Vlaardingen - Actualisatie Regioakkoord Wonen 2022- Definitief bod januari, 2023

Format Actualisatie Regioakkoord Rotterdam Fase II Vlaardingen – Definitief bod, januari 2023 In januari 2019 zijn in de regio Rotterdam nieuwe woningmarktafspraken vastgesteld in de vorm van een Regioakkoord voor de periode 2018-2030. Dit akkoord is ondertekend door de veertien betrokken gemeenten in de regio (en hun gezamenlijk vertegenwoordiger, de SvWrR), de 22 corporaties (en hun gezamenlijk vertegenwoordiger, Maaskoepel) en de provincie Zuid -Holland. Het Regioakkoord geeft (een eerste) invulling aan de vijf vastgestelde doelen: • Ontwikkeling van de totale woningvoorraad (1); • Ontwikkeling van de totale sociale woningvoorraad (2); • Spreiding van de sociale woningvoorraad over de regio (3); • Beschikbaarheid van de sociale woningvoorraad (4); • Betaalbaarheid van deze sociale woningvoorraad (5). De ontwikkelingen in de woningmarkt hebben inmiddels geleid tot een opgave die groter en urgenter is dan in het vigerende akkoord als vertrekpunt gold. Om die reden hebben de betrokken gemeenten afgesproken een hernieuwd bod uit te brengen dat voorziet in het realiseren van de huidige opgaven voor de periode tot en met 2030. Middels dit format wordt gemeenten gevraagd een bod te doen voor hun bijdrage aan de bovengenoemde vijf doelen voor een termijn tot en met 2030, gerekend vanaf peildatum 1 januari 2021. Gevraagd wordt om alle donkerblauwe cellen in te vullen.

Daarnaast wordt gevraagd om – gegeven de grote uitbreidingsopgave - inzicht te geven in de verwachte ontwikkelingen van de middensegmenten in huur en koop. Waar het gaat om aantallen met betrekking tot de omvang van de voorraad (totaal, sociaal en middenhuur) is 31-12-2030 de peildatum, dat wil zeggen de datum waarop het resultaat van de biedingen en vervolgens de regionale afspraken betrekking hebben. De startvoorraad is bepaald op 1 januari 2021. Dit is ook de startdatum, dat wil zeggen dat de aantallen voor nieuwbouw, sloop etc. die aan dit bod ten grondslag liggen betrekking hebben op de periode 1 januari 2021 – 31 december 2030. De woningen gerealiseerd in 2021 en het eerste kwartaal van 2022 tellen dus ook mee. De cijfers in de tabel van 1.1 zijn ontleend aan het Meer Evenwicht scenario (ABF) en de analyse ‘Hoe staan we ervoor?’ (RIGO). Voor de drie segmenten (sociaal, midden en duur) gelden de volgende prijsgrenzen (per 1-1-2022): Huurprijsgrenzen:

sociaal < € 763,47, midden > € 763,47 en < € 1.075, duur > € 1.075

Koopprijsgrenzen:

sociaal < € 210.000, midden > € 210.000 en < € 355.000, duur > € 355.000

Geef geen bandbreedten op maar enkelvoudige aantallen. Kern van het bod op de eerste drie doelen is de netto uitbreiding van de voorraad als geheel en van het sociale segment als onderdeel van deze voorraad. Beschouw het bod als een commitment waar de gemeente zich hard voor za l maken. De vraag naar het middensegment vormt (nog) geen onderdeel van de doelstellingen van het akkoord en betreft dus geen bod, maar is bedoeld om inzicht te krijgen in de beoogde realisatie versus de opgave in het middensegment.

1

De uitvraag begint met een samenvattend overzicht waarin tevens de uitbreidings - en nieuwbouwopgaven, zoals berekend voor uw gemeente, zijn opgenomen.

1

Ontwikkeling van de totale en de sociale woningvoorraad ✓ ✓ ✓

Doel: de totale woningvoorraad is ultimo 2030 voldoende in omvang gegeven de opgave. Doel: de sociale woningvoorraad (sociale huur en goedkope koop) is ultimo 2030 voldoende in omvang gegeven de opgave. Doel: de sociale voorraad in de regio is evenwichtig gespreid .

Welke bijdrage kan uw gemeente leveren aan de ontwikkeling van de totale woningvoorraad en de sociale woningvoorraad in de regio tot en met 2030? In onderstaande tabel (2.1) is de ‘Meer Evenwicht’ opgave volgens de berekening van ABF (2021) gepresenteerd. Voor veel gemeenten leiden deze cijfers tot nieuwbouwopgaven in het sociale segment die niet reëel te noemen zijn. Maar tot het onmogelijke is niemand gehouden . De verwachting is echter wel dat deze gemeenten een bod doen dat zoveel mogelijk tegemoet komt aan de opgave die uit het Meer Evenwicht scenario voortvloeit! In de tabel (2.1) is de mogelijkheid om de bijdrage van de gemeente aan de totale woningvoorraad tot en met 2030 in te vullen, uitgesplitst naar soorten ontwikkelingen. Het gaat in onderstaande tabel om een bod voor de netto uitbreiding met als resultaat de omvang van de totale voorraad per 31-12-2030. Uit dit bod voor de netto uitbreiding volgt een bod voor nieuwbouw (eventueel aangevuld met toevoeging door splitsingen) als verschil tussen het bod op uitbreiding en de verwachte onttrekkingen als gevolg van sloop en – in het geval van de sociale voorraad – verkoop en liberalisatie van huurwoningen. De aantallen zijn inclusief flexwoningen en exclusief onzelfstandige studentenwoningen. Hiervoor worden verderop specificaties gevraagd.

In de tabel staan dus zowel cijfers die de uitbreiding van de voorraadsegmenten betreffen als cijfers die op nieuwe toevoegingen en onttrekkingen betrekking hebben. Die cijfers zijn onderling consistent. We vragen u bij de invulling van het bod erop toe te zien dat deze cijfers onderling consistent blijven. Na deze samenvattende tabel volgen enkele invulschema’s die een nadere specificatie vormen van de samenvattende tabel. Verdampingen ABF heeft het weglekken van particuliere huurwoningen uit het goedkope segment als gevolg van prijsstijgingen geprognosticeerd (aanname: 15% goedkope particuliere huur ‘verdampt’) . Deze aantallen hebben we overgenomen. Daarnaast hebben we als uitgangspunt genomen dat 10% van de middenhuur naar het dure huursegment zal weglekken als gevolg van prijsstijgingen . Het gaat hierbij om relatief bescheiden aantallen. Omdat de prijsontwikkeling in het koopsegment niet goed te voorspellen is, laat ABF in zijn rapportage het eventueel weglekken van woningen uit het goedkope koopsegment als gevolg van prijs(marktwaarde)stijgingen buiten beschouwing, hoewel we weten dat dit effect in de afgelopen jaren groot is geweest. Om die reden willen we toch van de gemeenten een inschatting vragen.

In de onderstaande tabellen is zowel de verwachte afname van het goedkope particuliere huur - en het middenhuur segment opgenomen, als de afname van het goedkope koopsegment.

2

1.1

Bod m.b.t. de woningvoorraad, samenvattend Vlaardingen

Opgave meer evenwicht

Bod gemeente

Korte toelichting

Uitbreiding is het saldo van toevoegingen en onttrekkingen (zoals nieuwbouw en sloop)

T

data ABF oktober 2021 en dPi 01-01-2019 uitbreidingsopgave voorraad totaal

3200

Leeg laten

P Q

uitbreidingsopgave voorraad dure huur uitbreidingsopgave voorraad dure koop

500 1500

150 2300

R S

uitbreidingsopgave voorraad middeldure huur uitbreidingsopgave voorraad middeldure koop

500 1700

700 600

A B

uitbreidingsopgave voorraad sociaal totaal waarvan DAEB waarvan particulier

-1000 -1100 -200

1584 1000 553

waarvan koop onttrekking sociaal door verdamping goedkope particuliere huur onttrekking sociaal door verdamping goedkope koop onttrekking DAEB door sloop

300

31

-100

-100

C D

E F G

K L M

saldo onttrekking DAEB door verkoop en toevoeging door aankoop in DAEB toevoeging of onttrekking DAEB door overheveling niet-DAEB ↔ NDAEB (v.v.)

0 -1020

-979

-370

-154

-200

-200

gewenste toevoeging aan voorraad sociaal corporaties (A-D-E-F-G) sociaal particuliere huur en koop (B+C) overig (P+Q+R+S+D+F+G)

590 100 3530

Leeg laten Leeg laten Leeg laten

Totaal

4220

Leeg laten

Prijspeil in tabel: 01-01-2022

Zie noot 1 en noot 6 onder tabel Zie noot 2 onder tabel Zijn de dPi-cijfers nog actueel en afgestemd? Zie noot 3 onder tabel Zie noot 4 onder tabel

Zie noot 5 onder tabel Zijn deze cijfers nog actueel en met partijen afgestemd?

3

Noot 1: Alleen invullen indien de gemeente aannemelijk kan maken dat de aanname van ABF (15% verdamping) niet klopt Noot 2: De verdamping van goedkope koop is niet door ABF in de rapportage opgenomen, vanwege het volatiele karakter ervan. Toch wordt gemeenten gevraagd om hiervoor een inschatting te geven Noot 3: Uitgangspunt is dat sociale woningen die worden verkocht worden toegevoegd aan het middensegment (koop). Verkochte aantallen worden gesaldeerd met aangekochte aantallen in DAEB. Noot 4: Het gaat hier om de overheveling van DAEB naar NDAEB (liberalisatie) of andersom (deliberalisatie). Noot 5: De toevoeging bestaat (voornamelijk) uit nieuwbouw, maar eventueel ook uit het effect van splitsingen (onder aftrek van eventuele samenvoegingen), aankoop of transformatie (hier niet door aankoop of overheveling DAEB ↔ NDAEB volgens de dPi-cijfers, want die aantallen zijn al in regel G opgenomen. Noot 6: Heeft u rekening gehouden met de aanpassing van het WWS -stelsel (minder invloed van de WOZ-waarde) waardoor het weglekken van sociale particuliere huur iets zal afnemen? Toelichting op P en Q: De verdeling in het toe te voegen dure segment tussen huur en koop is grotendeels nog indicatief. Het totaal te bouwen woningen in het dure segment ligt hoger dan de geraamde behoefte.

Vlaardingen heeft een klein aandeel woningen in dit prijssegment en de ambitie om meer differentiatie en balans aan te brengen in de woningvoorraad. Hiermee vergroten we de balans tussen zogenaamde vragers en dragers in de stad en zorgen we voor veerkrachtige wijken. Toelichting R en S: De verdeling in het toe te voegen middel dure segment tussen huur en koop is grotendeels nog indicatief. Het totaal te bouwen woningen in het middel dure segment ligt lager dan de geraamde behoefte. Vlaardingen heeft de ambitie om 50% van de nieuwbouw toe te voegen in het duurdere segment, daarnaast zijn de plannen voor het sociale segment omvangrijker dan noodzakelijk. Toelichting op A: Vlaardingen mag volgens het ME scenario 1000 woningen afnemen in haar deab voorraad. Echter, we houden de deab voorraad nagenoeg gelijk door enerzijds te slopen/verkopen en anderzijds nieuwe corporatiewoningen bij te bouwen. Hierdoor laten we de sociale huurvoorraad onderdeel zijn van de totale uitbreidingsopgave, vergroten we de kwaliteit van deze voorraad en draagt Vlaardingen haar steentje bij aan de omvangrijke regionale uitbreidingsbehoefte voor dit segment. Belangrijke kanttekeningen bij A: 1. 2.

Met de corporaties worden gesprekken gevoerd om een deel van de 1.000 nieuw te bouwen corporatiewoningen toe te voegen aan het midden huur segment in plaats van het sociale huur segment. Met de corporaties worden gesprekken gevoerd om de nieuw te bouwen sociale corporatiewoningen voor de primaire doelgroep te minimaliseren

Toelichting op B: Het aantal van 553 toe te voegen woningen in de sociale particuliere sector betreft: * 318 flexwoningen die primair worden verhuurd aan jongeren tot 27 jaar waarbij jongeren uit Vlaardingen voorrang hebben. Deze woningen staan er voor 10 jaar * 235 woonunits (logies) voor huisvesting van arbeidsmigranten. Deze huisvesting staat er voor 15 jaar Belangrijke kanttekening bij E: Met de corporaties worden gesprekken gevoerd over de mogelijkheden van het slopen van extra sociale huurwoningen boven op de sloopopgave van circa 1.000 sociale huurwoningen. Dit kan bijvoorbeeld door herstructureringsprojecten die na 2030 gepland staan in tijd naar voren te halen. Algemene disclaimers: 1. 2. 3.

de aantallen in dit bod zijn gebaseerd op de huidige ambities en plancapaciteit. Woningbouwprogramma’s hebben een hoge mate van onzekerheid door tal van factoren en zijn aan verandering onderhevig. Vlaardingen zal haar sloopopgave niet naar beneden bijstellen of uitstellen wanneer blijkt dat de ontwikkeling van de sociale woningvoorraad elders in de regio onvoldoende of niet snel genoeg toeneemt. over een jaar wordt bekeken of de andere gemeenten in de regio voldoende progressie laten zien in de ontwikkeling van hun sociale woningvoorraad. Mocht dit niet het geval zijn, dan zal Vlaardingen haar bod mogelijk opnieuw bijstellen.

4

Hieronder kunt u een korte toelichting op bovenstaande tabel opnemen.

1.2

Specificatie van de regels K, L en M: Toevoeging aan voorraad met nieuwbouw, transformatie en/of splitsingen (minus samenvoegingen). Toevoegingen vinden niet alleen plaats door middel van nieuwbouw, maar ook door middel van transformatie (van bijvoorbeeld kantoren) en door het splitsen van grote woningen. Hieronder vragen we een specificatie hiervan.

Totale voorraad

Nieuwbouw

Transformatie

SamenvoeTotaal gingen (-/-) *

Splitsing *

Sociale huur corporaties

1000

1000

Sociale huur particulier

553

553

Sociale koop

31

31

Overige segmenten * Splitsing en samenvoeging: alleen indien bekend, anders weglaten. Bij samenvoeging een negatief getal invullen

1.3

Specificatie van Flexwoningen Een deel van de nieuwbouw (regels K en L) kan bestaan uit flexwoningen. Over deze eventuele flexwoningen wordt hieronder een verbijzondering gevraagd, bedoeld om inzicht te krijgen in de specifieke onzekerheden die samenhangen met dit segment. Het gaat hier om alle prijscategorieën.

Voorraadontwikkeling flexwoningen

Toevoeging

Onttrekking

Totaal Waarvan sociale huur corporaties Waarvan sociale huur particulier

553

Waarvan middeldure huur

1.4

Specificatie van regel L (alleen huur): Nieuwbouw/transformatie particuliere huur tot liberalisatiegrens Van goedkope particuliere huur weten we dat de kans aanwezig is dat deze na verloop van tijd weer ‘vanzelf’ (middels huurverhoging, uitponding) aan het sociale segment wordt onttrokken. Om die reden vragen we in onderstaande tabel naar een verbijzondering op basis van de verwachte instandhoudingstermijn in het particuliere sociale huursegment. Daarmee wordt inzicht verkregen in het duurzaam betaalbare karakter van de te ontwikkelen nieuwbouw. Hier gaat het om nieuwbouw/transformatie en sloop.

Onttrekking

Toevoeging Nieuwbouw/transformatie

0

Sloop

Netto ontwikkeling 0

5

Waarvan geen afspraken over langdurige instandhouding (van 15 jaar of langer) Waarvan wel afspraken over langdurige instandhouding in het sociale segment

Totaal Netto

0

De aantallen zijn exclusief flexwoningen en exclusief onzelfstandige studentenwoningen (zie hierna).

1.5

Extra: Onzelfstandige studentenwoningen Bovenstaande tabellen zijn exclusief onzelfstandige woningen voor studenten. Omwille van het inzicht graag hieronder aangeven hoeveel onzelfstandige studentenwoningen tot en met 2030 netto aan de voorraad worden toegevoegd.

Toevoeging Onttrekking door nieuwNetto totaal door sloop bouw Onzelfstandige studentenwoningen

2

0

0

0

Woningen voor middengroepen (zie ook regels R, S en M in 2,1) Hoewel over de ontwikkeling van de woningensegmenten voor de middeninkomensgroepen (nog) geen regionale afspraken gemaakt zijn (en dus nog geen bod gevraagd wordt), willen we graag in de ontwikkeling van deze segmenten inzicht verkrijgen. De reden is dat een belangrijk deel van de woningmarktopgave juist deze middensegmenten betreft. Daar waar het lastig is om aantallen te noemen vragen we om een schatting (‘best guess’) te geven omwille van het gevraagde inzicht. Enkele cellen zijn al ingevuld op basis van de ABF-rapportage.

Toevoeging en onttrekking middensegment (€ 763,47 - € 1.075 en € 210.000 - € 355.000) Toevoegingen *

Huur

Nieuwbouw door corporaties

150

Nieuwbouw door particulieren

350

Geschatte toevoeging door ‘weglek’ uit sociale huursegment

200

Geschatte toevoeging door verkoop uit sociale huursegment

Koop

Totaal 150

600

950 100

370 **

154

Totaal toevoegingen

700

754

1354

Onttrekkingen

Huur

Koop

Totaal

Geschatte ‘weglek’ naar het dure segment door prijsstijgingen

150 ***

?

150

6

Totaal onttrekkingen

150

Totaal generaal (toevoegingen minus onttrekkingen)

150 1204

* We gaan uit van nieuwbouw, maar toevoeging door splitsing kan uiteraard ook. Als het om substantiële aantallen zal gaan, kunt u dat in de toelichting hieronder aangeven. ** Over te nemen uit samenvattende tabel in 2.1 (regels D en F) *** Op basis van de aanname dat 10% van de middenhuur-voorraad weglekt. Voor het weglekken van middeldure koop naar dure koop wordt een schatting gevraagd. Hieronder kunt u een korte toelichting op bovenstaande tabel opnemen.

De geplande verkoop van corporaties is in totaal 154 woningen (DEAB) en niet 370. Geschatte weglek van midden segment koopwoningen is lastig in te schatten omdat er enerzijds woningen weglekken naar het duurdere koopsegment, maar anderzijds ook woningen bijkomen uit het goedkope koopsegment.

7

3

Betaalbaarheid & Beschikbaarheid Welke bijdrage kan uw gemeente leveren aan de doelstellingen betaalbaarheid en beschikbaarheid van de sociale voorraad? De regio heeft een tweetal normen bepaald voor deze twee doelstellingen: • Betaalbaarheid: Op gemeentelijk niveau een sociale huurvoorraad van de corporaties die voor tenminste 70% bestaat uit woningen met een huurprijs tot de bovenste (tweede) aftoppingsgrens. • Beschikbaarheid: Op gemeentelijk niveau wordt tenminste 75% van de vrijgekomen huurwoningen van corporaties met een huurprijs onder de liberalisatiegrens toegewezen aan de primaire doelgroep (huurtoeslaggerechtigden).

3.1

Betaalbaarheid Het aandeel beschikbare corporatiewoningen tot de 2 e aftoppingsgrens.

Regionaal afgesproken % % Betaalbaarheid

2020 (Monitor)

Minimaal 70%*

Uw doel 86% Minimaal 70%

Hieronder is ruimte voor eventuele toelichting. Vlaardingen heeft een omvangrijk aandeel corporatiewoningen, 43% van de totale woningvoorraad. Van deze voorraad heeft 86% een huurprijs tot de aftoppingsgrens. Met de corporaties is afgesproken dat door middel van huurprijsbeleid er meer ruimte geboden gaat worden aan huishoudens met een (laag) midden inkomen om de balans tussen ‘vragers’ en dragers’ meer in balans te brengen en hiermee de veerkracht van wijken en buurten te vergroten. Dit betekent dat het aandeel sociale corporatiewoningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrens de komende jaren zal dalen. Echter, omdat dit huurprijsbeleid enkel wordt toegepast bij mutaties en bij woningen waar daadwerkelijk een huurprijsverhoging kan plaatsvinden tot boven de aftoppingsgrens, zal het aandeel van 86% langzaam dalen en niet onder de 70% zakken. Wat betreft het percentage beschikbaarheid, is in Vlaardingen afgesproken dat corporaties 70% van hun vrijkomende sociale huurwoningen aan huishoudens met een laag inkomen verhuren (primaire doelgroep) en 30% aan huishoudens met een (laag) middeninkomen.

3.2

Beschikbaarheid Het aandeel vrijkomend aanbod sociale huurwoningen verhuurd aan de primaire doelgroep (huurtoeslaggerechtigd inkomen)

Regionaal afgesproken % % Beschikbaarheid

2020 (Monitor)

Minimaal 75%*

Uw doel 79% 70%

*van al het DAEB-aanbod, inclusief DAEB-nieuwbouw

8