3.1 rvs Vaststellen aangepast stedenbouwkundig plan en grondexploitatie Baskensburg-West

Registratiekenmerk: 2371808 / 2734563 Onderwerp(titel): vaststellen aangepast stedenbouwkundig plan en grondexploitatie Portefeuillehouder C. Bertijn De raad besluit 1. De aanpassingen van het stedenbouwkundig plan voor Baskensburg-West vast te stellen (Djumanr. 2371808 / 2653161); 2. De grondexploitatie Baskensburg-West vast te stellen (djumanr. 2371808 / 2653158); 3. De in te stellen verliesvoorziening van € 1.939.000 voor het tekort op de grondexploitatie Baskensburg-West te dekken ten laste van het begrotingssaldo; 4. een risicoreservering te treffen van € 898.000 voor scenario ‘laag’ ten laste van het begrotingssaldo; 5. In te stemmen met bijgaande 22e begrotingswijziging (Djumanr. 2371808 / 2653159); 6. Kennis te nemen van het begrotingssaldo (Djumanr. 2371808 / 2734814). Dit voorstel is voor de wijziging van de begroting en rechtmatigheid van de uitvoering daarvan onder voorbehoud van goedkeuring door de Provincie Zeeland als toezichthouder. Samenvatting Voor het gebied Baskensburg-West heeft de raad op 4 november 2021 een stedenbouwkundig plan vastgesteld. Voor de uitvoering hiervan hebben in de periode 2022 - 2025 verschillende werkzaamheden plaatsgevonden en zijn onderzoeken uitgevoerd. Nu is het plan verder uitgewerkt en is het gebied vergroot met percelen aan de noordwestzijde en aan de zuidzijde (sporthal en hondenvereniging).

De aanpassingen van het stedenbouwkundig plan Baskensburg-West, inclusief de daarbij behorende grondexploitatie en de dekking voor het financieel tekort, leggen we ter besluitvorming voor aan de gemeenteraad. Inleiding (Aanpassing) stedenbouwkundig plan Baskensburg-West Het stedenbouwkundig plan wat nu voor ligt, bijlage 2 (Djumanr. 2371808 / 2653161), wijkt af van het vastgestelde plan uit 2021 voor wat betreft de grootte van het plangebied en de invulling hiervan: • Het gebied is uitgebreid aan de noord-westzijde nu duidelijk is dat er geen rotonde wordt aangelegd bij de Sloeweg en er geen tennispark komt voor gefuseerde verenigingen. Eén vereniging is opgeheven, de ander kiest voor behoud op de huidige locatie, waardoor de fusie niet is doorgegaan. •

Het gebied is uitgebreid aan de zuid-oostzijde: de locatie sporthal Baskensburg (vanwege de geplande nieuwbouw sporthal Scheldekwartier en sporthal Weyevliet) en hondenvereniging zijn nu opgenomen.

Daarnaast is ook de functie van de kavels ten zuiden van de huisvesting internationale werknemers en ten oosten van de beoogde moskee gewijzigd van een bedrijfsfunctie naar een maatschappelijke functie zodat er aan de westzijde van de watergang een gemengd gebied ontstaat.

Blad 1 behorend bij 2371808 / 2734563

Een algemene toelichting op het plangebied is beschreven in bijlage 1 (Djumanr. 2371808 / 2734823). Geheimhouding bijlage Het college heeft geheimhouding opgelegd op het document 2371808 / 2653158. De raad wordt geadviseerd deze geheimhouding op bijlage 3 te laten rusten. Beoogd effect In 2033 is Baskensburg-West ontwikkeld tot een volledig ingericht bedrijventerrein en biedt het tevens huisvesting aan de Touba Moskee en de huisvesting van internationale werknemers (Delfaerde). Baskensburg-West is vooral bedoeld voor de opvang en ontwikkeling van lokaal georiënteerde, niet-kennisintensieve bedrijven. Na besluitvorming over de aanpassing van het stedenbouwkundig plan, inclusief de vaststelling van de daarmee samenhangende grondexploitatie, wordt de juridische planvoorbereiding getroffen voor het wijzigen van het omgevingsplan en de voorbereiding voor de uitgifte van de gronden in gang gezet. De actuele prognoses bevestigen een structurele ruimtevraag naar bedrijventerreinen in Vlissingen. Zonder uitbreiding ontstaat er een mismatch tussen vraag en beschikbaar aanbod. De ontwikkeling van Baskensburg-West is cruciaal om de gemeentelijke ambities tot en met 2033 te realiseren. Daarmee wordt tevens invulling gegeven aan de regionale rol van Vlissingen binnen Walcheren.

Relatie met uitvoering strategische visie Vlissingen 2040 ‘Blik op de toekomst’ en Omgevingsvisie Vlissingen 2040 De relatie met de strategische visie is dat de voor Baskensburg-West beoogde bedrijven, vooral behorend tot de doelgroepen bouw, diensten, handel en reparatie niet meer kunnen worden gevestigd op de andere bedrijventerreinen, zoals de Kenniswerf. Dit is in lijn met het Bedrijventerreinprogramma Walcheren 2022-2026 waarin Baskensburg-West bedrijven kan accommoderen die als gevolg van transformatie moeten verhuizen. Daarnaast biedt deze ontwikkeling ook kansen voor nieuwe bedrijven die zich in de regio willen vestigen. Hierdoor wordt economische groei en vernieuwing gestimuleerd. In de Omgevingsvisie Vlissingen 2040 is het belang onderstreept van een goed vestigingsklimaat voor bedrijven, voldoende werkgelegenheid en de aanwezigheid van vitale en duurzame bedrijven. De stedelijke bedrijventerreinen Baskensburg, Vrijburg en Edisonpark vervullen hierin een functie. Met de Omgevingsvisie wordt toegewerkt naar een circulaire economie en samenleving. In het concept Beleidsplan circulaire economie Zeeuwse overheden is dit uitgewerkt. Zo wordt gedacht om vanaf 2025 circulaire en duurzame voorwaarden te koppelen aan de uitgifte van gemeentelijke grond aan particulieren of projectontwikkelaars. Argumenten 1.

Gewijzigd stedenbouwkundig plan Het stedenbouwkundig plan voor Baskensburg-West is geactualiseerd en uitgebreid met percelen aan de noordwest- en zuidzijde, waarbij de sportverenigingen op hun huidige locaties kunnen blijven en hun pachtovereenkomsten met 15 jaar worden verlengd. De plannen voor woningbouw, een rotonde en verplaatsing van tennisbanen zijn vervallen; wel zijn inmiddels gronden verkocht voor huisvesting van internationale werknemers (De overdracht van eigendom is nog niet notarieel bekrachtigd) en is een reserveringsovereenkomst gesloten voor de vestiging van de Touba Moskee. Het plan richt zich nu volledig op de uitbreiding van het bedrijventerrein, mede vanwege de toekomstige behoefte aan ruimte voor bedrijvigheid.

Blad 2 behorend bij 2371808 / 2734563

2

Vaststellen grondexploitatie Baskensburg-West (Djumanr. 2371808 / 2653158) De hiervoor vermelde werkzaamheden zijn uitgevoerd op basis van diverse kredietaanvragen bij de raad. Te weten: Op 4 november 2021 heeft de gemeenteraad besloten om € 900.000,- beschikbaar te stellen voor onderzoek, planvorming en het bouwrijp maken van Baskensburg-West fase 1. (Djumanummer 1322655). Vervolgens is op 29 juni 2023 besloten een extra krediet van € 488.000,- beschikbaar te stellen voor onder meer de gewijzigde gebiedsontsluiting via de sporthal Baskensburg. (Djumanummer 2187487). De geraamde kosten bleken echter te positief ingeschat te zijn. De daadwerkelijke kosten voor het slopen en verwijderen van de atletiekbaan, het bouwrijp maken en de plankosten zijn hoger uitvallen dan geraamd. In totaal gaat het om een bedrag van € 700.000,- Ook hiermee heeft de raad ingestemd waardoor het totale krediet uitkomt op € 2.088.000,Na het raadsbesluit van 30 mei 2024 heeft het college de raad toegezegd om een grondexploitatie voor Baskensburg-West ter vaststelling voor te leggen. Aangezien de gemeente hier technisch en juridisch bouwrijpe kavels realiseert en verkoopt, dient de gemeenteraad een grondexploitatie vast te stellen.

In de grondexploitatie Baskensburg-West zijn opgenomen de kosten voor de inbreng van de gronden, kosten voor bouw- en gebruiksrijp maken, de gemeentelijke plankosten en overige kosten. Deze kosten worden grotendeels gedekt door de opbrengst van de gronduitgifte. De grondexploitatie kent desondanks een negatief resultaat op eindwaarde van € 1.939.000. De reeds gerealiseerde kosten (t/m 1-12025) vormen onderdeel van de inbrengwaarde van de gronden (boekwaarde verwerving) en zijn daarmee opgenomen in de grondexploitatie. Met het vaststellen van de grondexploitatie Baskensburg-West kan een vervolg gegeven worden aan de ontwikkeling van Bakensburg-West tot een volledig ingericht bedrijventerrein met tevens ruimte voor huisvesting van de Touba Moskee en voor de huisvesting van internationale werknemers (Delfaerde). Indien de voorliggende grondexploitatie niet wordt vastgesteld, blijven de verplichtingen uit bestaande overeenkomsten van kracht. De huisvesting van internationale werknemers en de Touba Moskee moeten dan alsnog worden gerealiseerd. Hiertoe zal dan een grondexploitatie vastgesteld dienen te worden met een verwacht negatief resultaat op eindwaarde van € 1.852.000. Dit scenario is ruimtelijk en financieel onwenselijk en wordt dan ook niet geadviseerd.

Binnen het bedrijventerrein programma Walcheren 2022 - 2026 is de ontwikkeling van Baskensburg West voor kleinere bedrijven expliciet opgenomen. Indien het plan wordt stopgezet of tijdelijk bevroren, resteert een onontwikkeld gebied midden in de stad. Dit leidt niet alleen tot een ruimtelijke onwenselijke situatie, maar zorgt er tevens voor dat bij toekomstige herontwikkeling aanzienlijke aanvullende kosten optreden. Daarnaast beschikken we niet over een bedrijventerrein met beschikbare kavels voor dit type bedrijven. Baskensburg West is ook bedoeld voor bedrijven die verplaatst moeten worden vanuit de Kenniswerf.

3

De in te stellen verliesvoorziening van € 1.939.000 voor het tekort op de grondexploitatie Baskensburg-West te dekken ten laste van het begrotingssaldo; De grondexploitatie heeft een nadelige eindwaarde van € 1.939.000,-. De nadelige eindwaarde wordt mede veroorzaakt door de aansluiting met de Gildeweg (via het perceel Gildeweg 31 a en c), de aanleg van een nieuwe rotonde aan de zuidkant van het gebied, het slopen van de voormalige opstallen van de sportverenigingen en het verleggen van de infrastructuur in het gebied. Voor deze nadelige eindwaarde moet een verliesvoorziening getroffen worden. Het voorstel is deze verliesvoorziening te dekken ten laste van het begrotingssaldo.

Blad 3 behorend bij 2371808 / 2734563

4

Een risicoreservering te treffen van € 898.000 voor scenario ‘laag’ ten laste van het begrotingssaldo. Voor Baskensburg-West is ook een risicoanalyse gemaakt. Op basis van deze risicoanalyse is er een scenario ‘laag’ doorgerekend van de grondexploitatie Baskensburg-West. Het resultaat op eindwaarde van scenario ‘laag’ is - € 2.837.000,- , hier uit volgt een benodigde risicoreservering van € 898.000. Dit betreft het verschil tussen resultaat GREX - € 1.939.000 en scenario ‘laag’: € -2.837.000,-

5

In te stemmen met bijgaande begrotingswijziging De begroting wordt aangepast om de uitgaven rechtmatig te kunnen doen. Kennis te nemen van de in de bijlage 5 (Djumanr. 2371808 / 2734814 )opgenomen stand van het begrotingssaldo Hierin vindt u het overzicht van het actuele begrotingssaldo, zie bijlage 4 (Djumanr. 2371808 / 2653159) 22e begrotingswijziging raad 2025.

Kanttekeningen en risico’s • Het opstellen van de grondexploitatie Baskensburg-West is niet meegenomen in het proces van het opstellen van de 2e herziening 2025 grondexploitaties, omdat er nog geen besluit over deze grondexploitatie Baskensburg-West heeft plaatsgevonden. De grondexploitatie Baskensburg-West wordt in dezelfde periode ter besluitvorming aangeboden als de 2e herziening 2025 grondexploitaties. De verwerking van deze grondexploitatie wordt dan ook pas vanaf de 1e herziening 2026 van de grondexploitaties meegenomen bij de reguliere herzieningen. •

• •

•

• •

Een belangrijk te benoemen risico betreft de netcongestie. Mogelijk kunnen nieuwe ontwikkelingen hierdoor pas later uitgevoerd worden, waardoor de einddatum van de grondexploitatie (2033) onder druk komt te staan. Momenteel is het door Stedin mogelijk om bedrijven aan te sluiten tot en met 3 x 80 ampère. Indien de gevraagde aansluitcapaciteit dit niveau overstijgt, worden aanvragen opgenomen op een wachtlijst bij netbeheerder Stedin, hetgeen vertragingen in de ontwikkelplanning tot gevolg kan hebben. De grondexploitatie gaat uit van overdracht van Sporthal Baskensburg eind 2028, gevolgd door sloop in 2029. Vertraging in de planning van de vervangende sporthal kan leiden tot een jaarlijks nadeel van circa € 100.000. Indien de voorliggende grondexploitatie niet wordt vastgesteld zal, vanwege verplichtingen uit bestaande overeenkomsten voor de Touba Moskee en huisvesting van internationale werknemers, een grondexploitatie vastgesteld dienen te worden met een verwacht negatief resultaat op eindwaarde van € 1.852.000. Het grootste gedeelte van Baskensburg West wordt dan niet ontwikkeld. Voor Kavel C2 zijn verkennende gesprekken gaande om hier een warmtevoorziening voor het aardgasvrij maken van het Middengebied vanuit het compensatiepakket Wind in de zeilen te voorzien.

Hierdoor kan het zijn dat de functie van het perceel alsnog wijzigt naar bedrijven ten dienste van een maatschappelijk nut. Voor de Baskensburg-West is ook een risicoanalyse gemaakt. Op basis van deze risicoanalyse is een risicoreservering van € 898.000 benodigd. De kavels aan de noordzijde van Baskensburg-West worden als laatste uitgegeven (planning vanaf 2031). Hiermee blijft ruimte voor bijvoorbeeld een werkterrein beschikbaar voor een eventuele kanaalkruising via een tunnel. Als hier voor 2031 geen duidelijkheid over is zullen de kavels op een reguliere wijze uitgegeven worden.

Blad 4 behorend bij 2371808 / 2734563

Kosten en dekking Voor een nadere duiding van de kosten en opbrengsten, zoals opgenomen in de grondexploitatie, wordt verwezen naar de geheime bijlage 3: Grondexploitatie Baskensburg-West. De in te stellen grondexploitatie Baskensburg-West geeft een nadelige eindwaarde van € 1.939.000,- (zie de geheime bijlage 3: Grondexploitatie Baskensburg-West ). Voor deze nadelige eindwaarde moet een verliesvoorziening getroffen worden van € 1.939.000,-. Het voorstel is om deze voorziening volledig te dekken ten laste van het begrotingssaldo. Het aanvullende risico op basis van scenario laag bedraagt € 898.000,-. Dit is het verschil tussen scenario midden (- € 1.939.000,-) en scenario laag (- € 2.837.000,-). Voor een bedrag van € 898.000 dient een risicoreservering te worden getroffen ten laste van het begrotingssaldo. Zie bijlage 5 Djumanr. 2371808 / 2734814 voor de Stand van zaken begrotingssaldo 2025-2028. Voor een nadere duiding van de kosten en opbrengsten, zoals opgenomen in de grondexploitatie, wordt verwezen naar de geheime bijlage 3: Grondexploitatie Baskensburg-West. Communicatie De belanghebbenden worden geïnformeerd via de gemeentelijke website en een brief. Bijlage(n) 1. 2371808 / 2734823 Algemene toelichting op het plangebied 2. 2371808 / 2653161 Aangepast stedenbouwkundig plan voor Baskensburg-West 2025 3. 2371808 / 2653158 GEHEIM Grondexploitatie Baskensburg-West 4.

2371808 / 2653159 22e begrotingswijziging raad 2025 5. 2371808 / 2734814 overzicht begrotingssaldo 2025’ Vertrouwelijkheid Geheimhouding bijlage In verband met de financiële en economische belangen van de gemeente wordt geheimhouding opgelegd op de bijlage 3 Grondexploitatie Baskensburg-West (Djumanr. 2371808 / 2653158). Dit gebeurt op grond van artikel 87 van de Gemeentewet juncto artikel 5.1, tweede lid sub b van de Wet open overheid. De grondexploitatie is als geheime bijlage 3 toegevoegd aan dit raadsvoorstel. Aannemelijk is dat openbaarmaking gevolgen heeft voor de onderhandelingspositie van de gemeente in de toekomst bij de uitgifte van gronden en aanbesteding van civiele werken. Daarom wordt geadviseerd de uitgangspunten, beleidsmatige en commerciële overwegingen, zoals opgenomen in de Grondexploitatie Baskensburg-West niet openbaar te maken.

Blad 5 behorend bij 2371808 / 2734563