3.1 Initiatiefvoorstel POV Herziene huisvestingsverordening

Registratiekenmerk: 2795993/2796001

Onderwerp(titel): Initiatiefvoorstel POV - Wijziging huisvestingsverordening

Portefeuillehouder: C. Bertijn

Besluit De raad besluit: 1. De gewijzigde huisvestingsverordening 2023 vast te stellen 2. De verordening treedt in werking op 1 maart 2026

Samenvatting Naar aanleiding van agendering van de POV en bespreking in de commissie Ruimte over de ongewenste effecten van de huidige huisvestingsverordening 2023 wordt deze aangepast. De belangrijkste wijzigingen die zijn opgenomen: •

•

Volledige bescherming betaalbare voorraad: Verbod op onttrekking van woningen met een waarde tot de bovengrens voor betaalbare koop zoals deze jaarlijks wordt vastgesteld door de Rijksoverheid Uitbreiding daarvan naar de gehele gemeente

Inleiding Inleiding De Huisvestingswet biedt gemeenten de mogelijkheid om in een huisvestingsverordening regels vast te leggen over het toewijzen van huurwoningen en over het bepalen van de urgentievolgorde voor woningzoekenden. Daarnaast kunnen wijzigingen in de woningvoorraad vergunningplichtig worden gesteld. Bijvoorbeeld bij het onttrekken of samenvoegen van woonruimte, het overgaan tot verhuur per kamer of het splitsen van woonruimte of toeristische (kamer) verhuur. Het uitgangspunt bij de Huisvestingswet is het recht van vrije vestiging. Iedereen die wettig in Nederland verblijft, heeft het recht om zich vrijelijk te verplaatsen en er vrijelijk zijn verblijfplaats te kiezen. Dit grondrecht kan slechts bij wet beperkt worden als dat noodzakelijk is voor het algemeen belang. De beperking op dit recht van vrije vestiging wordt dus geregeld in de Huisvestingswet.

De Huisvestingswet zegt het zo: toewijzingsregels zijn alleen mogelijk voor ‘zover noodzakelijk en geschikt om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste te bestrijden’. Daarnaast kunnen op basis van het criterium ‘leefbaarheid’ nadere regels worden gesteld. Het gemeentelijk beleid met betrekking tot wonen en leefbaarheid wordt door de raad vastgelegd in de huisvestingsverordening. Het beleid moet op evenwichtige wijze meerdere belangen dienen: het belang van goede en voldoende huisvesting voor starters en doorstromers op de woningmarkt, het belang van het beschermen van de voor die doelgroep bereikbare woningen en het belang van het zorg dragen voor een geordend woon- en leefmilieu en een acceptabele leefbaarheid in de stad. Het beleid is daarom gericht op betere sturing op leefbaarheid, het voldoende beschikbaar houden van de goedkopere tot middeldure woningvoorraad. De noodzaak voor regulering van de woonruimtevoorraad blijkt uit een door Stec Groep in opdracht van de gemeente uitgevoerd “Schaarste onderzoek Vlissingen” in december 2022. Hieruit volgde dat het in de gemeente Vlissingen legitiem was om de Huisvestingsverordening 2023 vast te stellen die geldend is voor de woningvoorraad tot een koopprijs van € 355.000.

De huisvestingsverordening 2023 is 4 jaar geldig en doordat de woningwaarde als vast gegeven (zijnde 355.000 euro) is opgenomen, zal deze altijd achterlopen op de ontwikkelingen op de woningmarkt. De woningwaarde van 355.000 gold tot 2023 als NHG-grens voor wat betaalbare koopwoningen zijn. Door de sterke stijging van de NHGgrens is met ingang van 2023 de NHG-grens losgekoppeld van de betaalbaarheidsgrens. Voor 2026 komt de bovengrens voor betaalbare koop op € 420.000 euro. Door de woningwaarde waarop de verordening van toepassing is te definiëren als betaalbare koop blijft de verordening jaarlijks de marktontwikkelingen volgen. Bij behandeling van de huisvestingsverordening 2023 werd als doelstelling van de verordening geformuleerd; te voorkomen, dat het goedkope deel van de woningvoorraad door splitsing, omzetting, samenvoeging of onttrekking aan de permanente bewoning, niet langer bereikbaar is voor starters en doorstromers. Dat is ook één van de doelstellingen in de Walcherse woningmarktafspraken, die door de drie gemeenten zijn onderschreven. De gemeenten op Walcheren willen nog een extra stap zetten om starters en jongeren te helpen in hun zoektocht naar een woning: of dit nu een sociale huurwoning, een particuliere huurwoning of een koopwoning is. Dit geldt ook voor deze herziening.

Het in opdracht van de gemeente Vlissingen uitgevoerde STEC Schaarste onderzoek gemeente Vlissingen (2025) rapporteert over de effecten van de huisvestingsverordening 2024. Uit onderzoek blijkt dat woonruimten met een WOZwaarde tot 355.000 ook in 2024 nog worden onttrokken aan de permanente bewoning en dat het aandeel woningen in bezit van investeerders, óók in wijken waar de maatregelen niet gelden, toeneemt.

In het onderzoek dat STEC in 2022 deed in opdracht van de gemeente en waarop ook de huisvestingverordening 2023 werd gebaseerd, werd al geadviseerd de beoogde maatregelen voor de gehele gemeente te treffen. Het is wenselijk en noodzakelijk om onttrekking van reguliere woningen met een WOZwaarde tot de grens voor betaalbare koopwoningen aan de woningmarkt in de gehele gemeente te voorkomen. Daarmee wordt gezorgd dat de beschikbare betaalbare woningvoorraad behouden blijft voor permanente bewoning. Met de voorgestelde wijziging van de huisvestingsverordening wordt dit bereikt in de gehele gemeente Vlissingen. Verder wordt iedere onttrekking of omzetting vergunning plichtig waardoor het voor de gehele gemeente Vlissingen inzichtelijk is wat er met de huizenvoorraad gebeurt en hoe wijken zich ontwikkelen zodat eventueel onwenselijke ontwikkelingen tijdig bijgestuurd kunnen worden. Transparantie en controleerbaarheid van vergunningverlening zijn essentieel voor draagvlak en handhaafbaarheid en daarom worden alle vergunningen in een openbaar register vastgelegd en zijn voor een ieder raadpleegbaar. De vergunning kent de volgende wijzigingen 1. Volledige bescherming betaalbare voorraad: Verbod op onttrekking van woningen met een WOZ waarde tot de grens betaalbare koopwoningen 2. Uitbreiding daarvan naar de gehele gemeente 3.

Alle gebruik van woningen anders dan bewoning is vergunning plichtig 4. Openbaar register van afgegeven en geweigerde vergunningen Beoogd effect Meer goedkopere huizen beschikbaar voor diegene die zich daadwerkelijk in Vlissingen willen vestigen. Het verbeteren van de leefbaarheid in de wijken door meer sociale samenhang en te voorkomen dat voorzieningen verdwijnen door onvoldoende bewoners en gebruikers van voorzieningen. Bewerkstelligen dat de gemeente voortdurend op de hoogte is van de ontwikkelingen in de diverse wijken. Relatie met uitvoering strategische visie Vlissingen 2040 ‘Blik op de toekomst’ en Omgevingsvisie Vlissingen 2040 Net als bij de behandeling van de huisvestingsverordening 2023 geldt hier dat in de strategische visie is vastgesteld dat het woningaanbod in balans moet zijn. Met een groot en divers aanbod kunnen starters hun hele leven gebruik maken van het woningaanbod binnen de gemeente Vlissingen. Een goede verdeling van de schaarse betaalbare woningvoorraad draagt bij aan deze doelstelling.

Argumenten Door te zorgen dat woningen met een WOZ tot de grens betaalbare koopwoningen uitsluitend gebruikt kunnen worden voor bewoning komt een groter en diverser aanbod beschikbaar en kunnen starters hun hele leven gebruik maken van het woningaanbod binnen de gemeente Vlissingen. Een goede verdeling van de schaarse betaalbare woningvoorraad draagt bij aan deze doelstelling. Wijken komen meer in balans waardoor een betere sociale cohesie en beter leefklimaat voor de hand ligt en er een doorlopend gebruik is van voorzieningen. Kanttekeningen en risico’s Wijzigingen in de huisvestingsverordening kunnen leiden tot juridische procedures. Door de uitbreiding van het beperken van het gebruik van woningen met een WOZ waarde tot de NHG-grens naar de gehele gemeente wordt dat risico mogelijk verhoogd. We proberen deze risico’s zo veel mogelijk te ondervangen door het hanteren van ruime overgangstermijnen en goede communicatie richting de vergunninghouders. Door binnen de kaders van de wet te blijven kunnen wij dat ook goed uitleggen en over communiceren Kosten en dekking Aan het wijzigen van een huisvestingsverordening zijn geen kosten verbonden. Zoals aangegeven bestaat er een risico op een toename van juridische procedures en daardoor een toename van kosten. Deze risico's proberen we zo veel mogelijk te ondervangen.

Omdat er voor ieder ander gebruik dan permanente bewoning een vergunning moet worden aangevraagd kan dit resulteren in meer vergunningaanvragen en daardoor mogelijke hogere ambtelijke inzet. Doordat er voor alle vormen van toeristische verhuur nu ook al een registratieplicht geldt en iedere vergunningaanvraag tot de grens betaalbare koopwoning wordt geweigerd, verwachten we dat dit beperkt is. Mogelijk is er wel een toename van inning van toeristenbelasting. De ambtelijke inzet bij controles en meldingen is naar verwachting kleiner doordat er een centraal vergunningen register is en er niet bij iedere aanvraag uitgebreid onderzoek nodig is. Handhaving van naleving is eenvoudiger omdat het vergunning stelsel eenvoudiger en eenduidiger is. Het is door de vergunningplicht altijd duidelijk hoe woningen worden gebruikt en welke voorzieningen in de stad en de wijken daar bij horen. Er is nooit meer aanvullend onderzoek nodig naar gebruik van de woningvoorraad.

Communicatie De door uw raad vastgestelde gewijzigde Huisvestingsverordening 2023 wordt gepubliceerd in het elektronische gemeenteblad van de gemeente Vlissingen en opgenomen in de gemeentelijke regelingenbank. Daarnaast wordt hij ook geplaatst op de gemeentelijke website Bijlage(n) Voorgestelde wijzigingen Gewijzigde Huisvestingsverordening 2023 Was-word lijst Vertrouwelijkheid Openbaar