RV tot vaststelling wijzigingsverordening met artikel Opkoopbescherming

RAADSVOORSTEL

Registratienummer Datum besluit B&W Portefeuillehouder

: 1928022 : 24 januari 2023 : I.M. Somers-Gardenier

Raadsvoorstel tot vaststellen wijzigingsverordening met artikel Opkoopbescherming

Vlaardingen, 24 januari 2023 Aan de gemeenteraad. Welk besluit moet genomen worden? Vaststellen wijzigingsverordening beheer woonruimtevoorraad gemeente Vlaardingen 2021 met artikel Opkoopbescherming. Wat is samenvattend de kern van dit advies? Proces Sinds november jl. zijn wij met u in gesprek over de wijzigingsverordening beheer woonruimtevoorraad Vlaardingen 2021 met artikel Opkoopbescherming. Er is een samenhang tussen het inzetten van het instrument Opkoopbescherming, gebaseerd op de Huisvestingswet 2014, en de Wet Ruimtelijke Ordening. Wettelijk gezien zijn wij als college verplicht een vergunning te verlenen om (o.a.) een woning te mogen verhuren die onlosmakelijk verbonden is met een winkel of bedrijfspand. Gebleken is dat de Vlaardingse bestemmingsplannen ruimte bieden voor het inzetten van dit instrument. Om die reden ontvangt u dit voorstel, met de bijbehorende wijzigingsverordening en de schaarsteonderbouwing die rechtvaardigt dat u kunt overgaan tot het inzetten van opkoopbescherming. Inhoud Uw raad heeft op 16 september 2021 de verordening beheer woonruimtevoorraad Vlaardingen 2021 (hierna: Verordening) vastgesteld. Deze verordening stelt regels op basis van de Huisvestingswet 2014 en biedt de mogelijkheid te sturen op de woningvoorraad.

Sturing vindt op dit moment plaats door de ingestelde vergunningplichten voor onttrekken, omzetten en woningvormen voor woningen met een WOZ waarde tot € 200.000 (prijspeil 1 januari 2020). Deze sturingsinstrumenten mogen conform de Huisvestingswet 2014 alleen gebruikt worden als dat 'noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte.' Schaarste en verdringing is aangetoond in het RIGO rapport 'Schaarsteonderbouwing Vlaardingen - verdieping op wijkniveau d.d. 30 september 2022'. Vanaf 1 januari 2022 is het op grond van de Huisvestingswet 2014 mogelijk om het instrument 'Opkoopbescherming' in te zetten. Dit kan door het wijzigen van de Verordening, met het toevoegen van artikelen die regelen dat het kopen van een woning om deze vervolgens te verhuren, vergunningplichtig is. Doel hiervan is om woningzoekenden, zoals koopstarters en middeninkomens, meer kans te geven op een betaalbare koopwoning óf om extra druk op de leefbaarheid als gevolg van de opkoop van woningen voor verhuur te beperken. Inmiddels volgen de ontwikkelingen van het Rijk, Provincie en regio elkaar in hoog tempo op.

Om u, naast het invoeren van het instrument Opkoopbescherming, inzicht te geven in al deze (Rijks)ontwikkelingen in het woonbeleid ontvangt u binnenkort een raadsmemo om u mee te nemen in al deze ontwikkelingen beleidswijzigingen.

Als een gemeente het instrument ‘Opkoopbescherming’ inzet, bepaalt de Huisvestingswet 2014 dat burgemeester en wethouders in ieder geval in de volgende gevallen een verhuurvergunning verlenen. Het gaat om woonruimten die: 1. aan naaste familie worden verhuurd; 2. tijdelijk worden verhuurd in afwachting van het moment waarop de koper de woning zelf zal betrekken. 3. woningen die onlosmakelijk verbonden zijn met een winkel-of bedrijfspand. Uw raad kan met het vaststellen van een wijzigingsverordening een opkoopbescherming voor (een) nader te bepalen gebied(en) invoeren. Hiertoe moet de gemeente echter juridisch houdbaar onderbouwen in de huisvestingsverordening: 1. in welk(e) gebied(en) van de gemeente er door schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten optreden voor bepaalde groepen omdat zij hierdoor onvoldoende kans maken op een betaalbare koopwoning én dat de maatregel noodzakelijk en effectief is om de schaarste te bestrijden, of; 2. dat de inzet van deze maatregel noodzakelijk, geschikt en proportioneel is voor het behoud of de bevordering van de leefbaarheid in het (de) betreffende gebied(en). U wordt voorgesteld om woningen tot en met een WOZ-waarde van € 300.000,- aan te wijzen voor opkoopbescherming in zes wijken van Vlaardingen.

Tevens is het advies om ook de WOZ-grens zoals reeds opgenomen in de Verordening, artikel 2 en artikel 5 te verhogen van € 200.000,- naar € 300.000,-. Wat is de aanleiding voor dit advies? In Vlaardingen zijn in de jaren 2018-2022 veel woningen aan- en verkocht om deze vervolgens te verhuren (ook wel buy-to-let genoemd). In 2019 en 2020 zijn reeds diverse maatregelen genomen om dit te reguleren. Zo is het Paraplu bestemmingsplan Wonen (en daaraan voorafgaand het voorbereidingsbesluit Wonen) vastgesteld. Daarna is de Verordening beheer woonruimtevoorraad gemeente Vlaardingen 2021 vastgesteld. Beide maatregelen maken het minder aantrekkelijk om in Vlaardingen te verhuren omdat kamergewijze verhuur in veel gevallen vergunningplichtig is gemaakt en het begrip huishouden uniform is gedefinieerd. Om buy-to-let nog meer terug te dringen wordt nu voorgesteld ook het instrument Opkoopbescherming in te zetten. De portefeuillehouder heeft in april 2022 toegezegd uw raad te informeren over de extra kosten van versneld invoeren van de zelfbewoningsplicht. Met dit voorstel beschouwen wij deze toezegging als afgedaan. Welk resultaat wordt beoogd? Het inzetten van het instrument opkoopbescherming moet resulteren in meer beschikbare woningen in het betaalbare en middeldure koopsegment voor starters en doorstromers.

Welke argumenten zijn er voor dit advies? - Er zijn relatief veel woningbeleggers in Vlaardingen, vooral in de goedkopere voorraad. - Verbeteren van slaagkans voor starters en doorstromers op de koopmarkt. - Schaarste en verdringing is nagenoeg in alle wijken in Vlaardingen aangetoond. Vanuit dit onderzoek wordt geadviseerd 6 van de 8 Vlaardingse wijken aan te wijzen voor opkoopbescherming (Centrum, Westwijk, Oostwijk, Vlaardinger Ambacht, Holy Zuid, Holy Noord). - Het prijsniveau van € 300.000,- WOZ wordt geadviseerd omdat het onderzoeksrapport van RIGO de schaarste en verdringing in de aan te wijzen wijken aantoont. Wat zijn tegenargumenten of risico’s? - Opkoopbescherming maakt inbreuk op het eigendomsrecht. Deze inbreuk is alleen toelaatbaar als deze gerechtvaardigd is, gelet op de door de Huisvestingswet 2014 genoemde belangen. In het schaarsteonderzoek is aangetoond dat dit instrument in de aangewezen gebieden gerechtvaardigd is.

-

-

Het invoeren van dit instrument brengt het invoeren van een vergunningsstelsel met zich mee. Dit vergt capaciteit. Zie ook de tekst bij de financiële en personele gevolgen. Er zal nog jurisprudentie ontstaan over de motivering van de invoer van de maatregel van opkoopbescherming. Dit kan leiden tot juridische trajecten. Wenselijke situaties (bv. nog op te richten wooncoöperaties die eerst huur en later koop met korting aanbieden) kunnen geen doorgang vinden indien deze onder het bereik van de verordening vallen. Dit risico wordt beperkt door de mogelijkheid om een voor dergelijke wenselijke situaties een ontheffing van de vergunningplicht te verlenen. Slechts als sprake is van situaties waarin de belangen van de eigenaar onvoorzien en onevenredig benadeeld worden door de regels over opkoopbescherming, kan een beroep worden gedaan op de hardheidsclausule.

Waar moet rekening mee worden houden? Algemeen: In de meerjarenbegroting 2023-2026 is de inzet ter uitvoering van de verordening beheer woonruimtevoorraad (in de begroting woonruimteverordening) begroot op € 125.000 structureel. Met de 2e VGR 2022 heeft u besloten om de resterende middelen uit het boekjaar 2022 (€ 194.800) over te hevelen naar 2023 en dit aan te wenden voor het interventieteam en handhaving op misstanden (programma Wonen, paragraaf bijzonderheden 2e VGR 2022). In 2023 wordt de inzet van deze middelen geëvalueerd. Hierover zal dan gerapporteerd worden. Bijlagen Naam van de bijlage

Registratienummer Verseon

1.

1920256

2. 3.

Wijzigingsverordening beheer woonruimtevoorraad gemeente Vlaardingen 2021 Toelichting wijzigingsverordening beheer woonruimtevoorraad gemeente Vlaardingen 2021 Schaarsteonderbouwing gemeente Vlaardingen

1920416 1920259

Burgemeester en wethouders van Vlaardingen, De secretaris,

De burgemeester,

drs. E. Stolk

drs. B. Wijbenga - van Nieuwenhuizen