RV Gebiedsexploitatie Rivierzone

RAADSVOORSTEL Registratienummer Datum besluit B&W Portefeuillehouder

: 1926634 : 10 januari 2023 : B.T. Bikkers

Raadsvoorstel tot vaststellen gebiedsexploitatie Rivierzone

Vlaardingen, 10 januari 2023 Aan de gemeenteraad. Welk besluit moet genomen worden? 1. Gebiedsexploitatie Rivierzone vaststellen 2. Instemmen met de bijgevoegde begrotingswijziging Gebiedsexploitatie Rivierzone. Wat is samenvattend de kern van dit advies? Na het recent vaststellen van de gebiedsvisie Rivierzone en parallel daaraan vier bestemmingsplannen voor meer dan de helft van het programma van de Rivierzone, is het van belang om voor dit stadsprogramma zowel organisatorisch als financieel eenduidige sturing te hebben. Afgelopen jaar is al voorgesorteerd op het opzetten van een programmateam voor de Rivierzone, als voorbode van een definitief in te richten programmateam. Daarnaast is het afgelopen jaar gewerkt aan ramingen voor alle opbrengsten en kosten die de komende tien jaar onderdeel uitmaken van dit programma. Hiervoor is een uitgebreide financiële onderbouwing gemaakt, die ook is gebruikt als input voor de hernieuwde subsidieaanvraag WBI (WoningBouwImpuls) en aanvraag Versnellingsgelden bij het Rijk. Specifiek is gewerkt aan een schetsontwerp voor de hoogwateroplossing met bijbehorende ramingen. Dit schetsontwerp moet na instemming, met behulp van participatie, uitgewerkt worden tot een definitief ontwerp en wordt separaat ter vaststelling aangeboden.

Zoals aangegeven in de raadsmemo van 13 december zijn enkele wijzigingen doorgevoerd ten opzichte van het oorspronkelijke raadsvoorstel: - De bestaande grondexploitaties Eiland van Speyk en Stationsgebied inbrengen in de gebiedsexploitatie op basis van de huidige boekwaarde van de projecten per heden. - De toegekende versnellingsgelden en Woningbouwimpuls ter hoogte van respectievelijk € 21,3 miljoen en € 5,9 miljoen (exclusief BTW) zijn verwerkt. De genoemde grondexploitaties zijn na overleg met de accountant niet afgesloten en opnieuw geopend, zoals eerst is voorgesteld in het raadsvoorstel, maar ingebracht op basis van de huidige boekwaarden. Door de gewenste intensivering van de woningbouwprogramma’s worden de plannen en programma’s van deze grondexploitaties aangepast. De voorlopige woningbouwprogramma’s en de hierbij behorende opbrengsten en kosten zijn opgenomen in de gebiedsexploitatie. Zodra de woningbouwprogramma’s definitief worden, zal dit leiden tot een aanpassing van de twee grondexploitaties en de gebiedsexploitatie Rivierzone. De bijbehorende voorzieningen blijven vooralsnog in stand. Alle overige projecten zullen als deelprojecten geadministreerd worden en ingebracht moeten worden in deze gebiedsexploitatie. In de gebiedsexploitatie zijn ook hiervan de verwachte programma’s, opbrengsten en kosten reeds opgenomen.

Ook de al begrote posten voor aansluiting Abel Tasmanlaan en Deltaweg en opknappen laatste deel van de Touwbaan zijn meegenomen in de gebiedsexploitatie. Wat betreft de opbrengsten gaat het met name om nog uit te onderhandelen grondopbrengsten en/of erfpachtopbrengsten voor diverse projecten. Alle grondopbrengsten en erfpachtopbrengsten zijn geraamd middels taxaties. De kosten voor de infrastructuur zijn geraamd door externe deskundigen. Wat betreft de kosten gaat het met name om binnenplanse kosten in de openbare ruimte/infrastructuur, die nodig zijn om de vijftien projecten op te waarderen tot een compleet nieuw stadsdeel. Naast de hoogwateroplossing en diverse aansluitingen op de Deltaweg-Sluisplein-Vulcaanweg valt te denken aan het doortrekken van de Metropolitane fietsverbinding, de langzaam verkeersbrug van de KW-haven naar de Maaswijk, maar ook aan de herinrichting van het Maaspark, het stationsplein en het nu nog stenige Sluisplein. In de bijlagen bij dit raadsvoorstel zijn de eerder genoemde actuele inzichten direct verwerkt. Zoals al aangekondigd zal deze grondexploitatie de komende jaren veelvuldig in beweging blijven in positieve dan wel negatieve zin. De aanvraag voor de Versnellingsgelden is gehonoreerd voor een bedrag van € 21,3 miljoen, in plaats van € 19,7 miljoen zoals in de eerder voorliggende gebiedsexploitatie was opgenomen.

Daarmee zal sprake zijn van meer dekking, en daarmee een hogere prognose van het eindresultaat. Ook dit is nu direct verwerkt en in de bijlagen bij dit voorstel opgenomen. De aangevraagde subsidie Woningbouwimpuls van € 5,9 miljoen is inmiddels aan ons toegekend, zodat de financiële onderbouwing van de gebiedsexploitatie sluitend is. Wat is de aanleiding voor dit advies? Het stadsprogramma Rivierzone is een belangrijk onderdeel van het Coalitieakkoord. Het betreft een integrale gebiedsontwikkeling met een gemengd programma van wonen, werken, zorg, vrije tijd en onderwijs. Tot 2030 worden circa 2.600 woningen ontwikkeld. De ligging van het gebied tussen rivier en binnenstad en de aanwezigheid van veel historisch erfgoed maakt het tot een bijzonder en aantrekkelijk (woon)gebied. Voor de realisatie van de doelen uit het stadsprogramma Rivierzone zijn goede financiële en organisatorische randvoorwaarden voor lange termijn van groot belang. De eerste wijzigingen in de gebiedsexploitatie zijn doorgevoerd, waardoor u een aangepast raadsvoorstel met bijlagen wordt voorgelegd. Welk resultaat wordt beoogd? Het voorleggen van één gebiedsexploitatie voor de gehele Rivierzone aan de raad, waarmee de gehele ontwikkeling van de Rivierzone gerealiseerd en financieel verantwoord kan worden.

Welke argumenten zijn er voor dit advies? - Randvoorwaardelijk voor het realiseren van de ambities uit het Coalitieakkoord, waarvan het stadsprogramma Rivierzone een belangrijk onderdeel is. - Centrale aansturing op zowel financieel als organisatorisch vlak voor het stadsprogramma, draagt bij aan sturingsmogelijkheden en voldoende inzet van capaciteit en middelen. - Centrale programmasturing en financiële verantwoording zijn randvoorwaarden voor het verkrijgen van de WBI-subsidie. - De gebiedsontwikkeling van de Rivierzone is al ongeveer 20 jaar bezig, maar nog zonder grootschalig resultaat op het gebied van woningbouw. De WBI en de toezegging van de gemeente om ook zelf nog te investeren in dit gebied maakt de kans op realisatie van de Rivierzoneontwikkeling groot, het is geen garantie dat alles exact binnen de afgesproken kaders gaat lukken.

Wat zijn tegenargumenten of risico’s? - Er zijn beroepen ingediend tegen de vastgestelde bestemmingsplannen, waardoor de planning van realisatie vertraagt. - Over het merendeel van de geraamde grond- en erfpachtopbrengsten moet nog onderhandeld worden. - Het invullen van de vacatures voor het vormgeven van het stadsprogramma Rivierzone in een krappe arbeidsmarkt is moeilijk. - Externe factoren zoals een economische crisis of een instortende woningmarkt zijn altijd mogelijkheden waar wij als gemeente niet op kunnen sturen. Desondanks zijn wij van mening dat met de huidige financiële opzet van de gebiedsontwikkeling Rivierzone de weerbaarheid van dergelijke macro-economische tegenvallers beter kunnen worden opgevangen dan zonder een degelijk financieel plan met bijbehorende Woningbouwimpuls en versnellingsgelden. Waar moet rekening mee worden houden? Financiën De gebiedsexploitatie voor de Rivierzone bestaat uit twee actieve grondexploitaties, verschillende andere deelprojecten en verschillende werken in de openbare ruimte. Elk van deze onderdelen zal afzonderlijk geadministreerd worden. Voor vrijwel alle deelprojecten zal alsnog een grondexploitatie opgezet worden.

Bijdragen uit de WBI en versnellingsgelden worden als transitorische post op de balans geplaatst, van waaruit de subsidies aangewend zullen worden en separaat verantwoord via de SISAregelingen aan de subsidieverstrekkers. Voor de investeringen buiten het plangebied is de dekking op basis van de huidige inzichten voldoende gedekt. Gezien de samenhang met dit project is het goed dit te benoemen. Het totaal van de dekking van de cofinanciering is voldoende voor beide verkregen subsidies. De inbrengwaarde van de huidige grondexploitaties Stationsgebied en Eiland van Speyk bestaat uit de boekwaarde van de projecten per 09-10-2022. Voor de financiering van de gebiedsexploitatie wordt verwezen naar de vertrouwelijke bijlage structuur en financiering gebiedsexploitatie Rivierzone. De opening van de gebiedsexploitatie Rivierzone dient geformaliseerd te worden via een begrotingswijziging op de lopende begroting 2023-2026. In bijgevoegde begrotingswijziging zijn te verwachte lasten en baten van de gebiedsexploitatie voor de komende jaren opgenomen. Het saldo van de jaarlijkse lasten en baten wordt via de in te stellen reserve Gebiedsexploitatie toegevoegd of onttrokken. De cijfers in de begrotingswijziging zijn conform de bijlage structuur en financiering gebiedsexploitatie Rivierzone.

Personele gevolgen: De inzet van personeel benodigd voor het programmateam is verwerkt in de gebiedsexploitatie Rivierzone. De financiële consequenties zijn meegenomen zodat de gewenste organisatorische inrichting gerealiseerd kan worden. Het aantrekken van bekwaam personeel zal niet eenvoudig zijn in deze krappe arbeidsmarkt. Communicatie: Toelichting: Het stadsprogramma Rivierzone is een belangrijk onderdeel van het coalitieakkoord. Het betreft voor Vlaardingen de grootste integrale gebiedsontwikkeling waarin wonen, werken, zorg, vrije tijd en onderwijs centraal staan. Tot 2030 worden circa 2.600 woningen ontwikkeld. De ligging van het gebied tussen rivier en binnenstad en de aanwezigheid van veel historisch erfgoed maakt het tot een bijzonder en aantrekkelijk (woon)gebied. Voor de realisatie van de doelen uit het stadsprogramma Rivierzone zijn goede financiële en organisatorische randvoorwaarden voor lange termijn van groot belang.

Het college legt de gebiedsexploitatie voor de gehele Rivierzone ter besluitvorming voor aan de raad. Hiermee kan de gehele ontwikkeling van de Rivierzone gerealiseerd worden en financieel binnen de begroting worden verwerkt. Participatie: Er is voortdurend contact met ontwikkelaars, bedrijven en bewoners in het gebied over de voorgenomen gebiedsontwikkeling. Participatie bij de herinrichting van openbare ruimtes en infrastructuur binnen de Rivierzone is opgenomen in het proces en is een nadrukkelijk onderdeel van het stadsprogramma Nieuwe Rivierzone. Duurzaamheid: Bij alle nieuwbouwplannen in de Rivierzone wordt uitgebreid aandacht besteed aan de thema's klimaatadaptatie, waterhuishouding en de energietransitie. Concreet voorbeeld is het vastgestelde "hemelwaterprotocol". Klimaatadaptatie wordt in de Rivierzone daarnaast vorm gegeven door veel verharding, nu nog bijna overal aanwezig, te vervangen door groen en parken. Naast vergroening van de openbare ruimte wordt in overleg met ontwikkelaars ook ingezet op natuur inclusief bouwen. Juridische Gevolgen: De bijlagen behorende bij het raadsvoorstel plus de financiële bijlagen, dienen op grond van artikel 5.1 lid 2 onder b van de Woo geheim gehouden te worden op grond van economische en financiële belangen. Dit omdat deze gegevens de concurrentiepositie van de gemeente in de toekomst zouden kunnen schaden.

Bijlagen

Naam van de bijlage 1. Geheim: Financiering Gebiedsexploitatie Rivierzone 2. Geheim: Financiering en Structuur Gebiedsexploitatie Rivierzone 3. Geheim: Specificatie kosten en opbrengsten Gebiedsexploitatie Rivierzone 4. Woningbouwprogramma 5. Begrotingswijziging Gebiedsexploitatie Rivierzone

Registratienummer Verseon 1926640 1926641 1926639 1926642 1926638

Burgemeester en wethouders van Vlaardingen, De secretaris,

De burgemeester,

drs. E. Stolk

drs. B. Wijbenga - van Nieuwenhuizen