Toelichting wijzigingsverordening beheer woonruimtevoorraad gemeente Vlaardingen 2021

Toelichting tot wijziging van de Verordening beheer woonruimtevoorraad gemeente Vlaardingen 2021 ten behoeve van de invoering van een regeling over opkoopbescherming Dit document bevat: - De toelichting bij de te wijzigen bepalingen van de verordening. Deze toelichting is onder de kopjes ‘Toelichting’ opgenomen kan met het voorstel tot wijziging aan college en raad aangeboden worden; - Contextuele achtergrondinformatie ten behoeve van de ambtelijke voorbereiding van het voorstel. Deze informatie is in kaders opgenomen, met de aanduiding ‘Context’. Toelichting Algemeen Op 1 januari 2022 is hoofdstuk 7, Tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming, van de wet in werking getreden. Dit hoofdstuk uit de wet maakt het mogelijk om in de Huisvestingsverordening een regeling op te nemen om in aangewezen gebieden van de gemeente koopwoningen in het goedkope en middeldure segment te beschermen tegen het opkopen door ondernemingen of particulieren die dergelijke woningen vervolgens willen verhuren. Zo blijven deze woningen zo veel als mogelijk behouden voor zelfbewoning. Op grond van hoofdstuk 7 van de wet wordt voor het verhuren van aangewezen koopwoningen een vergunningstelsel ingevoerd, waarmee kan worden verzekerd dat de omzetting van een koopwoning in een verhuurwoning alleen wordt toegestaan in gevallen waarin dat alleszins redelijk is.

Zo’n vergunningenstelsel wordt aangeduid als een stelsel van opkoopbescherming. De vergunning wordt verleend of geweigerd door burgemeester en wethouders. Zij toetsen daarbij aan de in hoofdstuk 7 van de wet en in deze verordening opgenomen criteria. Aanleiding Uit artikel 40 van de Huisvestingswet 2014 vloeit voort, dat een gemeente het vergunningstelsel alleen in het leven mag roepen, als de gemeenteraad dat noodzakelijk en geschikt acht voor het bestrijden van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen. Uit het rapport van RIGO Schaarste-onderbouwing Vlaardingen – verdieping op wijkniveau’ d.d. 30 september 2022 blijkt als gevolg van snel stijgende prijzen de bereikbaarheid van passende koopwoningen voor lage en middeninkomens beperkt is. De in paragraaf 2a. van de verordening op te nemen vergunningplicht is nodig om te voorkomen dat de beschikbaarheid van goedkope en middeldure woningen voor eigenarenbewoner verder afneemt door het transformeren van koopwoningen naar particuliere huurwoningen.

1

Opname in de Verordening beheer woonruimtevoorraad gemeente Vlaardingen 2021 Er is voor gekozen om de vergunningplicht – de verhuurvergunning – op te nemen in een nieuwe paragraaf van de Verordening beheer woonruimtevoorraad gemeente Vlaardingen 2021, één van de twee in Vlaardingen van kracht zijnde huisvestingsverordeningen: -

-

In de Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2020 staan de met de andere gemeenten van de woningmarktregio afgestemde regels over de huisvestingsvergunning en de urgentieverklaring. Deze verordening ziet op sociale huurwoningen; In de Verordening beheer woonruimtevoorraad gemeente Vlaardingen 2021 staan de regels over wijzigen van de woonruimtevoorraad, zoals onttrekken, samenvoegen, omzetten (kamerverhuur), woningvormen en kadastraal splitsen. Naar hun aard sluiten de regels over de verhuurvergunning het meest bij deze regels.

Zoals aangegeven is de regeling gebaseerd op hoofdstuk 7 van de Huisvestingswet 2014. De artikelen van hoofdstuk 7 van de wet zijn in belangrijke mate bepalend voor de inhoud van paragraaf 2a van de verordening. Toezicht en handhaving Verwezen wordt naar paragraaf 1.2.5 van de toelichting bij de Verordening beheer woonruimtevoorraad gemeente Vlaardingen 2021 zoals op 16 september 2021 vastgesteld door de gemeenteraad. Die paragraaf bevat een toelichting over toezicht en handhaving die ook op de verhuurvergunning van toepassing is. Relatie met de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (de Wet Bibob) Een verhuurvergunning kan gelet op artikel 43, eerste en tweede lid, van de wet geweigerd of ingetrokken worden als ‘ernstig gevaar bestaat’ dat de verhuurvergunning ‘mede gebruikt zal worden om a) uit gepleegde strafbare feiten verkregen of te verkrijgen, op geld waardeerbare voordelen te benutten, of b) strafbare feiten te plegen’.1 Bij verhuur van woonruimte kan gedacht worden aan fiscale delicten (zoals witwassen), maar ook delicten die gerelateerd zijn aan mensenhandel of uitbating. Toelichting Artikel 11a. Begripsbepalingen Artikel 11a bevat enkele begripsbepalingen die uitsluitend voor paragraaf 2a gelden. De in artikel 1 opgenomen begripsbepalingen, die voor de hele verordening gelden, gelden uiteraard ook voor artikel 11a.

Een uitzondering is wel de omschrijving van het begrip ‘WOZwaarde’: dit heeft in deze paragraaf een afwijkende betekenis, zie artikel 11a, tweede lid. Met de omschrijving van het begrip ‘zelfbewoning’ wordt de verbinding gelegd met een belangrijk doel van de wetgever: het laten bewonen van goedkope en middeldure koopwoningen door de eigenaar (zie onder meer Kamerstuk 35517, nummer 28).

1

Zie artikel 3, eerste lid, van de Wet Bibob.

2

Artikel 11b. Aangewezen woonruimte In dit artikel zijn de categorieën woonruimte aangewezen waarvoor het in artikel 41, eerste lid, van de wet opgenomen verbod geldt. Omwille van de integrale leesbaarheid van de verordening is het verbod aangehaald in het eerste lid. De gemeenteraad kan niet alle woonruimten onder de vergunningplicht laten vallen. Het mag alleen gaan om: - Goedkope en (of) middeldure koopwoningen; en - woonruimte op hiervoor bedoelde de datum van inschrijving o Niet verhuurd of in gebruik waren; of o Voor een periode van minder dan 6 maanden in verhuurde staat waren; of o Verhuurd waren met een verhuurvergunning.2 Verder moet de hiervoor bedoelde datum van inschrijving na de datum van inwerkingtreding van paragraaf 2a van de verordening liggen.3 Deze door de wet opgelegde beperkingen zijn lid 2 en 3 van in dit artikel overgenomen. Aanvullend zijn woningen van woningcorporaties en nieuwbouwwoningen van deze vergunningplicht uitgezonderd. Dit, omdat door de gemeente aparte afspraken gemaakt kunnen worden met woningcorporaties en ontwikkelaars. Op grond van het vierde lid kunnen burgemeester en wethouders aan specifieke verhuurders ontheffing verlenen van het verbod om zonder verhuurvergunning aangewezen woonruimte te verhuren of in gebruik te geven.

Bij de beslissing om wel of geen ontheffing te verlenen, houden burgemeester en wethouders gelet op het specialiteitsbeginsel in ieder geval rekening met de belangen die het verbod van artikel 41, eerste lid, beoogt te beschermen (kort gezegd: het belang van zelfbewoning). Verder houden burgemeester en wethouders, gelet op het ook in artikel 3:4 van de Algemene wet bestuursrecht tot uitdrukking gebrachte evenredigheidsbeginsel, ook met relevante andere belangen rekening. Burgemeester en wethouders kunnen de ontheffingsmogelijkheid beperken tot specifieke – door hen te bepalen – categorieën van gevallen, zie het vijfde lid. Ingevolge het zesde lid kunnen burgemeester en wethouders de in het tweede lid opgenomen prijsgrens aanpassen. De aanpassing is overeenkomstig het percentage waarmee de kostengrens van de Nationale Hypotheekgarantie toeneemt. Toelichting Artikel 11c. Aanvraag Artikel 41, vijfde lid, van de wet draagt de gemeenteraad op om in de verordening regels te stellen over de wijze van aanvragen van een vergunning en de daarbij door de aanvrager te verstrekken gegevens. Met het voorgestelde artikel 11c wordt aan deze opdracht voldaan. In het eerste lid van artikel 11c is tot uitdrukking gebracht dat de aanvraag ingediend wordt door de eigenaar van de woonruimte. Het is niet nodig om zinsneden als “…kan slechts worden aangevraagd door…” te gebruiken.

Om redenen van beknoptheid is dat ongewenst, zie de Aanwijzingen voor de regelgeving, aanwijzing 3.1 en aanwijzing 22 van de Aanwijzingen voor de decentrale regeling.

2 3

Zie artikel 41, tweede lid, aanhef en onder a en b van de wet. Zie artikel 41, tweede lid, aanhef en onder c van de wet.

3

In het tweede lid is bepaald, dat burgemeester en wethouders het aanvraagformulier vaststellen. Strikt genomen is een dergelijke bepaling overbodig, want dit vloeit reeds uit artikel 4:4 van de Algemene wet bestuursrecht voort. Echter, gelet op het in artikel 41, vijfde lid, van de Huisvestingswet 2014 bepaalde is dit zekerheidshalve opgenomen. Toelichting Artikel 11d. Gevallen waarin de verhuurvergunning wordt verleend In het voorgestelde artikel 11d wordt beschreven wanneer de verhuurvergunning opkoopbescherming wordt verleend. Er is gekozen voor een ‘knip’ van het artikel in twee leden: - op grond van artikel 43, eerste lid, van de wet kan de vergunning geweigerd worden als sprake is van ‘ernstig gevaar’ als bedoeld in de Wet Bibob. Daarom is ervoor gekozen, om in artikel 11d, eerste lid, de verbinding te leggen met deze wettelijke weigeringsgrond; - het eerste lid legt verder – onder meer via de zinsnede “vormen van het in gebruik geven” – de verbinding met artikel 41, derde lid, van de wet. In die bepaling van de wet krijgt de gemeenteraad de opdracht om in de verordening te bepalen “voor welke vormen van het in gebruik geven” de verhuurvergunning opkoopbescherming wordt verleend; - die vormen van het in gebruik geven zijn opgenomen in artikel 11d, tweede lid. Dit is omwille van de leesbaarheid gedaan.

Integratie in het eerste lid zou in een lange, slecht leesbare, bepaling geresulteerd hebben. Over de in het tweede lid van artikel 11d opgenomen vormen van het in gebruik geven het volgende: - onder a. wordt verwezen naar de vormen van het in gebruik geven die de gemeenteraad in ieder geval moet opnemen in de verordening, zie artikel 41, derde lid, aanhef en onder a, b en c, van de wet. Het gaat, kort en niet volledig samengevat, om in gebruik geven aan bloed- of aanverwanten in de eerste of tweede graad, kortdurend in gebruik geven (maximaal 12 maanden) door de eigenaar die tenminste 12 maanden zelf al in de woning gewoond heeft en in gebruik geven van bedrijfswoningen; - onder b. gaat het om situaties waarin de gemeente een pand koopt en dit, bijvoorbeeld tijdelijk in afwachting van herontwikkeling, voor bewoning verhuurd; - onder c. gaat het om woon-zorgsituaties. Aan die woon-zorgcombinaties worden twee eisen gesteld: i. allereerst moet het voor bewoning in gebruik geven noodzakelijk zijn voor de te verlenen zorg; ii. daarnaast moet het belang van de combinatie van woon-zorg naar het oordeel van burgemeester en wethouders zwaarder wegen dan het belang dat gediend wordt met de doelstelling van de regeling over opkoopbescherming (het belang dat gediend wordt met het van de beschikbaarheid van beschermde woonruimte voor zelfbewoning). Toelichting Artikel 11e.

Weigeren van de verhuurvergunning

4

Het eerste lid van dit artikel maakt expliciet dat de vergunning wordt geweigerd wanneer er geen ‘verleningsgrond’ van toepassing is. Het tweede lid bevat een hardheidsclausule. Als weigering leidt tot ernstige benadeling van een aanvrager kunnen burgemeester en wethouders toch besluiten de verhuurvergunning opkoopbescherming te verlenen. Zij motiveren bij gebruik van de hardheidsclausule waarom zij vinden dat de situatie waarin aanvraag zich bevindt, niet voorzien was (en had hoeven zijn) bij vaststelling van deze paragraaf van de verordening. De voorgestelde hardheidsclausule sluit aan bij aanwijzing 76 van de Aanwijzingen voor de decentrale regelgeving: - omschrijf zo concreet en nauwkeurig mogelijk op welke onderdelen van de regeling de hardheidsclausule van toepassing is (hier: alleen op de verlening c.q. weigering van de verhuurvergunning opkoopbescherming); - leg het verband tussen de algemene belangen die de regeling beoogt te beschermen (hier: zelfbewoning en behoud van leefbaarheid) en de onbillijkheid van overwegende aard jegens aanvrager, ten gevolge van een eventuele weigering. De Aanwijzingen voor de regelgeving zijn terughoudender over het toepassen van hardheidsclausules, zie aanwijzing 5.25, maar brengen ook tot uitdrukking dat het moet gaan om onbillijkheden van overwegende aard in situaties die op voorhand niet voorzien (kunnen) worden.

Het voorstelde tweede lid sluit daarbij aan. Artikel 11f. Inhoud van de verhuurvergunning Het voorgestelde artikel 11f bevat een regeling voor de inhoud van de verhuurvergunning opkoopbescherming. Het eerste lid beschrijft welke gegevens op elke verhuurvergunning opkoopbescherming vermeld worden. Het tweede lid ziet specifiek op verhuurvergunningen opkoopbescherming die verleend worden voor (kort en onvolledig gezegd) bloed- en aanverwanten in de eerste of tweede graad (als bedoeld in artikel 41, derde lid, aanhef en onder a, van de wet) of tijdelijke verhuur (als bedoeld in artikel 41, derde lid, aanhef en onder b, van de wet). In het derde lid is bepaald wanneer een verhuurvergunning opkoopbescherming en een ontheffing eindigen: - in ieder geval vier jaar na de datum van inschrijving, omdat dan de vergunningplicht voor de betreffende woonruimte vervalt; - of als de situatie waarvoor zij verleend is, eindigt. Het derde lid bepaald verder, dat de vergunning niet overdraagbaar is. Daarmee krijgt de vergunning opkoopbescherming een persoonlijk karakter. Burgemeester en wethouders kunnen op grond van het vierde lid aan een verhuurvergunning opkoopbescherming voorschriften en beperkingen verbinden die zien op het behoud van de leefbaarheid.

5

Artikel 11g. Intrekken van de verhuurvergunning Artikel 44 van de wet bevat een grond voor intrekking van de verhuurvergunning opkoopbescherming indien sprake is van ernstig gevaar als bedoeld in de Wet Bibob. Voorgesteld wordt om in artikel 11g twee, in veel regelingen over vergunningen voorkomende, intrekkingsgronden op te nemen: - de eerste intrekkingsgrond ziet op de situatie dat de vergunning verleend is op basis van verkeerde of onjuiste gegevens; - de tweede intrekkingsgrond ziet op de situatie dat de woonruimte niet conform de vergunning verhuurd of in gebruik gegeven wordt. Artikel 12. Bestuurlijke boete Het eerste lid van dit artikel is aangepast. Het bevat nu ook de verwijzing naar artikel 41 van de Huisvestingswet 2014: het eerste lid van dit artikel bevat het verbod om zonder verhuurvergunning aangewezen woonruimte te verhuren of in gebruik te geven. Aan de tabel van Bijlage 2 van de verordening wordt een deel toegevoegd. Dit toegevoegde deel bevat de richtbedragen de boetes die opgelegd kunnen worden als ten onrechte woonruimte zonder verhuurvergunning verhuurd wordt of in gebruik wordt gegeven.

6