorige paragraaf hadden we het nadrukkelijk over vluchtelingen/asielzoekers met een verblijfsstatus. Sinds de inwerkingtreding van de Wet gemeentelijke taak mogelijk maken asielopvangvoorzieningen (Spreidingswet) op 1 februari ’24 moeten we een evenredig aandeel in de landelijk benodigde opvangcapaciteit van 96.000 opvangplaatsen voor onze rekening nemen. Voor Vlissingen gaat het concreet om 204 opvangplaatsen in 2024.

17

Momenteel beschikken we al over 575 opvangplaatsen voor asielzoekers in de Marine Kazerne Vlissingen tot en met 2027. Het is op dit moment nog niet duidelijk welke consequenties de spreidingswet precies zal hebben voor Vlissingen en hoe de 204 plaatsen volgens de Spreidingswet zich verhouden tot de 575 die we al hebben. Wel is duidelijk dat de Spreidingswet gevolgen heeft voor de Regiodeal Asielopvang die we met Vlissingen en Middelburg hebben gemaakt. Daarom gaan we binnenkort in ieder geval met hen in overleg over de Spreidingswet.

Oekraïense ontheemden Door de oorlog in Oekraïne staat de gemeente Vlissingen sinds maart 2022 voor de opdracht om Oekraïense ontheemden te voorzien van een veilige opvangplek en te voldoen aan de daarbij behorende huisvestingsopdracht van de rijksoverheid. De opdracht heeft betrekking op het creëren van Gemeentelijke Opvang Oekraïne plaatsen (GOO). Voor Vlissingen is die als volgt opgebouwd:

GOO-opvangplaatsen voor Oekraïense ontheemden Aantal GOO-plaatsen 212 159 350 191

Opdracht per 1-1-23 Af: gerealiseerde GOO-plaatsen Nieuwe opdracht per 1-1-24 Nog te realiseren GOO-plaatsen

We staan voor de opdracht om nog in 2024 191 GOO-opvangplaatsen voor Oekraïners. Daarom houden we in het flexwoningbouwprogramma voor 2024 rekening met ten minste 191 opvangplekken voor Oekraïners.

Urgent woningzoekenden Onder urgent woningzoekenden verstaan wij mensen/huishoudens die acuut, binnen enkele weken of hooguit een paar maanden, aan passende huisvesting moeten worden geholpen. Daarbij valt te denken aan huisvesting na echtscheiding, bij (dreigende) dak- en thuisloosheid en huisvesting van jongvolwassenen die vanuit de jeugd- en/of pleegzorg op zichzelf moeten gaan wonen. Het gaat ook om mensen met een sociale en/of medische urgentie en mensen die door de ‘extramuralisering’ vanuit een GGZ-instelling zelfstandig moeten gaan wonen. Door de huidige vraagdruk op de woningmarkt is niet voldoende gewaarborgd dat urgent woningzoekenden snel genoeg aan een (tijdelijke) woonoplossing kunnen worden geholpen. Zij zijn immers afhankelijk van het beschikbare vrijkomende woningaanbod. Als dat niet toereikend is, zijn flexwoningen ook voor urgent woningzoekenden een goede tussenoplossing voor tijdelijke huisvesting totdat zij de stap kunnen maken naar permanente huisvesting in een reguliere woning. We gaan nader onderzoeken hoe groot de (tijdelijke) woningbehoefte is bij urgent woningzoekenden.

Woonwagenbewoners Voor alle gemeenten ligt er wettelijke opdracht om het ‘Rijksbeleidskader gemeentelijk woonwagenen standplaatsenbeleid’ uit te voeren. Uitspraken van het Europees Hof en de Europese Commissie voor de Rechten van de Mens liggen hieraan ten grondslag. Het beleidskader heeft als kern: het beschermen van woonwagenbewoners tegen discriminatie, het waarborgen van hun mensenrechten en het bieden van rechtszekerheid en duidelijkheid. Het recht op ‘Gipsy-Lifestyle’, dat is wonen in een wagen in een woonwagencentrum en wonen en leven in familieverband, hoort daarbij. Concreet

18

betekent dit dat gemeenten en dus ook Vlissingen de opdracht van de Rijksoverheid heeft gekregen om in het volkshuisvestings- en woonbeleid: • Woonwagenbewoners in staat stellen in familieverband op een woonwagenlocatie te wonen; • De behoefte aan woonwagens en standplaatsen helder in beeld houden; • Toegelaten instellingen (=woningcorporaties) ook te laten voorzien in huisvesting van woonwagenbewoners; • In overleg te treden met woonwagenbewoners om hun woningbehoefte in kaart te brengen; • Woningzoekende woonwagenbewoners met banden met de gemeente binnen een redelijke termijn kans te bieden op een standplaats. De gemeente Vlissingen telt momenteel 30 woonwagenstandplaatsen verdeeld over 3 woonwagenlocaties. Deze 30 standplaatsen zijn op dit moment allemaal verhuurd en komen maar sporadisch beschikbaar. De standplaatsen worden verhuurd en beheerd door de stichting Woonwagenbeheer Zuid-West Nederland. Deze beheerstichting is in het leven geroepen door de Zeeuwse en een aantal West-Brabantse woningcorporaties. Op basis van onderzoek hebben we geconcludeerd dat er in Vlissingen een uitbreidingbehoefte is van tussen 7 en 10 standplaatsen. Daarom hebben we besloten om een nieuwe woonwagenlocatie te ontwikkelen die ruimte biedt voor 10 standplaatsen. Tegelijkertijd voegen we ten minste 10 standplaatsen toe aan het woningbouwprogramma.

We gaan de doelgroep betrekken bij de planontwikkeling.

19

3 Op weg naar een toekomstbestendige woningvoorraad In hoofdstuk 2 hebben een prognose gegeven van de Vlissingse bevolkingssamenstelling in 2032 en de toekomstige woonbehoefte in kaart gebracht van een aantal doelgroepen waar we extra aandacht aan besteden. In dit hoofdstuk schetsen we hoe we komen tot een toekomstbestendige woningvoorraad die kwantitatief en kwalitatief beantwoordt aan deze woonbehoeften en die bijdraagt aan een betere balans in de bevolkingssamenstelling. Want zoals het adagium van de strategische visie ‘Blik op de toekomst’ het zegt: “Woningaanbod in balans is bevolking in balans”. Onze ambitie is dat er in 2040 voor kleine en grote huishoudens in elke levensfase en voor elke portemonnee passende en aantrekkelijke woningen zijn in Vlissingen. Daarvoor moeten we naar meer variatie in het woningaanbod. Deze stip op de 2040-horizon geldt voor de gemeente als geheel, maar ook voor de afzonderlijke wijken en dorpen. Inwoners die dat willen, moeten zoveel mogelijk in hun eigen wijk of dorp kunnen doorstromen naar een passende woning. Voor nieuwkomers die de komende jaren en decennia in Vlissingen komen wonen, moet er voldoende geschikte woonruimte beschikbaar zijn. Een meer gevarieerd woningaanbod kan de stagnerende doorstroming weer op gang brengen.

In paragraaf 2.1 hebben gezien dat het aantal huishoudens in de periode 2022-2032 met 2.232 (9%) toeneemt van 22.752 in 2022 tot 24.990 huishoudens in 2032. In die prognose is echter nog geen rekening gehouden met de groei die nodig is voor de ontwikkeling van Vlissingen als justitieel complex en als Delta hotspot. Om te zorgen dat de voorziene – gewenste – toename van het aantal huishoudens tot 2032 daadwerkelijk wordt gerealiseerd, moet de groei van de woningvoorraad middels het woningbouwprogramma daar op z’n minst gelijke tred mee houden. Dat doen we door het opvoeren en versnellen van de nieuwbouwproductie, flexwoningbouw, transformatie van nietwoongebouwen naar woningen en herstructurering van de bestaande woningvoorraad. We zetten daarbij in op het toevoegen van woningen die nu, gezien de uiteenlopende kwantitatieve en kwalitatieve woonbehoeften van de verschillende doelgroepen, aan de voorraad ontbreken. Dat noemen we ‘complementair bouwen’. De nieuwbouwwoningen zijn kwalitatief en qua prijs van dien aard dat de gewenste verhuisketens op gang komen. Om te zorgen dat de woningen die we hebben ook bij de juiste doelgroepen terechtkomen, zullen we zorgen dat straks sprake is van een evenwichtige en rechtvaardige woonruimteverdeling door middel van het verlenen van huisvestingsvergunningen.

In de volgende paragrafen schetsen we een beeld van de voorraad in Vlissingen anno 2023 gezien vanuit de verschillende type woningen en de doelgroepen waar ze voor zijn bestemd.

3.1 De Vlissingse woningvoorraad in 2023 We willen de nieuwbouwproductie de komende jaren opvoeren en versnellen. We voegen woningen toe waar behoefte aan is, die in de bestaande voorraad ontbreken en die de gewenste doorstroming op gang brengen. Om te bepalen wat voor woningen we nodig hebben en hoeveel we met nieuwbouw moeten gaan toevoegen, hebben we inzicht nodig in de samenstelling van de bestaande woningvoorraad. Daarom brengen we hier de bestaande voorraad in kaart naar eigendomsvorm en “betaalbaarheidscategorie”. Op dat inzicht baseren we het woningbouwprogramma 2022 t/m 2030. De gehanteerde eigendomscategorieën en prijs-/betaalbaarheidssegmenten sluiten aan bij die van de Regiewet, de NWBA en de Zeeuwse Woondeal.

20

De Vlissingse woningvoorraad naar eigendom

Woningvoorraad Walcheren naar eigendom op 1 januari 2022 Koopwoningen Vlissingen 13.169 Middelburg 14.919 Veere 8.742 Totaal Walcheren 36.830 Bron: CBS StatLine, bewerking STEC

% Particuliere totale % sociale % Koop particuliere huur woningvoorraad huur huur 6.553 3.486 23.208 57% 28% 15% 6.626 2.981 24.526 61% 27% 12% 1.153 1.107 11.002 79% 10% 10% 14.332 7.574 58.736 63% 24% 13%

Sociale huur

De woningvoorraad van Vlissingen omvat op 1 januari 2022 in totaal 23.208 woningen. 57% daarvan is een koopwoning, 28% een sociale huurwoning en 15% een particuliere huurwoning. Het aandeel koopwoningen van 57% is nagenoeg gelijk aan het landelijk gemiddelde (58%), maar voor een ‘stedelijke’ gemeente als Vlissingen is dat relatief hoog. Het aandeel particuliere huurwoningen van 15% is ook nagenoeg gelijk aan het landelijk gemiddelde (14%), maar fors hoger dan dat in Middelburg en Veere. Het aandeel sociale huurwoningen is met 28% op 1 januari 2022 vrijwel gelijk aan het landelijk gemiddelde en het in de Nationale Prestatieafspraken en de Zeeuwse Woondeal gehanteerde streefpercentage van 30. De eigendomsverdeling in onze buurgemeente Middelburg wijkt niet sterk af van die in Vlissingen, die van Veere doet dat wel. Veere onderscheidt zich vooral door een veel groter aandeel koopwoningen en een zeer klein aandeel sociale huur.

De voorraad sociale huurwoningen

Sociale huurwoningen op Walcheren op 1 januari 2022

Middelburg

Veere Vlissingen

Woningcorporatie Woongoed Middelburg Wbv Arnemuiden Woonzorg Nederland l'escaut woonservice Zeeuwland Woongoed Middelburg l'escaut woonservice Zeeuwland Woongoed Middelburg TOTAAL:

Woningen 5.952 380 274 20 1.133 20 5.795 669 89 14.332

Bron: opgave van l’escaut en Zeeuwland corporaties

Er staan op 1 januari 2022 in totaal 14.332 sociale huurwoningen op Walcheren, waarvan 6.553 in Vlissingen. l’escaut heeft verreweg het grootste aantal woningen in Vlissingen. Haar woningen staan verspreid over alle wijken, met uitzondering van Ritthem. De 669 woningen van Zeeuwland staan in

21

Oost-Souburg (524), Lammerenburg (113) en Ritthem (31). De 89 woningen van Woongoed Middelburg staan in de binnenstad.

Sociale huurwoningen Vlissingen per wijk op 1 januari 2023 Sociale huurwoningen

Totale woningvoorraad

% Sociale huur

Binnenstad Lammerenburg Middengebied Oost-Souburg Paauwenburg-Westduin Ritthem en omgeving

1.325 589 2.649 1.246 783 31

5.313 4.207 5.976 4.756 2.587 235

25% 14% 44% 26% 30% 13%

Totaal Vlissingen

6.623

23.074

29%

Bronnen: CBS Statline, bewerking STEC en opgave woningcorporaties. Aantallen wijken licht af van die in de vorige tabel vanwege de andere peildatum.

Het aandeel sociale huur van de Vlissingse woningvoorraad is in 2022 licht toegenomen van 28,2 naar 28,7%. Er zijn De sociale huurwoningvoorraad is ongelijk verdeeld over de wijken en dorpen. 40% van de sociale huurvoorraad in Vlissingen staat in het Middengebied. Ook wat betreft het percentuele aandeel sociale huurwoningen is het Middengebied een uitschieter met 44%. In Paauwenburg-Westduin is het aandeel sociale huurwoningen met 31% ongeveer gelijk aan het gemiddelde. In de Lammerenburg is het aandeel sociale huur met 14% erg klein. In Ritthem is het aandeel met 13% nog iets kleiner.

De voorraad particuliere huurwoningen

Particuliere huurwoningen Vlissingen per wijk op 1 januari 2023 Particuliere huurwoningen

Totale woningvoorraad

% Particuliere huur

Binnenstad Lammerenburg Middengebied Oost-Souburg Paauwenburg-Westduin Ritthem en omgeving

1.753 294 896 333 103 9

5.313 4.207 5.976 4.756 2.587 235

33% 7% 15% 7% 4% 4%

Totaal Vlissingen

3.388

23.074

15%

Bron: CBS Statline, bewerking STEC

De particuliere huurvoorraad in Vlissingen maakt 15% procent uit van de totale woningvoorraad in Vlissingen. Die is dus meer dan half zo groot als de sociale huurvoorraad. Ook de particuliere voorraad is ongelijk verdeeld over de wijken. Wat betreft het aandeel particuliere huurwoningen per wijk/kern is de Binnenstad een uitschieter met 33% (1.753 woningen). Meer dan de helft (52%) van de particuliere huurvoorraad van Vlissingen staat in de binnenstad. En er staan in de binnenstad meer particuliere dan sociale huurwoningen. Ook in het Middengebied treffen we veel particuliere huur aan. Omdat huurwoningen met een middenhuur in de betaalbaarheidscategorieën voor nieuwbouw van de Woondeal vallen, is het van belang te weten hoeveel middenhuurwoningen we al in de bestaande

22

voorraad hebben. Als er al genoeg zijn, hoef je ze niet door middel van nieuwbouw aan de voorraad toe te voegen. Hoeveel van de in totaal 3.486 particuliere huurwoningen in de middenhuur vallen is dit echter niet bekend en overigens ook erg moeilijk te achterhalen. Middenhuurwoningen hebben een huurprijs tussen de € 879,66 (de huurprijsgrens voor een sociale huurwoning en de huurgrens om in aanmerking te kunnen komen voor huurtoeslag) en de (nieuwe) huurliberalisatiegrens van € 1.123,13 per maand. Deze huurprijsgrenzen gelden vanaf 1 januari 2024 en worden jaarlijks gewijzigd. Middenhuurwoningen kunnen zowel particuliere huurwoningen als woningen van corporaties zijn. De Vlissingse corporaties hebben slechts enkele woningen in de middenhuur.

De voorraad koopwoningen Tabel: ontwikkeling gemiddelde WOZ-waarde koopwoningen op Walcheren

Ontwikkeling WOZ-waarde koopwoningen Walcheren 2019 197 231 299

Vlissingen Middelburg Veere

2020 2021 208 226 244 259 313 333

2022 Stijging 2019-2022 247 25% 281 22% 360 20%

Bron: CBS-Statline

De gemiddelde WOZ-waarde van de bestaande Vlissingen koopwoningvoorraad is in vier jaar tijd met 25% gestegen. Dat is fors, maar desondanks is het aandeel ‘goedkoop’ en ‘betaalbaar’ met opgeteld 85% (11.172 woningen) in 2022, althans afgemeten aan de WOZ-waarde, nog relatief groot. Daarbij moet worden opgemerkt dat de actuele verkoopprijzen – soms sterk – kunnen afwijken van de WOZwaarde.

Koopwoningen naar WOZ -waarde per wijk op 1 januari 2022 (x 1.000) Binnenstad Lammerenburg Middengebied Oost-Souburg Paauwenburg-Westduin Ritthem en omgeving

< € 260

1.926 1.482 859 1.817 2.537 64 8.692

€ 260 - € 355 > € 355

Totaal koop

380 395 541 781 352 38 2.487

2.517 2.530 1.745 3.178 3.031 168 13.169

211 653 345 580 142 66 2.016

Totaal Vlissingen Bron: WOZ-register gemeente Vlissingen (2022). Bewerking Stec Groep (2022).

< € 260

77% 59% 49% 57% 84% 38% 66%

€ 260 - € 355

15% 16% 31% 25% 12% 23% 19%

> € 355

8% 26% 20% 18% 5% 39% 15%

In bovenstaande tabel hebben we de bestaande koopwoningvoorraad in Vlissingen op basis van de WOZ-waarde uitgesplitst naar prijssegmenten. 66% (8.692) is een “goedkope” koopwoning (tot € 260.000, de grens voor de starterslening) en 19% (2.487) een betaalbare koopwoning (tussen € 260.000 en € 355.000). 15% van de totale koopvoorraad is aan te merken als duur (boven € 355.000). De meeste goedkope koopwoningen staan in Paauwenburg--Westduin (2.513), Binnenstad (1.926) en Oost-Souburg (1.817). Ze maken met respectievelijk 84%, 77% en 57% ook een relatief groot aandeel uit van de totale koopvoorraad in deze wijken. In Ritthem is het aandeel goedkoop en betaalbaar met 61% het laagst, maar het gaat in totaal over slechts 168 koopwoningen.

23

De dure koopvoorraad (boven € 355.000) treffen we vooral aan in de wijken Lammerenburg, het Middengebied en Oost-Souburg. Daar staan in totaal 1.587 dure koopwoningen, die samen 12% van de totale Vlissingse koopvoorraad uitmaken.

3.2 Uitgangspunten voor de Vlissingse bouw- en herstructureringsopgave Wat verstaan we onder betaalbare woningen? In de Nationale Woon- en Bouwagenda en de Zeeuwse Woondeal is het streven dat ten minste tweederde van de nieuwbouwwoningen betaalbaar zijn. Daarom is het belangrijk te weten wat we verstaan onder betaalbare woningen. In dit kader onderscheiden we vier categorieën van betaalbare woningen: • Sociale huurwoningen: Huurwoningen met een huur tot de (oude) huurliberalisatiegrens van € 879,66 per maand (in 2024) in eigendom van een woningcorporatie. In paragraaf 2.1 hebben we gezien dat 57% procent van de Vlissingse huishoudens vanwege het inkomen bij verhuizing in principe is aangewezen op een sociale huurwoning. In Vlissingen zullen nieuwe sociale huurwoningen uitsluitend door l’escaut en Zeeuwland worden gebouwd. • Middenhuurwoningen: Huurwoningen met een huurprijs tussen de maximale huurprijsgrens voor sociale huurwoningen van € 879,66 en de nieuwe huurliberalisatiegrens per 1 juli 20242 van € 1.123,13 per maand Middenhuurwoningen kunnen zowel in eigendom zijn van c.q. worden gebouwd door een woningcorporatie als door particuliere verhuurders/beleggers. In paragraaf 2.1 hebben we geconstateerd dat we niet weten hoeveel middenhuurwoningen er in de bestaande woningvoorraad van Vlissingen zijn.