Maatschappelijke Kosten Baten Analyse
Tekst van het document
Gemeente Vlaardingen
Quick scan MKBA doorontwikkeling Servicepunt Woningverbetering Definitief rapport, 22 juni 2021
ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES
TITEL Quick scan MKBA doorontwikkeling Servicepunt Woningverbetering
DATUM 22 juni 2021
STATUS RAPPORT Definitief
OPDRACHTGEVER Gemeente Vlaardingen
PROJECTTEAM DECISIO Niels Hoefsloot, projectverantwoordelijk partner Suzanne Steegman, projectleider (s.steegman@decisio.nl) Marijn Popma, adviseur
CONTACTGEGEVENS DECISIO | ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES Valkenburgerstraat 212 1011 ND Amsterdam T 020 – 67 00 562 E info@decisio.nl I www.decisio.nl
Bron afbeelding voorblad: website Servicepunt Woningverbetering
QUICK SCAN MKBA DOORONTWIKKELING SERVICEPUNT WONINGVERBETERING
2
Samenvatting Achtergrond opdracht Het Servicepunt Woningverbetering (SWV) in Vlaardingen richt zich op het creëren van goed functionerende en financieel gezonde VvE’s, om zo de kwaliteit van de particuliere woningvoorraad en leefbaarheid in de wijken te verbeteren. De gemeente Vlaardingen heeft een aantal toekomstscenario’s ontwikkeld voor het SWV. Het meest concrete scenario is een combinatie van de huidige taken van het SWV aangevuld met een (advies)rol met betrekking tot de energietransitie. Vanaf eind 2021 moeten gemeenten een Transitievisie Warmte vaststellen en er ligt een mogelijke efficiëntieslag in het (tegelijkertijd) verbeteren en verduurzamen van particuliere woningen. Deze quick scan maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA) heeft als doel om een betere onderbouwing te krijgen van de kosten en baten van de voortzettings- en uitbreidingsmogelijkheden van het SWV. Dit is gedaan door de ontwikkelscenario’s verder vorm te geven en daarvan eerste effecten (maatschappelijk en financieel) in beeld te brengen. Vier scenario’s In de quick scan MKBA zijn twee scenario’s opgenomen: scenario 0 waarin het SWV haar huidige takenpakket behoudt, en scenario 1 waarin het SWV wordt uitgebreid met een energieloket (SWV-EL).
Binnen de scenario’s maken we onderscheid tussen twee varianten met daarbij een scope op alleen VvE’s (zoals op dit moment nog het geval is) of de volledige particuliere woningvoorraad. De vier scenario’s zijn als volgt: ▪ Scenario 0: SWV met focus op VvE’s (4.085 woningen) ▪ Scenario 0+: SWV met focus op volledige particuliere voorraad (7.430 woningen) ▪ Scenario 1A: SWV-EL met focus op VvE’s (11.665 woningen) ▪ Scenario 1B: SWV-EL met focus op volledige particuliere voorraad (19.015 woningen) Effecten Het SWV is aanvankelijk opgezet om de kwaliteit van de woningvoorraad in de gemeente Vlaardingen te verbeteren. Een deel van het achterstallig onderhoud aan particuliere woningen is het gevolg van niet goed functionerende VvE’s. Het SWV is er daarom op gericht om deze groep woningbezitters aan de slag te laten gaan met woningverbetering. In de Vettenoordse Polder (VOP) blijkt het aandeel ingeschreven VvE’s te zijn toegenomen van 46% in 2016 naar 66% in 2019. In de Westwijk is dit aandeel tussen 2016 en 2020 gegroeid van 72% naar 96%. De directe effecten hiervan zijn dat de woningwaarde en de leefbaarheid in de wijken toeneemt. Door
QUICK SCAN MKBA DOORONTWIKKELING SERVICEPUNT WONINGVERBETERING
3
de stijging van de woningwaarde nemen ook de gemeentelijke inkomsten uit de OZB toe. Door de uitbreiding naar een energieloket wordt het voor woningeigenaren en VvE’s mogelijk om woningverbetering in dezelfde verbouwing te combineren met duurzame maatregelen. Tegelijkertijd zorgt de combinatie ervoor dat er niet een los energieloket hoeft te worden opgezet. Deze ‘synergie-effecten’ zorgen voor de grootste kosteneffecten voor woningeigenaren en de gemeente Vlaardingen. Een groot deel van de huisvestingskosten wordt uitgespaard en er hoeft minder fte ingezet te worden dan bij een apart SWV en energieloket. Door de combinatie van woningverbetering en verduurzaming van de woning neemt de woningwaarde nog verder toe. Ook zorgt de verduurzaming van woningen voor directe energiekostenbesparing voor de woningeigenaar. Ten slotte zorgt de toevoeging van het energieloket voor gezondheids- en klimaateffecten door verminderde CO2- en fijnstofuitstoot. Niet alle effecten kunnen we (vanwege dubbeltellingen) meenemen in het uiteindelijke saldo aan kosten en baten. Dat geldt bijvoorbeeld voor een stijging van de gemeentelijke belastingen als gevolg van een hogere WOZ-waarde. Saldo kosten en baten en conclusies De uitkomsten van de quick scan MKBA laten zien dat het saldo van kosten en baten in alle scenario’s positief is.
Het saldo is het meest positief voor scenario 1B met doorontwikkeling naar een SWV-Energieloket (SWV-EL) met als scope de volledige particuliere woningvoorraad. Het belangrijkste effect is de kostensynergie omdat er geen apart energieloket opgezet hoeft te worden. Daarnaast zijn zowel de financiële als maatschappelijke effecten bij scenario 1B hoger dan bij 1A. Tabel 1 Saldo kosten en baten per scenario (in netto contante waarde, mln. euro) Scenario Saldo kosten en baten
0
0+
1A
1B
€ 4,9
€ 6,6
€ 5,2
€ 8,5
Uit een gevoeligheidsanalyse blijkt dat zowel bij een hoger als lager bereik van het SWV-EL het saldo van kosten en baten positief blijft. Dat geldt zowel voor scenario 1A als 1B. Daarbij geldt wel dat hoe groter het bereik, hoe groter het verschil in het saldo van kosten en baten tussen scenario 1A en 1B (als gevolg van een absolute stijging van het aantal inwoners dat verduurzamingsmaatregelen neemt).
QUICK SCAN MKBA DOORONTWIKKELING SERVICEPUNT WONINGVERBETERING
4
Inhoudsopgave 1.
2.
3.
4.
Inleiding
6
1.1
Achtergrond
6
1.2
Doel- en vraagstelling
7
1.3
Aanpak
8
Activiteiten van het SWV
10
2.1
Achtergrond
10
2.2
Bereik/resultaat van het SWV tot nu toe
10
2.3
Relatie SWV en de Woonwijzerwinkel
12
Scenario’s doorontwikkeling SWV
14
3.1
Activiteiten en doelgroep
14
3.2
Scenario 0 en 0+
15
3.3
Scenario 1A en 1B
16
3.4
Referentie
17
Effecten
19
4.1
Financiële en maatschappelijke effecten SWV
20
4.1.1 Bijhouden woning/voorkomen achterstallig onderhoud
20
4.1.2 Leefbaarheid/aantrekkelijke buurt
22
4.1.3 Effecten SWV in scenario 1A en 1B
23
Financiële en maatschappelijke effecten SWV-EL
24
4.2.1 Synergie-effecten kosten SWV-EL
24
4.2.2 Synergie-effecten kosten verbouwing
26
4.2.3 (Versnelde) energie en warmtetransitie
27
4.2.4 Woningwaardestijging als gevolg van verduurzaming
28
4.2.5 Klimaateffecten energiebesparing
30
4.2
5.
Kosten en baten per scenario
31
5.1
Gevoeligheidsanalyse bereik SWV-EL
32
Bijlage I Algemene uitgangspunten MKBA
33
Bijlage II Afkortingenlijst
35
QUICK SCAN MKBA DOORONTWIKKELING SERVICEPUNT WONINGVERBETERING
5
1.
Inleiding
1.1
Achtergrond
Het Servicepunt Woningverbetering (SWV) is ontstaan vanuit het Actiepunt Particuliere Woningverbetering (PWV), voortkomend uit het Actieplan Wonen uit 2008. Hierin werd genoemd dat “een kwalitatief goede particuliere woningvoorraad en goede beheerstructuur bij een VvE van groot belang zijn om de leefbaarheid in de wijken te versterken”. Een groot deel van de particuliere bestaande woningvoorraad bleek niet van kwalitatief hoge waarde en slechts 25 tot 35% van de VvE’s in Vlaardingen voldeed in 2017 aan de criteria waar een goede VvE aan dient te voldoen1. Doel van het Servicepunt Woningverbetering is om voor particuliere woningeigenaren aanspreekpunt te zijn voor informatie en hulp te bieden bij het opstarten en onderhouden van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Daardoor draagt het SWV bij aan het creëren van goed functionerende en financieel gezonde VvE’s, met als gevolg particuliere woningverbetering en verbetering van de leefbaarheid in de wijken. Figuur 1 Voorbeeld van woningverbetering in Vlaardingen met behulp van het SWV
Bron: website Servicepunt Woningverbetering Vlaardingen
De vraag die vanuit de gemeente voorligt is hoe verder te gaan met het SWV, mede met het oog op de nieuwe Woonvisie 2020 – 2030. Er ligt een aantal toekomstscenario’s voor met betrekking tot de toekomstige rollen en taken. Het 1 Criteria zijn: inschrijving bij de KvK, jaarlijks een VvE-vergadering, periodieke bijdrage voor
fonds, reservefonds aanwezig, Meerjaren Onderhoudsplan en opstalverzekering.
QUICK SCAN MKBA DOORONTWIKKELING SERVICEPUNT WONINGVERBETERING
6
meest concrete scenario is een combinatie van de huidige taken van het SWV aangevuld met een (advies)rol met betrekking tot de energietransitie. Vanaf eind 2021 moeten gemeenten een Transitievisie Warmte vaststellen en er ligt een mogelijke efficiëntieslag in het (tegelijkertijd) verbeteren en verduurzamen van particuliere woningen. Met deze quick scan maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA) wil de gemeente een betere onderbouwing krijgen van de kosten en baten van de voortzettings- en uitbreidingsmogelijkheden van het SWV. Rol SWV binnen de warmtetransitie In het Klimaatakkoord is vastgesteld dat Nederland in 2050 aardgasvrij moet zijn. Gemeenten hebben de regie in het wijkgericht en planmatig verduurzamen en aardgasvrij maken van de gebouwde omgeving en zullen dit jaar hun Transitievisie Warmte (TVW) presenteren. Omdat de TVW nog niet door de gemeente is vastgesteld kunnen de effecten daarvan binnen dit onderzoek nog niet worden doorgerekend. Wel bestaat er een sterk verband tussen de activiteiten van het SWV en de TVW. De gemeente Vlaardingen is van plan om jaarlijks twee buurten op een andere vorm van verwarming aan te sluiten. Dat kan bijvoorbeeld een collectief warmtenet zijn of de individuele all-electric variant. Het SWV kan een belangrijke rol spelen door woningeigenaren in een vroeg stadium voor te bereiden op de warmtetransitie.
Om te zorgen voor zo efficiënt mogelijk warmtegebruik van de nieuwe bron kan voorafgaand het energieverbruik worden verminderd door de woning te isoleren.
In wijken waarin warmtenetten worden gerealiseerd is de rol die het SWV kan spelen via de VvE of individuele aanpak daarna beperkt. In andere wijken waarbij per woning of gebouw individuele oplossingen worden gezocht kan het SWV een belangrijke rol hebben in advies en ondersteuning bij de warmtetransitie. Buiten de warmtetransitie kan worden gekeken naar de mogelijkheden om het elektriciteitsgebruik te verduurzamen, bijvoorbeeld door zonnepanelen of andere vormen van duurzame energie.
1.2
Doel- en vraagstelling
Het doel van de opdracht was om: ▪ Het door de gemeente opgestelde ‘basisscenario’ en ‘basisscenario +
▪
energietransitie’ verder vorm te geven als het gaat om opzet, inhoud van activiteiten, etc. Eerste effecten (maatschappelijk en financieel, en zoveel mogelijk kwantitatief) van de scenario’s in beeld te brengen om een onderbouwing te geven voor het
QUICK SCAN MKBA DOORONTWIKKELING SERVICEPUNT WONINGVERBETERING
7
vervolg van de inrichting van het SWV. Afwegingen en keuzes zijn daardoor transparant voor interne en externe partijen. Daarbij heeft Decisio de volgende vraagstelling geformuleerd: Werk de opzet en activiteiten van de twee ontwikkelscenario’s uit en schets per scenario een zo veel mogelijk integraal beeld van effecten, kosten en opbrengsten.
1.3
Aanpak
In het kader van dit onderzoek hebben de adviseurs van Decisio gesprekken gevoerd met betrokken beleidsadviseurs van de gemeente Vlaardingen en Schiedam, evenals een aantal energieloketten. Daarnaast zijn beschikbare bronnen, literatuur en verstrekte (financiële) gegevens geïnventariseerd en geanalyseerd. Daarmee zijn de verschillende scenario’s vormgegeven en eerste effecten doorgerekend van de mogelijke ontwikkelscenario’s van het SWV. Hierbij is de methodiek van de maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA) gebruikt. Vanwege de korte doorlooptijd zijn de effecten op een schetsmatig niveau uitgewerkt en heeft de analyse het karakter van een quick scan. Welvaartseffecten in de MKBA Een MKBA probeert de (positieve en negatieve) effecten van een project (of beleidsoptie) op de welvaart van Nederland in te schatten. Het gaat hier niet alleen om financiële kosten en baten, maar ook om maatschappelijke effecten zoals effecten van een project op de leefbaarheid of de natuur. Een MKBA schaart deze ongelijksoortige effecten zoveel mogelijk onder één noemer (euro’s) en berekent voor alle toekomstige effecten de waarde van vandaag (contante waarde). Belangrijkste voordelen Door de verschillende welvaartseffecten en de baten-kosten verhouding in beeld te brengen worden de voordelen of nadelen van een project inzichtelijk.
Deze objectivering van argumenten leidt tot een begrip van de overwegingen, voor belanghebbenden, ambtenaren en politici. Een MKBA kan daarmee bijdragen aan weloverwogen besluitvorming en vergroot de transparantie en controleerbaarheid van de overheid. Ook helpt een MKBA om projecten te verbeteren: de onrendabele onderdelen eruit, de baten optimaliseren2.
2 https://www.mkba-informatie.nl/mkba-voor-gevorderden/richtlijnen/algemene-leidraad-
voor-maatschappelijke-kosten-batenanalyse/
QUICK SCAN MKBA DOORONTWIKKELING SERVICEPUNT WONINGVERBETERING
8
Deze quick scan MKBA gaat in op de economische en maatschappelijke effecten die samenhangen met de uitbreiding van het Servicepunt Woningverbetering (SWV). Naast de kosten voor het SWV gaat dit om financiële effecten als woningwaarde, en maatschappelijke effecten als leefbaarheid en energiebesparing.
1.4
Leeswijzer
In hoofdstuk 2 staat een korte reconstructie van het ontstaan, activiteiten en bereik van het Servicepunt Woningverbetering (SWV). Vervolgens gaat hoofdstuk 3 in op de scenario’s rondom de doorontwikkeling van het SWV. Hoofdstuk 4 bevat een beschrijving en uitwerking van de financiële en maatschappelijke effecten bij de verschillende scenario’s. Tot slot staat in hoofdstuk 5 het totale overzicht van kosten en baten, inclusief gevoeligheidsanalyse.
QUICK SCAN MKBA DOORONTWIKKELING SERVICEPUNT WONINGVERBETERING
9
2. Activiteiten van het SWV 2.1
Achtergrond
Een deel het achterstallig onderhoud aan particuliere woningen is het gevolg van niet goed functionerende VvE’s. Daardoor neemt het comfort en de waarde van woningen af, net als de leefbaarheid in de wijk. Na een proef met het ondersteunen van VvE’s met het aanpakken van achterstallig onderhoud in de Westwijk, krijgt door de gemeente ondersteunde particuliere woningverbetering vanaf 2015 navolging met de oprichting van het Servicepunt Woningverbetering (SWV). Het SWV biedt aanvankelijk hulp en advies in twee buurten: de Westwijk en het Centrum. Door het SWV wordt informatie verstrekt en begeleiding gegeven aan VvE’s om woningverbetering of onderhoud uit te voeren3. Na de twee projecten werd het SWV in 2016 een servicepunt voor heel Vlaardingen om alle VvE’s in de stad beter op orde te krijgen. In 2017 krijgt het SWV een structurele status4. Het SWV is inmiddels vijf jaar actief en heeft in die periode 38 VvE’s intensief begeleid om een actieve(re) VvE te worden. Daarnaast heeft het SWV geholpen bij verschillende (kleinere) hulpvragen op het gebied van achterstallig onderhoud, opstellen van een Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP), milieumaatregelen, subsidieaanvragen of bij het voorkomen van het opkopen van appartementen met als doel deze te verhuren.
Werkzaamheden betreffen het gericht aanschrijven van VvE’s die niet ingeschreven staan bij de KvK, het wijzen op het vormen van een reservefonds met voldoende middelen, het geven van cursussen, etc. Uit de evaluatie5 blijkt dat het SWV zijn meerwaarde heeft bewezen en is uitgegroeid tot een begrip in Vlaardingen.
2.2
Bereik/resultaat van het SWV tot nu toe
Het SWV heeft in de afgelopen vijf jaar vooral gewerkt aan proactieve hulpvoorziening (online en offline), vraaggerichte hulpvoorziening en veldacties in combinatie met duurzaamheid. Proactieve hulpvoorziening Acties Er zijn diverse acties geweest om bewoners in met name de Vettenoordse Polder (VOP) en Westwijk te activeren hun woning te verbeteren. Met name van de
3 Bron: Evaluatie Servicepunt Woningverbetering (2020) 4 Bron: https://www.schiedamsnieuws.nl/servicepunt-vves-vlaardingen-blijft/
5 Bron: Gemeente Vlaardingen – Evaluatie Servicepunt Woningverbetering (2020)
QUICK SCAN MKBA DOORONTWIKKELING SERVICEPUNT WONINGVERBETERING
10
stimuleringsregeling particuliere woningverbetering (PWV) is in Vlaardingen veelvuldig gebruik gemaakt. Van de 6,4 miljoen euro beschikbaar budget is op dit moment nog 1,4 miljoen euro over. Met deze regeling konden bewoners tegen een laagrentedragende lening achterstallig onderhoud wegwerken en energiebesparende maatregelen doen. In de VOP wijk is dit minder goed opgepakt dan in (delen van) de Westwijk en hebben VvE’s slechts beperkt beroep gedaan op het toegewezen budget vanuit de PWV. Communicatie Het SWV hanteert een actieve benadering om huiseigenaren informatie te verstrekken en bewust te maken hoe zij een actieve en goed functionerende VvE kunnen worden. Dat doet het SWV door middel van publicaties in de lokale krant (Groot Vlaardingen). Ook gerichte aanschrijvingen per post zijn een belangrijk middel voor het SWV om naamsbekendheid te vergroten en VvE’s inzicht te geven in hun rol bij woningverbetering. Ook de website van het SWV is een belangrijk middel voor communicatie met VvE’s. Het SWV ontving 1.212 bezoekers op hun website in 2019. Pagina’s over ‘onderverhuur- en overbewoning’, ‘alles over de VvE’ en ‘woningverbetering’ krijgen de grootste aantallen bezoekers. Ander kanalen van het SWV zijn nieuwsbrieven, advertenties en publicaties in diverse bladen, sociale media en stands op verschillende woonbeurzen.
Vraaggerichte hulpvoorziening Het SWV heeft VvE’s daarnaast geholpen met uiteenlopende hulpvragen op het gebied van achterstallig onderhoud, het opstellen van een Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP), milieumaatregelen, subsidieaanvragen of bij het voorkomen van het opkopen van appartementen met als doel deze te verhuren. In eerste instantie gaan vragen vaak over Eerste Hulp Bij Onderhoud (EHBO). In de evaluatie wordt aangegeven dat in 2018 de meeste gesprekken met VvE’s gaan over activatie (38). Daarnaast komt informatie over of hulp bij het lezen van de splitsingsakte steeds vaker voor. In 2019 gingen nog maar 15 geregistreerde hulpvragen over activatie. Intermediair (14), EHBO (12) en Financiën (11) volgen. Vragen over splitsing en het voorkomen van onderverhuur vormt in 2019 het grootste deel van de vragen met 43% van het totaal.
QUICK SCAN MKBA DOORONTWIKKELING SERVICEPUNT WONINGVERBETERING
11
Figuur 2 Aantal hulpvragen in 2019 naar type activiteit
40
15
12
14
Activeren
EHBO
Intermediair
11
Financiën
Splitsing
Activeren: het actief aanschrijven van VvE’s die niet staan ingeschreven in het
▪
Handelsregister EHBO: Eerste Hulp Bij Onderhoud; het bieden van hulp aan VvE’s op het gebied van
▪
achterstallig onderhoud en het opstellen van een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) ▪
Intermediair: het optreden als intermediair bij geschillen binnen VvE’s
▪
Cursussen: gegeven aan VvE bestuurders/ beheerders met als doel het bevorderen van kennis bij woningeigenaren en/of VvE’s Financiën: beantwoorden van hulpvragen met betrekking tot financiering en
▪
subsidies van onderhoud en duurzame maatregelen van de VvE Splitsing: het voorkomen van (onder)verhuur op grond van de splitsingsakte
▪
Overigens zijn niet alle contactmomenten goed geregistreerd. Daarnaast zijn niet alle resultaten goed meetbaar, omdat één telefoontje of mailtje kan volstaan om een VvE verder op weg te helpen. Eenmalige contacten worden ook niet geregistreerd. In praktijk is het bereik en het effect van het SWV daardoor groter dan de cijfers laten zien. Veldacties Daarnaast heeft het SWV in de afgelopen jaren diverse veldacties opgezet als: ▪ ▪
27 bouwkundige opnames van VvE’s met achterstallig onderhoud 85 warmtescans (waarvan 10 in 2018 en 75 in 2019)
▪ ▪
Verloting van verschillende CO-melders en elektriciteitsmeters Een cursus ‘voorkomen opkopen met als doel te verhuren’
2.3
Relatie SWV en de Woonwijzerwinkel
Het SWV werkt voor onafhankelijk energieadvies aan particuliere woningeigenaren samen met de Woonwijzerwinkel. Bij vragen over verduurzaming van de woning kan het SWV doorverwijzen naar het digitale energieloket en de webshop van de
QUICK SCAN MKBA DOORONTWIKKELING SERVICEPUNT WONINGVERBETERING
12
Woonwijzerwinkel. Woningeigenaren kunnen ook een bezoek brengen aan de fysieke showroom in Rotterdam om in de praktijk te zien welke mogelijkheden er bestaan. Woningeigenaren uit de gemeente Vlaardingen kunnen zich door de Woonwijzerwinkel laten adviseren over de uitvoering van duurzame maatregelen. Zo adviseert de Woonwijzerwinkel bijvoorbeeld over financieringsmogelijkheden en worden gezamenlijke inkoopacties georganiseerd om bewoners te activeren. De gemeente Vlaardingen betaalt net als andere gemeenten die van de Woonwijzerwinkel gebruik maken een jaarlijkse bijdrage en borgt daarmee zoveel als mogelijk de onafhankelijkheid van de adviezen die zij aan woningeigenaren en VvE’s geeft. Inmiddels hebben in Vlaardingen meerdere VvE’s geïnvesteerd in energiebesparende maatregelen die vanuit het SWV zijn doorgestuurd. Het totale aantal investeringen is niet bekend.
QUICK SCAN MKBA DOORONTWIKKELING SERVICEPUNT WONINGVERBETERING
13
3. Scenario’s doorontwikkeling SWV In dit hoofdstuk gaan we in op de scenario’s waarin het SWV in de toekomst kan doorontwikkelen. In een eerdere analyse van het SWV zijn vier ontwikkelscenario’s genoemd: een scenario waarin het takenpakket ongewijzigd blijft en drie scenario’s die uitbreiding van de activiteiten bevatten. Een combinatie van het SWV met het thema energietransitie is het meest concreet. In deze quick scan werken we daarom dit scenario uit, naast een scenario met een doorontwikkeling van de huidige taken.
3.1
Activiteiten en doelgroep
Combinatie van SWV en Energieloket De gemeente Vlaardingen wil in scenario 1 het Servicepunt Woningverbetering doorontwikkelen tot een energieloket, dat vanaf 1 januari 2022 beschikbaar is om eigenaren van grondgebonden woningen en VvE’s te ondersteunen bij het opwekken en besparen van energie, evenals het aardgasvrij maken van de woningen. Dit past bij de ambities van de gemeente om (in lijn met het Klimaatakkoord) in 2050 een aardgasvrije gebouwde omgeving te hebben, met daarin woningen die in kwaliteit verbeterd zijn als het gaat om gezondheid, comfort en energiebesparing6. Er is veel vraag naar duurzaamheidsmaatregelen. Van alle bewoners die met een informatievraag bij het SWV aankloppen, gaat ongeveer de helft over een combinatie van onderhouds- en verduurzamingsmaatregelen7. En in de praktijk gaat een aantal adviezen en acties van het SWV al over verduurzaming. Een combinatie van het SWV met een energieloket ligt daarom voor de hand. Maar ook als deze combinatie niet wordt ingezet, dan ligt er een taak voor de gemeente om informatie en advies over energiegebruik en warmte aan de bewoners te leveren. In de uitvoeringsagenda van het Klimaatakkoord (2019, p.
30) staat het volgende over de opzet en inrichting van gemeentelijke energieloketten: “Er moet een onafhankelijk (regionaal) energieloket zijn, onder verantwoordelijkheid van de gemeente, dat de spil is tussen de verschillende stakeholders in de wijkgerichte aanpak. Het energieloket kan onder regie van de gemeente een coördinerende rol hebben rondom de communicatie over de uitvoering van gemeentelijke besluiten en acties gericht op gebouweigenaren binnen de wijkgerichte aanpak. Het loket voorziet in het bieden van onafhankelijke informatie over de uitvoering van de wijkgerichte aanpak.” 6 Bron: gemeente Vlaardingen (2021)
7 Bron: Servicepunt Woningverbetering
QUICK SCAN MKBA DOORONTWIKKELING SERVICEPUNT WONINGVERBETERING
14
Dit betekent dat er in een nulscenario, waarin het SWV zonder de combinatie met het energieloket wordt voortgezet, een apart energieloket opgezet dient te worden. Focus op VvE’s versus focus op totale particuliere woningvoorraad Een andere ontwikkelrichting is om het bereik van SWV te vergroten door niet alleen diensten aan VvE’s aan te bieden, maar aan alle particuliere woningbezitters. Het SWV van de gemeente Schiedam deed hier al ervaring in op. In de eerste tien jaar sinds haar oprichting begeleidde het SWV Schiedam naast VvE’s ook eengezinswoningen met het wegwerken van achterstallig onderhoud en funderingsproblemen. In 2017 werd in Schiedam twee derde van alle adviesgesprekken gevoerd met eigenaren van eengezinswoningen, en slechts een derde met VvE’s8. Het aantal woningen en de verhouding tussen meergezinswoningen (met VvE’s) en eengezinswoningen is vergelijkbaar in Vlaardingen. Er ligt daarom potentie om met het Vlaardingse SWV-Energieloket de gehele particuliere woningvoorraad aan te spreken. Daarom wordt in beide scenario’s een uitsplitsing gemaakt met een scope alleen gericht op VvE’s (scenario 0 en 1A), dan wel op de gehele particuliere woningvoorraad (scenario 0+ en 1B).
3.2
Scenario 0 en 0+
In scenario 0 en 0+ behoudt het SWV haar huidige takenpakket. De focus van het SWV blijft liggen op het ondersteunen en het op orde krijgen van VvE’s en het wegwerken van achterstallig onderhoud. In scenario 0 blijft ook de scope van het SWV hetzelfde met een focus op VvE’s. De Vlaardingse woningvoorraad bestaat in totaal uit 11.665 particuliere meergezinswoningen9. Uit de evaluatie van het SWV bleek dat zo’n 65 tot 70% van de 1.800 VvE’s zijn zaakjes niet op orde had. Inmiddels is het aantal actieve VvE’s toegenomen tot circa twee derde, wat betekent dat ongeveer een derde nog niet actief is of aan de voorwaarden van een goede VvE voldoet10. Dat betekent dat het potentiële bereik uitkomt op 630 VvE’s die in potentie geactiveerd kunnen worden.
8 Bron: Jaarverslag SWV Schiedam (2017). 9 Het gaat om een totaal van 21.230 meergezinswoningen, waarvan 45% bestaat uit
corporatievoorraad. Bron: Kenniscentrum MVS, gemeente Vlaardingen (2018) 10 Dit gaat om het aantal actieve VvE’s. Er zijn actieve VvE’s die nog niet alle zaken op orde hebben om een hoogwaardige kwalitatieve VvE te zijn (o.a. eigen bijdrage, reserves, etc.). Tegelijkertijd zijn er niet-actieve VvE’s waarbij dat juist al wel goed geregeld is. Omdat het precieze aantal onbekend is, gaan we uit van het aantal actieve VvE’s. Het activeren van VvE's betekent overigens niet dat VvE's daarna geen hulpvragen meer hebben. In de praktijk komen ook regelmatig geactiveerde VvE’s langs bij het SWV.
QUICK SCAN MKBA DOORONTWIKKELING SERVICEPUNT WONINGVERBETERING
15
Bij een gemiddelde VvE-grootte van 6,5 huishouden11 per VvE gaat dit om een totaal potentieel bereik van 4.085 woningen in scenario 0. Voor de effectberekeningen gaan we ervan uit dat de groei in het aantal geactiveerde VvE’s in de afgelopen vijf jaar (38 in totaal) met min of meer hetzelfde percentage doorgroeit met 10 geactiveerde VvE’s per jaar12. In het scenario 0+ wordt de scope van het SWV uitgebreid naar focus op woningverbetering van de volledige particuliere voorraad. Dat gaat om de woningen met VvE’s uit scenario 0 aangevuld met een deel van de eengezinswoningen waarbij mogelijkheden zijn voor woningverbetering of sprake is van achterstallig onderhoud. De omvang van die doelgroep is niet exact bekend, maar naar verwachting is deze veel kleiner dan bij VvE’s. De problematiek rondom het aanpakken van onderhoud bij slecht functionerende VvE’s is gerelateerd aan het feit dat meerdere partijen overeenstemming moeten zien te bereiken over aanpak en financiering van het onderhoud waar vaak geen reserves voor beschikbaar zijn. Bij een deel van de eengezinswoningen spelen overigens wel vergelijkbare problemen: het gaat dan met name over eengezinswoningen die bijvoorbeeld een dak delen met de aangrenzende woningen, wat betekent dat huishoudens niet individueel het onderhoud kunnen uitvoeren en/of daarin afhankelijk zijn van anderen.
We schatten in dat 25% van de totale voorraad eengezinswoningen13 (3.345 woningen) behoort tot de doelgroep van het SWV. Samen met het aantal meergezinswoningen komt de totale doelgroep uit op 7.430 woningen.
3.3
Scenario 1A en 1B
In scenario 1A wordt het SWV uitgebreid naar een Servicepunt in combinatie met een Energieloket (werkterm SWV-EL). Waar bestaande ondersteuning aan VvE’s is gericht op verbetering van woningkwaliteit en wegwerken van achterstallig onderhoud, zal het SWV-EL vanuit haar expertise ook adviezen geven en ondersteuning bieden aan VvE’s voor het besparen en opwekken van energie in de 11 In Vlaardingen zijn er 1.800 VvE’s op 11.665 particuliere meergezinswoningen. Gemiddeld
gaat het dus om 6,5 meergezinswoning per VvE. De VvE's die nog geactiveerd moeten worden zijn vooral kleine(re) VvE's; grote VvE's zijn meestal al actief. Omdat de verhouding tussen het aandeel grote en kleine VvE’s (en welk deel ervan actief is) onbekend is, gaan we uit van de gemiddelde VvE-grootte van 6,5 huishouden. 12 In de afgelopen vijf jaar zijn op jaarbasis gemiddeld 8 VvE’s geactiveerd. Het aandeel stijgt op jaarbasis naar verwachting sneller omdat sinds 1 januari 2018 strenger wordt gecontroleerd op wet- en regelgeving die aangeeft dat een woning bij verkoop verplicht een actieve VvE dient te hebben. Omdat we een zichttermijn aanhouden van 30 jaar, gaan we uit van 10 VvE’s per jaar. Naar verwachting zal dit in de eerste jaren door deze wet- en regelgeving wat hoger zijn en later stabiliseren. 13 Het gaat om een totaal van 13.380 eengezinswoningen, waarvan 45% bestaat uit corporatievoorraad. Bron: Kenniscentrum MVS, gemeente Vlaardingen (2018).
QUICK SCAN MKBA DOORONTWIKKELING SERVICEPUNT WONINGVERBETERING
16
woning en het aardgasvrij maken van de woning. De scope ligt bij alle particuliere meergezinswoningen, dus zowel actieve als niet-actieve VvE’s14. Het gaat om een totaal van 11.665 meergezinswoningen. In scenario 1B wordt de aanvankelijke focus op VvE’s uitgebreid naar de volledige particuliere woningvoorraad. Dit gaat om zowel een- als meergezinswoningen. De doelgroep bestaat uit 19.015 woningen. In onderstaand schema staan de mogelijke scenario’s, doelgroepen en bijbehorende activiteiten samengevat.
3.4
Referentie
Voor het vergelijken en goed in beeld krijgen van de effecten zetten we de vier scenario’s af tegen een referentiescenario. In dit geval is het referentiescenario dat 14 Van de totaal ruim 34.600 een- en meergezinswoningen in Vlaardingen bestaat 45% uit
corporatievoorraad (bron: gemeente Vlaardingen, 2018). Deze woningen zijn niet in de analyse meegenomen.
QUICK SCAN MKBA DOORONTWIKKELING SERVICEPUNT WONINGVERBETERING
17
er geen voortzetting is van het Servicepunt Woningverbetering. Dat is een belangrijk uitgangspunt voor de effectberekeningen om de volledige kosten en effecten van het SWV te kunnen meenemen en vergelijken.
QUICK SCAN MKBA DOORONTWIKKELING SERVICEPUNT WONINGVERBETERING
18
4. Effecten In dit hoofdstuk gaan we in op de effecten die naar verwachting optreden in de vier scenario’s. In onderstaand schema staan de causale relaties tussen scenario’s (input), de gevolgen daarvan (outputs) en de vertaling naar maatschappelijke effecten (outcome) geschetst (en wie hier vervolgens van profiteert).
Voor het scenario Servicepunt Woningverbetering gelden twee belangrijke effecten: het effect ‘bijhouden woning’, oftewel het voorkomen van achterstallig onderhoud, en een verhoging van de leefbaarheid in de wijk als gevolg van een toename in de kwaliteit van woningen. Hierdoor neemt het woongenot voor de eigenaren van de betreffende woningen toe, en door het effect op de leefbaarheid van de wijk, ook voor de bewoners van omliggende woningen. Dit is te waarderen via een hogere woningwaarde. Hogere woningwaardes betekenen ook een toename in de
QUICK SCAN MKBA DOORONTWIKKELING SERVICEPUNT WONINGVERBETERING
19
gemeentelijke inkomsten via OZB-belasting15. Bij een combinatie van het SWV met een Energieloket kunnen twee aanvullende effecten worden onderscheiden. Enerzijds een synergie in kosten van het SWV zelf en anderzijds een synergie in de verbouwingskosten voor woningeigenaren zelf. Een tweede aanvullend effect is een verwachte eerdere verduurzaming van woningen dan zonder SWV-EL het geval was geweest. Dat zorgt ervoor dat woningeigenaren eerder een lagere energierekening en een hogere woningwaarde hebben (met ook hier als gevolg een toename in de gemeentelijke inkomsten via OZB-belasting). Tot slot zorg een eerdere verduurzaming van de woningvoorraad voor het eerder optreden van gezondheidsen klimaateffecten. In onderstaande paragrafen wordt uitgebreider ingegaan op de effecten per scenario en hoe deze worden gewaardeerd.
4.1
Financiële en maatschappelijke effecten SWV
4.1.1
Bijhouden woning/voorkomen achterstallig onderhoud
Doordat VvE’s investeren in woningverbeteringen worden achterstallig onderhoud, funderingsproblemen of andere constructieve gebreken van de woningen voorkomen of (deels) opgelost. Regulier onderhoud spaart grote constructieve verbouwingen (en dus hoge reparatiekosten) als gevolg van achterstallig onderhoud (mogelijk zelfs sloop) uit. Het is goedkoper om periodiek een vakman uit te nodigen voor een visuele inspectie en waar nodig kleine herstelwerkzaamheden te laten uitvoeren, dan na vijf jaar onderdelen te moeten vervangen. Een goed onderhouden woning heeft een hogere waarde dan een woning met achterstallig onderhoud. Achterstallig onderhoud kan de waarde van een woning tot zo’n 10% laten dalen16. Zo stelde de gemeente Apeldoorn de WOZ-waarde van een appartementencomplex met 9,8% naar beneden bij nadat achterstallig onderhoud was geconstateerd17. Omdat het gaat om een mogelijke daling tót 10% van de waarde, wordt in de effectberekening uitgegaan van een gemiddeld effect van 5% als gevolg van het voorkomen van achterstallig onderhoud.
15 De extra belastinginkomsten zijn relevant voor de gemeente, maar vanuit maatschappelijk
perspectief geen netto effect: de inwoners betalen immers deze belastingen. Tegenover het positieve effect voor de gemeente staat een even groot negatief effect voor de inwoners. Er is slechts sprake van een verdelingseffect of transfer. 16 Bron: Woonderhoud (2021). 17 Bron: Woonbond (2021), Achterstallig onderhoud: WOZ daalt 9,8%.
QUICK SCAN MKBA DOORONTWIKKELING SERVICEPUNT WONINGVERBETERING
20
Woningeigenaren moeten ook investeren om de kwaliteit van de woning op peil te houden (ongeacht of dit gebeurt met of zonder behulp van een subsidieregeling). We gaan er bij de effectberekening vanuit dat dit gaat om een investering van zo’n 4% van de woningwaarde. Daarmee komt het netto-effect (extra WOZ-waarde minus de investering) op de WOZ-waarde uit op 1%. De gemiddelde woningwaarde van een meergezinswoning in Vlaardingen is 152.340 euro18. Als er jaarlijks gemiddeld 10 VvE’s worden geactiveerd met een gemiddelde VvE-grootte van 6,5 huishouden, betekent dit een woningwaarde-effect over 65 huishoudens per jaar en op jaarbasis een netto woningwaarde-effect van 99 duizend euro. Het totale netto contante effect (over een periode van 30 jaar) is 2,2 miljoen euro. Voor het scenario 0+ gaan we ervan uit dat ongeveer een 25% extra effecten optreden ten opzichte van de effecten in scenario 0. De omvang van de doelgroep eengezinswoningen is niet bekend (zie ook de toelichting scenario 0 en 0+ op pagina 10). Het jaarlijkse effect is 123 duizend euro en het totale netto contante effect (over een periode van 30 jaar) is 2,8 miljoen euro. Tabel 2 Effect ‘bijhouden woning’ (x € 1.000) Jaarlijks
Totaal (NCW)
Scenario 0
99
2.236
Scenario 0+
123
2.794
Stijging gemeentelijke inkomsten als gevolg van woningwaarde-effect Als gevolg van een hogere woningwaarde stijgen de gemeentelijke inkomsten, doordat de onroerendezaakbelasting (OZB) gebaseerd is op een percentage van de WOZ-waarde19. Deze stijging van de gemeentelijke inkomsten wordt berekend over de 5% waardestijging als het gevolg van het voorkomen van achterstallig onderhoud. Het gaat per woning om een woningwaardestijging van ruim 7.600 euro. Bij een jaarlijkse activering van 10 VvE’s met een gemiddelde VvE-grootte van 6,5 huishouden, gaat het om een gemiddeld jaarlijks effect van 11 duizend euro per jaar in scenario 0 en 13 duizend euro in scenario 0+. Het totale netto contante effect (over een periode van 30 jaar) is 221 duizend euro in scenario 0 respectievelijk 243 duizend euro in scenario 0+. Het effect van de stijging van gemeentelijke inkomsten rekenen we vanwege dubbeltellingen niet mee in de kosten-batenverhouding. 18 Bron: Kenniscentrum MVS, 2018. 19 De OZB voor een woningeigenaar in Vlaardingen is in 2021 vastgesteld op 0,1391% van
de WOZ-waarde.
QUICK SCAN MKBA DOORONTWIKKELING SERVICEPUNT WONINGVERBETERING
21
Tabel 3 Effect stijging OZB-inkomsten door stijging WOZ-waarde ‘bijhouden woning’ (x € 1.000) Jaarlijks
Effect (NCW)
Scenario 0
11
221
Scenario 0+
13
243
4.1.2
Leefbaarheid/aantrekkelijke buurt
Het verbeteren van de kwaliteit van woningen betekent dat het aanzicht van straten en buurten niet achteruit gaat of juist verbetert. Dat zorgt voor een positief effect op de leefbaarheid, (sociale) veiligheid en betrokkenheid van bewoners. Het meten van leefbaarheid Investeringen in de openbare ruimte leiden tot positieve effecten op de leefbaarheid in een gebied of aan het gebied grenzende wijken of buurten. De mate waarin een effect waar te nemen is, is afhankelijk van de ingrepen die plaatsvinden. Bij (grootschalige) gebiedsontwikkeling kan het gaan om investeringen in de openbare ruimte (zoals het bebouwen van leegstaande kavels, een hogere kwaliteit van het groen of maatregelen op het gebied van klimaatadaptatie), maar ook om een verbeterde ontsluiting van de gebieden of een toename van voorzieningen. Dergelijke investeringen verhogen het woongenot voor mensen in de directe omgeving. Dit effect is in een MKBA of maatschappelijke businesscase te kwantificeren en te monetariseren door een inschatting te doen van de vastgoedwaardestijging (van woningen of commercieel vastgoed). Bij gebiedsontwikkelingsprojecten in Nederland wordt ook vaak gebruik gemaakt van De Leefbaarometer. Dit instrument meet de leefbaarheid aan de hand van geobjectiveerde leefbaarheidskenmerken, zoals voorzieningen, veiligheid, openbare ruimte en overlast20.
Leefbaarheidseffecten zijn heel specifiek en voor ieder project verschillend. Gemiddeld genomen gaat het bij gebiedsontwikkelingsprojecten om een eenmalige vastgoedwaardestijging van circa 3 tot 5%. Voor uitsluitend de verbetering van de kwaliteit van woningen is het effect beperkter. Daarom gaan we in deze quick scan uit van een effect van 1% woningwaardestijging voor de direct aangrenzende woningen (van de verbeterde woningen).
Een verbetering van de kwaliteit van woningen leidt tot een hogere woningwaarde voor direct aangrenzende woningen waar geen woningverbetering is gedaan. We gaan er hierbij van uit dat het gaat om gemiddeld twee omliggende woningen per verbeterde woning. Als er jaarlijks gemiddeld 10 VvE’s worden geactiveerd met een gemiddelde VvEgrootte van 6,5 huishouden, en er sprake is van 1% waardestijging van de 20 Leefbaarometer, 2021
QUICK SCAN MKBA DOORONTWIKKELING SERVICEPUNT WONINGVERBETERING
22
woningen (als gevolg van de 5%-waardestijging van de verbeterde woningen) betekent dit een leefbaarheidseffect over 130 huishoudens per jaar en op jaarbasis een netto woningwaarde-effect van 197 duizend euro. Het totale netto contante effect (over een periode van 30 jaar) is 4,5 miljoen euro. Voor het scenario 0+ gaan we er vanuit dat ongeveer een extra 20% van de effecten die in scenario 0 optreden. De omvang van de doelgroep eengezinswoningen is niet bekend (zie ook de toelichting scenario 0 en 0+ op pagina 10). Het jaarlijkse effect is 247 duizend euro en het totale netto contante effect (over een periode van 30 jaar) is 5,6 miljoen euro. Tabel 4 Effect leefbaarheid per scenario (x € 1.000) Jaarlijks
Totaal (NCW)
Scenario 0
197
4.471
Scenario 0+
247
5.589
Stijging gemeentelijke inkomsten als gevolg van leefbaarheidseffect Als gevolg van een hogere woningwaarde van de woningen die grenzen aan verbeterde woningen stijgen de gemeentelijke inkomsten. Deze stijging van de gemeentelijke inkomsten wordt berekend over de 1% waardestijging. Het gaat per woning om een woningwaardestijging van circa 1.520 euro. Bij een jaarlijkse activering van 10 VvE’s met een gemiddelde VvE-grootte van 6,5 huishouden, gaat het om een gemiddeld jaarlijks effect van 5,4 duizend euro per jaar in scenario 0 en 6,8 duizend euro in scenario 0+. Het totale netto contante effect (over een periode van 30 jaar) is 112 duizend euro in scenario 0 respectievelijk 123 duizend euro in scenario 0+. Hier geldt eveneens dat we het effect van de stijging van gemeentelijke inkomsten vanwege dubbeltellingen niet meetellen in de kostenbatenverhouding. Tabel 5 Effect stijging OZB-inkomsten door stijging WOZ-waarde leefbaarheid (x € 1.000) Jaarlijks gemiddeld
Effect (NCW)
Scenario 0
5,4
112
Scenario 0+
6,8
123
4.1.3
Effecten SWV in scenario 1A en 1B
In scenario 1A zijn de effecten voor het bijhouden van de woning en de leefbaarheidseffecten gelijk aan scenario 0, in scenario 1B is dit gelijk aan scenario 0+. Dat komt omdat de omvang van de doelgroep voor particuliere woningverbetering als onderdeel van het SWV in scenario 1A (alle niet-actieve
QUICK SCAN MKBA DOORONTWIKKELING SERVICEPUNT WONINGVERBETERING
23
VvE’s) respectievelijk 1B (alle niet-actieve VvE’s en een beperkt deel van de particuliere voorraad eengezinswoningen) gelijk blijft aan de doelgroep in scenario 0 respectievelijk 0+.
4.2
Financiële en maatschappelijke effecten SWV-EL
In aanvulling op de effecten die onder paragraaf 4.1 optreden, zijn de belangrijkste effecten van een SVW in combinatie met een Energieloket (SWV-EL) de synergieeffecten in kosten van het loket zelf, maar ook voor woningeigenaren door woningverbetering te combineren met woningverduurzaming. Door woningverduurzaming ontstaat een versnelde energie- en warmtetransitie, energieeffecten en woningwaardestijging. 4.2.1
Synergie-effecten kosten SWV-EL
Door de functie van een energieloket onder te brengen bij het Servicepunt Woningverbetering, treden synergie-effecten op in de vorm van een kostenreductie en effectiviteit ten opzichte van een apart energieloket. Er hoeft immers geen apart loket voor de energietransitie opgericht te worden. Bovendien hebben bewoners niet twee, maar slechts één aanspreekpunt voor maatregelen ten aanzien van woningverbetering en maatregelen om de woning te verduurzamen. Daardoor hoeven de betrokken adviseurs vanuit de gemeente of de organisatie waar het energieloket uitbesteed wordt, hun activiteiten (zoals informatievoorziening en actieve benadering van bewoners) niet twee keer uit te voeren. Kosten van het SWV De jaarlijkse kosten van het SWV zijn bekend en komen uit op ruim 80 duizend euro per jaar. De kosten bestaan uit 1 fte adviseur bemensing bij het servicepunt en 0,2 fte (overige) ondersteuning van de gemeente. De jaarlijkse huisvestingskosten komen uit op 11 duizend euro21. De totale netto contante kosten (over een looptijd van 30 jaar) zoals weergegeven in het overzicht van kosten en baten komen uit op 1,8 miljoen euro. Tabel 6 Jaarlijkse en totale kosten SWV (x € 1.000) Jaarlijks
Totaal (NCW)
Kosten bemensing
69
1.572
Kosten huisvesting
11
257
Totaal
81
1.829
21 De gemiddelde kosten voor huisvesting in Nederland zijn € 9.470 per jaar per fte. Bron:
Occupier (2020).
QUICK SCAN MKBA DOORONTWIKKELING SERVICEPUNT WONINGVERBETERING
24
Uitvoeringskosten van een Energieloket AEF heeft onderzoek gedaan naar de uitvoeringskosten van het Klimaatakkoord voor decentrale overheden22. Daarin wordt de inzet voor een energieloket voor een middelgrote gemeente als Vlaardingen geschat binnen een bandbreedte van 1,8 tot 2,2 fte. Een groot deel van de activiteiten wordt uitgevoerd door communicatieadviseurs. In buurgemeente Schiedam wordt het Servicepunt Woningverbetering al gecombineerd met een energieloket: ook levensloopbestendig wonen en duurzaamheid maken deel uit van het portfolio. De gemeente Schiedam geeft aan dat zij voor het totale SWVEnergieloket op jaarbasis ongeveer 3 fte aan communicatie en 0,5 fte aan coördinatie inzetten. Vanaf volgend jaar wordt daar 1 fte aan toegevoegd. Vanuit het AEF onderzoek wordt de inzet voor een energieloket voor Schiedam, als onderdeel van de G40gemeenten, geschat tussen de 3,8 en 4,6 fte. Dat betekent dat de totale inzet voor het SWV-Energieloket met 4,5 fte min of meer overeenkomt met de bovenkant van de geschatte bandbreedte vanuit het onderzoek van AEF.
Kosten van het SWV-EL De jaarlijkse kosten voor een SWV-EL bestaan uit 1 fte voor de adviseur van het servicepunt, aangevuld met 1,2 fte (communicatie)adviseurs en 0,2 fte (overige) ondersteuning van de gemeente. In totaal gaat het om 2,4 fte inzet, die net als bij buurgemeente Schiedam, uitkomt aan de bovenkant van de geschatte fte-inzet voor enkel een energieloket. De kosten voor het SWV-EL komen uit op een kleine 160 duizend euro per jaar, bestaande uit 149,8 duizend euro kosten voor bemensing23 en 9,5 duizend euro voor huisvesting. In scenario 1B is de doelgroep groter, waardoor de kosten toenemen. De totale netto contante kosten (over een looptijd van 30 jaar) komen uit op 3,6 miljoen euro in scenario 1A en 4,4 miljoen euro in scenario 1B. Tabel 7 Jaarlijkse en totale kosten SWV-EL (x € 1.000) Scenario 1A Jaarlijks
Scenario 1B Totaal
Jaarlijks
(NCW)
Totaal (NCW)
Kosten bemensing
150
3.392
170
3.847
Kosten huisvesting
23
515
26
579
Totaal
173
3.907
196
4.426
22 Bron: AEF (2020) 23 Voor de aanvullende kosten wordt uitgegaan van overheidsschaal 9 van de 18 (bron:
Handleiding overheidstarieven, 2021).
QUICK SCAN MKBA DOORONTWIKKELING SERVICEPUNT WONINGVERBETERING
25
Synergie-effect kosten los energieloket De kosten voor een SWV-EL zijn aanzienlijk hoger dan de kosten voor alleen een SWV. Echter treedt in het scenario met een SWV-EL een kostensynergie effect op omdat een los energieloket wordt uitgespaard. Dat gaat om een geschatte besparing van 2 fte aan bemensing24 (zie ook kader op pagina 18) en 19 duizend euro voor huisvesting. Het netto contante financiële effect (dus de besparing aan kosten over een looptijd van 30 jaar) zoals weergegeven in het overzicht van kosten en baten komt uit op een totaal van 3,5 miljoen euro. Dit effect gaat echter alleen volledig op in scenario 1B. Door de focus op VvE’s in scenario 1A in plaats van de volledige particuliere woningvoorraad, is het synergie-effect beperkt tot meergezinswoningen25. Daardoor zijn de effecten lager. Tabel 8 Effect synergie kosten SWV-Energieloket Scenario 1A Jaarlijks
Scenario 1B Totaal
Jaarlijks
(NCW)
(NCW)
Kosten bemensing
82
Kosten huisvesting
12
263
19
429
Totaal
94
2.124
153
3.463
4.2.2
1.861
Totaal
134
3.034
Synergie-effecten kosten verbouwing
Voor woningeigenaren ontstaat een kostensynergie doordat tijdens de verbouwing onderhoud en duurzaamheidsmaatregelen gelijktijdig kunnen worden opgepakt. Daarmee vindt een besparing plaats op advies- en offertekosten, maar ook de verbouwing zelf: een combinatie van onderhoud en verduurzaming is goedkoper dan twee aparte verbouwingen. We gaan uit van een besparing van 5% op de totale kosten van een gemiddelde verbouwing26 en de gemiddelde kosten voor twee verduurzamingsmaatregelen27.
24 Vanuit het AEF-onderzoek wordt het gemiddelde genomen van de bandbreedte tussen 1,8
en 2,2 fte inzet voor een energieloket in een middelgrote gemeente als Vlaardingen. Voor de kosten wordt uitgegaan van overheidsschaal 9 van de 18 (bron: Handleiding overheidstarieven, 2021). 25 61% van alle woningen is een meergezinswoning. Dat betekent dat de effecten zo’n 40% lager zijn in scenario 1A ten opzichte van scenario 1B. 26 Gemiddeld beslaan de kosten voor een verbouwing zo’n 4% van de WOZ-waarde. 27 Voor deze verduurzamingsmaatregelen is een kostenpost opgenomen van € 3.000 voor meergezinswoningen en € 5.000 voor eengezinswoningen (op basis van de gemiddelde kosten van diverse isolatiemaatregelen, zonnepanelen, etc.)
QUICK SCAN MKBA DOORONTWIKKELING SERVICEPUNT WONINGVERBETERING
26
Tabel 9 Kosten verbouwing en verduurzaming van een- en meergezinswoningen, in euro’s Type woning
Gem. kosten
Gem. kosten
Besparing (5%) per
verbouwing
verduurzaming
woning
Meergezinswoning
6.095
3.000
455
Eengezinswoning
11.425
5.000
820
Voor de effecten nemen we aan dat het SWV-EL een bereik heeft van 2,5%28, wat gaat om 10 meergezinswoningen per jaar (290 in totaal) in scenario 1A en aanvullend 6 eengezinswoningen per jaar (185 in totaal) in scenario 1B. De totale synergie-effecten komen uit op 127 duizend euro in scenario 1A en 271 duizend euro in scenario 1B. Tabel 10 Effect synergie verbouwingskosten (x € 1.000) Scenario
Totaal effect (NCW)
Scenario 1A
127
Scenario 1B
271
4.2.3
(Versnelde) energie en warmtetransitie
Door een combinatie van het Servicepunt Woningverbetering met een Energieloket kunnen bewoners eerder bereikt en geïnformeerd worden over de energiebesparingsmogelijkheden van hun woning. Daardoor treffen zij mogelijk niet alleen maatregelen om de kwaliteit van de woning te verbeteren, maar combineren ze dit met maatregelen rondom energiebesparing of -opwek. Door bijvoorbeeld het gelijktijdig vernieuwen en isoleren van het dak van een woning, en daar zonnepanelen op te plaatsen. Het moment dat VvE’s of bewoners van particuliere woningen investeren in groot onderhoud of een verbouwing van hun woning, is vaak ook een goed moment om te investeren in bijvoorbeeld inductie (in plaats van koken op aardgas), een warmtepomp of warmte-terugwin installaties. Het effect van een SWV-Energieloket (SE) is daarmee dat inwoners, zeker degenen die toch al een vraag voor het SWV hadden, naar verwachting eerder duurzaamheidsmaatregelen nemen dan ze anders zelf hadden gedaan. We gaan er hierbij vanuit dat zij dit gemiddeld drie jaar eerder doen dan wanneer ze op eigen initiatief maatregelen hadden laten uitvoeren. Dit gaat om een tijdelijk effect: vanuit de doelstelling van het Regeerakkoord dat in 2050 alle woningen energieneutraal en aardgasvrij moeten
28 Zie ook p. 3, belangrijkste uitgangspunten. In hoofdstuk 5 laten we via een
gevoeligheidsanalyse zien hoe een groter bereik de effecten beïnvloedt.
QUICK SCAN MKBA DOORONTWIKKELING SERVICEPUNT WONINGVERBETERING
27
zijn, zullen naar verwachting alle woningeigenaren op termijn duurzaamheidsmaatregelen nemen. Bij dit effect gaan we uit van een bereik van het SWV-EL van 2,5%. Dit komt erop neer dat circa 290 meergezinswoningen en 185 eengezinswoningen eerder maatregelen nemen. Als hun energiegebruik als gevolg van die maatregelen met 10% daalt, komt het totale netto contante effect (voor een periode van drie jaar) uit op bijna 130 duizend euro in scenario 1A en 710 duizend euro in scenario 1B. Tabel 11 Effect versnelde verduurzaming woningen (x € 1.000) Scenario
Totaal effect (NCW)
Scenario 1A
130
Scenario 1B
710
4.2.4
Woningwaardestijging als gevolg van verduurzaming
Woningen met een energielabel A zijn meer waard dan woningen met een energielabel G. Hoe duurzamer de woning, hoe lager de maandlasten voor gas en elektriciteit en hoe hoger het wooncomfort. De WOZ-waarde stijgt gemiddeld met 2% als gevolg van duurzaamheidsmaatregelen die het energielabel van woningen verbeteren (zie onderstaand kader). Woningeigenaren moeten ook investeren in duurzaamheidsmaatregelen (ongeacht of dit gebeurt met of zonder behulp van een subsidieregeling). We gaan er bij de effectberekening van uit dat de investeringen een gemiddeld rendement opleveren van 10%. Prijseffect energielabel op woningwaarde Uit diverse onderzoeken blijkt dat een hoger energielabel zorgt voor een hogere woningwaarde. Uit een onderzoek van de universiteit van Tilburg blijkt dat woningen met een energielabel F of G gemiddeld 15.000 euro minder opleveren bij de verkoop van de woningen dan de woningen met een energielabel A of B29. Wel zijn de prijseffecten locatieafhankelijk: in stedelijke gebieden is het effect beperkter dan in landelijke gebieden. Ook Calcasa onderzocht in 2018 het prijseffect van energielabels bij de verkoop van woningen. Daaruit blijkt dat een beter energielabel leidt tot een gemiddeld 2% hogere verkoopprijs. Dat betekent dat het bij een gemiddelde woningwaarde van 334 duizend euro gaat om een effect van bijna 7.000 euro per stap energielabelstijging.
29 Bron: Brounen (2019), Ongunstig energielabel drukt woningprijs
QUICK SCAN MKBA DOORONTWIKKELING SERVICEPUNT WONINGVERBETERING
28
Figuur 3 Prijseffect energielabels op woningprijzen
Bron: Calcasa (2018)
Omdat uiteindelijk alle woningen energieneutraal en aardgasvrij zullen zijn, gaat het om een tijdelijk effect: woningen worden gemiddeld drie jaar eerder meer waard dan zonder het SWV-EL het geval was geweest (en woningeigenaren op eigen initiatief verduurzamingsmaatregelen hadden uitgevoerd). Ook hier gaan we uit van een bereik van 2,5% van alle woningen. Bij een rendement van 10% van de investeringen voor woningverduurzaming gaat het om een eenmalig netto contant effect van 265 duizend euro in scenario 1A en 579 duizend euro in scenario 1B. Het effect van de stijging van WOZ-waarde kunnen we vanwege dubbeltellingen (met het effect energierekening, tabel 10) niet meetellen in de kostenbatenverhouding. Tabel 12 Effect eerdere verduurzaming woningen (x € 1.000) Scenario
Totaal effect (NCW)
Scenario 1A
265
Scenario 1B
579
Stijging gemeentelijke inkomsten als gevolg van woningwaardestijging Een hogere WOZ-waarde van de verduurzaming van woningen levert een tijdelijke stijging van gemeentelijke inkomsten (via OZB-belastingen) op. De stijging van gemeentelijke inkomsten wordt berekend over de 2% waardestijging. Het gaat om een tijdelijk en dus beperkt effect van drie jaar ‘extra’ OZB-inkomsten. Het netto contante effect over een periode van drie jaar is 185 duizend euro in scenario 1A en 404 duizend euro in scenario 1B. Hier geldt eveneens dat we het effect van de stijging van gemeentelijke inkomsten vanwege dubbeltellingen niet meetellen in de kosten-batenverhouding.
QUICK SCAN MKBA DOORONTWIKKELING SERVICEPUNT WONINGVERBETERING
29
Tabel 13 Effect stijging gemeentelijke inkomsten als gevolg van eerdere verduurzaming woningen (x € 1.000) Scenario
Jaarlijks effect
Totaal effect (NCW)
Scenario 1A
63
185
Scenario 1B
138
404
4.2.5
Klimaateffecten energiebesparing
Als gevolg van een eerdere verduurzaming van woningen (door het SWV-EL) treden ook eerder CO2-besparingseffecten op. Het gaat hier om ‘vermeden kosten’, namelijk kosten die anders gemaakt hadden moeten worden om de CO 2-uitstoot te compenseren (in lijn met de doelstelling uit het Klimaatakkoord). In scenario 1A gaat het om een besparing van 86 duizend kWh en 33 duizend m3 gas per jaar30. In scenario 1B is dit 154 duizend kWh respectievelijk 66 duizend m3 gas per jaar. Dat zorgt voor een totale CO2-besparing per jaar van 272 ton in scenario 1A en 497 ton in scenario 1B. Tabel 14 CO2-besparing van bereikte woningen per jaar (x 1.000) Scenario
Scenario 1A
Scenario 1B
kWh/m3 x 1.000
CO2 in ton
kWh/m3 x 1.000
CO2 in ton
Elektriciteit
86
210
154
373
Gas
33
62
66
124
-
272
-
497
Totale CO2-besparing
Het netto contante effect over een periode van drie jaar is 53 duizend euro in scenario 1A en 97 duizend euro in scenario 1B. Tabel 15 Effect eerdere verduurzaming woningen (x € 1.000) Scenario
Totaal effect (NCW)
Scenario 1A
53
Scenario 1B
97
30 Met een CO2-uitstoot volgens de huidige energiemix.
QUICK SCAN MKBA DOORONTWIKKELING SERVICEPUNT WONINGVERBETERING
30
5. Kosten en baten per scenario Het overzicht van de maatschappelijke kosten en baten van de verschillende scenario’s is opgenomen in tabel 16. Het gaat om de contant gemaakte effecten en het verschil tussen de scenario’s. Tabel 16 Overzicht kosten en baten per scenario (in netto contante waarde, mln. euro’s) Scenario
Scenario
Scenario
Scenario
0
0+
1A
1B
Functie
SWV
SWV
SWV-EL
SWV-EL
Doelgroep
VvE's
Tot. part.
VvE's
Tot. part.
voorraad
Scenario
voorraad
Aantal woningen
4.085
5.555
11.665
19.015
Kosten SWV-EL
€ -1,8
€ -1,8
€ -3,9
€ -4,4
€-
€-
€ 2,1
€ 3,5
Netto waarde-effect woningverbetering
€ 2,2
€ 2,8
€ 2,2
€ 2,8
Synergie effecten verbouwingskosten
€-
€-
€ 0,1
€ 0,3
€-
€-
€ 0,1
€ 0,7
€ 2,2
€ 2,8
€ 4,6
€ 7,2
Leefbaarheidseffect
€ 4,5
€ 5,6
€ 4,5
€ 5,6
Energiebesparing
€-
€-
€ 0,05
€ 0,1
Totaal maatschappelijk effect
€ 4,5
€ 5,6
€ 4,5
€ 5,7
Saldo kosten en baten
€ 4,9
€ 6,6
€ 5,2
€ 8,5
Financiële effecten Kostensynergie energieloket
woningeigenaren Energierekening woningeigenaren Totaal financieel effect Maatschappelijke effecten
De uitkomsten van de quick scan MKBA laten zien dat het saldo van kosten en baten in alle scenario’s positief is. Het saldo is het meest positief voor scenario 1B met doorontwikkeling naar een SWV-Energieloket (SWV-EL) met als scope de volledige particuliere woningvoorraad. Het belangrijkste effect is de kostensynergie omdat er geen apart energieloket opgezet hoeft te worden. Daarnaast zijn zowel de financiële als maatschappelijke effecten bij scenario 1B hoger dan bij 1A.
QUICK SCAN MKBA DOORONTWIKKELING SERVICEPUNT WONINGVERBETERING
31
5.1
Gevoeligheidsanalyse bereik SWV-EL
Het bereik van het SWV-EL in deze quick scan MKBA is geschat op 2,5%. Dat betekent dat we in de effectberekeningen ervan uit zijn gegaan dat in totaal 2,5% van de woningeigenaren via het SWV-EL daadwerkelijk maatregelen neemt om hun woning te verduurzamen. Maar wat als dit bereik in de praktijk hoger of juist lager blijkt te zijn? Wat voor invloed heeft dit dan op de uitkomsten van de quick scan MKBA? In tabel 17 is een gevoeligheidsanalyse opgenomen met een overzicht van de effecten bij een bereik van het SWV-EL van 1 of 5%. Tabel 17 Gevoeligheidsanalyse bereik SWV-EL (in netto contante waarde, mln. euro’s) Scenario
Scenario
Scenario
Scenario
Scenario
1A
1B
1A
1B
Functie
SWV-EL
SWV-EL
SWV-EL
SWV-EL
Doelgroep
VvE's
Tot. part.
VvE's
Tot. part.
voorraad Aantal woningen
voorraad
11.665
19.015
11.665
19.015
1%
1%
5%
5%
€ -3,9
€ -4,4
€ -3,9
€ -4,4
Kostensynergie energieloket
€ 2,1
€ 3,5
€ 2,1
€ 3,5
Netto waarde-effect woningverbetering
€ 2,2
€ 2,8
€ 2,2
€ 2,8
Synergie effecten verbouwingskosten
€ 0,1
€ 0,1
€ 0,3
€ 0,5
Energierekening woningeigenaren
€ 0,1
€ 0,3
€ 0,3
€ 1,4
Totaal financieel effect
€ 4,5
€ 6,7
€ 4,9
€ 8,2
Leefbaarheidseffect
€ 4,5
€ 5,6
€ 4,5
€ 5,6
Energiebesparing
€ 0,02
€ 0,04
€ 0,1
€ 0,2
Totaal maatschappelijk effect
€ 4,5
€ 5,6
€ 4,6
€ 5,8
Saldo kosten en baten
€ 5,0
€ 7,9
€ 5,5
€ 9,6
Bereik Kosten SWV-EL Financiële effecten
woningeigenaren
Maatschappelijke effecten
Uit de gevoeligheidsanalyse blijkt dat zowel bij een hoger als lager bereik van het SWV-EL het saldo van kosten en baten positief is. Dat geldt zowel voor scenario 1A als 1B. Daarbij geldt wel dat hoe groter het bereik, hoe groter het verschil in het saldo van kosten en baten tussen scenario 1A en 1B (als gevolg van een absolute stijging van het aantal bewoners dat verduurzamingsmaatregelen neemt).
QUICK SCAN MKBA DOORONTWIKKELING SERVICEPUNT WONINGVERBETERING
32
Bijlage I Algemene uitgangspunten MKBA Een MKBA schat welvaartseffecten in Een MKBA probeert de (positieve en negatieve) effecten van een project (of beleidsoptie) op de welvaart van Nederland in te schatten. Het gaat hier niet alleen om financiële kosten en baten, maar ook om maatschappelijke effecten zoals effecten van een project op de leefbaarheid of de natuur. Belangrijkste voordelen Door de verschillende welvaartseffecten en de baten-kosten verhouding in beeld te brengen worden de voordelen of nadelen van een project inzichtelijk. Deze objectivering van argumenten leidt tot een begrip van de overwegingen, voor belanghebbenden, ambtenaren en politici. Een MKBA kan daarmee bijdragen aan weloverwogen besluitvorming en vergroot de transparantie en controleerbaarheid van de overheid. Ook helpt een MKBA om projecten te verbeteren: onrendabele onderdelen eruit, baten optimaliseren. Belangrijkste beperkingen Een MKBA heeft ook beperkingen. Ten eerste is een MKBA studie altijd onvolledig. Hoewel veel welvaartseffecten worden meegenomen is een aantal welvaartseffecten niet in te schatten. Doordat er aannames moeten worden gedaan voor de effectinschattingen zijn de uitkomsten onzeker. Effecten die lastiger te schatten zijn (bijvoorbeeld op natuur) hebben daardoor snel een zwakkere positie in het MKBA-rapport.
Fasering effecten Bij de berekening van maatschappelijke effecten is onderscheid gemaakt tussen enkele effecten die eenmalig optreden (zoals WOZ-waardestijging) en effecten die jaarlijks terugkeren. Daarvoor is een doorlooptijd of zichtperiode van 30 jaar gehanteerd. Netto contante waarde Alle bedragen in de overzichtstabellen zijn gegeven in netto contante waarden. Doordat ontwikkelingen in het gebied in verschillende perioden plaatsvinden treden de effecten ook op andere momenten op. De ‘waarde’ van bedragen later in de tijd is lager: het is aantrekkelijker om in 2021 duizend euro op de bank te hebben en daar dertig jaar rente op te krijgen dan om in het jaar 2051 duizend euro te hebben (nog afgezien van inflatie). Met andere woorden: duizend euro in 2051 is minder waard dan duizend euro in 2021. Om de contante waarden te bepalen wordt