Raadsvoorstel Aankoop kavel 5 voorhet realiseren van het integraal onderwijsgebouw voor Albeda en Lentiz en een sporthal in District U

RAADSVOORSTEL Registratienummer Datum besluit B&W Portefeuillehouder

: 1959734 : 24 oktober 2023 : J. Silos

Raadsvoorstel Aankoop kavel 5 voor het realiseren van het integraal onderwijsgebouw voor Albeda en Lentiz en een sporthal in District U.

Vlaardingen, 24 oktober 2023 Aan de gemeenteraad. Welk besluit moet genomen worden? 1. Een eenmalig investeringsbedrag van € 2.000.000 beschikbaar stellen voor de aankoop van de grond van kavel 5 voor het realiseren van een integraal onderwijsgebouw voor Albeda en Lentiz en een sporthal in District U. 2. Vaststellen van bijgevoegde begrotingswijzing. Wat is samenvattend de kern van dit advies? We hebben positieve stappen vooruit gemaakt en gewerkt om te komen tot een goede locatie voor innovatief (v)mbo onderwijs en aan een goede positie voor het mbo onderwijs in Vlaardingen. Om de integrale onderwijscampus in District U te kunnen ontwikkelen, waar het MBO, Voortgezet Onderwijs/VMBO, het regionale bedrijfsleven, maatschappelijke organisaties én de gemeente Vlaardingen zorgen voor krachtig Beroepsgericht onderwijs voor de Waterweg-regio, moet grond aangekocht worden voor de realisatie van het integrale onderwijsgebouw voor Albeda en Lentiz. Naast het realiseren van het integrale onderwijsgebouw voor Albeda en Lentiz wordt in District U gezocht naar een locatie om een sporthal met drie zaaldelen te realiseren. Deze sporthal is noodzakelijk, omdat een zaaldeel voor het bewegingsonderwijs in de wijk VOP te kort komt. De andere twee zaaldelen zijn nodig voor de nieuwe basisschool die in de Rivierzone gerealiseerd gaat worden.

In plaats van drie bouwlagen in een woontoren op kavel 5 te kopen wordt u voorgesteld om de grond van kavel 5 te kopen. De aankoop van de grond van kavel 5 biedt een mooie en unieke kans om het integrale onderwijsgebouw voor Albeda en Lentiz in een keer te realiseren en deze ontwikkeling te combineren met de bouw van de sporthal zonder dat er een afhankelijkheid is van woningbouw. Om de grond van kavel 5 te kopen is een eenmalig investeringsbedrag nodig van € 2.000.000,-. Afspraken en voorwaarden over de aankoop van de grond zijn door gemeente, Albeda en ALV vastgelegd in een koopovereenkomst. Na positieve besluitvorming door uw raad kan de koopovereenkomst door partijen worden ondertekend Wat is de aanleiding voor dit advies? Om de ontwikkeling van de onderwijscampus mogelijk te maken heeft u op 2 februari 2022 het besluit genomen om de nieuwbouw van de bovenbouw van het Geuzencollege, van schoolbestuur Lentiz, te realiseren op District U. Daarvoor heeft u een bedrag van € 1.800.000,- beschikbaar gesteld voor de aankoop van de grond voor kavel 4 en kavel 6 (1886701) en voor de drie bouwlagen in de woontoren die op kavel 5 gerealiseerd zou worden. Met deze genomen besluiten is een belangrijke en positieve stap gezet in het mogelijk maken van een onderwijscampus in District U, waarmee het beroepsonderwijs en daarmee Vlaardingen MBO-stad een krachtige impuls heeft gekregen.

Op 22 december 2022 hebben Adrichem Leyten Vastgoed (ALV), Albeda, Lentiz en de gemeente Vlaardingen een Overeenkomst Op Hoofdlijnen gesloten (1924178) voor de koop van de kavels 4 en 6 en drie bouwlagen in de op kavel 5 geplande woontoren. In aansluiting op deze Overeenkomst op Hoofdlijnen heeft u in februari 2023 (1953648) het besluit genomen om € 750.000,- voor de fietsparkeerkelder en € 1.204.000,- voorbereidingskrediet voor het Geuzencollege ter beschikking te stellen. Bij de uitwerking van de Overeenkomst op Hoofdlijnen is gebleken dat als we het integrale schoolgebouw van Albeda en Lentiz in een bouwstroom willen realiseren dit beter mogelijk is wanneer in het realisatieproces er geen afhankelijkheid is van de bouw van drie bouwlagen in de woontoren. De verkoop van woningen geeft voor als nog onzekerheden, waar de ontwikkeling van de onderwijscampus in tijd beperkt wordt. Welk resultaat wordt beoogd? De grondaankoop van kavel 5, waarmee met de reeds aangekochte kavels 4 en 6, er een aaneengesloten kavel beschikbaar komt, waarop het integrale onderwijsgebouw voor Lentiz en Albeda en de sporthal in een bouwstroom gerealiseerd kunnen worden. Het ondertekenen van de koopovereenkomst met ALV en Albeda na positieve besluitvorming. Welke argumenten zijn er voor dit advies? De ambitie Vlaardingen MBO-stad kan gerealiseerd worden.

Vlaardingen heeft ambities als MBO-stad en om onderwijs en arbeidsmarkt beter op elkaar aan te laten sluiten. Daarnaast is in het Coalitieakkoord 2022 - 2026: Groei en bloei voor Vlaardingen, bij het Stadsprogramma Nieuwe Rivierzone opgenomen om een MBO-campus te ontwikkelen. Met het realiseren van de onderwijscampus op District U werken we aan innovatief (v)mbo onderwijs en een goede positie voor het mbo in Vlaardingen. Het integrale onderwijsgebouw voor Albeda en Lentiz kan in één keer gerealiseerd worden. In het oorspronkelijke plan is de woontoren fysiek gekoppeld aan het onderwijsgebouw. Het tempo van de ontwikkeling wordt daarmee bepaald door de verkoopbaarheid van de appartementen in de woontoren. Ook is het technisch complexer om het onderwijsgebouw en de woontoren samen te bouwen. Door de verplaatsing van de woontoren is er geen afhankelijkheid meer en kan de ontwikkeling van de onderwijscampus volledig volgens eigen planning worden gerealiseerd. Met de aankoop van de vrijgekomen grond van kavel 5 kunnen de kavels 4 - 5 - 6 worden samengevoegd tot één geheel en volledig worden ingezet voor de ontwikkeling van de onderwijscampus met een sporthal. Ruimte voor een sporthal De gemeente heeft een wettelijke verplichting voor het aanbieden van voldoende ruimte voor het bewegingsonderwijs. In de wijk VOP is voor het bewegingsonderwijs behoefte aan een zaaldeel.

Daarnaast wordt er in de Rivierzone een basisschool gerealiseerd. Hierdoor gaat een te kort aan gymcapaciteit ontstaan. Dit te kort aan gymcapaciteit kan worden opgevangen door de samenvoeging van de kavels 4 - 5 - 6 tot één geheel, zodat er ruimte ontstaat om een sporthal (met drie zaaldelen) te realiseren op deze kavels. Binnen District U/Rivierzone zijn er geen alternatieven kavels waar een sporthal gerealiseerd kan worden. Het toevoegen van de sporthal aan de onderwijscampus is hiermee een passende oplossing. Met deze sporthal ontstaat ruimte voor verenigingen om in de avonden en in de weekenden de sporthal te huren. Efficiënter en gecombineerd bouwen Door het integrale onderwijsgebouw los van de woontoren te realiseren kan er een substantiële optimalisatie mogelijk gemaakt worden. De aankoop van kavel 5 biedt de positieve ontwikkeling om het integrale onderwijsgebouw en de sporthal in een keer te realiseren in een gecombineerd bouwproces. Hierdoor kan sneller, efficiënter en goedkoper gebouwd worden en ontstaat een bouwproces dat beter beheersbaar en minder risicovol is.

Woningbouwprogramma ALV en de gemeente hebben overeenstemming bereikt over de mogelijkheden om de woontoren van kavel 5 te verplaatsen naar kavel 11, onder het voorbehoud dat dit planologisch mogelijk is. De verplaatsing van de woontoren (150 woningen) van kavel 5 als integraal onderdeel van de beoogde woningbouwontwikkeling van kavel 11 (70 woningen) zal nagenoeg geen effect hebben op het totaal van de beoogde woningbouwaantallen voor District U. Het verplaatsen van de woontoren naar kavel 11 kan los van de ontwikkelingen met betrekking tot het realiseren van het integrale onderwijsgebouw en de sporthal plaatsvinden. Het realiseren van de woontoren op kavel 11, waar nu de tijdelijke Fairlandstudio's staan, zal later kunnen plaatsvinden. Aangezien de Fairlandstudio's voor een periode van (maximaal) 10 jaar zijn gerealiseerd, zal de start van de oplevering van de woontoren verschuiven naar 2033/34. Stedenbouwkundig Door de verplaatsing van de woontoren van kavel 5 naar kavel 11 vanwege de realisatie van een integraal onderwijs- en sportgebouw op kavel 4, 5 en 6 wijzigt de beeld- en de stedenbouwkundige kwaliteit van de ontwikkeling van District U. Gedurende dit ontwerpproces zal de beeld- en stedenbouwkundige kwaliteit worden gemonitord door de stedenbouwkundige van de gemeente en van ALV (SfNR), zodat behoud van kwaliteit van het gebied geborgd is.

Verkeer Met het verplaatsen van de woontoren naar kavel 11, dat tegenover de kavels 4 - 5 - 6 ligt, wijzigt het woningbouw programma nagenoeg niet. Dit geeft geen aanleiding voor aanpassing aan verkeersstructuur of parkeerbehoefte in het gebied. Wat zijn tegenargumenten of risico’s? Gevolgen voor de lopende bestemmingsplannen Op de beoogde nieuwe locatie van de woontoren (kavel 11) is een bouwhoogte van 70 meter niet toegestaan. Dit betekent dat het bestemmingsplan hierop aangepast moet gaan worden. Een bestemmingsplanwijziging brengt met zich mee dat belanghebbenden hier bezwaar en/of beroep tegen kunnen aantekenen, wat mogelijk vertraging kan gaan geven. Ruimtelijke factoren met betrekking tot het realiseren van de woontoren op kavel 11. ALV onderzoekt de eventuele ruimtelijke consequenties voor onder andere milieu, geluid, wind en bezonning waarmee de haalbaarheid van het realiseren van de woontoren op kavel 11 nog getoetst moet worden. Inspanningsverplichting In de afgesloten Optieovereenkomst is opgenomen dat ALV met de gemeente een inspanningsverplichting wil aangaan om de planologische aanpassing van de woontoren op kavel 11 mogelijk te maken. Voor het aangaan van de inspanningsverplichting geldt voor de gemeente dat dit alleen kan binnen de publiekrechtelijke taken. Hier vloeien geen bindende juridische consequenties uit voort.

Effect op Woning Bouw Impuls (WBI)-subsidies Door de verplaatsing van de woontoren (150 woningen) naar kavel 11 ontstaat het risico dat het in de aanvraag van WBI subsidie en Versnellingsgelden aangegeven aantal woningen niet tijdig (2032) gerealiseerd kan worden, waardoor uiteindelijk door de gemeente € 1,6 miljoen moet worden terugbetaald. De mogelijkheden van verlenging van de subsidietermijn worden onderzocht, mede in het licht van de vertragingen door huidige ontwikkelingen in de woningmarkt en de opgelopen vertraging door lange wachttijden bij beroepsprocedure bij de Raad van State. Daarnaast bestaat de mogelijkheid dat nog niet door vastgoedeigenaren binnen de Rivierzone opgestarte woningbouwontwikkelingen voor 2032 door initiatiefnemers worden opgepakt en hiermee als

compensatie voor nu buiten de termijn vallende ontwikkelingen kunnen worden ingezet. Verkeer De fietsparkeerbehoefte door de toevoeging van de sporthal aan het integrale onderwijsgebouw moet op eigen grond opgelost worden. Eerste ontwerpverkenningen laten zien dat aansluitend op het al voorzien verdiept fietsparkeren hierop kan worden aangesloten. Bij het uitwerken van het ontwerp dient dit integraal als eis te worden meegenomen. Waar moet rekening mee worden houden? De vraagprijs van ALV voor de aankoop van kavel 5 bedroeg € 3.100.000. Dit bedrag is inclusief gronden dervingskosten. Hierin zijn de door ALV gemaakte plankosten voor de woontoren op kavel 5 en de compensatie van het woonoppervlakte door integratie van de woontoren binnen een ander woongebouw op kavel 11 meegenomen. In de onderhandeling met ALV is een koopprijs van € 2.500.000 overeengekomen. Door de aankoop van kavel 5 is de realisatie van een sporthal als integraal onderdeel van het onderwijsgebouw mogelijk geworden. De grondkosten die gemoeid zijn met de realisatie van een sporthal van deze omvang bedragen € 1.200.000. Hierdoor resteert een vanuit onderwijs te betalen bedrag voor aankoop grond van € 1.300.000. Dit bedrag wordt verdeeld over Albeda € 500.000 en de gemeente (Lentiz) € 800.000.

Het verschil in de bijdrage van Albeda en de gemeente komt deels voort uit een groter aandeel in het onderwijsgebouw van de gemeente ten opzicht van Albeda en deels vanuit het hiermee voor de gemeente mogelijk maken van de doelstelling om een onderwijscampus te realiseren op District U en een positieve stap vooruit te zetten om een goede positie voor het mbo onderwijs in Vlaardingen mogelijk te maken. Doordat door aankoop van kavel 5 er voor de realisatie geen afhankelijkheid meer is tussen het bouwen van de woontoren en het onderwijsgebouw, kan een efficiënter bouwproces plaatsvinden. De extra investering in de aankoopsom levert tevens een compensatie op in de lagere kosten in de bouw vanwege het vergroten van de efficiency in het bouwproces. Voor de aankoop van de grond van kavel 4 en 6 is op 2 februari 2023 een krediet beschikbaar gesteld van € 1.800.000. Voor de aankoop van de grond van kavel 5 inclusief de dekking van de grondkosten voor de nieuwe sporthal is een eenmalig investeringsbedrag nodig van € 2.000.000. De koopprijs is prijspeil 2023. Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd tot de datum van passeren van de Akte van Levering op basis van het CPI met een maximum van 5 % per 12 maanden (inschatting is dat het passeren van de Akte van Levering in 2024 gaat plaatsvinden).

Met het opstellen van de doorrekening van de investeringen die nodig zijn voor de sporthal is een start gemaakt. Hierbij moet rekening worden gehouden met het feit dat het een A-locatie betreft en een complexe bouwopgave vraagt. In de Voorjaarsnota 2024 zullen de kapitaallasten van de nieuwe sporthal meegenomen worden in de integrale afweging van het meerjarig begrotingsevenwicht op basis van een investeringsraming voor de nieuwe sporthal. Het realiseren van de onderwijscampus in District U is een bijzonder belangrijk onderdeel en een mooie positieve stap vooruit om de goede positie voor het mbo onderwijs in Vlaardingen te versterken. Vervolgens wordt met de aankoop van de grond van kavel 5 een positieve en unieke ontwikkeling mogelijk gemaakt om bij de onderwijscampus ook de sporthal te realiseren.

Bijlagen Naam van de bijlage 1. Begrotingswijziging bij raadsvoorstel aankoop kavel 5 District U

Registratienummer Verseon 1959668

Burgemeester en wethouders van Vlaardingen, De secretaris,

De burgemeester,

drs. E. Stolk

drs. B. Wijbenga - van Nieuwenhuizen