3.1 Rvs 1e herziening 2022 grondexploitaties bijlage 1 paragraaf grondbeleid

3.

3.13 Grondbeleid

1

3.

1. Grondbeleid In deze paragraaf grondbeleid is de 1e herziening 2022 van de grondexploitaties opgenomen. Dit is een actualisatie van de 2e herziening 2021 (Programmabegroting 2022) op basis van de gegevens in januari 2022. Uitgangspunt Nota Grondbeleid (2021) Het vigerende (afwegings)kader is de door de Raad eind 2021 vastgestelde nota Grondbeleid. Dit betreft een actualisatie van nota Grondbeleid uit 2013. Deze actualisatie heeft niet geleid tot aanpassing van de voorliggende paragraaf en de individuele grondexploitaties. Definitie Grondbeleid Grondbeleid kan worden omschreven als het geheel van de wijze van toepassing van het financiële en juridische instrumentarium dat de overheid ter beschikking staat om op de gewenste plaats, tijdig en tegen aanvaardbare kosten grond c.q. ruimte beschikbaar te krijgen voor de vestiging van door die overheid gewenste functies. Beleid Het grondbeleid bestaat uit de verschillende instrumenten die de gemeente heeft om de ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente te realiseren. Daarbij staat de grondexploitatie centraal. Het grondbeleid spreekt zich met name uit over welke rol de gemeente in de grondexploitatie wil spelen. Uitgangspunt van de grondexploitaties is de structuur- en woonvisie van de Gemeente (2013). Vertrekpunten hierbij zijn: ■ het scenario “anticiperen & transformeren”;

■ inzet op nieuwe accenten: het verder verzilveren van de kansen in de huidige markt;

■ inzet op flexibiliteit & kleinschaligheid om optimaal in te kunnen spelen op (markt)kansen; ■ inzet op niches in de (woning)markt die Vlissingen onderscheiden.

Bij nieuwe ontwikkelingen wordt bij voorkeur een facilitair (passief) grondbeleid gevoerd, met als doel het minimaliseren van risico's en een evenwichtige cashflow. In een aantal specifieke gevallen is toch in enige vorm sprake van actief grondbeleid. Vanuit Wind in de Zeilen wordt de ontwikkeling van de Kenniswerf verder versterkt, waarvoor een grondexploitatie in voorbereiding is. De mate waarin hierin sprake zal zijn van actief grondbeleid dient nog nader te worden bepaald. Daarnaast zijn grondexploitaties in voorbereiding voor het project Stadslandgoed bij het JCV en Baskenburg West. Bij bestaande ontwikkelingen blijft een actief grondbeleid gehandhaafd, met als doel het maximaliseren van de opbrengst van ingezette ontwikkelingen. Per bestaande ontwikkeling wordt hier aangeduid welke vorm van grondbeleid wordt toegepast. In onderstaande tabel zijn de meeste projecten opgenomen en is per ontwikkeling aangeduid welke vorm van grondbeleid wordt toegepast. Project

Vorm van grondbeleid

Jaar majeure verwervingen

Verwerving beïnvloedbaar

Scheldekwartier

Actief

2004

nee

Kenniswerf (incl. Edisonpark)

Actief / faciliterend

2009 (binnenhavens)

nee

Souburg Noord

Actief

2002

nee

Claverveld

Actief

2003

nee

Bedrijventereinen Souburg 1 en 2

Actief

nvt

nee

Spuikom

Actief

1981

nee

Hotel Britannia

Facilitair

nvt

nvt

Herontwikkeling woningbouwlocatie Vlissingsestraat

Facilitair

nvt

nvt

Zorgontwikkeling Oranjeplein

Facilitair

nvt

nvt

Hof Berlage

Facilitair

nvt

nvt

Ontwikkeling 's Heerenloo

Facilitair

nvt

nvt

2

3.

Project

Vorm van grondbeleid

Jaar majeure verwervingen

Verwerving beïnvloedbaar

Herontwikkeling Theo van Doesburgcentrum

Facilitair

nvt

nvt

Herontwikkeling Petruskerk

Facilitair

nvt

nvt

Prinsenhof (bij Scheldekwartier)

Facilitair/actief

nvt

nvt

Programmadoelstellingen Grondexploitatie is geen doel op zich. Het staat in het teken van de maatschappelijke effecten die we als gemeente beogen. In de 4 programma’s van onze Programmabegroting zijn doelstellingen opgenomen die we mede middels de grondexploitaties willen realiseren. Het betreft de volgende doelstellingen: Programma 1 Leefbaarheid ■ Alle kansen voor iedereen om mee te doen ■ Schone en leefbare wijk

■ Groen, straten en riolering klaar voor de toekomst ■ Wegwerken achterstallig onderhoud ■ Investeren in onderwijshuisvesting

■ Duurzaam, een stad die klaar is voor toekomstige generaties

Programma 2 Aantrekkelijke stad ■ Verbetering ondernemers- en woonklimaat ■ Bevorderen toerisme

■ Bevordering duurzaam ondernemen

■ Faciliteren bedrijfsvestigingen of – uitbreidingen ■ Bevordering van werkgelegenheid

■ Kwaliteitsverbetering / versnelling ontwikkeling Kenniswerf incl. versterking hoger- en middelbaar

onderwijscultuur

■ Vergroten diversiteit van het woningaanbod

■ Voldoende en kwalitatief hoogwaardige huisvesting voor (inter)nationale werknemers

Programma 3 Sociale samenhang ■ Iedereen zoveel mogelijk participeren

■ Mogelijkheden tot het ontwikkelen van talenten en kwaliteiten

Programma 4 Bestuur ■ Samen met onze inwoners, instellingen en bedrijven werken aan wat belangrijk is voor Vlissingen:

“Samen zijn we Vlissingen”

■ Versterken van het stedelijke gebied op Walcheren ■ Versterken van de kaderstellende rol van de raad

■ We zijn een betrouwbare partner voor inwoners, instellingen en bedrijven: we zeggen wat we doen en

doen wat we beloven

Niet iedere grondexploitatie zal aan alle doelstellingen een bijdrage kunnen leveren. De grondexploitaties worden steeds getoetst op de bijdrage (of mogelijke strijdigheid) met de bovengenoemde doelstellingen. Op deze wijze zetten we grondexploitaties optimaal in ten behoeve van het bereiken van onze maatschappelijke doelstellingen. Met de ontwikkeling van het Scheldekwartier en de andere grondexploitaties op uitbreidings- en inbreidingslocaties wordt aan diverse doelstellingen uit de programmabegroting een bijdrage geleverd, met name op het gebied van wonen. Naast het realiseren van koopwoningen in de diverse prijsklassen wordt er gestuurd op het bedienen van andere doelgroepen zoals ouderen en zorgbehoevenden, middeldure

3

3.

grondgebonden huurwoningen en het vervangen en toevoegen van de sociale woningvoorraad. Diverse bouwplannen zijn in voorbereiding, aanbouw of opgeleverd. Tevens wordt er met de vervangende nieuwbouw van sociale woningen een bijdrage geleverd aan het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. Claverveld en Souburg-Noord spelen in op de behoefte om, voornamelijk, grondgebonden en in een groene setting te wonen. De snelle afzet in beide projecten toont de belangstelling in dit (hogere) segment voor het groen-stedelijke wonen. Met het vergroten van het aanbod grondgebonden woningen op ruime percelen wordt bijgedragen aan de ambitie om een divers en hoogwaardig woonproduct te kunnen leveren. Ruim een derde van de op te leveren woningen is gericht op senioren (levensloopbestendig) en in beide ontwikkelingen worden vrije bouwkavels aangeboden. Klimaatadaptieve gebiedsontwikkeling met aandacht voor de opgaves rondom biodiversiteit, water en droogte zijn dragers voor de openbare ruimte in Claverveld en Souburg Noord. Nieuwe vormen van ecologisch beheer worden toegepast, waarmee ook na realisatie van de woonwijken een duurzame bijdrage geleverd wordt aan de woon- en leefomgeving in de gemeente Vlissingen.

Middels participatieve trajecten worden eindgebruikers betrokken bij de vorming van de openbare ruimtes, bijvoorbeeld de inrichting van de speelruimte met leerlingen van Het Kompas in Souburg-Noord en werkgroepen voor de groene ontmoetingsplekken met omwonenden in Claverveld. Ook wordt door deze plannen de economische potentie vergroot en het woonklimaat verbeterd. Bijvoorbeeld in het Scheldekwartier wordt met het aanhelen van de stad verbindingen gemaakt of hersteld. Zo wordt met de oplevering van de Dokbrug een bijdrage geleverd aan de bereikbaarheid van (de binnenstad van) Vlissingen. Met de oplevering van de brug wordt ook invulling gegeven aan de lang gekoesterde wens om een volwaardige tweede ontsluiting van de Binnenstad van Vlissingen te realiseren. De herstelde kades langs het Dok en in de Binnenhavens gaan ruimte bieden aan een veelheid aan activiteiten en voegen een onderscheidend verblijfsgebied toe aan het Vlissings stedelijk gebied. Tevens ontstaat hiermee de mogelijkheid een (recreatieve) stadshaven te ontwikkelen. De combinatie van stad en water, maritiem (erfgoed) karakter en aansprekende nieuwbouw nodigt uit tot gebruik en draagt bij aan ambities op het gebied van een aantrekkelijke stad om te wonen, werken en recreëren. De ontwikkeling van het Scheldekwartier draagt bij aan de doelstellingen van de toeristische visie.

Er wordt een uitgebreid toeristisch/recreatief programma gerealiseerd dat niet alleen een aanvulling is op de al aanwezige toeristische voorzieningen, maar dit ook verder versterkt. Op het Timmerplein worden hotelkamers, recreatie-appartementen en restaurants gerealiseerd. Allen in het hogere segment. Ook de realisatie van de stadshaven draagt met haar passantenplaatsen bij aan de doelen uit de toeristische visie. Voor de Spuikom wordt een visie opgesteld, die als basis gaat dienen voor de verdere uitwerking van dit gebied. In de visie wordt ingezet op het vervullen van brede ecologische, ruimtelijke en economische ambities in verbinding tot de boulevards en de binnenstad. Met de ontwikkeling van de bedrijventerreinen Kenniswerf (fasen 1 t/m 4), Buitenhaven 3 en Souburg (fasen 1 en 2) geeft de gemeente Vlissingen concreet invulling aan het Bedrijventerreinprogramma Walcheren 2017-2021. De genoemde terreinen bieden voor de verschillende doelgroepen bedrijven een passend en onderscheidend aanbod in verschillende prijsklassen: zichtlocaties, niet-zichtlocaties, locaties voor woon-werkcombinaties, grote en kleine kavels, watergebonden terreinen, terreinen voor bedrijven met verschillende milieucategorieën, etc. Met de ontwikkeling van de bedrijventerreinen wordt (mede) vorm en inhoud gegeven aan de economische structuurversterking, die broodnodig is in de gemeente Vlissingen.

Daarnaast dragen de bedrijventerreinen bij aan doelstellingen waar het gaat om het bevorderen van werkgelegenheid, het ondernemersklimaat en de samenwerking tussen overheid, onderwijs en ondernemers (triple helix). Dit laatste punt speelt met name op de Kenniswerf een belangrijke rol. Met de beschikbare middelen uit het pakket Wind in de zeilen, wordt ruimte gecreëerd voor het vestigen van nieuwe bedrijvigheid, ontwikkel-, test- en demofaciliteiten, starters, scale-ups en R&D afdelingen op de Kenniswerf.

4

3.

2. Uitvoering Grondbeleid De uitvoering van het grondbeleid valt binnen een aantal kaders zoals Organisatie en Financiën. Organisatie Raad (Kaders stellen) ■ ruimtelijke kaders vaststellen (Omgevingsplan; Omgevingsvisie; Bestemmingsplan) ■ beleidskaders, waaronder vaststellen Nota Grondbeleid en Nota Grondprijzen ■ P&C cyclus, waaronder vaststellen, herzien en afsluiten gorndexploitaties ■ kredietverstrekking ■ enz.

College van B&W (Uitvoeren en beheren) ■ grondexploitaties beheren

■ aan- en verkopen, verpachten en verhuren ■ sluiten overeenkomsten ■ enz.

Ambtelijke organisatie (Uitvoeren werkzaamheden) ■ zorg dragen aan uitvoering verantwoordelijkheden college

Faciliterend grondbeleid In het kader van het faciliterend (passieve) grondbeleid heeft de Raad geen rol wat betreft het beschikbaar stellen van middelen, omdat er bij een extern initiatief (in principe) geen middelen nodig zijn. De Raad heeft wel een rol in het stellen van ruimtelijke kaders. Het college en de ambtelijke organisatie hebben, passend binnen de kaders van de Raad, een gelijke rol als bij actief grondbeleid. Hiervoor zijn geen middelen beschikbaar en hebben zij geen eigen uitvoeringsagenda of -proces omdat het door derden wordt gerealiseerd. Wel wordt door middel van het kostenverhaal conform de Wro de benodigde financiële middelen bij de initiatiefnemer verhaald. Financiën De financiële kaders liggen vast binnen de financiële verordening en het Besluit Begroten en Verantwoorden (BBV), Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019). Onderstaand de richtlijnen en hoe we bij de gemeente Vlissingen daar uitvoering aan geven: ■ Bij de start van een grondexploitatie wordt er een financieel-economisch haalbaarheidsonderzoek

uitgevoerd en een business case gemaakt. Als dit plan tot uitvoer wordt gebracht wordt deze, conform het Grondbeleid 2021, 2 x per jaar geactualiseerd. ■ Het risicomanagement binnen de grondexploitaties is opgenomen in het organisatiebreed risicomanagement en wordt 2 x per jaar geactualiseerd. Dit is per grondexploitatie verwerkt in het scenario ‘laag’. ■ Voor de strategische aankopen waarbij een langere periode zit tussen het moment van aankoop en het moment van ontwikkeling is er met de BBV niet meer de mogelijkheid tot het toepassen van een NIEGG. Deze gronden zijn opgenomen in de materiële vaste activa. Bij het vaststellen van een nieuwe grondexploitatie betreffende deze gronden worden deze weer in een grondexploitatie opgenomen. ■ Tussentijdse winstneming: per grondexploitatie met een voordelige eindwaarde is berekend of er een tussentijdse winstneming gedaan moet worden. Zie hoofdstuk 4 'Winstnemingen'. ■ Indien gemeentegrond vanuit de algemene dienst wordt ingebracht in het grondbedrijf wordt die grond gewaardeerd tegen de waarde waarop de grond op de balans is opgenomen. ■ Cashflow beheersing: investeringen worden pas dan gedaan als hierdoor ook zicht is op het realiseren van inkomsten, of nadat de inkomsten gerealiseerd zijn. Zo wordt het bouwrijpmaken zoveel mogelijk pas uitgevoerd als er zicht is op afname van de bouwgrond.

5

3.

■ Kostenverhaal: bij een particuliere ontwikkeling voert de gemeente een faciliterend (passief) grondbeleid.

Hierbij gaat de gemeente over tot kostenverhaal conform de Wro.

■ Grondprijs: de gemeente Vlissingen hanteert standaard grondprijzen die afhankelijk zijn van de

bestemming van de grond voor een aantal categorieën. Deze worden jaarlijks vastgesteld middels een separaat raadsvoorstel. Hiervan kan afgeweken worden en kan de grondprijs residueel berekend worden, zoals dit in het Scheldekwartier gebeurt. ■ Erfpacht: de gemeente Vlissingen biedt in specifieke situaties de mogelijkheid van erfpacht aan. ■ Rente: de rente waarmee gerekend wordt in de grondexploitaties, wordt gebaseerd op de gemiddelde rentevoet van de lopende leningen van de gemeente. Voor de grondexploitatie van het Scheldekwartier wordt gebruik gemaakt van projectfinanciering, deze heeft een eigen rentepercentage. De wijze van renteberekening is gebaseerd op de voorschriften conform de BBV. Zie 'Parameters' verder in dit hoofdstuk. ■ Kosten- en opbrengstenindexering: voor een zo goed mogelijke inschatting van de toekomstige kosten en opbrengsten wordt rekening gehouden met daadwerkelijke en toekomstige indexeringen van deze kosten en opbrengsten. Zie 'Parameters' verder in dit hoofdstuk. ■ Looptijd: in de BBV is een richtlijn opgenomen voor de maximale looptijd van een grondexploitatie, deze is op 10 jaar gesteld. Indien hiervan afgeweken wordt moet dit gemotiveerd worden en moeten beheersmaatregelen genomen worden. Op dit moment zijn er geen actieve grondexploitaties die een looptijd hebben langer dan 10 jaar.

■ Bovenwijkse voorzieningen: of ook wel bovenplanse voorzieningen. Dit zijn voorzieningen die niet alleen voor het betreffende plan van nut zijn maar ook voor de omgeving of de hele stad. Te denken valt aan een toegangsweg die ook de toegang naar de omliggende gebieden verbetert, de aanleg van een brug waardoor ook andere wijken een voordeel hebben. Tot aan de 2e herziening 2016 waren deze zowel planmatig als financieel in de grondexploitaties opgenomen. Op basis van de BBV en de overleggen met de inspecteur van het ministerie van binnenlandse zaken zijn vanaf de 2e herziening 2016 de bovenwijkse voorzieningen ontvlochten. Daarbij zijn deze voorziening proportioneel binnen de grondexploitatie gehouden en voor het overige deel gedekt vanuit de algemene begroting. Deze proportionaliteit is op basis van het nut van deze voorziening voor de grondexploitatie en het algemene nut. Op deze manier ontstaat er een betere scheiding tussen grondexploitaties en de algemene begroting. Omdat een voorziening deel uit maakt van het betreffende plan blijft de aansturing en uitvoering van deze voorziening wel in het plan opgenomen. De volgende bovenwijkse voorzieningen zijn ontvlochten: Bovenwijkse voorziening

Plan

Planning % in grondinvestering exploitatie

Tijdelijke ontsluiting en tijdelijke brug

Scheldekwartier

Gerealiseerd

10%

Nieuwe brug over het Dok

Scheldekwartier

2017 - 2022

50%

Wijkontsluiting (De Willem Ruysstraat en aantakking brug)

Scheldekwartier

2015 - 2023

50%

Herstel kades rondom het Dok

Scheldekwartier

2018 - 2024

25%

Restauratie Dok van Perry

Scheldekwartier

Gerealiseerd

25%

Herstel natte infrastructuur

Kenniswerf fase 4

2016 - 2022

14%

Verbinding Marie Curieweg - Poortersweg

Bedrijventerrein Souburg fase 2

2017 - 2022

50%

Ontsluiting Buitenhaven

Bedrijventerrein Souburg fase 2

2017 - 2022

10%

6

3.

Parameters Omdat voor het financieren van de boekwaarde in de grondexploitaties geld geleend moet worden, wordt de rente over deze leningen doorberekend in de grondexploitaties. Daarnaast wordt er in de grondexploitaties rekening gehouden met verwachte kosten- en inkomstenstijgingen in de tijd. In de grondexploitaties wordt rekening gehouden met daadwerkelijke en verwachte kosten- en opbrengstenstijging. Ook wordt rekening gehouden met daadwerkelijke en verwachte rentepercentages. Zie onderstaande tabel voor een overzicht van de toegepaste indexeringen en rentepercentages bij deze 1e herziening 2022 (Nieuw) met daarbij ook de parameters zoals die bij de 1e en 2e herziening 2021 (Oud) zijn toegepast:

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027 en verder

Nieuw Oud Nieuw Oud Nieuw Oud Nieuw Oud Nieuw Oud Nieuw Oud Nieuw Oud Indexering kosten 6,00% 1,50% 4,00% 2,00% 3,00% 2,00% 3,00% 1,50% 2,00% 1,50% 2,00% 1,50% 2,00% 1,50% scenario midden* Indexering kosten 6,00% 1,50% 4,00% 2,00% 3,00% 2,00% 3,00% 2,00% 2,50% 2,00% 2,50% 2,00% 2,50% 2,00% scenario laag* Indexering opbrengsten scenario midden

1,50% 0,50% 2,00% 1,25% 2,00% 1,25% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

Indexering opbrengsten scenario laag

1,50% 0,50% 2,00% 1,25% 2,00% 1,25% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50%

Rente Scheldekwartier

2,93% 2,93% 2,90% 2,85% 2,47% 2,55% 2,03% 2,10% 1,88% 1,98% 1,80% 2,12% 1,80% 2,12%

Rente overige 2,10% 2,10% 2,21% 2,05% 1,90% 1,96% 1,97% 2,05% 1,88% 1,98% 1,80% 2,12% 1,80% 2,12% grondexploitaties

* op basis van de GWW-index 2021, de plankosten zijn met 3,0% verhoogd op basis van de CPI 2021. Voor het bepalen van de indexeringen wordt gebruik gemaakt van de overzichten van landelijke indexcijfers waarover Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling jaarlijks rapporteert. Daarbij zijn er 2 periodes waar we naar kijken: de daadwerkelijke prijspeilcorrectie die er in 2021 heeft plaatsgevonden en de verwachte indexering vanaf 2022. Voor de daadwerkelijke prijspeilcorrectie van 2021 gebruiken we voor de civiele kosten de prijspeilcorrectie van de Grond-, Weg- en waterbouwkosten (GWW kosten, 6%) en voor de plankosten de ConsumentenPrijsIndex (CPI, 2,7%). Om met de ramingen van de Plankosten niet uit de pas te lopen met de verwachte daadwerkelijke kosten worden deze over 2021 met 3,0% verhoogd (een extra verhoging van 0,3%). Dit is gebaseerd op de ontwikkelingen in de markt waarbij sprake is van stijgende uurtarieven en de stijging van de interne uurtarieven. Vorig jaar werd de daadwerkelijke prijspeilcorrectie van de opbrengsten geraamd op 0,5%. Dit komt niet overeen met de verhoging die wij zelf hebben ervaren bij de verkopen van 2021, de verwachte verkopen in 2022 en recente tenderresultaten. Daarom is hier gekozen om de opbrengsten voor woningbouw in 2021 met 5% te laten stijgen en voor niet-woningbouw met 1,5%.

Voor de verwachte indexeringen van 2022 en verder gebruiken we ook gemiddelden: ■ De indexering van de kosten wordt bepaald als een gemiddelde van een tweetal kostensoortindexen: die

van de GWW-kosten en die van de Plankosten.

■ De indexering van de opbrengsten wordt bepaald als een gemiddelde van de indexering van

woningmarktlocatie in een matige (onder gemiddelde) regio en die van bedrijvenlocatie in een basis (gemiddelde) regio.

7

3.

Genoemde indices zijn bepaald aan het begin van het jaar, recente ontwikkelingen in materiaalkosten en het tekort aan materialen, mede als gevolg van de oorlog in Oekraïne, zijn hierin niet vertaald. Zie ook hoofdstuk 5. Reserves en risico's. Bij de 2e herziening 2022 van de grondexploitatie in de 2e helft van 2022 zullen ook deze parameters opnieuw bepaald worden op basis van de dan bekende gegevens. Voor het bepalen van de rente wordt gebruik gemaakt van de gegevens van de leningportefeuille van de gemeente Vlissingen. De rekenrente wordt berekend op basis van de verwachte rentelasten van een begrotingsjaar. Deze berekening is uitgevoerd zoals dit is opgenomen in de BBV, waarbij vanwege het negatieve eigen vermogen geen rekening wordt gehouden met de verhouding tussen het vreemd vermogen en totaal vermogen. Voor het Scheldekwartier is in het verleden een speciale projectfinanciering afgesloten. Deze projectfinanciering heeft in vergelijking met de huidige rentevoet een relatief hoog rentepercentage. Door deze afwijkende financiering wordt voor het Scheldekwartier een andere rekenrente gehanteerd dan bij de overige grondexploitaties. In 2024 eindigt de projectfinanciering van het Scheldekwartier. Met ingang 2025 zijn de rentepercentages voor alle grondexploitaties gelijk. Realisatie jaarplannen 2021 In 2021 zijn de plannen uitgevoerd aan de hand van de jaarplannen 2021.

Per grondexploitatie is dit uitgewerkt: Scheldekwartier Uitwerking gesloten verkoopovereenkomsten: ■ In deelplan Scheldewijk stond volgens het jaarplan 2021 de grondlevering voor de tweede fase van

het project de Broederband gepland. Voor de levering van de grond voor de 33 appartementen is een overeenkomst met Van Wijnen gesloten en is de grond eind 2021 geleverd. ■ In deelplan Scheldewijk stond de grondlevering voor 35 huurwoningen aan de Singel gepland. De overeenkomst is in het voorjaar gesloten en aansluitend is de grond conform jaarplan geleverd. Inmiddels is de bouw in volle gang. ■ Met Zeeuwse Vastgoed is in 2020 een overeenkomst aangegaan voor de ontwikkeling van twee bouwblokken op het Timmerplein (B-lofts en C-dock). In het jaarplan werd uitgegaan van levering C-dock in 2021 en B-lofts in 2022. De grond is in het najaar van 2021 geleverd voor beide projecten, aansluitend is de bouw gestart met de aanleg van de ondergrondse parkeergarage onder beide bouwblokken. ■ In het voorjaar is de koopovereenkomst getekend met woningbouwcorporatie L’escaut voor de realisatie van 80 sociale huurappartementen op de locatie De Dempo in Scheldewijk. De grond is conform jaarplan eind 2021 geleverd. Start bouw is gepland in het voorjaar. ■ Met de VOG is een overeenkomst getekend voor de ontwikkeling van 68 grondgebonden woningen en appartementen in het project De Koperslagerij in deelplan Scheldewijk. De procedure voor de bestemmingswijziging is gestart, in het voorjaar zal de verkoop gefaseerd starten. Levering van de grond voor de eerste fase is in 2022 voorzien.

■ Met de ontwikkelaar van de Timmerfabriek (Team for Real) is een overeenkomst aangegaan voor de bouw van 58 shortstay hotelappartementen (De Dokwerker) naast de Timmerfabriek. De levering van de grond was in het jaarplan eind 2021 voorzien, maar de levering heeft begin 2022 plaatsgevonden. ■ Eind 2021 is conform jaarplan de Verbandkamer verkocht en geleverd aan de Stichting Scheepsbouwgeschiedenis Vlissingen.

8

3.

Nieuwe verkoopovereenkomsten: ■ In het voorjaar is een verkoopprocedure voor de ontwikkeling van de bouwplot Kop Keersluis doorlopen.

Het college van B&W heeft besloten om de ontwikkeling voorlopig toe te kennen aan ontwikkelaar De Realisatie die 58 appartementen in verschillende financieringscategorieën zal realiseren. De verkoopovereenkomst is eind 2021 getekend. Grondlevering en start bouw zijn in het najaar van 2022 gepland. ■ Voor de realisatie van 14 sociale huurwoningen op de Koperslagerij wordt een koopovereenkomst gesloten met L’escaut. De bouw van deze woningen maakt onderdeel uit van het totale plan Koperslagerij dat door de VOG wordt gerealiseerd. Levering van de grond en start bouw staan gepland voor zomer 2022. Bouw- en woonrijp maken: ■ Conform jaarplan is in 2021 het woonrijp maken van de Jan Weugkade en de Albionkade uitgevoerd en

is het woonrijp maken rondom het project De Ketelmakerij afgerond. Woonrijp maken van De Vesting en De Broederband is voortgezet. Deze werkzaamheden zullen gefaseerd plaatsvinden en doorlopen in 2022. ■ Volgens het jaarplan is in het voorjaar de bodemsanering van locatie Edelweis uitgevoerd. ■ Conform jaarplan zijn in het voorjaar de brug over het dok inclusief toegangswegen opengesteld en het kadeherstel aan de noordzijde van het dok afgerond. ■ Conform jaarplan is in het voorjaar de realisatie van de stadshaven voorbereid en is in juli gestart met de realisatie. De passantenhaven is open gesteld en de vaste ligplaatsen zijn in verkoop. ■ Voor de inrichting van het park in deelplan Scheldewijk is een ontwerp gemaakt, dat vastgesteld is door het college. Aanbesteding heeft eind 2021 plaatsgevonden, daarna is direct gestart met de aanleg van de eerste fase. Verwervingen: ■ Met de gebroeders Prins is conform het jaarplan de afgesproken ruiling van gronden uitgewerkt en heeft

het college van B&W hiermee ingestemd. De grondruil zal in het voorjaar geëffectueerd worden.

■ Over de verwerving van de kade en het talud van de provincie wordt onderhandeld met provincie. Ten

behoeve van een efficiënte uitvoering van het kadeherstel is ter hoogte van de Timmerfabriek in 2020 een gedeelte van de kade door de provincie ter beschikking gesteld.

Ontwikkelingen: ■ Met Vastgoed Dekker is overeenstemming bereikt over programma en grondprijs van blok D

op het Timmerplein (naast de nieuwe brug). Besluitvorming en ondertekening van de koop- en samenwerkingsovereenkomst heeft nog niet plaats gevonden en staat nu gepland in het voorjaar. ■ Voor de herbestemming van de Machinefabriek is in 2018 een tenderprocedure doorlopen, maar zonder succes stopgezet. Daaropvolgend heeft de gemeente een verdiepingsslag opgestart, gericht op de onderdelen cascoherstel, kosten van parkeeroplossingen en de mogelijkheden van inpassing van een basisschool. Hier is in 2021 conform jaarplan een vervolg aan gegeven. Besluitvorming over de financiering van het cascoherstel heeft in het najaar plaatsgevonden, waarna de voorbereiding van het cascoherstel in gang is gezet met een geplande start in mei. Het (locatie)besluit voor de nieuwe school volgt in 2022 in het kader van het integraal huisvestingsplan. ■ Voor de inrichting van de Helling is in het voorjaar een proces doorlopen waarbij geïnteresseerden gevraagd is om ideeën in te brengen. 65 inzendingen vormden input voor de schets die begin 2022 is gepresenteerd. Op basis van deze schets wordt het definitief ontwerp ter vaststelling voorgelegd en wordt aansluitend het woonrijp maken van de Helling en de openbare ruimte rondom de Kop van het Dok voorbereid met een geplande start eind 2022. ■ Voor de aanleg van het groen in Scheldewijk en rondom het Dok is een groenbestek opgesteld en aanbesteed.

Deze werkzaamheden zijn in februari gestart en worden afhankelijk van het plantseizoen gefaseerd uitgevoerd. ■ Bij het realiseren van enkele bouwplots in het Scheldekwartier zullen huidige parkeerplaatsen komen te vervallen. Compensatie hiervan zal deels plaats vinden in de nog te realiseren parkeergarage in de

9

3.

Machinefabriek (bezoekersparkeren) en deels in de omgeving van de binnenstad. Naar aanleiding hiervan wordt onderzocht of bij de herinrichting van de speeltuin Oude Stad ook een aantal parkeerplaatsen kan worden gerealiseerd ter compensatie van het bewonersparkeren. Souburg-Noord ■ Het woonrijp maken van fase 1 is in 2021 afgerond op de beplanting na. Deze is in Q1 van 2022

aangebracht.

■ De woningen in het Valkhof zijn opgeleverd volgens planning en op beplanting na is het gebied in 2021

woonrijp gemaakt. De beplanting is in Q1 van 2022 aangebracht.

■ De planvoorbereiding van fase 2 is afgerond en het bestemmingsplan is vastgesteld. Het gebied is

woonrijp gemaakt en de bouw is gestart in oktober 2021. Alle projectmatige woningen zijn verkocht en in aanbouw. Van de 15 vrije kavels zijn er 11 verkocht, de overige zijn in optie. ■ De geluidswal is grotendeels aangelegd. De aanleg van het geluidsscherm is niet doorgegaan zoals in 2e herziening 2021 is gemeld. Uit onderzoek is gebleken dat de waterleiding te kwetsbaar is op de plek waar het geluidsscherm zou moeten komen. ■ Een deel van de gronden in Vlugtenburg is overgedragen vooruitlopend op de aanleg van het geluidsscherm. Aangezien de overdracht is gekoppeld aan de realisatie van het geluidsscherm is het laatste deel nog niet overgedragen. ■ De waterpartij is aangelegd, enkel het plaatsen van de stuw en verbinding met omliggende sloten staat gepland in Q2 van 2022. ■ Het stedenbouwkundig plan voor fase 3 is nog niet gemaakt. Eerst moet er duidelijkheid zijn over de waterleiding die door fase 3 loopt. De vervanging van de waterleiding brengt kosten met zich mee voor de gemeente. Bij de keuze van het tracé wordt duidelijk wat deze kosten zijn. Daarnaast kan dit gevolgen hebben voor de inrichting van de derde fase en daarmee de opbrengsten. Bovendien kan het totale project vertraging oplopen afhankelijk van het moment van vervanging van de waterleiding. Claverveld ■ Alle gronden voor projectmatige woningbouw in Claverveld fase 2 zijn geleverd (sneller dan voorzien).

■ In Claverveld fase 2 zijn in 2021 10 (van de 20) vrije bouwkavels verkocht / koopintentie. ■ Alle resterende vrije bouwkavels in Claverveld fase 1 en 2 zijn onder optie. ■ Het bestemmingsplan voor Claverveld fase 2 is onherroepelijk vastgesteld.

■ De omgevingsvergunningen voor de projectmatige woningbouw zijn verleend en onherroepelijk.

■ De bouw is gestart van de deelfases Earlisehof en Zonnekers. De bouw van de deelfase Kershage is in

voorbereiding.

■ Alle projectmatige woningen zijn onherroepelijk verkocht.

■ Claverveld fase 1 is woonrijp opgeleverd, met een 2-jarige doorloop van de onderhoudstermijn voor het

openbaar groen.

■ Er is in november 2021 een tuinworkshop georganiseerd voor toekomstig bewoners Claverveld fase 2

rondom het thema ‘klimaatadaptief tuinieren’, inclusief publicatie van een boekje rondom het thema.

■ Het bestek ‘woonrijp maken Claverveld fase 2’ is in voorbereiding.

■ Het ontwerp ‘brug’ Claverveld fase 1 – fase 2 (Kershage) is in voorbereiding.

Beatrixlaan ■ Woonrijp maken van Dishoeckstraat en Jozef Israëlslaan is volledig gerealiseerd. ■ De bijdrage van de ontwikkelaar in de parkeerplaatsen is in 2021 ontvangen.

■ Het project is hiermee afgerond, de grondexploitatie wordt daarom afgesloten.

Lammerenburg III (noordrand) ■ Alle kavels zijn verkocht en geleverd in 2021.

■ Het woonrijp maken (stoep en fietspad Lammerenburgweg) zal in 2022 afgerond worden.

■ De grondexploitatie wordt in 2021 afgesloten. De resterende ramingen worden overgeheveld naar de grex

Nog uit te voeren grondexploitaties.

10

3.

Kenniswerf (fase 1 t/m 4) Fase 1 ■ De binnenplanse infrastructuur is aangelegd, inclusief uitvoer bodemsanering en aanleg riolering. ■ Van 1 kavel heeft de overdracht in 2021 plaatsgevonden, van 1 kavel is de koopovereenkomst

ondertekend. De interesse die er op dit moment is in afname van bedrijfsgronden zal leiden tot een aantal grondverkopen waarvan de effectuering zal plaatsvinden in 2022. ■ Voor deze verkopen wordt indien nodig het saneren voorbereid en uitgevoerd in 2022. Fase 2 ■ De partiële herziening bestemmingsplan Kenniswerf Oost (KW2) en Binnenhavens (KW3 en KW4)

inclusief actualisatie stedenbouwkundig kader en beeldkwaliteit is afgerond.

■ De kavel voor Moduvision is in 2021 conform jaarplan geleverd.

■ Er is interesse van een drietal andere partijen voor een kavel in de omgeving van het Witte Huis.

■ De aanleg van nieuwe infrastructuur, daar waar de bereikbaarheid van verkochte kavels afhankelijk is van

deze infrastructuur, is in 2021 voorbereid en wordt in 2022 uitgevoerd.

Fase 3 ■ Het bouwrijp maken van omgeving Lasloods is in 2021 uitgevoerd. Afronding van het woonrijp maken

zal gebeuren nadat de bebouwing van de kavels is aangevangen.

■ Eind 2021 is een kavel aan De Poort geleverd en is de grond voor de Scoutinggroep De Watergeuzen

geleverd in erfpacht.

■ Voor de overige kavels is er interesse en zijn enkele verkoopovereenkomsten in voorbereiding die tot

levering in 2022 zullen leiden.

Fase 4 ■ De kavels voor het Bedrijfsverzamelgebouw Visserij en Gould 2e fase zijn verkocht en overgedragen.

■ Voor de overige kavels is er interesse en zijn enkele verkoopovereenkomsten in voorbereiding die tot

levering in 2022 zullen leiden.

Bedrijventerreinen Souburg fase 1 en 2 Fase 1 ■ Levering van de grond voor de nieuwe buitendienst in fase 1 heeft plaatsgehad eind 2021. ■ Afrondende werkzaamheden vinden plaats na bouw buitendienst.

■ De grondexploitatie wordt in 2021 afgesloten. De resterende ramingen worden overgeheveld naar de grex

Nog uit te voeren grondexploitaties.

Fase 2 ■ De BDU-verantwoording provincie Zeeland is afgerond.

■ Lange tijd was het onduidelijk of de technische problemen met de fietstunnel nu echt verholpen waren.

Inmiddels zijn die problemen verholpen en worden de afspraken met BAM inzake afkoopsom extra kosten onderhoud en beheer fietstunnel afgewikkeld. Besluitvorming moet nog plaatsvinden. ■ De aanbestedingsprocedure voor het groenplan is afgerond. Voorbereidende werkzaamheden en uitvoering/aanplant heeft plaats gevonden in Q1 2022. ■ Met zes bedrijven is overeenstemming over verkoop grond. Bouwplannen worden uitgewerkt. Vijf daarvan zijn geaccordeerd in vooroverleg met ATT. Het tempo van voortgang is laag door onzekerheden vanwege COVID-19, financiering, drukte in bouwsector. Daarnaast oriënteren 2 bedrijven zich op vestiging.

11

3.

■ Het wijzigingsplan voormalig tracé Veerhavenweg (bestemming verkeer wijzigen in bedrijven) kent

vanwege het voeren van een uitgebreidere procedure en verwerken inspraak- en vooroverlegreacties een wat langere doorlooptijd dan voorzien. In Q1 2022 heeft afronding/vaststelling plaats gevonden. ■ Over de overdracht van grond Veerhavenweg aan North Sea Port is nog geen overeenstemming. Spuikom ■ Er wordt gewerkt aan een Visie Spuikom. Om hiertoe te komen heeft het college een procesaanpak

vastgesteld (maart 2021) met 5 stappen. - Sturen (afgerond met raadsbesluit dd. 15 april 2021) - Verkennen (afgerond met collegebesluit 14 december 2021) - Uitwerken > in januari gestart - Bespiegelen > verwacht: in maart / april starten - Besluiten > verwacht: kwartaal 3 2022

■ Het opstellen van de Visie Spuikom ligt beperkt achter op schema. Voorzien was om fase 3 eind 2021 af te

ronden, dit zal echter in het voorjaar van 2022 gebeuren.

Vrijburg-West ■ Het project kent qua invulling sterke relatie met onder andere onderwerp huisvesting arbeidsmigranten

en ontwikkelingen op voormalige sportvelden Baskensburg. In afwachting van besluitvorming/ planontwikkeling is nog geen voorstel voor de herijking aangeboden aan het college. De verwachting is dat herijking van het plan en aanpassing van de grondexploitatie eind 2022 afgerond worden.

12

3.

3. Resultaten grondexploitaties De volgende tabel geeft een totaaloverzicht van de geraamde eindwaarden 1e herziening 2022 (bedragen x € 1.000) van de grondexploitaties in het scenario 'midden' en de mutaties ten opzichte van de vorige herziening. 2021 Plan

1e herziening 2022

loop1e + aanpassing = 2e + aanpassing + tijd herziening 2e herziening 1e 2021 herziening 2021 herziening 2021 2022

winstneming 2021

=

1e herziening 2022

Majeure projecten Scheldekwartier

2030

-94.041

83

-93.958

-94.590

-632

Uitbreidings- en inbreidingslocaties Souburg Noord

2027

168

-84

84

-63

Claverveld

2026

2.744

22

2.766

-110

21

Beatrixlaan

2021

231

-1

230

48

278

Lammerenburg III (noordrand)

2021

716

-3

713

-18

695

Kenniswerf fase 1

2025

-10.557

26

-10.531

-28

-10.559

Kenniswerf fase 2

2025

-3.419

-123

-3.542

-67

-3.609

Kenniswerf fase 3

2025

-1.294

-27

-1.321

15

Kenniswerf fase 4

2025

1.601

-44

1.557

36

Bedr. Souburg fase 1

2021

-733

3

-730

3

-727

Bedr. Souburg fase 2

2031

986

120

1.106

-84

1.022

Spuikom

2023

-5.092

14

-5.078

29

-5.049

Vrijburg-West

2022

-3.451

5

-3.446

-77

-3.523

-

-

-

1

1

-112.141

-9

-112.150

-947

-796

1.860

Bedrijventerreinen

-1.306 -273

1.320

Overige locaties

Nog uit te voeren vanuit afgesl. exploitaties Totaal

-1.069

-114.166

De totale mutatie van € 2,0 miljoen bestaat uit verslechtering van € 0,9 miljoen in de afzonderlijke aanpassingen van de grondexploitaties en een verslechtering van € 1,1 miljoen door 2 winstnemingen. Een winstneming is een onttrekking van een voordelig deelresultaat en wordt dus als kostenpost opgevoerd. Op basis van het resultaat van de jaarplannen 2021 en nieuwe ontwikkelingen zijn de grondexploitaties herzien. Onderstaand zijn de belangrijkste aanpassingen per grondexploitatie (bedragen x € 1.000) opgenomen:

13

3.

Effect nominaal

Belangrijkste afwijkingen per grondexploitatie

Effect op eindwaarde

Majeure projecten Scheldekwartier Prijspeilcorrectie 2021 vrije sectorwoningen met 5,0% ipv 0,5%

1.750

2.075

Prijspeilcorrectie 2021 civiele en overige kosten met 6,0% ipv 1,5%

-600

-712

Prijspeilcorrectie 2021 plankosten met 3,0% ipv 1,5%

-100

-118

Toename kosten kadeherstel € 0,5 mln., dekking rijksbijdrage kadeherstel

-

-

Toename plankosten door toenemende complexiteit gebiedsontwikkeling

-500

-600

Saldo toename hogere kosten en opbrengsten stadshaven

-22

-25

Verwerken grondverkoop tweekapper Paul Krugerstraat (plot Edelweis)

60

70

-201

-240

-2.400

-2.864

Afname kantoorprogramma langs De Willem Ruysstraat Verhoging budget cascoherstel Machinefabriek Overige faseringsverschillen

-

18

Aanpassing kosten- en opbrengstenstijging 2022-2030

-

-22

Aanpassing renteparameter t/m 2030

-

1.786

-53

-63

Winstneming

-723

-796

Overige mutaties

-74

-110

48

48

-18

-18

Overige mutaties Kenniswerf fase 1

-31

-28

Overige mutaties Kenniswerf fase 2

-64

-67

Overige mutaties Kenniswerf fase 3

5

15

-252

-273

31

36

Uitbreidings- en inbreidingslocaties Souburg-Noord Overige mutaties Claverveld

Beatrixlaan Overige mutaties Lammerenburg III Overige mutaties Bedrijventerreinen Kenniswerf

Winstneming Kenniswerf fase 4 Overige mutaties Kenniswerf fase 4 Bedrijventerrein Souburg fase 1 en 2 Overige mutaties fase 1

3

3

Overige mutaties fase 2

-22

-84

21

29

5

-77

-

1

Spuikom Overige mutaties Vrijburg West Overige mutaties Nog uit te voeren vanuit afgesloten exploitaties Overige mutaties

14

3.

Effect nominaal

Belangrijkste afwijkingen per grondexploitatie Totaal mutaties

-3.137

Effect op eindwaarde -2.016

Onderstaand worden per grondexploitaties bovenstaande mutaties verklaard, dit betreft mutaties groter dan + of - € 100.000. De winstnemingen worden in het volgende hoofdstuk behandeld. Majeure projecten Scheldekwartier De grondprijzen voor woningbouw zonder contractuele afspraken zijn geïndexeerd met 5,0% in plaats van 0,5% over het jaar 2021. Dit levert een verbetering op van € 1,75 miljoen nominaal en € 2,075 miljoen op eindwaarde. De prijspeilcorrectie van de grondprijzen voor woningbouw met 5,0% is gebaseerd op een gemiddelde stijging van de VON-prijzen in de regio Zeeland in 2021 met circa 15% en een bouwkostenstijging die lager is dan 10%. De civiele en overige kosten zijn geïndexeerd met 6,0% in plaats van 1,5% over het jaar 2021. Dit levert een verslechtering op van € 0,6 miljoen nominaal en € 0,7 miljoen op eindwaarde. De plankosten zijn geïndexeerd met 3,0% in plaats van 1,5% over het jaar 2021. Dit levert een verslechtering op van € 0,1 miljoen nominaal en op eindwaarde. Bijstelling van de civiele kosten met 6,0% in plaats van de geraamde 1,5% is gebaseerd op de GWW-index over 2021. Deze stijging weerspiegelt de aanzienlijke toename van inflatie die in de laatste maanden van 2021 is ingezet. Door deze verhoging is sprake van reële prijzen op prijspeil 2022. Hetzelfde geldt voor de verhoging van de plankosten met 3,0%.

De kosten van kadeherstel vallen circa € 0,5 miljoen hoger uit doordat een aangenomen schadeuitkering met betrekking tot de kadeverzakking in 2020 waarschijnlijk niet of niet volledig uitgekeerd zal worden. Deze kosten worden gedekt door de rijksbijdrage kadeherstel (€ 2,0 miljoen) waarvan eerder € 1,0 miljoen is ingezet. Dit betekent een neutraal effect voor het exploitatieresultaat. De plankosten zijn gestegen met nominaal € 0,5 miljoen door overschrijding van de kosten in 2021 en verhoging van het budget voor de resterende looptijd. Deze toename wordt veroorzaakt door de steeds meer toenemende complexiteit van deze gebiedsontwikkeling. Zo worden de bouwplots vanaf 2021, mede naar aanleiding van het Didam-arrest, op de markt aangeboden via tenderprocedures in plaats van één-op-één verkoop. Bij de tender Kop Keersluis moesten bijvoorbeeld twaalf ingediende plannen worden beoordeeld in plaats van één. Met de gestage ontwikkeling van het Scheldeterrein raken we met de gebiedsontwikkeling andermans belangen. Dit betekent meer afstemming, maar soms ook conflictsituaties. Aangezien we het contact met de bewoners laagdrempelig willen hebben en houden, betekent dit dat hier meer tijd en energie in gestoken moet worden. We gaan steeds meer toe naar een participatiemodel, wat het draagvlak meer vergroot maar ook meer tijd en zorgvuldigheid kost.

De nog te ontwikkelen bouwplots en de herbestemming van de Machinefabriek kennen relatief gezien een hogere moeilijkheidsgraad, waardoor ook hiervoor meer tijd en energie benodigd is. Het commercieel programma is afgenomen met 1.000 m² bvo. De nog te ontwikkelen bouwplots langs De Willem Ruysstraat zijn nader verkaveld om nauwkeuriger te bezien hoeveel woningen erop passen in combinatie met de mogelijke parkeeroplossingen. Hierbij is geen rekening meer gehouden met kantoorprogramma in de plinten van de gebouwen en is deze opbrengst daardoor komen te vervallen. Een gedeelte invulling met kantoorprogramma is in de praktijk niet uitgesloten, maar zal dan waarschijnlijk ten koste gaan van de geraamde grondopbrengst. De kosten van het cascoherstel van de Machinefabriek waren geraamd op € 4,2 miljoen. Op basis van de aanbesteding in mei 2022 is gebleken dat het budget onvoldoende is. Hier is het effect van de oorlog in Oekraïne op de stijging van de bouwkosten duidelijk zichtbaar. Het budget dient met € 2,1 miljoen te worden verhoogd. Op eindwaarde heeft dit een negatief effect van € 2,5 miljoen.

15

3.

Bij deze herziening is de renteparameter tot en met 2030 opnieuw bepaald. Dit leidt tot een verbetering van het exploitatieresultaat met circa € 1,79 miljoen Deze verbetering komt vooral tot stand door een aanpassing van de renteparameter vanaf 2025 van 2,12 naar 1,8%. Uitbreidings- en inbreidingslocaties Souburg-Noord Het exploitatieresultaat is per saldo verslechterd met € 63.000 door aanpassing van de fasering en parameters voor kosten- en opbrengstenstijging en rente. Dit betreft vooral het doorvoeren van 6% prijspeilstijging in 2021 over de civiele kosten en een verhoging van de kostenstijging voor 2022 en 2023. Dit effect wordt deels gecompenseerd door een hogere prijspeilcorrectie van de grondprijzen. Claverveld Het exploitatieresultaat is per saldo verslechterd met € 85.000 door aanpassing van de fasering en parameters voor kosten- en opbrengstenstijging en rente. Dit betreft vooral het doorvoeren van 6% prijspeilstijging in 2021 over de civiele kosten en een verhoging van de kostenstijging voor 2022 en 2023. Dit effect wordt deels gecompenseerd door een hogere prijspeilcorrectie van de grondprijzen. Er is meerwerk uitgevoerd op het groenbestek. Op basis van de uitgevoerde groeninrichting hebben bewoners verzocht meer heesters aan te planten.

Daarnaast moesten aanpassingen plaatsvinden in de groenstrook langs de oever om het kruiden- en bloemenmengsel goed te laten groeien. Hierdoor is het resultaat verslechterd met € 25.000. Tot slot is sprake van een winstneming a € 723.000 die op eindwaarde resulteert in een effect van € 796.000. Bedrijventerreinen Kenniswerf fase 1 Het exploitatieresultaat is per saldo verslechterd met € 28.000 door aanpassing van de fasering en parameters voor kosten- en opbrengstenstijging en rente. Dit betreft vooral het doorvoeren van 6% prijspeilstijging in 2021 over de civiele kosten en een verhoging van de kostenstijging voor 2022 en 2023. Dit effect wordt deels gecompenseerd door een hogere prijspeilcorrectie van de grondprijzen. Kenniswerf fase 2 Het exploitatieresultaat is per saldo verslechterd met € 42.000 door aanpassing van de fasering en parameters voor kosten- en opbrengstenstijging en rente. Dit betreft vooral het doorvoeren van 6% prijspeilstijging in 2021 over de civiele kosten en een verhoging van de kostenstijging voor 2022 en 2023. Dit wordt deels gecompenseerd door een hogere prijspeilcorrectie van de grondprijzen. Daarnaast is sprake van een overschrijding van de plankosten met circa € 25.000.

Dit is voornamelijk veroorzaakt door het intensieve proces om te komen tot een overeenkomst met Moduvision/Bouwgroep Schrijver en een intensiever proces met nadere onderzoeken om te komen tot bijstelling van kostenraming voor saneren en bouwrijp maken.

16

3.

Kenniswerf fase 3 Het exploitatieresultaat is per saldo verslechterd met € 45.000 door aanpassing van de fasering en de parameters voor kosten- en opbrengstenstijging en rente. Dit betreft vooral het doorvoeren van 6% prijspeilstijging in 2021 over de civiele kosten en een verhoging van de kostenstijging voor 2022 en 2023. Dit wordt deels gecompenseerd door een hogere prijspeilcorrectie van de grondprijzen. Daarnaast is sprake van een verbetering met € 20.000 door het opnemen van de jaarlijkse opbrengst uit de verhuur aan Jachthaven VVW Schelde. Tot slot is sprake van een verbetering met € 40.000 doordat in 2021 minder plankosten zijn gerealiseerd dan geraamd en die niet volledig nodig zijn voor de nog uit te voeren werkzaamheden Kenniswerf fase 4 Het exploitatieresultaat is per saldo verbeterd met € 36.000 door aanpassing van de fasering en de parameters voor kosten- en opbrengstenstijging en rente. Dit betreft vooral het doorvoeren van 6% prijspeilstijging in 2021 over de civiele kosten en een verhoging van de kostenstijging voor 2022 en 2023. Dit wordt deels gecompenseerd door een hogere prijspeilcorrectie van de grondprijzen. Daarnaast is sprake van een verbetering met € 30.000 doordat in 2021 minder plankosten zijn gerealiseerd dan geraamd en die niet volledig nodig zijn voor de nog uit te voeren werkzaamheden.

Tot slot is sprake van een winstneming a € 252.000 die op eindwaarde resulteert in een effect van € 273.000. Bedrijventerrein Souburg fase 1 en 2 Fase 1 Bij afronding van Souburg fase 1 zijn de opbrengsten iets hoger uitgevallen dan geraamd. Hierdoor is sprake van een verbetering met € 3.000 waardoor plan afgesloten wordt met een negatief resultaat van € 727.000 in plaats van € 730.000 Fase 2 Het exploitatieresultaat is per saldo verslechterd met € 84.000 door aanpassing van de fasering en de parameters voor kosten- en opbrengstenstijging en rente. Dit betreft vooral het doorvoeren van 6% prijspeilstijging in 2021 over de civiele kosten en een verhoging van de kostenstijging voor 2022 en 2023. Dit wordt deels gecompenseerd door een hogere prijspeilcorrectie van de grondprijzen. Overige locaties Spuikom Het exploitatieresultaat is per saldo verbeterd met € 19.000 door aanpassing van de fasering en de parameters voor kosten- en opbrengstenstijging en rente. Dit betreft vooral het doorvoeren van 6% prijspeilstijging in 2021 over de civiele kosten en een verhoging van de kostenstijging voor 2022 en 2023. Dit wordt deels gecompenseerd door een hogere prijspeilcorrectie van de grondprijzen. Daarnaast is sprake van een verbetering met € 10.000 betreffende het saldo van huuropbrengsten en kosten in verband met de tijdelijke winkel van de Aldi. Vrijburg West

17

3.

Door een jaar verlenging van de grondexploitatie en daardoor hogere rentekosten verslechtert het resultaat met € 77.000.

18

3.

4. Winstnemingen Per grondexploitatie met een voordelige eindwaarde is berekend of er een tussentijdse winstneming gedaan kan worden. Deze berekening is gedaan door middel van de POC methode. POC, Percentage of completion, gaat uit van het percentage dat de kosten en de opbrengsten gerealiseerd zijn ten opzichte van de ramingen. Dit leidt tot een totaalpercentage van realisatie. Met dit totaalpercentage wordt de winstneming bepaald die genomen moet worden. Deze berekening is gedaan op het scenario 'laag' zodat er rekening wordt gehouden met eventuele risico's. In geval van verliesgevende exploitaties is vanzelfsprekend geen sprake van winstneming. De huidige stand van zaken biedt ruimte voor de volgende winstnemingen (bedragen x € 1.000): Plan

Tussentijdse winstneming

Claverveld

723

Kenniswerf fase 4

252

Totale winstneming

975

Af te sluiten grondexploitaties Bij het afsluiten van een positieve grondexploitie is de eindwaarde op € 0 gebracht door de laatste winstneming. Een nadelige eindwaarde wordt gecompenseerd door een getroffen voorziening. De volgende grondexploitaties worden afgesloten (bedragen x € 1.000): Af te sluiten afgeronde grondexploitaties

Eindwaarde

Beatrixlaan

278

Lammerenburg 3 (deel noordrand)

695

Bedr. Souburg fase 1

-727

Totaal af te sluiten grondexploitaties

246

19

3.

5. Reserves en risico's Herijking grondexploitaties (artikel 12) In overleg met de toezichthouder en de inspecteur van het ministerie van BZK is eind 2015 een duurzame herziening opgesteld met een meerjarig acceptabel risicoprofiel. Hierbij is ook een externe toets uitgevoerd. Vanaf die tijd hebben de grondexploitaties 2 scenario’s, een midden en een laag scenario. Het midden scenario heeft een gemiddeld risicoprofiel, daarbij is de kans op het optreden van een niet geraamd risico ongeveer 50/50. Het laag scenario heeft een laag risicoprofiel, daarbij zijn veel mogelijke risico's opgenomen in het resultaat en is de kans op het optreden van een niet geraamd risico dus laag. Inhoudelijk en financieel wordt er gestuurd op het midden scenario. Dat betekent dat er verantwoording wordt afgelegd op dit scenario en dat de begrotingen per grondexploitatie gebaseerd zijn op de doorrekening van dit scenario. Reserves en voorzieningen In deze paragraaf worden de volgende reserves en voorzieningen besproken: ■ reserve grondexploitaties ■ verliesvoorziening ■ risicoreservering

■ aanvullend afzetrisico

In overleg met de toezichthouder en de inspecteur van het ministerie van BZK is in 2015 de reserve grondexploitaties afgebouwd en wordt deze ook niet verder opgebouwd zolang de algehele financiële situatie daar geen ruimte voor geeft. Dat betekent dat het resultaat van een herziening niet verrekend kan worden met deze reserve. Daarom wordt het wordt resultaat van een 1e herziening verrekend met het resultaat van de betreffende jaarrekening, het resultaat van een 2e herziening wordt verrekenend met de algemene reserve. Voor grondexploitaties met een nadelig eindresultaat wordt er een verliesvoorziening getroffen op basis van de eindwaarde scenario midden. Bij elke herziening worden eventuele aanpassingen in de eindwaarden ook in de verliesvoorziening verwerkt. Op basis van de 2e herziening 2021 bedroeg het totaal van deze voorziening € 118,6 miljoen. Op basis van deze 1e herziening 2022 wordt de voorziening niet aangepast en blijft € 118,6 miljoen. Dit blijft gelijk door het totaal aan verbeteringen en verslechteringen van de betreffende grondexploitaties inclusief winstnemingen. Zie hoofdstuk 3. Resultaten grondexploitaties en bijlage tabel 2 voor de verschillen per grondexploitatie.

Daarnaast is voor de plannen waarbij de raming van de eindwaarde in het scenario 'laag' negatief uitvalt een extra risicoreservering getroffen, ook dit is in overleg met de toezichthouder en de inspecteur van het ministerie van BZK uitgevoerd. Ook deze extra risicoreservering wordt bij elke herziening op basis van de eindwaarden in scenario 'laag' aangepast op basis van het verschil tussen het scenario 'midden' en het scenario 'laag'. Als onderdeel van deze risicoreservering is sinds een aantal jaren een aanvullend afzetrisico opgenomen. Dit aanvullend afzetrisico is gebaseerd op een verschil tussen de Vlissingse woningbouwplanning en de provinciale raming. In het begin van 2021 heeft het college de Vlissingse woningbouwplanning opnieuw vastgesteld, met daarbij een herbevestiging van de Walcherse woningmarktafspraken. Belangrijk uitgangspunt hierbij is dat de woningmarkt in Vlissingen niet wordt gezien als een losstaande woningmarkt maar dat deze onderdeel is van een Walcherse woningmarkt, vandaar ook dat er Walcherse woningmarktafspraken zijn gemaakt. Met dit uitgangspunt kan gesteld worden dat er in de Vlissingse woningbouwplanning nauwelijks overcapaciteit is gepland ten opzichte van de provinciale raming.

In scenario 'laag' is er zelfs sprake van een ondercapaciteit zodat gesteld kan worden dat met de risicoreserveringen op basis van scenario 'laag' een voldoende risicoreservering is getroffen. Op basis van het afnemende verschil tussen de genoemde ramingen en de daadwerkelijke realisatie van woningen is er de afgelopen jaren voor gekozen het aanvullend afzetrisico per jaar te halveren. Gezien de risico's die verderop in dit hoofdstuk benoemd zijn, met name de toenemende inflatie, stijgende materiaalkosten en materiaal tekorten, wordt er voor gekozen het aanvullend afzetrisico dit jaar niet te halveren. Deze is wel herberekend op basis van actuele cijfers.

20

3.

Op basis van de 2e herziening 2021 bedroeg het totaal van de extra risicoreservering € 23,6 miljoen. Op basis van deze 1e herziening 2022 kan de totale risicoreservering aangepast worden naar € 22,8 miljoen. Zie onderstaande tabel voor de mutaties van de verliesvoorziening en de risicoreservering (bedragen x € 1.000): Verliesvoorziening

Risicoreservering

Stand 1e herziening 2021

Totaal

118.587

24.243

- Mutaties 2e herziening 2021

19

-638

-619

- Mutaties 1e herziening 2022

30

-762

-732

118.636

22.843

141.479

Stand 1e herziening 2022

142.830

Resultaat De mutaties van de voorzieningen, de extra risicoreservering, de winstnemingen en het afsluiten van 2 grondexploitaties geven een totaal resultaat van deze 1e herziening 2022 van € 2,0 miljoen voordelig. Zie onderstaande tabel voor deze mutaties (bedragen x € 1.000): Mutaties

Bedrag

Mutaties verliesvoorziening (1e herziening 2022 scenario midden)

-30

Mutaties risicoreservering (1e herziening 2022 scenario laag, inclusief aanvullend afzetrisico)

762

Afsluiten grondexploitaties

246

Winstneming grondexploitaties

975

Resultaat

1.953

Risico's Per plan is een risico-inventarisatie opgesteld. In deze inventarisatie zijn alle relevante risico's opgenomen inclusief eventuele beheersmaatregelen en is de (financiële) impact van deze risico's doorgerekend. Scenario 'laag' is de doorrekening van een variant van alle risico's waarin met name de impact op doorlooptijd, grondprijs en aantal te verkopen m2 is verwerkt, waarbij gesteld is dat het resultaat van dit scenario 'laag' gelijk is aan of slechter is dan het totaal aan financiële impact van de risico-inventarisatie. Binnen deze risico-inventarisaties is in ieder geval aandacht besteed aan een aantal belangrijke risico's: ■ Coronacrisis

■ Oorlog Oekraïne

■ Woning- en bedrijventerreinplanning ■ Stikstof

■ Bodemverontreiniging (waaronder PFAS en Japanse duizendknoop)

Coronacrisis De gevolgen van de coronacrisis zijn op de volgende onderdelen te onderscheiden: ■ De interne organisatie: doordat iedereen in de projectorganisaties thuis werkt, is de afstemming vaak

lastiger en kost extra inspanning. Nu de maatregelen geheel zijn komen te vervallen, wordt een nieuwe balans gevonden in de vorm van hybride werken. ■ De woningbouwprojecten: de verkoop van woningen of bouwgrond ten behoeve van particuliere woningen gaat onverminderd door en is er eigenlijk geen effect van de coronacrisis merkbaar. De ontwikkelaars voor het realiseren van huurwoningen lijken voorzichtiger te zijn geworden sinds de coronacrisis en kost het meer inspanning om deze ontwikkeling van de grond te krijgen. ■ De bedrijventerreinprojecten: de ondernemers zijn duidelijk voorzichtiger geworden met het realiseren van een nieuw bedrijfspand of uitbreiding daarvan. Dit lijdt tot vertraging in de verkoop van bedrijfsgrond.

21

3.

Oorlog Oekraïne De oorlog in Oekraïne leidt tot een verdere toename van de inflatie die eind 2021 al was ingezet. Dit leidt tot een aanzienlijke kostenstijging van materialen en tekorten aan materialen. Dit zet de planning en haalbaarheid van projecten onder druk. Bij de herziening van de grondexploitaties is dit onderkend door een hogere kostenstijging aan te nemen in 2022 en 2023, maar het risico is dat deze kostenstijging nog hoger uitpakt. Daarnaast leidt de situatie in Oekraïne tot een enorme vluchtelingenstroom, waarvan een aantal ook in Vlissingen opgevangen zullen worden. Dit kan effect hebben op de concrete invulling en snelheid van realisatie van plannen in voorbereiding . Woning- en bedrijventerreinplanning Begin 2021 is de Vlissingse woningbouwplanning geactualiseerd en weer afgestemd met de grondexploitaties. Deze is gemaakt op basis van de provinciale woningbouwprognose en de Walcherse woningmarkafspraken. In deze actualisatie zijn ook de twee onderzoeksrapporten opgenomen die door Bureau STEC zijn: 'Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland' en 'Locatieonderzoek Walcheren'. Deze actualisatie is begin 2021 vastgesteld door het college.

De afgelopen jaren is op advies van Ecorys en de accountant een extra voorziening opgenomen vooreen aanvullend afzetrisico: het verschil (overcapaciteit) tussen de Vlissingse woningbouwplanning en de provinciale woningbouwprognose. Met de actualisatie van de woningbouwplanning kan gesteld worden dat er nauwelijks meer sprake is van een overcapaciteit, op basis van scenario 'laag' is er zelfs een ondercapaciteit. Gezien het hiervoor genoemde risico zal dit aanvullend afzetrisico niet gehalveerd worden. In afwachting van actualisatie van de Walcherse woningmarktafspraken zal bij de volgende actualisatie bekeken worden of de reservering bijgesteld kan worden. De bedrijventerreinplanning is provinciaal afgestemd en geeft geen aanvullend risico. Stikstof Bij de voorbereiding van ruimtelijke procedures wordt voor de gebruiksfase (dus voor de situatie wanneer de ontwikkeling is gerealiseerd) onderzoek uitgevoerd naar de stikstofdepositie op daarvoor gevoelige habitats in Natura 2000-gebieden en hoe zich dit verhoudt tot de al aanwezige stikstofdepositie. ■ Voor woningbouwontwikkelingen binnen onze grondexploitaties blijkt, op basis van onderzoek dat

tot op heden is uitgevoerd, dat op projectniveau geen toename van stikstofdepositie optreedt. Uit berekeningen moet blijken of dit ook voor nieuwe woningbouwontwikkelingen geldt. Indien de projecten niet te omvangrijk zijn en deze dus geen grote verkeersgeneratie veroorzaken, is dit binnen de huidige wetgeving wel de verwachting. ■ Voor bedrijfs- en andere niet woningbouwontwikkelingen zal afhankelijk van de uitkomsten van het onderzoek blijken of dit gevolgen heeft voor de vestiging van een bedrijf of andere niet zijnde woningbouwontwikkeling. Dit is sterkt afhankelijk van het type bedrijf dat zich op een bedrijventerrein wil vestigen en de activiteiten van een bedrijf. Bodemverontreiniging (waaronder PFAS en Japanse duizendknoop) In elke risico-inventarisatie is gekeken naar mogelijke extra bodemverontreiniging die niet via eerdere bodemonderzoeken kenbaar zijn geworden, hierbij wordt ook gekeken naar PFAS-verontreiniging of het aanwezig zijn van de Japanse Duizendknoop. Daar waar dit met onderzoek is aangetoond is de raming van de grondexploitatie bijgesteld, bijvoorbeeld in het Scheldekwartier en de Kenniswerf fase 1. De pilot met het vernietigen van de Japanse Duizendknoop in het Scheldekwartier is succesvol verlopen.

22

Tabel 1 Overzicht boekwaarden en mutaties Plan

Looptijd

Boekwaarde 31-12-2020

Mutatie 2021

Boekwaarde 31-12-2021

Majeure projecten Scheldekwartier

2030

110.020.307

4.538.118

114.558.425

Souburg Noord

2027

8.287.715

-2.877.633

5.410.083

Claverveld *

2026

3.825.835

-4.587.227

-761.392

Kenniswerf fase 1

2025

9.743.476

472.142

10.215.618

Kenniswerf fase 2

2025

4.089.315

-10.499

4.078.816

Kenniswerf fase 3

2025

938.584

753.085

1.691.669

Kenniswerf fase 4 *

2025

-1.404.161

172.155

-1.232.006

Bedr. Souburg fase 2

2031

4.890.165

-107.656

4.782.509

Spuikom

2023

6.126.133

186.079

6.312.212

Vrijburg west

2022

3.742.419