Raadsvoorstel en -besluit Afrekening en exploitatieramingen Boswijk.docx

Raadsvergadering

: 17 juli 2023

Onderwerp

: Afrekening en exploitatieramingen Boswijk

Portefeuillehouder

: Wethouder M. Vellinga

Zaaknummer

: 348822

Beslispunten 1. In te stemmen met de afrekening van de realisatie van Boswijk. 2. Kennis te nemen van de exploitatieramingen. 3. De stelpost onder flankerend ouderen beleid van oorspronkelijk € 100.000 te laten vervallen bij het product sociale basisvoorzieningen en hiervoor een stelpost van € 50.000 op te nemen onder het product ouderenhuisvesting. Samenvatting De realisatie van Boswijk is vrijwel afgerond. Nu er ook zicht is op de laatste betalingsverplichtingen kan de eindafrekening worden opgesteld. De verwachting is dat van het totaal van € 18.147.201 aan verleende kredieten een bedrag van € 360.757 resteert. Voor 2024 zijn exploitatieramingen opgesteld. Zoals bij aanvang van het project voorzien laten deze in 2024 en een aantal jaren daarna een tekort zien. In de loop der tijd nemen deze tekorten af, om na 11 jaar een positief saldo op te leveren. De tekorten kunnen worden gedekt uit de bestemmingsreserve ouderenvoorzieningen. Waar het investeringsbudgetten betreft komen de afwijkingen t.o.v. de budgetten tot uitdrukking in aangepaste kapitaallasten. Waar het exploitatie budgetten betreft zullen de restant budgetten aan de bestemmingsreserve worden toegevoegd.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Aan de raad, 1. Aanleiding De bouw van Boswijk is afgerond en de laatste facturen zijn nagenoeg allemaal betaald.

2. Beoogd resultaat Een goedgekeurde afrekening, en exploitatieramingen die kunnen worden gebruikt voor de begroting van 2024.

3. Argumenten Verschillende raadsbesluiten met daarbij verleende kredieten hebben geleid tot de realisatie van Boswijk. We zetten ze hieronder op een rij: 28-11-2016 26-02-2018 14-10-2019 14-10-2019 14-10-2019 14-10-2019 14-10-2019 20-04-2020 Begr. 2021 11-07-2022

€ 150.000 Voorbereidingskrediet bouwbegeleiding € 230.000 Voorbereidingskrediet architect € 14.632.000 Investeringskrediet € 454.000 Eenmalig budget sloop oude Uiterton € 310.000 Frictiekosten € 250.000 Afwerking terrein (openbare ruimte) € 225.000 aanvullend krediet bouwbegeleiding € 407.794 Extra krediet collectieve warmtevoorziening € 133.407 Extra krediet niet geraamde bouwrente t/m 2021 € 105.000 aanleg riool en hemelwatervoorzieningen

Tezamen met het krediet voor de aankoop van de Uiterton van € 1.250.000 bedraagt daarmee het totaal aan verleende kredieten € 18.147.201. Na de aanvang van de bouw begin 2020 heeft de aannemer het werk volgens planning opgeleverd. Op enkele naloopwerkzaamheden na is Boswijk gereed, en kunnen de financiële eindbalans en gefundeerde ramingen van de exploitatie worden opgesteld. 1. Afrekening Boswijk De onderstaande tabel geeft een overzicht van kredieten die zijn verstrekt, de bedragen die daarop zijn uitgegeven, de bedragen die nog worden verwacht, en het (verwachte) saldo op elk verleend krediet. Een gedetailleerder overzicht is te vinden in bijlage 1. Een deel van de budgetten is overschreden, een deel is onderschreden. Per saldo resteert van het totaal aan beschikbaar gestelde kredieten, na aftrek van nog verwachte uitgaven, een bedrag van € 360.757. De belangrijkste reden van de afwijking in werkelijke kosten / budget zit in de kosten die zijn gemaakt voor de inrichting van de openbare ruimte. Aanvankelijk was die voor € 250.000 geraamd als een eenmalige uitgave, maar volgens de huidige inzichten moeten deze kosten (grotendeels) worden geactiveerd. Daardoor is het budget van € 250.000 voor inrichting buitenruimte maar voor een beperkt deel aangesproken, terwijl het budget voor de realisatie gebouwen en buitenruimte is overschreden.

Dit is de belangrijkste reden van overschrijding van het investeringskrediet en onderschrijding van het krediet voor de afwerking van het terrein.

De belangrijkste overige niet voorziene zaken die van invloed zijn op de uitkomst van de afrekening ten opzichte van de verleende kredieten zijn de volgende: - bekostiging groenonderhoud voor 2022 t/m 2024 uit de projectfinanciering (-/-) - inrichten van twee ELV-kamers (-/-) - subsidie aan de stichting Vrienden van de Boswijk voor losse inrichting welzijnsgebouw (-/-) - BTW op de collectieve warmtevoorziening is (vooralsnog ) niet aftrekbaar / compensabel (-/-) - BTW op een deel van de voorbereidingskosten en openbare ruimte is wel compensabel (+/+) - BTW op de ruimte voor de kapper en WMO-kantoor is hoogstwaarschijnlijk wel compensabel (+/+) - lagere sloopkosten dan geraamd (+/+) - lagere frictiekosten dan geraamd (+/+) Subsidies Er is gekeken naar de mogelijkheden om subsidie voor het project te verkrijgen. Het resultaat daarvan is mager: - Warmtepompen. Bij aanvang van het project werd aangenomen dat op het aanbrengen van warmtepompen voor de verwarming van woningen subsidie mogelijk was. Deze regeling werd echter vlak voor de start van het project ingeperkt, waardoor warmtepompen voor nieuwe woningen niet meer subsidiabel waren. De voor de investeringsraming ingecalculeerde subsidie van € 53.000 kwam hierdoor te vervallen. - Sloop Voor de sloop van woningen is gebruik gemaakt van een subsidieregeling van de provincie.

Uit deze regeling heeft de provincie het (maximale) bedrag van € 50.000 beschikbaar gesteld. Dit niet ingecalculeerde bedrag compenseert vrijwel de gehele misgelopen subsidie voor de warmtepompen.

- Regio Deal Boswijk is aangemeld bij de eerste aanvraag voor de regiodeal. Doordat die in eerste instantie werd afgewezen kon hieruit voor Boswijk geen financiering worden gegenereerd. De uiteindelijk wel gesloten regiodeal komt voor Boswijk te laat, omdat het project toen inmiddels was afgerond. - Iepen Mienskip Fûns De stichting Vrienden van Boswijk heeft een subsidie uit het Iepen Mienskip Fûns ontvangen voor de inrichting van de Vliestroom. Deze inrichting is buiten het project om gerealiseerd en deze subsidie heeft daardoor geen effect op de afrekening van Boswijk. Een bijdrage van het bouwbedrijf is als onderdeel van een subsidie uit het project overdragen aan de stichting. 2. Exploitatieramingen In de begroting van 2023 zijn provisorische ramingen opgenomen voor de exploitatie van de verschillende onderdelen van Boswijk. Omdat bij het opstellen van de begroting van 2023, medio 2022, nog niet alle kosten goed in beeld waren moesten op sommige onderdelen schattingen worden gemaakt. Nu nagenoeg alle kosten zijn gemaakt en Boswijk een jaar 'draait' is het beter mogelijk realistische ramingen te maken voor 2024. Voor de exploitatie is Boswijk opgedeeld in de volgende productramingen: -

35 woningen, inclusief de personeelswoning die wordt verhuurd aan KwadrantGroep zorggebouw en de S-woning met 2 ELV-kamers servicekosten Zorggebouw welzijnsgebouw servicekosten welzijnsgebouw collectieve warmtevoorziening openbare (buiten)ruimte

In onderstaande tabel is een samenvatting van de kosten en baten van de verschillende producten gegeven. Een overzicht met toelichtingen op de bedragen is weergegeven in bijlage 2. De kapitaallasten van het gehele project zijn toegekend aan de onderdelen woningen, zorggebouw en welzijnsgebouw op basis van de inschrijfstaat van de aannemer. De kapitaallasten van de openbare ruimte zijn toegekend op basis van een splitsing in de kosten van investering / beheer. De kapitaallasten van de collectieve warmtevoorziening zijn gebaseerd op het aanvullende krediet dat de raad hiervoor beschikbaar stelde.

Voor de woningen en het zorggebouw is de exploitatie in 2024 positief. De overige exploitaties laten een negatief resultaat zien. Per saldo van alle exploitaties resulteert een exploitatietekort van € 99.329. Dat de exploitatie van het geheel negatief zou uitpakken was voorzien. Een uitsplitsing van de verschillende onderdelen wonen, welzijn, zorg en openbare buitenruimte was echter niet vooraf gemaakt. Het grootste tekort manifesteert zich rond het welzijnsgebouw, wat verdedigbaar is door de sterk maatschappelijke functie van het gebouw. Na uw goedkeuring zal e.e.a. in een volgende begrotingswijziging worden verwerkt. Op basis van de nota Bestemmingsreserves en voorzieningen zullen de restant exploitatie budgetten aan de bestemmingsreserve worden toegevoegd. Hoe het verloop van het exploitatietekort in de komende jaren eruitziet, wordt toegelicht onder het kopje ‘financiën’) 3. Bestemmingsreserve ouderenhuisvesting Om het verwachte exploitatietekort op te vangen is in het MJB 2020 – 2023 besloten een budget van € 50.000 in de vorm van een stelpost flankerend ouderenbeleid beschikbaar te stellen voor tegenvallende huurinkomsten. Daarnaast werd een budget van € 50.000 beschikbaar gesteld voor personele kosten om invulling te geven aan het ouderenwelzijnswerk inclusief het organiseren van vrijwilligerswerk daaromheen.

Aan het budget voor personele kosten is inmiddels invulling gegeven. Er is een activiteitencoördinator, een huismeester en een plaatsvervangend huismeester aangesteld. Dit budget

kan daarom uit de begroting worden verwijderd en de salariskosten c.q. inhuurkosten van deze medewerkers kunnen in de toekomst regulier worden begroot. Uit de hiervoor gepresenteerde exploitatiebegroting blijkt dat het budget van € 50.000 voor de tegenvallende huurinkomsten de komende jaren nodig zal zijn. Voorgesteld wordt daarom dit budget m.i.v. 2023 structureel te plaatsen onder het product ouderenhuisvesting. Hierdoor zal de onttrekking (saldo baten en lasten Boswijk) aan de bestemmingsreserve ouderhuisvesting wat verminderen. Wanneer dit in de toekomst niet meer nodig blijkt kan dit budget vervallen. Na uw goedkeuring zal e.e.a. in een volgende begrotingswijziging worden verwerkt. 4. Kanttekeningen/risico’s Groot onderhoud kan pas worden bepaald als er een meerjaren onderhoudsplan is. Dat wordt in de komende tijd opgesteld. De eerste jaren zal er echter weinig gepland onderhoud nodig zijn, behalve bijvoorbeeld het vervangen van ventilatiefilters e.d. Dit is in de ramingen meegenomen. In de exploitatieraming voor 2024 zijn de hoge energietarieven van dit moment verdisconteerd. Die rekenen ook mee in de prognose voor de daarop volgende jaren. Mochten de energietarieven vanaf 2024 weer enigszins dalen, dan zal dit een gunstig effect hebben op het exploitatietekort.

In de afrekening van de investering en de exploitatieramingen is ervan uitgegaan dat voor de ruimte van kapper en het WMO-kantoor in het welzijnsgebouw de btw respectievelijk bedrijfsmatig kan worden verrekend of gecompenseerd via het btw-compensatiefonds. Definitieve afstemming met de fiscus hierover moet nog plaatsvinden, maar de verwachting is gerechtvaardigd dat de belastingdienst hiermee naar analogie van de Jutter mee zal instemmen. Dit zal tot een verlaging van de kapitaallasten leiden. In de afrekening gaat het om een bedrag van maximaal ca. € 38.000, in de exploitatie om maximaal € 750 /j. Het onderhoud en beheer van het groen in Boswijk is / wordt voor de jaren 2022, 2023 en 2024 bekostigd uit de projectfinanciering. Over hoe het onderhoud daarna plaatsvindt (uitbesteed zoals nu, of door de buitendienst) moet te zijner tijd een keuze worden gemaakt. In de eerste jaren is nog wat meer onderhoud nodig, maar in principe is gekozen voor een tamelijk onderhoudsarme groenvoorziening. Er lopen nog drie planschadeverzoeken van drie omwonenden. Voor aanvang van het project is een planschade-onderzoek uitgevoerd, waaruit bleek dat de kans op planschade zeer gering zou zijn. Niettemin zijn er verzoeken tot planschade ingediend.

Na uitvoering van het boven genoemde planschade-onderzoek is er een geringe wijziging van het plan geweest, door aanpassingen vanwege de doorgevoerde besparingen. Of dat nu wel op een recht tot planschade leidt moet nog blijken. Hiervoor loopt nu een procedure. In de exploitatieraming van de collectieve warmtevoorziening zitten nog onzekerheden. Zo moet er nog een meerjarenonderhoudsplan worden opgesteld, en ook omtrent de tarieven die (mogen) worden gehanteerd is nog veel onduidelijkheid. Enerzijds heeft dit te maken met het door de rijksoverheid ingestelde prijsplafond, waar weer een subsidieregeling voor de leverancier tegenover staat, anderzijds vanwege de regels in verband met de nieuwe warmtewet die steeds wordt uitgesteld. 5. Uitvoering De exploitatieramingen zullen worden meegenomen in de begroting voor 2024.

6. Communicatie -

7. Financiën Bij de besluitvorming over de kredieten voor Boswijk op 14 oktober 2019 is een prognose gemaakt van het verloop van de exploitatie van Boswijk in de eerste jaren vanaf de realisatie van Boswijk. Een overzicht van deze en latere prognoses is te zien in de onderstaande tabel. Wegens de hoge inflatie op dit moment is voor de huidige prognose de eerste 5 jaar met een hoger (aflopend) inflatiepercentage gerekend dan gebruikelijk. (4,5 / 4 i.p.v. 2,5 / 2)

Deze prognose was gebaseerd op de bedrijfswaarde berekening die abcnova eerder had opgesteld (na de jaartallen de eerste kolom in bovenstaande tabel). Deze prognose liet een negatieve exploitatie zien in de eerste jaren na realisatie, met een break-even punt in het 13e jaar, waarna de exploitatie een toenemend positief saldo liet zien. Voor de gemeente is een nieuwe berekening gemaakt waarbij zoals te doen gebruikelijk slechts 80% van de investering wordt afgeschreven, omdat er aan het eind van de afschrijvingstermijn nog een restwaarde is. Het exploitatietekort neemt in de loop der jaren af. Dit komt enerzijds doordat de kapitaallasten in de loop der tijd dalen door lagere rentelasten vanwege de jaarlijkse aflossingen, anderzijds neemt het positieve saldo van beheer-en onderhoudskosten en inkomsten toe: De inkomsten zijn substantieel hoger dan de beheer- en onderhoudskosten, en door de inflatie stijgt dit verschil jaarlijks. Daardoor zien we in de prognose dat in de loop der jaren de exploitatietekorten zullen afnemen en op enig moment positief zullen worden. Dit was in de oorspronkelijke bedrijfswaardeberekening ook voorzien. Helaas is het maken van de berekening een vergissing gemaakt in het overnemen van de waarden van abc nova, waardoor in 2025 en 2026 een te laag exploitatietekort werd berekend (2e kolom tabel).

Gecorrigeerd voor deze onregelmatigheid zou het break-even punt bij deze berekening ongeveer over 7 jaar komen te liggen (3e kolom tabel).

Dan nu de huidige prognose. Uitgaand van 80% afschrijving, en voor de eerste 3-4 jaar vanwege de huidige economische omstandigheden rekenend met een iets hogere inflatie dan gebruikelijk, ligt het break-even punt na 11 jaar (laatste kolom tabel). In de huidige prognose zit in 2024 nog een kostenpost voor het uitbestede groenonderhoud. Deze vervalt in 2025, waardoor het totale exploitatietekort van 2024 naar 2025 een ‘sprong’ te zien geeft. Het totale exploitatietekort in die periode tot het break-even punt (2023 niet meegerekend) bedraagt € 433.312, incl. inflatie. De huidige stand van de bestemmingsreserve ouderenhuisvesting bedraagt € 632.126, waaruit de tekorten de komende dertien jaar zouden kunnen worden gedekt. 8. Juridische Zaken In de loop van de voorbereiding bleek dat een aantal percelen van particulieren grenzend aan Boswijk ten koste van het perceel van de Uiterton waren uitgebreid, al voordat de gemeente het perceel aankocht. Deze ingebruiknames zijn verjaard. Verjaring houdt in dat wanneer een (deel van een) perceel meer dan 20 jaar onafgebroken in gebruik is geweest, juridisch gezien het eigendom van het perceel is overgedragen. De perceelsgrenzen zullen kadastraal nog aan de heersende situatie moeten worden aangepast.

9. Bijlagen 1. Afrekening Boswijk 2. Exploitatie Boswijk

Vlieland, 27 juni 2023 Burgemeester en wethouders van Vlieland, M. Schrier, burgemeester A. Idema, gemeentesecretaris

De raad van de gemeente Vlieland, gelezen:

het voorstel van burgemeester en wethouders van 27 juni 2023

overwegende dat:

- Boswijk nagenoeg gereed is en er een goed overzicht is van de nog te betalen verplichtingen - de noodzaak om voor de begroting van 2024 te beschikken over exploitatieramingen

gelet op:

- de kostenoverzichten en prognoses van de exploitatie

B E S L U I T: 1. In te stemmen met de afrekening van de realisatie van Boswijk. 2. Kennis te nemen van de exploitatieramingen. 3. De stelpost onder flankerend ouderen beleid van oorspronkelijk € 100.000 te laten vervallen bij het product sociale basisvoorzieningen en hiervoor een stelpost van € 50.000 opnemen onder het product ouderenhuisvesting. Aldus vastgesteld in de raad van de gemeente Vlieland in zijn openbare vergadering van 17 juli 2023 de griffier,

de voorzitter,

M.G. Brinksma-Brandenburg

M. Schrier