Raadsvoorstel over de starterslening in 2025 en 2026

RAADSVOORSTEL Registratienummer Datum besluit B&W Portefeuillehouder

: 2017799 : 18 maart 2025 : I.M. Somers-Gardenier

Raadsvoorstel tot voortgang starterslening in 2025 en 2026

Vlaardingen, 18 maart 2025 Aan de gemeenteraad. Welk besluit moet genomen worden? 1. Besluiten tot het doen van een storting op de rekening van SVn ten behoeve van de startersleningen van in totaal € 2.800.000, verdeeld over € 1.400.000 in 2025 en € 1.400.000 in 2026 in de vorm van een krediet. 2. Vaststellen nieuwe verordening starterslening met aanpassing. Wat is samenvattend de kern van dit advies? De vraag voor de starterslening is onverminderd hoog. Het fonds van de starterlening bij SVn is leeg. Dit vraagt om actie, indien de wens is om starters te helpen via een starterslening. Daarnaast is de Rijksoverheid het Nationale Fonds Betaalbare Koopwoningen aan het opzetten. Dit fonds kan de vraag naar de starterlening bij nieuwbouw drukken omdat nieuwbouw starters hier gebruik van kunnen maken. Hiervoor is een aanpassing van de verordening nodig. Wat is de aanleiding voor dit advies? Vanaf juli 2024 worden er geen nieuwe aanvragen van de starterslening in behandeling genomen, vanwege het bereiken van het maximale budget. Er is extra budget nodig om starters weer te kunnen helpen met de starterslening. Dit belang is groter dan het helpen van alleen de starters zelf. Denk bijvoorbeeld aan twee Vlaardingse MBO-starters die door de lening wel hun eerste eigen huis kunnen aanschaffen en de sterke schouder kunnen worden die de stad kan gebruiken.

Er zijn vanaf 2017 al in totaal ongeveer 350 starters geholpen. In 2024 zijn er in 7 maanden tijd 36 leningen verstrekt voor meer dan 1 miljoen euro. De revolverende werking is niet voldoende om de grote vraag naar de starterslening bij te houden. Per maand komt er ongeveer €7.000,- terug aan reguliere aflossingen en extra aflossingen door bijvoorbeeld verkoop van de woning of oversluiting naar de reguliere hypotheek is moeilijk in te schatten en sterk afhankelijk van de woningmarkt. In 2022 werd er €199.000,- extra afgelost, maar in 2023 met oplopende rentes is dit bedrag gezakt naar slechts €49.000,-. Voor 2024 is dit bedrag weer wat opgelopen naar €127.000,In 2023 hebben de laatste wijzigingen aan de starterslening verordening plaatsgevonden en is een bedrag van €1.440.000,- bijgestort bij Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). Bij de aanvraag van extra budget in 2023 is uitgegaan van het scenario van 16 aanvragen per jaar met het maximale leenbedrag van €30.000,- gebaseerd op het gemiddelde van de jaren 2020 t/m 2022. Dit zou dan goed zijn voor starterslening aanvragen t/m eind 2025. Deze prognose bleek niet juist. In 2023 zijn er 29 startersleningen verstrekt en in 2024 zijn er 36 leningen verstrekt. De vraag is dus meer dan verdubbeld.

Dit heeft ervoor gezorgd dat wij al vanaf juli 2024 geen nieuwe aanvragen meer toewijzen en de huidige aangevraagde leningen nog t/m december 2024 werden uitgekeerd. Dit is in lijn met de verordening artikel 3.2 'Startersleningen worden alleen toegewezen voor zover het vastgesteld budget hiervoor toereikend is'.

Om starters te blijven helpen wordt de volgende oplossing geadviseerd. De rijksoverheid is een nationaal koopfonds aan het opzetten waar koopstarters bij nieuwbouw gebruik van kunnen maken, voor meer informatie zie bijlage A. Dit zou de vraag naar de starterslening kunnen drukken, want op dit moment is 10% van alle aanvragen voor de starterslening in Vlaardingen voor nieuwbouw. Inmiddels is duidelijk geworden dat deze regeling vertraging heeft opgelopen waardoor de planning van december 2024 niet is gehaald. De nieuwe verwachte startdatum is 1 juli 2025. Het voorstel is daarom nu om voor de jaren 2025 en 2026 in totaal €2.800.000,- extra geld aan te trekken. Dit zal neerkomen op het helpen van minimaal 48 starters per jaar en met de extra aflossingen zou dit kunnen oplopen. De 2x 1,4 miljoen zal worden verstrekt aan SVn via een storting en bij de gemeente worden geactiveerd als Financiële Vaste Activa waarbij de rente in rekening wordt gebracht bij SVn (revolverend). Verder zal de verordening alvast worden aangepast zodat starters die gebruik kunnen maken van het Nationale Fonds Betaalbare Koopwoningen geen aanspraak meer maken op de starterslening. Wij blijven de ontwikkelingen voor starters volgen en zullen u op de hoogte stellen indien in de toekomst weer aanpassingen nodig zijn.

Welk resultaat wordt beoogd? Besluit om middelen vrij te maken voor de starterslening en ondertekening van een aangepaste verordening starterslening. Welke argumenten zijn er voor dit advies? • Voor zowel 2025 en 2026 is veiliggesteld dat er 48 starters per jaar geholpen kunnen worden. • De hoeveelheid komt realistisch in de buurt van de vraag naar de starterslening. • De bijstorting wordt betaald doormiddel van een kredietaanvraag en vloeit gedurende 30 jaar terug in het fonds. • Het Nationaal koopfonds van de Rijksoverheid wordt verwacht. Dit kan de vraag drukken op de SVn starterslening, doordat nieuwbouw starters daar terecht kunnen. De starters die recht hebben op het nationale koopfonds komen dan niet meer in aanmerking voor de starterslening waardoor er meer starters in de bestaande voorraad kunnen worden bediend. • Vlaardingse starters hebben meer kans op het vinden van een woning in Vlaardingen. • Er zijn op dit moment geen betaalachterstanden op het aflossen van de starterslening. Wat zijn tegenargumenten of risico’s? • Voor 2025 en 2026 is er 1,4 miljoen euro aan liquide middelen nodig. • Vanaf 1 januari 2025 is er een eigen risico van 10% voor de gemeente op verliezen bij starterslening met NHG-hypotheken. • De extra hypotheek die de starter na 3 jaar gaat afbetalen, gaat uit van voldoende inkomen stijging en er wordt dus boven de huidige macht geleend.

• De extra leencapaciteit door de starterslening kan de koopsom op de markt hoger houden. Participatie: n.v.t Duurzaamheid: n.v.t. Waar moet rekening mee worden houden? Het advies is om een bijstorting op de rekening van de SVn van respectievelijk 1,4 miljoen in 2025 en 1,4 miljoen in 2026. Dit wordt gerealiseerd door een lening aan te gaan van totaal €2.800.000,-. Door het aantrekken van geld om deze stortingen te kunnen doen zorgt dit voor een verslechtering van de solvabiliteit.

Verwacht wordt dat deze startersleningen in de loop van 2025 en 2026 jaar zullen worden verstrekt. Aangenomen kan worden dat dit over de gehele periode budgettair neutraal zal verlopen. Het gemiddelde rentepercentage van de huidige leningenportefeuille is nu 1,2%. De kapitaallasten van de lening worden door de gebruikers gedekt (rente). De aflossing en rente bedragen komen terug op de revolverende rekening die de gemeente bij SVn uit heeft staan. De voorgestelde storting op de rekening bij SVn zou dan als financiële vaste activa verwerkt op de balans en de voortvloeiende rentelasten worden in rekening gebracht bij SVn ter dekking van de kapitaallasten. • Voor de diensten van de SVn betaalt de gemeente per lening een provisie van 0,5736% en eenmalig jaarlijks bedrag van € 4.302,- (ex. BTW) aan beheerkosten. De provisie van 0,5736% wordt doorberekend aan de aanvrager van de lening in het rentepercentage. • Landelijk is er een betaalachterstand van drie maanden of meer van 0,2% van alle startersleningen bij SVn. Er zijn op dit moment geen betaalachterstanden bij de startersleningen in Vlaardingen. • Vanaf 1 januari 2025 is er een eigen risico van 10% voor de gemeente op verliezen bij starterslening met NHG-hypotheken. Tot en met 2024 was dit risico voor rekening van de SVn, in 2023 is van de totale landelijke portefeuille startersleningen slechts 2x een huis met verlies verkocht.

Het lage aantal verliesdeclaraties komt enerzijds door de gestegen woningprijzen en anderzijds doordat mensen met een hypotheek al sinds 2013 vanaf de eerste dag starten met aflossen van de schuld, waardoor het risico op restschuld afneemt. Dit risico voor de gemeente kan in het meeste slechte scenario waarin iedere leningnemer zijn huis met verlies verkoopt lijden tot een effect op het weerstandsniveau van de gemeente van ongeveer 0,1%.

Bijlagen Naam van de bijlage 1. Bijlage A: Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen

Registratienummer Verseon 2017868

Burgemeester en wethouders van Vlaardingen, De secretaris,

De burgemeester,

drs. E. Stolk

drs. B. Wijbenga - van Nieuwenhuizen

RAADSBESLUIT Registratienummer Datum raadsvergadering

: 2017799 :

Besluit van de gemeenteraad van Vlaardingen

De gemeenteraad van Vlaardingen, Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 18 maart 2025; Gelet op de artikelen 147 en 149 van de Gemeentewet; Besluit: Tot het doen van een storting op de rekening van SVn ten behoeve van de startersleningen van in totaal € 2.800.000, verdeeld over € 1.400.000 in 2025 en € 1.400.000 in 2026 in de vorm van een krediet. Aldus besloten in de openbare vergadering van de gemeenteraad van Vlaardingen, gehouden op <datum>. De griffier,

De voorzitter,

I.L.J.C. Konings LLM MA

drs. B. Wijbenga - van Nieuwenhuizen

RAADSBESLUIT Registratienummer Datum raadsvergadering

: 2017799 :

Besluit van de gemeenteraad van Vlaardingen

De gemeenteraad van Vlaardingen, Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 18 maart 2024 ; Gelet op de artikelen 147 en 149 van de Gemeentewet; Besluit: De nieuwe verordening starterslening met aanpassing vast te stellen. Artikel 1 Begrippen Deze verordening verstaat onder: a) Aanvrager: de persoon, die alleen of samen met zijn of haar partner voor de eerste maal een eigen woning koopt of verkrijgt en op grond van deze verordening tot de doelgroep van de Starterslening behoort. Bij twee aanvragers ten aanzien van eenzelfde woning gelden deze gezamenlijk als aanvrager en dienen zij beide te voldoen aan de hiervoor gestelde eis niet eerder een woning te hebben gekocht of verkregen; b) College: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Vlaardingen; c) Combinatielening: een extra lening, die naast een hypothecaire lening wordt afgesloten, waaruit tot een maximum van 50% van de waarde van de gefinancierde woning de aflossing op de hypothecaire lening mag worden betaald. Deze Combinatielening wordt onlosmakelijk met de Starterslening aangeboden en blijft in dit geval beperkt tot maximaal het bedrag van de Starterslening. d) Economische binding: de in Nederland woonachtige en verblijfsgerechtigde personen die met het oog op de voorziening in het bestaan een redelijk belang heeft zich in Vlaardingen te vestigen.

Hieronder wordt verstaan dat de aanvrager een arbeidscontract heeft van minimaal een halve werkweek (18 uur) met een duur van minstens een jaar bij een bedrijf of instelling in Vlaardingen of vanuit een bedrijf of instelling tewerkgesteld in Vlaardingen. De toetsing word door de Gemeente uitgevoerd. e) Financiële toets; de toetsing die door SVn wordt uitgevoerd aan de hand van de geldende NHG-regels, waarmee de hoogte van de Starterslening wordt berekend. f) Maatschappelijke binding; de binding van een persoon aan Vlaardingen, daarin gelegen dat die persoon een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in Vlaardingen te vestigen, met dien verstande dat een maatschappelijke binding in elke geval wordt aangenomen ten aanzien van personen die ten minste een jaar (afgelopen 365 dagen) voorafgaand aan datum indiening aanvraag starterslening ingezetene zijn, dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar tenminste 5 jaar ingezetene zijn geweest van Vlaardingen. De toetsing word door de Gemeente uitgevoerd. g) NHG: Nationale Hypotheek Garantie, de publicitaire naam van de door Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, gevestigd te 's-Gravenhage, verstrekte borgtocht;

h) Starterslening: een lening die door SVn kan worden verstrekt aan Aanvrager ten behoeve van de financiering van zijn eigen woning, tezamen met een aan de Starterslening gekoppelde Combinatielening; i) SVn: Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, statutair gevestigd te Hoevelaken en kantoorhoudende te Amersfoort, financiële dienstverlener, geregistreerd onder AFM—vergunningnummer 12013647; j) Toewijzing: het besluit van het College op basis waarvan de aanvrager een aanvraag kan doen voor de Starterslening bij SVn. Artikel 2 Toepassingsbereik 1. Deze verordening is uitsluitend van toepassing op lening aanvragen, waarop de navolgende voorwaarden cumulatief van toepassing dienen te zijn: a. Doelgroep: In Nederland woonachtige en verblijfsgerechtigde personen. b. Markt-/woning en prijssegment: Voor de aankoop van een bestaande woning en nieuwbouwwoning in de gemeente Vlaardingen met een maximale koop-/aanneemsom van € 355.000,- inclusief verbeterkosten of meerwerk. Voor de berekening van de hoogte van de Starterslening wordt rekening gehouden met eventuele verbeterkosten of meerwerk. De aankoop voldoet altijd aan de meest actuele Voorwaarden en Normen NHG. c. Van personen die op het moment van de aanvraag een maatschappelijke en /of economische binding aan de gemeente Vlaardingen hebben onder de voorwaarde dat zij maximaal 35 jaar zijn.

Peildatum is de datum van binnenkomst bij gemeente Vlaardingen. In geval sprake is van twee aanvragers geldt de hiervoor genoemde leeftijdseis voor één van beide aanvragers. d. Personen met een economische binding die uit een andere gemeente in Nederland komen, dienen de volgende bescheiden te overleggen aan de gemeente: arbeidscontract in combinatie met werkgeversverklaring, een uittreksel uit de BRP en indien van toepassing een afschrift van een huurovereenkomst van de zelfstandige huurwoning. e. Personen die recht hebben op de korting van het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen zijn uitgesloten voor de starterslening. 2. De Aanvrager mag energie besparende voorzieningen treffen conform de meest actuele Voorwaarden en Normen NHG. 3. De Aanvrager moet de woning waarvoor een Starterslening wordt verstrekt zelf gaan bewonen. Artikel 3 Budget 1. De gemeenteraad van Vlaardingen stelt het actuele budget vast dat beschikbaar is voor het toewijzen van Startersleningen en monitort dit via mijn.svn.nl. 2. Startersleningen worden alleen toegewezen voor zover het vastgesteld budget hiervoor toereikend is. 3. Aanvragen, die in verband met het tweede lid niet kunnen worden toegewezen, worden door het college afgewezen. Artikel 4 Bevoegdheid College Het college toetst de aanvraag aan artikel 2 en 3.

Het college is bevoegd om, met inachtneming van het bepaalde in deze verordening, te bepalen of de aanvrager een Starterslening mag aanvragen bij SVn. Artikel 5 Procedure aanvraag en toewijzing 1. Een aanvraag voor een Starterslening wordt bij het college ingediend op een door de gemeente beschikbaar gestelde wijze. 2. Het college bevestigt de ontvangst van de aanvraag binnen twee weken. 3. Indien de aanvraag niet alle gegevens bevat die het college voor het nemen van een beslissing noodzakelijk acht, stelt het college de aanvrager in de gelegenheid de aanvraag binnen een termijn van vier weken te completeren.

4. 5. 6. 7. 8.

Indien de aanvraag niet binnen de aangegeven termijn is gecompleteerd, besluit het college de aanvraag buiten behandeling te stellen. Het college handelt aanvragen in volgorde van binnenkomst af. Het college neemt binnen acht weken na ontvangst van de aanvraag, dan wel na het compleet worden daarvan, een beslissing en deelt die middels een toewijzings- of afwijzingsbesluit mee aan de aanvrager. Uit overschrijding van de in het vijfde lid bedoelde termijn kan de aanvrager niet afleiden dat zijn aanvraag is of wordt gehonoreerd. In de toewijzing wordt de maximale hoogte van de Starterslening vastgesteld. Dit wordt gedaan op basis van de absolute grens van € 30.000 of maximaal 20% van de maximaal aankoopprijs. De in lid 5 bedoelde beslissing is een besluit in de zin van artikel 1:3 van de Algemene wet bestuursrecht, waartegen bezwaar en beroep kan worden ingesteld door belanghebbenden.

Artikel 6 Afwijzen aanvraag en Intrekking toewijzingsbesluit 1. Het college wijst een aanvraag voor een Starterslening af, indien: a. het budget niet toereikend is om de aanvraag te honoreren; of b. niet is voldaan aan de bij of krachtens deze verordening gestelde voorschriften en/of bepalingen. 2. Het college trekt een toewijzingsbesluit Starterslening in, indien: a. de Starterslening is toegewezen of vastgesteld op grond van onjuiste gegevens; of b. de Starterslening niet tot stand komt. Artikel 7 Financiële toets, verstrekken en beheer Starterslening door SVn 1. De toewijzing door het college betreft een reservering voor een Starterslening uit het gemeentelijke budget. De toewijzing voor een Starterslening vormt het startpunt voor een autonome financiële toetsing door SVn. 2. Met de toewijzing kan een aanvraag voor de Starterslening worden ingediend bij SVn. 3. SVn stelt de definitieve hoogte van de Starterslening vast op basis van de financiële toets. Bij een positieve financiële toets brengt SVn een offerte uit. Bij een negatieve financiële toets, wijst SVn de lening af en brengt de aanvrager en gemeente hiervan op de hoogte. 4. SVn verstrekt en beheert een geoffreerde Starterslening.

Indien de aanvrager het niet eens is met de (financiële) toets van SVn, kan er een klachtenprocedure worden gestart bij SVn en vervolgens eventueel bij het KIFID of zich wenden tot de bevoegde burgerlijke rechter. 5. SVn wijst een aanvraag Starterslening in ieder geval af, in geval er sprake is van stapeling met andere koopinstrumenten, (rente)kortings- of financiële regelingen, die strijdig zijn met de Starterslening en/of de belangen aantasten van aanvrager, NHG of eerste geldverstrekker. 6. De verordening is in overeenstemming met de productspecificaties Starterslening van SVn en de deelnemingsovereenkomst die is gesloten tussen gemeente Vlaardingen en SVn. Artikel 8 Hardheidsclausule Het college kan artikel 2 lid 1 buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover van toepassing gelet op het belang van de aanvrager leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard.

Artikel 9 Inwerkingtreding 1. Deze verordening treedt in werking de dag na publicatie in het Gemeenteblad. 2. Met de inwerkingtreding van de Verordening Starterslening wordt de ‘Verordening Starterslening Vlaardingen 2023' ingetrokken. Artikel 10 Citeertitel Deze verordening kan worden aangehaald als 'Verordening Starterslening gemeente Vlaardingen 2025'. Aldus besloten in de openbare vergadering van de gemeenteraad van Vlaardingen, gehouden op <datum>. De griffier,

De voorzitter,

I.L.J.C. Konings LLM MA

drs. B. Wijbenga - van Nieuwenhuizen

Economie en Wonen

BIJLAGE / ADVIES

Registratienummer

2017868

Behorend bij

B&W

Datum

18-3-2025

Onderwerp

Bijlage A: Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen

Opsteller

N. van der Wilt

Registratienummer: 2017798

Inhoud: Bijlage A: Het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen is een samenwerking van de Rijksoverheid in met SVn en Stichting Opmaat. Ontwikkelaars kunnen bij het fonds een aanvraag indienen, waarmee woningen voor een lagere prijs dan de marktwaarde aan de starter kunnen worden verkocht. Uitgebreidere informatie over het fonds kunt u vanaf 15 mei terug vinden op https://www.nfbk.nl/. De meeste recente informatie is terug te lezen in de kamerbief ‘Uitrol NFBK’ van 10 maart 2025 https://open.overheid.nl/documenten/0a9cad05-8389-4cde-906c-46c0ee3999b5/file Hieronder vindt u de hoofdlijnen van het fonds. Het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen maakt meer nieuwbouwwoningen bereikbaar en betaalbaar voor koopstarters met een middeninkomen. Ontwikkelaars en woningcorporaties kunnen bij het fonds een aanvraag indienen om nieuwbouwwoningen met koperskorting te verkopen. Met de bijdrage uit het fonds worden deze woningen voor een lagere prijs dan de marktwaarde aan starters verkocht. Het fonds in hoofdlijnen:      

De maximale marktwaarde van een nieuwbouwwoning is € 405.000; Voor de koperskorting wordt gebruik gemaakt van KoopStart; De koperskorting is minimaal 10% van de marktwaarde en maximaal € 70.000; Het project heeft min. 10 en max. 100 woningen die via het fonds worden verkocht; De verkoop is aan starters onder 35 jaar met een inkomen van maximaal 2 keer modaal (€ 89.821). Het fonds vergoedt 75% van de koperskorting, de ontwikkelaar 25%; De koperskorting plus (of min) een deel van de waardeontwikkeling, vloeit bij doorverkoop van de woning terug in het fonds; Om een aanvraag te kunnen doen is een akkoordverklaring van de gemeente nodig.

Met de verkoop van woningen via het fonds voldoe je als ontwikkelaar/woningcorporatie aan de gemeentelijke betaalbaarheidseisen. Ook is er snel duidelijkheid over de financiële afwikkeling van een project. Als gemeente neem je de regie in handen over de nieuwbouwwoningen in jouw regio en kunnen beleidsdoelen rondom wonen via het fonds makkelijker gerealiseerd worden. De website gaat 15 mei a.s. live. Het is naar verwachting voor 1 juli mogelijk om via deze website een aanvraag in te dienen bij het fonds. In totaal is €100 miljoen beschikbaar. Dit zal in tranches beschikbaar worden gesteld. Het fonds is een samenwerking van Stichting OpMaat en SVn.

1