Document · PDF

3.1 Rvs 1e herziening 2025 grondexploitaties bijlage Paragraaf grondbeleid 1e herziening 2025 grondexploitaties 2663319

Commissie Ruimte 19 juni 2025, gemeente VlissingenBij agendapunt: Eerste herziening grondexploitaties8.028 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

4.7 Paragraaf grondbeleid

1. Grondbeleid In deze paragraaf grondbeleid is de 1e herziening 2025 van de grondexploitaties opgenomen. Dit is een actualisatie van de 2e herziening 2024 (Programmabegroting 2025) op basis van de gegevens in januari 2025. Uitgangspunt Nota Grondbeleid (2021) Het vigerende (afwegings)kader is de door de Raad eind 2021 vastgestelde nota Grondbeleid. Definitie Grondbeleid Grondbeleid kan worden omschreven als het geheel van de wijze van toepassing van het financiële en juridische instrumentarium dat de overheid ter beschikking staat om op de gewenste plaats, tijdig en tegen aanvaardbare kosten grond c.q. ruimte beschikbaar te krijgen voor de vestiging van door die overheid gewenste functies. Beleid Het grondbeleid bestaat uit de verschillende instrumenten die de gemeente heeft om de ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente te realiseren. Daarbij staat de grondexploitatie centraal. Het grondbeleid spreekt zich met name uit over welke rol de gemeente in de grondexploitatie wil spelen. Uitgangspunt van de grondexploitaties is onder andere het Volkshuisvestingsprogramma 2024 t/m 2028. De belangrijkste deelopgaven daaruit zijn: • Op weg naar een toekomstbestendige woonvoorraad; • Vitale en gezonde wijken; • Naar klimaat- en energieneutrale wijken zonder aardgas; • Wonen met Zorg.

Bij nieuwe ontwikkelingen wordt bij voorkeur een facilitair (passief) grondbeleid gevoerd, met als doel het minimaliseren van risico's en een evenwichtige cashflow. In een aantal specifieke gevallen is toch sprake van actief grondbeleid. Hiervoor heeft de raad een grondexploitatie vastgesteld of is er een grondexploitatie in voorbereiding. In onderstaande tabel zijn de meeste projecten opgenomen en is per ontwikkeling aangeduid welke vorm van grondbeleid wordt toegepast: Project

Scheldekwartier

Vorm van grondbeleid

Jaar majeure verwervingen

Verwerving beïnvloedbaar

Actief

2004

nee

Actief / faciliterend

2009 en vanaf 2024

Souburg Noord

Actief

2002

nee

Claverveld

Actief

2003

nee

Bedrijventerrein Souburg 2

Actief

nvt

nee

Spuikom

Actief

1981

nee

Dongestraat

Actief

nvt

nee

Baskensburg West

Actief

nvt

Nee

Hotel Britannia

Facilitair

nvt

Herontwikkeling Theo van Doesburgcentrum

Facilitair

nvt

Herontwikkeling Petruskerk

Facilitair

nvt

Facilitair/actief

nvt

RZWI

Facilitair

nvt

Gezondheidscentrum Sottegemstraat

Facilitair

nvt

Wauwelhofje Ritthem

Facilitair

nvt

Emma van de Puttestraat

Facilitair

nvt

Boulevard Blankert 154/156

Facilitair

nvt

Saunalocatie Nollebos

Facilitair

nvt

Herstructurering Crocuslaan

Facilitair

nvt

Kenniswerf (inclusief fase 5)

Prinsenhof (bij Scheldekwartier)

Programmadoelstellingen Grondexploitatie is geen doel op zich. Het staat in het teken van de maatschappelijke effecten die we als gemeente beogen. In de 4 programma’s van onze Programmabegroting zijn doelstellingen opgenomen die we mede middels de grondexploitaties willen realiseren. Het betreft de volgende doelstellingen: Programma Leefbaarheid • Iedereen in Vlissingen kan meedoen in de samenleving. • Leefbare stad, dorp, buurt of straat om prettig te wonen, leren, werken of ontspannen. • Preventief voorkomen van overlast. • Veilig verplaatsen door de gemeente, duurzame vormen van vervoer. • Circulaire samenleving door afval zo veel mogelijk te scheiden en circulair te bouwen. • We bepalen samen doelen voor het klimaat. Programma 2 Aantrekkelijke stad • Betere balans ondernemers-, woon- en leefklimaat en toeristische verblijfsklimaat. • Ruimte voor duurzaam ondernemen. • Faciliteren bedrijfsvestigingen of – uitbreidingen. • Versnelling van de verdere, economische ontwikkeling van de Kenniswerf incl. versterking hoger- en middelbaar onderwijscluster. • Samenwerking in het North Sea Port District voor een gezonde, groene leefomgeving. • Vergroten diversiteit van het woningaanbod. • Betere huisvesting voor arbeidsmigranten.

• Binnenstad blijft de huiskamer van de stad voor bewoners en bezoekers Programma 3 Sociale samenhang • Bestaanszekerheid voor onze inwoners en de mogelijkheid om deel te nemen aan de maatschappij • Een betaalbaar en duurzaam aanbod van zorg en ondersteuning • Kinderen de kans bieden om zich optimaal te ontwikkelen en op te groeien • Gezonde en vitale inwoners • Inburgeraars nemen volwaardig deel aan onze maatschappij • Passende, efficiëntere en effectieve ondersteuning aan kwetsbare jeugdigen en gezinnen Programma 4 Bestuur • Samen met onze inwoners, instellingen en bedrijven werken aan wat belangrijk is voor Vlissingen op basis van de strategische koers voor Vlissingen in 2040. • We werken samen met onze buurgemeentes. • Duidelijke rolverdeling tussen gemeenteraad, college en organisatie. • We ontwikkelen ons tot een integrale overheid: een servicegerichte en betrouwbare organisatie zonder onnodige drempels en procedures. • Verbeteren en op peil houden van de dienstverlening. • Actief op zoek naar subsidiemogelijkheden en co-financiering voor onze projecten. Niet iedere grondexploitatie zal aan alle doelstellingen een bijdrage kunnen leveren. De grondexploitaties worden steeds getoetst op de bijdrage (of mogelijke strijdigheid) met de bovengenoemde doelstellingen.

Op deze wijze zetten we grondexploitaties optimaal in ten behoeve van het bereiken van onze maatschappelijke doelstellingen. Met de ontwikkeling van het Scheldekwartier en de andere grondexploitaties op uitbreidingsen inbreidingslocaties wordt aan diverse doelstellingen uit de programmabegroting een bijdrage geleverd, met name op het gebied van wonen. Ook wordt aan vele maatschappelijke doelen en ambities vanuit de Strategische Visie Vlissingen 2040 een bijdrage geleverd. Het Scheldekwartier vormt een volwaardig stadsdeel waar het aantrekkelijk wonen, werken en recreëren is. Op het gebied van wonen wordt gestuurd op het bedienen van verschillende doelgroepen. Diverse bouwplannen zijn in voorbereiding, aanbouw of opgeleverd. In diverse bouwplannen worden nul-trede woningen gerealiseerd – veelal in de vorm van duurzame appartementen – die gericht zijn op de doelgroep senioren, waarmee tevens doorstroming op 3

de Vlissingse woningmarkt wordt bewerkstelligd. Dit is onder meer te zien in de Kop van het Dok, C-Dock en B-Lofts. Met de recente opleveringen van De Broederband en 2e fase Koperslager, alsmede de in aanbouw zijnde woningen in de Touwslagerij, Koperslagerij 3e fase en Kop Keersluis alsmede de voorgenomen realisatie van de S-Park, ZeelandToren en Aan de Singel wordt een bijdrage geleverd aan de doelstelling om een gevarieerd woningaanbod in Vlissingen, wat bijdraagt aan de balans in de woningmarkt en daarmee het sociaaleconomische perspectief. Met de nieuwbouw van projecten De Hofjes, Kop van het Dok, De Dempo, Touwslagerij en in aanbouw zijnde De Admiraliteit wordt een bijdrage geleverd aan het maatschappelijke doel om een deel van de verouderde sociale woningbouwvoorraad te vervangen maar ook met nieuwe duurzame sociale huurwoningen uit te breiden. Met de vervangende nieuwbouw van sociale woningen wordt een bijdrage geleverd aan het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. Nieuw toe te voegen woningen in de vrije sector zijn duurzaam en gasloos. Claverveld en Souburg Noord spelen in op de behoefte om, voornamelijk, grondgebonden en in een groene setting te wonen. De snelle afzet in beide projecten toont de belangstelling in dit (hogere) segment voor het groen-stedelijke wonen.

Met het vergroten van het aanbod grondgebonden woningen op ruime percelen wordt bijgedragen aan de ambitie om een divers en hoogwaardig woonproduct te kunnen leveren. Ruim een derde van de op te leveren woningen is gericht op senioren (levensloopbestendig) en in beide ontwikkelingen worden vrije bouwkavels aangeboden. Klimaatadaptieve gebiedsontwikkeling met aandacht voor de opgaves rondom biodiversiteit, water en droogte zijn dragers voor de openbare ruimte in Claverveld en Souburg Noord. Nieuwe vormen van ecologisch beheer worden toegepast, waarmee ook na realisatie van de woonwijken een duurzame bijdrage geleverd wordt aan de woon- en leefomgeving in de gemeente Vlissingen. Middels participatieve trajecten worden eindgebruikers betrokken bij de vorming van de openbare ruimtes, bijvoorbeeld de inrichting van de speelruimte met leerlingen van Het Kompas in Souburg-Noord en werkgroepen voor de groene ontmoetingsplekken met omwonenden in Claverveld. Met het bouwrijp opleveren van Scheldewijk is een maatschappelijke bijdrage geleverd aan het saneren van bodemverontreiniging, waarmee een aangenaam woon- en leefklimaat gerealiseerd wordt voor nieuw bewoners en bestaande omwonenden. Ook wordt door deze plannen de economische potentie vergroot en het woonklimaat verbeterd.

Met het ‘aanhelen’ van de stad middels de ontwikkeling van het Scheldekwartier, worden verbindingen gemaakt of hersteld, de economische potentie vergroot en het woonklimaat verbeterd. Vanuit de grondexploitatie en uitvoering heeft en krijgt dit een plaats via diverse projecten. Met de ontwikkeling van het Scheldekwartier wordt Vlissingen ‘op de kaart’ gezet en ontstaan nieuwe economische kansen. Het imago van Vlissingen bij (project)ontwikkelaars, ondernemers en aannemers kent een positieve wijziging, als gemeente van kansen en met een on-Zeeuwse ambitie. Daarnaast wordt Vlissingen nog interessanter voor een brede doelgroep toeristen hetgeen de Vlissingse economie ten goede komt. De herstelde kades langs het Dok bieden ruimte aan een veelheid aan activiteiten en voegen mede door de aanwezigheid van het industriële erfgoed een onderscheidend verblijfsgebied met stedelijke allure toe aan het Vlissings stedelijk gebied. De combinatie van stad en water, maritiem (erfgoed) karakter en aansprekende nieuwbouw nodigt uit tot gebruik en draagt bij aan ambities op het gebied van een aantrekkelijke stad om te wonen, werken en recreëren. Op het Scheldekwartier komen het verleden, heden en toekomst van Vlissingen samen. Het koesteren van het erfgoed en inpassen hiervan is binnen de Ontwikkelingsvisie Scheldekwartier een van de dragers en kwaliteit van het gebied.

Met de herbestemming van de Timmerfabriek is een bijdrage geleverd aan het maatschappelijke doel om rijksmonumenten duurzaam te behouden en benutten. Met de herbestemming van de Zware Plaatwerkerij is een bijdrage geleverd aan het behouden van industrieel erfgoed, met het toevoegen van een toekomstgericht woonzorgconcept. Met het cascoherstel en de in voorbereiding zijnde herbestemming van de Machinefabriek – met daarin onder meer cultureel cluster, sportzaal en parkeergarage - wordt een bijdrage geleverd aan het duurzaam behouden van kenmerkend maritiem industrieel 4

erfgoed en inpassen in een hoogwaardig stedelijk gebied, waarbij de functies en uitstraling van het erfgoed elkaar versterken en dragers zijn in de identiteit van Vlissingen. Met de ontwikkeling van de bedrijventerreinen Kenniswerf (fasen 1 t/m 5) en Souburg geeft de gemeente Vlissingen concreet invulling aan het Bedrijventerreinprogramma Walcheren 20222026. De genoemde terreinen bieden voor de verschillende doelgroepen bedrijven een passend en onderscheidend aanbod in verschillende prijsklassen: zichtlocaties, nietzichtlocaties, locaties voor woon-werkcombinaties, grote en kleine kavels, watergebonden terreinen, terreinen voor bedrijven met verschillende milieucategorieën, etc. Met de ontwikkeling van de bedrijventerreinen wordt (mede) vorm en inhoud gegeven aan de economische structuurversterking, die broodnodig is in de gemeente Vlissingen. Daarnaast dragen de bedrijventerreinen bij aan doelstellingen waar het gaat om het bevorderen van werkgelegenheid, het ondernemersklimaat en de samenwerking tussen overheid, onderwijs en ondernemers (triple helix). Dit laatste punt speelt met name op de Kenniswerf een belangrijke rol.

Met de beschikbare middelen uit het pakket Wind in de zeilen (vastgelegd in de grondexploitatie Kenniswerf fase 5) wordt ruimte gecreëerd voor het vestigen van nieuwe bedrijvigheid, ontwikkel-, test- en demofaciliteiten, starters, scale-ups en R&D afdelingen op de Kenniswerf.

2. Uitvoering Grondbeleid De uitvoering van het grondbeleid valt binnen een aantal kaders zoals Organisatie en Financiën. Organisatie Raad (Kaders stellen) • ruimtelijke kaders vaststellen (Omgevingsplan; Omgevingsvisie; Bestemmingsplan). • beleidskaders, waaronder vaststellen Nota Grondbeleid en Nota Grondprijzen. • P&C cyclus, waaronder vaststellen, herzien en afsluiten grondexploitaties. • kredietverstrekking. • enz. College van B&W (Uitvoeren en beheren) • grondexploitaties beheren. • aan- en verkopen, verpachten en verhuren. • sluiten overeenkomsten. • enz. Ambtelijke organisatie (Uitvoeren werkzaamheden) • zorg dragen aan uitvoering verantwoordelijkheden college. Faciliterend grondbeleid In het kader van het faciliterend (passieve) grondbeleid heeft de Raad geen rol wat betreft het beschikbaar stellen van middelen, omdat er bij een extern initiatief (in principe) geen middelen nodig zijn. De Raad heeft wel een rol in het stellen van ruimtelijke kaders. Het college en de ambtelijke organisatie hebben, passend binnen de kaders van de Raad, een gelijke rol als bij actief grondbeleid. Hiervoor zijn geen middelen beschikbaar en hebben zij geen eigen uitvoeringsagenda of -proces omdat het door derden wordt gerealiseerd. Wel wordt door middel van het kostenverhaal conform de Omgevingswet de benodigde financiële middelen bij de initiatiefnemer verhaald.

Financiën De financiële kaders liggen vast binnen de financiële verordening en het Besluit Begroten en Verantwoorden (BBV), Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023). Onderstaand de richtlijnen en hoe we bij de gemeente Vlissingen daar uitvoering aan geven: • Bij de start van een grondexploitatie wordt er een financieel-economisch haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd en een business case gemaakt. Als dit plan tot uitvoer wordt gebracht wordt deze, conform het Grondbeleid 2021, 2 x per jaar geactualiseerd. • Het risicomanagement binnen de grondexploitaties is opgenomen in het organisatiebreed risicomanagement en wordt 2 x per jaar geactualiseerd. Dit is per grondexploitatie verwerkt in het scenario ‘laag’. • Strategische aankopen, waarbij een langere periode zit tussen het moment van aankoop en het moment van ontwikkeling, worden opgenomen in de materiële vaste activa. Bij het vaststellen van een nieuwe grondexploitatie betreffende deze gronden worden deze in een grondexploitatie opgenomen. • Tussentijdse winstneming: per grondexploitatie met een voordelige eindwaarde is berekend of er een tussentijdse winstneming gedaan moet worden. Zie hoofdstuk 4 'Winstnemingen'. • Indien gemeentegrond vanuit de algemene dienst wordt ingebracht in het grondbedrijf wordt die grond gewaardeerd tegen de waarde waarop de grond op de balans is opgenomen.

• Cashflow beheersing: investeringen worden pas dan gedaan als hierdoor ook zicht is op het realiseren van inkomsten, of nadat de inkomsten gerealiseerd zijn. Zo wordt het bouwrijpmaken zoveel mogelijk pas uitgevoerd als er zicht is op afname van de bouwgrond. • Kostenverhaal: bij een particuliere ontwikkeling voert de gemeente een faciliterend (passief) grondbeleid. Hierbij gaat de gemeente over tot kostenverhaal conform de Omgevingswet. 6

•

• •

•

Grondprijs: de gemeente Vlissingen hanteert standaard grondprijzen die afhankelijk zijn van de bestemming van de grond voor een aantal categorieën. Deze worden jaarlijks vastgesteld middels een separaat raadsvoorstel. Hiervan kan afgeweken worden en kan de grondprijs residueel berekend worden, zoals dit in het Scheldekwartier gebeurt. Erfpacht: de gemeente Vlissingen biedt in specifieke situaties de mogelijkheid van erfpacht aan. Rente: de rente waarmee gerekend wordt in de grondexploitaties, wordt gebaseerd op de gemiddelde rentevoet van de lopende leningen van de gemeente. Voor de grondexploitatie van het Scheldekwartier werd tot en met 2024 gebruik gemaakt van projectfinanciering, deze had een eigen rentepercentage. De wijze van renteberekening is gebaseerd op de voorschriften conform de BBV. Zie 'Parameters' verder in dit hoofdstuk. Kosten- en opbrengstenindexering: voor een zo goed mogelijke inschatting van de toekomstige kosten en opbrengsten wordt rekening gehouden met daadwerkelijke en toekomstige indexeringen van deze kosten en opbrengsten. Zie 'Parameters' verder in dit hoofdstuk. Looptijd: in de BBV is een richtlijn opgenomen voor de maximale looptijd van een grondexploitatie, deze is op 10 jaar gesteld. Indien hiervan afgeweken wordt moet dit gemotiveerd worden en moeten beheersmaatregelen genomen worden.

Op dit moment zijn er geen actieve grondexploitaties die een looptijd hebben langer dan 10 jaar. Bovenwijkse voorzieningen: of ook wel bovenplanse voorzieningen. Dit zijn voorzieningen die niet alleen voor het betreffende plan van nut zijn maar ook voor de omgeving of de hele stad. Te denken valt aan een toegangsweg die ook de toegang naar de omliggende gebieden verbetert, de aanleg van een brug waardoor ook andere wijken een voordeel hebben. Tot aan de 2e herziening 2016 waren deze zowel planmatig als financieel in de grondexploitaties opgenomen. Op basis van de BBV en de overleggen met de inspecteur van het ministerie van binnenlandse zaken zijn vanaf de 2e herziening 2016 de bovenwijkse voorzieningen ontvlochten. Daarbij zijn deze voorziening proportioneel binnen de grondexploitatie gehouden en voor het overige deel gedekt vanuit de algemene begroting. Deze proportionaliteit is op basis van het nut van deze voorziening voor de grondexploitatie en het algemene nut. Op deze manier ontstaat er een betere scheiding tussen grondexploitaties en de algemene begroting. Omdat een voorziening deel uit maakt van het betreffende plan blijft de aansturing en uitvoering van deze voorziening wel in het plan opgenomen. De volgende bovenwijkse voorzieningen zijn ontvlochten:

Bovenwijkse voorziening

Plan

Planning investering

% in grondexploitatie

Tijdelijke ontsluiting en tijdelijke brug

Scheldekwartier

Gerealiseerd

10%

Nieuwe brug over het Dok

Scheldekwartier

Gerealiseerd

50%

Wijkontsluiting (De Willem Ruysstraat en aantakking brug)

Scheldekwartier

2015 - 2026

50%

Herstel kades rondom het Dok

Scheldekwartier

2018 - 2025

25%

Restauratie Dok van Perry

Scheldekwartier

Gerealiseerd

25%

Herstel natte infrastructuur

Kenniswerf fase 4

Gerealiseerd

14%

Verbinding Marie Curieweg - Poortersweg

Bedrijventerrein Souburg fase 2

2017 – 2025

50%

Ontsluiting Buitenhaven

Bedrijventerrein Souburg fase 2

2017 – 2025

10%

Parameters Omdat voor het financieren van de boekwaarde in de grondexploitaties geld geleend moet worden, wordt de rente over deze leningen doorberekend in de grondexploitaties. Daarnaast wordt er in de grondexploitaties rekening gehouden met verwachte kosten- en inkomstenstijgingen in de tijd. In de grondexploitaties wordt rekening gehouden met daadwerkelijke en verwachte kosten- en opbrengstenstijging. Ook wordt rekening gehouden met daadwerkelijke en verwachte rentepercentages. Zie onderstaande tabel voor een overzicht van de toegepaste indexeringen en rentepercentages bij deze 1e herziening 2025 (Nieuw) met daarbij ook de parameters zoals die bij de 2e herziening 2024 (Oud) zijn toegepast: 2024

2025

2026

2027

2028

2029 - 2030 2031 en verder

Oud

Nieuw

Oud

Nieuw

Oud

Nieuw

Oud

Nieuw

Oud

Nieuw

Oud

Nieuw

Oud

Nieuw

Indexering kosten scenario midden

4,0%

3,6%

3,0%

5,0%

3,0%

3,5%

2,0%

3,5%

2,0%

Indexering kosten scenario laag

5,0%

3,6%

4,0%

5,5%

3,5%

4,0%

2,5%

4,0%

2,5%

Indexering opbrengsten scenario midden

1,0%

1,5%

3,0%

1,5%

3,0%

2,0%

3,0%

2,0%

Indexering opbrengsten scenario laag

0,0%

1,0%

0,0%

1,5%

1,0%

2,0%

1,5%

2,0%

1,5%

Rente Scheldekwartier

2,02% 1,35%

Rente overige grondexploitaties

1,98% 1,30% 1,00%

1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,25% 1,25% 2,00%

2,00%

1,00% 1,00%

Voor het bepalen van de indexeringen wordt gebruik gemaakt van de overzichten van landelijke indexcijfers waarover Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling jaarlijks rapporteert. Daarbij zijn er 2 periodes waar we naar kijken: de daadwerkelijke prijspeilcorrectie die er in 2024 heeft plaatsgevonden en de verwachte indexering vanaf 2025. Voor de daadwerkelijke prijspeilcorrectie van 2024 gebruiken we voor de civiele kosten de prijspeilcorrectie van de Grond-, Weg- en waterbouwkosten (GWW kosten, 3,8%) en de ConsumentenPrijsIndex (CPI, 3,3%). Voor de verwachte indexeringen van 2025 en verder gebruiken we ook gemiddelden: • De indexering van de kosten wordt bepaald als een gemiddelde van een tweetal kostensoortindexen: die van de GWW-kosten en die van de Plankosten. • De indexering van de opbrengsten wordt bepaald als een gemiddelde van de indexering van woningmarktlocatie's en bedrijvenlocaties in een gemiddelde regio. De grondprijzen voor woningbouw stijgen sterk en de verwachting is dat deze stijging de komende jaren aanhoudt. Dit in tegenstelling tot bouwgrond voor bedrijven. De indexering van de opbrengsten is een gemiddelde tussen die twee waarbij ook rekening is gehouden met de lopende onderhandelingen en (concept)overeenkomsten. Maar afhankelijk van het type bouwgrondexploitatie kan hiervan afgeweken worden.

Voor het berekenen van de rekenrente wordt vanaf de 2e herziening 2024 gebruik gemaakt van de Notitie rente 2023 van de commissie BBV. Ook ronden we vanaf de 2e herziening 2024 de percentages af op 0,25%. Op deze manier proberen we een wat meer stabiel renteverloop te verkrijgen. Voor het Scheldekwartier is in het verleden een speciale projectfinanciering afgesloten. In 2024 is de projectfinanciering van het Scheldekwartier beëindigd. Met ingang van 2025 zijn de rentepercentages voor alle grondexploitaties gelijk. Bovenstaande parameters zijn gebaseerd op de gegevens en vooruitzichten die in maart 2025 bekend waren. Besluitvorming hierover zal plaats vinden in juli 2025. In de tussentijd is er weer veel gebeurd in de wereld wat invloed heeft op de ontwikkeling van indexeringen en rentetarieven. Zowel met negatief als positief gevolg. Dat geeft een zekere mate van onzekerheid over de juistheid van bovenstaande parameters.

Realisatie jaarplannen 2024 In 2024 zijn de plannen uitgevoerd aan de hand van de jaarplannen. Per grondexploitatie is dit uitgewerkt: Scheldekwartier Uitwerking gesloten verkoopovereenkomsten: • Ontwikkelaar De Realisatie bouwt op de bouwplot Kop Keersluis 63 appartementen en duplexwoningen. De verkoop heeft plaatsgevonden, de grond is geleverd en de bouw is gestart in kwartaal 1 2025. • Met de VOG (Vlissingse Ontwikkel Groep) is een overeenkomst getekend voor de ontwikkeling van 68 grondgebonden woningen en appartementen in het project De Koperslagerij in deelplan Scheldewijk. Het bestemmingsplan is onherroepelijk. De woningen komen gefaseerd in verkoop, 13 woningen zijn reeds opgeleverd en de grond voor de bouw van 11 woningen geleverd. De levering van de grond voor de overige drie fasen zal naar verwachting voor het overgrote deel in 2025 plaatsvinden. • Zeeuws Vastgoed heeft in 2024 een overeenkomst getekend voor de realisatie van 14 royale stadswoningen aan het Dokter Stumphiuspark. De gronden zijn geleverd en de bouw vangt aan in kwartaal 2 2025. • Op de bouwplot Touwslagerij zuidzijde worden door Van Wijnen 18 grondgebonden eengezinswoningen in het betaalbare segment gerealiseerd. De gronden zijn geleverd en de bouw start medio 2025. • l’escaut realiseert aan de noordzijde van de bouwplot Touwslagerij 20 grondgebonden, sociale huurwoningen.

De woningen worden medio 2025 opgeleverd. • Op de bouwplot De Admiraliteit worden in opdracht van l’escaut 50 sociale huurwoningen gerealiseerd, in een mix van grondgebonden woningen en appartementen. De woningen worden medio 2025 opgeleverd. • De levering van de grond voor de Zeelandtoren is vertraagd naar 2025. Vanwege netcongestie wordt momenteel gezocht naar mogelijkheden om het project een passende stroomaansluiting te doen verkrijgen. Nieuwe verkoopovereenkomsten: In 2024 zijn conform jaarplan de volgende koop- en ontwikkelovereenkomsten gesloten voor deelontwikkelingen op het Scheldekwartier: • S-Park, 14 grondgebonden woningen. • De verkoopovereenkomst Aan de Singel - Edelweis, voor 23 vrije sector huurwoningen en 2 grondgebonden koopwoningen met Studio ZE is nog niet getekend. Deze staat gepland voor voorjaar 2025. Vertraging is opgetreden vanwege onzekerheid over afname in relatie tot de Wet betaalbare huur. Bouw- en woonrijp maken: • Conform jaarplan is het woonrijp maken rondom de Kop van het Dok afgerond met de inrichting van het park op De Helling. • Conform jaarplan wordt deelgebied Scheldewijk gefaseerd woonrijp gemaakt, afhankelijk van de voortgang van de woningbouw. • Conform jaarplan is de voorbereiding voor de rehabilitatie van de Basaltkade aan de Koningsweg in voorbereiding.

Verwervingen: • Met Prins Beheer BV is de 1e fase grondruil geëffectueerd en is een overeenkomst aangegaan met betrekking tot zelfrealisatie voor het plan Aan de Singel. • Over de verwerving van de kade en het talud van de provincie gelegen aan De Willem Ruysstraat / Kanaal door Walcheren is overeenstemming. Voorzien is de overdracht in kwartaal 3 2025 de te effectueren.

Ontwikkelingen: • Met Vastgoed Dekker is overeenstemming bereikt over programma en grondprijs van blok D op het Timmerplein (naast de Dokbrug). Besluitvorming en ondertekening van de koop- en samenwerkingsovereenkomst heeft nog niet plaats gevonden en is gekoppeld aan start bouw van de Zeelandtoren. • De tenderprocedure voor de locatie ‘voormalige Postkantoor’ aan de Stenen Beer is afgerond met de voorlopige gunning voor de realisatie van een woningbouwproject met 35 woningen in diverse types met de naam ‘De Nieuwe Post’. De koop- en ontwikkelovereenkomst voor de ontwikkeling is in voorbereiding. • Voor het bouwrijp maken van de locatie ‘voormalig Postkantoor’ is de compensatie van de te vervallen parkeerplaatsen in voorbereiding op de beoogde locatie aan de Paardenstaat gekoppeld aan de opwaardering van de speeltuin Scheldekwartier; • Voor de herbestemming van de Machinefabriek heeft in december 2024 besluitvorming door de gemeenteraad plaatsgevonden over het realiseren van een cultureel cluster, aanvullend op de eerder besloten realisatie van een parkeergarage en sportzaal. De programmatische kaders voor de herbestemming van de Machinefabriek zijn hiermee vastgesteld door de raad. Het bestemmingsplan voor de Machinefabriek is onherroepelijk.

• In kwartaal 1 van 2025 is de realisatie van de parkeergarage in de Machinefabriek, na het doorlopen van een openbare Europese aanbestedingsprocedure, gegund. De realisatie vangt medio 2025 aan. • Met de schoolbesturen van Archipel en Onze Wijs vinden gesprekken plaats in het kader van de ontwikkeling en realisatie van het Kindcentrum Scheldekwartier aan het Dokter Stumphiuspark. • De fondswerving voor het herplaatsen van het kunstwerk ‘Open Zuil’ in het talud aan het Kanaal door Walcheren is in uitvoering. • Conform jaarplan is gestart met de tenderprocedure (partnerselectie) voor de bouwplot Touwslagerij – Kanaalzijde en de bouwplot Machinewerf . • Conform jaarplan zijn de tenderprocedures voor de bouwplots ‘De Brugwachter (2B)’ en de Kleine Kappen in voorbereiding; • Conform jaarplan zijn de planologische procedures voor het deelgebied Dok Noord (Kleine Kappen – Machinewerf en omgeving) in voorbereiding. Souburg Noord • Het woonrijp maken van fase 2 is volledig afgerond. Daar waar de nieuwe waterleiding van Evides aangelegd is, is het groen iets later aangelegd. Dit is in februari 2025 afgerond. • De civieltechnische uitwerking van fase 3 wordt voorbereid. Vanwege nog lopende onderzoeken is dit nog niet afgerond in 2024. De benodigde ophoging en voorbelasting van fase 3 is wel voorbereid. • Het aanpassen van het bestemmingplan voor fase 3 is uitgevoerd en afgerond.

• Op basis van de civieltechnische uitwerking zal de aanbesteding van het bouwrijpmaken van fase 3 in het 2e en 3e kwartaal van 2025 uitgevoerd worden. Claverveld • Er is nog één bouwkavel in fase 1 te koop, alle andere bouwkavels zijn verkocht. • Het woonrijp maken van Claverveld fase 2 Kershage en Zonnekers is opgeleverd en overgedragen aan beheer. • De ‘oversteek’ (brugduikers) tussen Claverveld fase 1 en 2 is opgeleverd en overgedragen aan beheer. • De Vrijburgstraat met de aansluitingen naar omliggende wegen is opgeleverd en overgedragen aan beheer. • Herinrichting van het bosgebied is eind 2024 en begin 2025 uitgevoerd. • In 2025 worden nog extra verkeersdrempels aangelegd om zo de snelheid binnen Claverveld te beperken. • De totale oplevering van Claverveld en overdracht aan beheer zal in 2025 plaats vinden.

Kenniswerf (fase 1 t/m 5) fase 1: • bij de 1e herziening 2024 is aangegeven dat vanwege gewijzigde ambities het wenselijk is dat er eerst een nieuw omgevingsplan wordt opgesteld, voordat de resterende kavels actief in de verkoop worden gezet. Voor de 4 kavels die niet in optie zijn, is de verkoopopdracht beëindigd. De 3 kavels die op dit moment in optie zijn, worden behandeld waarbij het huidige vigerende bestemmingsplan als toetsingskader wordt gehanteerd. Dit kan leiden tot ofwel een verkoop, ofwel beëindiging van de verkoopopdracht als de optie afloopt. 1 kavel is verkocht en geleverd. • De beschikbare SPUK subsidie is ingezet voor sanering van bodemverontreiniging op de kavels. fase 2: • Er zijn 2 kavels verkocht in 2024, waarvan 1 via erfpacht. • Voor het kavel van het Witte Huis is er een verkoopplan opgesteld door een makelaar, met de mogelijkheid om de naastgelegen kavel 2a hierbij te betrekken. Verkoop hiervan wordt 2e helft 2024 in gang gezet. Levering wordt verwacht in 2025. fase 3: • De verkoopgesprekken voor een kavel hebben in 2024 niet geleid tot verkoop. • Besloten is om deze kavel middels een tender in de markt te zetten. Daartoe zijn in 2024 de randvoorwaarden voor de ontwikkeling van deze kavel tegen het licht gehouden en is gewerkt aan het actualiseren van een kavelpaspoort. fase 4: • Voor 2 kavels is de koopovereenkomst getekend.

Levering van deze kavels zal naar verwachting begin 2025 plaatsvinden. • Voor 1 kavel zijn de verkoopgesprekken opgestart, na publicatie in het kader van het Didam-arrest. fase 5: • De grondexploitatie Kenniswerf fase 5 is in juni 2024 door de raad vastgesteld. Bedrijventerrein Souburg fase 2 • Op 1 januari 2025 waren voor 7 bedrijven gronden gereserveerd (tezamen 5,5 ha). De verwachting was dat in 2024 aan 2 van die bedrijven de formele levering van de kavels zou plaatsvinden. Dat is niet gelukt, omdat bij beide de omgevingsvergunningen bouwen nog niet konden worden verleend. 3 kavels (0,9 ha), gelegen onder het hoogspanningstracé en tegen de dijk aan, kunnen voorlopig niet worden uitgegeven. Vanwege de voorgenomen dijkverzwaring en planvorming hieromtrent geeft waterschap Scheldestromen hiervoor vooralsnog geen watervergunningen af. Eind 2025 wordt duidelijk hoe de dijkverzwaring in ruimtelijke zin vormgegeven zal worden. Dan weet de gemeente ook of de verkoop ervan aan bedrijven weer opgepakt kan worden. 4 van de 7 bedrijven, waarvoor gronden zijn gereserveerd en in principe aan de slag willen, zijn qua stroombehoefte grootverbruiker. Zij hebben te maken met de netcongestieproblematiek.

Betrokken ondernemers, gemeente en Impuls Zeeland onderzoeken met een ter zake kundig bureau of en zo ja, hoe dit knelpunt kan worden opgelost, zodat de bouwprojecten toch binnen een redelijke termijn ten uitvoer kunnen worden gebracht. In het voorjaar 2025 worden hiervan de resultaten verwacht. • De financiële ontvlechting van de infrastructuur wordt afgerond zodra alle kosten zijn gemaakt die ontvlochten moeten worden. • De bekrachtiging van de afwikkeling van het BAM-dossier fietstunnel moet nog plaatsvinden.

Spuikom • De Visie Spuikom is vastgesteld • Bij de 2e herziening 2024 is de grondexploitatie Spuikom herzien op basis van deze visie. Daarbij is alleen fase 1 van de uitvoering opgenomen. • De onderzoeken en voorbereiding van de herziening van het planologische kader zijn opgestart. • De aanvraag voor subsidie voor de ontwikkeling van de Spuikom vanuit de Regiodeal is goedgekeurd. • De aanvraag voor subsidie vanuit Interreg Vlaanderen-Nederland Klimaatrobuust Stadsgroen is goedgekeurd. Vrijburg-West • Herijking oorspronkelijke plannen: geen voortgang vanwege onvoldoende capaciteit en prioriteit • Planuitwerking en actualiseren grex: geen voortgang vanwege onvoldoende capaciteit en prioriteit • Daarom wordt deze grondexploitatie weer met 1 jaar verlengd. Nog uit te voeren vanuit afgesloten grondexploitaties • De laatste werkzaamheden voor zowel Buitenhaven III en Bedrijventerrein Souburg fase 1 worden uitgevoerd, maar zijn nog niet afgerond in 2024. Dit zal in 2025 gebeuren.

3. Resultaten grondexploitaties De volgende tabel geeft een totaaloverzicht van de geraamde eindwaarden 1e herziening 2025 (bedragen x € 1.000) van de grondexploitaties in het scenario 'midden' en de mutaties ten opzichte van de vorige herziening.

looptijd

1e herziening 2024

2024 + aanpassing 2e 2e herziening 2024 herziening = 2024

2030

-102.422

3.203

-99.219

508

Souburg Noord

2028

-3.841

104

-3.737

-107

Claverveld

2025

366

-140

226

Kenniswerf fase 1

2029

-11.824

209

-11.615

-11.527

Kenniswerf fase 2

2028

-3.853

-3.794

-3.778

Kenniswerf fase 3

2026

-1.918

-1.903

-77

-1.980

Kenniswerf fase 4

2026

910

-268

642

Kenniswerf fase 5 *

2035

-2.714

-2.711

Bedr. Souburg fase 2

2031

2.038

2.043

-90

1.953

Spuikom

2028

-5.309

-618

-5.927

-5.890

Vrijburg-West

2025

-3.676

Dongestraat **

2028

Plan

1e herziening 2025 + aanpassing + winstneming 1e 1e herziening 2025 = herziening 2025 2025

Majeure projecten Scheldekwartier

-98.711

Uitbreidings- en inbreidingslocaties -3.844 -21

208

Bedrijventerreinen

Overige locaties

Nog uit te voeren vanuit afgesl. exploitaties Totaal

-6

-3.682

97 -7

-7

-132.250

2.840

-129.410

201

-21

-129.230

* het plan Kenniswerf fase 5 is in juni 2024 vastgesteld en kon daarom nog niet opgenomen worden in de 1e herziening 2024 die in juli 2024 is vastgesteld. ** het plan Dongestraat is in maart 2025 vastgesteld en met die gegevens opgenomen in deze herziening. De grondexploitatie zelf is niet herzien, dat zal voor het eerst bij de 2 e herziening 2025 gebeuren. De totale mutatie van € 0,2 miljoen bestaat uit een verslechtering van € 1,8 miljoen door aanpassingen in de ramingen van de afzonderlijke grondexploitaties en een verbetering van € 2,0 miljoen door het aanpassen van de parameters en rentepercentages. Door een winstneming is er een extra nadelig effect op de totale eindwaarde van € 21.000. Een winstneming is een onttrekking van een voordelig deelresultaat en wordt dus als kostenpost opgevoerd.

Op basis van het resultaat van de jaarplannen 2024 en nieuwe ontwikkelingen zijn de grondexploitaties herzien. Onderstaand zijn de belangrijkste aanpassingen per grondexploitatie (bedragen x € 1.000) opgenomen: Belangrijkste afwijkingen per grondexploitatie

Effect nominaal

Effect op eindwaarde

933

916

Majeure projecten Scheldekwartier Aanpassen rentepercentages Aanpassen kosten- en opbrengstenindexering Aanpassen programma Kleine Kappen en Machinewerf

718

773

-1.175

-1.270

Toevoegen budget slopen provinciale kade

-280

-303

Bijstelling raming plankosten

-470

-520

Overige mutaties

-42

-21

Aanpassen rentepercentages

Aanpassen kosten- en opbrengstenindexering

Verhogen raming kosten t.b.v. ophoging en voorbelasting fase 3

-98

-104

Overige mutaties

-99

-58

Aanpassen rentepercentages

-8

Aanpassen kosten- en opbrengstenindexering

-8

Winstneming

-21

Overige mutaties

Aanpassen rentepercentages Kenniswerf fase 1

Aanpassen kosten- en opbrengstenindexering Kenniswerf fase 1

-19

Overige mutaties Kenniswerf fase 1

Aanpassen rentepercentages Kenniswerf fase 2

Aanpassen kosten- en opbrengstenindexering Kenniswerf fase 2

-19

Overige mutaties Kenniswerf fase 2

Aanpassen rentepercentages Kenniswerf fase 3

Aanpassen kosten- en opbrengstenindexering Kenniswerf fase 3

-8

-57

-80

Actualisatie civiele kosten openbare ruimte Scheldestad en Scheldewerf

Uitbreidings- en inbreidingslocaties Souburg Noord

Claverveld

Bedrijventerreinen Kenniswerf

Overige mutaties Kenniswerf fase 3 Aanpassen rentepercentages Kenniswerf fase 4

-4

Aanpassen kosten- en opbrengstenindexering Kenniswerf fase 4

-16

Extra budget sanering kavels

-219

-232

Overige mutaties Kenniswerf fase 4

-21

-16

Aanpassen rentepercentages Kenniswerf fase 5

Aanpassen kosten- en opbrengstenindexering Kenniswerf fase 5

-20

-10

Overige mutaties Kenniswerf fase 5 Bedrijventerrein Souburg fase 2 Aanpassen rentepercentages

Aanpassen kosten- en opbrengstenindexering

-15

-195

-187

Verschuiven geraamde kosten van 2024 naar 2025 Overige mutaties

Overige locaties Spuikom Aanpassen rentepercentages

Aanpassen kosten- en opbrengstenindexering

-11

Overige mutaties

Aanpassen rentepercentages

Aanpassen kosten- en opbrengstenindexering

Overige mutaties

-37

-1.782

180

Vrijburg West

Dongestraat Opnemen vastgestelde grondexploitatie in deze herziening Totaal mutaties

Het effect nominaal is de daadwerkelijke aanpassing van een raming, het effect op eindwaarde is diezelfde aanpassing met daarbij de gevolgen door parameters en rente over de looptijd van de grondexploitatie. Onderstaand worden per grondexploitaties bovenstaande mutaties verklaard, dit betreft mutaties groter dan + of - € 100.000. De winstnemingen worden in het volgende hoofdstuk behandeld. De mutaties van rentepercentages, de kosten- en opbrengstenstijging en de stijging van de plankosten zijn niet uitgelegd. Deze ontstaan door de mutaties van de parameters zoals in hoofdstuk 2. Uitvoering Grondbeleid is opgenomen. Majeure projecten Scheldekwartier Bij de nadere verkenning van de bouwplot Machinewerf (het huidige parkeerterrein naast de Machinefabriek) is geconcludeerd dat een opzet met minimaal 120 woningen de voorkeur heeft in stedenbouwkundig opzicht. De is een toename met 20 woningen ten opzichte van de eerder opgenomen 100 woningen. De geraamde grondopbrengst is hierdoor met € 920.000 toegenomen. Daarnaast is de programmering voor het bouwplot Kleine Kappen (ten westen van de Machinefabriek) op basis van dezelfde nadere verkenning licht aangepast van 48 naar 47 woningen, met een lichte verschuiving van dure naar middeldure appartementen. De opbrengsten zijn hierdoor met € 200.000 afgenomen. Dit geeft in totaal een verbetering van € 773.000 op de eindwaarde.

De nog uit te voeren civiele werkzaamheden rondom het dok (Scheldewerf/Scheldestad) zijn geactualiseerd, mede naar aanleiding van aanpassing in de stedenbouwkundige opzet van de bouwplot Machinewerf. Naast het realiseren van meer openbare ruimte zijn ook diverse werkzaamheden fors duurder geworden, mede als gevolg van strengere wetgeving. Dit betreft onder andere de afvoerkosten van de fundering van de huidige parkeerterreinen. Daarnaast ligt de stijging van kosten van de gebakken klinkers in de zogenaamde Vlissingse mix fors hoger dan de indexering die de afgelopen jaren in de grondexploitatie is toegepast. Dit heeft een nadelig effect van € 1.270.000 op de eindwaarde. Met de Provincie is al enige tijd overleg over de voorwaarden voor het overnemen van het talud en de kade langs het Kanaal door Walcheren – De Willem Ruysstraat. De overname is voorzien om hiermee een inrichting te realiseren die aansluit bij de kwaliteit die past bij het Scheldekwartier. Voorzien is een overname waarbij de gemeente de percelen in de huidige staat overneemt. Om het perceel passend bij de (woon)kwaliteit van het Scheldekwartier in te richten, is voorzien om de bestaande kade (Koningskade) te slopen. Kosten hiervoor zijn tot op heden niet voorzien in de grondexploitatie. Het opnemen van deze sloopkosten hebben een nadelig effect van € 303.000 op eindwaarde.

De kosten van planontwikkeling, engineering, directievoering en toezicht op de uitvoering zijn verhoogd. Dit betreft enerzijds een overschrijding van de plankosten in 2024 in verband met de diverse onderzoeken voor en begeleiding van de herbestemming van de Machinefabriek. Anderzijds is het budget voor de resterende jaren verhoogd doordat de veronderstelde scherpe daling in de kosten niet meer reëel bevonden wordt, gelet op de stand van de planontwikkeling en de steeds toenemende noodzaak van omgevingsmanagement. Dit heeft een nadelig effect van € 520.000 op de eindwaarde. 15

Uitbreidings- en inbreidingslocaties Souburg Noord Vanwege de staat van de grond van fase 3 moet er meer onderzoek gedaan worden om zo het verhogen en voorbelasten goed uit te breiden. Door deze verhoging en voorbereiding moet ook het budget voor civiele voorbereiding en toezicht verhoogd worden. Dit heeft een nadelig effect van € 104.000 op de eindwaarde. Bedrijventerreinen Kenniswerf (fase 1 t/m 5) fase 3: • Bij de overige mutaties is een verlenging van de looptijd van deze grondexploitatie verwerkt van 1 jaar. Dit vanwege de vertraging van uitgifte van de laatste kavels. Het woonrijp maken is nu in 2026 gepland. fase 4: • Door vernieuwde eisen heeft nieuw onderzoek op kavel 4N2 uitgewezen dat PFAS sanering nodig is. PFAS sanering was geen onderdeel van de eerder begrote saneringskosten. De begrote kosten zijn naar boven bijgesteld op basis van de raming voor PFAS sanering. Dit heeft een nadelig effect van € 232.000 op de eindwaarde. • Bij de overige mutaties is een verlenging van de looptijd van deze grondexploitatie verwerkt van 1 jaar. Dit is vanwege de bovengenoemde extra sanering en de verwachte uitgave van enkele kavels in 2026. Bedrijventerrein Souburg fase 2 • De geplande werkzaamheden voor 2024, gerelateerd aan de daadwerkelijke verkoop van de kavels, zijn nog niet uitgevoerd en doorgeschoven naar 2025.

De bijbehorende ramingen van de kosten zijn ook doorgeschoven naar 2025. Dit heeft een nadelig effect van € 187.000 op de eindwaarde.

4. Winstnemingen Per grondexploitatie met een voordelige eindwaarde is berekend of er een tussentijdse winstneming gedaan kan worden. Deze berekening is gedaan door middel van de POC methode. Percentage of completion (POC) gaat uit van het percentage dat de kosten en de opbrengsten gerealiseerd zijn ten opzichte van de ramingen. Dit leidt tot een totaalpercentage van realisatie. Met dit totaalpercentage wordt de winstneming bepaald die genomen moet worden. Deze berekening is gedaan op het scenario 'laag' zodat er rekening wordt gehouden met eventuele risico's. In geval van verliesgevende exploitaties is vanzelfsprekend geen sprake van winstneming. De huidige stand van zaken biedt ruimte voor de volgende winstnemingen (bedragen x € 1.000): Plan

Tussentijdse winstneming

Claverveld

Totale winstneming

Af te sluiten grondexploitaties Er zijn bij deze herziening geen grondexploitaties die afgesloten worden.

5. Reserves en risico's Herijking grondexploitaties (artikel 12) In overleg met de toezichthouder en de inspecteur van het ministerie van BZK is eind 2015 een duurzame herziening opgesteld met een meerjarig acceptabel risicoprofiel. Hierbij is ook een externe toets uitgevoerd. Vanaf die tijd hebben de grondexploitaties 2 scenario’s, een midden en een laag scenario. Het midden scenario heeft een gemiddeld risicoprofiel, daarbij is de kans op het optreden van een niet geraamd risico ongeveer 50/50. Het laag scenario heeft een laag risicoprofiel, daarbij zijn veel mogelijke risico's opgenomen in het resultaat en is de kans op het optreden van een niet geraamd risico dus laag. Inhoudelijk en financieel wordt er gestuurd op het midden scenario. Dat betekent dat er verantwoording wordt afgelegd op dit scenario en dat de begrotingen per grondexploitatie gebaseerd zijn op de doorrekening van dit scenario. Reserves en voorzieningen In deze paragraaf worden de volgende reserves en voorzieningen besproken: • reserve grondexploitaties • verliesvoorziening • risicoreservering • aanvullend afzetrisico In overleg met de toezichthouder en de inspecteur van het ministerie van BZK is in 2015 de reserve grondexploitaties afgebouwd en wordt deze ook niet verder opgebouwd zolang de algehele financiële situatie daar geen ruimte voor geeft.

Dat betekent dat het resultaat van een herziening niet verrekend kan worden met deze reserve. Daarom wordt het resultaat van een 1e herziening verrekend met het resultaat van de betreffende jaarrekening, het resultaat van een 2e herziening wordt verrekenend met het betreffende begrotingsresultaat. Voor grondexploitaties met een nadelig eindresultaat wordt er een verliesvoorziening getroffen op basis van de eindwaarde scenario midden. Bij elke herziening worden eventuele aanpassingen in de eindwaarden ook in de verliesvoorziening verwerkt. Op basis van de 2e herziening 2024 bedroeg het totaal van deze voorziening € 132,6 miljoen. Op basis van deze 1e herziening 2025 wordt de voorziening aangepast naar € 132,1 miljoen. Deze verbetering is het resultaat van het totaal aan mutaties van de betreffende grondexploitaties, met name de aanpassing van de indexerings- en renteparameters. Zie hoofdstuk 3. 'Resultaten grondexploitaties' en tabel 2 'Overzicht verliesvoorziening en risicoreservering' voor de verschillen per grondexploitatie. Daarnaast is voor de plannen waarbij de raming van de eindwaarde in het scenario 'laag' negatief uitvalt een extra risicoreservering getroffen, ook dit is in overleg met de toezichthouder en de inspecteur van het ministerie van BZK uitgevoerd.

Ook deze extra risicoreservering wordt bij elke herziening op basis van de eindwaarden in scenario 'laag' aangepast op basis van het verschil tussen het scenario 'midden' en het scenario 'laag'. Op basis van de 2e herziening 2024 bedroeg het totaal van de extra risicoreservering € 12,8 miljoen. Op basis van deze 1e herziening 2025 wordt de totale risicoreservering aangepast naar € 13,1 miljoen. Zie onderstaande tabel voor de mutaties van de verliesvoorziening en de risicoreservering (bedragen x € 1.000):

Stand 1e herziening 2024 - Mutaties 2e herziening 2024 - Mutaties 1e herziening 2025 Stand 1e herziening 2025

Verlies-voorziening

Risico-reservering

Totaal

135.557

9.127

144.684

-2.975

3.661

686

-459

304

-155

132.123

13.092

145.215

Resultaat Het totaal aan mutaties geven een totaal resultaat van deze 1e herziening 2025 van € 0,2 miljoen voordelig. Dit resultaat zal ten gunste worden gebracht van het resultaat van de jaarrekening 2024. Zie onderstaande tabel voor deze mutaties (bedragen x € 1.000): Bedrag Mutaties verliesvoorziening (1e herziening 2025 scenario midden)

459

Mutaties risicoreservering (1e herziening 2025 scenario laag)

-304

Afsluiten grondexploitaties

Winstneming grondexploitaties

Resultaat

176

Risico's Per plan is een risico-inventarisatie opgesteld. In deze inventarisatie zijn alle relevante risico's opgenomen inclusief eventuele beheersmaatregelen en is de (financiële) impact van deze risico's doorgerekend. Scenario 'laag' is de doorrekening van een variant van alle risico's waarin met name de impact op doorlooptijd, grondprijs en aantal te verkopen m2 is verwerkt. Waarbij gesteld is dat het resultaat van dit scenario 'laag' gelijk is aan of slechter is dan het totaal aan financiële impact van de risico-inventarisatie. Binnen deze risico-inventarisaties is in ieder geval aandacht besteed aan een aantal belangrijke risico's: • Kostenstijging / inflatie • Woning- en bedrijventerreinplanning • Stikstof • Bodemverontreiniging (waaronder PFAS en Japanse duizendknoop) • Netcongestie Zeeland Kostenstijging / inflatie Door de coronacrisis en met name de oorlog in Oekraïne hebben we de afgelopen jaren een sterke stijging gezien van de kosten en een tekort aan materialen. Dit heeft, samen met een beperkte beschikbaarheid van personeel, de planning en haalbaarheid van projecten onder druk gezet. De huidige signalen zijn dat deze kostenstijging is gestabiliseerd. Met de parameters van de kostenstijging proberen we hier zo goed mogelijk op in te spelen. In scenario laag wordt rekening gehouden met een hogere stijging van de kosten en juist een daling van de opbrengsten.

Woning- en bedrijventerreinplanning In 2022 en begin 2023 zijn in samenwerking met de provincie Zeeland en de Walcherse buurgemeenten de woningbouwplanning tot en met 2032 herijkt. Hierbij is gebruik gemaakt van de onderzoeken en prognose door Stec. De geplande woningbouw zoals die in de Vlissingse woningbouwplanning tot en met 2032 is opgenomen is lager dan de prognose van Stec. In de voorgaande jaren zou er juist een overcapaciteit gepland zijn in de Vlissingse woningbouwplanning en is er steeds op advies van Ecorys en de accountant een extra voorziening opgenomen voor een aanvullend afzetrisico. Gezien de nieuwe prognose en woningbouwplanning is er geen reden meer om deze extra voorziening te handhaven. Deze is dan ook bij de 1e herziening 2023 vervallen. De verwachting is dat ook de plannen van Zeeland 2050 extra aanleiding zullen geven om meer woningen te realiseren. Aan de andere kant zien we door de hogere kosten en stijgende rente de vraag naar woningen stabiliseren en vanwege de stikstofproblematiek komt de woningbouw tot vertraging. Dat kan juist weer een negatieve invloed hebben op de haalbaarheid van de woningbouwplanning. Daarom is in het scenario laag van de grondexploitaties een vertraging van het afzet tempo van de woningen doorberekend en is dit risico daarmee financieel afgedekt.

De bedrijventerreinplanning is provinciaal afgestemd en geeft geen aanvullend risico, er is veel vraag naar bouwgrond voor bedrijven. Dit is met de Walcherse gemeenten afgestemd in het Bedrijventerreinprogramma Walcheren 2022-2026 (met een horizon tot 2034). Hier merken we wel dat bedrijven veel tijd nodig hebben om de interesse in bouwgrond om te zetten in daadwerkelijke afname daarvan. Dit komt door de hoge bouwkosten, 19

personeelstekorten, stikstof en andere flora- en faunavraagstukken, lastigere financiering en vooral ook de netcongestie. Ook dit risico van vertraging is in scenario laag doorberekend. Stikstof Bij de voorbereiding van ruimtelijke procedures wordt voor de gebruiksfase (dus voor de situatie wanneer de ontwikkeling is gerealiseerd) onderzoek uitgevoerd naar de stikstofdepositie op daarvoor gevoelige habitats in Natura 2000-gebieden en hoe zich dit verhoudt tot de al aanwezige stikstofdepositie. Voor woningbouwontwikkelingen binnen onze grondexploitaties blijkt, op basis van onderzoek dat tot op heden is uitgevoerd, dat op projectniveau geen toename van stikstofdepositie optreedt. Uit berekeningen moet blijken of dit ook voor nieuwe woningbouwontwikkelingen geldt. Indien de projecten niet te omvangrijk zijn en deze dus geen grote verkeersgeneratie veroorzaken, is dit binnen de huidige wetgeving wel de verwachting. Voor bedrijfs- en andere niet woningbouwontwikkelingen zal afhankelijk van de uitkomsten van het onderzoek blijken of dit gevolgen heeft voor de vestiging van een bedrijf of andere niet zijnde woningbouwontwikkeling. Dit is sterk afhankelijk van het type bedrijf dat zich op een bedrijventerrein wil vestigen en de activiteiten van een bedrijf.

Bodemverontreiniging (waaronder PFAS en Japanse duizendknoop) In elke risico-inventarisatie is gekeken naar mogelijke extra bodemverontreiniging die niet via eerdere bodemonderzoeken kenbaar zijn geworden, hierbij wordt ook gekeken naar PFASverontreiniging of het aanwezig zijn van de Japanse Duizendknoop. Daar waar dit met onderzoek is aangetoond is de raming van de grondexploitatie bijgesteld zoals in Kenniswerf fase 4. Netcongestie Zeeland Het hoogspanningsnet in Zeeland heeft zijn maximale capaciteit bereikt. Daardoor komen aanvragen van nieuwe en zwaardere zakelijke aansluitingen op een wachtlijst. De specifieke gevolgen zijn nog niet helemaal duidelijk, maar voor sommige bedrijven kan dit ook een aanleiding zijn om nieuwe ontwikkelingen uit te stellen waardoor de vraag naar bouwgrond achterblijft.

Tabel 1 Overzicht boekwaarden en mutaties (x € 1.000) Plan

Looptijd

Boekwaarde 31-12-2023

Mutatie 2024

Boekwaarde 31-12-2024

130.507

-1.147

129.360

Majeure projecten Scheldekwartier

2030

Uitbreidings- en inbreidingslocaties Souburg Noord

2028

5.621

720

6.341

Claverveld *

2025

-1.201

1.048

-152

Kenniswerf fase 1

2029

10.678

489

11.167

Kenniswerf fase 2

2028

4.846

4.936

Kenniswerf fase 3

2026

1.565

117

1.682

Kenniswerf fase 4

2026

-608

-550

Kenniswerf fase 5

2035

438

219

657

Bedr. Souburg fase 2

2031

5.147

179

5.326

Spuikom

2028

6.682

182

6.864

Vrijburg-West

2025

3.975

4.030

Dongestraat **

2028

167.656

2.024

169.682

Bedrijventerreinen

Overige locaties

Nog uit te voeren vanuit afgesl. exploitaties Totaal

* In het plan Claverveld is een tussentijdse winstneming gedaan. Zie hoofdstuk 4. Winstneming. Deze winstneming is in bovenstaande boekwaarden verwerkt. ** Het plan Dongestraat was in 2024 nog niet als grondexploitatie vastgesteld, dus had ook nog geen boekwaarde als grondexploitatie.

Tabel 2 Overzicht verliesvoorziening en risicoreservering (x € 1.000) Verliesvoorziening 2e + aanpassing herziening 1e herziening 2024 2025 =

1e herziening 2024

+ aanpassing 2e herziening 2024 =

Scheldekwartier

102.422

-3.203

99.219

Souburg Noord

3.841

-104

3.737

Kenniswerf fase 1

11.824

-209

Kenniswerf fase 2

3.853

Kenniswerf fase 3 Kenniswerf fase 5

Risicoreservering 2e + aanpassing herziening 1e herziening 2024 2025 =

voorziening 1e herziening 2025

1e herziening 2024

+ aanpassing 2e herziening 2024 =

risicoreservering 1e herziening 2025

-508

98.711

4.037

2.181

6.218

197

6.415

107

3.844

1.402

-47

1.355

-73

1.282

11.615

-88

11.527

1.216

-548

668

718

-59

3.794

-16

3.778

917

924

-110

814

1.918

-15

1.903

1.980

182

-88

247

341

2.714

-3

2.711

2.077

2.119

Spuikom

5.309

618

5.927

-37

5.890

1.373

1.452

-49

1.403

Vrijburg-West

3.676

3.682

135.557

-2.975

132.582

-459

132.123

9.127

3.661

12.788

304

13.092

Voorziening grondexploitaties

Totaal

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15611118/1