Document · PDF

12. Inspraakreactie Ecoparks met bijlagen

Commissie Ruimte 3 juni 2021, gemeente VlissingenBij agendapunt: Inspreekreacties te betrekken bij agendapunten 2.1 en 2.2.7.485 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Inspraakreactie EcoParks 25 mei 2021

Geachte voorzitter en leden van de raad, “ Vlissingen is een toeristenstad bij uitstek” “mensen komen naar Vlissingen om te ondernemen, te werken en te recreëren.” Zo schrijft het coalitieakkoord. Maar vaak is vastgesteld dat er een tekort is aan verblijfsrecreatie. In 2016 vroegen wij u om kaders. Die heeft u gesteld in december 2017. Toen al spraken wij onze zorg uit dat hierop beknibbeld zou worden, nu dat is gebeurd. Sinds 1995 heeft de sauna plannen en in 2006 is er ruimte gegeven aan grootschalige uitbreiding, door u bevestigd in 2011. Dit heeft verwachtingen gewekt en de ondernemers mochten er op vertrouwen dat het vastgestelde beleid voortgezet zou worden, zo zegt het Persbericht Gemeente Vlissingen van 16 maart 2016. U staat nu op het punt om te kijken of daaraan is voldaan. Uw voorwaarde was dat er tijdens het inspraakproces uitdrukkelijk rekening werd gehouden met de inbreng van de ondernemers. Met ons is er echter maar één keer een overleg geweest, dat louter bestond uit mededelingen. Daarna zijn we pas aan tafel gevraagd toen het plan er al lag. De groene zone heeft echter wel uitgebreid aan tafel gezeten en het groenplan heeft het bouwplan bepaald. De kaders uit 2017 zijn: • Een hoofdgebouw van 3 bouwlagen met een kap. • Parkeren op eigen terrein • Een zoekgebied van de sauna van 11.600m², inclusief de huidige locatie van 4000m2.

• Het plan moet financieel haalbaar zijn • Rekening houdend met de Kustvisie waarin het gebied aangeduid is als “stedelijk uitloopgebied” en “aandachtsgebied” én ook daarin staat de kwaliteitsimpuls voor de bestaande bedrijven. De kustvisie is een “visie” en geen wet, én de uitleg is niet eenduidig. Wat passend is, is geen wetenschappelijk gegeven maar een subjectieve norm. Wat zijn dan onze bezwaren? 1. Het verkleinde zoekgebied tot 6500 m2. 2. De geringe maat van het gebouw. Er is alleen gekeken naar de draagkracht van het gebied maar er is geen rekening gehouden met de draagkracht van de onderneming.

3. De inperking van de 1e en 2e verdieping tot maar 40% van de begane grond. 4. Het ondergronds moeten parkeren. De kosten hiervan zijn bovendien 2 miljoen hoger dan door Bureau Buiten geraamd. Ondergronds parkeren is al eerder door ambtenaren afgeraden vanwege de grondgesteldheid én is een te grote ingreep in, ook nog eens een kwetsbaar gebied. Net als bij de kanovijver is het ook bij de sauna onmogelijk! 5. De exploitatie. Bureau Buiten wijst op het risico van een tegenvallende omzet in de horeca. Daarnaast is de post onvoorzien, voorzienbaar veel te laag. Hij ontbreekt zelfs helemaal. Het bureau Van Spronsen & Partners, heeft de cijfers van Bureau Buiten na het verweer opnieuw beoordeeld als volstrekt buiten de werkelijkheid. Zij zien 2,3 miljoen saunabezoeken als compleet onrealistisch. Er wordt gerekend vanuit de capaciteit en niet zoals dat hoort vanuit de vraag van de markt. Bovendien kunnen de 48 eenheden niet rendabel zijn, het omslagpunt zit volgens hen bij 95. Zij concludeert dat met deze rekenmethode zelfs op Lauwersoog een wellness van deze omvang neergezet kan worden, waar élke vorm van markt ontbreekt. Wat hebben we dan nodig? Daar hebben wij wel een beeld bij. - 2500 m extra zoekgebied - 95 eenheden - Vrije indeling wellness/beauty/sauna/ restaurant en de drie bouwlagen vrij in te vullen - Parkeren op eigen terrein zoals voorzien was.

Deze parkeerplaats sluit bovendien op het toch al bestaande parkeerterrein van de gemeente. Met ons plan kan een toekomstbestendig sauna- en wellnescentrum gerealiseerd worden, inclusief verblijfsrecreatie. 26 jaren van plannen dreigen een even slepend dossier te worden als hotel Brittannia. Bureau Maatwerk zegt over het streefbeeld “Als ik naar de businesscase van de gemeente kijk dan weet ik wel zeker dat er geen initiatief geboren gaat worden met deze aannames, of er moet een sjeik uit het Midden-Oosten komen voor wie geld geen rol speelt. Ik kan u zeggen: die komt niet. Ons vertrouwen is dan ook op u gevestigd. Ik dank u voor uw aandacht

Presentatie door Dhr. Gilles Straijer Over kwaliteitsimpuls Thermen en Beauty Zeeland

De kaders die in 2017 zijn geformuleerd: • Uitgangspunt is een hoofdgebouw van 3 bouwlagen met een kap.

• Parkeren dient opgelost te worden op eigen terrein • Het zoekgebied van de sauna (11.600m², inclusief huidige locatie van 4000m2) • Financieel haalbaar plan • Rekening houdend met de Kustvisie

Onze bezwaren op de visie: • De inperking van het zoekgebied tot 6500 meter.

• Het beperkte bebouwde oppervlak • De inperking van de 1e en 2e verdieping tot 40% • De verplichting tot ondergronds parkeren. • De onhaalbaarheid van de exploitatie.

Wat hebben we dan nodig? • 2500 m extra zoekgebied

• 95 eenheden • Vrije indeling wellness/beauty/sauna/restaurant en de drie bouwlagen vrij in te vullen • Parkeren op eigen terrein zoals voorzien was

Dank voor uw aandacht

PERSOONLIJK / VERTROUWELIJK De heer G. Straijer De Roterij 15 4328 BB Burgh - Haamstede

Documentnummer: 2021-R-051/1004 Betreft: Beoordeling business case Thermen & Beauty Vlissingen / Sauna Nollenbos Geachte heer & mevrouw Straijer, Naar aanleiding van de reactie van Bureau BUITEN op onze second opinion op het rapport “Business Case Bedrijven Nollenbos” heeft uw behoefte aan een reactie hierop. Dit hebben wij van Van Spronsen & Partners horeca-advies (in deze notitie genaamd VSP), in deze notitie opgesteld. Hieronder een opsomming van onze bevindingen: A VSP: Het plan van de ondernemers wordt hier niet gereflecteerd, het groenplan van BoschSlabbers (opgesteld in opdracht van de provincie) heeft het bouwvolume vastgesteld. Bureau Buiten: Dat klopt. Het rapport van Bureau BUITEN beoordeelt of het concept integraal streefbeeld Nollebos-Westduinpark voldoende ruimtelijke mogelijkheden biedt om redelijkerwijs tot een rendabele business case te komen voor een saunacomplex met ondergeschikte verblijfsfunctie. VSP reactie hierop: Dit duidt op een verschil van belangen tussen de gemeente en initiatiefnemer. B VSP: VSP zou geen conclusies trekken over vierkante meters of kwaliteit gebaseerd op vier referentiebedrijven (de vijfde is nooit geopend), daarbij staat er in "Bijlage 1 - Referentiebedrijven" dat de referentiebedrijven zijn gekozen op omvang, ligging en functiemix.

Het is onjuist om conclusies te trekken over een geschikt aantal vierkante meters gebaseerd op bedrijven die zijn uitgezocht op vierkante meters. Bureau Buiten: Het rapport van Bureau BUITEN beoordeelt of het concept integraal streefbeeld Nollebos-Westduinpark voldoende ruimtelijke mogelijkheden biedt om redelijkerwijs tot een rendabele business case te komen voor een saunacomplex met ondergeschikte verblijfsfunctie. Voor de kwaliteit van een sauna zijn onder meer het concept, de functiemix, de omvang en ligging van belang. Referentiebedrijven bieden daarvoor relevante inzichten. Het streefbeeld gaat uit van een bepaalde maximum oppervlakte. Daarom zijn referentiebedrijven geselecteerd die van vergelijkbare omvang zijn. VSP reactie hierop: Feitelijk handelt het over vier referentiebedrijven (één is slechts een bedrijfsplan dat niet is gerealiseerd en dus geen referentie kan zijn voor een succesvolle exploitatie). Daarnaast blijkt: • Dat allereerst de gegevens, die onderdeel zijn van de studie, over de verschillende bedrijven onvolledig en onvoldoende zuiver zijn (zo constateren wij dat de totale oppervlakte van het terrein ontbreekt bij Wellnessresort Goes, bij dit resort zijn in de m² bebouwing meegenomen een kinderopvang en de sportschool Fitland).

Daarnaast zijn bij een tweetal Van Spronsen en Partners, Rijnsburgerweg 80, 2333 AD Leiden, Telefoon: 071-5418867 e-mail: info@spronsen.com. Website: www.spronsen.com Rabobank Rijnstreek BIC RABONL2U • IBAN rekeningnr. NL 80 RABO 0375 3284 75 Inschrijfnr. KvK Leiden: 28045107 Leveringen, transacties, diensten en licentierechten geschieden volgens de Algemene Leveringsvoorwaarden, gedeponeerd onder nr. B 1725 bij de KvK te Leiden

•

bedrijven woonhuizen meegenomen bij de berekeningen van de m² en is het onduidelijk of bij de Woudefennen het hotelgedeelte is meegenomen in m² oppervlakte. Vanuit deze referentiebedrijven is het mogelijk om de verhouding binnenruimte/buitenruimte te berekenen. Helaas blijven er nog maar drie bedrijven over aangezien gegevens bij anderen ontbreken. Uit de gegevens van deze drie bedrijven (Woudfennen; Lomm; De Waterlelie) blijkt dat de verhouding binnenruimte-buitenruimte uitkomt op 1 m² binnenruimte is circa 6 m² buitenruimte. Als men deze bedrijven dus gebruikt voor “relevante inzichten” dan lijkt het voor de hand liggen dat men deze uitkomst toepast op onderhavig plan. Dit impliceert dat bij een totale ruimte van 6.500 m² de binnen ruimte maximaal 1.000 m² zou kunnen worden. Juist dit is belangrijk aangezien in onderhavige studie veel belang hecht aan “voldoende ruimtelijke mogelijkheden voor een rendabele exploitatie” (bladzijde 10 van het rapport). Opvallend is dat in het originele rapport gesproken wordt van een verhouding binnenruimte/buitenruimte van 1 op 1 (bladzijde 10 van het rapport). Indien wij de gegevens van de referentiebedrijven zoals vermeld in de bijlagen nader bekijken dan komen wij inclusief Wellness Goes (met Fitland en kinderopvang) op een gemiddelde grootte van 2.170 m². Frappant is dat in het rapport een omvang wordt genoemd van 3.000 m².

Een afwijking van maar liefst 38% naar boven. De referentiebedrijven zijn volgens het rapport gekozen op omvang, ligging en functiemix. Dan is het logisch dat men uitkomt op een bepaald aantal m². Alleen dat is al een zeer kwetsbare uitgangspositie aangezien er bij het kiezen van deze referentiebedrijven (zoals wordt aangegeven) natuurlijk niet naar de directe marktomstandigheden is gekeken. Zo zou men ook een wellness van een bepaalde omvang op basis van deze gegevens kunnen neerzetten in Lauwersoog, waarbij door de bevolkingsdichtheid enige vorm van markt ontbreekt. De functiemix die wordt gehanteerd is die van een standaard wellnessbedrijf dus voegt weinig waarde toe aan de keuze van de referentiebedrijven.

Afsluitend is de keuze van vier referentiebedrijven op bijna 150 wellnessbedrijven een zeer wankele basis om conclusies uit te trekken. Omvang en concept dient bepaald te worden aan de hand van een gedegen marktstudie. C VSP: De algemene norm in de horeca is ongeveer 65% van de BVO is de VVO (verkoop vloer oppervlakte). Dat betekent dat er circa 1.850m2 VVO is voor dit hotel en restaurant en zelfs bij een heel groot restaurant (250m2 VVO) er nog circa 1.600m2 overblijft voor de kamers. De voormalige norm vanuit de hotelsterren beoordeling was 22m2 per kamer voor vier sterren hotels, die normen bestaan niet meer omdat wij geen Nederlandse sterrensysteem meer hebben maar geeft wel een indicatie. Dat betekent dat er ruimte is voor circa 70 hotelkamers op vier sterren niveau. Bureau Buiten: Op pagina 10 van de rapportage en in het Excel document behorende bij het rapport (tabblad Benodigde ruimte) is aangegeven hoe tot de 2.850 m2 is gekomen. Voor de benodigde ruimte per hotelkamer is gerekend met een bruto oppervlakte per kamer op basis van kengetallen van het Bouwkostenkompas (zie Excel document, tabblad Bouwkosten hotel). De bruto oppervlakte is inclusief de benodigde ruimte voor algemene ruimten en het restaurant. VSP reactie hierop: De bron (Bouwkosten kompas) geeft geen uitsplitsing van deze 60m² per kamer naar diverse voorzieningen.

Het kan niet anders dan dat hier restaurants, vergader- en congreszalen Van Spronsen en Partners, Rijnsburgerweg 80, 2333 AD Leiden, Telefoon: 071-5418867 e-mail: info@spronsen.com. Website: www.spronsen.com Rabobank Rijnstreek BIC RABONL2U • IBAN rekeningnr. NL 80 RABO 0375 3284 75 Inschrijfnr. KvK Leiden: 28045107 Leveringen, transacties, diensten en licentierechten geschieden volgens de Algemene Leveringsvoorwaarden, gedeponeerd onder nr. B 1725 bij de KvK te Leiden

en alle overige voorzieningen (zoals bijvoorbeeld wellness) binnen vallen, wat in deze business case niet aan de orde is. Daarnaast is dit een kengetal van allerlei hotels waaronder ook grote congreshotels. In dit specifieke geval zullen er slechts hotelkamers en een restaurant worden gerealiseerd, dan lijkt de gekozen 60m² ernstig aan de bovenzijde. Uitkomst kan worden geboden door het laten zien van de uitsplitsing naar verschillende ruimtes/functies van het Bouwkompas. Zonder deze informatie is niet te beoordelen of de aanname juist is voor de uitgangspositie van Bureau Buiten. D VSP: Een gemiddeld vier sterren hotel in Nederland heeft circa 95 kamers, onze ervaring is dat een vier sterren hotel met 48 kamers vaak problemen oplevert voor de rendabiliteit. Bureau Buiten: Op pagina 10 van het rapport is aangegeven hoe tot dit aantal is gekomen. Dit is nader toegelicht in het Excel document behorende bij het rapport (zie tabblad Benodigde ruimte). Daarbij is conform het concept integraal streefbeeld Nollebos-Westduinpark uitgegaan van een sauna met ondergeschikte verblijfsfunctie. Op basis van de benodigde ruimte voor de sauna is bepaald hoeveel ruimte er voor het hotelgedeelte beschikbaar is en op hoeveel kamers dat neerkomt.

VSP reactie hierop: Deze reactie gaat voorbij aan het statement dat gemaakt is, dat voor een vier sterren hotel een beperkte schaalgrootte van 48 kamers vaak problemen oplevert voor de rentabiliteit. Dit is een zorgwekkend element binnen de businesscase dat verder niet terugkomt in de beoordeling ervan. E VSP: Rapport: Bureau Buiten stelt in de omzetpotentie van de sauna (in combinatie met tabel 3.2) dat de omzetpotentie wordt bepaald door de capaciteit en de bezetting. Constatering: Dit wordt gesteld als een branche standaard. Beoordeling: VSP zou een omzetbepaling nooit doen vanuit capaciteit, altijd vanuit de vraag uit de markt. Bureau Buiten: Bureau BUITEN heeft de omzetpotentie voor het saunagedeelte en het hotelgedeelte afzonderlijk berekend. De omzetpotentie is langs twee wegen benaderd: vanuit de capaciteit én vanuit de vraag uit de markt. Vervolgens is gekeken naar de samenhang daartussen. - Voor de omzetpotentie van het saunagedeelte heeft Bureau BUITEN een inschatting gemaakt van de potentiële saunamarkt binnen 45 autominuten van het Nollebos. Het gaat daarbij om ruim 2,3 miljoen jaarlijkse saunabezoeken van inwoners en verblijfstoeristen. Vervolgens is met een berekening van de capaciteit en bezetting een inschatting gemaakt van het jaarlijkse aantal bezoekers, dat neerkomt op circa 113.125.

In het Excel document behorende bij de rapportage (tabblad Omzetpotentie, cel L68) geeft Bureau BUITEN aan dat dit een aandeel van 4,8% van het totaal aantal jaarlijkse saunabezoeken van inwoners en verblijfstoeristen binnen 45 autominuten betreft. Bureau BUITEN acht dit haalbaar, mits het een kwalitatief hoogwaardig concept betreft dat goed wordt vermarkt onder inwoners én toeristen. - Voor de omzetpotentie van het hotelgedeelte heeft Bureau BUITEN gekeken naar de gemiddelde kamerbezetting van hotels in Zeeland, de gemiddelde kamerprijs van een 4-sterrenhotel en de verhouding tussen omzet uit logies en omzet uit horeca. Voor wat betreft de vraag uit de markt geeft Bureau BUITEN op pagina 13 van het rapport aan dat uit verschillende onderzoeken blijkt dat er voldoende markruimte zou moeten zijn voor een wellnesshotel in Vlissingen. Bureau BUITEN verwijst daarbij onder meer naar de Visie Verblijfsaccommodaties Vlissingen die in 2019 door STEC is opgesteld. STEC constateert daarin dat er in Vlissingen nog ruimte is voor nieuw hotelaanbod in het luxe segment én dat er een groeiende vraag is naar wellness-concepten in combinatie met verblijfsmogelijkheden. VSP reactie hierop: Van Spronsen en Partners, Rijnsburgerweg 80, 2333 AD Leiden, Telefoon: 071-5418867 e-mail: info@spronsen.com. Website: www.spronsen.com Rabobank Rijnstreek BIC RABONL2U • IBAN rekeningnr.

NL 80 RABO 0375 3284 75 Inschrijfnr. KvK Leiden: 28045107 Leveringen, transacties, diensten en licentierechten geschieden volgens de Algemene Leveringsvoorwaarden, gedeponeerd onder nr. B 1725 bij de KvK te Leiden

•

• • •

De berekening van de saunamarkt in de regio van 2,3 miljoen saunabezoeken, klopt niet: − Binnen de gemiddelde bezoekfrequentie van Nederlanders aan saunabedrijven wordt geen onderscheid gemaakt tussen vanuit huis of op vakantie, saunabezoek dat tijdens vakantie plaatsvindt zit reeds in het jaarlijkse gemiddelde. − De gemiddelde bezoekfrequentie van Nederlanders per jaar wordt toegepast op het aantal verblijfstoeristen in de regio. Toeristen die een aantal dagen in de regio verblijven hebben in de berekening van Bureau Buiten daarmee dezelfde bezoekfrequentie als een gemiddelde Nederlander in een heel jaar. Dat is volstrekt irreëel. − Daarbij komt dat de toeristen die naar de regio komen vooral in de zomer komen, dit is de tijd van het jaar dat het saunabezoek zeer beperkt is. Daar vindt geen enkele correctie plaats, dat zou wel moeten. − Daarbij komt nog dat een fors aantal vakantieparken en hotels in Zeeland de toeristen bedienen met ofwel saunafaciliteiten in de vakantiewoning of in het bedrijf. Door de verkeerde uitgangspositie van 2,3 miljoen saunabezoeken in de regio is alles waar daarop volgt niet realistisch. Het resultaat is dan ook een omzetpotentie van meer dan 7 miljoen hetgeen voor een wellness van deze omvang niet realistisch is.

Het te verwachten bezoekersaantal wordt vervolgens berekend vanuit de capaciteit en niet vanuit de aanwezige vraag in relatie tot het aanbod. Bij het volgende punt wordt dat nader behandeld. Het statement ging over de Sauna, in onze reactie beperken we ons daartoe. Het hotel komt bij een later punt aan bod.

F VSP: VSP is niet bekend met de gemiddelde 15m2 waar Bureau Buiten over schrijft. Ook de bezetting van 50% is niet een kengetal waar wij bekend mee zijn, VSP zou een bezetting altijd alleen kunnen berekenen vanuit de vraag. De gemiddelde besteding bij een sauna onderzoek is inderdaad berekend door VSP als €63,= waarvan €27,= wordt besteed aan horeca. In het onderzoek van Bureau Buiten wordt deze €27,= meegerekend in de sauna omzetpotentie en wordt er ook uitgegaan van een €100,= horeca besteding p.p. per dag, dat betekent dat elke gast die zowel de sauna als het hotel bezoekt een "dubbele" uitgave doet. Dat is niet realistisch. Bureau Buiten: In het Excel document behorende bij het rapport (tabblad Omzetpotentie) is nader toegelicht waar deze getallen vandaan komen. Bureau BUITEN heeft gebruik gemaakt van de best beschikbare cijfers en kengetallen. - Benodigde vierkante meters per bezoeker: er is gerekend met getallen uit de business case voor Elysium Baarn (Marktanalyse Wellness Baarn, ZKA, augustus 2014). ZKA geeft daarin aan dat op basis van een benchmark van luxere wellnesscentra uit kan worden gegaan van 10-15 m² BVO per bezoeker. Op basis van ervaringscijfers bedraagt deze norm bij de bestaande locatie van Elysium in Bleiswijk circa 11-12 m² BVO per bezoeker.

Om in Baarn de juiste kwaliteit te leveren (met name ruimtebeleving), passend bij de beoogde doelgroep, wordt hier uitgegaan van een iets hogere norm van minimaal 15 m² BVO per bezoeker. Zoals Bureau BUITEN aangeeft op pagina 10 van hun onderzoek, achten zij voor het Nollebos een kwalitatief hoogwaardig concept passend. Daarom is net als voor Elysium Baarn gerekend met 15 m² BVO per bezoeker. - Bezettingsgraad: ZKA rekende voor Elysium Baarn met een bezettingspercentage van 55-60% op basis van bezettingsgraden van de al bestaande locatie van Elysium in Bleiswijk. Daarbij geeft ZKA aan dat het bezettingspercentage van 55-60% waarmee zij voor Elysium Baarn hebben gerekend, een iets lagere bezetting betreft dan in Bleiswijk. Reden daarvoor is de grote concurrentie in dat marktgebied. Bureau BUITEN is daar in de berekening voor de sauna in het Nollebos nog iets onder gaan zitten en heeft gerekend met een gemiddelde bezettingsgraad van 50%. - Onduidelijk is waar u heeft gelezen dat Bureau BUITEN uitgaat van een horecabesteding van € 100,per dag. Bureau BUITEN heeft de horeca-omzet van het hotelgedeelte afzonderlijk berekend. Een tegenvallende horeca-omzet is als risico benoemd op pagina 14 van het rapport, waarbij onder meer Van Spronsen en Partners, Rijnsburgerweg 80, 2333 AD Leiden, Telefoon: 071-5418867 e-mail: info@spronsen.com.

Website: www.spronsen.com Rabobank Rijnstreek BIC RABONL2U • IBAN rekeningnr. NL 80 RABO 0375 3284 75 Inschrijfnr. KvK Leiden: 28045107 Leveringen, transacties, diensten en licentierechten geschieden volgens de Algemene Leveringsvoorwaarden, gedeponeerd onder nr. B 1725 bij de KvK te Leiden

is aangegeven dat hotelgasten mogelijk een deel van hun maaltijden in de sauna of elders zullen nuttigen (in plaats van in het hotel). Daar staat tegenover dat er ook hotelgasten zullen zijn die beperkt gebruik maken van (de horeca in) de sauna. Bovendien is het aannemelijk dat het hotelrestaurant een deel van de omzet haalt uit passanten en andere gasten van buiten het hotel. VSP reactie hierop: • Het onderzoek van ZKA noemt een “een benchmark van de grotere en luxere wellnesscentra” maar er kan nergens een overzicht worden gevonden van deze centra. Er is geen inzage in deze benchmark en er kan dus ook niet beoordeeld worden in welke mate het relevant is voor dit project. • Wellness Resort ELYSIUM in Bleiswijk is de enige referentie voor de bezettingscijfers die worden gehanteerd. Een totaal ander bedrijf qua omvang. Wellness Resort ELYSIUM heeft een binnenruimte van meer dan 9.200 m² (kadaster gegevens) exclusief buitensauna’s en mogelijk bepaalde aanbouw en een buitenruimte van 22.500 m². Dit bedrijf behoort qua grootte en aantrekkingskracht tot de top van de Nederlandse markt en kan dan ook niet als referentie worden gebruikt voor een wellness die 3x zo klein is. • Het te verwachten bezoekersaantal wordt uitsluitend berekend vanuit de capaciteit. Dat is een benadering die volstrekt voorbij gaat aan de lokale marktsituatie waarin het bedrijf zich bevind.

Bezettingsgetallen van andere bedrijven in andere marktomstandigheden kunnen wat ons betreft niet gebruikt worden voor een prognose elders. De lokale marktsituatie van vraag en aanbod is bepalend voor een te verwachten bezoekersaantal en omzetniveau. Op basis van de berekening van Bureau Buiten zou ook een wellnessbedrijf van 100.000m² een goede bezetting halen en een rendabele situatie opleveren. • De gemiddelde besteding hebben we berekend, om precies te zijn betreft het € 103,= per hotelgast. Met het gemiddelde van 1,7 gasten per hotelkamer is op basis van het aantal verkochte kamers het aantal gasten berekend. Vervolgens is de F&B omzet van het hotel gedeeld door het aantal gasten. Benadering Bureau BUITEN Gemiddelde kamerbezetting 67% Gemiddelde kamerprijs € 107,00 REVpar € 71,69 Jaaromzet logies € 1.256.009 % omzet luxe hotel logies 38% % omzet F&B 62% Jaaromzet F&B € 2.049.278 Totale omzet € 3.305.287,00 VSP Gasten per kamer Kamernachten verkocht Gasten totaal F&B Besteding p.p.p.d. • •

€

1,7 11.738 19.955 103

De horeca-omzet is in de berekening van Bureau Buiten het grootste deel de totale omzet van het hotel. Voor dit grootste omzetdeel is geen onderbouwing vanuit de lokale marktsituatie opgesteld. Benoemen dat een tegenvallende horecaomzet een risico is, is wat ons betreft wel erg dun bij een investeringsbegroting van 27,5 miljoen. Het geeft aan dat er duidelijk geen reële

Van Spronsen en Partners, Rijnsburgerweg 80, 2333 AD Leiden, Telefoon: 071-5418867 e-mail: info@spronsen.com. Website: www.spronsen.com Rabobank Rijnstreek BIC RABONL2U • IBAN rekeningnr. NL 80 RABO 0375 3284 75 Inschrijfnr. KvK Leiden: 28045107 Leveringen, transacties, diensten en licentierechten geschieden volgens de Algemene Leveringsvoorwaarden, gedeponeerd onder nr. B 1725 bij de KvK te Leiden

•

omzetverwachting is opgesteld op basis van marktonderzoek, de uitkomsten hebben daarom wat ons betreft geen enkele waarde. Het is ons niet duidelijk waarom het aannemelijk is dat passanten en andere gasten van buiten het hotel zullen eten en drinken in het restaurant. Er is geen marktanalyse uitgevoerd en bovendien ook geen duidelijke uitgangspositie geformuleerd. In de horeca bij een saunabedrijf zitten gasten in hun badjas, dat combineert niet met reguliere gasten van buiten de sauna. Komen er daarom twee restaurants? Welk effect heeft dat op investeringen, benodigde personele bezetting en rendement?

G VSP: Het is in Nederland volgens het KNMI gemiddeld 85 dagen per jaar lekker weer, deze vallen in het zomerseizoen (een seizoen met een lage sauna vraag). Bij een saunabedrijf zal de buitenruimte ook met minder weer worden gebruikt maar het grootste deel van het jaar zal de buitenruimte niet tot nauwelijks gebruikt worden. Om de capaciteit te berekenen met de buitenruimte erin is dus onjuist en de werkelijke capaciteit ligt veel lager. Bureau Buiten: U geeft aan dat het volgens het KNMI doorgaans 280 dagen per jaar geen lekker weer is. Vervolgens schrijft u dat de buitenruimte ook met minder weer wordt gebruikt. Onduidelijk is waarom de buitenruimte volgens u dan het grootste deel van het jaar niet tot nauwelijks gebruikt wordt. Bureau BUITEN beschouwt de buitenruimte als integraal onderdeel van de sauna, hier zijn immers ook baden en/of andere voorzieningen gesitueerd die het hele jaar gebruikt kunnen worden. VSP reactie hierop: • Uiteraard worden de baden en/of sauna’s in de buitenruimte ook benut in de perioden met slecht weer van het jaar. Dit is echter een zeer beperkt deel van de buitenruimte, typisch is de grootste oppervlakte van de buitenruimte bij een saunabedrijf tuin, ligweide en andere ruimte om te rusten. Het is ook de ruime mogelijkheid om te rusten die dat luxe gevoel geeft waar Bureau BUITEN over schrijft.

Die oppervlakte ontbreekt het grootste deel van het jaar, waardoor er een correctie moet worden gedaan op de capaciteitsberekening. Het is niet realistisch om een jaarronde berekening te maken met de buitenruimte als integraal onderdeel van de sauna. H VSP: VSP stelt in haar NSO dat in 2016 circa 10,4% van de Nederlanders minimaal één keer per jaar een sauna bezoekt. Deze groep hebben we ingedeeld naar drie type bezoekers: 60% light users (gemiddeld circa 2,5 bezoeken per persoon per jaar), 34% medium users (gemiddeld circa 13,7 bezoeken per persoon per jaar) en 6% heavy users (gemiddeld circa 45,3 bezoeken per persoon per jaar). Met een gemiddeld aantal bezoeken van 8,9 kan er dus worden gesteld dat er circa 15,6 miljoen saunabezoeken waren in Nederland in 2016. Deze jaarlijkse saunabezoeken zijn gebaseerd op alle type sauna's die er zijn in Nederland, dat betekent saunabedrijven, privé sauna's, hotels, fitness, bungalowparken, zwembaden en gay sauna's. De bezoeken aan saunabedrijven als Thermen & Beauty Vlissingen zijn daar nog niet de helft van. Om te stellen dat elke Nederlander gemiddeld 0,92 keer naar een saunabedrijf gaat is dus volledig onjuist. Bureau Buiten: Door Bureau BUITEN is het totaal aantal saunabezoeken uit het NSO omgerekend naar het aantal saunabezoeken per inwoner.

Dit is toegelicht in het Excel document behorende bij de rapportage (tabblad Omzetpotentie, cel A36). De bewering dat het aantal saunabezoeken conform NSO naast bezoeken aan saunabedrijven ook privésauna’s hotels, fitness, bungalowparken, zwembaden etc. zou betreffen, komt niet overeen met wat daarover staat in het NSO. Op pagina 2 van het NSO is namelijk het volgende vermeld: - Het onderzoek richt zich op de bezoekers van saunabedrijven. Het bezoek aan kuuroorden en overige wellness-aanbieders is in dit onderzoek niet meegenomen.

- Een saunabedrijf biedt saunacabines als kernfaciliteit. Aanvullende faciliteiten bestaan hoofdzakelijk uit stoomcabines, zwembad, spa, massage, beauty en horeca. Het hoofdmotief voor een saunabezoeker is het bezoek aan de saunafaciliteiten. - De bezoekfrequentie heeft betrekking op het aantal bezoeken aan een saunabedrijf. De bewering dat saunabedrijven als Thermen & Beauty Vlissingen slechts goed zijn voor de helft van het aantal saunabezoeken conform het NSO is ons inziens dan ook strijdig met dat wat hierover staat in de rapportage van het NSO. VSP reactie hierop: NT • Bezoek aan kuuroorden en andere wellness-bedrijven is inderdaad niet meegenomen. Daarmee wordt gedoeld op wellnessbedrijven zonder aanbod van sauna’s, zoals hamam, badhuizen, city spa’s, massagesalons, yogastudio’s, zonnebanken, lichttherapieën, etc. • Het onderzoek richt zich inderdaad op bezoekers van saunabedrijven. Dit neemt echter niet weg dat de bezoekers van saunabedrijven ook bezoek aan sauna’s brengen bij andere bedrijfstypes zoals reeds opgesomd. • Onder de doelstellingen van het onderzoek staat over het aantal saunabezoeken: “Doel van het onderzoek is het bepalen van de bezoekparticipatie en bezoekfrequentie. Dit wordt uitgedrukt in het aandeel Nederlanders dat minimaal één of meerdere keren per jaar een sauna bezoekt en de gemiddelde bezoekfrequentie”.

Een sauna bezoek is daarmee algemeen, en niet hetzelfde als de definitie van een saunabedrijf zoals dat eerder in het NSO staat. • Ondanks het interpretatieverschil van het NSO gaat de reactie van Bureau Buiten volledig voorbij aan het feit dat de gemiddelde bezoekfrequentie zoals gebruikt in de berekeningen niet klopt en daarmee meer dan tweemaal te hoog is. I VSP: Een koopmoeitebereidheid van 45 minuten voor een saunabedrijf is in de meeste gevallen is gebruikelijk. De groep inwoners van 290.046 is dan ook de markt voor de sauna in het Nollenbos. Hier zou theoretisch de jaarlijkse aantal saunabezoeken per persoon op kunnen worden toegepast echter de bron die Bureau Buiten gebruikt om aan te tonen dat het aantal bezoekers per jaar haalbaar is, het "Vrijetijdsbesteding in de Delta" van NHTV en Hogeschool Zeeland uit 2010 (een gedateerd onderzoek) stelt: "Tot slot is het aantal uitstapjes in het cluster wellness/beauty/ontspanning verhoudingsgewijs lager. In Zeeland worden relatief weinig uitstapjes gemaakt naar sauna's en de deelname aan yoga, tai chi en meditatie blijft achter. Overigens is dit wel een markt waar kansen liggen voor Zeeland, de provincie bezit namelijk de kernkwaliteiten om wellnessactiviteiten aan te bieden: rust, ruimte, zilte lucht en zout water." Er kan dus worden gesteld dat de jaarlijkse bezoeken per persoon in Zeeland lager uitvallen.

Bureau Buiten: Bureau BUITEN heeft het rapport "Vrijetijdsbesteding in de Delta" van NHTV en Hogeschool Zeeland uit 2010 niet gebruikt om aan te tonen dat het aantal bezoekers per jaar haalbaar is. Dit rapport is enkel geciteerd om aan te geven dat Zeeland een aantal kernkwaliteiten heeft die de provincie aantrekkelijk maken voor een wellnessvakantie, zoals rust, ruimte, zilte lucht en zout water. Op pagina 12 van hun rapport beschouwt Bureau BUITEN de saunageneigdheid van Zeeuwen. Dat er in 2010 in Zeeland weinig uitstapjes naar sauna’s werden gemaakt, is an sich overigens geen argument om te stellen dat de saunageneigdheid van Zeeuwen lager is. Dit kan bijvoorbeeld ook te maken hebben met het beperkte sauna-aanbod in de provincie (zie pagina 12 van het rapport). VSP reactie hierop: • Dat klopt exact, andere delen van dat rapport worden wel gebruikt maar het deel waarin wordt omschreven dat de bevolking niet veel uitstapjes maakt naar sauna’s wordt niet genoemd in het rapport van Bureau Buiten. Van Spronsen en Partners, Rijnsburgerweg 80, 2333 AD Leiden, Telefoon: 071-5418867 e-mail: info@spronsen.com. Website: www.spronsen.com Rabobank Rijnstreek BIC RABONL2U • IBAN rekeningnr. NL 80 RABO 0375 3284 75 Inschrijfnr. KvK Leiden: 28045107 Leveringen, transacties, diensten en licentierechten geschieden volgens de Algemene Leveringsvoorwaarden, gedeponeerd onder nr.

B 1725 bij de KvK te Leiden

•

• •

•

De saunageneigdheid wordt bepaald door het stellen dat er genoeg “harmoniezoekers” en “stijlzoekers” in de regio Zeeland zijn. Wij kunnen het ondergelegen onderzoek van Marketresponse niet doorgronden en daardoor niet stellen of dit bewijst dat de saunageneigdheid van Zeeuwen gelijk kan zijn aan die van de gemiddelde Nederlander. Feit blijft dat onderzoek aangeeft dat uitstapjes naar wellness/beauty/ontspanning relatief minder voorkomen in deze regio. Het Nationaal Sauna Onderzoek laat zien dat oudere leeftijdsgroepen van onze samenleving amper tot niet naar de sauna gaan. De bevolking van Zeeland is relatief reeds behoorlijk vergrijsd en zal de komende jaren één van de meest vergrijsde regio’s van Nederland worden: https://www.pbl.nl/sites/default/files/downloads/regionale_prognose_20092040.pdf. Enig effect hiervan blijft in de rapportage van Bureau Buiten volledig buiten beschouwing. Het Nationaal Sauna Onderzoek geeft aan dat met name de groep hoogopgeleiden in Nederland voornamelijk veel sauna bezoek doet, Zeeland heeft gemiddeld een lage graad hoogopgeleiden in verhouding met de rest van Nederland. (https://www.clo.nl/sites/default/files/infographics/2100_001k_clo_11_nl.png). Enig effect hiervan blijft in de rapportage van Bureau Buiten volledig buiten beschouwing.

J VSP: Zoals eerder gesteld is gaat volgens het NSO gemiddeld ongeveer 1 op die 10 Nederlanders jaarlijks een keer naar de sauna, dat betekent dat de potentiële sauna bezoekers markt vanuit de verblijfstoeristen maximaal circa 225.000 mensen is. In 2019 kwam volgens CBS 53% van de verblijfstoeristen in Zeeland in het zomerseizoen. De ervaring leert dat saunabezoeken met name buiten het zomerseizoen plaatsvinden. Opvallend is ook dat in de afgelopen jaren Thermen & Beauty de deuren van de wellness heeft gesloten in de zomer door een gebrek aan vraag. Het is derhalve volledig onjuist om te stellen dat 2,25 miljoen verblijfstoeristen volledig kunnen worden meegeteld in de saunavraag in het 45 minuten gebied. Bureau Buiten: Bureau BUITEN schat het jaarlijks aantal bezoeken op 113.125. Dit is 4,8% van het totaal aantal jaarlijkse saunabezoeken van inwoners en verblijfstoeristen binnen 45 autominuten (zie Excel document, tabblad Omzetpotentie, cel L68). Bureau BUITEN geeft aan dat de mate waarin dit bezoekersaantal gerealiseerd kan worden mede afhankelijk is van de kwaliteit van de sauna en effectieve promotie (Hoofdrapport pagina 22 en Exceldocument, tabblad Omzetpotentie, cel K69).

Bovendien is Zeeland juist vanwege kwaliteiten als het strand een aantrekkelijke provincie voor een wellnessvakantie en heeft een kwalitatief goede sauna met verblijfsfunctie de potentie om extra verblijfstoeristen aan te trekken en daarmee een eigen markt te creëren (zie pagina 12 van het rapport). VSP reactie hierop: • Deze reactie gaat volledig voorbij aan het feit dat de 2,3 miljoen saunabezoeken waar deze uitgangspositie op is gebaseerd compleet onrealistisch is. Wij verwijzen graag naar onze reactie op punt E. K VSP: Beoordeling 1: VSP berekent een bezoekersaantal altijd vanuit de vraag met de fair/actual market share methode. In dit geval zou dat volgens de getallen die Bureau Buiten gebruikt betekenen dat de fair market share voor Thermen & Beauty zou 25% zijn en aangezien er wordt geredeneerd dat deze faciliteiten hoogwaardiger zijn dan dat van de concurrentie zou de actual marketshare nog hoger uitvallen, waarschijnlijk richting de 35%-40% marketshare. Dat zou betekenen dat Thermen & Beauty na de renovatie circa 880.000 bezoekers gaat ontvangen. Dat is volslagen onrealistisch. Van Spronsen en Partners, Rijnsburgerweg 80, 2333 AD Leiden, Telefoon: 071-5418867 e-mail: info@spronsen.com. Website: www.spronsen.com Rabobank Rijnstreek BIC RABONL2U • IBAN rekeningnr. NL 80 RABO 0375 3284 75 Inschrijfnr.

KvK Leiden: 28045107 Leveringen, transacties, diensten en licentierechten geschieden volgens de Algemene Leveringsvoorwaarden, gedeponeerd onder nr. B 1725 bij de KvK te Leiden

Beoordeling 2: Een korte inventarisatie van de sauna's beschikbaar in het 45 minuten gebied leert ons dat er minimaal 16 sauna's zijn om uit te kiezen als saunabezoeker, dat betekent dat de concurrentie analyse die Bureau Buiten heeft uitgevoerd niet volledig is. Bureau Buiten: Op pagina 12 van het rapport is aangegeven dat er volgens de saunagids4 zes andere saunacomplexen zijn binnen 45 autominuten en dat drie daarvan mogelijke concurrenten zijn voor de sauna in het Nollebos. In het Excel document behorende bij de rapportage is aangegeven welke bedrijven dit zijn (tabblad Omzetpotentie, cellen A44-A52). De overige zijn te kleinschalig of alleen toegankelijk voor campinggasten. Uit uw reactie is niet af te leiden waarop u het getal van 16 sauna’s baseert. VSP reactie hierop: • Er is niet gespecificeerd wat te kleinschalig precies is, ook bedrijven met een beperkt aantal cabines hebben een marktaandeel in de markt.

• Op basis van een korte scan vinden wij de volgende mogelijke concurrenten, deze zijn toegankelijk voor de hele markt: Wellness Suite Vlissingen Zeeuws Ontspannen Wellness en Beauty de Parel SPA Domburg Amadore A Thermen Zeeland De Thoornkreek Wellness and Spa Thermen Goes City Spa Goes Vitara Wellness Burgh Haamstede Fletcher Strandhotel Burgh Haamstede Kuuroord de Schouw Stern Beautyfarm ZwemWell Zwembaden en Wellness Badhotel Rennesse Thermen en Beauty Zeeland L VSP: In tabel 3.4 wordt gequote dat Van Spronsen & Partners horeca-advies in haar publicatie "Het 4-Sterren Hotel in Beeld" stelt dat het percentage omzet uit maaltijden en dranken bij een vier sterren hotel 62% is. Constatering: Dit is niet juist, dit staat nergens in onze publicatie vermeld. Bureau Buiten: Dat klopt. Hier is iets fout gegaan in de bronvermelding. De juiste bron van het percentage omzet uit maaltijden en dranken is HorecaDNA5. In het Excel document behorende bij de rapportage staat dit wel correct vermeld (tabblad Omzet versus kosten, kolom F t/m I). VSP reactie hierop: • De cijfers van HorecaDNA zijn algemeen voor luxe hotels, daar vallen ook hotels onder met bijvoorbeeld congres / meeting ruimtes en mogelijk zelfs ook de 5 sterren hotels in Nederland. Daarmee is het wat ons betreft niet representatief voor deze businesscase.

De gemiddelde besteding aan F&B per hotelgast van meer dan € 100,= per dag geeft dit ook duidelijk weer. • Verder verwijzen we graag naar onze reactie bij punt F, waarin we aangeven dat de uitkomsten van deze theoretische rekenoefening wat ons betreft geen enkele waarde hebben voor de beoordeling van de haalbaarheid van een businesscase. Van Spronsen en Partners, Rijnsburgerweg 80, 2333 AD Leiden, Telefoon: 071-5418867 e-mail: info@spronsen.com. Website: www.spronsen.com Rabobank Rijnstreek BIC RABONL2U • IBAN rekeningnr. NL 80 RABO 0375 3284 75 Inschrijfnr. KvK Leiden: 28045107 Leveringen, transacties, diensten en licentierechten geschieden volgens de Algemene Leveringsvoorwaarden, gedeponeerd onder nr. B 1725 bij de KvK te Leiden

M VSP: VSP zou dezelfde methode toepassen maar een conservatievere kamerprijs gebruiken want deze gemiddelde prijs is van heel Nederland inclusief de grote steden en Schiphol. Dat is niet representatief voor een vier sterren hotel in het buitengebied. Bureau Buiten: Zoals u zelf ook aangeeft, gaat het om een gemiddelde kamerprijs. Volgens het Hotelmarktonderzoek van ZKA uit 2020 bedroeg de gemiddelde gerealiseerde kamerprijs van hotels in Zeeland voor de voor Vlissingen relevante regio’s in 2018 € 95,50. Het gaat daarbij om de gemiddelde kamerprijs van hotels in alle segmenten. Volgens de rapportage ‘Het 4-sterren-hotel. Branche in beeld’ van Van Spronsen & Partners uit 2019, bedroeg de gemiddelde gerealiseerde kamerprijs van 4sterrenhotels in Nederland in 2017 € 107. Het verschil tussen deze bedragen is minimaal, zeker aangezien het bedrag uit het Hotelmarktonderzoek het gemiddelde over alle segmenten betreft (zie ook het Excel document, tabblad Omzetpotentie, rij 72-79). Op pagina 10 van het rapport schrijft Bureau BUITEN bovendien dat zij voor de sauna in het Nollebos uitgaan van een kwalitatief hoogwaardig concept dat de ligging aan het water en in het groen ten volle benut. Bovendien ligt de sauna op steenwerp afstand van de Boulevard en het stadscentrum.

De sauna heeft daarmee de potentie om een kwalitatief hoogwaardig en onderscheidend product neer te zetten waarvoor de gemiddelde kamerprijs van een 4-sterrenhotel reëel wordt geacht. De prijs wordt niet zozeer bepaald door de locatie an sich, maar vooral door de kwaliteit van het product dat wordt geboden. VSP reactie hierop: • Wij onderschrijven dat de prijs niet zozeer bepaald wordt door de locatie an sich, maar door de kwaliteit van het product dat wordt geboden. Daar zouden we wel ook de lokale marktomstandigheden aan toe moeten voegen. Probleem met de rapportage van Bureau Buiten is onder andere dat de uitgangspositie van het concept niet concreet is geformuleerd; Welke voorzieningen heeft het hotel? Wat wordt het uitstralingsniveau? Hoe groot worden de hotelkamers? Welke voorzieningen krijgen de kamers? Wat is de concurrentiepositie in de markt? Hierdoor kan totaal niet worden gesteld dat een gemiddelde kamerprijs van een 4sterrenhotel reëel wordt geacht, zeker niet de gemiddelde prijs van Nederland (inclusief Amsterdam & Schiphol). N VSP: De HOSTA (een belangrijke publicatie over de hotel industrie van Horwath) geeft aan dat in 2019 de gemiddelde omzet per kamer (van alle omzet) in een vier sterren hotel circa €52.200,= was. Deze berekening is gebaseerd op vier sterren hotels in heel Nederland, grote steden met ruimschoots hogere prijzen vallen hier dus ook onder.

VSP zou hierbij de invloed van de locatie in een buitengebied meenemen door de gemiddelde omzet van hotels in Amsterdam/Schiphol versus die van hotels in onze provincies te vergelijken. In 2019 was de gemiddelde omzet per kamer volgens hosta 35% hoger, grotendeels terug te rekenen naar het prijsverschil van de kamer. In de berekening van Bureau Buiten komt het hotel op een gemiddelde omzet per kamer (van alle omzet) van circa €68.860,=. Dat is zeer onwaarschijnlijk voor een hotel buiten onze grote steden. Bureau Buiten: De berekening is inzichtelijk gemaakt in het Excel document behorende bij de rapportage (tabblad Omzet versus kosten, kolom F t/m I). Voor de verhouding omzet uit logies versus omzet uit maaltijden en dranken is gebruik gemaakt van kengetallen van HorecaDNA6. VSP reactie hierop: • Dit is een berekening uitsluitend op kengetallen, dat is een gevaarlijke generalisering. In de reactie van Bureau Buiten wordt volledig voorbij gegaan aan de constatering dat deze hotelkamers gemiddeld circa €68.860,= gaan opbrengen, een getal dat compleet niet realistisch is gezien het statement van Horwath uit 2019 dat een gemiddelde 4-sterren hotelkamer in Nederland (inclusief de G4 en Schiphol) € 52.200,= opbrengt. Een substantieel niet-onderbouwd verschil. Van Spronsen en Partners, Rijnsburgerweg 80, 2333 AD Leiden, Telefoon: 071-5418867 e-mail: info@spronsen.com.

O VSP: Beoordeling 1: In één van de bronnen die Bureau Buiten gebruikt in dit rapport, het Hotelmarktonderzoek van ZKA over de provincie Zeeland, wordt berekend dat Zeeland gemiddeld circa 1,7 gasten per kamer verwelkomt. Dat betekent dat in de berekening van Bureau Buiten er uit wordt gegaan van circa €100,= F&B besteding per gast. De ervaring leert dat een substantiële groep van de gasten in een vier sterren hotel alleen een ontbijt afneemt. Rekenkundig wordt de besteding die dan vervolgens door de rest van de gasten moet worden gedaan om op €100,= per persoon te komen zo hoog dat dat compleet onrealistisch wordt. Beoordeling 2: in de omzetberekening van de sauna wordt er gerekend met een gemiddelde besteding van €63,= waarvan €27,= in de horeca. Deze besteding wordt maar één keer gedaan, voor saunagasten die in het hotel verblijven wordt de gemiddelde F&B besteding dus €127,=. Dat is volstrekt onrealistisch. Bureau Buiten: De berekening is inzichtelijk gemaakt in het Excel document behorende bij de rapportage (tabblad Omzet versus kosten, kolom F t/m I). Voor de verhouding omzet uit logies versus omzet uit maaltijden en dranken is gebruik gemaakt van kengetallen van HorecaDNA7. Bureau BUITEN heeft de horeca-omzet van het hotelgedeelte afzonderlijk berekend t.o.v. het saunadeel.

Onduidelijk is waar u heeft gelezen dat Bureau BUITEN uitgaat van een horecabesteding van € 100,- per dag voor hotelgasten. Een tegenvallende horeca-omzet voor het hotel is als risico benoemd op pagina 14 van het rapport, waarbij onder meer is aangegeven dat hotelgasten mogelijk een deel van hun maaltijden in de sauna of elders zullen nuttigen (in plaats van in het hotel). Daar staat tegenover dat er ook hotelgasten zullen zijn die beperkt gebruik maken van (de horeca in) de sauna. Bovendien is het aannemelijk dat het hotelrestaurant een deel van de omzet haalt uit passanten en andere gasten van buiten het hotel. VSP reactie hierop: • De berekening van €100,= is terug te vinden in onze reactie op punt F. • Zoals eerder gesteld de €63,= waarmee wordt gerekend in de berekening van de sauna omzet bestaat uit €27,= horecabesteding. Het hotel is ondergeschikt aan het saunabedrijf, wat betekend dat met name sauna gasten blijven slapen in het hotel. Voor al deze gasten wordt nu uitgegaan van een F&B besteding van € 127,= per dag, wat ons betreft is dit compleet onrealistisch. • Zoals eerder vermeld in punt F is er niet duidelijk waarom Bureau Buiten het aannemelijk acht dat een deel van de omzet wordt gehaald uit passanten en andere gasten van buiten het hotel.

P VSP: Het hierboven benoemde zijn wat ons betreft essentiële verkeerde aannames voor een gedegen omzetonderbouwing, welke niet kunnen volstaan in een soortgelijke studie. Zodoende, beoordelen wij de door Bureau Buiten opgestelde business case als niet grondig en onvolledig. Bureau Buiten: We verwijzen naar de beantwoording van de diverse onderdelen van uw reactie. Ons inziens maakt het rapport van Bureau BUITEN voldoende aannemelijk dat binnen de ruimtelijke kaders van het streefbeeld redelijkerwijs een rendabele business case voor een saunacomplex met ondergeschikte verblijfsfunctie gerealiseerd moet kunnen worden. VSP reactie hierop: • In deze nieuwe reactie geven wij andermaal de pijnpunten weer waarin de studie van Bureau Buiten wat ons betreft tekort schiet. Wat ons betreft, is het slechts een theoretische berekening, waarin verkeerde uitgangspunten worden gebruikt, die leiden tot een uitkomst die geen enkele waarde heeft voor de beoordeling van de haalbaarheid van een businesscase.

Afsluitend willen wij nog opmerken dat de gekozen financieringsopzet van het totale project van ruim 27 miljoen mogelijk ook wat problemen zou kunnen gaan opleveren. Rabobank hanteert op dit moment bijvoorbeeld de norm voor hun deel van de financiering 4-5x de GOP en zou dus een lening kunnen verstrekken van circa 11,5 miljoen. De beoogde banklening van circa 19 miljoen lijkt dan ook wat ambitieus. Hoogachtend, Leonie van Spronsen Adviseur

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/10185123/1