Verdiepingstraject - Woonvisie 2021-2030

1. Verdiepingstraject woonvisie –visiedocument 15 juli 2021

WAARDEVOL WONEN VOOR IEDEREEN

Een ambitieuze stad Je moet ambitie hebben om ergens te kunnen komen. Dat geldt zeker voor Vlaardingers, met hun nuchtere mentaliteit om die ambities ook waar te kunnen maken. Een stad die grote veranderingen wist te doorstaan, een stad met historie, een toonbeeld van veerkracht. De stad heeft de laatste jaren een stevige bijdrage geleverd aan het waarmaken van het Actieplan Wonen. Door Holy en Babberspolder hoogwaardig te herstructureren is een beter woon- en leefklimaat gerealiseerd. De Vlaardingse woningcorporaties en de gemeente maakten samen, schouder aan schouder, jaar in jaar uit, de regionale afspraken waar. In een veranderende tijd Sinds dat Actieplan Wonen tot stand kwam is de wereld volledig veranderd, ook op het gebied van wonen. Toen het Actieplan Wonen in 2008 het licht zag, werd nog uitgegaan van krimp van de bevolking, was er nog geen spoor van een woningtekort, bestonden de Vogelaarwijk en de verhuurdersheffing nog niet, was Lehman Brothers nog de grootste bank en Vestia de grootste woningcorporatie. Er is in die tijd zoveel veranderd. Inmiddels mag het Actieplan Wonen dan ook eervol met pensioen, maar de mentaliteit van het samenwerken aan de stad is onveranderd nodig. Vlaardingen staat voor grote en complexe opgaven, waarin niemand het verschil alleen maakt.

De opgave van Vlaardingen Grote woningbouwopgave Het woningtekort is in Nederland opgelopen tot ruim 300.000 woningen. Het tekort doet in Vlaardingen de prijzen stijgen en de wachtrijen groeien. In de lokale, provinciale en nationale politiek ziet iedereen de urgentie. Dat geldt ook voor de andere partijen in de bouw. Een coalitie van 34 organisaties uit de bouw en de zorg, van bewoners en verhuurders, hebben dat in het voorjaar van 2021 ondubbelzinnig vastgelegd in de Actieagenda Wonen. Vlaardingen wil het aantal woningen flink uitbreiden voor 2030! Daarmee wordt het mogelijk dat er straks circa 39.000 huishoudens in Vlaardingen wonen. Toekomstbestendigheid woningen Ook kwalitatief ligt er een stevige opgave. De verduurzaming van de sociale woningvoorraad ligt weliswaar op schema, maar de stedelijke opgave is nog groot. Daar komt bij dat een deel van de woningen sowieso onvoldoende toekomstwaarde heeft. Die woningen zijn zowel bouw- en woontechnisch niet meer van deze tijd. Ze zijn gehorig, vochtig en schraal en hebben absoluut niet de kwaliteit om bijvoorbeeld oudere mensen – ‘empty nesters’ die nu de eengezinswoningen bewonen – te verleiden om door te stromen. Deze woningen trekken nu vooral bewoners die het niet uitmaakt hoe en waar ze wonen, zolang het maar goedkoop is.

Dit zijn over het algemeen geen mensen die de buurt versterken, terwijl dat juist in die buurten hard nodig is. Een deel van de woningen moet gerenoveerd worden en een ander deel vervangen. Balans in vragers en dragers In de stad wonen vele mensen die zelfredzaam zijn en in staat zijn bij te dragen aan de samenredzaamheid van een buurt en de stad als geheel. Dit zijn de dragers, de bewoners met sterke schouders. In de stad wonen ook mensen die minder zelfredzaam zijn en die moeite hebben bij te dragen aan de samenredzaamheid. Dit zijn de vragers, de bewoners met zwakke schouders. De belangrijkste opgave is om de balans tussen dragers en vragers te herstellen. Er zijn in de stad te weinig sterke schouders om de zwakkere te ondersteunen. Daardoor gaat het op verschillende vlakken

1

niet goed. De problemen spelen vooral in de wijken aan de zuidkant van Vlaardingen. Dit geldt dus ook voor de wijken met een hoog aandeel sociale huurwoningen. Natuurlijk wordt het merendeel van de sociale huurwoningen bewoond door huurders met een gewoon leven. Zij wonen met plezier en leven prettig samen in een betaalbare woning die past bij past bij hun inkomen. Toch neemt het aandeel mensen in de sociale huur met een laag inkomen al jaren toe. Een deel van deze bewoners is licht verstandelijk beperkt, heeft lichamelijke of psychische problemen en geen inkomen uit werk. Ze zijn kwetsbaar en niet zelfredzaam. In buurten waar veel kwetsbare en niet-zelfredzame mensen bij elkaar wonen, is sprake van meer overlast en minder veiligheid. Tegelijkertijd wonen er steeds minder middeninkomens in deze buurten en deze groep woont ook minder in sociale huurwoningen. Dat is zorgelijk omdat tot die groep veel mensen behoren die in staat zijn de brug te slaan met de kwetsbare buren. Samen met hun kinderen zijn zij het cement van de stad. Het zijn de politieagenten en de leraren, de vaklieden in de bouw en medewerkers in de zorg. Zij zijn bij uitstek gewend met iedereen om te gaan en elkaar aan te spreken, ongeacht inkomen, leeftijd en achtergrond. Deze zelfredzame bewoners zijn essentieel voor de samenredzaamheid, maar vinden moeilijk een woning.

Het is voor bewoners die zich ontwikkelen in opleiding, werk en inkomen moeilijk om binnen de buurten van Vlaardingen wooncarrière te maken. Ze verlaten de buurt en de stad. De toename van minder zelfredzame bewoners en de afname van bewoners die de samenredzaamheid versterken, verstoort de balans in de stad. De opgave is die balans in vragers en dragers de komende jaren te versterken.

Waarom is balans zo belangrijk? Meedoen en ertoe doen Vlaardingen wil een stad zijn waar iedereen het gevoel heeft mee te doen en ertoe te doen. Dat is belangrijk voor de welvaart en het welzijn. Want als iedereen meedoet, wordt het beschikbare potentieel ten volle benut. Dat heeft Vlaardingen nodig, want er is veel werkloosheid en de vergrijzing neemt toe. Andersom leidt het tot frustratie als mensen het gevoel hebben dat de welvaartstijging en de instituties er niet voor hem of haar zijn. Die mensen keren zich af van de samenleving en kiezen helaas bovengemiddeld vaak voor het criminele pad. Deze ontwikkelingen gaan sluimerend, maar hebben een vernietigende kracht. Vertrouwen en vervreemden Het gevoel niet mee te doen en er niet toe te doen, kan ook ontstaan bij bewoners van buurten waar weinig wordt geïnvesteerd en waar zich wel grote problemen voordoen. Zeker als andere delen van de stad of regio wel aandacht krijgen, doet dat iets met het vertrouwen. Dat geldt zeker in probleemwijken waar mensen zich verlaten, onbegrepen en aan hun lot overgelaten voelen. Het vertrouwen raakt zoek, terwijl dat essentieel is om samen te verbeteren. Vlaardingen wil voorkomen dat buurten achterblijven bij de andere buurten van de stad, maar ook ten opzichte van andere gemeenten en buurten in de regio.

We willen meer balans in de regio (voortbouwend op het Regioakkoord) en in Vlaardingen om tweedeling te voorkomen. Hoe verder we van elkaar afstaan, des te meer de ander een anonieme, onbekende groep vormt. Hoe meer nabij, des te meer hebben mensen een gezicht. Als de verschillen toenemen en de nabijheid af, dan vervreemden mensen van elkaar. Dat draagt niet bij aan de stad die Vlaardingen wil zijn. Tekort aan veerkracht De lange termijneffecten van een stad uit balans, waar de mensen geen vertrouwen meer hebben en zelfs van elkaar vervreemden, worden nog dwingender als bewoners er echt last van krijgen en als we er concrete cijfers aan kunnen toevoegen.

2

Het onderzoek ‘Veerkracht in corporatiebuurten’ bevestigt het beeld dat de ongewenste tweedeling zich in snel tempo voltrekt. Inmiddels weten we door aanvullend onderzoek dat de situatie in Vlaardingen behoort tot de meest urgente van Nederland. Juist Vlaardingen kent veel buurten waar een toenemende concentratie van kwetsbare bewoners samengaat met een toename van de overlast en de onveiligheid. Hier leidt een toenemende concentratie van minder zelfredzame bewoners aantoonbaar tot een vermindering van de samenredzaamheid. Omliggende gebieden versterken Het tekort aan veerkracht ligt op hetzelfde zorgwekkende niveau, maar Vlaardingen krijgt vooralsnog niet de ondersteuning op leefbaarheid en veiligheid als Rotterdam en Schiedam. De kans is reëel dat de bijdragen van het Rijk deze gebieden een voorsprong gaan geven ten opzichte van Vlaardingen. In die zin betekent stilstand de komende jaren welhaast zeker achteruitgang. Alle reden de krachten van de woningcorporaties en de gemeente te bundelen en samenwerking te zoeken met bewoners, commerciële partijen, zorg- en welzijnsorganisaties, onderwijs en politie. Vlaardingen zet ook vol in op steun vanuit het Rijk.

Basisafspraken voor de komende 10 jaar Bundeling van krachten De bundeling van krachten tussen de woningcorporaties en de gemeente wordt concreet in de afspraken die zij voor de komende tien jaar hebben gemaakt. Afspraken die passen in de traditie van co-makership van het Actieplan Wonen. Ze vormen de basis voor het doen en denken van Waterweg Wonen, Samenwerking en de gemeente Vlaardingen zelf, voor de samenwerking tussen deze partijen en nadrukkelijk ook voor het geluid dat zij buiten Vlaardingen laten horen. De basisafspraken verwoorden wat de drie partijen in de regio bijdragen en waarop zij aanspreekbaar willen zijn. Met deze afspraken tonen de gemeente en de woningcorporaties dat Vlaardingen het ook nu niet laat bij mooie woorden en ambities alleen, maar pas tevreden is als het echt wordt waargemaakt. Daarom zijn de afspraken stevig gefundeerd op een door alle partijen volmondig onderschreven probleemanalyse en ambitie. Op basis daarvan is een samenhangende strategie gekozen om de balans in de stad terug te brengen, de woningnood tegen te gaan en de noodzakelijke kwaliteitsslag te maken. Die strategie bestaat op hoofdlijnen uit vijf elementen. Natuurlijk bondgenootschap (1) De drie partijen onderschrijven dezelfde ambities voor de stad en erkennen dat ze van elkaar afhankelijk zijn om deze op een goede manier waar te maken.

Dat betekent dat ze doen wat redelijkerwijs van iedere partij mag worden verwacht om de ambities waar te maken. Dat ze dat doen in lijn met de in deze basisafspraken beschreven strategie en dat ze de andere partij(en) waar mogelijk steunen en in positie brengen om zijn/haar bijdragen te leveren: v Corporaties dragen bij aan de groei van Vlaardingen door de woningvoorraad voor huishoudens met een (laag) middeninkomen te laten groeien. De gemeente brengt de corporaties hiervoor in positie (bijv. locaties). v Corporaties investeren in de kwaliteit van de woningvoorraad door renovatie, verduurzaming en sloop/nieuwbouw. v Corporaties dragen bij aan een betere balans (in de stad en in de wijken) door minder woningen te verhuren aan lage inkomens en meer woningen te verhuren aan (lage) middeninkomens v De gemeente versterkt de sociale aanpak in kwetsbare wijken en betrekt de corporaties hierbij. v De gemeente pakt haar rol t.a.v. onderhoud en kwaliteit van de woonomgeving, klimaat en duurzaamheid, veiligheid en de regie op ontwikkeling van nieuwe woongebieden. Het gaat om de mensen, de stenen zijn het middel (2) De inwoners van Vlaardingen maken de stad. Onze strategie is erop gericht om de huidige en toekomstige inwoners een goede basis te geven om Vlaardingen een aantrekkelijke stad te (blijven) maken. Door 3

voorwaarden te scheppen om waardevol wonen mogelijk te maken en te ondersteunen waar dat waardevol wonen onder druk staat. Onder de mensen zijn dragers en vragers (3) In een goede balans kunnen de vragers en dragers samen zorgen voor een prettige buurt en stad. Als de balans er niet is, dan komt de veerkracht van de stad in het geding. In Vlaardingen is de balans verstoord. Het is goed voor de stad als het aandeel vragers afneemt en het aandeel dragers toeneemt. Vanuit het besef dat vragers relatief vaak een laag inkomen hebben, en dragers relatief vaak een middeninkomen, hebben we het volgende afgesproken: we denken niet langer in minder corporatiewoningen en meer marktwoningen, maar in het verbeteren van de balans tussen woningaanbod voor lage inkomens en woningaanbod voor middeninkomen. In het systeem van de volkshuisvesting ligt de grens tussen beide bij de in het kader van de huurtoeslag gehanteerde aftoppingsgrenzen.

Lage inkomens (huur < aftoppingsgrens)

Mensen die aandacht vragen

Mensen die de veerkracht in de wijk vergroten

…... door een gedifferentieerd woningaanbod

Middeninkomens (huur > aftoppingsgrens)

dragers

vragers

Een betere balans tussen vragers en dragers…….

.. door vragers te helpen met een sociale aanpak

Corporaties bieden huisvesting voor drie inkomensgroepen (4) De Woningwet maakt het onderscheid tussen gereguleerde huur (tot € 752,33– prijspeil 2021 maandhuur - DAEB) en vrije-sector-huur (boven € 752,33 maandhuur – niet DAEB). Voor de balans in de stad is het onderscheid tussen betaalbare huur (tot aftoppingsgrens) en middenhuur (boven aftoppingsgrens) relevant. Om Waardevol wonen in een stad in balans mogelijk te maken, wensen gemeente en corporaties afspraken te maken die betrekking hebben op drie prijssegmenten: 1. betaalbaar t.b.v. lage inkomens = tot aftoppingsgrens (€678,66) / primaire doelgroep passend toewijzen / huurtoeslag 2. lage middenhuur t.b.v. lage middeninkomens = aftoppingsgrens (€678,66) tot liberalisatiegrens (€752,33)/ secundaire doelgroep / geen huurtoeslag 3. middenhuur vrije sector t.b.v. hogere middeninkomens = liberalisatiegrens (€752,33) tot €1060 / geen huurtoeslag Onderdeel van een integrale aanpak voor veerkrachtige wijken (5) De aandacht voor de ontwikkeling van de corporatievoorraad kan niet los worden gezien van maatregelen in de wijken op andere beleidsthema’s. Vanuit een gedegen analyse, zowel kwalitatief (ervaringen en inzichten) als kwantitatief (data), van wat er speelt, nodig is en mogelijk is, kiezen we voor een integrale gebiedsaanpak.

Integraal betekent dat mogelijke interventies op het gebied van het Wonen altijd volgend zijn aan de visie op de mens, de buurt en de wijk en in samenhang met mogelijke interventies in het Sociaal domein, Onderwijs en Veiligheid worden bezien. Met als verbindende leidraad de gedeelde ambitie om wijken de veerkracht te bieden die nodig is om de huidige en toekomstige wijkbewoners een goed uitgangspunt te bieden voor een waardevol leven.

4