3.2 rvs Principeverzoek grondruil vanuit toekomstscenario's Piet Heinkade

Registratiekenmerk: 2622366

/ 2735213

Onderwerp(titel): Principeverzoek grondruil l'escaut vanuit toekomstscenario's 't Eiland Portefeuillehouder C. Bertijn De raad besluit 1. In te stemmen met het uitwerken van het principeverzoek van l'escaut voor een grondruil omvattend hun gronden aan de Piet heinkade en onze gronden aan de Koningsweg en Falckstraat; 2. In te stemmen om de grondruil uit te werken in een afsprakenbrief tussen l'escaut en de gemeente; 3. de afsprakenbrief ter besluitvorming voor te leggen aan de gemeenteraad. Bijlage(n) 1. 2763284: brief principeverzoek l'escaut inzake Piet Heinkade 2. 2767290: brief klankbordgroep / bewonerscommissie 't Eiland 3. 2626019: kadastraal kaartbeeld Piet Heinkade en omgeving 4. 2626022: in te brengen gronden gemeente (Koningsweg 2A Scheldekwartier + Falckstraat) 6. 2763281: memo Waterschap Scheldestromen inzake ontwikkelperspectief dijkvak Eiland Vertrouwelijkheid Openbaar Samenvatting l’’escaut heeft onderzocht wat de mogelijkheden zijn voor haar 93 sociale huurwoningen aan de Piet Heinkade en concludeert dat behoud of renovatie niet haalbaar is vanwege de slechte bouwkundige staat en waterstaatkundige eisen. Daarom heeft l’escaut het college gevraagd om medewerking aan een grondruil. Deze ruil maakt het mogelijk om nieuwe sociale huurwoningen te bouwen aan de Koningsweg en Falckstraat, zodat bewoners kunnen verhuizen naar een aantrekkelijke locatie nabij ’t Eiland.

Na de nieuwbouw zou de gemeente de gronden aan de Piet Heinkade verwerven. De gemeenteraad wordt gevraagd in te stemmen met het uitwerken van het principeverzoek en het opstellen vaneen afsprakenbrief. De afsprakenbrief wordt te zijner tijd ter besluitvorming voorgelegd aan de gemeenteraad. Inleiding Aan de Piet Heinkade op 't Eiland heeft woningcorporatie l'escaut het eigendom van 93 sociale huurwoningen. De bewoners die hier woonachtig zijn vormen een hechte gemeenschap. De locatie aan de binnenhavens maakt het tot een geliefde woonomgeving. De woningen zijn in de jaren '60 gebouwd. Uit onderzoeken blijkt dat de woningen aan het einde van hun technische en bouwkundige levensduur zijn. Vergelijkbaar met andere woningcomplexen van hetzelfde bouwperiode heeft l'escaut onderzoeken gedaan naar de mogelijke toekomstperspectieven van haar woningen aan de Piet Heinkade. Op hoofdlijn volgen uit het onderzoek door l'escaut de volgende conclusies:  De woningen zijn technisch en qua duurzaamheid aan het einde van hun levensduur. Het voor langere periode blijven verhuren van de woningen is niet aanvaardbaar.  De toekomstige dijkverzwaring is bepalend voor de ruimtelijke kaders.  Renoveren van de bestaande woningen is vanwege de technische staat niet haalbaar.

Blad 1 behorend bij 2622366

/ 2735213

 Slopen en nieuwbouwen is te kostbaar door de aanvullende eisen van het waterschap. Hieruit volgt de door l'escaut getrokken conclusie dat het behouden van haar woningbezit aan de Piet Heinkade niet haalbaar is. De afgelopen periode heeft l'escaut in een intensief traject de bewoners, klankbordgroep en bewonerscommissie geïnformeerd en geconsulteerd bij de te zetten stappen. l'escaut heeft bij het college een principeverzoek (2763284) gedaan om medewerking te verlenen aan een grondruil. De klankbordgroep van bewoners staat welwillend tegenover de nieuwbouw van sociale huurwoning op het perceel aan de Koningsweg (Scheldekwartier), de locatie aan de Falckstraat acht men op voorhand voor de huurders van 't Eiland minder passend en de klankbordgroep opteert voor een tweede locatie in de binnenstad aan het water (2767290: brief klankbordgroep / bewonerscommissie 't Eiland). Een tweede binnenstedelijke locatie voor sociale woningbouw is niet beschikbaar of wordt niet haalbaar geacht vanwege de bouwkosten op de betreffende locaties en/of gemeentelijke ambities. l'escaut heeft vanuit haar bredere afweging ervoor geopteerd het verzoek voor een grondruil omvattend de gronden aan de Koningsweg, de Falckstraat en de Piet Heinkade te handhaven.

De voorgestelde grondruil omvat drie met elkaar samenhangende grondtransacties: enerzijds de inbreng van de gronden aan de Piet Heinkade door l’escaut, en anderzijds de inbreng van de gronden aan de Falckstraat en de Koningsweg door de gemeente. De door de gemeente in te brengen locaties zijn opgenomen in bijlage (2626022). Het verwerven van de gronden aan de Piet Heinkade is door het college beoordeeld als een voornemen tot actief grondbeleid. De bevoegdheid tot actief grondbeleid ligt bij de gemeenteraad. Daarom legt het college het principeverzoek over het medewerking verlenen aan de grondruil in dit stadium al voor aan de gemeenteraad. Als de gemeenteraad instemt met het uitwerken van het principeverzoek, gaat het college in overleg met l’escaut om financiële en juridische afspraken vast te leggen in een afsprakenbrief en een plan van aanpak op te stellen voor de betrokkenheid van huurders en de huurdersvereniging. Zodra deze documenten gereed zijn, wordt de afsprakenbrief ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorgelegd, die dan een definitief besluit kan nemen over de gevraagde grondruil. Beoogd effect Met een grondruil wordt het volgende effect beoogd:  Qua locatie en sfeer vergelijkbare woonomgeving kunnen bieden aan de huidige bewoners van 't Eiland, nabij de binnenstad en aan het water.

De huidige bewoners hebben hierbij de vrije keuze of zij wel of niet in dit nieuwe woningcomplex willen gaan wonen of elders in Vlissingen een huurwoning betrekken op basis van de mogelijkheden die het sociaal plan voor hen zal bieden;  In Vlissingen (minimaal) behouden van het aanwezige aantal sociale huurwoningen.  Scheppen van kansen voor de gemeente om op termijn te sturen op maatschappelijke ambities bij een toekomstige gebiedsontwikkeling van 't Eiland. Het college moet een reactie geven op het principeverzoek van l’escaut. Een mogelijke verwerving van de gronden aan de Piet Heinkade valt onder actief grondbeleid. Voor dit type besluit ligt het mandaat bij de gemeenteraad. Het college legt het verzoek van l'escaut voor een verdere uitwerking van een grondruil met l'escaut met een positieve grondhouding voor aan de gemeenteraad. Als onderdeel van de uitwerking wordt een afsprakenbrief opgesteld. In de uitwerking om te komen tot de afsprakenbrief is er aandacht voor onder meer de volgende aspecten:  Financieel: verkrijgingswaarde Piet Heinkade, verkoopwaarde percelen gemeente,

Blad 2 behorend bij 2622366

/ 2735213

verrekening plankosten, plan economisch perspectief 't Eiland, dekking, interne verwerking (activatie van de verworven gronden).  Juridisch: borging afspraken, Didam, verantwoordelijkheden, wijze van levering.  Maatschappelijk: betrekken huurders / huurdersvereniging, participatie.  Ruimtelijk: ruimtelijk kader locaties, planning, woningbouwprogramma. Deze afsprakenbrief legt het college naar verwachting medio 2026 voor aan de gemeenteraad. Wanneer de gemeenteraad instemt met de afsprakenbrief werkt het college de grondruil verder uit met een samenwerkings- of intentieovereenkomst(en) en in koop- en ontwikkelovereenkomsten. Relatie met uitvoering strategische visie Vlissingen 2040 ‘Blik op de toekomst’ en Omgevingsvisie Vlissingen 2040 In de Omgevingsvisie staat over Het Eiland het volgende opgenomen: "Het Eiland is een belangrijke schakel tussen station en binnenstad met veel kansen. Hier verbeteren we de verblijfskwaliteit. Samen met stakeholders ontwikkelen we hiervoor een gebiedsvisie." Argumenten l'escaut verzoekt het college om medewerking te verlenen aan een scenario waarbij gronden geruild worden tussen de gemeente en l'escaut. Voor l'escaut staat hierin het belang van haar huurders voorop. Het handhaven van haar woningen op 't Eiland is voor l'escaut onhaalbaar.

Wanneer met de gemeenteraad uiteindelijk instemt met de verzochte grondruil, kunnen in het zuidoostelijke deel van het Scheldekwartier nieuwe sociale huurwoningen gebouwd worden. Hiermee krijgen de huidige huurders van de Piet Heinkade met voorrang de kans woonachtig te blijven op een unieke maritieme locatie aan het water - nabij het hart van de binnenstad. De gemeenschap die de bewoners van de Piet Heinkade samen hebben opgebouwd kan samen met l'escaut behouden blijven en versterkt worden. Huurders krijgen vanuit een nog op te stellen sociaal plan ook de kans om met voorrang elders in Vlissingen een sociale huurwoningen te vinden. Voor l'escaut ontstaat de mogelijkheid om binnen de financiële mogelijkheden die zij hebben, toekomstbestendige, duurzame sociale huurwoningen in Vlissingen aan haar woningvoorraad toe te voegen. Ook kan l'escaut door met haar investeringen in het vernieuwen en verduurzamen van haar sociale huurwoningen elders in Vlissingen. 't Eiland' is onderdeel van de Vlissingse kustzone en vormt de schakel tussen de historische binnenstad en het Scheldekwartier aan de westzijde en het Stationsgebied aan de oostzijde. Voor de gemeenteraad ontstaat de mogelijkheid om vanuit een bepalende grondpositie na te denken en besluiten over de strategische gebiedsontwikkeling van Het Eiland op termijn, als geambieerd in de Strategische Visie 2040.

Kanttekeningen en risico’s Tijdens de scenariostudie van l'escaut bleek dat de mogelijkheden bij de scenario's voor woningbouw aan de Piet Heinkade sterk worden bepaald door de eisen die in het kader van de waterveiligheidsopgave op het Eiland moeten worden gesteld door het waterschap. De dijk moet omstreeks 2045 versterkt worden. Nieuwe bebouwing die voor die tijd gerealiseerd wordt, moet al adaptief en toekomstbestendig zijn, zodat toekomstige dijkversterkingen niet belemmert worden (Vlissings model). Hiervoor gelden strenge bouwkundige eisen. Het waterschap heeft haar perspectief opgenomen in een memo (2713516). Bouwen in de kustzone is in principe mogelijk, maar de aanvullende bouwkundige eisen die het waterschap stelt, leiden tot investeringen die voor l’escaut financieel niet haalbaar zijn. Ieder ander scenario dan het ruilen van gronden tussen l'escaut en de gemeente heeft verstrekkende negatieve gevolgen voor de bewoners van de Piet Heinkade en/of de overige

Blad 3 behorend bij 2622366

/ 2735213

huurders van l'escaut in Vlissingen. Immers, er is dan sprake van verhuizing van de huidige bewoners naar een nieuwe woonomgeving elders en verder van de binnenstad. De gemeente heeft nog geen gebiedsvisie voor 't Eiland. De ambitie zal zijn om deze samen met andere stakeholders vorm te geven. Bij het voorliggende besluit over de voorgenomen overname van de gronden is dus nog geen volledig inzicht in de ruimtelijke kaders én ambities. Gelet op de strategische ambities van de gemeente wordt een verwerving van de gronden op Het Eiland strategisch verstandig geacht. Als l'escaut de gronden aan de Piet Hienkade verkoopt aan een projectontwikkelaar, zal de gemeentelijke sturing op een toekomstige gebiedsontwikkeling van 't Eiland vele malen minder zijn. Het ontwikkelen van een integrale gebiedsvisie vanuit een maatschappelijk perspectief door de gemeente is het meest kansrijk vanuit een (majeure) grondpositie. Dit leert onder meer de gebiedsvisietrajecten voor het Nollebos-Westduingebied en het Arsenaalgebied. Heeft de gemeente geen of beperkt eigendom, dan is het voor de gemeente zeer complex om vanuit het algemeen en maatschappelijk belang sturing te geven aan de ruimtelijke ambities en kunnen private (vastgoed) belangen de overhand houden om tot visievorming én uitwerking te komen.

Kosten en dekking Wanneer de gemeenteraad instemt met het uitwerken van de grondruil, zullen het college en l'escaut met elkaar in gesprek gaan over de juridische en financiële afspraken. Het college verwacht dat medio 2026 een voorstel aan de gemeenteraad voorgelegd kan worden over de uitwerking van de grondruil en de (financiële) gevolgen die dit zou hebben. Het perceel aan de Koningsweg is onderdeel is van de grondexploitatie Scheldekwartier. Op deze plot is thans een mix van appartementen in het middeldure en dure segment voorzien. Wanneer dit perceel verkocht wordt voor de realisatie van sociale woningbouw, zal de opbrengstenpotentie lager zijn dan nu voorzien. De impact hiervan wordt nader in beeld gebracht op basis van een woningbouwprogramma met sociale woningbouw en de voorwaarden die de verkoopprijs bepalen. Voor de gronden aan de Falckstraat zijn nog geen grondopbrengsten geraamd. In het 'Accommodatieplan op Hoofdlijnen' is alleen rekening gehouden met het vervallen van de structurele exploitatielasten en niet met opbrengsten. Communicatie l'escaut is primair verantwoordelijk voor de communicatie richting haar huurders. Na besluitvorming door de gemeenteraad wordt door l'escaut samen met de bewoners, bewonerscommissie en huurdersvereniging een plan en aanpak opgesteld, de gemeente ondersteunt hen hierin.

Blad 4 behorend bij 2622366

/ 2735213