Raadsvoorstel over de starterslening in 2025 en 2026

RAADSVOORSTEL Registratienummer Datum besluit B&W Portefeuillehouder

: 2017799 : 18 maart 2025 : I.M. Somers-Gardenier

Raadsvoorstel tot voortgang starterslening in 2025 en 2026

Vlaardingen, 18 maart 2025 Aan de gemeenteraad. Welk besluit moet genomen worden? 1. Besluiten tot het doen van een storting op de rekening van SVn ten behoeve van de startersleningen van in totaal € 2.800.000, verdeeld over € 1.400.000 in 2025 en € 1.400.000 in 2026 in de vorm van een krediet. 2. Vaststellen nieuwe verordening starterslening met aanpassing. Wat is samenvattend de kern van dit advies? De vraag voor de starterslening is onverminderd hoog. Het fonds van de starterlening bij SVn is leeg. Dit vraagt om actie, indien de wens is om starters te helpen via een starterslening. Daarnaast is de Rijksoverheid het Nationale Fonds Betaalbare Koopwoningen aan het opzetten. Dit fonds kan de vraag naar de starterlening bij nieuwbouw drukken omdat nieuwbouw starters hier gebruik van kunnen maken. Hiervoor is een aanpassing van de verordening nodig. Wat is de aanleiding voor dit advies? Vanaf juli 2024 worden er geen nieuwe aanvragen van de starterslening in behandeling genomen, vanwege het bereiken van het maximale budget. Er is extra budget nodig om starters weer te kunnen helpen met de starterslening. Dit belang is groter dan het helpen van alleen de starters zelf. Denk bijvoorbeeld aan twee Vlaardingse MBO-starters die door de lening wel hun eerste eigen huis kunnen aanschaffen en de sterke schouder kunnen worden die de stad kan gebruiken.

Er zijn vanaf 2017 al in totaal ongeveer 350 starters geholpen. In 2024 zijn er in 7 maanden tijd 36 leningen verstrekt voor meer dan 1 miljoen euro. De revolverende werking is niet voldoende om de grote vraag naar de starterslening bij te houden. Per maand komt er ongeveer €7.000,- terug aan reguliere aflossingen en extra aflossingen door bijvoorbeeld verkoop van de woning of oversluiting naar de reguliere hypotheek is moeilijk in te schatten en sterk afhankelijk van de woningmarkt. In 2022 werd er €199.000,- extra afgelost, maar in 2023 met oplopende rentes is dit bedrag gezakt naar slechts €49.000,-. Voor 2024 is dit bedrag weer wat opgelopen naar €127.000,In 2023 hebben de laatste wijzigingen aan de starterslening verordening plaatsgevonden en is een bedrag van €1.440.000,- bijgestort bij Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). Bij de aanvraag van extra budget in 2023 is uitgegaan van het scenario van 16 aanvragen per jaar met het maximale leenbedrag van €30.000,- gebaseerd op het gemiddelde van de jaren 2020 t/m 2022. Dit zou dan goed zijn voor starterslening aanvragen t/m eind 2025. Deze prognose bleek niet juist. In 2023 zijn er 29 startersleningen verstrekt en in 2024 zijn er 36 leningen verstrekt. De vraag is dus meer dan verdubbeld.

Dit heeft ervoor gezorgd dat wij al vanaf juli 2024 geen nieuwe aanvragen meer toewijzen en de huidige aangevraagde leningen nog t/m december 2024 werden uitgekeerd. Dit is in lijn met de verordening artikel 3.2 'Startersleningen worden alleen toegewezen voor zover het vastgesteld budget hiervoor toereikend is'.

Om starters te blijven helpen wordt de volgende oplossing geadviseerd. De rijksoverheid is een nationaal koopfonds aan het opzetten waar koopstarters bij nieuwbouw gebruik van kunnen maken, voor meer informatie zie bijlage A. Dit zou de vraag naar de starterslening kunnen drukken, want op dit moment is 10% van alle aanvragen voor de starterslening in Vlaardingen voor nieuwbouw. Inmiddels is duidelijk geworden dat deze regeling vertraging heeft opgelopen waardoor de planning van december 2024 niet is gehaald. De nieuwe verwachte startdatum is 1 juli 2025. Het voorstel is daarom nu om voor de jaren 2025 en 2026 in totaal €2.800.000,- extra geld aan te trekken. Dit zal neerkomen op het helpen van minimaal 48 starters per jaar en met de extra aflossingen zou dit kunnen oplopen. De 2x 1,4 miljoen zal worden verstrekt aan SVn via een storting en bij de gemeente worden geactiveerd als Financiële Vaste Activa waarbij de rente in rekening wordt gebracht bij SVn (revolverend). Verder zal de verordening alvast worden aangepast zodat starters die gebruik kunnen maken van het Nationale Fonds Betaalbare Koopwoningen geen aanspraak meer maken op de starterslening. Wij blijven de ontwikkelingen voor starters volgen en zullen u op de hoogte stellen indien in de toekomst weer aanpassingen nodig zijn.

Welk resultaat wordt beoogd? Besluit om middelen vrij te maken voor de starterslening en ondertekening van een aangepaste verordening starterslening. Welke argumenten zijn er voor dit advies? • Voor zowel 2025 en 2026 is veiliggesteld dat er 48 starters per jaar geholpen kunnen worden. • De hoeveelheid komt realistisch in de buurt van de vraag naar de starterslening. • De bijstorting wordt betaald doormiddel van een kredietaanvraag en vloeit gedurende 30 jaar terug in het fonds. • Het Nationaal koopfonds van de Rijksoverheid wordt verwacht. Dit kan de vraag drukken op de SVn starterslening, doordat nieuwbouw starters daar terecht kunnen. De starters die recht hebben op het nationale koopfonds komen dan niet meer in aanmerking voor de starterslening waardoor er meer starters in de bestaande voorraad kunnen worden bediend. • Vlaardingse starters hebben meer kans op het vinden van een woning in Vlaardingen. • Er zijn op dit moment geen betaalachterstanden op het aflossen van de starterslening. Wat zijn tegenargumenten of risico’s? • Voor 2025 en 2026 is er 1,4 miljoen euro aan liquide middelen nodig. • Vanaf 1 januari 2025 is er een eigen risico van 10% voor de gemeente op verliezen bij starterslening met NHG-hypotheken. • De extra hypotheek die de starter na 3 jaar gaat afbetalen, gaat uit van voldoende inkomen stijging en er wordt dus boven de huidige macht geleend.

• De extra leencapaciteit door de starterslening kan de koopsom op de markt hoger houden. Participatie: n.v.t Duurzaamheid: n.v.t. Waar moet rekening mee worden houden? Het advies is om een bijstorting op de rekening van de SVn van respectievelijk 1,4 miljoen in 2025 en 1,4 miljoen in 2026. Dit wordt gerealiseerd door een lening aan te gaan van totaal €2.800.000,-. Door het aantrekken van geld om deze stortingen te kunnen doen zorgt dit voor een verslechtering van de solvabiliteit.

Verwacht wordt dat deze startersleningen in de loop van 2025 en 2026 jaar zullen worden verstrekt. Aangenomen kan worden dat dit over de gehele periode budgettair neutraal zal verlopen. Het gemiddelde rentepercentage van de huidige leningenportefeuille is nu 1,2%. De kapitaallasten van de lening worden door de gebruikers gedekt (rente). De aflossing en rente bedragen komen terug op de revolverende rekening die de gemeente bij SVn uit heeft staan. De voorgestelde storting op de rekening bij SVn zou dan als financiële vaste activa verwerkt op de balans en de voortvloeiende rentelasten worden in rekening gebracht bij SVn ter dekking van de kapitaallasten. • Voor de diensten van de SVn betaalt de gemeente per lening een provisie van 0,5736% en eenmalig jaarlijks bedrag van € 4.302,- (ex. BTW) aan beheerkosten. De provisie van 0,5736% wordt doorberekend aan de aanvrager van de lening in het rentepercentage. • Landelijk is er een betaalachterstand van drie maanden of meer van 0,2% van alle startersleningen bij SVn. Er zijn op dit moment geen betaalachterstanden bij de startersleningen in Vlaardingen. • Vanaf 1 januari 2025 is er een eigen risico van 10% voor de gemeente op verliezen bij starterslening met NHG-hypotheken. Tot en met 2024 was dit risico voor rekening van de SVn, in 2023 is van de totale landelijke portefeuille startersleningen slechts 2x een huis met verlies verkocht.

Het lage aantal verliesdeclaraties komt enerzijds door de gestegen woningprijzen en anderzijds doordat mensen met een hypotheek al sinds 2013 vanaf de eerste dag starten met aflossen van de schuld, waardoor het risico op restschuld afneemt. Dit risico voor de gemeente kan in het meeste slechte scenario waarin iedere leningnemer zijn huis met verlies verkoopt lijden tot een effect op het weerstandsniveau van de gemeente van ongeveer 0,1%.

Bijlagen Naam van de bijlage 1. Bijlage A: Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen

Registratienummer Verseon 2017868

Burgemeester en wethouders van Vlaardingen, De secretaris,

De burgemeester,

drs. E. Stolk

drs. B. Wijbenga - van Nieuwenhuizen