Raadsvoorstel tot het vaststellen van het bestemmingsplan 'Kethelweg-Plein Emaus'

RAADSVOORSTEL Registratienummer Datum besluit B&W Portefeuillehouder

: 1942822 : 16 mei 2023 : I.M. Somers-Gardenier

Raadsvoorstel tot het vaststellen van het bestemmingsplan 'Kethelweg-Plein Emaus'

Vlaardingen, 16 mei 2023 Aan de gemeenteraad. Welk besluit moet genomen worden? 1. Geen exploitatieplan vaststellen, aangezien het verhaal van kosten anderszins is verzekerd en er op grond van de artikelen 6.12 / 6.13 Wro geen noodzaak toe bestaat. 2. Instemmen met de door het college van burgemeester en wethouders naar voren gebrachte reactie(s) op de kenbaar gemaakte zienswijzen en ambtelijke reacties, zoals verwoord in de Nota van Zienswijzen en de Staat van Wijzigingen. 3. Het vaststellen van het bestemmingsplan ‘Kethelweg-Plein Emaus’, met planidentificatie NL.IMRO.0622.0307bpKeth2021‐0030 Wat is samenvattend de kern van dit advies? Het college van burgemeester en wethouders heeft op 15 maart 2022 ingestemd met het ontwerpbestemmingsplan 'Kethelweg-Plein Emaus’ en deze vrijgegeven voor de tervisielegging door een ieder. Het doel van het bestemmingsplan is het creëren van een actueel planologisch-juridisch kader voor de herontwikkeling van het plangebied aan de Kethelweg en Plein Emaus. Hierbij is het voornemen om 37 woningen mogelijk te maken. Het woningbouwprogramma bestaat uit de volgende woningtypologieën: 16 appartementen, 10 twee-onder-één kap woningen en 1 vrijstaande woning op het noordelijke deel van het plangebied en 10 rijtjeswoningen in het zuidelijke deel van het plangebied.

Omdat de herontwikkeling niet in het nu geldende bestemmingsplan past, is dit nieuwe bestemmingsplan opgesteld. Wat is de aanleiding voor dit advies? Na de tervisieleggingsperiode zijn de zienswijzen afgewogen en - indien daar aanleiding toe was meegenomen in het uiteindelijke bestemmingsplan. Het bestemmingsplan was aanvankelijk geagendeerd voor uw raadsvergadering van 6 april 2023. Na een nader gesprek met 2 omwonenden over het zuidelijke deel van het plangebied (ter plaatse van de Jan Ligthartstraat) is ingestemd met een nader participatiemoment en om die reden is besloten de behandeling van het vast te stellen bestemmingsplan van uw raadsagenda te halen. De nadere participatie heeft plaatsgevonden en naar aanleiding daarvan heeft een heroverweging plaatsgevonden met als resultaat de verlaging van de maximale bouwhoogte van de (3 geplande) woningen in de Jan Ligthartstraat van 13 meter naar 11 meter. De verbeelding van het bestemmingsplan is op dit punt aangepast en bevat nu - ter plaatse van de (3 geplande) woningen in de Jan Ligthartstraat - een aanduiding met een goot- en bouwhoogte van ten hoogste 7 en 11 meter (aanvankelijk: 7 en 13 meter). De toelichting van het bestemmingsplan is onder paragraaf 7.2 'Maatschappelijke uitvoerbaarheid' aangevuld met een omschrijving van de nadere participatie, de heroverweging en van de wijziging van de verbeelding.

Gelet op voornoemde aanpassingen is ook de Staat van Wijzigingen (bijlage bij het bestemmingsplan) aangepast. Het aangepaste bestemmingsplan wordt nu aan uw gemeenteraad voorgelegd ter vaststelling.

Welk resultaat wordt beoogd? De belangrijkste doelstelling van het nieuwe bestemmingsplan is het verkrijgen van een actueel planologisch-juridisch kader voor de herontwikkeling van het plangebied aan de Kethelweg en Plein Emaus. Hierbij is het voornemen om 37 woningen mogelijk te maken. Het woningbouwprogramma bestaat uit de volgende woningtypologieën: 16 appartementen, 10 twee-onder-één kap woningen en 1 vrijstaande woning op het noordelijke deel van het plangebied en 10 rijtjeswoningen in het zuidelijke deel van het plangebied. Welke argumenten zijn er voor dit advies? - Herstructurering: de ontwikkeling past in het streven naar het benutten van locaties voor transformatie en herstructurering. - Ladder voor duurzame verstedelijking: de ontwikkeling is aangewezen als 'stedelijke ontwikkeling' en bevat daarom een onderbouwing voor de Ladder voor duurzame verstedelijking. Hieruit blijkt dat aan de vereisten en voorwaarden die in dit kader zijn gesteld wordt voldaan. - Woningbouwbehoefte: er wordt een bijdrage geleverd aan de invulling van de kwalitatieve en kwantitatieve woningbouwbehoefte, voor verschillende doelgroepen. Het plan wordt opgenomen op de regionale planlijst. - Ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid: de herontwikkeling draagt bij aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. - Groen en bomen: het plangebied is nu geheel verhard.

De ontwikkeling sluit door de afname van het verhard oppervlak aan bij de doelstelling voor klimaatadaptatie. Als uitgangspunt geldt dat de bomen langs de Kethelweg behouden blijven om het groen in de wijk te waarborgen. - Riool en rioolpersleiding: het plangebied sluit aan op gemeentelijk rioleringsstelsel en de noodleiding loopt door het plangebied en is - samen met de beschermingszone - voorzien van een dubbelbestemming, waarbinnen een aantal activiteiten niet is toegestaan. Het uiteindelijke ontwerp houdt rekening met deze dubbelbestemming. - Duurzaamheid: de ontwikkeling voldoet aan de landelijke doelstelling en aan de wet- en regelgeving omtrent de energieprestaties van nieuwbouwwoningen. De woningen worden zoals door de wet VET voorgeschreven gasloos gebouwd. - Warmte-opwekking / zonnepanelen: uitgangspunten: voor individuele bodemwarmtebronnen voor de grondgebonden woningen geldt voor dat het halen van de BENG-eis PV-panelen niet noodzakelijk zijn, maar ze kunnen worden geplaatst. Voor luchtwarmtepompen voor de appartementen geldt dat PV-panelen wel nodig om aan alle eisen te voldoen. - Verkeersgeneratie: de verkeerstoename zal worden verdeeld over de ontsluitingswegen. Zodoende worden geen knelpunten in verkeersafwikkeling verwacht.

- Parkeren: in de parkeerbehoefte (62,3 parkeerplaatsen) kan worden voorzien in het plangebied, aangezien in het plangebied 64 parkeerplaatsen worden gerealiseerd (waarvan 12 op eigen terrein). Via het koopcontract wordt vastgelegd dat deze parkeerplaatsen daadwerkelijk worden gerealiseerd. De parkeerdruk in de bestaande wijk neemt zodoende niet toe. Door toepassing van (niet verplichte) deelmobiliteit wordt de bestaande druk verminderd. - Cultuurhistorie: de woningbouw voldoet aan de regels die gesteld zijn in het kader van de molenbiotoop (beschermingszone) van de molen 'Aeolus'. De J. Th. De Vissersschool te Plein Emaus 2, een beeldbepalend pand, zal plaatsmaken voor een nieuwbouw woningcomplex. Hierbij blijven de contour en de karakteristieken van het bestaande pand in de vervangende nieuwbouw herkenbaar, waarmee het voldoende recht doet aan de status van het pand en de geschiedenis van de plek. - Archeologie: het plangebied ligt in een gebied met middelhoge archeologische verwachting, zoals ook blijkt uit de dubbelbestemming in het vigerende bestemmingsplan. Archeologisch onderzoek is nodig en wordt na de sloop van de huidige bebouwing uitgevoerd.

- Nadere participatie: na een gesprek met 2 omwonenden over het zuidelijk deel van het plangebied (ter plaatse van de 3 geplande woningen in de Jan Ligthartstraat) heeft nadere participatie en heroverweging plaatsgevonden, met als resultaat een verlaging van de maximale bouwhoogte ter plaatse van 13 naar 11 meter.

Wat zijn tegenargumenten of risico’s? Met de komst van de woningen wordt het riool extra belast. Om de extra belasting te compenseren dient het plangebied klimaatadaptief te worden ingericht. Water vasthouden (conform de hemelwaterverordening) en afvoeren op het oppervlaktewater zijn vereist. Ten tijde van de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan is door 45 indieners een zienswijze naar voren gebracht, rechtstreeks of via het Bewonersplatform Oud Ambacht / de Klankbordgroep. Nadere participatie: na een gesprek met 2 omwonenden over het zuidelijk deel van het plangebied (ter plaatse van de 3 geplande woningen in de Jan Ligthartstraat) heeft nadere participatie en heroverweging plaatsgevonden, met als resultaat een verlaging van de maximale bouwhoogte ter plaatse van 13 naar 11 meter. Aan de wens over de verlaging van de bouwhoogte is hiermee tegemoet gekomen. Aan de wens 1 woning minder te realiseren is niet tegemoet gekomen. In paragraaf 7.2 van de toelichting van het bestemmingsplan wordt dit nader toegelicht. Waar moet rekening mee worden houden? Financiën Algemeen: Het initiatief komt voor rekening en risico van de initiatiefnemer. Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten. Het kostenverhaal is hiermee anderszins verzekerd en het opstellen van een exploitatieplan is om deze reden niet noodzakelijk.

Bijlagen

Registratienummer Verseon

Naam van de bijlage 1. 2. 3. 4.

Bestemmingsplan Kethelweg-Plein Emaus Nota van zienswijzen en Staat van Wijzigingen Bijlagen bestemmingsplan Raadsmemo–bp Kethelweg–Plein Emaus

1942894 1942989 1942990 1942993

Burgemeester en wethouders van Vlaardingen,

De loco secretaris, drs. G. de Groot

De burgemeester, drs. B. Wijbenga - van Nieuwenhuizen