10312024 Q&A vragen 3.1 grexxen compleet

MEMO GRIFFIE AAN

: Raadsleden, collegeleden

VAN

: Griffie

Betreft

: Vragen en antwoorden commissie P&C – 3.1

Fractie D66

DATUM: 31-okt-‘24

Behandeld door wethouder Bertijn

Onderwerp: 3.1 - 2e herziening 2024 grondexploitaties Vraag In de herziening wordt voorgesteld de looptijd van het Spuikom-project met 4 jaar te verlengen. Wat zijn de belangrijkste redenen voor deze verlenging en welke gevolgen heeft dit voor de totale planning en uitvoering van het project?

Antwoord De afgelopen jaren is de grondexploitatie van de Spuikom niet aangepast omdat er gewerkt werd aan een nieuwe visie. De looptijd van die grondexploitatie liep tot en met 2024. De visie Spuikom is eerder dit jaar vastgesteld. Op basis van deze vastgestelde visie is in deze herziening voor fase 1 de grondexploitatie aangepast. De verlenging van de looptijd is geheel conform de totale planning en uitvoering van fase 1 van de Spuikom.

Wat zijn de oorzaken van de vertraging in de grondverkopen in het Scheldekwartier?

Dit is opgenomen in de paragraaf grondbeleid hoofdstuk 3. Resultaten grondexploitaties. Door de problemen van netcongestie lukt het de ontwikkelaar van de Zeelandtoren niet om zekerheid te krijgen met betrekking tot de grootverbruik-aansluiting die nodig is voor specifieke functies in de toren. Hierdoor is vertraging ontstaan in de verkoop en zal de grond daarom niet meer in 2024 geleverd worden. Daarnaast is door vertraging in de besluitvorming over de parkeergarage in de Machinefabriek vertraging ontstaan in de planvoorbereiding en daarop volgende verkoop van gronden aan weerszijden van de Machinefabriek.

Hoe ondersteunt de vertraging van de projecten, zoals Spuikom en Scheldekwartier, de lange-termijn-doelen van de strategische visie?

Hoewel enkele grondverkopen in het Scheldekwartier vertragen, is er geen vertraging van het totale plan Scheldekwartier en is nog steeds de verwachting dat deze in 2030 afgerond gaat worden. Er is geen sprake van vertraging van het plan Spuikom. De aanpassing van de looptijd van het plan Spuikom is juist conform de planning die hoort bij de vastgestelde visie Spuikom en past binnen de strategische visie.

Wat waren de precieze redenen voor de kostenoverschrijding van € 100.000 bij de Helling?

Er zijn meerdere oorzaken voor deze overschrijding, waaronder hogere kosten met betrekking tot het afvoeren van niet toepasbare en aanvoeren van toepasbare grond. Daarnaast lag in het werkterrein een ondergrondse kraanbaan en oude kabels en leidingen die verwijderd moesten worden. Dit stond niet op de revisie. Voor de valdempende ondergrond met fundering van de speeltuin op de Jan Weugkade was een alternatieve - beter beheersbare en veiligere , maar tevens meer kostbaardere - oplossing nodig.

Voor het woonrijp maken van Claverveld

De meerkosten in Claverveld waren onvoorzien, zoals

fase 2 zijn meerkosten van € 191.000 gemaakt. Wat waren de oorzaken van deze meerkosten, en in hoeverre zijn er nog aanvullende werkzaamheden nodig om het project volledig af te ronden?

een verontreiniging in de bodem en het aantreffen van een ongeschikte fundering onder een bestaande weg. Vandaar dat deze ook niet eerder opgenomen waren in de grondexploitatie. Met deze herziening zijn deze nu wel opgenomen in de grondexploitatie. Op dit moment is dus de verwachting dat er geen extra aanvullende werkzaamheden nodig zijn.

Fractie LPV

Behandeld door wethouder Bertijn

Onderwerp: 3.1 - 2e herziening 2024 grondexploitaties Vraag 1. Kan het college nader toelichten hoe het tekort van -0,7 mln. wordt veroorzaakt?

Antwoord Ja, dit is uitgewerkt in de paragraaf grondbeleid van de 2e herziening 2024 grondexploitaties. Deze bestaat uit de mutatie van de verliesvoorziening van € 3,0 miljoen en een mutatie van de risicoreservering van - € 3,7 miljoen. De mutatie van de verliesvoorziening bestaat uit de mutaties van de grondexploitaties met een negatieve eindwaarde. Deze zijn uitgewerkt in hoofdstuk 3. Resultaten grondexploitaties. De mutatie van de risicoreservering bestaat uit de mutaties van de verliesvoorzieningen met een negatieve eindwaarde in scenario ‘laag’. Zoals genoemd in hoofdstuk 5. Reserves en risico’s zijn dit met name het opnemen van een verhoogd afzetrisico van de Zeelandtoren in het Scheldekwartier en het opstellen van een scenario 'laag' voor Kenniswerf fase 5.

2. Kan het college nader toelichten op welke manier het tekort wordt gedekt/opgenomen in de begroting 2025? Dit ook in relatie met de (door) werking van de verliesvoorziening, risicoreservering en positieve resultaten van grex’en?

Het tekort van deze herziening heeft betrekking op het begrotingsjaar 2024 en brengen we ten laste van het begrotingssaldo 2024. Dat is dus niet te zien in de begroting 2025.

3. Kan het college nader toelichten hoe het tekort zich verhoudt tot de art.12?

Deze nota is onder voorbehoud goedkeuring artikel 12 inspecteur. De 2e herziening laat een tekort zien voor 2024. Het resultaat brengen we in mindering op het begrotingssaldo 2024. Dit heeft uiteindelijk een negatief effect op de sanering van de algemene reserve.

4. In het raadsvoorstel staat dat: “waar nodig het programma, de planning en de raming zijn bijgesteld”. Is een bijstelling van het programma, ook een inhoudelijke bijstelling van het onderliggende plan en/of visie?

Dat is eerder andersom: een aanpassing van het onderliggende plan of visie kan leiden tot een aanpassing van het programma, planning en of raming.

5. In vervolg op vraag 6. Kan het college nader toelichten bij welke grex’en het programma is aangepast?

Bij deze herziening is dat gedaan bij het plan Spuikom. Deze grondexploitatie is aangepast o.b.v. fase 1 van de vastgestelde visie. In deze fase 1 zijn geen woningen meer opgenomen boven de parkeerplaats van de Kenau Hasselaarstraat. Er zijn wel woningen opgenomen in de Spuiwal. Ook is er horeca opgenomen in de Spuikom. Dit zijn allemaal aanpassingen van het programma t.o.v. de vorige herziening. Deze aanpassingen zijn gedaan o.b.v. de vastgestelde visie Spuikom. Bij elke herziening wordt gekeken of het plan

6.

In het raadsvoorstel staat dat:

”een optimalisatie van projecten plaatsvindt en een integrale afstemming van de projecten onderling en een afstemming op de beleidskaders en de meest recente marktontwikkelingen”. Kan het college nader toelichten wat hiermee wordt bedoeld en bij welke grex’en dit aan de orde is?

geoptimaliseerd kan worden, in planning, kosten/opbrengsten of bijvoorbeeld programma. Dit geldt bij deze herziening voor alle grondexploitaties en de belangrijkste mutaties zijn te lezen in hoofdstuk 3. Resultaten grondexploitaties. Ook wordt er gekeken of een eventuele samenhang is met andere projecten en of dat beter kan. Dat heeft bij deze herziening niet tot mutaties geleid. Ook wordt gekeken of beleidskaders veranderd zijn en wat dat betekent voor de grondexploitaties. Bij deze herziening wordt de nieuwe nota rente van de commissie BBV gebruikt wat tot een aanpassing van de rentetarieven leidt. Ook de vastgestelde visie Spuikom heeft geleid tot een aangepaste grondexploitatie. Daarnaast wordt ook gekeken naar marktontwikkelingen en of dat van invloed is op de individuele plannen.

7. In het raadsvoorstel staat dat: “vertraging van grondverkopen van diverse bouwplots in het Scheldekwartier”. Kan het college nader toelichten om welke bouwplots dit gaat?

Dit is opgenomen in de paragraaf grondbeleid hoofdstuk 3. Resultaten grondexploitaties. Dit betreft met name de vertraging in de voorbereiding en verkoop van de bouwplot Zeelandtoren. Daarnaast betreft het de bouwplots aan weerszijden van de Machinefabriek.

8. Op pagina 4 van de paragraaf grondbeleid staat dat de levering van de grond voor de Zeelandtoren is vertraagd naar 2025. Gevolg is dat hiervoor ook de risicoreservering is verhoogd. Al eerder hebben wij als LPV-fractie bij de herziening van de grex’en hierover vragen gesteld. Onze fractie constateert dat de levering van de grond verschillende keren om uiteenlopende redenen is uitgesteld. Kan het college concreet toelichten wat [1] de stand van zaken is en [2] wat de planning is.

Door de problemen met de netcongestie heeft de ontwikkelaar geen zekerheid op het tijdig verkrijgen van een grootverbruikaansluiting voor enkele specifieke functies, anders dan wonen, die in de toren zijn voorzien. Gemeente en ontwikkelaar zijn in overleg over de consequenties hiervan en wijze hoe hiermee omgegaan kan worden. Het college en de ontwikkelaar streven er naar om begin 2025 het vervolg te bepalen, waarbij voorzien wordt de grond te leveren voor het einde van 2025.

9. Op pagina 5 staat met Vastgoed Dekker overeenstemming is bereikt over programma en grondprijs van blok D op het Timmerplein en dat is gekoppeld aan start bouw Zeelandtoren. Zoals in vraag 11 is aangegeven, wordt de ontwikkeling van de bouwplot Zeelandtoren verschillende keren om uiteenlopende redenen is uitgesteld. Wat zijn de risico’s voor de gemeente om blok D te koppelen aan start bouw Zeelandtoren?

De plots voor de Zeeland Toren en Plot D delen in de voorziene opzet een gezamenlijke parkeerkelder. De realisatie van beide plots is daarmee onlosmakelijk aan elkaar verbonden. Er is overeenstemming over programma en grondprijs van blok D, waarbij levering en start bouw pas aan de orde is wanneer gestart wordt met de bouw van de Zeelandtoren. Indien de bouw van de Zeelandtoren niet tijdig start, dan vervalt ook de overeenstemming over blok D. Vervolgens zal de gemeente die bouwplot op de reguliere wijze aan de markt aanbieden.

10. Is het mogelijk om t.b.v. de leesbaarheid voor het Scheldekwartier een kaart toe te voegen waarop alle bouwplots staan aangegeven?

Ja, die is bij de presentatie toegevoegd die voorafgaand aan de bespreking in commissie wordt gepresenteerd. Deze kaart is ook al beschikbaar in de presentatie die bij de 1e herziening 2024 gegeven is. Voor de volledigheid is deze onderaan deze Q&A toegevoegd.

Fractie SGP

Behandeld door wethouder Bertijn

Onderwerp: 3.1 - 2e herziening 2024 grondexploitaties Vraag 1 Blz.4 Bouwplot Kop Keersluis. De grond wordt dit jaar (2024 nemen we aan) geleverd. Wanneer verwacht het college dat deze woningen gerealiseerd worden?

Antwoord De grond zal inderdaad eind dit jaar (2024) geleverd worden en er zal begin 2025 begonnen worden met de bouw. In de loop van 2026 wordt het complex opgeleverd.

2 Blz. 5 Jaarplan 2025 Scheldekwartier. Er zijn allerlei ontwikkelingen gaande en dat is mooi! Maar het gaat in lage aantallen. Meestal enkele tientallen per project. Waarom wordt er niet gekozen voor projecten met grotere aantallen zodat het Scheldekwartier sneller volgebouwd en af is? De woningnood in Nederland is hoog!

De gemeente brengt de bouwplots gefaseerd op de markt en die verschillen in omvang. Bij grotere bouwplots zal altijd de mogelijkheid worden gegeven om gefaseerd te ontwikkelen. Uiteindelijk bepaalt de markt hoe snel de woningen gerealiseerd kunnen worden. De gemeente probeert hierin te optimaliseren door te sturen op een divers woningaanbod. Op basis van de afzet van de afgelopen periode, sluit het tempo van de ontwikkeling aan bij de vraag van de Vlissingse woningmarkt.

Fractie POV

Behandeld door wethouder Bertijn

Onderwerp: 3.1 - 2e herziening 2024 grondexploitaties Vraag Bijstelling raming plankosten met 200k. Kunt u deze kosten per deelproject aangeven?

Antwoord Dit is niet specifiek per deelproject aan te geven, aangezien het algemene zaken zijn waarvoor meer tijd benodigd is. Grofweg kan gesteld worden dat de helft te maken heeft met de voorbereiding van de herbestemming van de Machinefabriek. De andere helft heeft betrekking op de ontwikkeling van de diverse (woningbouw)plots. Meer inzet is benodigd vanwege de voorbereiding van de complexiteit van besluitvorming, toenemende aandacht voor de voortgang in relatie tot netcongestie, extra tijd en aandacht voor communicatie richting de (nieuwe) inwoners en (burger)participatie.

Verwijderen Edisonweg Zuid uit grondexploitatie Kenniswerf fase 1

Deze kavels zijn al opgenomen in de in juni 2024 vastgestelde grondexploitatie Kenniswerf fase 5. Na vaststelling van deze grondexploitatie konden deze kavels uit de Kenniswerf fase 1 gehaald worden, dat is bij deze herziening gebeurd.

Verkoop van grond in eigendom van gemeente loopt vertraging op Hierdoor is sprake van een verslechtering met € 135.000 als gevolg van extra rentekosten. Over welke rentekosten gaat het dan? De grond is van de gemeente en daarop ligt toch geen lening?

Conform de BBV wordt er jaarlijks rente toegerekend over de boekwaarde van de grondexploitatie. Als er grond verkocht wordt verlaagt de boekwaarde en wordt daardoor minder rente toegerekend. In de raming van de rente over de jaren is hiermee rekening gehouden. Indien de grondverkoop vertraagt, zoals die van de Zeelandtoren leidt, wordt de boekwaarde niet verlaagt en moet er meer rente toegerekend worden dan geraamd.

Door vertraging in de besluitvorming over de parkeergarage in de Machinefabriek ontstaat ook vertraging in de planvoorbereiding en daarop volgende verkoop van gronden aan weerszijden van

In de grondexploitatie is een planning opgenomen voor de fasering van de verschillende bouwplots, waarbij de Machinefabriek en bouwplots aan weerszijden onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. Door vertraging in de besluitvorming over de parkeergarage in de

de Machinefabriek. Hierdoor is sprake van een verslechtering met € 140.000. kunt u dit uitleggen?

Machinefabriek zal deze later dan eerder aangenomen opgeleverd worden. Hierdoor kan het bestaande parkeerterrein aan de oostzijde van de Machinefabriek ook pas later opgeruimd worden en ontstaat daardoor ook vertraging in het bouwrijp maken van die bouwplot en daardoor ook pas later geleverd kunnen worden voor de ontwikkeling en realisatie van woningbouw. Daardoor wordt ook hierdoor meer rente toegerekend dan geraamd. Zie ook het antwoord op de vorige vraag.

Kenniswerf fase 1: De uitgeefbare kavels deelgebied Zuid (locatie gemeentelijke buitendienst) zijn opgenomen in Kenniswerf fase 5 en daarom uit deze grondexploitatie gehaald. Dat geldt zowel voor de raming van de kosten als van de opbrengsten. Dit heeft een negatief effect van € 0,2 miljoen op de eindwaarde. Heeft dit voor fase 5 geen voordelig effect? Waar zien we dat?

Deze kavels zijn al opgenomen in de in juni 2024 vastgestelde grondexploitatie Kenniswerf fase 5. Na vaststelling van deze grondexploitatie konden deze kavels uit de Kenniswerf fase 1 gehaald worden, dat is bij deze herziening gebeurd.

Spuikom looptijd verlengd tot en met 2028. Waarom?

De afgelopen jaren is de grondexploitatie van de Spuikom niet aangepast omdat er gewerkt werd aan een nieuwe visie. De looptijd van die grondexploitatie liep tot en met 2024. De visie Spuikom is eerder dit jaar vastgesteld. Op basis van deze vastgestelde visie is voor fase 1 de grondexploitatie aangepast. De verlenging van de looptijd is geheel conform de totale planning en uitvoering van fase 1 van de Spuikom.

Meerwerk woonrijp maken in het plan Scheldekwartier en Claverveld. Kunt u aangeven waardoor dat komt?

Voor de meerkosten in het Scheldekwartier zijn er meerdere oorzaken voor deze overschrijding, waaronder hogere kosten met betrekking tot het afvoeren van niet toepasbare en aanvoeren van toepasbare grond. Daarnaast lag in het werkterrein een ondergrondse kraanbaan en oude kabels en leidingen die verwijderd moesten worden. Dit stond niet op de revisie. Voor de valdempende ondergrond met fundering van de speeltuin op de Jan Weugkade was een beter beheersbare en veiligere – maar daarmee ook meer kostbare oplossing nodig. De meerkosten in Claverveld waren onvoorzien, zoals een verontreiniging in de bodem en het aantreffen van een ongeschikte fundering onder een bestaande weg. Vandaar dat deze ook niet eerder opgenomen waren in de grondexploitatie. Met deze herziening zijn deze nu wel opgenomen in de grondexploitatie. Op dit moment is dus de verwachting dat er geen extra aanvullende werkzaamheden nodig zijn.

Op pagina 7 staat twee maal een jaarplan

Op pagina 7 van de paragraaf grondbeleid staan 5 jaarplannen: de jaarplannen van Kenniswerf fase 1 t/m 5

Bij het doorlopen van de tenderprocedure Parkzijde Touwslagerij had het winnende plan een bod op de grond dat € 130.000 lager lag dan aangenomen in de grondexploitatie. Wat is het % verschil? Hoe verklaart u de lagere opbrengst?

De winnende partij heeft een grondbieding gedaan die 12% lager lag dan het voorziene niveau in de grondexploitatie. Bij de marktgang hebben drie ontwikkelaars een plan ingediend, die door de gemeente op diverse aspecten wordt beoordeeld, waaronder de geboden grondprijs,

maar ook ruimtelijke kwaliteit, haal- en afzetbaarheid en aanpak. Door de weging van die verschillende scoringsonderdelen kan het voorkomen dat het winnende plan niet de hoogste grondbieding had. Dat was bij deze marktgang het geval. De hoogste grondbieding lag net onder het niveau van de grondexploitatie. Voor de bouwplot is op basis van de meegegeven kaders en de huidige marktomstandigheden een externe taxatie naar de grondwaarde uitgevoerde. Alle inschrijvingen lagen binnen de bandbreedte van de externe uitgevoerde taxatie.

Fractie PvdA

Behandeld door wethouder Bertijn

Onderwerp: 3.1 - 2e herziening 2024 grondexploitaties Vraag 1) Wat is de verwachte opleverdatum voor de Zeelandtoren en zijn er al vertragingen opgetreden in de planning van dit jaar?

Antwoord Door de problemen met de netcongestie heeft de ontwikkelaar geen zekerheid op het tijdig verkrijgen van een grootverbruikaansluiting voor enkele specifieke functies, anders dan wonen, die in de toren zijn voorzien. Gemeente en ontwikkelaar zijn in overleg over de consequenties hiervan en wijze hoe hiermee omgegaan kan worden. Het college en de ontwikkelaar streven er naar om begin 2025 het vervolg te bepalen, waarbij voorzien wordt de grond te leveren voor het einde van 2025. Daarna start de bouw.

2) Wat zijn de alternatieve plannen als de risico’s voor de Zeelandtoren te groot worden of als het project niet op tijd wordt voltooid?

Als de Zeelandtoren niet gerealiseerd kan worden, zal de bouwplot op de reguliere wijze aan de markt worden aangeboden.

3) Wanneer kunnen we een aangepaste grondexploitatie voor het Spuikom-project verwachten nu de visie al een tijdje vastgesteld is?

Bij deze herziening is de grondexploitatie aangepast op basis van fase 1 van de visie Spuikom. Zie paragraaf grondbeleid hoofdstuk 2. Uitvoering Grondbeleid en hoofdstuk 3. Resultaten grondexploitaties.

4) Hoeveel sociale huurwoningen worden er de komende jaren daadwerkelijk bijgebouwd, en hoe verhoudt dit zich tot de toenemende vraag naar betaalbare woningen?

In het Scheldekwartier worden totaal circa 300 sociale huurwoningen gerealiseerd. Een groot deel hiervan is al opgeleverd, waaronder recent het project De Dempo. Op dit moment is het project De Admiraliteit in aanbouw (50 woningen). Op de laatste bouwplot naast het hoofdkantoor van Damen zijn nog 13 huurwoningen gepland. In de van de Putte straat in Oost Souburg is voorzien in een herstructurering door 57 woningen te slopen en 96 woningen toe te voegen in de sociale huursector en dus een toevoeging van 39 woningen.

5) Wat zijn de specifieke plannen om de

In het voormalig buurthuis de Zwaan In Oost Souburg zijn een toevoeging van 14 sociale huurwoningen voorzien. De huurdersorganisaties zijn in hun rol een gelijke partij in

zorgen van huurdersorganisaties over de beperkte toevoeging van sociale huurwoningen te adresseren?

het vaststellen van en tekenen voor de uitvoering van de prestatieafspraken met de corporaties en de gemeente. Daarin worden jaarlijks (het bod) concrete afspraken gemaakt over de woningbouw programmering van de komende jaren met het volkshuisvestingsprogramma 2024-2028 als basis.

6) Hoe worden huurdersorganisaties en bewoners betrokken bij de besluitvorming en planning van nieuwe sociale huurprojecten?

Huurdersorganisatie wordt hierin betrokken door hun respectievelijke Corporaties. Dit is vastgelegd en geborgd in de Wet op het overleg huurders verhuurder.

7) Hoe wordt de balans gevonden tussen de bouw van sociale huurwoningen en commerciële ontwikkelingen in het Scheldekwartier?

Met het Scheldekwartier bouwen we voor in- en doorstroom op de Vlissingse woningmarkt. Voor de ontwikkeling van het Scheldekwartier waren oorspronkelijk circa 200 sociale huurwoningen bedacht. Dat is met het vaststellen van de ontwikkelingsvisie en de prestatie afspraken met de woningbouwcorporatie verruimd naar 300 woningen, die zoals eerder aangegeven grotendeels al gerealiseerd zijn. De rest van het woningbouwprogramma betreft betaalbare, middeldure en dure woningen in de huur- en met name koopsector. De balans in het Scheldekwartier en daarbuiten is vastgelegd in de Zeeuwse woondeal het volkshuisvestingsprogramma 2024-2028 en wordt wettelijk geborgd in de wet regie versterking volkshuisvesting.

8) Hoe wordt het Scheldekwartier toegankelijk gemaakt voor verschillende doelgroepen, zoals starters, gezinnen, en senioren?

Zoals hierboven aangegeven, is er voor het Scheldekwartier een breed palet aan woningen gerealiseerd en gepland. Bij sommige bouwplots laten we de invulling geheel aan de markt, bij andere sturen we juist meer. Dit geldt bijvoorbeeld voor het project Lloyd in Scheldewijk, waarbij de 18 grondgebonden woningen rond de grens van betaalbare koop worden verkocht. Daarnaast bestaat een project als De Broederband geheel uit de middeldure huurwoningen. In het project Kop Keersluis zit een mix van betaalbare, middeldure en dure appartementen. In deze projecten zijn woningtypes voor starters, gezinnen en/of senioren.

Bouwplots Scheldekwartier: