Nota van zienswijzen en ingediende zienswijzen bestemmingsplan Zuidbuurt 75b-77

STEDELIJKE ONTWIKKELING Team EMRW

Nota van Zienswijzen en ingediende zienswijzen Bestemmingsplan Zuidbuurt 75b-77

April 2021

1

Nota van zienswijzen bestemmingsplan “Zuidbuurt 75b en 77” Behorend bij raadsvoorstel vaststelling bestemmingsplan “Zuidbuurt 75b en 77” Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van woensdag 3 juni 2020 tot en met dinsdag 14 juli 2020 ter inzage gelegen. Vanwege de Corona crisis heeft er geen informatiebijeenkomst plaatsgevonden, maar zijn in het plangebied brieven huis-aan-huis bezorgd met uitgebreid verhaal over de plannen en het proces rondom het bestemmingsplan. Gedurende de terinzagelegging zijn er 5 zienswijzen binnengekomen. Alle zienswijzen zijn binnen de genoemde wettelijke termijn van 6 weken ontvangen en voldoen aan de overige ontvankelijkheidseisen en zijn daarmee ontvankelijk. De provincie Zuid-Holland wilde gezien alle ontwikkelingen aan de Zuidbuurt (bedrijf Lely in Maassluis en de woningbouwlocatie in Vlaardingen) een reactieve aanwijzing geven waardoor het bestemmingsplan niet in stand kon blijven. Hierdoor is er opnieuw overleg gevoerd met de provincie over het bouwplan. Dit heeft geleid tot een nieuw plan waarbij maximaal 6 extra woningen worden gebouwd die de instemming van de provincie heeft. Voor een volledig overzicht wordt verwezen naar de ingekomen zienswijzen.

Hierna volgt, per zienswijze, een korte samenvatting van de inhoud, waarna het gemeentelijk standpunt wordt verwoord met daaraan gekoppeld een conclusie/voorstel voor wat betreft de gevolgen voor het bestemmingsplan.

1. Zienswijze Havenbedrijf Rotterdam N.V. Samenvatting: Het ontwerpbesluit voor de bron industrielawaai van Botlek-Pernis stelt hogere waarden vast voor zeven woningen. Het bestemmingsplan maakt de bouw van negen woningen mogelijk. Het Havenbedrijf Rotterdam N.V. verzoekt om de hogere waarden vast te stellen voor alle negen woningen. Beantwoording gemeente: Havenbedrijf Rotterdam N.V. stelt correct dat het bestemmingsplan de bouw van negen woningen mogelijk maakt en dat het ontwerpbesluit slechts voor zeven woningen hogere waarden vaststelt. Conclusie: De zienswijze was gegrond. Voorheen was sprake van een totaal aantal woningen van 9 stuks, inmiddels is dit 7 stuks geworden. Het ontwerpbesluit voor hogere waarden zal geheel worden aangepast naar de nieuwe situatie zodat het geheel met elkaar overeenkomt. Ook het akoestisch onderzoek wordt hierop aangepast. Het besluit hogere waarden moet voor de vaststelling van het bestemmingsplan zijn vastgesteld. 2. Zienswijze Rijkswaterstaat Samenvatting 1. In het bij de ‘Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)’ behorende ‘Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) wordt in artikel 3.1.1 aangegeven hoeveel ruimte langs rijkswegen nodig is om Rijksambities te realiseren voor het aanleggen en verbreden van rijkswegen. De zogeheten vrijwaringszone.

De vrijwaringszone voor de rijksweg A24 loopt door het gebied en moet worden opgenomen in hoofdstuk 2 van de toelichting.

2

2. Het realiseren van woningen op deze locatie past niet bij de bezwaren welke door de gemeente zijn geuit op de nieuwe rijksweg met als resultaat het leggen van een tunnel. Verder wordt geadviseerd om extra maatregelen aan de woningen te realiseren voor het tegengaan van geluid voor een betere leefomgeving. 3. Het projectteam van de Blankenburgverbinding voorziet potentiële knelpunten en risico’s in het gelijktijdig realiseren van de woningen en de Blankenburgverbinding. Een gelijktijdige aanleg kan Rijkswaterstaat niet toestaan.

Beantwoording gemeente 1. Het gestelde is niet correct. Het Barro kent geen artikel 3.1.1. Het begrip ‘vrijwaringszone’ komt voor in artikel 2.1.1 en 2.1.2 maar heeft alleen betrekking op scheepsverkeer en niet op een autosnelweg en is daarmee niet van toepassing op onderhevig bestemmingsplan. Het begrip ‘vrijwaringszone’ wordt in het Barro als volgt gedefinieerd: “vrijwaringszone: zone aan weerszijden grenzend aan een rijksvaarweg.” In hetzelfde artikel wordt ‘Rijksvaarweg’ gedefinieerd: “voor het openbaar verkeer van schepen openstaand oppervlaktewaterlichaam in beheer bij het Rijk als bedoeld in artikel 3.1 van het Waterbesluit, uitgezonderd de Noordzee, de Waddenzee, de Westerschelde en het IJsselmeer;” De oppervlaktewaterlichamen in de nabije omgeving van de planlocatie dienen niet de functie voor het openbaar verkeer van schepen. 2. De bezwaren geuit op de nieuwe rijksweg hadden betrekking op de natuur en cultuurhistorische waarden in het gebied. Met de realisatie van 2 boerenerven worden de natuur en cultuurhistorische waarden gerespecteerd. Ten aanzien van het geluid zijn er reeds maatregelen getroffen door iedere woning te ontwerp minstens 1 geluidsluwe gevel, een geluidsluwe buitenruimte en de meeste slaapkamers zijn aan de geluidsluwe zijde gesitueerd. Hiermee wordt een goed woon-/leefklimaat gerealiseerd.

De geluidbelasting vanuit de Blankenburgverbinding is niet hoger dan de geluidbelasting welke van het industriegebied Botlek/Pernis afkomt. Het toepassen van extra geluidwerende maatregelen biedt geen meerwaarde. 3. Het gemaakte punt heeft geen betrekking op het bestemmingsplan. De uitvoerend aannemer van de Blankenburgverbinding is reeds in gesprek met initiatiefnemer. Wanneer de start bouw concreet in zicht is neemt initiatiefnemer opnieuw contact op met de uitvoerend aannemer van de Blankenburgverbinding om het een en ander af te stemmen. Conclusie De zienswijze is ongegrond en biedt geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan.

3. Zienswijze Hoogheemraadschap Delfland Samenvatting Het Hoogheemraadschap Delfland benoemd dat meerdere zaken welke betrekking hebben op de waterhuishouding niet correct in het bestemmingsplan verwerkt zijn. De watersleutel is verouderd, de verandering in verharding is niet duidelijk, de zettingssnelheid vraagt om ophoging, de toelaatbare peilstijging is niet correct, en er worden diverse suggesties gedaan voor de invulling met betrekking tot de waterhuishouding van het gebied en hoe dit in het bestemmingsplan geregeld is. Beantwoording gemeente De waterhuishouding van het bestemmingsplan is per abuis ingevuld naar aanleiding van verouderde gegevens. De zettingssnelheid is gebaseerd op een kaart uit 2011 en zal herzien moeten worden. De overige punten en suggesties zijn in overleg mogelijk. Conclusie De zienswijze is gegrond. Het bestemmingsplan is in overleg met het Hoogheemraadschap op de nodige punten aangepast en binnen het nieuwe ontwerp zijn nieuwe watergangen opgenomen.

3

4. Zienswijze LTO Noord en vereniging Midden Delfland Samenvatting 1. 8 extra woningen in het groene buitengebied van Midden-Delfland is in strijd met het beleid van het Rijk, provincie en gemeente. Woningbouw moet volgens vigerend beleid plaatsvinden binnen de contouren van het stedelijk gebied. 2. De cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteiten van het Midden-Delfland worden teveel aangetast. 3. De monumentale boerderij behoort bij de karakteristiek van de Zuidbuurt, de boerderij moet opgeknapt worden. 4. De ontwikkeling is in tegenspraak met de status Bijzonder Provinciaal Landschap. Aantrekkelijkheid van het gebied als groene long en ontspanningsgebied. Voor het beheer van het groene gebied hebben agrarische bedrijven een belangrijke functie. 5. Het vervallen van een boerderij is niet in het belang van behoud en beheer van het MiddenDelfland gebied. De boerderijen maken onlosmakelijk onderdeel uit van het Bijzonder Provinciaal Landschap Midden-Delfland. 6. Jonge boeren in Midden-Delfland zijn op zoek naar een boerderij om met agrarische activiteiten te kunnen starten. Ook het project Herenboeren. De gemeente Midden-Delfland onderzoekt de mogelijkheid om een Boerderij van de Toekomst te starten, de gemeente heeft reeds grond aangekocht. Er zijn voldoende mogelijkheden om de agrarische functie te behouden. 7.

De locatie is niet geschikt door geluidoverlast en luchtverontreiniging vanuit de industrie in Botlek-Pernis. 8. Door de 8 woningen neemt het autoverkeer op de Zuidbuurt behoorlijk toe. Beantwoording gemeente 1. Het beleid namens het Rijk, de provincie en de gemeente wordt binnen hoofdstuk 2, de paragrafen 1 t/m 3 van het bestemmingsplan uitgebreid behandeld. Hieruit komt naar voren dat het plan binnen het vigerende beleid past en er een behoefte aan dit type woningbouw is. Artikel 6.9 van de Omgevingsverordening Zuid-Holland leest dat de aanleg van woningen mogelijk is onder het ‘ja-mits’ beleid door te voldoen aan de ruimtelijke kwaliteit en er een behoefte aan het type woningen is. Zowel de WBR2019 als de kernpublicatie MVS en De Grote Omgevingstest laten zien dat er een groot tekort van vrijstaande woningen in het dure segment is. Binnen Vlaardingen zelf gaat dit om 1.900 woningen in Vlaardingen waarvan specifiek duurdere koopwoningen. Dergelijke woningen met vrij zicht zijn binnen Vlaardingen zelf niet beschikbaar. 2. Artikel 2.2.2 van het bestemmingsplan gaat in op de cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteiten zoals door de provincie vastgesteld. Deze kenmerken zijn het uitgangspunt geweest voor de herinvulling van beide percelen waarbij de uitgangspunten zijn gerespecteerd.

Zodoende zijn de korrelstructuur en het profiel van het lint gehandhaafd en blijven de kavels haaks op het lint en de boezemwatergang liggen. Door de situering van de bebouwing en beplanting worden de doorzichten en de openheid van het landschap gewaarborgd en gerespecteerd. 3. Het gestelde is niet correct, de boerderij is niet monumentaal. De boerderij heeft een karakteristieke aanduiding binnen het vigerende bestemmingsplan, dit is afgesproken met de gemeentelijke Commissie Welstand en Monumenten ten behoeve van de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit en daarmee het behoud van de cultuurhistorische waarden in het gebied. Deze kwaliteiten zijn in het huidige plan gewaarborgd waardoor sloop en nieuwbouw mogelijk is. 4. De Beleidsregel uitvoering Wet natuurbescherming Zuid-Holland met datum inwerkingtreding 04-10-2017schrijft voor dat de aanwijzing als bijzonder provinciaal landschap het karakter heeft van een kwaliteitslabel waaraan geen extra beschermingsregime gekoppeld is omdat de provinciale verordening reeds een beschermingscategorie heeft. Om de veelzijdigheid van de landschappen te behouden en te versterken zet de provincie in op het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. Paragraaf 2.2.1 en 2.2.2 van het bestemmingsplan gaan in op de

4

ruimtelijke kwaliteit en hoe deze gewaarborgd wordt. Hiervoor wordt tevens verwezen naar antwoord 2. 5. De eigenaar stopt omdat het bedrijf niet levensvatbaar meer is, mede omdat bedrijfsontwikkeling jarenlang planologisch niet mogelijk was. Daarnaast hebben strengere milieueisen (bijv. m.b.t. fosfaatuitstoot) en de financiële haalbaarheid invloed gehad op de keuze om te stoppen. Er is geen verdere opvolging voor het bedrijf, er zijn geen mogelijkheden om de agrarische functie te behouden. Hiervoor wordt ook verwezen naar antwoord 6. 6. De grond welke door de gemeente Midden-Delfland is aangekocht t.b.v. de Boerderij van de Toekomst is aangekocht bij dezelfde grondeigenaar als van het bestemmingsplan Zuidbuurt 75B/77. Het initiatief kwam vanuit de gemeente door het benaderen van de makelaar. Bij de koop had de gemeente Midden-Delfland geen interesse in de boerderij (erf met opstallen) en ook niet in het overige bijbehorende land. De boerderij is dan ook verouderd en volledig vervallen en daarom niet haalbaar om in te investeren. Een investering voor een dergelijke renovatie ligt erg hoog. De boerderij zou geheel opnieuw opgebouwd moeten worden. Een redelijk denkende boer zoekt in de praktijk een locatie met goede opstallen en betere landbouwgrond. Daar behoort een slooprijpe locatie niet onder. Het land wat nog bij de boerderij hoort is relatief gezien erg weinig.

Dit maakt uitbreiding van het agrarisch bedrijf simpelweg onmogelijk waardoor de locatie niet toekomstbestendig is en al dus geen aantrekkelijk plek voor boeren is. Naar alle waarschijnlijk hebben zoekende boeren in hun huidige positie een boerderij in betere staat met grotere landen. Daarbij komt dat er in het verleden eerder enkele boeren uit het gebied vertrokken zijn. Landbouwtechnisch is het geen goed gebied. Gezien dat de gemeente Midden-Delfland enkel weiland wilde kopen is het nu niet vreemd dat er een herontwikkeling naar wonen is. 7. Hoofdstuk 4 paragraaf 6 van het bestemmingsplan gaat in op de luchtkwaliteit van ter plaatse van de ontwikkeling. Uit de atlas voor de leefomgeving komt naar voren dat de ter plaatse aanwezige waarden zich beneden de wettelijke grenswaarden liggen. In het kader van luchtverontreiniging is de locatie geschikt voor woningbouw. Hoofdstuk 4.5 van het bestemmingsplan gaat in op de verschillende aspecten die bij geluid aan bod komen. Er is uitgebreid onderzoek gedaan naar de effecten van de toekomstige Blankenburgverbinding en het industrieterrein Botlek-Pernis. De maximale hogere waarden uit het gemeentelijke hogere waardenbesluit worden niet overschreden. Eventuele aanvullende maatregelen aan de weg of het industrieterrein zijn niet doelmatig. Op basis van het gemeentelijk beleid en de Wet Geluidhinder is de locatie geschikt voor woningbouw.

8. Met het mogelijk maken van woningbouw vervalt de agrarische functie. Daarmee komt er ook een vermindering van klein, middelgroot en groot verkeer. Personenauto’s, busjes, maar ook tractoren en gevulde veewagens zullen verdwijnen. Waarbij 2 tractoren elkaar moeilijk op de Zuidbuurt kunnen passeren, is hier voor personenauto’s ruim voldoende ruimte beschikbaar. Het zware verkeer wordt als het ware vervangen door licht verkeer, gezien de geringe hoeveelheid aan woningen wordt dit op de huidige situatie als verwaarloosbaar geacht. Conclusie De zienswijze is ongegrond en biedt geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan.

5. Zienswijze provincie Zuid-Holland Samenvatting De provincie Zuid-Holland verwijst naar de nota van uitgangspunten welke is opgesteld door Dorp, Stad en Land t.b.v. het opstellen van het bestemmingsplan Zuidbuurt 75b/77. 1. Het bestemmingplan wijkt af van de overeengekomen uitgangspunten, er is geen ruimtelijke kwaliteit. Het bestemmingsplan laat meer bebouwing toe dan eerder toegestaan. 2. De richtpunten en ambities van gebiedsprofiel Midden-Delfland zijn relevant. 3. De karakteristieke boerderij moet worden behouden. 4. De maten van de percelen en het bouwvlak zijn opgerekt 5. De sloten die de percelen afscheiden zijn deels uit het plan verdwenen

5

6. Er is onvoldoende afstand gehouden tot de sloten Beantwoording gemeente 1. Naar aanleiding van de gemaakte zienswijze heeft er overleg plaatsgevonden met de provincie. Op basis hiervan is het aantal wooneenheden teruggebracht en is de bebouwing beter landschappelijk ingepast beter zodat deze bij het karakter van het lint aansluit. 2. Zie onder 1. 3. De boerderij heeft een karakteristieke aanduiding binnen het vigerende bestemmingsplan, dit is afgesproken met de gemeentelijke Commissie Welstand en Monumenten ten behoeve van de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit en daarmee het behoud van de cultuurhistorische waarden in het gebied. Deze kwaliteiten zijn in het huidige plan gewaarborgd waardoor sloop en nieuwbouw mogelijk is. De bestaande boerderij is voor enkele decennia niet meer bewoond en berust in vervallen staat. Voor zowel het woongenot als het milieu is het duurzamer om een nieuwe woning te bouwen. Het plan is uitgebreid behandeld bij de commissie Welstand en Monumenten en daarbij akkoord bevonden. 4. De nota van uitgangspunten hanteert voor het perceel 75B: 100 meter bij 35 meter, en perceel 77: 100 meter bij 45 meter. Het bestemmingsplan komt hier exact mee overeen. 5. Het voormalig ontwerp was een weergave van de bestaande situatie.

Overleg met zowel de provincie als het Hoogheemraadschap heeft ertoe geleid dat er nieuwe watergangen in het ontwerp zijn opgenomen. 6. Dit is niet correct, artikel 4.2.2 uit de regels behorende bij het bestemmingsplan schrijft voor dat de afstand van erfbebouwing minimaal 5 meter tot aan een watergang bedraagt. Volledigheidshalve is het bouwvlak tot 5 meter smaller gemaakt. Conclusie De zienswijze is gegrond en heeft tot een nieuwe landschappelijke inpassing geleid welke door de provincie akkoord is bevonden. Hierbij zijn zowel de bouwvolumes als de wooneenheden verminderd. 2 2 Het bouwvolume was 737 m nieuwbouw en wordt nu ca. 627,5 m . De bouwvolumes zijn van 7 stuks naar 4 stuks gegaan. De wooneenheden zijn van 9 stuks (totaal) naar 7 stuks gegaan. Er zijn nieuwe watergangen in het ontwerp opgenomen en het bouwvlak is smaller gemaakt.

6

Ingediende zienswijze

1.

Havenbedrijf Rotterdam

2.

Rijkwaterstaat

3.

Hoogheemraadschap Delfland

4.

LTO Noord + Vereniging Midden-Delfland

5.

Provincie Zuid-Holland

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21