JSO Onderzoek

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost

Samen werken aan beter wonen Februari 2019

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

2

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Samenvatting De Vettenoordse Polder Oost maakt deel uit van de wijk Centrum. In de afgelopen periode is onder woningeigenaren van de Vettenoordse Polder Oost een nader onderzoek gedaan naar de plannen voor onderhoud en woningverbeteringen. Het onderzoeksgebied ligt ten westen van de Diepenbrockstraat. In het oostelijk deel van de wijk bevinden zich vooral de sociale woningbouwcomplexen. Dit deel van de wijk maakt geen onderdeel uit van dit onderzoek. In dit onderzoek is gekeken naar hoe de verschillende VvE’s zijn georganiseerd en hoe zij hun taken uitvoeren. Wat gaat goed? Waar lopen eigenaar-bewoners tegenaan? Wat houdt hen tegen om in de woning te investeren? Welke beelden en ideeën hebben ze? Wat zou hen helpen? De gemeente wil dit beeld onder zowel VvE's als individuele eigenaren graag compleet krijgen en heeft JSO gevraagd om dit te onderzoeken. Het onderzoek bestond uit deskresearch en veldwerk. Voor wat betreft de bebouwing zijn een veelheid aan bouwstijlen, typen en bouwjaren kenmerkend voor de wijk. Vooral aan de zuid en westkant is er sprake van gestapelde meergezinswoningen. In het centrale deel portiekflats en duplexwoningen voor het overige veel combinaties van beneden/bovenwoningen en grondgebonden woningen. De sterke scheiding tussen openbaar en privé is kenmerkend voor deze wijk. Er zijn weinig voortuinen. Er zijn wel veel binnenterreinen.

Veel van de bebouwing dateert van voor 1970 en vanwege de draagkracht van de bodem kan dat vanwege de houten funderingspalen op sommige plekken extra kwetsbaar zijn. De Vettenoordse Polder Oost kent naast enkele grotere Verenigingen van Eigenaren (VvE’s), ook erg veel kleine minder actieve VvE’s. Er bestaan in de wijk grote contrasten als het gaat om het onderhoud van de woningen, zelfs met gelijksoortige woningen naast elkaar. De score leefbaarheid is relatief laag en wordt mede bepaald door een lage score op de woonomgeving door verloedering en weinig sociale cohesie. De kwaliteit van de particuliere woningvoorraad heeft hier ook weer effect op. De lage leefbaarheidsscore heeft mogelijk ook een negatief effect op de betrokkenheid van bewoners. De wijk is een gemengde stadswijk. De etnisch-culturele diversiteit is hoog. De relatief lage WOZwaarde maakt de wijk aantrekkelijk voor lagere inkomensgroepen. Vergeleken met het gemeentelijk gemiddelde wonen er meer jongeren in de leeftijd tot 29 jaar die er een betaalbare starterswoning vinden. Het veldwerk bestond uit een panelgesprek, wijkbezoeken en bewonersgesprekken en een digitaal en schriftelijk uitgezette vragenlijst.

Ook hebben er enkele interviews plaatsgevonden met betrokken sleutelfiguren in de wijk en enkele professionals, zoals de wijkagent, de participatiemedewerker, een adviseur van het Servicepunt en een opbouwwerker. Dit leverde een goed beeld op van de specifieke situatie in de Vettenoordse Polder Oost en de context waarin particuliere woningverbetering tot stand moet komen. Opmerkelijk is dat enerzijds de betrokkenheid bij de wijk groot is, maar ook dat een zeker wantrouwen overheerst, mede vanwege de (eerdere) aanpak van leefbaarheidsvraagstukken. Men voelt zich lang niet altijd gehoord. Daarnaast valt op dat bewoners aangeven dat er een harde scheidslijn loopt tussen privé en openbaar, waardoor het ook lastiger is om de sociale cohesie (gedeelde normen en waarden) te behouden en/of uit te bouwen. De geïnterviewden geven ook aan dat het lastig is om als bewoner (soms als onderdeel van een VvE) de juiste informatie te verwerven en op basis daarvan keuzes te maken. Bij contacten met bewoners tijdens het “narooien” van die straten waar de respons op de vragenlijst achterbleef, werden de onderzoekers herhaaldelijk geconfronteerd met een taalprobleem. Daarnaast bleek ook een groep bewoners zich zorgen te maken over bepaalde ontwikkelingen in de wijk en voelen zij zich daarover niet gehoord. 3

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Mede op basis van het panelgesprek en de interviews is in samenwerking met de gemeente een vragenlijst opgesteld die de woningeigenaren in het projectgebied schriftelijk of online konden invullen. De uitkomsten bieden inzicht in de verschillen in organisatie van onderhoud en beheer, tekortkomingen met betrekking tot kennis en kunde rond onderhoud en beheer en knelpunten met betrekking tot de financiële middelen die kunnen worden aangewend voor onderhoud en beheer. Ook biedt dit onderzoek inzicht in waarom woningeigenaren al dan niet bereid zijn om investeringen te plegen. Er zijn veel slapende VvE’s die hun verplichtingen niet nakomen of die niet aan alle eisen voldoen. 1/4 van de appartementeneigenaren geeft aan dat VvE slaapt. Nog eens 15% geeft aan dat de VvE niet aan alle eisen voldoet. In 40% van de gevallen is er dus actie nodig. Bij bijna de helft van de VvE's is er geen begroting voor 2019. 15% weet het niet. 40% heeft de zaakjes wel op orde. Voor het Meerjarenonderhoudsplan gelden ongeveer dezelfde cijfers. Bij heel kleine VvE’s bestaande uit slechts 2 wooneenheden staken de stemmen snel met vaak besluiteloosheid tot gevolg. Soms is onduidelijk of een appartement wordt bewoond of dat het wordt gebruikt voor andere doeleinden en wie überhaupt de eigenaar is. Huurders lopen niet zelden aan tegen onwelwillende huisbazen.

Pandjesbazen en onderhuur hebben vaak een negatief effect op de kwaliteit van het particuliere woningbezit. Dit straalt in sommige gevallen af op de rest van de buurt. Een deel van de bewoners is ‘onzichtbaar’ en moeilijk bereikbaar. 1/4 van de respondenten wil hulp bij het activeren van de VvE. Er is onduidelijkheid over verantwoordelijkheden en verplichtingen. Veel VvE’s zijn niet ingeschreven bij de KvK. Zorgwekkend is dat bijna 20% van de respondenten aan geeft dat er géén opstalverzekering is. 12% weet het niet. Ook ontbreekt in veel gevallen een huishoudelijk reglement dat juist leidend kan zijn bij eventuele onderlinge geschillen. Ruim een kwart van de respondenten geeft aan dat er géén jaarlijkse Algemene Ledenvergadering is. Wat ook opvalt is dat 90% van de respondenten onbekend is met het Servicepunt Woningverbetering. Er ligt een belangrijke uitdaging in de toegankelijkheid van informatie en dienstverlening. Vorm en taalvaardigheid zijn hierbij belangrijke elementen. 65% van de respondenten die in een meergezinswoning woont, geeft aan dat de betrokkenheid van medebewoners beter kan. Hoewel er door een groot deel van de VvE’s wordt gespaard spelen er op het gebied van financiën ook problemen. Ruim 40% van de respondenten geeft zelf aan dat de VvE niet voldoende spaart. In 3/4 van de gevallen is er een maandelijkse VvE-bijdrage vastgesteld.

Deze is doorgaans relatief laag gezien de soms forse fysieke opgaven. Ruim een vijfde van de respondenten geeft aan dat er geen maandelijkse VvE-bijdrage is. Een deel van de bewoners (ook van eengezinswoningen) heeft zelf ook slechts beperkte financiële middelen. Ruim 90% van de respondenten geeft aan niet op de hoogte te zijn van mogelijke subsidieregelingen. Met betrekking tot de motivatie van woningeigenaren om al dan niet te investeren valt op dat 1/3 aan geeft dat veel eigenaren geen belang hechten aan planmatig onderhoud en woningverbeteringen. Een deel van de bewoners werkt hard om het eigen hoofd boven water te houden. Een ander deel van de bewoners is teleurgesteld, voelt zich niet gehoord en sluit zich daarom af. Soms hopen bewoners wooncarrière te maken en zien zij liever af van financiële investeringen in de huidige woning. In sommige gevallen wordt pas bij hoge urgentie geïnvesteerd. Huisjesmelkers zouden vooral geïnteresseerd zijn in winstmaximalisatie. Kansen zijn er ook. Heel wat bewoners van de Vettenoordse Polder Oost zijn werkzaam in het vastgoedonderhoud. Tevens is een deel van de bewoners bereid tot actie. Succesvolle projecten zouden meer in de etalage kunnen worden gezet. 4

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Veel woningen zijn gesitueerd rond pleintjes en parkjes. Een kleinschalige aanpak op straatniveau en gericht op maatwerk kan tevens de onderlinge samenhang en burenrelaties bevorderen. Investeringen in de openbare ruimte kunnen de investeringsbereidheid van bewoners positief beïnvloeden. Warmte-isolatie is kansrijk omdat het wooncomfort wordt verhoogd en de energielasten mogelijk afnemen. Hoewel slechts 7% van de VvE’s een plan heeft voor energiebesparing, is het aantal aanmeldingen voor de gratis beschikbare gestelde warmtescan waarvoor respondenten zich konden aanmelden, veelbelovend. 70% van de respondenten heeft namelijk aangegeven interesse te hebben in een onafhankelijke warmtescan. Bewoners hebben sowieso meer behoefte aan onafhankelijk advies op maat. Een nadere uitwerking van een proactieve en bredere taakopvatting van het Servicepunt Woningverbetering, mogelijk in samenwerking met de afdeling Bouw & Woningtoezicht en bewoners die ervaringsdeskundig zijn kan is hierbij een interessante ontwikkelingsrichting. Eropaf en investeren in contact. Deze behoefte is er bij ongeveer een derde van de respondenten. 10% is op zoek naar praktische hulpmiddelen zoals gereedschap en steigers zodat zij zelf aan de slag kunnen.

Bij zowel bewoners van een- als meergezinswoningen is er behoefte aan meer inzicht in mogelijkheden of alternatieven voor financiering van onderhoud, vernieuwing of energiebesparing. Bijvoorbeeld gemeentelijke of provinciale subsidies. Door bestaande subsidiemogelijkheden op te rekken voor kleinere VvE’s kunnen deze mogelijk slagvaardiger worden. Bewoners die het ondanks een eventuele tegemoetkoming financieel niet op kunnen brengen zouden in ruil voor inspanningen in/voor de wijk mogelijk met vouchers kunnen sparen voor investeringen in onderhoud en beheer. De gemeente en/of provincie zou dit kunnen faciliteren. Op basis van de onderzoeksuitkomsten onderscheiden we 4 groepen eigenaren en vier doelstellingen: 1. 2. 3. 4.

Koplopers; inzetten en loslaten Calculerenden; activeren, handhaven en verleiden Afhankelijken; bevorderen van zelforganisatie Diffusen; contact leggen en ontmoeten

Tevens zijn enkele scenario’s opgesteld: 0. 1. 2. 3.

Zwemmen of zinken Samen werken aan perspectief Sturen op activering en handhaving Kennismaken en werken aan samenhang

De scenario’s richten zich op verschillende beleidsinterventies op het gebied van informeren, financiering en activering die effect hebben op de dimensies capaciteit en motivatie. Scenario 0 is de trend. Scenario 1 en 2 hebben effect op niet-kunners (capaciteit) en niet-willers (motivatie). Scenario 3 richt zich meer op het primair aangaan van de verbinding. Met uitzondering van scenario 0 sluiten de overige scenario’s elkaar niet uit. De rol van de overheid varieert hierbij van informerend en faciliterend tot integraal activerend. De integraal activerende gemeente treedt op door woningeigenaren en/of VvE’s actief te benaderen, heeft verschillende beleidsopties tot haar beschikking (informatie, financiering, activering) en mixt deze naar gelang de behoefte in de buurt.

5

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

6

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Inhoudsopgave Samenvatting........................................................................................................................................... 3 1.

Inleiding ........................................................................................................................................... 9

2.

Theoretisch kader .......................................................................................................................... 10 Onderhoud, verantwoordelijkheid en ondersteuning ...................................................................... 10 Capaciteit en motivatie ..................................................................................................................... 11

3.

Methode en verantwoording ........................................................................................................ 15 Deskresearch ..................................................................................................................................... 16 Veldwerk............................................................................................................................................ 16 Communicatie ................................................................................................................................... 17

4.

Deskresearch ................................................................................................................................. 21 Cultuurhistorie................................................................................................................................... 21 De buurt............................................................................................................................................. 21 De woningvoorraad ........................................................................................................................... 22 De inwoners....................................................................................................................................... 27 Conclusies .......................................................................................................................................... 33

5.

Veldwerk........................................................................................................................................ 34 Paneldiscussie, wijkbezoeken en bewonersgesprekken ................................................................... 34 Schriftelijke en digitale vragenlijst .................................................................................................... 37 Organisatie van onderhoud bij meergezinswoningen ...................................................................... 39 Financiering van onderhoud bij meergezinswoningen ..................................................................... 43 Hulp bij onderhoud van een- en meergezinswoningen .................................................................... 45 Conclusies .......................................................................................................................................... 50

6.

Scenario’s ...................................................................................................................................... 54 Scenario 0: Zwemmen of zinken ....................................................................................................... 55 Scenario 1: Samen werken aan perspectief ...................................................................................... 56 Scenario 2: Sturen op activeren, handhaven en verleiden ............................................................... 57 Scenario 3: Kennismaken en werken aan samenhang ...................................................................... 58

Aanbevelingen ....................................................................................................................................... 58 Geraadpleegde bronnen ....................................................................................................................... 59 Bijlage 1: Sterkte, zwakte, kansen en bedreigingen .............................................................................. 61 Bijlage 2: Woningeigenaren naar capaciteit en motivatie .................................................................... 65 Bijlage 3: Oplossingsrichtingen op de dimensies capaciteit en motivatie ............................................ 66 Bijlage 4: Gesproken bewoners en professionals ................................................................................. 67 Bijlage 5: Begeleidende brief en schriftelijke vragenlijst ...................................................................... 68 Bijlage 6: Vragenlijst Particuliere Woningverbetering VOP .................................................................. 69 7

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Bijlage 7: Wat is een warmtescan? ....................................................................................................... 74 Colofon .................................................................................................................................................. 75

8

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

1. Inleiding Investeren in onderhoud van de woning is belangrijk. Het kan de eigenaar-bewoner behoorlijk wat kosten besparen. Goede warmte-isolatie kan er bijvoorbeeld voor zorgen dat de woonlasten dalen, omdat er minder energie wordt verbruikt. Tijdig onderhoud zorgt er ook voor dat de kwaliteit van de woningen in orde blijft en de totale onderhoudskosten niet onnodig hoog oplopen. Ook is het voor eigenaar-bewoners een goede investering voor een eventuele toekomstige verkoop van de woning. Tot slot geven goed onderhouden woningen de buurt een nette en verzorgde uitstraling. Deze uitstraling bepaalt mede de leefbaarheid in wijken en buurten. Gemeente Vlaardingen wil de particuliere woningvoorraad verbeteren en voert hiertoe een 3-sporen beleid gericht op: 1. eerste hulp bij onderhoud; 2. actief stimuleren; 3. hinderlijk volgen. In andere wijken zijn met succes pilots uitgevoerd maar in de Vettenoordse Polder Oost is iets anders nodig. De wijk onderscheidt zich op sociaal, fysiek en economisch gebied en vraagt om een benadering in relatie tot sociaal-maatschappelijke vraagstukken en opgaven als klimaat en energie. Gemeente Vlaardingen wil meer inzicht in hoeverre woningeigenaren kunnen en willen investeren in hun vastgoed en wat eventuele achterliggende knelpunten zijn.

Hoe kan de gemeente uitnodigend faciliteren en gepast handhaven en welke rol kunnen andere stakeholders mogelijk spelen in slimme Vlaardingse coalities? Gemeente Vlaardingen heeft onderzoeksbureau JSO gevraagd dit te onderzoeken.

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 leest u het theoretisch kader en staan we kort stil bij onderhoud en verantwoordelijkheid en relevant onderzoek. In hoofdstuk 3, Methode en verantwoording, leest u hoe dit onderzoek is opgezet en hoe de communicatie met wijkbewoners is verlopen. In hoofdstuk 4 leest u een beschrijving van de Vettenoordse Polder Oost en over de afbakening van het projectgebied. In hoofdstuk 5 leest u de belangrijkste uitkomsten van dit onderzoek. In hoofdstuk 6 leest u de scenario’s en aanbevelingen die richting kunnen geven aan beleidsontwikkeling en aanvullende projecten en maatregelen. Tot slot maken een overzicht van geraadpleegde bronnen en de bijlagen dit document compleet. In de bijlagen treft u onder andere een overzicht van personen met wie is gesproken en de vragenlijst die onder de doelgroep in het projectgebied is uitgezet.

9

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

2. Theoretisch kader Onderhoud, verantwoordelijkheid en ondersteuning Een eigenaar van een eengezinswoning is zelf verantwoordelijk voor het individuele onderhoud van de woning. Een appartementseigenaar is verantwoordelijk voor het onderhoud van het appartement dat wordt bewoond, maar is ook direct lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). VvE’s verenigen de appartementeneigenaren in één gebouw. De leden zijn individueel verantwoordelijk voor hun eigen appartement, maar samen delen zij de verantwoordelijkheid voor onder meer het onderhoud van gevel, dak en portiek. Een goed functionerende VvE spaart geld voor dat onderhoud en laat het tijdig uitvoeren. Helaas spaart ongeveer de helft van de VvE’s te weinig1. Dat kan leiden tot achterstallig onderhoud. Daarom moet vanaf 1 januari 2018 elke VvE jaarlijks een bedrag reserveren voor het groot onderhoud van het gebouw. De hoogte van deze reservering is gebaseerd op een meerjarenonderhoudsplan (MJOP). De VvE kan ook jaarlijks 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw reserveren. Elke VvE moet sinds 1 januari 2010 ingeschreven zijn bij de Kamer van Koophandel. Ook moet elke VvE een reservefonds hebben voor groot onderhoud met een afzonderlijke VvE betaal- of spaarrekening. Dit reservefonds wordt aangesproken voor bijvoorbeeld onderhoud aan de gevel of het dak.

De leden van de VvE moeten er samen voor zorgen dat zij in het reservefonds genoeg geld reserveren. Dit kan via een meerjarenonderhoudsplan (MJOP). De VvE stelt het MJOP op en hierin staat precies welke onderhoudswerkzaamheden, herstelwerkzaamheden en duurzaamheidsmaatregelen de komende 10 jaar plaats moeten vinden en wat de kosten hiervan zijn. Is er geen MJOP opgesteld en vastgesteld? Dan moet een VvE jaarlijks minstens 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw reserveren. De herbouwwaarde van een gebouw staat op het polisblad van de brand- en opstalverzekering. Deze verplichte minimale jaarlijkse reservering in het reservefonds staat in de Wet Verbetering functioneren Vereniging van Eigenaars. De eigenaren kunnen besluiten om geen geld in een reservefonds te storten. Dit kan alleen als:   

80% van de eigenaren hiermee akkoord gaat. De individuele eigenaren de kosten voor onderhoud direct beschikbaar hebben. Zij moeten onmiddellijk kunnen betalen wanneer onderhoud nodig is. De bank een bankgarantie2 heeft afgegeven aan de VvE.

VvE’s kunnen geld lenen voor groot onderhoud en duurzaamheidsmaatregelen. De Wet Verbetering functioneren VvE’s maakt dit duidelijker. Daarbij is elke eigenaar alleen aansprakelijk voor zijn eigen deel van een lening. De individuele eigenaar die zijn appartement verkoopt moet zijn schulden en aansprakelijkheid bij de notaris opgeven. Zo gaan zijn schulden en de aansprakelijkheid voor zijn deel van de lening over naar de nieuwe eigenaar.

1 https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/appartement-kopen/geld-reserveren-voor-groot-onderhoud-appartementsgebouw, geraadpleegd 2 januari 2019 2

Een bankgarantie is een overeenkomst met een bank. De bank belooft daarmee onderhoudskosten aan de VvE te betalen die de individuele eigenaar(s) op dat moment niet kan betalen. Deze kosten betaalt de individuele eigenaar(s) later terug aan de bank.

10

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

VvE’s kunnen een lening aanvragen bij onder andere het Nationaal Energiebespaarfonds (NEF) en het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). Sommige banken verstrekken leningen aan VvE’s. De rente op de lening is onder voorwaarden aftrekbaar van de inkomstenbelasting. De gemeentelijke stimuleringsregeling, het verstrekken van laagrentende leningen, is vooral aantrekkelijk vanwege de lage rente van 2,35%; normaal 6 á 7%. Deze lening die de VvE aangaat “op het complex” is bij verhuizing van één van de VvE deelnemers makkelijk overdraagbaar. Een dergelijke lening wordt wegens bankeisen bij kleinere VvE’s niet verstrekt, zij zijn daarom afhankelijk van een individuele persoonlijke lening en is bij verhuizing niet overdraagbaar. De gemeenten Vlaardingen heeft in navolging op gemeente Schiedam in 2015 het Servicepunt Woningverbetering opgericht om eigenaren van appartementen behulpzaam te zijn. Het Servicepunt helpt VvE’s onder andere bij de wettelijke verplichting om de vereniging te activeren, achterstallig onderhoud in wijken weg te werken door advies op maat te leveren. De adviseurs van het Servicepunt in Vlaardingen houden om de week spreekuur in de Buurthuiskamer in de Vettenoordse Polder Oost. Naast faciliteren en ondersteunen kan de gemeente bij achterstallig onderhoud ook een machtiging vragen aan de kantonrechter om een VvE-vergadering bijeen te roepen.

De gemeente kan in die vergadering voorstellen doen voor verbeteringen aan het onderhoud. Ook kan de gemeente een VvE verplichten om een onderhoudsplan op te stellen en uit te voeren.

Capaciteit en motivatie Begin december 2018 presenteerde stichting VvE Belang op haar jaarcongres de resultaten van een onderzoek naar problemen bij kleinere VvE’s. “Een eigenaar die niet kan of niet wil meewerken in een VvE is echt een probleem”, citeert de Volkskrant op 3 december. Volgens de stichting bestaat de kans dat hele straten verloederen door problemen bij VvE’s. Als de stemmen staken in een VvE met slechts twee leden, dan “is er geen andere oplossing dan niets doen”, aldus directeur Kees Oomen van VvE Belang. De optimale grootte van een VvE is volgens het onderzoek 6-20 leden. Naast de grootte van een VvE spelen eigenschappen van de verschillende individuele leden een belangrijke rol bij de slagvaardigheid van VvE’s. Samen met deskundigen is gemeente Vlaardingen al langer op zoek naar antwoorden op de vraag hoe VvE’s geholpen kunnen worden bij het verbeteren en verduurzamen van woongebouwen. Zo vond enkele jaren geleden het symposium ‘Particuliere woningverbetering, de motor van de stadsvernieuwing!‘ plaats.

11

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Platform31 deed in 2016 onderzoek naar motivaties en stimuli onder woningeigenaren. Zij onderscheiden naar Schuitemaker & Wassenberg (2013) drie typen woningeigenaren, waarbij eigenaren tot meerdere groepen kunnen behoren: 1. Niet weters zijn zich niet bewust van het benodigde onderhoud en de kosten die hierbij horen. Zij merken onderhoudsgebreken niet op of weten niet dat er een VvE bestaat en hoe deze werkt. Zij zijn zich niet bewust van hun rol als woningeigenaar. 2. Niet kunners zijn eigenaren die door omstandigheden financieel niet in staat zijn het benodigde onderhoud te bekostigen. Het komt ook voor dat eigenaren de intentie hebben het onderhoud zelf uit te voeren, maar hun eigen technische vaardigheden overschatten of qua tijd niet uitkomen. 3. Niet willers hanteren bewust een strategie van ‘geen onderhoud’. Zij zien onvoldoende of geen (financieel) rendement van mogelijke investeringen en/of maken andere financiële keuzes. Pas als investeren dringend noodzakelijk is, wordt hier geld aan besteed. In dit onderzoek maken we onderscheid naar twee dimensies: capaciteit en motivatie. Bij capaciteit (kunnen) gaat het dan om kapitaal, maar ook om kennis en kunde. Onder capaciteit ligt een financieel en organisatorisch fundament. Naast weinig financiële draagkracht kan het hierbij gaan om slecht presterende VvE’s en kleine VvE’s waarvan het bestuur beter kan (Leijten, 2017).

We hebben de belangrijkste uitkomsten van het onderzoek van Platform 31 gevisualiseerd.

12

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Groepen bewoners die niet of minder in staat zijn belangrijke informatie rondom het onderhoud van de woning tot zich te nemen, omdat zij laaggeletterd zijn of te maken hebben met een licht verstandelijke beperking, nemen hierbij een bijzondere positie in. De WoonzorgWijzer hanteert hiervoor de volgende basisindicator: de volwassenen met een IQ van minder dan 85. Slechts een deel van deze groep (circa 60% van de groep met een IQ tussen de 70 en 85) ervaart problemen in het meekomen in de maatschappij (werk, opleiding, taalvaardigheid, administratie). Deze groep is meestal niet in zorg3. Met betrekking tot taal speelt ook de toenemende diversiteit in Rotterdam en omliggende gemeenten een rol. Door deze nieuwe verscheidenheid hebben gemeenten te maken met superdiversiteit (WRR, 2018). Het gaat hierbij niet meer alleen om de klassieke migrantengroepen uit Indonesië, Suriname, Turkije en Marokko. Eén van de uitdagingen voor gemeenten is dan ook om steeds om te kunnen gaan met wisselende migrantengroepen en de publieke ruimte (denk aan dienstverlening en informatievoorziening) ‘diversiteitsproof’ te krijgen. Verhuurders nemen tot slot ook een bijzondere positie in. Het kan zijn dat zij weinig kennis hebben van de rechten en plichten van zowel henzelf als die van hun huurders. Het kan ook gaan om het meewegen van andere belangen. Dat brengt ons bij de tweede dimensie: motivatie.

3

Bron: SCP voor schatting Nederland. Ruimtelijke verdeling op basis van o.a. inkomen, opleiding, werkloosheid, bijstandsafhankelijkheid en overlast voor deel gedragsproblematiek. In hoofdstuk 4 van de rapportage kwantificering staat het ramingsmodel nader toegelicht.

13

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Bij motivatie (willen) gaat het om de bereidheid tot investeren in de eigen woning. Onder motivatie ligt een voornamelijk financieel afwegingskader. Deze afweging kan sterk afwijken voor verschillende groepen bewoners. Starters en/of alleenstaanden hebben mogelijk beperkte financiële middelen, doorstromers vinden investeren mogelijk onrendabel, ouderen zijn misschien minder bereid om te investeren in het onderhoud en verhuurders willen hun winst wellicht zo veel mogelijk maximaliseren. Tot slot is er nog het vraagstuk rond werkende armen. Het Sociaal Cultureel Planbureau vraagt zich in 2018 af in hoeverre er extra beleidsaandacht moet komen voor de groep werkende armen. Armoede wordt meestal niet geassocieerd met mensen die betaald werk verrichten, maar het komt onder hen wel degelijk voor. In 2014 verkeerde 4,6% van de werkenden onder de armoedegrens, wat overeenkomt met bijna 320.000 werkenden in de leeftijd van 20-64 jaar (SCP, 2018). Het SCP definieert armoede in haar rapport als de situatie dat het inkomen van alle huisgenoten samen niet toereikend is voor het doen van onvermijdbare en zeer wenselijke uitgaven. De meeste werkende armen zijn volgens het SCP actief als zelfstandige (45%, al dan niet met personeel), deeltijdwerknemer (27%) of oproepkracht (12%). Daarnaast werkt een klein percentage als uitzendkracht of in een tijdelijke voltijdbaan.

Armoede komt dus vooral voor onder werkenden die geen ondergrens hebben aan hun uurloon in de vorm van cao-afspraken of het minimumloon (zelfstandigen), dan wel die een beperkt aantal uren op jaarbasis werken (deeltijders, oproepkrachten). Zelfstandigen zonder personeel (zzp’ers) zijn in Nederland de belangrijkste hoog risicogroep. Daarna de werkenden uit een eenpersoonshuishouden of met een migratieachtergrond. 36% van de werkende armen is zzp’er, 32% heeft een migratieachtergrond en 29% is alleenstaand. Deels overlappen deze groepen elkaar. Binnen de groep met een migratieachtergrond springen vooral de werkenden van Turkse of Marokkaanse herkomst en met een niet-westerse herkomst in 14

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

het oog. In relatie tot ons onderzoek en het bijbehorende projectgebied is ook de relatief grote Poolse gemeenschap in de Vettenoordse Polder Oost belangrijk. Het is niet uitgesloten dat delen van deze groepen in een relatief goedkope koopwoning wonen in de Vettenoordse Polder Oost of particulier een woning huren. De hiervoor beschreven dimensies capaciteit en motivatie kunnen we tegen elkaar uitzetten in een matrix. De uitkomsten van dit onderzoek positioneren we in dit kwadrant en voorzien we van aanbevelingen op het gebied van beleidsontwikkelingen, ondersteunende projecten en maatregelen. De uitwerking en uitvoering van de scenario’s moeten leiden tot de met blauwe pijlen weergegeven dynamiek.

We onderscheiden hierbij de beleidsinterventies informeren, financiering en activering en analyseren de data op kansrijke interventies. De rol van gemeente Vlaardingen kan hierbij variëren van informerende, naar faciliterende en integraal activerende gemeente (Schoonbeek & Van den Hombergh , 2015). De informerende gemeente wijst via verschillende media particuliere woningeigenaren erop dat er voor- en nadelen zijn van het aanpakken van de eigen woning bij een matige of slechte onderhoudsstaat en/of gebrekkige energetische kwaliteit van de woning. De faciliterende gemeente ondersteunt woningeigenaren door toegang te verschaffen tot kennis, relevante netwerken en/of financiële middelen. Integraal activerende gemeente treedt op door woningeigenaren en/of VvE’s actief te benaderen, heeft verschillende beleidsopties (informatie, financiering, activering) tot haar beschikking en mixt deze naar gelang de behoefte in de buurt.

3. Methode en verantwoording Dit onderzoek is opgebouwd uit twee fasen: het vooronderzoek en het veldonderzoek. We hebben hierbij gebruik gemaakt van zowel kwantitatieve als kwalitatieve onderzoeksmethoden en van online en offline communicatie. Gedurende de looptijd van deze onderzoeksopdracht is er op verschillende momenten overleg geweest met de interne projectgroep van de opdrachtgever.

15

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Deskresearch Het vooronderzoek bestond uit deskresearch. Relevante onderzoeken, statistieken en actuele beleidsontwikkelingen hebben wij gebruikt als basis voor dit onderzoek. Een overzicht van geraadpleegde bronnen is aan deze publicatie toegevoegd.

Veldwerk In de tweede fase hebben we veldwerk uitgevoerd. Het veldwerk bestond uit: 1. Niet-participerende observaties De onderzoekers zijn op 3 en 8 oktober 2018 de wijk in geweest en hebben in zowel het oostelijk als westelijk deel van de Vettenoordse Polder Oost observaties gedaan. 2. Groepsdiscussie en individuele interviews Op dinsdag 20 november 2018 is in de Buurthuiskamer van de Vettenoordse Polder Oost een groepsdiscussie gehouden over particuliere woningverbetering in de wijk. Het selecte groepje aanwezigen maakte deel uit van een groep sleutelfiguren die is aangedragen door de opdrachtgever. Onder de aanwezigen een jonge bezorgde wijkbewoonster die nu vijf jaar in een appartement in de Vettenoordse Polder Oost woont, een wijkbewoonster van een benedenwoning met tuin die 17 jaar in de wijk woont en een heel actieve wijkbewoner die inmiddels 40 jaar in de Vettenoordse Polder Oost woont in een dubbel pand. Ook was de participatiemedewerker van Minters aanwezig. Aanvullend aan de groepsdiscussie zijn verschillende individuele gesprekken gehouden met onder andere de opbouwwerker, de wijkagent en een adviseur van het Servicepunt. Ook is er met verschillende bewoners op locatie gesproken. In totaal is met 28 bewoners gesproken (zie bijlage 2).

De uitkomsten van het bureauonderzoek, de groepsdiscussie en de individuele interviews en bewonersgesprekken hebben geresulteerd in een topiclijst die is gebruikt voor de operationalisering van de schriftelijke/digitale vragenlijst. 3. De digitale en schriftelijke vragenlijst De gemeente heeft de vragenlijst bij 1500 adressen uitgezet. Hieronder zouden 266 VvE’s actief moeten zijn. De vragenlijst kon tussen vrijdag 14 december 2018 en dinsdag 1 januari 2019 door respondenten worden ingevuld. Er zijn 96 vragenlijsten ingevuld en geretourneerd, resulterend in een responspercentage van 7%. Nog eens 12 vragenlijsten zijn binnengekomen na de sluitingsdatum. Omdat de dataverzameling al verwerkt en geanalyseerd was, zijn deze vier vragenlijsten niet meegenomen in de kwantitatieve analyse. Wel is gekeken of deze respondenten nog nieuwe elementen naar voren brachten in de open vragen. De gewenste steekproef betrof 99 respondenten uit 1500 bewoners voor een betrouwbaarheidsniveau van 90% en een foutenmarge van 8%.

16

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Op bijgevoegd kaartje is de spreiding van de respondenten over het hele onderzoeksgebied goed te zien. De uitkomsten van het bureauonderzoek, de groepsdiscussie en de individuele interviews zijn gebruikt bij de operationalisering van de vragenlijst. De vragenlijst bestond uit 20 vragen, deels open, deels meerkeuze en bevatte onder andere vragen met betrekking tot:  de collectieve organisatie van onderhoud aan woning(en) bij meergezinswoningen;  de individuele en/of collectieve aanwezige kennis, kunde en kapitaal dat aangewend kan worden ten behoeve van woningverbetering (capaciteit) bij een- en/of meergezinswoningen;  de individuele motivatie van respondenten en eventuele andere leden van een (al dan niet) actieve VvE (rendement, woonduur). Gemeente Vlaardingen heeft 75 warmtescans beschikbaar gesteld. Samen met het Servicepunt Woningverbetering kunnen bewoners bezuinigen op hun energierekening. Met behulp van een infraroodcamera kunnen de adviseurs van het Servicepunt Woningverbetering warmtelekken in de woningconstructie in kaart brengen. Hierdoor ontstaat een goed beeld van waar de warmte en dus ook geld uit de woning verdwijnt. Het Servicepunt kan zo een gericht advies geven om zoveel mogelijk energie binnen de woning te houden. Respondenten konden in de vragenlijst aangeven of zij geïnteresseerd zijn in een gratis warmtescan.

De informatie met betrekking tot de warmtescans is als bijlage aan deze rapportage toegevoegd. Onder de respondenten zijn ook enkele klusbonnen verloot.

Communicatie Er is gebruik gemaakt van online en offline communicatie. De genodigden voor de groepsdiscussie zijn telefonisch benaderd. Alle eigenaar-bewoners van eengezinswoningen en appartementen en bewoners die woonruimte huren van een particuliere woningverhuurder in het projectgebied hebben een schriftelijke vragenlijst ontvangen met een begeleidende brief. Zowel de brief als de vragenlijst zijn als bijlagen toegevoegd aan deze rapportage. De productie en bezorging is begeleid door gemeente Vlaardingen. Voor de productie en bezorging is gebruik gemaakt van de diensten van Stroomopwaarts. De bezorging vond plaats op vrijdag 14 en maandag 17 december. De schriftelijke vragenlijst kon worden geretourneerd met behulp van een bijgesloten antwoordenvelop. In de brief stond ook een link vermeld naar de digitale versie van de vragenlijst, zodat deze ook via mobiel, tablet of computer kon worden ingevuld. In de begeleidende brief waren ook de contactgegevens opgenomen van de onderzoekers, zodat mensen ook telefonisch contact konden opnemen. Enkele bewoners hebben telefonisch contact opgenomen om een afspraak te maken, zodat de vragenlijst gezamenlijk kon worden ingevuld.

17

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Naast de huis-aan-huis-verspreiding is er ook publiciteit gegeven aan het onderzoek via: -

de pagina gemeentenieuws in de Groot Vlaardingen van 19 december 2018;

-

de website van gemeente Vlaardingen4;

-

de Facebookpagina van gemeente Vlaardingen;

4https://www.vlaardingen.nl/Bestuur_Organisatie/Nieuws_en_actualiteiten/Nieuws/Woningverbetering_in_de_VOP_deel_uw_mening

18

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

-

ook is de oproep op verschillende momenten op Facebook gedeeld door de participatiemedewerker van Minters;

-

en op de openbare Facebookpagina van het bewonersplatform.

19

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Tot slot zijn de onderzoekers begin januari de wijk in gegaan. Er is toen specifieke aandacht geweest voor de gebieden Sweelinckstraat e.o., Messchaertplein e.o. en de Valeriusstraat. Uitgangspunt hierbij was de gemeentelijke inventarisatie naar de fysieke kwaliteit van woningen in het onderzoeksgebied. De onderzoekers hebben de rood weergeven woningen bezocht. Dit heeft 14 extra reacties opgeleverd.

Bron:

Gemeente Vlaardingen (intern document; momentopname 2013)

20

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

4. Deskresearch Cultuurhistorie De Vettenoordse Polder ontleent zijn naam aan de vette klei die er is afgezet door overspoelingen van de Maas. De polder ontstond in 1552 door de aanleg van de Vettenoordsekade (zuidzijde) en de Westhavenkade (oostzijde). In eerste instantie werd de polder Groot Vettenoord allen gebruikt voor beweiding. Na een stadsbrand in 1574 vond in Vlaardingen herbouw plaats. Aan het begin van de 17e eeuw gaf het stadsbestuur delen van de Vettenoordsepolder vrij voor woningbouw. Aanvankelijk vestigen voornamelijk ambachtslieden zich in de polder. Later komt de haringvisserij op. De opening van de Nieuwe Waterweg (1872) luidt een nieuwe periode in, waarin de visserij verder tot bloei komt en veel nieuwe bedrijven zich in Vlaardingen vestigen. Vanaf de 19e eeuw en zeker na de Tweede Wereldoorlog groeit de stad buiten haar historische grenzen. In 1916 volgt het eerste stedelijk uitbreidingsplan. Aan het einde van de 19e en het begin van de 20e eeuw ontstonden de Stationsstraat, de Prins Hendrikstraat en de Pieter Karel Drosseartstraat. In 1891 wordt de spoordijk gerealiseerd en verhoogd in 1919 en 1922. De grote villa’s aan de Mozartlaan zijn gebouwd door de uitgekochte boeren. Bij het uitbreken van de Tweede Wereldoorlog was de wijk nog niet voltooid. Aan de Van Beethovensingel en de Parallelweg is ook na de oorlog gebouwd.

De (naoorlogse) woningen rond het Mendelsohnplein zijn van de hand van de Nederlandse architect Jan Wils en gebouwd in opdracht van Stichting Huizenbezit Vlaardingen (bedrijfswoningen voor Shell).

De buurt De Vettenoordse Polder Oost maakt samen met de buurten Centrum, de Indische buurt en Hoogstad onderdeel uit van de wijk Centrum. Op onderstaande kaart is de Vettenoordse Polder Oost met een donkerblauwe stippellijn omgrenst.

21

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

De Leefbarometer typeert de leefbaarheid in de Vettenoordse Polder Oost als zwak. Op onderstaand kaartje is te zien dat sommige delen zelfs als onvoldoende worden gewaardeerd.

Bron: Leefbarometer (ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties)

De Vettenoordse Polder Oost scoort onder andere slecht op de verloedering van het openbaar gebied, het rapportcijfer voor de woonomgeving, het rapportcijfer veiligheid en leefbaarheid, overlast van andere bewoners, sociale cohesie, parkeergelegenheid en groen (Kenniscentrum MVS, 2017). In 2017 is gestart met de Integrale Wijkaanpak Vettenoordse Polder Oost. Dit onderzoek is onderdeel van deze integrale aanpak.

De woningvoorraad Heel veel panden in de rood begrensde postcodegebieden op onderstaand kaartje zijn gebouwd voor 1970.

22

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Bron:

Woonlastenatlas Stadsregio Rotterdam

Woningen gebouwd voor 1970 kennen meermaals houten funderingspalen. Deze kunnen kwetsbaar zijn, met name in gebied met een beperkte draagkracht van de bodem. Bijvoorbeeld rivierengebied. In het algemeen geldt dat met name steden in West- en Noord-Nederland kwetsbare bodemgebiedsdelen kennen5. Aandacht voor funderingsproblematiek bij houten funderingspalen lijkt in Vlaardingen daarom ook op zijn plaats. Tijdens de wijkbezoeken zijn de onderzoekers regelmatig op verzakkingen van panden en scheuren in gevels gestuit. Verspreid over de wijk komen verschillende bouwstijlen voor. Aan de west- en zuidkant komen bijvoorbeeld veel gestapelde woningen voor.

Aan de noordzijde grenzend aan de Maassluissedijk liggen grondgebonden woningen.

5

Bron: Stichting Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF). Geraadpleegd via de online funderingsviewer indicatieve aandachtsgebieden: http://ez.maps.arcgis.com/apps/MapSeries/index.html?appid=9fd95bff837249a886209ca05fe01338

23

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

In het hart van de wijk aan rond het Messchaertplein is ook gestapelde bouw te vinden, evenals rond het Mendelssohnplein.

De bebouwing in de Vettenoordse Polder Oost bestaat voornamelijk uit portiekflats en voormalige zogeheten duplexwoningen6. Slechts in enkele gevallen is er sprake van grondgebonden rijtjeswoningen. Vrijstaande of half vrijstaande woningen zijn er wel, maar niet veel. De sterke scheiding tussen openbaar en privé is zeer kenmerkend voor de wijk. Door de toepassing van gesloten bouwblokken komen voortuinen nauwelijks voor en zijn grote binnenterreinen ontstaan. Opvallend zijn ook de verschillende pleintjes en parkjes waaromheen de woningen soms zijn gesitueerd. De Vettenoordse Polder Oost telt ruim 2600 woningen. Hiervan is 55% een koopwoning en 45% een huurwoning. In 34% van de ruim 2600 woningen gaat het om een huurwoning van de woningcorporatie.

6

Duplexwoningen zijn eengezinswoningen tijdens de bouw ingericht voor zelfstandige bewoning door twee gezinnen, doch na uiterlijk tien jaren weer in te richten voor bewoning door een gezin". In de wederopbouwperiode was dringend behoefte aan woonruimte voor heel veel gezinnen. De duplexwoning was als tijdelijke oplossing voor dit probleem bedoeld. De term wordt soms ook gebruikt voor een 'maisonnette', een woning die ook twee woonlagen heeft, maar waarvan er dan meerdere gestapeld zijn in een soort flatgebouw.

24

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Woningvoorraad - Vld - Vettenoordse Polder Oost Woningvoorraad [aantal] [2016] Percentage koopwoningen [%] [2015] Percentage huurwoningen [%] [2015] Percentage bezit woningcorporatie [%] [2015] Eenheid: Bron:

Vld - Vettenoordse Polder Oost 2.614 55 45 34

aantal CBS Kwb

Op het hierna volgende kaartje is de procentuele verdeling van corporatiewoningen gevisualiseerd. Deze bevinden zich met name in het oostelijk deel van de buurt en aan de noordelijke en westelijke rand van de buurt.

Bron:

Woonlastenatlas Stadsregio Rotterdam (2016)

Op onderstaande kaart is de verdeling particuliere huurwoningen gevisualiseerd. Het betreft een relatief laag percentage. Dit percentage is wel verspreid over de hele buurt.

Bron:

Woonlastenatlas Stadsregio Rotterdam (2016)

De meeste koopwoningen, zo toont onderstaande kaart, liggen in het westelijk deel van de buurt.

25

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Bron:

Woonlastenatlas Stadsregio Rotterdam (2016)

Het aandeel eengezinswoningen is met 15% van de 2614 woningen beperkt. 85% van de woningvoorraad bestaat uit meergezinswoningen.

Woningvoorraad 2016 - Vld - Vettenoordse Polder Oost Woningvoorraad [aantal] Percentage eengezinswoning [%] Percentage meergezinswoning [%] Bron:

Vld - Vettenoordse Polder Oost 2.614 15 85

CBS Kwb

De gemiddelde woningwaarde ligt in de Vettenoordse Polder Oost €36.000 lager dan het gemeentelijk gemiddelde.

Gemiddelde woningwaarde 2016 - Vld - Vettenoordse Polder Oost Gemiddelde woningwaarde 123 159

Buurt Vld - Vettenoordse Polder Oost Gemeente Vlaardingen Eenheid: gemidd. (x1000 €) Bron: CBS Kwb

Onderstaande kaart visualiseert de WOZ-waarde van de woningen in de Vettenoordse Polder Oost.

26

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Bron:

Woonlastenatlas Stadsregio Rotterdam (2016)

De inwoners De Vettenoordse Polder Oost telt ruim 5300 inwoners, ongeveer 2600 huishoudens, waarvan zo’n 40% een eenpersoonshuishouden betreft.

Bevolking - Vld - Vettenoordse Polder Oost Bevolking [2017] Aantal huishoudens [2016] Aantal eenpersoonshuishoudens [2016] Aantal huishoudens zonder kinderen [2016] Aantal huishoudens met kinderen [2016]

Vld - Vettenoordse Polder Oost 5.344 2.590 1.100 575 925

Eenheid: aantal Bron: MVS BRP / CBS Kwb

Vergeleken met de gemeente wonen er in de Vettenoordse Polder Oost wat meer jongeren in de leeftijd tot 29 jaar. Ook het percentage personen in de leeftijd van 30 t/m 44 jaar is meer vertegenwoordigd. De groepen ouderen vanaf 60 jaar zijn procentueel minder vertegenwoordigd in vergelijking met de gemeente.

27

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

De Vettenoordse Polder Oost is een gemengde stadswijk. 43% van de bewoners heeft een migratieachtergrond. Dat is meer dan de gemeentelijke 29%. Binnen de groep bewoners met een migratieachtergrond in de Vettenoordse Polder zijn de groepen met een Turkse en een Midden- en Oost-Europese migratieachtergrond meer vertegenwoordigd in vergelijking met het gemeentelijk gemiddelde. Dat geldt ook voor de Westerse en niet-westerse allochtonen.

Bron: MVS BRP

Met name de categorieën ‘overig niet-Westers’ en ‘Midden/Oost Europees’ zijn de afgelopen vier jaar in aantallen toegenomen.

28

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Migratie-achtergrond Nederlands Turks en Marokkaans Surinaams en Antilliaans Overig Westers Overig niet-Westers Midden/Oost Europees Zuid-Europees Totaal

1-1-2015 3186 937 261 290 339 252 137 5402

1-1-2016 3114 918 282 283 352 292 160 5401

1-1-2017 3041 863 271 282 387 349 151 5344

1-1-2018 3002 847 269 251 401 423 139 5332

Bron: Gemeente Vlaardingen (data aangeleverd 6-9-2018)

De diversiteit (of superdiversiteit) gezien de samengestelde categorie ‘Overig niet-Westers’ onder bewoners van de Vettenoordse Polder Oost is dus toegenomen. Deze nieuwe verscheidenheid werpt de vraag op in hoeverre dienstverlening en informatieverstrekking rondom onderhoud van de particuliere woningvoorraad voor deze nieuwe groepen voldoende toegankelijk is. Voor wat betreft de sociale redzaamheid van inwoners van de Vettenoordse Polder Oost hebben we gekeken naar het verwacht aantal personen van 19 jaar en ouder met een licht verstandelijke beperking of laaggeletterdheid. De kans hierop is in het oostelijk deel van de wijk groter dan in het westelijk deel. In het oostelijk deel van de wijk varieert die kans tussen 24%-42%. In het westelijk deel varieert dit tussen 12%-30%.

Bron:

WoonZorgWijzer

Ook hebben we gekeken naar het inkomen. Het gemiddelde inkomen ligt in de Vettenoordse Polder Oost iets lager dan het gemeentelijk gemiddelde.

Gemiddeld inkomen 2015 - Vld - Vettenoordse Polder Oost Gemiddeld inkomen 31,7 35,4

Buurt Vld - Vettenoordse Polder Oost Gemeente Vlaardingen

29

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Eenheid: gemidd. (x1000 €) Bron: VSO RIO

Het relatief lagere gemiddelde inkomen gekoppeld aan de soms forse fysieke problemen van de woningen heeft effect op de investeringsmogelijkheden en de bereidheid hiertoe. De Sociaal Economische Status (SES) is samen met het aantal buurtcontacten dat iemand heeft vaak een goede indicator voor (buurt)participatie. Eerder zagen we al dat de sociale cohesie in de Vettenoordse Polder Oost ook relatief laag is. Met een relatief laag inkomen en een relatief lage sociale cohesie is de kans op betrokkenheid in de Vettenoordse Polder Oost in eerste instantie dus ook relatief laag. Met betrekking tot financiën hebben we ook gekeken naar de gemiddelde energielasten van koopwoningen. Op onderstaande kaart is te zien dat de gemiddelde energielasten in drie categorieën uiteenvallen: €121- €140, € 141 - € 160 en € 161 - € 180. Exclusief de huurwoningen aan de westelijke rand van de wijk en rekening houdende met het grote aandeel huurwoningen in het westelijk deel van de wijk, kunnen we concluderen dat de Sweelinckstraat e.o en het Messchaertplein e.o. het hoogst scoren qua gemiddelde energielasten.

Bron:

Woonlastenatlas Stadsregio Rotterdam (2016)

Voor wat betreft de sociale redzaamheid van inwoners van de Vettenoordse Polder Oost hebben we ook gekeken naar hoe groot de kans is dat personen van 19 jaar en ouder mogelijk een beperking ervaren op het gebied van administratie en financiën, zoals bankzaken, het aangaan van contracten, uitgaven, verzekeringen, formulieren, etc. In het zuidoostelijk deel van de wijk is die het grootst met 35-50%. In het midden van de wijk 20-35%. En in het westelijk deel voornamelijk 10-20%.

30

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Bron:

WoonZorgWijzer

Het oostelijk deel kent, zoals we eerder zagen, een hoog percentage (81-100%) corporatiewoningen.

Bron:

Woonlastenatlas Stadsregio Rotterdam (2016)

In verband met dit hoge aandeel huurwoningen en de geplande herontwikkelingen van enkele locaties in dat deel van de Vettenoordse Polder Oost, is in overleg met de opdrachtgever besloten het onderzoeksgebied voor wat betreft het veldwerk verder af te bakenen.

31

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Op onderstaande kaart is het uiteindelijke onderzoeksgebied gevisualiseerd voor wat betreft de uit te zetten enquête.

32

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Conclusies  

          







 



Mogelijke funderingsproblemen door houten palen en kleigrond Score leefbaarheid is relatief laag. Mede bepaald door een lage score op de woonomgeving door verloedering en weinig sociale cohesie. De kwaliteit van de particuliere woningvoorraad heeft hier ook weer effect op. De lage leefbaarheidsscore kan ook een negatief effect hebben op bewonersbetrokkenheid. 2614 woningen Mix van een- (15%) en vooral veel meergezinswoningen (85%) De sterke scheiding tussen openbaar en privé is kenmerkend voor deze wijk. Er zijn weinig voortuinen. Er zijn wel veel binnenterreinen. 55% is koop en 45% huur 34% van de 2614 woningen behoort tot de woningvoorraad van corporatie Waterweg Wonen De gemiddelde woningwaarde is relatief laag. Dit heeft effect op de instroom en het vestigingsklimaat. 5344 inwoners; 2590 huishoudens, waarvan 1100 eenpersoonshuishoudens Vergeleken met de gemeente Vlaardingen wonen er meer jongeren in de leeftijd tot 29 jaar die er een betaalbare starterswoning vinden Ook wonen er meer personen in de leeftijd van 30 t/m 44 jaar De groep ouderen vanaf 60 jaar is procentueel minder vertegenwoordigd in vergelijking met het gemeentelijk gemiddelde Er wonen relatief meer bewoners met een Turkse en een Midden- en/of Oost-Europese migratieachtergrond in vergelijking met het gemeentelijk gemiddelde. Dat geldt ook voor de Westerse en niet-westerse allochtonen.

Met name de categorieën ‘overig niet-Westers’ en ‘Midden- en/of Oost Europees’ zijn de afgelopen vier jaar in aantallen toegenomen. Is de publieke ruimte en informatieverstrekking met deze nieuwe verscheidenheid voldoende toegankelijk? Het verwacht aantal personen van 19 jaar en ouder met een licht verstandelijke beperking of laaggeletterdheid varieert in het westelijk deel van de wijk tussen 12%-30%. In het oostelijk deel is dit tussen 24%-42%. Dit is van invloed op het organiserend vermogen en de sociale redzaamheid van groepen bewoners. Het gemiddelde inkomen is relatief laag. Dit heeft effect op de investeringsmogelijkheden en de bereidheid hiertoe. De Sociaal Economische Status is samen met het aantal buurtcontacten dat iemand heeft vaak een goede indicator voor (buurt)participatie. Met een relatief lage sociaal economische status en een relatief lage sociale cohesie is de kans op betrokkenheid in de Vettenoordse Polder Oost in eerste instantie dus ook relatief laag. De gemiddelde energielasten vallen in drie categorieën uiteen: €121- €140, € 141 - € 160 en € 161 - € 180 De kans dat personen van 19 jaar en ouder mogelijk een beperking ervaren op het gebied van administratie en financiën, zoals bankzaken, het aangaan van contracten, uitgaven, verzekeringen, en formulieren is in het zuidoostelijk deel van de wijk het grootst met 35-50%. In het midden van de wijk 20-35%.

En in het westelijk deel voornamelijk 10-20%. In verband met het hoge aandeel sociale huurwoningen en de geplande herontwikkelingen van enkele locaties in het oostelijk deel van de wijk, is besloten het onderzoeksgebied voor het veldwerk verder af te bakenen tot het westelijk deel van de wijk, waarbij de Diepenbrockstraat in de wijk in tweeën deelt. 33

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

5. Veldwerk Paneldiscussie, wijkbezoeken en bewonersgesprekken De aanwezigen tijdens de paneldiscussie omschrijven de Vettenoordsepolder Oost als een multiculturele woonwijk. Hoewel er ook wel ouderen wonen, trekt de wijk ’s ochtends voor een deel leeg als een grote groep bewoners naar het werk gaat om pas ’s avonds weer terug te keren. In de wijk is een mix van appartementen en eengezinswoningen te vinden. Het gaat hierbij om kleinere arbeiderswoningen, maar ook om ruimere woningen in het duurdere segment. De woningen zijn vaak gesitueerd rond plantsoentjes en pleintjes waardoor kleine buurtjes ontstaan. De betrokkenheid van bewoners is hierbij volgens de panelleden geen vast gegeven. Een deel van de bewoners is echt bereid dingen te doen voor de wijk of buurt en wil hier graag samen in optrekken. Ook wonen er volgens hen heel wat bewoners die werkzaam zijn in het vastgoedonderhoud. Er zijn ook bewoners waarbij het wantrouwen overheerst. Zij vinden dat zij in het verleden niet gehoord zijn door de gemeente toen er leefbaarheidsproblemen speelden. Weer andere bewoners zijn erg op zichzelf waardoor ook heel anonieme straatjes zijn ontstaan. In de Vettenoordse Polder Oost woont volgens de panelleden ook een deel kwetsbare bewoners die vechten tegen armoede en schulden.

Deze wonen volgens hen niet alleen in de sociale huurwoningen van de corporatie, maar ook in het goedkope segment van de particuliere woningvoorraad. Het relatief grote woningaanbod in het goedkope segment zorgt ervoor dat veel starters hier komen wonen. Meestal willen die er wel wat van maken, maar de financiële slagkracht is soms beperkt. Ook stromen zij soms snel door of richten zij zich vooral op de inrichting van de woning. De omschreven verschillen in betrokkenheid, samenhang, vertrouwen en sociaal-economische status werken door in de sociale infrastructuur van de buurt en de organisatiegraad van VvE’s. Op sommige plekken zijn er buurtgerichte en op buurtpreventiegerichte appgroepen. Ook is er een openbare Facebookpagina met meer dan 600 volgers. Op sommige plekken zijn er actieve en ondernemende VvE’s. Tegelijkertijd zijn er ook anonieme straatjes en buurtjes met slapende VvE’s waar de kwaliteit van de particuliere woningvoorraad nog verder achterop dreigt te raken. Eén van de panelleden heeft in het verleden hulp gehad bij de oprichting en daadwerkelijke activering van de VvE. Een dergelijke vorm van ondersteuning zou volgens de panelleden in veel situaties uitkomst kunnen bieden. De kansen en bedreigingen die tijdens de paneldiscussie ter tafel zijn gekomen, hebben we op de volgende pagina schematisch weergegeven.

De blauwe pijlen geven mogelijk positieve relaties aan tussen bedreigingen en kansen.

34

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Kansen + - Kleine buurtjes rondom plantsoentjes en pleintjes; te gebruiken voor activiteiten op locatie - Veel bewoners werkzaam in vastgoedonderhoud - Facebook (630+ volgers) - Verschillende Whatsapp groepen (buurtgericht en buurtpreventie) - Betrokkenheid groepen bewoners; samen workshops organiseren? Zet successen in etalage! - "mannetje" die kleine (slapende VvE's op weg helpt. “Het servicepunt komt naar u toe!”

Bedreigingen - Anoniem / weinig contact - Pandjesbazen zonder binding met wijk - Gemengde complexen - Organisatie van kleine VvE's - Slapende VvE's - Afwezigheid reglement en voldoende reserves

- Gratis bouwkundig rapport

- Financiële problematiek (niet alleen in sociale - Contactmogelijkheden via kinderen/bassischolen woningbouw) - Relatief veel starters - Sociale problematiek (overlast) (willen er wat van maken) - Wantrouwen - Relatief veel starters met beperkte financiële middelen - Kleine appartementen trekken minder kapitaalkrachtige bewoners aan - Te weinig kennis en kunde - Te weinig tijd om te organiseren en/of uit te voeren - Pas actie bij hoge urgentie

Sommige genodigden voor de paneldiscussie konden op de bewuste avond niet aanwezig zijn. Met hen is geprobeerd een aparte afspraak te maken. Zo is er bijvoorbeeld met de wijkagent een ronde gemaakt door de wijk. De wijkagent typeert de wijk als een echte stadswijk. Momenteel komt wel de vitaliteit steeds meer onder druk te staan. Door het woonbeleid dat in Rotterdam wordt gevoerd is volgens hem een toenemende instroom waarneembaar van kwetsbare bewoners. Voor een deel wonen zij in sociale huurwoningen. Maar dat is lang niet altijd het geval. Soms komen deze bewoners ook terecht in de particuliere verhuur of in een kleine koopwoning in het goedkope segment. De verschillen in deze wijk zijn volgens hem groot. Veel is verborgen achter voordeuren en gesloten vitrages. Ook is er met een van de wijkbewoners van een benedenwoning die is samengevoegd met een bovenwoning en een gedeelte van een zolder aan de Wagnerstraat gesproken. Zij herkent dat het hebben van onderling straatcontact niet vanzelfsprekend is. Wat daarbij een rol speelt is volgens haar dat er weinig voortuinen zijn. Men leeft redelijk op zichzelf en de taalvaardigheid is veelal beperkt. Het leggen van contact is dan ook moeilijker. Persoonlijk contact vanuit de gemeente met bewoners, maar ook onderling, kan volgens haar een belangrijk verschil maken. Ze denkt hierbij aan een kleinschalige aanpak per deel van de straat.