RM Afwijzing WBI-gelden

Bedrijfsvoering

RAADSMEMO

Aan

De gemeenteraad van Vlaardingen Portefeuillehouder

I.M. Somers-Gardenier Onderwerp

Afwijzing WBI-gelden gebiedsontwikkeling Rivierzone Datum

Registratienummer

Aantal bijlagen

15 februari 2022

1888284

--

Geachte leden van de raad, Aanleiding Op 15 december 2021 ontvingen wij het bericht van het ministerie van BZK dat de ingediende aanvraag voor de derde tranche van de Woningbouwimpulsgelden niet is toegekend aan de gebiedsontwikkeling Rivierzone. In dit raadsmemo geven wij een toelichting op de afwijzing. Inleiding Ruim 20 jaar geleden is het initiatief genomen om de Rivierzone te herontwikkelen tot een aantrekkelijk woon- en werkmilieu. Sindsdien zijn diverse initiatieven van zowel de gemeente als private partijen genomen om invulling te geven aan deze ambitie. De eerste concrete resultaten zijn te vinden nabij de Galgkade waar 141 eengezinswoningen zijn gerealiseerd. Ook zijn er diverse anterieure overeenkomsten met private partijen gesloten voor locaties binnen de Rivierzone. Ondertussen is de visie Rivierzone vastgesteld, worden bestemmingsplanwijzigingen voorbereid en is de Milieueffectrapportage (MER) voor het gehele gebied in gang gezet. Woningbouwimpulsgelden (WBI-subsidie) De afgelopen jaren is, mede door de financiële positie van onze gemeente, onvoldoende geïnvesteerd in planvorming en ondersteuning van de Rivierzone. Hierdoor hebben meerdere plannen nog niet kunnen starten en waren er onvoldoende middelen om de publieke kosten en de te verwachten investeringen in openbaar gebied en omliggende infrastructuur te realiseren.

Toen de WBI-subsidie werd gelanceerd door het ministerie van BZK leek dit een uitgelezen kans om de publieke tekorten gedeeltelijk via deze regeling af te dekken en extra personeel aan te trekken om de planvorming te versnellen. Hierdoor zouden er versneld woningen kunnen worden gebouwd, waardoor ook het herstelplan grotendeels zou kunnen worden ingevuld. Wij hebben uiteindelijk pas aan de derde tranche van de WBI-subsidie deelgenomen, omdat een uitgebreid onderzoek en analyse van zaken die nog niet eerder waren uitgezocht daarvoor nodig was. Afwijzing aanvraag Van de 65 ingediende plannen voor de WBI-subsidie zijn er 36 gehonoreerd. Na de summiere toelichting op de afwijzing van onze aanvraag door het ministerie van BZK medio december 2021, heeft het ministerie ons medio januari 2022 een uitgebreidere digitale mondelinge toelichting gegeven.

De WBI-aanvraag wordt op vier hoofdthema’s beoordeeld: 1. De noodzaak van de WBI-bijdrage 2. De effectiviteit van het project 3. De efficiëntie (doelmatigheid) van het project 4. De urgentie Onderstaand geven wij u per thema een toelichting op hetgeen wat besproken is. Noodzaak van de WBI-bijdrage, onderbouwing van het publieke tekort (1a) Bij dit onderdeel is vooral gekeken of de aanvraag nodig is om de ontwikkeling van de Rivierzone te versnellen en om minimaal 50% betaalbare woningen te realiseren. Het ministerie heeft medio december 2021 schriftelijk aangegeven dat “de businesscase van de Rivierzone op onderdelen onvoldoende is onderbouwd om de realiteit van het gepresenteerde tekort te kunnen vaststellen. Dit onder meer vanwege onvoldoende onderbouwing van lage grondopbrengsten, het hanteren van boekwaarden in plaats van taxaties en het onterecht opvoeren van kostenposten. Alles overwegend scoort de aanvraag Rivierzone daardoor onvoldoende op het criterium noodzaak.” Bij de digitale mondelinge toelichting is daar door het ministerie een toelichting op gegeven en die wordt hieronder vermeld, inclusief onze reactie. Lage grondopbrengsten De door de gemeente gepresenteerde lage grondopbrengsten waren mede aanleiding om de WBIsubsidie niet toe te kennen.

Doordat in de WBI-beoordeling geen terugkoppelmoment is opgenomen, konden wij pas tijdens de mondelinge evaluatie hierop reageren. Wij hebben er op gewezen dat de grondprijzen in Vlaardingen lager liggen dan in de regio. Dat de dure gebouwde parkeervoorzieningen tot een lagere residuele grondwaarde leiden. Dat het in de Rivierzone regelmatig erfpachtgronden betreft waarop een depreciatie van toepassing is. En tenslotte dat voor een aantal projecten in het verleden met private partijen al overeenkomsten zijn gesloten ,waarin de vastgelegde grondopbrengsten lager zijn. Het ministerie kan deze argumenten deels volgen, maar dit kan de besluitvorming niet meer beïnvloeden. Taxaties Het ministerie geeft aan dat de door Vlaardingen gehanteerde methode om erfpachtgronden via boekwaarden te verwerken in de WBI-subsidieaanvraag niet de juiste methode is. Zij is van mening dat er taxaties moeten worden uitgevoerd met een houdbaarheidsdatum van maximaal 3 maanden. Doordat van meerdere projecten nog geen planvorming of programma bekend is, bleek het lastig te zijn om een taxatie te laten uitvoeren. Hierdoor is in afstemming met de Brink groep, die ons in dit proces begeleid heeft, gekozen voor een getoetste grondopbrengst op basis van ingeschatte woningaantallen (grondgebonden en/of gestapeld).

Uit het gesprek met het ministerie werd niet duidelijk op welke wijze de erfpachtgronden getaxeerd moeten worden. Hierover is afgesproken dat wij voor een volgende indiening dit onderdeel vooraf kunnen afstemmen. Erfgoed Het ministerie geeft aan dat de hoge kosten voor herstel en de instandhouding van erfgoed en monumenten in de Rivierzone niet mogen worden meegenomen als kostenpost in de subsidieaanvraag. Voor de Rivierzone is dit een belangrijke kostenpost die leidt tot versnelling in de beoogde woningbouw als hier een bijdrage aan wordt geleverd. Overig Een aantal onderwerpen is benoemd maar niet verder besproken. Het projectteam / projectbureau , onderbouwing van een aantal kengetallen en toerekenbaarheid van buitenplanse infrastructuur. Reactie gemeente Met bovenstaande opmerkingen over het publieke tekort had een tussentijdse afstemming veel wederzijdse onduidelijkheid kunnen voorkomen. Vooral de bijzondere omstandigheden in de Rivierzone met betrekking tot de erfpachtgronden en het aanwezige erfgoed passen niet binnen de gehanteerde standaard uitgangspunten van het ministerie. Het ministerie heeft aangegeven om erfpacht en erfgoed als aandachtpunt mee te nemen bij een vervolg op de WBI, zoals voorzien eind 2022.

Met betrekking tot de onderbouwing van diverse onderdelen is het lastig om bij de kostenbepaling, waar nog geen uitgewerkte plannen voor zijn, een uitgebreide onderbouwing te geven. Hiervan heeft het ministerie aangeven dat in toekomstige WBI-regelingen duidelijker wordt aangegeven welke

berekeningswijze bij welk stadium van planvorming moet worden toegepast. Voor de onderbouwing van de toerekening van de buitenplanse infrastructuur kan inmiddels beter aangetoond worden dat dit een noodzakelijke is. Dit komt onder andere voort uit de MER. Over dit onderwerp voeren wij nader overleg om bij een eventuele volgende WBI-aanvraag wel met een door het ministerie acceptabele onderbouwing te komen. Noodzaak van de WBI-bijdrage, additionaliteit (1b) Het ministerie stelt in zijn reactie op de WBI-subsidie: “De additionaliteit van de bijdrage is op onderdelen duidelijk onderbouwd. Het is duidelijk wat de impact is van het niet verlenen van een bijdrage op het woningbouwprogramma en het betaalbaar programma. De vertraging wordt niet bijzonder hard gemaakt, maar is aannemelijk. Het effect is kleiner dan gemiddeld.” Noodzaak van de WBI-bijdrage, regionale betekenis (1c) Het ministerie stelt in zijn reactie op de WBI-subsidie: “Het project heeft regionale betekenis en maakt onderdeel uit van regionale afspraken.” De effectiviteit van het project (2) Het ministerie stemt in met de effectiviteit van de herontwikkeling van de Rivierzone en het bijbehorende woningbouwprogramma. Zij heeft wel vragen over het betaalbaar houden van de minimaal 50% te realiseren betaalbare woningen.

De gemeente Vlaardingen had ten tijde van het indienen van de WBIaanvraag geen gedetailleerd beleid op het gebied van behoud van de betaalbaarheid van de te realiseren koop- en huurwoningen. Dit element wordt bij een eventuele nieuwe WBI-aanvraag toegevoegd. De efficiëntie (doelmatigheid) van het project (3) Door het ministerie wordt dit onderdeel van de beoordelingscriteria als positief beoordeeld, met een voldoende onderbouwing. Urgentie (4) De urgentie van het project Rivierzone wordt door het ministerie als positief beoordeeld en behoeft dus ook geen verdere verbetering bij een eventuele volgende aanvraag WBI. Conclusie Uit de digitale mondelinge nabespreking met het ministerie is gebleken dat een aantal aspecten die uniek zijn voor de Rivierzone tot afwijzing van de WBI-subsidie hebben geleid. Deze punten zijn onderdeel van het thema noodzaak, de onderbouwing van het publieke tekort. De andere onderdelen scoren goed. Over de specifiek benoemde onderdelen voor Vlaardingen blijven wij in overleg met het ministerie. De komende periode wordt onderzocht op welke wijze de gebiedsontwikkeling van de Rivierzone kan worden doorgepakt zonder vertraging. De diverse ontwikkelingen worden verder geconcretiseerd en financieel onderbouwd.

Op basis hiervan kan uw raad dit najaar een nader onderbouwd besluit nemen over een eventuele nieuwe aanvraag voor de vierde tranche van de WBI-subsidie en/of andere bijdragen vanuit rijk of provincie beschikbaar zijn om de gebiedsontwikkeling Rivierzone te realiseren. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Vlaardingen,

de secretaris drs. E. Stolk

de burgemeester drs. B. Wijbenga - van Nieuwenhuizen