Raadsmemo Moties Onderzoek Functieverplaatsing en Onderzoek Transformatie

RAADSMEMO Aan

De gemeenteraad van Vlaardingen Portefeuillehouder

I.M. Somers-Gardenier Onderwerp

Raadsmemo Moties Onderzoek Functieverplaatsing en Onderzoek Transformatie Datum

Registratienummer

9 januari 2024

1969753

Aantal bijlagen

Geachte leden van de raad, Bij het vaststellen van de Woonvisie op 16 december 2021 heeft de gemeenteraad twee moties aangenomen met de volgende opdrachten aan het college: 1. te onderzoeken wat de mogelijkheden zijn van het verplaatsen van functies naar de randen van de stad of uit de stad, om ruimte te scheppen voor woningbouw en hierbij in ieder geval de voorstellen uit het onderzoek “Van Strand tot Stad: Ontwikkelkansen Hoekse Lijn” mee te nemen en daarover uiterlijk 1 april 2022 aan de raad te rapporteren. 2. te onderzoeken welke potentie er is om gebouwen niet-zijnde woningen naar woningen te transformeren en daarover uiterlijk 1 april 2022 aan de raad te rapporteren. In deze memo schetsen we de resultaten van het onderzoek dat is uitgevoerd om beide moties te beantwoorden. De memo is opgesteld langs 3 lijnen en eindigt met een conclusie: 1. Korte schets van de voorstellen uit de studie “Van Strand tot Stad: Ontwikkelkansen Hoekse Lijn”1; 2. Resultaten van het onderzoek naar het functioneren van de bedrijventerreinen “Werken aan waardevolle werklocaties” (Stec Groep, 2022/2023) dat in opdracht van de gemeente is uitgevoerd en tevens als basis dient voor de nieuwe visie bedrijventerreinen van Vlaardingen; 3. Schets van het provinciale beleid en de nieuwe MRDH strategie werklocaties.

Met de afronding van deze memo is gewacht tot na vaststelling door het college van de nieuwe Visie Bedrijventerreinen. De memo sluit aan op deze Visie Bedrijventerreinen, het onderzoeksrapport van Stec Groep is als bijlage bij de Visie Bedrijventerreinen opgenomen. 1. Voorstellen uit de studie “Van Strand tot Stad: Ontwikkelkansen Hoekse Lijn” In de studie ‘Van Strand tot Stad: ontwikkelkansen aan de Hoekse Lijn’ is te lezen hoe de kansen en mogelijkheden eruit zien om te investeren in woningbouw, bedrijvigheid en recreatie rondom metrolijn de Hoekse Lijn. Om de flinke bevolkingsgroei in Zuid-Holland het hoofd te bieden en ervoor te zorgen dat ook de steden langs de Hoekse Lijn in de toekomst voldoende woningen, werkgelegenheid en recreatiemogelijkheden hebben, zijn in de studie de kansen en mogelijkheden in kaart gebracht. De studie schetst hoe het potentieel van de Hoekse Lijn als verbinding optimaal kan worden benut. Door rondom de metrolijn te investeren in woningbouw, bedrijvigheid en recreatie kan slim gebruik worden gemaakt van de bestaande OV-voorziening. 1

Hoekse Lijn biedt regio kansen voor wonen, werken en recreëren | MRDH Metropoolregio Rotterdam Den Haag

In de introductie is als aandachtspunt opgenomen dat de woon-werkbalans langs de lijn in Maassluis en Vlaardingen tamelijk scheef is. Dat maakt dat de regio sterk afhankelijk is van werkgelegenheid elders. Ten westen van Schiedam worden er in de plannen voornamelijk woningen gerealiseerd: zesduizend woningen tegen duizend banen. Veel van deze ‘harde’ woningbouwplannen die de komende jaren tot uitvoering komen, dragen niet bij aan het beter in balans brengen van de scheve verhoudingen in de woon-werkbalans. Belangrijk principe van de ontwikkelingen zou moeten zijn om aan meer balans tussen wonen, werken en bezoekers te werken. De Hoekse Lijn biedt rondom de verschillende haltes een divers aanbod aan woningen, werkplekken, onderwijs, voorzieningen en recreatieve bestemmingen. In zijn algemeenheid is het advies om in stationsgebieden te werken aan ontwikkelingen met functiemenging, met een balans waarin er op 1 huishouden ook 1 arbeidsplaats is. Zo zorgt ieder station voor voldoende in- en uitstappers op verschillende tijden en biedt meerdere soorten bestemmingen. Voor Vlaardingen specifiek is het advies om meer te mengen en te verdichten. Dit gaat om het woningaanbod in bijvoorbeeld West, de uitwisseling tussen scholen en bedrijven, maar ook de balans in wonen en werken rondom bijvoorbeeld het centrum.

Veelal geldt dat wonen ten noorden en werken ten zuiden van het spoor plaatsvindt. Ook heeft Vlaardingen mooie plekken van groen en rust, zoals het Krabbeplasgebied of het uitzicht over de Maas. Deze kwaliteiten moeten uitvergroot worden. In het rapport is per gemeente voor elk station een ruimtelijk ontwikkelmodel en toekomstbeeld geschetst, waarmee de ontwikkelkansen concreter zijn gemaakt. Dit zijn de uitkomsten van de verschillende werksessies met betrokkenen van de gemeenten, provincie en MRDH. Hierin worden diverse suggesties gedaan rondom verstedelijking, versterken bedrijventerreinen en menging van wonen/werken. Of dit kan en mogelijk is hangt van diverse factoren af. Dit is onderzocht en wordt in deze memo verder toegelicht. 2. Onderzoeksresultaten Stec Groep De bedrijventerreinen in Vlaardingen zijn van grote meerwaarde voor de stad en een onmisbare schakel in de brede welvaart binnen Vlaardingen. Uit het onderzoek blijkt dat er nauwelijks leegstand is op de bestaande bedrijventerreinen en dat de toegevoegde waarde van de bedrijventerreinen over het algemeen hoog is. Ten opzichte van het regionaal gemiddelde kennen de banen een significant hogere arbeidsproductiviteit. De verwachte autonome ruimtevraag naar (nieuwe) bedrijfskavels in Vlaardingen ligt op basis van de meest recente behoefteraming tussen 3 en 8 hectare t/m 2030.

Naast de autonome ruimtevraag naar bedrijfskavels door de economische ontwikkeling, spelen er binnen Vlaardingen diverse transformatieplannen op bedrijventerreinen. Door het transformeren van bestaande bedrijventerreinen naar bijvoorbeeld woon-werkgebieden, ontstaat er een additionele vervangingsvraag, waarvoor de provinciale verplichting tot compensatieruimte bestaat. Daarnaast speelt de opgave rondom het verplaatsen van de waterzuiveringsinstallatie. De toekomstige verplaatsing van de waterzuivering en transformatie van diverse terreinen (Buitenhaven en Koningin Wilheminahaven) zorgt voor een mogelijke extra ruimtevraag. Er is echter op korte termijn geen beschikbare ruimte op de bestaande bedrijventerreinen om deze vraag op te vangen. Ruimte voor bedrijfskavels op de Vergulde Hand West – het enige ‘zachte’ planaanbod in Vlaardingen – is door de komst van circa 380 flexwoningen voor Oekraïense vluchtelingen tot en met 2026 niet mogelijk. Daarna zijn er plannen om op het terrein de nieuwbouw van de waterzuiveringsinstallatie te realiseren. Zodra de oude locatie van de waterzuiveringsinstallatie vrij komt, is er op deze locatie weer plek voor uitbreiding. Deze locatie geldt echter niet als compensatielocatie voor transformatie van bestaande locaties.

Door de hiervoor genoemde activiteiten is er de komende 8 jaar geen planaanbod voor bedrijfsvestigingen meer beschikbaar in de gemeente Vlaardingen. De bestaande bedrijventerreinen zijn volledig uitgegeven, en de Vergulde Hand West is het enige ‘zachte’ bedrijventerrein binnen de gemeente. Om de vraag naar inzicht in locaties, die in aanmerking komen voor transformatie naar wonen, te kunnen beantwoorden is een analyse uitgevoerd op de mengbaarheid van bedrijven met wonen voor bedrijventerrein Groot Vettenoord. Hierbij ontstaat een indeling van bedrijven die: a) mengbaar, b) mengbaar onder voorwaarden; of c) moeilijk mengbaar zijn. Met deze analyse wordt getoond welke delen van het bedrijventerrein weliswaar voor transformatie in aanmerking zouden kunnen komen en welke ruimtewinst voor andere functies hiermee geboekt kan worden, maar ook welke opgave dit oplevert om alternatieve ruimte voor bedrijven te moeten vinden.

Inzichtelijk is gemaakt dat bij transformatie van het gehele bedrijventerrein een vervangingsvraag van 12,5 hectare bedrijfskavels ontstaat, die elders in de gemeente/regio opgevangen moet worden, en een verlies van een fors aantal arbeidsplaatsen in Vlaardingen. Alternatief aanbod voor deze doelgroep is niet aanwezig in de gemeente, en zeer beperkt aanwezig in de omliggende regio. Volledige transformatie van Groot Vettenoord is dan ook niet raadzaam. Mogelijkheden tot mengen zijn er eventueel wel op kavelniveau of in deelgebieden op het terrein, zonder dat dit ten koste hoeft te gaan van de ruimte voor (de aanwezige) bedrijven. Gelet echter op de ruimtevraag van bedrijven en het actuele gebrek aan aanbod, is dit nu niet wenselijk. Dit is meegenomen in de nieuwe gemeentelijke Visie Bedrijventerreinen. Niet meegenomen in het onderzoek van Stec Groep, maar wel relevant voor de vraagstelling, is dat buiten de bedrijventerreinen zich ook transformatiemogelijkheden voor doen. Belangrijke kansen liggen in de binnenstad met de transformatie van leegstaande winkelpanden naar woningen. Via de subsidieregeling Binnenstad stimuleren we reeds actief ondernemers naar het kernwinkelgebied in de binnenstad te verhuizen, en vastgoedeigenaren om hun winkelpanden in de binnenstad buiten het kernwinkelgebied te veranderen naar woningen of dienstverlening.

Tevens werken we aan een gebiedsvisie Binnenstad, waarin de transformatiemogelijkheden worden meegenomen. Ook zijn er mogelijkheden voor transformatie elders in de stad. Via de intaketafel worden voortdurend door externen initiatieven voorgelegd om bestaande gebouwen te transformeren naar wonen, soms in combinatie met vernieuwing van de bestaande functie. Via een vastgestelde gemeentelijke procedure worden deze voorstellen beoordeeld op wenselijkheid en mogelijkheid op basis van de diverse beleidskaders. Hieruit komen meerdere kansrijke locaties voor woningbouw naar voren. Wanneer er een voldoende haalbaar en wenselijk plan is uitgewerkt wordt het initiatief doorgeleid naar de omgevingstafel. Concrete voorbeelden die inmiddels tot kansrijke nieuwe woningbouwprojecten hebben geleid, zijn bijvoorbeeld de Soendalaan, Touwrijk (Zomerstraat 41) en de Stadhouderslaan. 3. Provinciaal en regionaal beleid werklocaties In de in 2020 geactualiseerde bedrijventerreinenstrategie heeft de provincie in het bijzonder nieuwe accenten gelegd ten aanzien van de woningbouw- en verstedelijkingsopgave en de verduurzamingsambities in Zuid-Holland. Belangrijke afweging hierbij was het (verder) onder druk komen van de (groei)ruimte voor bedrijvigheid in de provincie.

Met dit beleid wil de provincie tevens een belangrijke bijdrage leveren aan andere provinciale doelen, zoals duurzaamheid en de woningbouwopgave, en het (nog) beter benutten van de schaarse beschikbare ruimte binnen bestaand stads- en dorpsgebied in Zuid-Holland. Vanuit het streven naar een sterke, duurzame regionale economie en naar levendige en vitale centra, zet de provincie zich in om te komen tot een optimaal functionerende structuur voor de diverse typen werklocaties: bedrijventerreinen, kantoren en detailhandel. Een groot deel van de werkgelegenheid in Zuid-Holland bevindt zich in en op deze werklocaties. Van belang hierbij is de provinciale behoefteraming, die in november 2021 is vastgesteld door Gedeputeerde Staten. Op basis van deze behoefteraming is de regionale “Strategie Werklocaties 2019-2030 Metropoolregio Rotterdam Den Haag, Visie tot 2030 en regionale afspraken tot 2023 over kantoren, bedrijventerreinen en detailhandel” (MRDH, 2019) geactualiseerd in de nieuwe “Strategie Bedrijventerreinen MRDH 2023-2030 (2023)”. Om ook in 2030 (en daarna) een regionale economie van internationaal formaat te zijn, is het nodig dat het vestigingsklimaat in de regio aantrekkelijk blijft en dat er voldoende ruimte blijft op toekomstbestendige bedrijventerreinen.

De MRDH-gemeenten hebben de intentie om de verwachte ruimtebehoefte voor bedrijvigheid tot en met 2030 zoveel mogelijk te faciliteren. De ruimte die daarvoor nodig is, kan niet gecreëerd worden door nieuwe bedrijventerreinen aan te leggen. Uit de analyses blijkt dat er in de metropoolregio tot en met 2030 voor een aantal werkmilieus onvoldoende aanbod van bedrijfskavels is om de volledige marktvraag te kunnen accommoderen. Het bestaande aanbod is relatief beperkt. Daarnaast ligt het (te ontwikkelen) aanbod niet altijd op de juiste plek. Dit is een urgent probleem, waarvoor direct handelen noodzakelijk is. In de nieuwe bedrijventerreinenstrategie spreken de MRDH-gemeenten af zich actief in te zetten om de vraag naar bedrijfskavels zoveel mogelijk te accommoderen. De gemeenten doen dit door zich te committeren aan de afspraak dat bestaande bedrijventerreinen behouden blijven, en daar waar transformatie noodzakelijk is, er compensatie plaats vindt. Op een groot aantal bedrijventerreinen wordt reeds gekeken naar (vormen van) transformatie naar wonen. Deze locaties hebben vaak een gunstige ligging ten opzichte van het centrum van de stad, het water en het openbaar vervoer. Het is belangrijk dat verstedelijking bijdraagt aan de economische

versterking van de steden, zonder de werklocaties te verdringen. Inwoners hebben arbeidsplaatsen nodig, praktisch opgeleiden zelfs dicht bij huis. De MRDH draagt daarom zorg voor een goede balans in vraag en aanbod van bedrijventerreinen. Opgenomen is, dat – gelet op de wens van evenwicht in vraag en aanbod van locaties - transformatie van een bedrijventerrein niet zonder compensatie elders kan plaatsvinden. In de omgevingsverordening is hiertoe de volgende passage opgenomen: “Een omgevingsplan dat betrekking heeft op een bestaand bedrijventerrein …, dat gehele of gedeeltelijke transformatie naar andere activiteiten dan bedrijven mogelijk maakt, verantwoordt in de motivering op welke wijze binnen de regio compensatie van bedrijventerrein zal plaatsvinden”. Conclusie: De mogelijkheden van het verplaatsen van functies naar de randen van de stad of uit de stad, om ruimte te scheppen voor wonen zijn er voor wat betreft de bedrijventerreinen in Vlaardingen niet. Er is nauwelijks compensatieruimte beschikbaar elders in de regio en geen compensatieruimte binnen de gemeentelijke grenzen, zonder dat dit ten koste van groen gaat. Uit de studie Hoekse Lijn blijkt dat er in Vlaardingen sprake is van een scheve woon-werkbalans, met teveel focus op woningbouw. Voor Vlaardingen is het advies om meer te mengen en te verdichten waar dit mogelijk is.

Dit gaat om het woningaanbod in bijvoorbeeld West, de uitwisseling tussen scholen en bedrijven, maar ook de balans in wonen en werken rondom bijvoorbeeld het centrum. Deze menging met functies als kantoren en werkruimtes kan plaats vinden binnen de huidige plannen van de gebiedsontwikkeling Rivierzone. Het is reeds opgenomen in de plannen voor District U, maar ook in de KW-haven of het deelplan Spoor- en Sluis zou hiervoor ruimte moeten worden opgenomen. Transformatiemogelijkheden van gebouwen (niet-zijnde woningen) naar woningen zijn er wel, echter niet op de bedrijventerreinen. In het Centrum stimuleren we dit actief middels de subsidie Binnenstad. Via de Intaketafel ruimtelijke initiatieven bieden we de mogelijkheid om externe initiatieven in een vroeg stadium aan de gemeente voor te leggen. Dit gebeurt ook op regelmatige basis. We hebben niet alle mogelijke gebouwen verspreid over de stad in beeld gebracht. Het is aan de markt om hier initiatief in te nemen en dat gebeurt ook volop. De college beschouwt de moties met dit raadsmemo als afgedaan. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Vlaardingen,

de secretaris drs. E. Stolk

de burgemeester drs. B. Wijbenga - van Nieuwenhuizen