06192025 Q&A Vragen 3.1 Grexen compleet

MEMO GRIFFIE AAN

: Raadsleden, collegeleden

DATUM: 19-06-2025

VAN

: Griffie

Betreft

: Vragen en antwoorden adviesraad (Q&A) – 3.1

Beste raad- en collegeleden, Voor de commissie Planning & Control van 30 juni 2022 zijn ten aanzien van het raadsvoorstel 1e Herziening Grexen de volgende vragen gesteld. De antwoorden staan in de 2e kolom. Fractie POV

Behandeld door wethouder

Onderwerp: 3.1 – 1e herziening grondexploitaties Vraag 1. Er zijn kavels verkocht op de Kenniswerf. Hoeveel, aan wie en in hoeverre dragen deze kopers bij aan de ontwikkeling van de Kenniswerf?

Antwoord In 2024 zijn drie overeenkomsten gesloten. Dat betreft 2 kavels in de binnenhaven, aan vd Gruiter en aan Scaldon. En er is een kavel verkocht tbv een bedrijfsverzamelgebouw. Bij de invulling van de kavels wordt het vigerende bestemmingsplan aangehouden om te toetsen of e.e.a. voldoet. Eventuele aanvullende eisen t.a.v. een bijdrage aan de ontwikkeling Kenniswerf zijn nog niet geconcretiseerd en geformaliseerd.

2. De GREX Spuikom eindigt in 2028. Is de ontwikkeling daar dan rond? Zo niet, wat gebeurt er met dit gebied?

De raad heeft bij de vaststelling van de visie Spuikom bepaald om de Spuikom in 2 fasen uit te voeren. De grondexploitatie ziet alleen op de eerste fase en betreft de deelgebieden Grote Spuikom en Spuiwal. De huidige planning is nog steeds dat deze deelgebieden in 2028 gereed zijn. Mocht dat in de toekomst veranderen dan wordt een verlenging van de grondexploitatie aan u voorgesteld bij de herziening van de grondexploitatie.

3. Een van de voorwaarden bij de verkoop van Grond aan de Koningsweg was het verplaatsen naar een andere plaats van het bunkerstation daar. Dat is tot op heden niet gerealiseerd. Welke gevolgen heeft dit, dan wel kan dit hebben voor de Gemeente?

Het al dan niet verplaatsen van de olieboot (het bunkerstation) zou gevolgen kunnen hebben voor de verkoop van de 3e fase van het project ‘Koperslagerij’ in het Scheldekwartier. Deze 3e fase is inmiddels vanuit de gemeente aan de ontwikkelaar geleverd. Derhalve volgen er uit overeenkomen geen gevolgen meer in relatie tot de verkoop van gronden in relatie tot de olieboot. Dit laat onverlet dat het college voornemens is om na overname van het talud in gesprek te gaan met de eigenaren van de het bunkerstation aangaande het toekomstperspectief.

4. U stelt overeenstemming te hebben (met de provincie) over de verkrijging van het talud en de kade aan de Koningsweg / De Willem Ruijsstraat. Wordt deze overeenkomst aan de raad voorgelegd, en zo niet, op basis van welk mandaat voert het college deze transactie uit?

Op hoofdlijn is overeenstemming, er is echter nog geen overeenkomst tussen de gemeente en de provincie gesloten waarin afspraken definitief worden vastgelegd. Op basis van de Nota Grondbeleid en de Financiële verordening zal het college op basis van de overeenkomst bepalen of besluitvorming door de gemeenteraad benodigd is.

5. U voegt budget toe voor de sloop van de provinciale kade. Kunt u inzicht geven in alle kosten van dit project, dus aanschaf, bewerking, onderhoud, hoe u dit financiert en wat de

Op hoofdlijn is overeenstemming, er is echter nog geen overeenkomst tussen de gemeente en de provincie gesloten en bestuurlijk geaccordeerd waarin afspraken definitief worden vastgelegd. Op dit moment kan derhalve nog geen volledig beeld gegeven worden van de

opbrengsten van dit project kunnen zijn, en de eindwaarde?

genoemde aspecten. In de grondexploitatie van het Scheldekwartier is de inrichting van het talud langs de Koningsweg voorzien als volwaardige verbinding voor fietsers en voetgangers tussen het Scheldekwartier en de Kenniswerf. In het kader van de voorgenomen overname is verkend welke kosten er verbonden zijn aan de sloop van de provinciale kade, hieruit volgt de voorgestelde verwerking van het budget hiervan in de grondexploitatie Scheldekwartier.

6. Wanneer is de gemeenteraad akkoord gegaan met deze aanschaf?

Zie antwoord op vraag 4.

7. Hoe ver bent u met de compensatie van het verdwijnen van parkeerplaatsen op de locatie aan de Stenen Beer?

De gemeenteraad heeft in het bestemmingsplan Scheldekwartier Zuid Stenenbeer de beoogde locaties aan de Koudenhoek en de Onderstraat voor de compensatie van de te vervallen parkeerplaatsen aan de Stenenbeer bestemd. Het ontwerp en civiele bestek voor de parkeercompensatie op de locatie aan de Onderstraat (speeltuin) is gereed. Het ontwerp en civiele bestek voor de parkeercompensatie aan de Koudenhoek wordt opgesteld na consultatie van de omwonenden. In verband met het tussenvonnis van de Raad van State op het bestemmingsplan Scheldekwartier Zuid Stenenbeer is er nog niet aangevangen met de uitvoering van de parkeercompensatie op de locatie aan de Onderstraat en heeft de consultatie op het ontwerp met de bewoners van de Koudenhoek nog niet plaatsgevonden. Na een uitspraak van de Raad van State zal de parkeercompensatie vervolgd worden, waarbij de planning en wijze van uitvoering afhankelijk is van het vonnis.

8. U laat onderzoeken hoe de knelpunten om te komen tot redelijke termijnen voor de uitvoering van bouwprojecten kunnen worden opgelost. Wat kost dat onderzoek, wie voert het uit en wie betaald het?

Voor het bedrijventerrein Souburg fase 2 geldt dat er een onderzoek is gestart naar de haalbaarheid van een energiehub. Daarbij wordt gekeken naar de technische haalbaarheid en opties, de financiële haalbaarheid en de organisatie ervan. De kosten van dit onderzoek bedragen € 50.000. De provincie betaalt 50% daarvan; de overige 50% betaalt de gemeente. Het onderzoek wordt uitgevoerd door Zebra, Impuls Zeeland en VNO CoCreatie. Voor andere knelpunten van netcongestie is (nog) geen standaard aanpak ontwikkeld. Er wordt veel samengewerkt met de Taskforce Zeeuwse Netoplossingen.

9. Wat is de claim van de gemeente op de BAM over het tunneltje, hoeveel geld is er mee gemoeid?

De claim betreft een afkoopsom (€ 120.000) voor naar verwachting extra beheer en onderhoud tijdens de levensduur van de tunnel. Dit komt doordat de afwerking van de tunnelwand op een andere wijze heeft plaatsgevonden dan oorspronkelijk was afgesproken.

10. Kunt u nader specificeren waar de extra openbare ruimte is gevonden in het Scheldekwartier, deels de bestemming van het extra miljoen aan civiele kosten?

Ter voorbereiding op de tenderprocedure partnerselectie Machinewerf (huidig parkeerterrein ten oosten van de Machinefabriek) is een nadere stedenbouwkundige verkenning uitgevoerd ter bepaling van de begrenzing van de bouwplot en het omliggende openbaar gebied. Met

name tussen de Machinefabriek en de bouwplot Machinewerf is het openbaar gebied wat verruimd ten behoeve van inpassing van de ontsluiting van de parkeergarage in de Machinefabriek. 11. En waar gaat de rest van dit geld aan op?

De hogere civiele kosten zijn het gevolg van prijsstijgingen van het toegepaste (straat)materiaal aan de zuidzijde van het Dok. Vanuit kwalitatief oogpunt is het van belang om dit volledige deelgebied uniform uit te voeren met dezelfde materialen.

12. Wat is de noodzaak van extra budget voor de sanering van kavels op de Kenniswerf?

In eerdere bodemonderzoeken is niet getoetst op PFAS. Dat is nu wel een parameter om op te toetsen. In een van de kavels is PFAS aangetroffen, hetgeen de sanering flink duurder maakt.

13. Kunt u aangeven wat de wegenstructuur wordt rondom en voor het Orionis gebouw, waar twee éénrichtingsverkeer wegen zouden worden gerealiseerd?

In de ontwikkelvisie Kenniswerf is de Oude Veerhavenweg samengevoegd met de Oostsouburgseweg. Dit gaan we ook uitvoeren. Waarbij we de planning hebben afgestemd op de herinrichting van de Prins Hendrikweg. Dit betekent dat we in 2027 zullen starten met de planvorming voor de Oostsouburgseweg en in 2029 verwachten de weg te hebben heringericht.

14. Hoewel geen GREX, kunt u aangeven wat de ontwikkelingen zijn rondom Baskensburg? Wat gebeurt er met het aangekochte perceel aan de Gildeweg?

Deze vraag valt buiten het raadsvoorstel 1e herziening 2025 grondexploitatie. De grondexploitatie Baskensburg-West wordt op dit moment voorbereid, het perceel aan de Gildeweg vormt onderdeel van de nog vast te stellen grondexploitatie.

15. U heeft extra geld uitgegeven aan het bouwrijp maken van een kavel voor huisvesting buitenlandse werknemers. Echter, van bouwactiviteiten is geen sprake. Kunt u aangeven wanneer die bouw daadwerkelijk wordt gerealiseerd?

Deze vraag valt buiten het raadsvoorstel 1e herziening 2025 grondexploitatie. De start bouw van de huisvesting is echter voorzien voor 2026 en heeft vertraging opgelopen vanwege uitstel aanleg nutsvoorzieningen.

16. De ontwikkeling Stationsgebied wordt (nu) gecoördineerd met de ontwikkeling Kenniswerf. Vloeien er ook gelden van het één naar het ander?

Nee

Fractie HVD

Behandeld door wethouder

Onderwerp: 3.1 – 1e herziening grondexploitaties Vraag 1. 4.7 Paragraaf grondbeleid Meerdere pagina’s: Netcongestie is een nog steeds groter wordend probleem. Zie de Zeelandtoren (P9) en Bedrijventerrein Souburg fase 2 (P11) en Netcongestie Zeeland (P20). Kan het college de raad de uitkomsten van het ingestelde onderzoek met verwachte resultaten voorjaar 2025 aanbieden? Indien ja, kan het college dan ook aangeven voor welke delen van grondexploitaties er uitstel risico’s voor de

Antwoord Het haalbaarheidsonderzoek naar een energiehub op bedrijventerrein Souburg II loopt tot Q3/ Q4 2025. I.v.m. individuele bedrijven die betrokken zijn bij het onderzoek is het niet mogelijk om het volledige onderzoek aan de raad aan te bieden. De belangrijkste conclusies kunnen wel worden gedeeld. Op basis daarvan kan ook worden aangegeven voor welke delen van de grondexploitaties er uitstelrisico’s voor de ontwikkeling zijn.

ontwikkeling zijn? 2. P9. Er is onzekerheid over afname in relatie tot de Wet betaalbare huur. Dit betreft ‘Aan de Singel – Edelweis’. Wanneer is hierover duidelijkheid te verwachten?

3. P10. Gezien de in de Kadernota 2026 geplande ingebruikname van IKC Scheldekwartier in de zomer van 2028 vraagt Hart voor de Dorpen zich af of de gesprekken met de schoolbesturen inmiddels afgerond zijn? Evenzo vragen wij ons af of de gemeente of de schoolbesturen de verantwoordelijkheid gaan dragen tijdens de bouwperiode? Indien de gemeente de verantwoordelijkheid hiervoor neemt, horen wij graag hoe dit vorm zal krijgen. Dit ter voorkoming van eerdere problemen bij de sloop – en nieuwbouw van de scholen Souburg-Zuid.

Fractie PSR

Het college heeft ingestemd met een wijziging van het aanvankelijke woningbouwprogramma, waarmee voorziene vrije sector huurappartementen ook als (betaalbare) koopappartementen kunnen worden aangeboden. Hiermee kan het project in verkoop gebracht worden en wordt het risico voor de ontwikkelaar / belegger gereduceerd ten aanzien van de afzet en voor de gemeente voor wat betreft de grondlevering. Het college verwacht dat de verkoop medio dit jaar aanvangt en de gronden in de tweede helft van 2025 worden geleverd. De schoolbesturen van Archipel en Onze Wijs en het college zijn met elkaar in gesprek. De schoolbesturen hebben het college verzocht – in afwijking van het aanvankelijke uitgangspunten en hetgeen in de Wet primair onderwijs is vastgelegd – om het opdrachtgevercq. bouwheerschap op zich te nemen. Het college heeft dit verzoek in overweging en verwacht hierover in kwartaal 3 2025 te besluiten. Het college zal de gemeenteraad informeren over haar besluit alsmede over het plan van aanpak hoe het college de ontwikkeling, realisatie en exploitatie van het Kindcentrum Scheldekwartier voorziet.

Behandeld door wethouder

Onderwerp: 3.1 – 1e herziening grondexploitaties Vraag 1. Pagina 11/22 Bedrijventerrein Souburg fase 2 Is er al iets bekend over het onderzoek Netcongestie wat begin 2025 opgeleverd zou worden?

Antwoord Het haalbaarheidsonderzoek naar een energiehub op bedrijventerrein Souburg II loopt tot Q3/ Q4 2025. I.v.m. individuele bedrijven die betrokken zijn bij het onderzoek is het niet mogelijk om het volledige onderzoek aan de raad aan te bieden. De belangrijkste conclusies kunnen wel worden gedeeld. Op basis daarvan kan ook worden aangegeven voor welke delen van de grondexploitaties er uitstelrisico’s voor de ontwikkeling zijn.

2. Pagina 9/22 Realisatie jaarplan 2024 - Scheldekwartier Ook de realisatie van de Zeelandtoren loopt vertraging op door netcongestie. Zijn hier al vorderingen te melden?

De ontwikkelaar (VG-D) is vanaf kwartaal 1 2024 in frequent overleg getreden met Stedin aangaande de netaansluiting. VG-D en Stedin hebben gezamenlijk varianten, rekenstudies en mogelijkheden verkend en getoetst in relatie tot de voorliggende opgave in relatie tot netcongestie. De verkenning is in de afrondende fase. Tevens is de Zeelandtoren besproken via de door de Zeeuwse overheden ingestelde Taskforce Zeeuwse Netoplossingen. VG-D en de Gemeente voeren frequent overleg over de voortgang. Vooralsnog ligt de primaire opgave echter niet bij de gemeente maar bij VG-D en Stedin. De koop- en ontwikkelovereenkomst voor de Zeelandtoren met VG-D loopt nog. Pas na overeenstemming tussen Stedin en

VG-D over de netaansluiting, zal het college haar positie en het vervolg bepalen. Op dat moment wordt de gemeenteraad hierover ook geïnformeerd.

Fractie GL

Behandeld door wethouder

Onderwerp: 3.1 – 1e herziening grondexploitaties Vraag 1. Waarom wordt er bij nieuwe ontwikkelingen bij voorkeur een facilitair (passief) grondbeleid gevoerd, en wat zijn de specifieke voordelen hiervan voor de gemeente?

2. Welke concrete stappen zijn er gezet om de verkoop van de grond voor de Zeelandtoren te realiseren, gezien de vertraging door netcongestie?

Antwoord In het door de raad vastgestelde Grondbeleid 2021 is opgenomen dat de gemeente bij voorkeur een facilitair grondbeleid voert. Hierbij laten we de ontwikkelingen over aan de markt en worden deze door de gemeente gefaciliteerd. Het grote voordeel is dat de gemeente hierbij geen financieel risico loopt omdat is bij facilitair grondbeleid geen grond verworven en tot bouwgrond ontwikkeld wordt. De ontwikkelaar (VG-D) is vanaf kwartaal 1 2024 in frequent overleg getreden met Stedin aangaande de netaansluiting. VG-D en Stedin hebben gezamenlijk varianten, rekenstudies en mogelijkheden verkend en getoetst in relatie tot de voorliggende opgave in relatie tot netcongestie. De verkenning is in de afrondende fase. Tevens is de Zeelandtoren besproken via de doorde Zeeuwse overheden ingestelde Taskforce Zeeuwse Netoplossingen. VG-D en de Gemeente voeren frequent overleg over de voortgang. Vooralsnog ligt de primaire opgave echter niet bij de gemeente maar bij VG-D en Stedin. De koop- en ontwikkelovereenkomst voor de Zeelandtoren met VG-D loopt nog. Pas na overeenstemming tussen Stedin en VG-D over de netaansluiting, zal het college haar positie en het vervolg bepalen. Op dat moment wordt de gemeenteraad hierover ook geïnformeerd.

Fractie SGP

Behandeld door wethouder

Onderwerp: 3.1 – 1e herziening grondexploitaties Vraag 1 Boekwaarde Grondexploitaties Boekwaarde Grex versus voorzieningen a. Hoeveel verlies verwacht u uiteindelijk te lijden na afloop uitvoering van de huidige grexxen á 169 miljoen euro? b. Is dit verlies op dit moment volledig gedekt door voorzieningen? c. Klopt het dat de gemeente geld leent voor deze voorzieningen en/of dit verlies? Zo ja, hoe veel? d. En wanneer bij c. inderdaad geld geleend wordt; wat is de verwachting van het te lenen bedrag voor de jaren 2026 t/m

Antwoord

a. Op basis van de 1e herziening 2025 grondexploitaties verwachten wij een verlies van ruim € 132 miljoen. Dit is gelijk aan het totaal aan verliesvoorzieningen. b. Ja, in geval van een verwacht verlies op een exploitatie zijn wij verplicht een verliesvoorziening op te nemen. Op dit moment is het totale verwachte verlies gedekt door voorzieningen. Daarboven hebben we bij een extra Risicoreservering ter compensatie van mogelijke risico’s in de grondexploitaties. c. De gemeente maakt op dit moment geen gebruik van projectfinanciering. In plaats daarvan wordt gewerkt met integrale financiering waarbij wordt gekeken naar het

2029? e. En daarop voortbordurend: We hebben jarenlang te maken gehad met een grote negatieve algemene reserve. Op dit moment lijkt er ook een groot negatief eindresultaat voor de grex te zijn/komen en de risico’s nemen alleen maar verder toe (hogere rente en hogere inflatie). Maakt het voor onze financiële positie uit of we nu schulden hebben in een negatieve algemene reserve of in een negatief eindresultaat van onze grexxen? 2. P124 School Scheldekwartier M.b.t. tekst: Met de schoolbesturen van Archipel en Onze Wijs vinden gesprekken plaats in het kader van de ontwikkeling en realisatie van het Kindcentrum Scheldekwartier aan het Dokter Stumphiuspark. - De gemeenteraad heeft – mede op verzoek van de schoolbesturen – besloten dat de school in het Stumphiuspark komt. Maar zoals hierboven geciteerd en verwoord in de jaarstukken lijkt het allemaal nogal open en nog helemaal niet zeker. Is de interpretatie van de SGP verkeerd in deze en staat het inderdaad voor 100,0% vast dat dit Kindcentrum in het Stumphiuspark komt? 3. P124 Souburg Noord Waterleiding icm containers Omdat de waterleiding nog moest komen werd de geluidswal verfraaid met zeecontainers. Nu kan dat prima passen bij het robuuste nautische Vlissingse imago, maar het lijkt ons toch niet de bedoeling dat de containers daar blijven staan… Wanneer gaan de containers weg en wordt de geluidswal definitief afgemaakt? 4.

In de Kadernota wordt genoemd dat de grex van het Scheldekwartier wordt afgesloten met naar verwachting een verlies van 100 miljoen. Wat voor gevolgen heeft dat voor de financiële positie van Vlissingen en in het bijzonder de algemene reserve?

5. Pag.10 Claverveld, Vrijburgstraat. U schrijft dat de werkzaamheden zijn afgerond. Is dat wel juist aangezien de Vrijburgstraat nog opnieuw geasfalteerd/bestraat moet worden in de richting van de Jacoba van Beierenweg?

totaal van de te financieren activa, projecten en investeringen. Vanuit deze systematiek is niet specifiek te bepalen welk deel toegerekend kan worden aan de grondexploitaties. d. Zie de voorgaande beantwoording. De grondexploitaties worden tweemaal per jaar geactualiseerd. De financieringsbehoefte wordt permanent gemonitord en is, zoals aangegeven, afhankelijk van de totaal te financieren activiteiten en bezittingen van de gemeente. e. Het verwachte financiële resultaat van de grondexploitaties maakt integraal deel uit van onze totale financiële positie. Het Kindcentrum Scheldekwartier wordt gerealiseerd op de door de gemeenteraad vastgestelde locatie aan het Dokter Stumphiuspark. Momenteel – en in de achterliggende periode – vinden de gesprekken tussen het college en de schoolbesturen van Onze Wijs en Archipel plaats over de aanpak om tot de ontwikkeling, realisatie en exploitatie van het Kindcentrum Scheldekwartier te komen.

De zeecontainers zijn niet geplaatst als verfraaiing maar geplaatst als tijdelijke geluidswal voor de bewoners daarachter. Nog voor de zomervakantie gaan de containers weg en wordt dit gat in de geluidswal gedicht met licht ophoogmateriaal en afgewerkt met grond/klei zoals de rest van de wal.

Voor het geraamde nadelig eindresultaat van het Scheldekwartier is nu al een voorziening getroffen (€ 99 miljoen). Dus bij het afsluiten van het Scheldekwartier zal deze voorziening gebruikt worden om het negatieve resultaat te compenseren. Omdat die voorziening nu al getroffen is, heeft het afsluiten van de grondexploitatie Scheldekwartier geen effect op de algemene reserve. Omdat er voor die voorziening geld geleend wordt, moet de rente wel opgenomen worden in de begroting, zoals beschreven in de Kadernota. Vanuit een investering ten behoeve van verbeteren fietsverbindingen, wordt de Vrijburgstraat nog voorzien van een nieuwe slijtlaag. Deze werkzaamheden vallen buiten de grondexploitatie Claverveld. Vanuit de grondexploitatie gezien zijn de werkzaamheden afgerond.

Fractie LPV

Behandeld door wethouder

Onderwerp: 3.1 – 1e herziening grondexploitaties Vraag 1. Is het mogelijk om een tekening bij de stukken te voegen, zodat duidelijk(er) wordt welke bouwplots bedoeld worden in het Scheldekwartier?

Antwoord Deze is als bijlage bij de beantwoording toegevoegd.

2. Wat wordt het programma van blok D op het Timmerplein?

24 koopappartementen in het middeldure en dure segment

3. Hoe schat het college realistisch gezien de ontwikkeling van Zeelandtoren in?

Het college acht de ontwikkeling en realisatie van de Zeelandtoren realistisch. De Zeelandtoren is een omvangrijk en complex project. Door externe omstandigheden, zoals een grote prijsstijging door de oorlog in Oekraïne, gewijzigde wetgeving en netcongestie, heeft het project tot op heden niet tot realisatie kunnen komen. De inspanningen van de ontwikkelaar om tot realisatie te komen en het onherroepelijke planologische kader scheppen het vertrouwen dat binnen afzienbare tijd belangrijke stappen gezet worden richting de realisatie.

4. Is/wordt de vrijkomende locatie van de voormalige gemeenteplaats aan de Vredehoflaan onderdeel van de grondexploitatie? Kan het college nader informeren wat de beoogde herontwikkeling is/wordt?

Deze vraag valt buiten het raadsvoorstel van de 1e herziening 2025 grondexploitaties. Dit kwartaal is aangevangen met de verkenning op welke wijze en onder welke voorwaarden de locatie herontwikkeld kan worden en hoe deze ontwikkeling te realiseren. Op basis hiervan besluit het college of dit via een grondexploitatie moet of op een andere manier. Zodra hier meer over bekend is zal de raad geïnformeerd worden dan wel besluitvorming voorgelegd krijgen aangaande de herontwikkeling van het perceel aan de Vredehoflaan. Naar verwachting zal dit zijn in het 4e kwartaal 2025.

5. Is het mogelijk om een tekening bij de stukken te voegen, zodat duidelijk(er) wordt welke kavels bedoeld worden bij de Kenniswerf?

Deze is als bijlage bij de beantwoording toegevoegd.

6.

Met de vaststelling van de ontwikkelvisie Kenniswerf zijn de ambities gewijzigd.

Wat is de gewijzigde ambitie?

7. Welke kavels resteren nog bij de Kenniswerf?

Zie bijgevoegde kaart.