JSO Onderzoek

Dat kan mooi samengaan met het stimuleren van sociale samenhang in de straat. 35

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Haar eigen woning maakt onderdeel uit van een VvE van 12 appartementen. Het wooncomplex bestaat uit meer dan dertig woningen. Eén en ander is nu uitbesteed bij een VvE-beheerder. Zij is zelf wel actief geweest binnen de VvE en organiseerde onder andere de jaarlijkse algemene ledenvergadering. Een beheerder is er toen helaas met de middelen vandoor gegaan. Voor haar en mogelijk ook voor andere bewoners blijft het lastig om te overzien wat nu voor jou persoonlijk is en wat onder de verantwoordelijkheid valt van de VvE. Deze onduidelijkheid is volgens haar een potentiële bron van burenconflicten. De onderzoekers hebben dit signaal in meerdere gesprekken opgevangen. Om dit te voorkomen bekostigen sommige bewoners bepaalde verbeteringen, zoals het plaatsen van nieuwe kunststof kozijnen, dan maar zelf. Onderhoudswerkzaamheden die niet individueel opgepakt kunnen worden, blijven liggen. Wat ook niet helpt is dat bewoners soms heel uiteenlopende signalen en adviezen uit de markt krijgen. De onzekerheid over nut, noodzaak en rendement van mogelijke woningverbeteringen nemen hierdoor alleen maar toe en kunnen zo leiden tot besluiteloosheid. Een onafhankelijk advies zou hier uitkomst kunnen bieden. Mogelijk dat het Servicepunt Woningverbetering hier een rol bij kan spelen.

Het Servicepunt lijkt haar alleen eerder een voorziening voor inactieve VvE’s, en hiernaast vooral beschikbaar voor informatie over warmte-isolatie en leningen voor grotere VvE’s. Tijdens een bezoek aan het Servicepunt is een adviesgesprek bijgewoond en wordt dit beeld wel een beetje bevestigd. Eén van de buurtbewoners was getriggerd door de vragenlijst die hij had ontvangen. Hij had verschillende vragen over een op te richten VvE, de verplichte inschrijving bij de Kamer van Koophandel en over de opstalverzekering waarnaar in de enquête wordt gevraagd. In januari komt hij terug voor een vervolgafspraak. Tevreden verlaat hij het Servicepunt om de informatie te gaan delen met zijn buurman. Naast de gerichte afspraken met bewoners en professionals zijn de onderzoekers ook op verschillende momenten de wijk in geweest. Tijdens de wijkbezoeken valt het verschil in kwaliteit van onderhoud van de verschillende woningen direct op. Ook valt op dat er door het lopende project ‘vervanging riolering’ een flinke impuls wordt gegeven aan de openbare ruimte. De bestrating is op veel plekken vernieuwd, parkeervakken opnieuw ingedeeld en speeltuintjes en groenvoorzieningen opgeknapt. De onderzoekers hebben bij één van de wijkbezoeken speciaal oog gehad voor de woningen die op de gemeentelijke kwaliteitsinventarisatie rood zijn gemarkeerd (zie hoofdstuk 3; Communicatie).

Bij een belangrijk deel van deze woningen betrof het heel anonieme woningen, straatjes en/of portieken. Vaak hadden de voordeuren geen naambordjes en was de bel stuk of niet aanwezig. De brievenbussen hadden vaak een ‘NEE-NEE’-sticker. Contact leggen met de bewoners van deze woningen is daarom een extra uitdaging en vraagt om een extra tijdsinspanning en een extra investering in vertrouwen. Als de onderzoekers er wel in slaagden om contact te leggen bleek dat er vaak een taalprobleem was. Regelmatig troffen de onderzoekers bewoners met een Midden- of Oost-Europese migratieachtergrond. Zij waren meestal wel geïnteresseerd in het onderwerp maar zouden graag in een andere taal geïnformeerd willen worden, zodat zij ook goed begrijpen waar het precies over gaat. In behoorlijk wat gevallen betrof het huurders die zich afvragen hoe zij zich kunnen opstellen ten opzichte van de particuliere verhuurder(s) als het gaat om woningverbeteringen. In een enkel geval was sprake van onderzoeksmoeheid en wilde men daarom niet deelnemen.

36

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Tot slot troffen de onderzoekers in deze woningen ook oudere bewoners aan die vaak wat wantrouwend reageerden. Uit de korte, soms wat verhitte gesprekken, toonde zich een gevoel van ontevredenheid. Zij hebben de afgelopen jaren bepaalde ontwikkelingen gezien in hun wijk waar zij bezorgd over zijn en hebben dit kenbaar gemaakt bij de gemeente of andere instanties. Zij hebben het gevoel niet gehoord te worden en willen daarom ook niet meewerken, want: “Het heeft toch geen zin.”

Schriftelijke en digitale vragenlijst In de laatste twee weken van december 2018 hebben de inwoners van het onderzoeksgebied de gelegenheid gehad de vragenlijst schriftelijk of online in te vullen. 79 respondenten hebben zowel voor- als achternaam ingevuld. 19 respondenten hebben anoniem deelgenomen. In totaal hebben 87 respondenten hun adresgegevens ingevuld. 73 respondenten hebben ook een emailadres achtergelaten. Op basis van een quickscan op achternamen hebben wij indicatief vastgesteld dat waarschijnlijk 90 reacties zijn binnengekomen van autochtone bewoners, 5 van bewoners met een niet-Westerse achtergrond en 3 van Midden- of Oost-Europese afkomst. De eerste vragen gingen specifiek over hoe respondenten de kwaliteit van de eigen woning ervaren en in hoeverre zij concrete plannen hebben om te investeren in onderhoud van de woning. 60% van de respondenten beoordeelt de kwaliteit van het onderhoud zelf als goed. 30% als matig. 8% als slecht en 1% heeft geen antwoord gegevens (N=96). Kwaliteit woning 8; 8%

1; 1%

Goed Matig

29; 30%

Slecht 58; 61%

37

Geen antwoord

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Het onderhoud van de schil van de woning (dak, gevel, kozijnen, etc.) wordt iets beter gewaardeerd dan het wooncomfort (luchtvochtigheid, geluid, temperatuur, toch, warmte-isolatie). Onderhoud schil (N=96)

Wooncomfort (N=93)

9; 9%

Goed

15; 16%

Matig

29; 30%

33; 36%

Slecht

58; 61%

Goed Matig

45; 48%

Investeren in schil (N=95)

Slecht

Investeren in warmte-isolatie (N=95)

38; 40%

35; 37% 29; 30% 40; 42%

Ja

Ja

Misschien

Misschien

Nee

Nee

17; 18%

31; 33%

Ruim 40% van de respondenten is van plan onderhoud te laten uitvoeren aan de schil van de woning. Een kleine 20% weet het nog niet zeker. 40% gaat niet investeren in de schil. Als het meer specifiek gaat om investeringen met betrekking tot warmte-isolatie neemt de onzekerheid toe. 30% antwoordt dit van plan te zijn. 33% gaat misschien investeren en een kleine 40% geeft aan niet te gaan investeren in warmte-isolatie.

38

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

De organisatie van onderhoud aan het woongebouw is binnen een VvE complexer. 1/3 van de respondenten woont in een eengezinswoning. Ongeveer 2/3 woont in een appartement in een meergezinswoning (N=93). De organisatie van onderhoud aan het woongebouw is binnen een VvE complexer. 65% van onze respondenten woont in een meergezinswoning. Type woning

33; 35% Eengezinswoning Meergezinswoning 60; 65%

Organisatie van onderhoud bij meergezinswoningen We zoomen nader in op de organisatie van onderhoud bij meergezinswoningen in de Vettenoordse Polder Oost. Lang niet in alle appartementencomplexen is een VvE actief. We vroegen de respondenten of er bij hen een VvE actief is (N=60). Voor 40% van de respondenten geldt dat op VvE gebied niet alles goed is geregeld. Een kwart van de respondenten geeft zelfs aan dat er helemaal geen VvE actief is. 3% weet het niet. Bij 15% is de VvE wel actief, maar voldoet de VvE niet aan alle voorwaarden (zie bijlage 4; vraag 6). Bij een kleine 60% is de VvE actief en voldoet deze aan de noodzakelijke voorwaarden. Actieve VvE 2; 3%

Ja, aan alle onderdelen wordt voldaan

15; 25%

Ja, maar niet aan alle onderdelen wordt voldaan 34; 57%

Nee, wij hebben geen actieve VvE Weet niet

9; 15%

39

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

We hebben de respondenten ook verschillende stellingen voorgelegd. Respondenten konden aangegeven wat voor hun VvE van toepassing is (N=55). Ruim een kwart geeft aan hulp nodig te hebben bij de activering van de VvE. Opvallend is dat 35% van de respondenten niet heeft aangegeven dat de VvE ingeschreven staat bij de Kamer van Koophandel (KvK) terwijl dit bij wet verplicht is. Een belangrijke reden hiervoor kan een gebrek aan kennis zijn. Ongeveer 1/5 van de respondenten geeft in ieder geval aan dat kennis en kunde voor planmatig onderhoud of verbeteringen in wooncomfort ontbreken binnen de VvE. Wat ook opvalt is dat ruim een kwart van de respondenten aangeeft dat er géén algemene ledenvergaderingen zijn. Een kleine 10% geeft aan dat er wel algemene ledenvergaderingen worden gehouden, maar dat de vergadering niet tot besluitvorming komt. Een kleine 15% geeft aan dat er wel besluiten worden genomen door de vergadering, maar dat men niet tot uitvoering komt. Als we deze percentages bij elkaar optellen kunnen we stellen dat in ongeveer de helft van de gevallen de VvE door uiteenlopende redenen niet effectief, daadkrachtig en/of conform wet- en regelgeving opereert.

Stellingen met betrekking tot de organisatie van onderhoud binnen meergezinswoningen De VvE heeft hulp nodig bij activering De VvE staat ingeschreven bij de Kamer van Koophandel In de VvE ontbreekt kennis en kunde voor planmatig onderhoud of verbeteringen in wooncomfort Er zijn geen vergaderingen Er zijn wel (jaarlijkse) vergaderingen, maar we komen niet tot besluiten, we zitten niet op één lijn Er zijn wel besluiten, maar we komen niet tot uitvoering

14 36 10

25.45 % 65.45 % 18.18 %

15 5

27.27 % 9.09 %

8

14.55 %

Een huishoudelijk reglement kan uitkomst bieden bij onderlinge geschillen. In bijna de helft van de gevallen is er een huishoudelijk reglement (N=55). 40% van de respondenten geeft aan dat er géén huishoudelijk reglement is. 11% weet het niet. Huishoudelijk reglement 6; 11%

Ja 27; 49%

Nee Weet niet

22; 40%

40

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Naast de eventuele aanwezigheid van een huishoudelijk reglement hebben we ook doorgevraagd naar de aanwezigheid van een opstalverzekering (N=59). De opstalverzekering is de belangrijkste verzekering van de VvE. De opstalverzekering (soms ook gebouwenverzekering genoemd) dekt schade aan de gemeenschappelijke delen van het pand zoals de gevels, vloeren en muren. Het bestuur van de VvE is verplicht om een opstalverzekering af te sluiten. Bijna 70% van de respondenten geeft aan dat deze verzekering door de VvE is afgesloten. 12% weet het niet en bijna 20% van de respondenten geeft aan dat er géén opstalverzekering is.

Opstalverzekering 7; 12%

11; 19%

Ja Nee Weet niet 41; 69%

In bijna 60% van de gevallen is de VvE actief op het gebied van het beheer van de gemeenschappelijke delen van het woongebouw (N=55). Bij ruim 30% is dit niet het geval en 9% van de respondenten weet het niet.

Beheer gemeenschappelijke delen 5; 9%

Ja Nee

18; 33% 32; 58%

41

Weet niet

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Als we doorvragen of er voor het beheer en onderhoud een begroting is opgesteld voor komend jaar, blijkt dat voor 45% van onze respondenten de VvE géén begroting heeft. 16% van de respondenten weet het niet. 40% van de respondenten geeft aan dat de VvE wel begroting heeft voor komend jaar. De percentages voor wat betreft de aanwezigheid van een Meerjarenonderhoudsplan laten een soortgelijk beeld zien. Begroting (N=58)

Meerjarenonderhoudsplan (N=58)

9; 15%

10; 17%

23; 40%

25; 43%

Ja 26; 45%

Ja

23; 40%

Nee

Nee

Weet niet

Weet niet

Als we meer specifiek doorvragen naar eventuele plannen voor energiebesparing in de meergezinswoningen blijkt dit in 65% (N=55) niet het geval te zijn. Een kleine 30% weet het niet. Slechts 7% geeft aan dat er een plan is binnen de VvE voor energiebesparing.

Plannen energiebesparing 4; 7% 15; 27%

Ja Nee Weet niet

36; 66%

42

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Financiering van onderhoud bij meergezinswoningen Voorgaande uitkomsten hingen samen met de organisatie van onderhoud bij meergezinswoningen in de Vettenoordse Polder Oost. We zoomen vervolgens nader in op de financiering van onderhoud bij deze meergezinswoningen. 75% van onze respondenten geeft aan dat er een maandelijkse VvE-bijdrage per deelnemer is vastgelegd (N=59). Opvallend is dat 22% aangeeft dat hier géén afspraken over zijn gemaakt. 3% weet het niet. Maandelijkse VvE-bijdrage 2; 3% 13; 22%

Ja Nee Weet niet

44; 75%

Als we doorvragen naar de hoogte van de bijdrage kunnen we onderstaande verdeling opstellen. Opvallend is de relatief lage bijdrage die een deel van de respondenten opgeeft. Maandelijkse VvE bijdrage 0-25 26-50 51-75 76-100 101-125 126-150 151-175 176-200 201-225

Aantal (N=39) 2 6 7 8 6 2 5 3

43

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Ongeveer de helft van de respondenten geeft aan dat de VvE voldoende heeft gespaard voor onderhoud (N=56). 41% van de respondenten geeft echter aan dat er onvoldoende geld is gespaard voor onderhoud. 11% weet het niet.

Reserves VvE 6; 11%

Ja 27; 48%

Nee Weet niet

23; 41%

We hebben de respondenten weer verschillende stellingen voorgelegd. Respondenten konden aangegeven wat voor hun VvE van toepassing is (N=55). Ongeveer 36% van de respondenten geeft aan dat de VvE te weinig geld heeft gespaard voor onderhoud aan de schil van het gebouw. Een vergelijkbaar percentage geeft aan dat er door de VvE te weinig is gespaard om het wooncomfort te verbeteren. Wat verder opvalt is dat ruim 65% van de respondenten aangeeft dat de betrokkenheid van eigenaren beter kan. Een mogelijke verklaring voor het gebrek aan ervaren betrokkenheid van eigenaren kan worden gezocht in verschillen in motivatie. Een derde van de respondenten geeft aan dat veel eigenaren er geen belang bij hebben om planmatig onderhoud en verbeteringen uit te voeren. Stellingen met betrekking tot de financiering van onderhoud bij meergezinswoningen Op dit moment heeft de VvE onvoldoende financiële reserves voor onderhoud van de schil (denk aan dak, gevel, kozijnen, etc.) Op dit moment heeft de VvE onvoldoende financiële reserves om het wooncomfort te verbeteren (denk aan warmte-isolatie) De betrokkenheid van eigenaren kan beter

20

36.36 %

19

34.55 %

36

65.45 %

Veel eigenaren hebben er geen belang bij om planmatig onderhoud en verbeteringen uit te voeren

18

32.73 %

44

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Als we doorvragen wat de reden hiervoor is, lijkt hier volgens de respondenten (N=52) vooral een financiële afweging aan ten grondslag te liggen. Zij beschikken volgens de respondenten niet over de financiële middelen, verwachten op korte termijn wooncarrière te maken en/of twijfelen aan het nut van de investering. Redenen om niet te investeren Zij beschikken niet over de financiële middelen Zij wensen door te stromen naar een andere woning Zij twijfelen aan het nut van de investering Anders:

20 8 10 16

38.46 % 15.38 % 19.23 % 30.77 %

Ruim 30% heeft gebruik gemaakt voor het opgeven van andere redenen in het open invulveld. Verschillende antwoorden hebben betrekking op onderhuur, huisjesmelkers en ‘hotel-hostels’ voor arbeidsmigranten. Ook zijn er respondenten die aangeven dat de eigen verantwoordelijkheid van een VvE wordt verward met de verantwoordelijkheden en plichten van een huurbaas. Sommige bewoners zouden daarom denken dat de VvE alles oplost, zonder te beseffen dat zij zélf onderdeel zijn van die VvE. Een enkeling geeft aan dat wetgeving mogelijke subsidies juist blokkeert.

Hulp bij onderhoud van een- en meergezinswoningen De eerste vragen van de enquête gingen over de algemene waardering van de kwaliteit van de woning. Deze vragen waren voor zowel bewoners van eengezinswoningen als van meergezinswoningen. Een specifiek onderdeel van de vragenlijst was gericht aan bewoners van meergezinswoningen. De laatste vragen waren weer gericht aan beide doelgroepen en hangen samen met hulp en ondersteuning bij onderhoud van een- of meergezinswoningen. Op de vraag waar respondenten hulp bij kunnen gebruiken waren meerdere antwoorden mogelijk. Waar kunt u hulp bij gebruiken? (Een- en meergezinswoningen) Aanbod van diensten/ klusbedrijven voor onderhoudswerkzaamheden Inzicht in mogelijkheden of alternatieven voor financiering van onderhoud, vernieuwing of energiebesparing Mogelijke subsidie(aanvraag) bij de gemeente en/of provincie Praktische hulpmiddelen om zelf aan de slag te kunnen (denk aan gereedschap, steiger etc.)

28 40 51 11

51 keer geven respondenten aan over meer informatie te willen beschikken met betrekking tot gemeentelijke en/of provinciale subsidies. 40 keer geven respondenten aan specifiek meer inzicht te willen in mogelijkheden of alternatieven voor financiering. 28 keer respondenten willen een beter overzicht van het aanbod van diensten met betrekking tot onderhoudswerkzaamheden en de hierbij behorende bedrijven. 11 respondenten geven aan behoefte te hebben aan praktische hulpmiddelen die kunnen worden ingezet bij het zelf uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden.

45

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

9 respondenten die in een meergezinswoning wonen geven aan op zoek te zijn naar een praktisch VvE-pakket dat:   

hen ondersteunt bij de boekhouding; hen helpt bij het opstellen van een MJOP; hen helpt bij het vaststellen van een realistische maandelijkse VvE-bijdrage.

8 keer is aangegeven dat hulp bij het samenvoegen van kleine VvE’s tot een grotere VvE is gewenst. Waar kunt u hulp bij gebruiken? (Meergezinswoningen) Voor VvE's - een soort VvE-pakket: eenvoudige wijze van boekhouding, MJOP opstellen en bijdrage Vve berekenen Voor VvE's - Samenvoegen van kleine VvE's tot een grotere VvE

9 8

16 respondenten heeft gebruik gemaakt van het open invulveld. Waar kunt u hulp bij gebruiken? (Een- en meergezinswoningen) Anders:

16

Interessante aanvullingen betreffen:    

de mogelijke inzet en expertise van de afdeling Bouw & Woningtoezicht; hulp bij de interpretatie en afweging van offertes; hulp bij het beheer zodat duidelijk is welk onderhoud nodig is; het samenvoegen van heel kleine VvE’s (twee wooneenheden) in bijvoorbeeld de Mahlerstraat, zodat stemmen minder snel staken.

Het Servicepunt Woningverbetering richt zich op ondersteuning van alle VvE's in Vlaardingen. We vroegen onze respondenten in hoeverre zij bekend zijn met het Servicepunt. 88% van de respondenten kennen het Servicepunt niet. 5 respondenten geven aan daadwerkelijk gebruik te hebben gemaakt van het Servicepunt.

46

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Kent u het Servicepunt Woningverbetering? (N=91)

Gebruik gemaakt van Servicepunt? (N=24)

11; 12%

5; 21%

Ja

Ja

Nee

Nee

19; 79% 80; 88%

Het Servicepunt biedt in samenwerking met gemeente Vlaardingen gratis warmtescans aan (zie bijlage 5). 70% (N=89) van de respondenten heeft aangegeven interesse te hebben. Dit betreft in totaal 62 adressen7. Interesse in warmtescan

27; 30%

Ja Nee

62; 70%

7

Bij de na de sluitingsdatum binnengekomen schriftelijke vragenlijsten zaten nóg 3 geïnteresseerden.

47

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

We hebben onze respondenten ook gevraagd in hoeverre zij op de hoogte zijn van mogelijke subsidieregelingen met betrekking tot particuliere woningverbetering. 91% (N=90) geeft aan hier niet mee bekend te zijn. 9% is hier wel mee bekend.

Bekend met subsidies 8; 9%

Ja Nee

82; 91%

Aanvullend hebben via een open vraag aan de respondenten gevraagd naar wat zij van de gemeente verwachten. Op deze vraag zijn meer dan 60 antwoorden geformuleerd. We hebben de verschillende antwoorden thematisch geclusterd. De resultaten staan in onderstaande woordenwolk. Hoe groter het lettertype, hoe vaker respondenten dit thema hebben benoemd in hun antwoord. Verwachting van gemeente (N=60)

48

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Tot slot zijn er bij de open vraag naar opmerkingen en/of suggesties 28 reacties geplaatst. Een selectie:        

     

“Fijn om dit onderzoek samen met de wijk op te pakken! Daar kan de wijk allen maar beter van worden.” “Hoop echt dat er met de uitkomsten iets gedaan wordt.” “Heb oog voor mogelijke taalachterstanden.” “Zorg voor onafhankelijke voorlichting.” “Zoek samenwerking met VvE beheerorganisaties (bijvoorbeeld VvE Accent)” “Opkopen van woningen door pandbazen die geen onderhoud plegen is een groot probleem.” “Huurders vragen zich af wat hun rechten zijn bij particuliere verhuur. Zoek contact met particuliere verhuurders.” “Heb aandacht voor de soms moeizame relatie tussen huurders en particuliere verhuurders. Een amateuristisch opgesteld huurcontract, zorgt soms voor vergaande bureaucratische gevolgen omdat mensen zaken eenvoudigweg niet geregeld krijgen bij de overheid.” “Rek de regelgeving voor gemeentelijke subsidies op zodat ook kleinere VvE’s hiervan gebruik kunnen maken.” “Verken de mogelijkheden om kleine VvE’s bestaande uit slechts twee wooneenheden, zoals bijvoorbeeld in de Mahlerstraat, samen te voegen.” “Van sommige appartementen is het onduidelijk of deze worden bewoond. Waar worden deze voor gebruikt?” “Maak een warmtescan van het hele woongebouw en niet van losse appartementen.” “Geef voorlichting over hoe blokverwarming werkt, hoe de kosten worden berekend en hoe dit door huishoudens wordt betaald.” “Heb oog voor funderingsproblematiek door bouw op kleigronden.”

49

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Conclusies De belangrijkste bevindingen en conclusies beschrijven we aan de hand van capaciteit en motivatie (zie hoofdstuk 2). Bij capaciteit maken we onderscheid tussen:   

de organisatie van onderhoud en beheer; kennis en kunde met betrekking tot onderhoud en beheer; financiën.

Met betrekking tot de organisatie van onderhoud en beheer spelen er verschillende problemen in de Vettenoordse Polder Oost:          

Er zijn veel slapende VvE’s die hun verplichtingen niet na komen 1/4 van de appartementeneigenaren geeft aan dat VvE slaapt. Nog eens 15% geeft aan dat de VvE niet aan alle eisen voldoet. In 40% van de gevallen is er dus actie nodig m.b.t. de VvE Bijna 20% van de respondenten geeft aan dat er géén opstalverzekering is. 12% weet het niet 1 op de 3 VvE's onder de respondenten houdt zich niet bezig met het beheer van de gemeenschappelijke delen in het woongebouw Bij bijna de helft van de VvE's is er geen begroting voor 2019. 15% weet het niet. 40% heeft de zaakjes wel op orde. Voor het Meerjarenonderhoudsplan gelden ongeveer dezelfde cijfers Soms is onduidelijk of een appartement wordt bewoond of dat het wordt gebruikt voor andere doeleinden en wie überhaupt de eigenaar is Bij heel kleine VvE’s bestaande uit slechts 2 wooneenheden staken de stemmen snel met vaak besluiteloosheid tot gevolg Pandjesbazen en onderhuur hebben vaak een negatief effect op kwaliteit van het particuliere woningbezit. Dit kan uitstralen op de rest van de buurt Gemengde complexen met huur en koop en soms onduidelijkheden over eigenaarschap maken de organisatie van onderhoud en beheer extra complex Een deel van de bewoners is ‘onzichtbaar’ en moeilijk bereikbaar

Kansen op het gebied van organisatie van onderhoud en beheer zijn er ook:       

1/4 van de respondenten wil hulp bij het activeren van de VvE 15% is op zoek naar een praktisch VvE-pakket dat hen helpt bij de begroting, het opstellen van een MJOP en het vaststellen van de maandelijkse VvE-bijdrage Heel wat bewoners van de Vettenoordse Polder Oost zijn werkzaam in het vastgoedonderhoud Een deel van de bewoners is bereid tot actie Veel woningen zijn gesitueerd rond pleintjes en parkjes. Hier liggen kansen om bewoners te verbinden. Ook via de lokale scholen kan een deel van de ouders wellicht worden bereikt. Een kleinschalige aanpak op straatniveau en gericht op maatwerk kan bovendien de onderlinge samenhang en burenrelaties bevorderen Schaalvergroting kan de kleinste VvE's slagvaardiger maken

50

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Als het gaat om kennis en kunde met betrekking tot onderhoud en beheer van de woningen spelen er verschillende problemen:   



  

 

Er is onduidelijkheid over verantwoordelijkheden en verplichtingen Een deel van de bewoners verwacht dat de VvE alles oplost en beseft niet dat zij zelf deel uit maken van de VvE Veel VvE's zijn nog niet ingeschreven bij de KvK. Ook ontbreekt in veel gevallen (40%) een huishoudelijk reglement dat leidend kan zijn bij onderlinge conflicten en is ook de verplichte opstalverzekering niet afgesloten (20% niet; 12% weet niet) Met de oprichting van een VvE ben je er nog niet. 1/5 geeft aan dat kennis en kunde voor planmatig onderhoud ontbreekt of niet voldoende aanwezig is binnen de VvE. Ruim 1/4 geeft aan dat er geen jaarlijkse ALV is. Soms is er wel besluitvorming maar blijft de uitvoering van onderhoudswerkzaamheden uiteindelijk uit. (15%) Bewoners zijn onzeker over wie zij kunnen inschakelen en waarvoor Er zijn veel uiteenlopende signalen en adviezen uit de markt Taalvaardigheid is hierbij erg belangrijk. Er ligt een uitdaging om informatie- en dienstverlening ook toegankelijk te maken en houden voor nieuwe migrantengroepen. Het gaat bij migrantengroepen niet meer alleen om de klassieke migrantengroepen uit Indonesië, Suriname, Turkije en Marokko. Eén van de uitdagingen is om de publieke ruimte (denk aan dienstverlening en informatievoorziening) ‘diversiteitsproof’ te krijgen.

Het probleem rondom laaggeletterdheid in deze wijk omvat niet alleen migrantengroepen 90% van de respondenten is onbekend met het Servicepunt Woningverbetering. Slechts 5% heeft gebruik gemaakt van het Servicepunt Bewoners die een woning huren van een particuliere huisbaas voelen zich soms machteloos en komen niet of moeizaam met hun huisbaas in contact

Kansen om kennis en kunde met betrekking tot onderhoud en beheer te vergroten liggen er op het gebied van:       

Onafhankelijk advies op maat Het zou hierbij ook kunnen gaan om hulp bij de interpretatie en afweging van offertes Een proactieve en bredere taakopvatting van het Servicepunt Woningverbetering Samenwerking met de afdeling Bouw & Woningtoezicht Eropaf en investeren in contact Deze behoefte is er bij ongeveer een derde van de respondenten 10% is op zoek naar praktische hulpmiddelen zoals gereedschap en steigers zodat zij zelf aan de slag kunnen

51

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Ook op het gebied van de financiën spelen er problemen:   

  

VvE's sparen niet of onvoldoende Ruim 40% geeft zelf aan dat de VvE niet voldoende spaart In 3/4 van de gevallen is er een maandelijkse VvE-bijdrage vastgesteld. Deze is doorgaans relatief laag gezien de soms forse fysieke opgaven. Ruim een vijfde van de respondenten geeft aan dat er geen maandelijkse VvE-bijdrage is Deel bewoners (ook van eengezinswoningen) heeft slechts beperkte financiële middelen Ruim 90% geeft aan niet op de hoogte te zijn van mogelijke subsidieregelingen Instroom van nieuwkomers wordt beïnvloed door relatief goedkope woningen en regionaal woonbeleid

Kansen op het gebied van financiën zijn er ook:  

 

Bijna de helft van de respondenten geeft aan dat de VvE voldoende spaart Bij zowel bewoners van een- als meergezinswoningen is er behoefte aan meer inzicht in mogelijkheden of alternatieven voor financiering van onderhoud, vernieuwing of energiebesparing. Bijvoorbeeld gemeentelijke of provinciale subsidies Door subsidiemogelijkheden op te rekken voor kleinere VvE’s kunnen deze slagvaardiger worden Bewoners die het ondanks een eventuele tegemoetkoming financieel niet op kunnen brengen zouden in ruil voor inspanningen in/voor de wijk kunnen sparen voor investeringen in onderhoud en beheer. De gemeente en/of provincie kan dit faciliteren.

Bij motivatie maken we onderscheid naar oriëntatie van woningeigenaren op het individu of de groep, het verwacht handelingsrendement en financiën. Met betrekking tot de oriëntatie op het individu of de groep bestaan de volgende problemen:     

65% van de respondenten die in een meergezinswoning woont, geeft aan dat de betrokkenheid van medebewoners beter kan 1/3 geeft aan dat veel eigenaren geen belang hechten aan planmatig onderhoud en woningverbeteringen Huisjesmelkers zouden alleen geïnteresseerd zijn in winstmaximalisatie Een deel van de bewoners werkt hard om het eigen hoofd boven water te houden Een deel van de bewoners is teleurgesteld, voelt zich niet gehoord en sluit zich daarom af

Met betrekking tot het verschil in oriëntatie op het individu of de groep liggen er kansen op het gebied van:     

De organisatie van kleinschalige en zeer lokale activiteiten. Je medebewoners kennen en begrijpen kan de eigen motivatie positief beïnvloeden Investeringen in de openbare ruimte kunnen de investeringsbereidheid van bewoners positief beïnvloeden Het delen van successen. Zet succesvolle projecten in de etalage. Daar willen mensen bijhoren Het verkennen van de kwaliteit van en de samenwerkingsmogelijkheden met VvEbeheerorganisaties Het verkennen van samenwerkingsmogelijkheden met en professionaliteit van particuliere verhuurders. Soms komen huurders door nalatigheid van anderen in ernstige problemen. 52

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Met betrekking tot het verwacht handelingsrendement is er een spanningsveld tussen maatregelen die ‘slechts’ technisch van aard zijn of maatregelen die het comfort bevorderen:   

Warmte-isolatie is kansrijk omdat het wooncomfort wordt verhoogd en de energielasten mogelijk afnemen Toch heeft slechts 7% van de VvE’s een plan voor energiebesparing 66% van de respondenten uit een meergezinswoning geeft aan dat er geen plan is voor energiebesparing

Toch ligt er op het gebied van warmte-isolatie een uitgesproken kans:  

70% van de respondenten heeft namelijk aangegeven interesse te hebben in een onafhankelijke warmtescan In gevallen van appartementen is het dan aan te raden om de warmtescan voor het hele woongebouw te doen en niet slechts voor één appartement

Tot slot zijn er afgezien van het feit of de investeringsruimte er is of niet, financiële overwegingen waarom bewoners niet willen investeren in onderhoud, beheer of woningverbetering:    

Mensen hebben verhuisplannen Bewoners stromen door en hopen binnen afzienbare tijd wooncarrière te maken Bewoners investeren pas bij hoge urgentie Bewoners twijfelen aan het nut van de investering

Hier liggen kansen op het gebied van:  

Voorlichting Leningen die niet op naam staan maar op het pand

53

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

6. Scenario’s We onderscheiden in dit onderzoek verschillende typen woningeigenaren naar de dimensies capaciteit en motivatie. Bij capaciteit staat de vraag centraal in hoeverre woningeigenaren het onderhoud en/of de verbeteringen aan de woning kunnen organiseren en realiseren. Het gaat hierbij dan om kennis, kunde en kapitaal. Bij motivatie gaat het om de investeringsbereidheid. Willen woningeigenaren investeren in hun vastgoed? Weegt het te verwachten handelingsrendement op tegen de kosten? Op basis van de onderzoeksuitkomsten onderscheiden we 4 groepen eigenaren: 1. 2. 3. 4.

Koplopers Calculerenden Afhankelijken Diffusen

De dimensies capaciteit en motivatie, de categorisering van bewoners en de bijbehorende karakteristieken zijn in onderstaande figuur gevisualiseerd.

Met betrekking tot de karakteristieken van deze verschillende groepen woningeigenaren hebben we vier doelen geformuleerd: 1. 2. 3. 4.

Inzetten als ambassadeurs en loslaten Bevorderen van zelforganisatie Activeren, handhaven en verleiden Contact leggen en ontmoeten

Het realiseren van deze doelen moet het gewenste effect hebben dat bewoners doorstromen naar één van de andere kwadranten, doordat capaciteit en/of motivatie veranderen. Deze beoogde dynamiek is in de volgende figuur met blauwe pijlen weergegeven.

54

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Op basis van deze doelgroepen en doelen schetsen we in totaal vier scenario’s: 0. 1. 2. 3.

Zwemmen of zinken (nulscenario) Samen werken aan perspectief Sturen op activering en handhaving Kennismaken en werken aan samenhang

Scenario 0 is de trend. Scenario 1 en 2 hebben effect op niet-kunners (capaciteit) en niet-willers (motivatie). Scenario 3 richt zich meer op het primair aangaan van de verbinding. Met uitzondering van scenario 0 sluiten de overige scenario’s elkaar niet uit. Wel zijn er verschillen in de rollen die de gemeente kan en wil spelen uiteenlopend van informerende, faciliterende tot integraal activerende gemeente (zie hoofdstuk 3).

Scenario 0: Zwemmen of zinken Rol overheid: informerende gemeente Bij ongewijzigd beleid bestaat er een reëel risico dat bepaalde onderdelen van de Vettenoordse Polder Oost (waarvan uit een onderhoudsscan al is gebleken dat bepaalde gebiedjes kwetsbaar zijn vanwege het slechte onderhoud) verder achteruit zullen gaan. Het aantal verhuizingen van eigenaarbewoners zal waarschijnlijk toenemen. Enerzijds vanwege het verminderde vertrouwen in de buurt, anderzijds omdat mensen de winststijging van de verkoopprijzen in de markt wensen te verzilveren. Het contrast tussen het aanzien van gelijksoortige woningen zal in negatieve zin vervlakken. De aankoop van particuliere verhuurders zal waarschijnlijk toenemen mede door de vraag naar appartementen en vraag van starters naar betaalbare woonruimte. Dat heeft als neveneffect dat meer woningen zullen worden opgesplitst, lagere (kansarme) inkomensgroepen hierin gehuisvest worden die, ten opzichte van hun inkomen, te hoge woonlasten moeten dragen. De verhuurders zullen zich niet aangespoord voelen om te investeren, omdat zij primair belang hebben bij het maximaliseren van de winst. Fundamentele problemen op het gebied van onderhoud krijgen onvoldoende aandacht. De daadkracht van vele VvE’s zal niet versterkt worden, waardoor de verwachting is dat de kwaliteit van de woningen achterblijft.

Instroom van groepen met middeninkomens mag dan ook niet verwacht worden. De bestaande onduidelijkheid omtrent wat privé is en de verantwoordelijkheid van de VvE zal niet afnemen eerder leiden tot een toename van burenconflicten en besluiteloosheid voor wat betreft het ingrijpen van eigenaar-bewoners op het gebied van onderhoud. Bewoners die niet kunnen verhuizen zullen in de Vettenoordse Polder Oost 55

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

blijven wonen, maar zijn vaak vervolgens niet in staat om op eigen kracht woningverbetering tot stand te brengen. Zowel de mogelijkheid tot het doen van investeringen als de bereidheid ontbreken. De gemeente beperkt zich tot het informeren van bewoners op de voor- en nadelen van goed onderhoud. De verwachting is dat de leefbaarheid verder achteruit gaat. De beoordeling van de leefbaarheid van bewoners is op dit moment al zwak en sommige onderdelen worden als onvoldoende beoordeeld. De sociale problematiek in de Vettenoordse Polder Oost zal toenemen, zoals de werkloosheid, armoede en de zorgvraag. Het economisch draagvlak voor winkels, ondanks de ligging in het centrum, neemt af. De sociale cohesie en sociale veiligheid komen verder onder druk te staan. Bewoners ervaren steeds minder gedeelde normen en waarden en ervaren (lastige) communicatieproblemen onderling. Mensen trekken zich verder terug in het privédomein. Buurtparticipatie, onderlinge binding, saamhorigheid en verdraagzaamheid nemen af. De al langer wonende eigenaar-bewoners die zich al die jaren hebben ingezet voor een leefbare wijk, begrijpen niet dat de overheid niet ingrijpt. Zij vragen zich af waar het heen gaat met de wijk en zullen proberen hun woningen te verkopen nu ze er nog een redelijk goede prijs voor kunnen ontvangen.

Bewoners die eigenlijk graag in de Vettenoordse Polder Oost zouden willen blijven wonen zullen vaak geen andere woning in de Vettenoordse Polder Oost kunnen vinden, omdat de woningvoorraad niet aansluit op de veranderende woonwensen. Deze combinatie van factoren veroorzaakt een negatieve spiraal en zet de leefbaarheid en vitaliteit van de wijk verder onder druk.

Scenario 1: Samen werken aan perspectief Rol overheid: integraal activerende gemeente In dit scenario ontstaan er krachtige VvE’s die in staat zijn om hun primaire taken goed uit te voeren. Kleinere VvE’s zijn uit hun slapende stand geholpen, bouwen reserves op en hebben een MJOP. Zij zijn in staat om keuzes te maken voor toekomstig beheer, zijn in staat om besluiten tot uitvoering te brengen en kunnen hun opdrachtgeversrol vervullen (eventueel via tussenpersonen). Zij hebben de administratie op orde en zijn in staat op een verantwoorde manier de betrokken eigenaar-bewoners te laten participeren en de besluitvorming benodigd voor een goed beheer te organiseren. Daar waar nodig kunnen eigenaar-bewoners en VvE’s gebruik maken van financiële maatwerkmaatregelen. De integraal activerende gemeente speelt in op de karakteristieken van de bewoners die wel willen maar niet kunnen, omdat zij informatie missen op juridisch, technisch en/of financieel gebied. Of omdat zij niet voldoende sociaal redzaam zijn en zij of hun VvE een gebrek heeft aan financiële middelen. Tot slot speelt de gemeente ook in op de vraag van bewoners naar praktische hulpmiddelen zodat zijzelf aan de slag kunnen. De effectieve inzet van de genoemde mix aan beleidsopties krijgt vorm in verschillende kleine deelprojecten.

Ten eerste worden de successen uit de wijk nadrukkelijk in de etalage gezet en waar mogelijk wordt gebruik gemaakt van de koplopers in de wijk, die zo fungeren als ambassadeurs voor particuliere woningverbetering. Wat hebben zij gedaan, hoe hebben zij dit georganiseerd en met welke uitkomsten? Ten tweede wordt gezamenlijk bekeken hoe het huidige Servicepunt waar bewoners nu naar toe moeten, een meer proactief karakter kan krijgen dat naar bewoners toekomt en hen kan helpen bij onafhankelijke en deskundige informatieoverdracht. Daarvoor wordt gewerkt aan naamsbekendheid 56

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

en wordt gezamenlijk invulling gegeven aan een bredere taakopvatting met veel maatwerk. Het Servicepunt wordt hiertoe uitstekend uitgerust en krijgt hierbij hulp van de afdeling Bouw en Woningtoezicht. Zo kunnen zij bewoners voorzien van juridische, technische en/of financiële informatie, maar kan het Servicepunt ook hulp bieden bij de vraag naar praktische instrumenten die kunnen worden ingezet zoals een VvE-pakket, of een MJOP-pakket. In sommige gevallen wordt een bouwkundig rapport verstrekt, zodat bewoners precies weten waar zij aan toe zijn. Bij dit alles is waar nodig oog voor de soms beperkte taalvaardigheid van sommige bewoners. Ook wordt in onderlinge afstemming afgesproken welke praktische hulpmiddelen beschikbaar kunnen worden gesteld zodat bewoners samen en zelf aan de slag kunnen met het onderhoud. Samen starten we zo een kleinschalige aanpak op blokniveau op waarin de gemeenschappelijkheid wordt gevonden binnen de gebouwen of rond de pleintjes en parkjes. Ten derde zijn er verschillende financieringsvormen met betrekking tot de kosten die gemoeid zijn met het verbeteren van de particuliere woningvoorraad. Maatwerk dus voor de verschillende VvE’s. Er is duidelijke informatie over de mogelijkheden voor grote en kleine VvE’s en ook de nieuwe vormen waaraan behoefte bleek onder de bewoners.

Denk hierbij aan leningen op het pand in plaats van op naam, erfpachtconstructies en vormen waarbij bewoners met weinig financiële draagkracht vouchers ontvangen voor activiteiten die zij verrichten in de wijk. Ten vierde wordt ook nadrukkelijk ingezet op netwerkvorming in de wijk tussen beheerclubs, particuliere verhuurders en werkers die actief zijn in vastgoedbeheer en wonen in de Vettenoordse Polder Oost. Verkend wordt of de oprichting van een bewonersbedrijf tot de mogelijkheden behoord. Door kennis en kunde slim te combineren zorgen deze Vlaardingse coalities langs deze weg voor verbetering van de particuliere woningvoorraad. Ten vijfde worden bovenstaande processen onderling verweven voor nog meer rendement. Omdat de integraal activerende gemeente inspeelt op de behoefte die aanwezig is in de verschillende deelbuurtjes van de Vettenoordse Polder Oost ontstaat er een verzameling van projecten rond de verschillende pleintjes en parkjes in de wijk die elkaar en vooral de wijk en haar bewoners van de juiste energie voorziet. Bewoners zijn er van overtuigd dat het ergens heen gaat en zetten zich op hun eigen wijze in voor de wijk. De WOZ-waarde neemt toe en dat heeft effect op de instroom van nieuwe bewoners.

Scenario 2: Sturen op activeren, handhaven en verleiden Rol overheid: informerende en/of faciliterende gemeente In scenario 2 stuurt de gemeente op activeren, verleiden en handhaven. Bewoners die twijfelen aan nut, noodzaak en rendement worden zo goed mogelijk geïnformeerd over de voor- en nadelen van particuliere woningverbetering. De informatie wordt zo goed mogelijk vertaald naar de behoefte, leefstijl en levensfase van de eigenaar-bewoner. Nieuwe financieringsvormen zorgen ervoor dat meer eigenaar-bewoners bereid zijn tot investeren. Een onafhankelijk advies op maat van het Servicepunt in samenwerking met Bouw en Woningtoezicht zorgt ervoor dat hun investeringsbereidheid positief wordt beïnvloed. Het advies behoort tot de bredere taakopvatting van het Servicepunt. Bewoners krijgen zo goed mogelijk voorgerekend wat een maatregel mag kosten en wat het hen oplevert. Hiernaast zorgen kleinschalige leefbaarheidsinitiatieven in de buitenruimte ervoor dat ook bewoners meer bereid zijn tot investeren. Door de investeringen neemt de WOZ waarde van de woningen toe.

57

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

In scenario 2 stuurt de gemeente ook op handhaven. Vastgoedeigenaren die appartementen verhuren worden indien nodig aangeschreven en gewezen op hun onderhoudsverplichting. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de Woningwet. De Woningwet bestaat sinds augustus 1902 en heeft als doel burgers in woningen te laten wonen die voldoen aan bepaalde kwaliteitseisen. De laatste wijziging in de Woningwet vond plaats in 2015. Via deze Woningwet kan de gemeente woningeigenaren verplichten hun woningen op te knappen. De gemeente beroept zich op een herstelsanctie bij een overtreding. Bij een ernstige overtreding zal de gemeente zich beroepen of zal zij via een aanschrijving de eigenaar verplichten gewenst achterstallig onderhoud te laten uitvoeren onder last van een dwangsom of bestuursdwang. Bij een VvE van een appartementencomplex dat nog niet in overtreding is met de Woningwet, maar waarvan de staat van onderhoud dusdanig slecht is dat die leidt tot een overtreding van de Woningwet, grijpt de gemeente in door middel van de Machtigingswet.

Scenario 3: Kennismaken en werken aan samenhang Rol overheid: integraal activerende gemeente In scenario 3 wordt geïnvesteerd via stimuleringsmaatregelen in taal, ontmoeting en het overbruggen van verschillen tussen bewoners die al lang in de wijk wonen en relatieve nieuwkomers. Maar ook in de verwachting dat mensen iets voor elkaar en voor de wijk kunnen betekenen door hun talenten en capaciteiten ter beschikking te stellen via vrijwillige inzet als bijvoorbeeld een taalmaatje of als klusjesman of -vrouw. Buurtpreventie wordt verbonden met vroegsignalering en de ontwikkeling van burenhulp. Laagdrempeligheid en nabijheid spelen hierbij een belangrijke rol. Uitgangspunt in deze wijkontwikkeling is dat de menselijke factor (kwaliteiten en capaciteiten) en de keuzes die mensen maken er toe doen, het verschil maken en vaak juist bepalend zijn voor de toekomst van de wijk. Eigen initiatieven in combinatie met de intrinsieke motivatie van bewoners op de terreinen van sociale ontmoeting, “heel, schoon, veilig”, maar ook burenhulp en/of het opbouwen van een wijkbedrijf voor “zelfklusmaatjes” worden waar nodig ondersteund.

Aanbevelingen Dit onderzoek heeft niet alleen meer inzicht gegeven in vragen rond de belangrijke noodzakelijke voorwaarden voor particuliere woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost, maar er is ook een fundament gelegd voor een stevig bewonersnetwerk. De respondenten die hebben deelgenomen aan dit onderzoek waarderen de open en uitnodigende houding van gemeente Vlaardingen. Door in de volgende fase samen met woningeigenaren de inzet van bestaande beleidsinterventies optimaal te benutten en in gezamenlijkheid vorm te geven aan nieuwe beleidsinterventies kan deze samenwerking duurzaam vorm krijgen. Responsiviteit en daadkracht gaan hierbij hand in hand. Belangrijk aandachtspunt hierbij is dat er vanuit de verschillende beleidsterreinen ook intern voldoende ruimte is om waar nodig integraal samen te werken.

58

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Geraadpleegde bronnen Gemeente Vlaardingen (2012), Bestemmingsplan Vettenoordse Polder West. Vlaardingen: gemeente Vlaardingen. Gemeente Vlaardingen (2019, 9 januari), Renovatie en particuliere woningverbetering. Geraadpleegd via https://www.vlaardingen.nl/woneninvlaardingen/Wonen_in_Vlaardingen/woneninvlaardingen/Servi cepunt_Woningverbetering/Renovatie_en_particuliere_woningverbetering Gemeente Vlaardingen (2019, 9 januari), Servicepunt Woningverbetering. Geraadpleegd via https://www.vlaardingen.nl/woneninvlaardingen/Wonen_in_Vlaardingen/woneninvlaardingen/Servi cepunt_Woningverbetering Jennissen, R., Engbersen, G. Bokhorst, M. & M. Bovens (2018), De nieuwe verscheidenheid. Toenemende diversiteit naar herkomst in Nederland. Den Haag: WRR. Jurriëns, I & H. Zwebe (2016), Waarom eigenaren hun woning (niet) onderhouden. Motivaties en stimuli voor woningonderhoud en -verbetering. Den Haag: Platform31. KCAF (2019,10 januari), De funderingsviewer indicatieve aandachtsgebieden. Geraadpleegd op: http://ez.maps.arcgis.com/apps/MapSeries/index.html?appid=9fd95bff837249a886209ca05fe01338 Kenniscentrum MVS (2019, 3 januari), Maasluis, Vlaardingen en Schiedam in cijfers. Geraadpleegd via https://mvs.incijfers.nl/home Kenniscentrum MVS (2017), VLD Peilt! Monitor Leefbaarheid en Veiligheid. Vlaardingen: Kenniscentrum MVS. Leijten, T (2017), Kwaliteitsslag particuliere woningvoorraad.

Een onderzoek naar particuliere woningverbetering in Carnisse, Rotterdam-Zuid. Rotterdam: Expertise Centrum Maatschappelijke Innovatie (EMI) en Veldacademie. Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninrijksrelaties (2019, 8 januari), Leefbarometer. Geraadpleegd op https://www.leefbaarometer.nl/kaart/?#kaart RIGO Research (2019, 2 januari), Woonlastenatlas Stadsregio Rotterdam. Geraadpleegd op http://rigo1.maps.arcgis.com/apps/OnePane/basicviewer/index.html?appid=47c54a12fa924be788580aebc3bfd 5ab Schoonbeek, T. & H. van den Hombergh (2015), Aanpak Particuliere Woningvoorraad. Onderzoek naar de aanpak van probleemplukken in Nederlandse gemeenten. Arnhem: Woonlab. Schuitemaker, A. & Wassenberg, F. (2013). Nieuwe oplossingen voor slechte woningkwaliteit. Advies van Kenniskring Particuliere woningverbetering. Den Haag: Platform31. TNS NIPO (2013), Niet iedereen is toe aan de participatiesamenleving. Handreiking voor een gesegmenteerde doe-democratie-strategie. Amsterdam: TNS NIPO Van den Eerenbeemt, M. (2018, 3 december). Straten verloederen door problemen bij vve’s. Volkskrant. Geraadpleegd van https://www.volkskrant.nl/nieuws-achtergrond/straten-verloederendoor-problemen-bij-vve-s~bb15c965/ 59

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Vrooman, C., Josten, E., Hoff, S., Putman, L. & J.M. Wildeboer Schut (2018), Als werk weinig opbrengt. Werkende armen in vijf Europese landen en twintig Nederlandse gemeenten. Den Haag: Sociaal Cultureel Planbureau (SCP). WoonZorgwijzer (2019, 2 januari). Provincie Zuid-Holland WoonZorgwijzer. Geraadpleegd van https://provincie.woonzorgwijzer.info/map/zuidholland

60

Bijlage 1: Sterkte, zwakte, kansen en bedreigingen Sterkte

Zwakte

Algemeen:

Algemeen:



Een multiculturele woonwijk: typering van



Imago vraagstuk; vestings-klimaat

bewoners



Uitstraling van de wijk, mede veroorzaakt door



Wijk is gunstig gelegen nabij binnenstad



Gunstig gelegen t.o.v. openbaar vervoer



Gelegen aan Westhavenkade

bewoners” en afname van vertrouwen in de



Gedeeltelijk van cultuur historische waarde

toekomst

(westzijde)

achterstallig onderhoud 



Terugtrekkende beweging van “oorspronkelijke

Bestaan van onderzoeksmoeiheid onder



Villa’s aan noordzijde

bepaalde delen van de bewoners: “Het heeft



Grote diversiteit, mensen, gebouwen, stijlen,

toch geen zin”

55% koop, 45% huur (geclusterd), 43% mensen



met migratieachtergrond

Deelname van bewoners (aan vragenlijst o.a.) met migrantenachtergrond (niet westers en oost Europees) blijkt sterk achter

Accent wonen:



Uiteenlopende adviezen m.b.t. warmte-isolatie/



Betaalbaarheid van woningen

woningverbetering waardoor mensen geen



Beschikbaarheid van woningen voor starters/

keuze kunnen maken en niet besluitvaardig zijn

jongeren  

Mix van particulier eigendom, particuliere



Veel VvE’s die maar matig georganiseerd zijn

Mix van gestapelde bouw en grondgebonden



25% is een slapende VVE: (geen HHR, geen

woningen/ (beperkt aantal) eengezinswoningen,

onderhoudsplan-, planning, geen VvE bijdrage;

grotere portiek complexen rondom het parkje

actie eerder op basis van strikte noodzaak)

Mendelssohnplein 

Veel VvE’s niet actief op gemeenschappelijke delen woongebouw



Veel (te) kleine VvE’s



Geringe bekendheid Servicepunt

Accent leefbaarheid: 

12% VvE’s heeft geen opstalverzekering (brand/ storm)



Op sommige plekken actieve en ondernemende VvE’s

In nogal wat gevallen een erg lage VvE bijdrage t.o.v. de norm van 0,5 % van herbouwwaarde



Beschikbaarheid van Servicepunt Woningverbetering





Diversiteit aan bouw; zowel qua bouwjaren als bouwstijlen



Accent wonen:

verhuurders en huurders

Woningverbetering

Aanwezigheid van winkels primaire



Veel bovenwoningen zonder lift; steile trappen

levensbehoeften



Veel achterstallig onderhoud; 60% van de bewoners beoordeelt kwaliteit woning en schil

Accent openbare ruimte: 

Pleintjes met groen en spelen



Parkje Mendelssohnplein als centrum VOP



Vernieuwing riolering en straatprofiel maakt

als goed 

dat als goed 

onderdeel uit van impuls Accent Sociaal economisch: Veel bewoners werkzaam in

Grotendeels koop (appartementen/ woningen) onderkant koopmarkt



vastgoedonderhoud

Specifieke buurtjes hebben hogere energielasten (aanwezigheid warmte lekken)

 

Sterke contrasten in kwaliteit en uitstraling tussen soms naast elkaar gelegen woningen

 

Het wooncomfort blijft achter, 33% beoordeelt

Woningwaarde is relatief laag

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Accent Sociale cohesie/ inclusie 

Accent leefbaarheid: 

Bewoners ervaren verschillende buurtjes met de pleintje en het park als centrale punten



sommige onderdelen als onvoldoende 

Er is een groep (niet zo groot) betrokken buurtbewoners



Bewoners beoordelen leefbaarheid als zwak, Weinig voorzieningen; geen ontmoetingscentrum (afgezien van SWV)



Aanwezigheid van (kleine) bewonersgroep die al langdurig in de VOP wonen en sterk betrokken

Parkeerproblematiek ontstaat dagelijks aan het einde van de middag, avonden

zijn



Vitaliteit staat onder druk (wijkagent)



Aanwezigheid verschillende Whats-app groepen



Anonieme straatjes en buurtjes



VOP facebookpagina als communicatie middel



Kleine groep bewoners die oog hebben voor

Accent openbare ruimte: 

kwetsbare groep en gemotiveerd zijn voor realiseren van activiteiten (ontmoeting/

Op staatniveau weinig groene uitstraling (nauwelijks beplanting en gering aantal bomen)

kennismaking/ contact) Accent Sociaal economisch: 

Huisvesting in de wijk voor lagere inkomensgroepen



Werkende armen, armoede en schulden (achter de voordeur)



Veel bewoners zijn niet instaat om te sparen voor onderhoud, wooncomfort (isolatie)

Accent Sociale cohesie/ inclusie: 

Sociale cohesie scoort: zwak



Deels is VOP een ”slaapwijk” (vertrek naar werk in de ochtend)



Weinig mobiliserend vermogen van de wijk zelf, lage betrokkenheid



Sterke pandgerichtheid



Laaggeletterdheid



Onbekend maakt ook wel onbemind



Weinig vanzelfsprekende ontmoetingsmomenten, straatcontact, bv. omdat er geen voortuinen zijn



Harde scheiding openbaar en privé



Brosse verhoudingen tussen verschillende groepen



Contacten gedeeltelijk langs culturele/ etnische scheidslijnen



Relatief veel wantrouwen t.o.v. politiek



Sociale redzaamheid is niet sterk, maar ook niet zwak



Kwetsbare groep aanwezig met armoede en schulden



Non acceptatie van groep Oost-Europese migranten die in Vlaardingen blijven wonen, maar taal niet spreken

62

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Kans

Bedreiging

Algemeen:

Algemeen:



Integrale Wijkaanpak VOP; Wonen,



Achteruitgang leefbaarheid VOP

Buitenruimte, Sociale aanpak,



Toenemend wantrouwen t.o.v. politiek/ bestuur

Persoonlijke benadering (outreachend),



Deel van de bewoners dreigt buiten beeld te



gecombineerd met een kleinschalige

blijven

buurtbenadering brengt mensen in beeld en in beweging 

Accent wonen: 

Niet principieel zijn in welke benadering van bewoners dan ook, uitgangspunt moet zijn om

woningvoorraad 

aan te sluiten op het willen, kunnen en beschikbaarheid kennis. 

Minder dan de helft van de bewoners (40%) gaat in de schil investeren, slechts 30% in warmte

Conceptontwikkeling om bewoners in staat te

isolatie 

stellen via inspanningen in/voor de wijk vouchers te verdienen voor investeringen in

Mensen nemen de winst prijsstijging en verhuizen (toename mutatiegraad)



onderhoud en beheer. 

Achteruitgang kwaliteit particuliere

Vraaggericht opereren van Servicepunt Woning

Aankoop van particuliere verhuurders van panden eigenaar/bewoners

Verbetering



Opsplitsing van woningen

Subsidiemogelijkheden oprekken voor kleinere



Uitponden van woningen

VvE’s



Toename van “hotel-hostels”



Zet successen in de etalage



Belang onderhoud voor verhuurders is ongelijk



Organiseren van workshops rondom specifieke



aan belang van eigenaar/bewoners; verhuurders

thema’s samenhangend met wijkverbetering.

gericht op winstmaximalisatie 

Accent wonen: 

Vraag naar appartementen is vrij groot



Kansen voor starters om relatief dicht bij de

Toename funderingsproblematiek (houten funderingspalen)



Persoonlijke drama’s bij brand/storm bij VvE’s zonder opstalverzekering

binnenstad te wonen 



Op basis van warmtescan bewoners bewegen

Accent leefbaarheid:

tot woningisolatie (Sweelinckstraat e.o. en



Investeringsniveau particulieren neemt niet toe

Messchaertplein e.o.)



Instroom van homogene groep, lagere inkomens

“Mannetje” die slapende VvE’s helpt



Slechte organisatie VvE= bron voor

(Assepoester) 

Bieden van bouwkundige rapport



Bieden van hulp m.b.t. betaalbare nieuwe



burenconflicten Accent openbare ruimte:

financieringsconcepten



Verloedering van openbare ruimte

Collectieve woningverbeteringsaanpak



Parkeerdruk

kleinschalig niveau 

Directe ondersteuning VvE (door) ontwikkeling,

Accent Sociaal economisch: 

samenvoeging van VvE’s (vraag van ¼ bewoners)

Zeer geringe inkomensstijging verwachting



Opzetten praktisch VvE pakket

beperken mogelijkheden bewoners om te



Primaire voorlichting m.b.t. opstalverzekering

investeren



Steunverlening bij verbeterproces, inzet



Prijsstijgingen van aannemers

expertise Bouw & Woningtoezicht, offerte



Onvoldoende middelen bij particulieren en VvE’s



aanvraag en beoordeling offertes, ontwikkelen

om te investeren in woningisolatie en

MJOP

stappenplan “van het gas af”.

Verkoop grond woning aan gemeente, via erfpacht constructie middelen vrij maken om te

Accent Sociale cohesie/ inclusie 

investeren

Toename instroom bepaalde groepen met taalachterstand

63

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen



Accent leefbaarheid: 

Aandacht geven aan het gezamenlijk ontwikkelen van normen en waarden in de wijk, omgangsregels, omgang met openbare ruimte, omgang met het woningbestand



Stimuleren dat mensen elkaar ontmoeten en contact hebben

Accent openbare ruimte: 

Nadere invulling van de binnenterreinen

Accent Sociaal economisch: 

Men wil er wel wat van maken, maar beschikt niet altijd over de middelen



Aantoonbaar maken dat investeren in isolatie energiebesparing oplevert



Kostenbesparing bij onderhoudsplannen en wooncomfort door eigen inzet of bv. kluscoöperatie in de wijk; ruilen van tijd (timebank)

Accent Sociale cohesie/ inclusie 

Onderlinge contactmogelijkheden stimuleren via de aanwezigheid van scholen in VOP



Buurtbemiddeling bij conflicten die samenhangen met communicatie over woningverbetering/ onderhoud



Organiseren van huurders (per verhuurder/ wijk) als betrokken bewoners bij complexen, panden van particuliere verhuurders, met specifieke belangen

64

Terugtrekkende beweging, op zichzelf leven

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Bijlage 2: Woningeigenaren naar capaciteit en motivatie

65

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Bijlage 3: Oplossingsrichtingen op de dimensies capaciteit en motivatie

66

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Bijlage 4: Gesproken bewoners en professionals Professionals Peter van Dijk Souad El Aidi Marco van Marel Amber Noordegraaf Martien van Paassen Angela van Peufflik Marco Schuurmans Rob van der Veen

Servicepunt gemeente Vlaardingen Opbouwwerker Wijkagent Gemeente Vlaardingen Gemeente Vlaardingen Minters Gemeente Vlaardingen Gemeente Vlaardingen

Bewoners* Dhr. De Goeij Dhr. Huf Dhr. Krijnberg Mevr. Meulendijk Mevr. Simmens Mevr. Van der Zijde

Bewoner Vettenoordse Polder Oost Bewoner Vettenoordse Polder Oost Bewoner Vettenoordse Polder Oost Bewoner Vettenoordse Polder Oost Bewoner Vettenoordse Polder Oost Bewoner Vettenoordse Polder Oost

* Tijdens de paneldiscussie en n.a.v. het uitzetten van de vragenlijst zijn de bovenstaande bewoners uitgebreid gesproken. De onderzoekers hebben tijdens de verschillende wijkbezoeken nog 21 personen persoonlijk gesproken. Deze gesprekken waren korter en vonden plaats op straat of bij bewoners aan de deur.

67

Particuliere Woningverbetering in de Vettenoordse Polder Oost– Samen werken aan beter wonen

Bijlage 5: Begeleidende brief en schriftelijke vragenlijst Aan de bewoners van dit pand

Vlaardingen, 11 december 2018

Geachte bewoner(s), De gemeente Vlaardingen wil graag meer inzicht in hoeverre woningeigenaren kunnen en willen investeren in het onderhoud van hun woning. Uw mening is hierbij van groot belang. De gemeente Vlaardingen heeft onderzoeksbureau JSO gevraagd dit onderzoek te doen. We stellen het erg op prijs als u enkele vragen wil beantwoorden. De uitkomsten van dit onderzoek bieden de gemeente meer inzicht in eventuele belemmeringen bij goed onderhoud van de woning. Ook kunnen de uitkomsten van dit onderzoek een bepaalde behoefte in beeld brengen. Een rapportage met aanbevelingen zal aan de Gemeenteraad worden aangeboden. Het invullen van de vragenlijst duurt ongeveer 5-10 minuten. Servicepunt Woningverbetering stelt 75 warmtescans beschikbaar, daarmee kunt u zien waar warmte weglekt uit uw huis. U kunt in de vragenlijst aangeven of u interesse heeft in een gratis warmtescan. Onder de deelnemers van de vragenlijst verloten wij ook enkele klusbonnen t.w.v. € 10.Als u beschikt over een PC of tablet verzoeken wij u de vragenlijst online in te vullen, wel net zo gemakkelijk voor u en ook voor ons.

U bereikt de vragenlijst via de url: https://www.formdesk.com/jso/VOP U kunt de vragenlijst retour zenden met de antwoordenvelop of afgeven bij de gemeente Vlaardingen: Westnieuwland 6, 3131 VX Vlaardingen Voor eventuele vragen over deze vragenlijst kunt u contact opnemen met de medewerkers van het onderzoeksbureau JSO:  

Sander Sparenberg: s.sparenberg@jso.nl, M: 06 58729863 Vincent Kokke: v.kokke@jso.nl, M: 06 52752638