3.1 Rvs 1e herziening 2022 grondexploitaties

Registratiekenmerk: 2102991 / 2136696 Onderwerp: 1e herziening 2022 grondexploitaties Portefeuillehouder: C. Bertijn De raad besluit; 1. in te stemmen met de 1e herziening 2022 van de grondexploitaties; 2. de parameters vast te stellen zoals in deze nota zijn opgenomen; 3. de risicoreservering met € 0,8 miljoen te verlagen naar € 22,8 miljoen; 4. voor de plannen Claverveld en Kenniswerf fase 4 een tussentijdse winstneming te doen van totaal € 1,0 miljoen; 5. de plannen Beatrixlaan, Lammerenburg III en Bedrijventerrein Souburg fase 1 af te sluiten met een resultaat van € 0,2 miljoen; 6. het resultaat van deze herziening, € 2,0 miljoen, toe te voegen aan het resultaat van de jaarrekening 2021; 7. de programmabegroting 2022 te wijzigen conform dit inhoudelijk besluit. Samenvatting Met de Paragraaf grondbeleid 1e herziening 2022 wordt de raad geïnformeerd over de stand van zaken van de individuele grondexploitaties per 1 januari 2022. Ook wordt hierin weergegeven wat deze 1e herziening 2022 van de grondexploitaties betekent voor de verliesvoorzieningen die getroffen zijn. Met deze herziening zijn alle ramingen van kosten en opbrengsten geactualiseerd. Het resultaat van deze herziening bedraagt afgerond € 2,0 miljoen voordelig. Dit is als volgt opgebouwd: - Verlagen risicoreservering met € 0,8 miljoen. - Afsluiten grondexploitaties € 0,2 miljoen. - Winstnemingen € 1,0 miljoen.

Dit bedrag van € 2,3 miljoen wordt aan het resultaat van de jaarrekening 2021 toegevoegd. De belangrijkste oorzaken van dit resultaat zijn de verlaging van de aanvullende risicoreservering in verband met het afzetrisico en de verlaging van de verliesvoorziening als gevolg van aanpassing van de renteparameter. In deze totalen is ook de aanpassing van het budget voor het casco plus herstel van de Machinefabriek in het Scheldekwartier verwerkt. Inleiding Voor de ruimtelijke plannen van de gemeente Vlissingen zijn grondexploitaties opgesteld. In een grondexploitatie zijn de kosten en opbrengsten van het betreffende plan geraamd en in de tijd uitgezet. Conform de nota Grondbeleid 2021 worden deze grondexploitaties 2 keer per jaar herzien. In de voorliggende 1e herziening 2022 zijn de resultaten van het afgelopen jaar verwerkt en zijn daar waar nodig het programma, de planning en de raming bijgesteld. Deze herziening zal gelijktijdig met de jaarrekening 2021 ter besluitvorming voorgelegd worden.

Auteur: B. van Veelen Telefoonnummer: +31118487000

Registratienummer nota: 2102991 / 2136696

Wat willen we bereiken? De grondexploitaties zijn opgesteld ter ondersteuning van de ruimtelijke plannen binnen de strategische koers van de gemeente Vlissingen. Met het opstellen van de 1e herziening 2022 van de grondexploitaties vindt een optimalisatie van de projecten plaats, alsmede een integrale afstemming van de projecten onderling en een afstemming op de beleidskaders en de meest recente marktontwikkelingen. Als onderdeel van de Jaarrekening 2021 wordt ook verantwoording gegeven over de realisatie van de jaarplannen 2021. Met bijgevoegde Paragraaf grondbeleid 1e herziening 2022 (bijlage 1) wordt de raad geïnformeerd over de stand van zaken van de individuele grondexploitaties per 1 januari 2022. Ook wordt in deze paragraaf weergegeven wat deze 1e herziening 2022 van de grondexploitaties betekent voor de verliesvoorzieningen die getroffen zijn. Wat gaan we ervoor doen? Resultaten In 2021 zijn de plannen uitgevoerd aan de hand van de jaarplannen 2021. Dit is goed zichtbaar in de diverse plannen. Zo is en wordt er in het Scheldekwartier, in Souburg Noord, in Claverveld en in de kleinere woningbouwplannen bouwrijp gemaakt, is er bouwgrond verkocht, worden woningen gebouwd en openbare ruimte woonrijp gemaakt. Ook is dit te zien op de bedrijventerreinen Souburg fase 1 en 2 en de Kenniswerf.

Hierbij valt wel op te merken dat bij de bedrijventerreinen de geïnteresseerde ondernemers nog steeds voorzichtig zijn vanwege de gevolgen van de coronacrisis en de stijgende inflatie mede als gevolg van de oorlog in Oekraïne. De voortgang van de jaarplannen en de behaalde resultaten zijn opgenomen in de Paragraaf grondbeleid, hoofdstuk 2: Uitvoering Grondbeleid. De belangrijkste resultaten zijn: - levering diverse deelplots Scheldekwartier; - openstelling van de Dokbrug en oplevering kadeherstel; - woonrijp maken rondom het Dok en in Scheldewijk; - bouw van de woningen in het Valkhof en 2e fase, Souburg-noord; - succesvolle verkoop en start bouw woningen en kavels fase 2 Claverveld; - afronding van de projecten Beatrixlaan en Lammerenburg III - diverse kavels zijn verkocht in de plannen Kenniswerf; - bouwrijp maken omgeving Lasloods in Kenniswerf fase 3; - laatste kavel bedrijventerrein Souburg fase 1 geleverd ten behoeve van gemeentewerf. Mutaties Naast de verwerking van 2021 bestaan de grondexploitaties uit een doorrekening van de resterende planning. Deze plannen zijn geactualiseerd op de resultaten van 2021 en nieuwe ontwikkelingen. De daardoor ontstane mutaties zijn opgenomen in de Paragraaf Grondbeleid, hoofdstuk 3: Resultaten Grondexploitaties.

De belangrijkste mutaties zijn: - verhoging van de kosten- en opbrengstenstijging en verlaging van de rente, dat vooral bij Scheldekwartier per saldo een aanzienlijk positief effect geeft en bij de overige projecten overwegend een negatief effect; - verhoging van het budget voor het casco plus herstel van de Machinefabriek in het Scheldekwartier; - versnelling van grondverkoop in Claverveld en Souburg Noord.

Parameters Verder zijn de parameters voor indexering en rente geactualiseerd. Dit is uitgewerkt in de Paragraaf grondbeleid, hoofdstuk 2: Uitvoering Grondbeleid. Onderstaand de tabel van de oude en nieuwe parameters:

Blad 2 behorend bij 2102991 / 2136696

2021 2022 2023 2024 2025 Nieuw Oud Nieuw Oud Nieuw Oud Nieuw Oud Nieuw Oud Indexering kosten scenario midden* 6,00% 1,50% 4,00% 2,00% 3,00% 2,00% 3,00% 1,50% 2,00% 1,50% Indexering kosten scenario laag* 6,00% 1,50% 4,00% 2,00% 3,00% 2,00% 3,00% 2,00% 2,50% 2,00% Indexering opbrengsten scenario midden 1,50% 0,50% 2,00% 1,25% 2,00% 1,25% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Indexering opbrengsten scenario laag 1,50% 0,50% 2,00% 1,25% 2,00% 1,25% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% Rente Scheldekwartier 2,93% 2,93% 2,90% 2,85% 2,47% 2,55% 2,03% 2,10% 1,88% 1,98% Rente overige grondexploitaties 2,10% 2,10% 2,21% 2,05% 1,90% 1,96% 1,97% 2,05% 1,88% 1,98%

2026 Nieuw Oud 2,00% 1,50% 2,50% 2,00% 2,00% 2,00% 1,50% 1,50% 1,80% 2,12% 1,80% 2,12%

2027 en verder Nieuw Oud 2,00% 1,50% 2,50% 2,00% 2,00% 2,00% 1,50% 1,50% 1,80% 2,12% 1,80% 2,12%

* obv GWW-index 2021, plankosten verhoogd met 3,0% obv CPI

Winstnemingen Conform het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) is per grondexploitatie met een voordelige eindwaarde berekend of er een tussentijdse winstneming gedaan moet worden. Op basis van deze voorgeschreven manier van berekenen moet er een tussentijdse winstneming gedaan worden in de plannen Claverveld en Kenniswerf fase 4 van totaal € 1,0 miljoen. Af te sluiten grondexploitaties De grondexploitaties Beatrixlaan, Lammerenburg III en Bedrijventerrein Souburg fase 1 kunnen afgesloten worden. De resterende kleine werkzaamheden worden ondergebracht in de verzamelgrondexploitatie ‘Nog uit te voeren vanuit afgesloten exploitaties’. In het plan Lammerenburg III betreft dit de aanleg van stoep en fietspad Lammerenburgweg. Bij bedrijventerrein Souburg fase 1 gaat het om afronding van de openbare ruimte bij de nieuwe gemeentewerf. In Beatrixlaan zijn alle civiele werkzaamheden uitgevoerd. Wat zijn de kanttekeningen en risico’s? Beheersmaatregel grondexploitaties na 10 jaar In de BBV is opgenomen dat de looptijd van een grondexploitatie maximaal 10 jaar mag zijn. Indien daar van af wordt geweken moet dit gepaard gaan met beheersmaatregelen. Bij deze herziening zijn er geen grondexploitaties meer die de periode van 10 jaar overschrijden. Second opinion Op basis van de conceptresultaten van de herziening heeft Ecorys een Second Opinion uitgevoerd. Zie bijlage 3.

Second opinion grondexploitaties gemeente Vlissingen 1e herziening 2022. De conclusie is dat de grondexploitaties opgesteld zijn binnen de door Ecorys gehanteerde bandbreedtes, met enkele aandachtspunten die vervolgens uitgewerkt worden: 1. Parameters 2. Plankosten 3. Woningbouwplanning en extra afzetrisico Ad. 1: Parameters De gemeente Vlissingen hanteert voor toekomstige indices 3 periodes: het huidige jaar (2022), de komende 2 jaar (2023 en 2024) en de jaren daarna (2025 en verder). Voor de rentetarieven wordt voor elk jaar een specifieke rente berekend en vanaf 2026 een gemiddelde rente. Ecorys beoordeelt deze methode als een schijnnauwkeurigheid en adviseert over de gehele looptijd van de grondexploitaties gemiddelde indices en rentetarieven te hanteren. Voor beide methodes zijn voor- en nadelen te benoemen. De methode die de gemeente Vlissingen gebruikt voor de berekening van de rente is in overleg met de accountant tot stand gekomen. Het gebruik van de 3 periodes voor de toekomstige indices speelt beter in op de te verwachte indices op korte termijn. Ad. 2: Plankosten De gemiddelde plankosten van de grondexploitaties worden door Ecorys als relatief hoog beoordeeld. Dit hoge gemiddelde wordt veroorzaakt door de grondexploitaties Scheldekwartier en Kenniswerf. Dit zijn beide herontwikkelingslocaties die meer plankosten vragen dan een

Blad 3 behorend bij 2102991 / 2136696

uitleglocatie als Claverveld of Souburg-Noord. Gekeken naar de nog te realiseren plankosten blijkt het gemiddelde lager te liggen. Daarnaast zijn bijna 80% van deze plankosten gerealiseerd zodat er niet veel ruimte is om op te sturen. Bij elke herziening worden de plankosten geactualiseerd en geoptimaliseerd op basis van de resterende planning van de individuele grondexploitaties. Ad 3: Woningbouwplanning en extra afzetrisico De afgelopen jaren is op advies van Ecorys en in overleg met de accountant een extra reservering opgenomen ter dekking van het door Ecorys ingeschatte afzetrisico. Dit extra afzetrisico is gebaseerd op het verschil tussen de Vlissingse woningbouwplanning en de provinciale woningmarktprognose. Deze reservering bedroeg bij de jaarrekening 2019 € 17,0 miljoen. Hoewel het verschil in de prognoses dit jaar wederom aanzienlijk is afgenomen, heeft Ecorys ook in de huidige Second opinion geadviseerd deze reservering te handhaven zolang de Walcherse woningbouwafspraken niet zijn bijgesteld. De geadviseerde reservering bedraagt € 16,7 miljoen. op basis van een geactualiseerde berekening. Ondanks dit advies wordt in deze nota en in de paragraaf grondbeleid het college net als vorig jaar geadviseerd dit extra afzetrisico niet meer in deze omvang te handhaven en het totaal aan verliesvoorziening en risicoreservering sterk te verlagen.

Voor dit advies wordt de volgende redenering gevolgd: - de gemeente Vlissingen heeft met de buurgemeenten op Walcheren afspraken gemaakt over de verdeling van de te realiseren woningen per gemeenten: de Walcherse Woningmarktafspraken. Begin 2021 hebben we onze woningmarktprognose geanalyseerd en is onze woningbouwplanning geactualiseerd. Het college heeft deze Vlissingse woningbouwplanning samen met de Walcherse woningmarktafspraken herbevestigd. Dit besluit is ook als bijlage toegevoegd. Onderdeel van de analyse was de herkomst van de kopers van nieuwbouwwoningen in Vlissingen. De gegevens bevestigen dat de herkomst van deze kopers veel breder is dan alleen Vlissingen, deze kopers komen met name uit Walcheren, waarmee een Walcherse woningmarkt bevestigd wordt. - In de voorgaande jaren zijn deze Walcherse Woningmarktafspraken niet in de uitgangspunten van de Second Opinion meegenomen. Deze werden niet opgenomen, omdat Ecorys de woningmarkt in Vlissingen als een losstaande woningmarkt beschouwde en niet als onderdeel van een Walcherse woningmarkt. De bovengenoemde analyse laat zien dat er wel sprake is van een Walcherse woningmarkt. Vanwege deze analyse, het besluit van het college en de aangeleverde gegevens heeft Ecorys de Walcherse woningmarktafspraken bij de actuele Second Opinion wel opgenomen.

- Het verschil tussen de Vlissingse Woningbouwplanning en de prognose van Ecorys waarin de Walcherse woningbouwafspraken verwerkt zijn is aanzienlijk kleiner dan in de voorgaande jaren. Bij een vergelijking van de woningbouwplanning conform scenario laag zijn er in de Vlissingse Woningbouwplanning zelfs minder woningen gepland dan er conform de prognose gerealiseerd kunnen worden. - Daarnaast geeft Ecorys aan dat een extra afzetrisico aanwezig is door de zogenoemde boeggolf: de hoge aantallen te realiseren woningen in de komende jaren. Doordat in scenario laag zowel het aantal te realiseren woningen lager is als ook het afzettempo lager is, wordt dit risico met de risicoreservering conform scenario laag eveneens voldoende afgedekt. - De gerealiseerde woningen in 2021 en de inmiddels getekende koopovereenkomsten voor de realisatie van woningen in het Scheldekwartier duiden er op dat de geprognotiseerde ‘boeggolf’ ook daadwerkelijk gerealiseerd gaat worden. Op basis van voorgaande argumenten is de reservering voor dit extra afzetrisico in de jaarrekening 2020 verlaagd naar € 8,9 mln., een halvering van de voorgaande reservering. Gelet op het voorspoedige verloop van de grondverkoop en woningbouwopleveringen in Scheldekwartier, Claverveld en Souburg Noord zou voorgesteld kunnen worden om deze reservering opnieuw te halveren.

Toch wordt geadviseerd om deze risicoreservering niet te halveren. Dit op basis van het nieuwe risico dat benoemd is in hoofdstuk 5 van de paragraaf grondbeleid: mede door de oorlog in

Blad 4 behorend bij 2102991 / 2136696

Oekraïne neemt de inflatie sterk toe wat lijdt tot een aanzienlijke toename van de kosten van (bouw)materialen en de tekorten op deze materialen. Dit zet de planning en de haalbaarheid van projecten aanzienlijk onder druk. De reservering vanwege het extra afzetrisico is daarom alleen geactualiseerd op basis van de actuele cijfers maar wordt niet, zoals in voorgaande jaren, gehalveerd. Wat mag het kosten? Met deze herziening zijn alle ramingen van kosten en opbrengsten geactualiseerd. Het resultaat van deze herziening bedraagt afgerond € 2,0 miljoen voordelig. Dit is als volgt opgebouwd: - Verlagen risicoreservering met € 0,8 miljoen. - Afsluiten grondexploitaties € 0,2 miljoen. - Winstnemingen € 1,0 miljoen. Het totale resultaat van € 2,0 miljoen wordt opgenomen in het resultaat van de jaarrekening 2021. Wat en hoe gaan we communiceren? N.v.t. Bijlage(n) 2107245 bijlage 1 Paragraaf grondbeleid 1e herziening 2022 2107246 bijlage 2 Begrotingswijziging 1e herziening 2022 2107248 bijlage 3 Second Opinion 2022 (niet openbaar) Vertrouwelijkheid Economische of financiële belangen van de gemeente (artikel 10, tweede lid onder b. van de Wob)

Blad 5 behorend bij 2102991 / 2136696