06202024 Q&A vragen 3.1 compleet

MEMO GRIFFIE AAN

: Raadsleden, collegeleden

DATUM: 20-06-2024

VAN

: Griffie

Betreft

: Vragen en antwoorden adviesraad (Q&A)

Beste raad- en collegeleden, Voor de commissie Planning & Control van 20 juni 2024 zijn ten aanzien van het raadsvoorstel 1e herziening 2024 grondexploitaties de volgende vragen gesteld. De antwoorden staan in de 2e kolom. Fractie LPV

Behandeld door wethouder

Onderwerp: 3.1 - 1e Herziening 2024 grondexploitaties Vraag De levering van de grond voor de Zeelandtoren is vertraagd naar 2024. De ontwikkelaar is het project aan het voorbereiden. In de PZC van 16 april 2024 verscheen een artikel ‘Zeelandtoten terug naar de tekentafel’. In hoeverre is de beoogde ontwikkeling nog realistisch gelet op de vertraging? En is het mogelijk om het beoogde programma te wijzigen met als doel versnelling van de ontwikkeling?

Antwoord De ontwikkeling wordt nog steeds als haalbaar gezien. Het blijft echter een omvangrijk en complex project, waarbij thans de aanvullende uitdaging rondom netcongestie bij komt. De ontwikkelaar is momenteel de mogelijkheden aan het onderzoeken hoe de ontwikkeling verder gebracht kan worden. Hierbij wordt door de ontwikkelaar ook gekeken naar de samenstelling van het beoogde programma. De gemeente zal een eventueel verzoek omtrent het wijzigen van het programma bezien in het licht van de privaat rechtelijke koop- en ontwikkelovereenkomst en het reeds onherroepelijke publiek rechtelijke kader (bestemmingsplan en omgevingsvergunning).

Met dezelfde ontwikkelaar van de Zeelandtoren is overeenstemming bereikt over programma en grondprijs van Blok D op het Timmerplein. Besluitvorming en ondertekening overeenkomst is gekoppeld aan start bouw van de Zeelandtoren. Gelet op vertraging Zeelandtoren (zie vraag 1), wat zijn de risico’s/effecten van deze vertraging in de grex Scheldekwartier?

Blok D vangt aan na start bouw van de Zeelandtoren. In verband met de voorziene jaarschijven van de ontwikkeling van beide plots heeft het vertragen van de Zeelandtoren (nog) geen effect op de planning voor Blok D. Wanneer de start bouw verder vertraagd, zal ook Blok D verder vertragen met een negatief rente-effect tot gevolg.

Het kindcentrum in deelplan Scheldewijk wordt bij/aan het Dokter Stumpiuspark gerealiseerd. Onze fractie gaat er vanuit dat hiermee ook de nieuwbouw school voor de binnenstad wordt bedoeld? Wat is hiervan de stand van zaken? En in geval van vertraging, wat zijn dan de risico’s/effecten op de grex Scheldekwartier?

Het kindcentrum betreft inderdaad de huisvesting van de drie thans in de binnenstad gevestigde basisscholen. De afgelopen periode zijn de schoolbesturen met elkaar in overleg getreden over het opdrachtgeverschap, de wijze van samenwerking, ambities en kaders omtrent de nieuwbouw. Vanaf het 3e kwartaal van dit jaar wordt aangevangen met de daadwerkelijke planvorming voor het kindcentrum. Op dit moment is nog geen sprake van vertraging ten opzichte van de planning in de grondexploitatie. Wanneer de levering later plaats zal vinden heeft dit een negatief rente-effect tot gevolg.

Op welke wijze worden de tekorten op de eindwaarde grex Scheldekwartier gedekt?

Dit is gebeurd door het treffen van een voorziening en een risicoreservering. De hoogte van deze voorziening voor het Scheldekwartier bedraagt € 102 miljoen, de risicoreservering bedraagt € 4 miljoen. Zie tabel 2 op pagina 22 van de Paragraaf Grondbeleid.

Fractie SP

Behandeld door wethouder

Onderwerp: 3.1 - 1e Herziening 2024 grondexploitaties Vraag Kan de verwachte winstneming van 1,2 miljoen op Claverveld en Kenniswerf fase 4 gereserveerd worden ten bate van het sociaal domein. Zodat onze inwoners direct kunnen meeprofiteren van deze winstneming? Zo niet, kan het collega de reden om dit niet te doen motiveren?

Antwoord Het resultaat van afsluiten grondexploitaties en winstnemingen komt in de eerste plaats bij het totale resultaat van een herziening. Indien er tegenvallers zijn in het totaal van de herzieningen wordt dit resultaat gebruikt voor het dekken van de tegenvallers. Bij deze 1e herziening 2024 is dat niet zo. Het totale positieve resultaat van deze 1e herziening 2024 grondexploitaties wordt toegevoegd bij het totale resultaat van de jaarrekening 2023. Wat met dit totale resultaat gebeurt valt niet binnen de reikwijdte van de 1e herziening 2024.

Doelstelling 1 van de jaarnota, betreft leefbaarheid geciteerd “Iedereen in Vlissingen kan meedoen in de samenleving” Hoe verhoudt zich dit tot het niet vinden van mogelijkheden om de minima regelingen te verhogen, en zo iedereen met te kunnen laten doen in de samenleving. 1 Na de duidelijke roep van onze bewoners, dat ze nu niet mee kunnen doen in de samenleving. Is er gekeken of de inkomsten van de grond exploitaties beter ingezet kunnen worden om deze doelstelling waar te maken?

Wat uiteindelijk met het resultaat van deze herziening gebeurt valt niet binnen de reikwijdte van dit voorstel. Het resultaat wordt toegevoegd aan het resultaat van de jaarrekening 2023.

Kan het college ondanks het nog ontbreken van de woningvisie garanderen dat tenminste 30% van de nieuwbouw woningen, zoals benoemd in bijlage 1 sociale huurwoningen zullen zijn?

In bijlage 1, de Paragraaf Grondbeleid, wordt geen percentage genoemd van de te realiseren sociale huurwoningen. In hoofdstuk 2, bij de realisatie van de jaarplannen 2023 is bij het Scheldekwartier de voortgang van de realisatie van sociale huurwoningen opgenomen. Het vaststellen en garanderen van het percentage sociale huurwoningen hoort niet thuis bij dit raadsvoorstel van de herziening van de grondexploitaties, bij het opstellen en vaststellen van de woonvisie.

Fractie D66

Behandeld door wethouder

Onderwerp: 3.1 - 1e Herziening 2024 grondexploitaties Vraag Hoe wordt de verlaging van de verliesvoorziening met € 0,22 miljoen en de risicoreservering met € 1,00 miljoen gerechtvaardigd, en welke maatregelen zijn getroffen om mogelijke toekomstige verliezen te dekken?

Antwoord De verlaging van € 0,2 miljoen verliesvoorziening en € 1,0 miljoen risicoreservering is een optelsom van alle mutaties in de afzonderlijke grondexploitaties met een nadelige eindwaarde. Dat zijn zowel inhoudelijke mutaties als de mutatie op de parameters. Bij elkaar vormt dit de totale verliesvoorziening en

risicoreservering waarmee de verwachte nadelige eindwaardes gedekt zijn. Per grondexploitatie is een risico-inventarisatie opgesteld, inclusief maatregelen, om zoveel mogelijk risico’s te voorkomen. Deze risico-inventarisaties worden, samen met de grondexploitaties, 2 x per jaar geactualiseerd. Wat zijn de redenen voor de verlenging van de looptijden van de plannen Kenniswerf fase 1 en fase 2, Spuikom en Vrijburg West, en welke impact heeft dit op de totale projectkosten en opbrengsten?

De verlenging van de plannen Spuikom en Vrijburg West zijn een min of meer administratieve verlenging. Op het moment van opstellen van deze herziening was er nog geen concreet plan voor deze grondexploitaties, maar was de looptijd tot en met 2023. Omdat de plannen nog niet uitgevoerd zijn is de looptijd met 1 jaar verlengd, zodat er in 2024 plannen opgesteld kunnen worden. Voor het plan Spuikom gebeurt dat op basis van de vastgestelde visie en zal de geactualiseerde grondexploitatie bij de 2e herziening 2024 opgenomen worden. Voor Vrijburg West is er nog geen capaciteit om dit plan op te stellen. De verlenging van Kenniswerf fase 1 en 2 staat beschreven op pagina 15 van de Paragraaf Grondbeleid. Kenniswerf fase 1: Deze grondexploitatie had een looptijd tot eind 2025. Gezien de gewijzigde inzichten en het uitgiftetempo is dit niet meer reëel. De looptijd is bij deze herziening daarom verlengd tot eind 2029. Kenniswerf fase 2: Deze grondexploitatie had een looptijd tot eind 2025. Gezien het uitgiftetempo is dit niet meer reëel. Er is minder belangstelling voor de kavels vanwege enerzijds gestegen bouwkosten en anderzijds terughoudende geldverstrekkers/gestegen rente. De looptijd is bij deze herziening daarom verlengd tot eind 2028.

De impact van deze verlengingen is ook te zien in de Paragraaf Grondbeleid, in de tabel op pagina 14: Kenniswerf fase 1: - € 720.000 Kenniswerf fase 2: - € 257.000 Spuikom: - € 154.000 Vrijburg West: - € 78.000

Welke methodologieën worden gebruikt voor het actualiseren van de ramingen van kosten en opbrengsten, en hoe wordt de nauwkeurigheid van deze ramingen gewaarborgd?

De grondexploitatie is een totaal van geraamde en gerealiseerde kosten en opbrengsten, waarbij rekening gehouden wordt met de looptijd door rente en parameters van kosten en opbrengstenstijging. Dit conform de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023) van de commissie BBV. In deze notitie is opgenomen welke kosten en opbrengsten in een grondexploitatie opgenomen mogen worden. Afhankelijk van de voortgang van het plan zal in eerste instantie gebruik gemaakt worden van eenheidsprijzen voor de kosten en van onze nota grondprijzen voor de opbrengsten. Als het plan vordert en er ook bijvoorbeeld aanbestedingen zijn geweest dan worden die gebruikt voor een nauwkeurigere raming. De doorrekening van de een grondexploitatie wordt uitgevoerd door een planeconoom. Omdat er meerdere planeconomen werkzaam zijn (zowel intern als extern) hebben deze met elkaar contact over berekeningen. Daarnaast worden de grondexploitaties gecontroleerd door de accountant.

Wat zijn de oorzaken van de vertraging in

Ontwikkeling op (inter)nationaal niveau – zoals stijgende

de grondverkopen en de aanpassing van grondprijzen in het Scheldekwartier, en welke maatregelen worden genomen om de verkoop te stimuleren?

bouwprijzen, onzekerheid op de woningmarkt, hogere rentes - hebben ook hun weerslag op de afzet van gronden op het Scheldekwartier. In de afgelopen periode heeft zich dit concreet vertaald in het herontwikkelen van het woningbouwprogramma (minder duur, meer betaalbaar) van de Kop Keersluis, wat tijd heeft gekost en waardoor de grondlevering is vertraagd. Inmiddels is het nieuwe woningbouwprogramma in verkoop, de 70% gehaald en de grondlevering / start bouw voorzien voor het 4e kwartaal van 2024. De Koperslagerij merkt de gevolgen van de stagnatie op de woningmarkt. Daarnaast kampt de Zeelandtoren met vertraging met het in verkoop brengen als gevolg van netcongestie. In de afgelopen en komende periode wordt er intensiever ingezet op de gebiedspromotie van het Scheldekwartier, onder meer door de organisatie van de woningbeurs in mei 2024, een meer op de beoogde doelgroepen gerichte commercials en allerhande ondersteunende activiteiten op het Scheldekwartier.

Hoe draagt het huidige grondbeleid bij aan de realisatie van de strategische visie Vlissingen 2040, en welke specifieke resultaten zijn in 2023 behaald die hieraan bijdragen?

Het huidige grondbeleid is het door de raad vastgestelde Nota Grondbeleid 2021. Op pagina 3, 4 en 5 van de paragraaf grondbeleid is uiteengezet wat de grondexploitaties bijdragen aan de doelstellingen van de programmabegroting, dus indirect aan de visie Vlissingen 2040.

Wat zijn de plannen voor de communicatie naar inwoners en stakeholders over de voortgang en impact van de grondexploitaties?

De grondexploitaties zijn een financiële vertaling van de inhoudelijke projecten/plannen. Er is vanuit de herziening van de grondexploitaties geen communicatie naar inwoners en/of stakeholders. Per project/plan wordt er natuurlijk wel gecommuniceerd over wat dit voor de inwoners of stakeholders betekent, welke voortgang er is en welke ontwikkelingen er aan komen. Een voorbeeld daarvan is de onlangs georganiseerde woningbeurs.

Hoe wordt transparantie gewaarborgd in de rapportage van de voortgang en resultaten van grondexploitaties, en welke communicatiestrategieën worden hiervoor gebruikt?

De grondexploitaties zijn een financiële doorvertaling van de inhoudelijke projecten. Deze worden 2 x per jaar bijgesteld (herzien) en met een openbare rapportage aan de raad voorgelegd. In deze rapportage (de paragraaf grondbeleid) worden veel details weggelaten, niet alleen om de raad op hoofdlijnen te informeren, maar vooral ook om onze economische positie te waarborgen. Indien gewenst is er altijd de mogelijkheid voor de raad/individueel raadslid om een afspraak te maken met betreffende medewerkers om meer gedetailleerde vragen te kunnen stellen, welke in vertrouwelijkheid beantwoord kunnen worden.

Fractie SGP

Behandeld door wethouder

Onderwerp: 3.1 - 1e Herziening 2024 grondexploitaties Vraag Par. Grondbeleid, pag 12. Bedrijventerrein Souburg fase 2. De netcongestie is een probleem voor de ontwikkeling van dit gebied lezen we. Zijn er mogelijkheden om dit terrein aan te

Antwoord Nee. Op bedrijventerrein Souburg II ligt geen gasnet en dat zal er ook niet alsnog komen: vanwege een wijziging van de Gaswet is het per 1 juli 2018 niet meer toegestaan om een omgevingsvergunning aan te vragen ten behoeve van een nieuw bouwwerk met een gasaansluiting.

sluiten op het gasnet zodat deze terreinen mogelijk sneller in ontwikkeling komen? Par. Grondbeleid, pag 16. Bedrijventerrein Souburg fase 2. Klopt het dat de grond teveel is opgehoogd waardoor zich vestigende bedrijven nu een extra kostenpost hebben om grond af te voeren?

Nee. Het terrein is weliswaar opgehoogd, maar dat heeft niet of nauwelijks negatieve financiële gevolgen voor een koper. Overigens geldt in zijn algemeenheid dat mocht in een specifieke situatie de grond dermate verontreinigd zijn dat een koper wordt geconfronteerd met onevenredige kosten voor de afvoer en verwerking ervan, koper en verkoper (gemeente) dan in overleg treden om hiervoor een passende financiële oplossing te vinden.

Tabel 2 Overzicht verliesvoorziening, pag 22. Het Scheldekwartier beslaat een groot deel van de verliesvoorziening. Kunt u deze post per deelproject uitsplitsen zodat duidelijk wordt hoe deze post is opgebouwd.

Er kan geen uitsplitsing gemaakt worden per deelproject/deelplan. De eindwaarde en dus ook de verliesvoorziening is het resultaat van alle geraamde en gerealiseerde kosten en opbrengsten. Daarbij zijn kosten voor het totale plan, kosten voor een aantal deelplannen en kosten specifiek voor een deelplan en de vertaling van de overkoepelende risicoanalyse. Het onderscheid naar deelplannen is gedaan om de gebiedsontwikkeling vorm te geven. Omdat het totale plan in samenhang ontwikkeld wordt, met aannames voor de oplevering van het totale programma, is dit onderscheid niet in de doorrekening van de grondexploitatie te maken.

Fractie PvdA

Behandeld door wethouder

Onderwerp: 3.1 - 1e Herziening 2024 grondexploitaties Vraag 1. Waarom is gekozen om enkel Kenniswerf fase 1+2, Spuikom en Vrijburg West op te nemen in het raadsbesluit?

Antwoord Voor het aanpassen van de looptijd van een grondexploitatie is een expliciet besluit nodig van de raad. Dit is één van de punten waarop de account bij de controle op let. Dit geldt bijvoorbeeld ook voor afsluiten van een grondexploitatie of het aanpassen van de parameters.