06222023 Q&A 3.1 1e herziening grexxen compleet

MEMO GRIFFIE AAN

: Raadsleden, collegeleden

DATUM: 22 juni 2023

VAN

: Griffie

Betreft

: Vragen en antwoorden commissie (Q&A) – 1e Herziening grexxen

Beste raad- en collegeleden, Voor de commissie van P&C van 22 juni zijn ten aanzien van het raadsvoorstel 1e Herziening 2023 grondexploitaties de volgende vragen gesteld. De antwoorden staan in de kolom achter de vraag. Aanvullende vragen kunnen behandeld worden in de raad. Fractie LPV

Behandeld door

Onderwerp: 1e Herziening 2023 grondexploitaties Vraag In het algemeen: is het ten behoeve van de leesbaarheid mogelijk om ook een kaart toe te voegen van de grondexploitaties?

Antwoord Deze kaart is opgenomen in de presentatie die bij de behandeling van deze herziening wordt gegeven. Bij de presentatie van de 2e herziening 2022 is deze kaart ook opgenomen.

Vraag 1.

De Admiraliteit: dit bouwplot is onderdeel van de raamovereenkomst met l’escaut voor de ontwikkeling van 200 sociale huurwoningen. Thans wordt gewerkt aan de koop- en ontwikkelovereenkomst en heeft l’escaut haar planontwikkeling in voorbereiding. Op dit deelplot zijn 50 sociale huurwoningen (appartementen en grondgebonden) voorzien. Start bouw en grondlevering wordt voorzien begin 2024.

Op pagina 4 staat dat de plannen ‘De Admiraliteit’ en ‘Touwslagerij’ in voorbereiding zijn. Kan het college meer toelichten over de stand van zaken en planning van deze bouwplots?

Touwslagerij: in voorbereiding zijn koop- en ontwikkelovereenkomsten met een tweetal ontwikkelende partners voor de bouw van 18 koopwoningen en 20 sociale huurwoningen (onderdeel van raamovereenkomst met l’escaut), aan de noord- en zuidzijde van de deelplot. Medio 2023 wordt gestart met de marktgang voor de ontwikkeling van circa 14 stadswoningen aan de parkzijde (westzijde) van het deelplot. Beide locaties zijn onderdeel van het bestemmingsplan ‘Scheldekwartier Noord, Scheldewijk Oost’. Dit bestemmingsplan wordt in kwartaal 3 van 2023 aan de gemeenteraad voorgelegd ter vaststelling. Vraag 2. Op pagina 9 staat dat eind 2021 de verkoopovereenkomst is getekend. De grond is echter nog niet geleverd en is voorzien in 2023 wegen o.a. tegenvallende verkoopresultaten. Dit geldt eveneens voor ‘De Koperslagerij’. Hoe verhouden deze nog niet geleverde gronden in het risico van de grondexploitaties?

In ‘scenario laag’ wordt rekening gehouden met vertragingen in grondverkoop. Dit is voor deze betreffende plots bij de voorliggende herziening verwerkt. Hiermee wordt in de planning een verschuiving gedaan van het ‘scenario midden’ naar het ‘scenario laag’. Hiermee is een deel van de risicoreservering - verschil tussen scenario’s midden en laag - ingezet voor het opvangen van het negatieve rente-effect van de vertraging.

Vraag 3. Wij constateren dat er een grote ruimtelijke kwaliteitsslag wordt bereikt in het Scheldekwartier. Echter, we, en ook u als college, constateren dat er ook vertraging optreedt in de ontwikkeling en realisatie van een aantal bouwplots. Kan het college toelichten hoe dit zich verhoudt in de verdere totaalontwikkeling van het Scheldekwartier? En of er daar ruimtelijk en financiële risico’s aan kleven? Zo ja, hoe gaat het college op deze risico’s sturen?

Met het Scheldekwartier wordt ingezet op een integrale gebiedsontwikkeling die in de breedte bijdraagt aan het verbreden en verbeteren van de Vlissingse woningmarkt en versterking van de sociaal economische structuur van de gemeente. Het economisch tij is na enkele jaren van voorspoed momenteel minder rooskleurig. De totale gebiedsontwikkeling van het Scheldekwartier gaat onverminderd en volgens het hoge ambitieniveau van de Ontwikkelingsvisie Scheldekwartier voort. Het college zal geen ruimtelijke concessies doen, omdat de kwaliteit van het Scheldekwartier voor de komende decennia bepalend is. Daarnaast mogen de bewoners die reeds een woning gekocht hebben op het Scheldekwartier en de omwonenden van de gemeente verwachten dat het hoge kwaliteitsniveau doorgezet wordt bij de nog komende ontwikkelingen. Het college stuurt binnen de grondexploitatie op ‘scenario midden’. Over de verwerking hiervan verwijzen wij u naar de beantwoording van vraag 2. In ‘scenario laag’ is onder meer verwerkt een lager afzettempo. Het college voorziet thans geen aanpassing van het ‘scenario laag’. Wel constateert het college dat haar ambitie om ‘scenario midden’ te behalen onder druk staan in het huidig economisch tij.

Het college speelt op de gewijzigde economische situatie in door onder meer:  Deelplot ‘De Touwslagerij’ in kleinere onderdelen op de markt brengen (risico spreiding);  Meer en gerichtere gebiedspromotie in 2023 en 2024;  In marktuitvragen expliciet toetsen op haalbaarheid en afzet van plannen;  In 2023 / 2024 primair in te zetten op het realiseren van bouwplannen met betaalbare koopwoningen en sociale huurwoningen.

Vraag 4. Op pagina 10 staat er met een ontwikkelaar overeenstemming is bereikt over het programma van blok D op het Timmerplein. Kan het college dit programma nader toelichten. Vervolgens wordt aangegeven dat dit gekoppeld is aan start bouw van de Zeelandtoren. Kan het college toelichten wat de stand van zaken is van de realisatie Zeelandtoren? En ziet het college geen risico als deze 2 bouwplots door omstandigheden vertragend worden gerealiseerd?

Het ontwikkelprogramma van Blok D behelst 24 appartementen, in de vrije koopsector. De ontwikkelaar van de Zeelandtoren is nog steeds voornemens de Zeelandtoren te realiseren. Met oog voor de onzekerheid in de grondstoffen- en bouwmarkt is de verkoop getemporiseerd en daarmee de beoogde start bouw tot nader order uitgesteld. Wanneer de in de koop- en ontwikkelovereenkomst opgenomen termijnen voor afname van de gronden in zicht komen, zal het college een (her)overweging maken over de voortgang van bouwplannen in relatie tot de brede ontwikkeling van het Scheldekwartier. Voor 2023 is dit echter niet aan de

orde. Vraag 5 Ten aanzien van de Kenniswerf lezen we teruggetrokken geïnteresseerden, levering grond nog niet plaatsgevonden, uitvoering Didamarrest, etc. Kan het college toelichten hoe we deze signalen moet bezien in de totaalontwikkeling van de Kenniswerf?

Vraag 6 Op pagina 20 staat aan welke risico’s aandacht is besteed, we missen daarbij de huidige ontwikkelingen voor inwoners, zij merken dit maandelijks door inflatie en stijgende rente. Hoe beoordeelt het college deze risico’s in relatie tot bijvoorbeeld de nog te ontwikkelen bouwplots Scheldekwartier? En op welke wijze houdt, of kan, het college rekening houden met deze risico’s?

Fractie PSR

Op dit moment hebben we te maken met onzekere marktomstandigheden als gevolg van de huidige economische instabiliteit. Daardoor hebben zich inderdaad een aantal geïnteresseerden terug getrokken. Ook hebben we als gevolg van het Didam arrest te maken met vertragingen bij gronduitgiftes. We zien nog steeds een gestage uitgifte van gronden maar vanwege genoemde omstandigheden hebben we de gronduitgiftes wel getemporiseerd. Ondanks de huidige marktsituatie is de totale Kenniswerfontwikkeling volop in beweging. Zo start in het najaar het Delta Climate Center, geven we uitvoering aan fiche 1D Wind in de Zeilen, zitten er kansrijke projecten voor de Kenniswerf in de regiodeal en is er door een consortium van o.a. Dockwize en HZ subsidie binnengehaald voor de doorontwikkeling van KAAP. Inflatie en stijgende rente zetten de vastgoedmarkt onder druk, immers potentiele kopers zijn terughoudender, ontwikkelaars hebben zorgen over afzet en rendement en bouwers kunnen moeilijker vaste prijzen afgeven. Kortom, onzekerheid in de markt. Dit heeft tot gevolg dat woningbouwontwikkeling stagneert. Voor de wijze waarop wij hier concreet op inspelen op het Scheldekwartier verwijzen wij u naar onze beantwoording van vraag 3. De Ontwikkelingsvisie Scheldekwartier blijft onverminderd het kader én ambitieniveau van het college.

Behandeld door

Onderwerp: 1e Herziening 2023 grondexploitaties Vraag Algemeen: Wat vindt het college van het voorstel van de heer Peter Kruizinga Samen Bouwen Samen Wonen (Zie presentatie in commissie Ruimte van 8 juni)?

Antwoord Dit betreft een bijzonder project. Maar is ook gewoon een verzoek tot aankoop van grond en zal via die lijn worden opgepakt. Daarbij moet ook gezegd worden dat ook dit initiatief behandeld moet worden conform het gelijkheidsbeginsel en passend binnen het Didam-arrest, dus een 1-op-1 behandeling is niet mogelijk.

Algemeen: Wat moet de raad aanpassen dan wel faciliteren om Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) mogelijk maken?

In principe is binnen elke grondexploitatie voor woningbouw (C)PO mogelijk en staan we open voor dit soort initiatieven. De vrije kavels in zowel Claverveld en Souburg Noord worden via Particulier Opdrachtgeverschap ontwikkeld. In de plannen Lammerenburg III en Claverveld is er veel contact geweest om ook een initiatief voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap te faciliteren, maar dit heeft niet geleid tot een daadwerkelijk ontwikkeling.

Risico’s: De bedrijventerreinenplanning is provinciaal afgestemd en geeft geen aanvullende risico’s.

Het (voorlopig) niet doorgaan van Trekdijk heeft op zich geen invloed op de (door)ontwikkeling van de bedrijventerreinen in Vlissingen (Souburg,

Wat betekent de uitspraak van de Raad van State m.b.t. de Trekdijk en de provinciaal afgestemde planning voor de gemeente Vlissingen?

Kenniswerf, Poortersweg-Zuid en BaskensburgWest), zoals opgenomen in het vigerende bedrijventerreinprogramma. Het (voorlopig) niet doorgaan van Trekdijk betekent wel een flinke “hap”, zowel kwantitatief als kwalitatief, uit het (toekomstige) bedrijventerreinaanbod op Walcheren. Bij het ontbreken van een alternatief voor Trekdijk bestaat de kans dat dit leidt tot vertrek van bepaalde Walcherse bedrijven naar elders, dan wel dat bedrijven van elders zich niet in onze regio zullen vestigen (vanwege het gebrek aan grote kavels met een bepaald profiel). Dit aspect wordt meegenomen bij de eerstvolgende evaluatie van het programma aan het eind van 2023.

Risico’s: Volgens de RvS is er nog voldoende ruimte op andere plekken. Volgens bronnen wil Middelburg nu toch een nieuw plan maken voor de Trekdijk met kleinere (concurrerende) kavels. Bent u hiervan op de hoogte?

Dat is ons niet bekend. Als dit zo zou zijn, is het gebruikelijk dat de gemeente Middelburg ons en de gemeente Veere hierover benadert. De Middelburgse wensen vormen dan onderdeel van de jaarlijkse evaluatie van het vigerende bedrijventerreinprogramma. De evaluatie kan resulteren in een aanpassing van de gemaakte afspraken (welke vervolgens moet worden bekrachtigd door de provincie Zeeland).

Fractie SGP

Behandeld door

Onderwerp: 1e Herziening 2023 grondexploitaties Vraag Is de winstneming m.b.t. Claverveld voldoende aangezien op dit moment nog achterstallig onderhoud en werkzaamheden moeten worden uitgevoerd en daarvoor dus nog (extra?) kosten moeten worden gemaakt. Zie o.a.: Inkomend -

Bewoners_Claverveld__Resultaten_enquête_Claverveld_1 (raadsinformatie.nl)

Antwoord In de BBV over grondexploitaties is heel specifiek geregeld hoe een winstneming berekend moet worden. De berekening van de winstneming in het plan Claverveld is op die manier uitgevoerd. In de raming van de resterende kosten binnen de grondexploitatie is rekeningen gehouden met nog wat aanvullende werkzaamheden om het plan goed af te ronden.

Pag 6, In hoofdstuk 2 schetst het college de verantwoordelijkheden van raad, college en ambtelijke organisatie. Zou het niet beter zijn om bij de beschrijving van de taken van de ambtelijke organisatie ook een koppeling te maken met het beleid dat door de raad wordt vastgesteld? Nu zou de indruk gewekt kunnen worden dat de ambtelijke organisatie alleen voor het college werkt.

Deze tekst is een verkorte weergave van wat hierover opgenomen is in het Grondbeleid 2021 welke door de raad is vastgesteld. Doordat het college het door de raad vastgestelde beleid uitvoert, werkt de ambtelijke organisatie uiteindelijk ook voor de raad.

Pag 7, tabel onderaan. Wat is de reden dat bovenwijkse voorzieningen die gerealiseerd zijn nog wel in Grondexploitatie zitten. Neem bijv. Dokburg die nog voor 50% in de grex zit.

Dat is omdat de boekwaarde van de gemaakte kosten voor een bovenwijkse voorziening voor dat deel verwerkt is in de grondexploitatie. In dit voorbeeld zijn de kosten voor het realiseren van de Dokbrug voor 50% geboekt in het Scheldekwartier.