Intentieovereenkomst Albeda Lentiz ALV District U

Bijlage 2, registratienr. 1923955

DEFINITIEF INTENTIEVERKLARING

Ontwikkeling en realisatie nieuwbouw Beroepsonderwijs in District U te Vlaardingen

IntentieVERKLARING | definitief | Versie: 8 december 2022 | Pagina 2 van 8

Versie: 22 december 2022 STATUS: definitief

ONDERGETEKENDEN: Gemeente Vlaardingen, statutair gevestigd aan de Markt 11 3131CR te Vlaardingen, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd op grond van het bepaalde in artikel 171 Gemeentewet door de heer B. Wijbenga-van Nieuwenhuizen in de functie van burgemeester van Vlaardingen, handelend ter uitvoering van het besluit van het college van burgemeester en wethouders van (datum X), hierna te noemen: “ gemeente”, en Stichting Albeda, statutair gevestigd en kantoorhoudende te (3071 AL) Rotterdam, aan de Rosestraat 1101, ingeschreven in het Handelsregister onder nummer 41132991, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer R.J.M. Kooren MBA, voorzitter College van Bestuur, hierna te noemen: “Albeda” Stichting Lentiz Onderwijsgroep, statutair gevestigd en kantoorhoudend te Vlaardingen aan de Schiedamsedijk 114, ingeschreven in het Handelsregister onder nummer 41146390, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer R. van Dam, voorzitter Raad van Bestuur, hierna te noemen: “Lentiz” hierna tevens gezamenlijk te noemen: “Partijen”, en afzonderlijk “Partij”, en de onderwijspartijen afzonderlijk “Onderwijs”.

Paraaf: Gemeente Vlaardingen / B. Wijbenga-

Paraaf: Stichting Albeda / A. Dénissen

Paraaf: Stichting Lentiz / R. van Dam van Nieuwenhuizen

IntentieVERKLARING | definitief | Versie: 8 december 2022 | Pagina 3 van 8

OVERWEGEN HET VOLGENDE:

A. De komende periode zal het District U herontwikkeld worden tot nieuwe stadswijk van Vlaardingen. In District U kunnen grote stappen gezet worden om ‘de hotspot’ te creëren waar het Voortgezet Onderwijs/VMBO, het MBO, het regionale bedrijfsleven, maatschappelijke organisaties én gemeente Vlaardingen zorgen voor beroepsgericht onderwijs voor de Waterweg regio; B. ALV CV, (voorheen Lodico I B.V., bestuurd door Van Adrighem) is voornemens als eigenaar District U te ontwikkelen tot een nieuwe stadswijk; C. Albeda verzorgt Middelbaar beroepsonderwijs (MBO) op haar locatie aan de Buys Ballotlaan in de gemeente Vlaardingen. Het aantal studenten bij Albeda op de locatie Buys Ballotlaan bedraagt circa 860. Vanwege de technische staat en de relatief ongunstige ligging (zichtbaarheid, bereikbaarheid, impact op woonwijk etc.) van het pand heeft Albeda herhuisvesting onderzocht; D. Lentiz verzorgt onderwijs in de vorm van Voortgezet Middelbaar BeroepsOnderwijs (VMBO) aan het Geuzenplein in de gemeente Vlaardingen; E. Albeda, Lentiz, Zonnehuisgroep en ALV CV (voorheen Lodico I B.V., bestuurd door Adrighem) hebben op 23 juli 2020 een intentieovereenkomst gesloten, welke april 2021 is geëindigd; F. Albeda wenst in Vlaardingen te blijven met haar locatie in de vorm van nieuwbouw in het District U. De door Albeda gewenste omvang van nieuwbouw betreft circa 5.000m2 BVO; G.

Lentiz wenst vanuit de integrale onderwijslijn voor beroepsonderwijs te participeren in de ontwikkelingsplannen voor onderwijs op District U, met een omvang van circa 4.500m2BVO; H. Voor Albeda en Lentiz is het uitgangspunt om verder te gaan met een inhoudelijke fysieke en programmatische samenwerking op District U, met een gezamenlijk gebouw met een omvang van circa 9.500 m2 BVO aan oppervlak voor het onderwijsprogramma excl. oppervlak voor fietsparkeren; I.

Door de verhuizing naar District U kiezen Albeda en Lentiz voor een nieuwe moderne toekomstbestendige locatie voor hun beroepsonderwijs met een sterk profiel. Het District U heeft zeker deze uitstraling en is via de Hoekse Lijn goed met openbaar vervoer verbonden;

J.

Onderdeel van het programma zijn de zogenoemde Kavels 4, 5 en 6, zoals benoemd in het kavelpaspoort, dat onderdak zal gaan bieden aan het onderwijsprogramma. Voor de onderwijsvoorzieningen geldt een maximum vloeroppervlakte van circa 10.500m2 BVO, inclusief bebouwd fietsparkeren;

1

Op 13 oktober 2022 is het bestemmingsplan Maaswijk-West vastgesteld, dat 10.500m2 BVO onderwijs inclusief gebouwd fietsparkeren bij recht mogelijk maakt;

K. De locatie (gebouw en grond) Buys Ballotlaan is in eigendom van Albeda en vormt bij verkoop een belangrijke onderlegger voor de haalbaarheid van nieuwbouw in District U; L. Albeda heeft haar kavel aan de Buys Ballotlaan, ter herontwikkeling aangeboden op basis van marktconforme condities. De Gemeente en Albeda hebben overeenstemming bereikt over de condities waaronder het kavel aan de Buys Ballotlaan aan de Gemeente zal worden overgedragen; M. Het vrijkomen van onderwijslocatie Buys Ballotlaan wordt door de Gemeente als positief gezien voor herontwikkeling van een woningbouwprogramma in de Westwijk. Dit sluit aan op haar Woonvisie 2021-2030 “Samen Bouwen aan Vlaardingen”; N. Lentiz zal bij nieuwbouw op District U haar huisvesting voor VMBO-Bovenbouw op het Geuzenplein verlaten. Deze locatie valt terug om niet aan de Gemeente;

Paraaf: Gemeente Vlaardingen / B. Wijbenga-

Paraaf: Stichting Albeda / A. Dénissen

Paraaf: Stichting Lentiz / R. van Dam van Nieuwenhuizen

IntentieVERKLARING | definitief | Versie: 8 december 2022 | Pagina 4 van 8

O. Het Geuzenplein, locatie Geuzencollege van Lentiz, vormt een onderdeel van de Woonvisie van Gemeente en heeft daarmee een positieve impact op de ontwikkeling van woningbouw in de Gemeente; P. Lodico I BV is een samenwerking aangegaan met Leyten in de entiteit ALV C.V. die nu de gebiedsontwikkeling van District-U voor haar rekening neemt; Q. Partijen zijn sindsdien in overleg geweest met ALV C.V. over de inpassing van het definitieve onderwijsprogramma en het fietsparkeren, te weten circa 10.500m2 BVO; R. Partijen willen de verwerving van Kavel 4 en 6 bewerkstelligen; S. Gebleken is dat niet het volledige gewenste onderwijsprogramma gerealiseerd kan worden op de Kavels 4 en 6 en er is een oplossing gevonden door 3 bouwlagen in de naastgelegen woontoren (kavel 5) voor het onderwijsprogramma te bestemmen; T. Partijen en ALV C.V. wensen een koopovereenkomst tot stand te brengen voor 3 verdiepingen in de woontoren die ALV C.V. zal realiseren op Kavel 5; U. Vlaardingen heeft uitdrukkelijk aangegeven MBO-stad te blijven en dit profiel graag te versterken en heeft ook de ambitie om onderwijs en arbeidsmarkt beter op elkaar aan te laten sluiten. Dit is opgenomen in het Coalitieakkoord 2022-2026, ‘Groei en bloei voor Vlaardingen’, de Toekomstvisie Vlaardingen 2020-2040, de onderwijsvisie 2019-2025 en het beleidsplan EZ: Samen voor de stad. V.

District U is een belangrijke ontwikkellocatie in Vlaardingen met een mix aan functies die in bestaande gebouwen en nieuwbouw wordt gerealiseerd. Het masterplan, kavelpaspoort met uitwerking in een schetsontwerp zijn uitgewerkt. Naast woningbouw, cultuur, sport, zorg en bedrijvigheid vormt onderwijs een van de belangrijke functies binnen deze ontwikkeling;

VERKLARING ARTIKEL 1 In deze verklaring spreken Gemeente, Albeda en Lentiz de gezamenlijke intentie uit om met elkaar en ieder vanuit haar eigen rol en verantwoordelijkheid, voortvarend te werken aan de organisatie, uitwerking en planvorming ten behoeve van nieuwbouw voor VMBO- en MBO zorgonderwijs in District-U en willen daartoe enkele basisafspraken maken omtrent de samenwerking, mijlpalen en eventuele risico’s bij onverhoopt tussentijds beëindigen van de samenwerking. ARTIKEL 2 Ten aanzien van de financiële dekking van de nieuwbouw in District U komen partijen de volgende demarcatie overeen: -

Partijen nemen maximaal circa 10.500m2 BVO aan grond af van ALV CV op basis van de afspraken die zijn vastgelegd in de Overeenkomst op Hoofdlijnen met ALV CV (zie bijlage);

-

De demarcatie van de grondafname is gebaseerd op de respectievelijke ruimtebehoefte van Albeda, Lentiz en fietsparkeren; eenzelfde demarcatie zal nog moeten plaatsvinden ten aanzien van de stichtings- en exploitatiekosten. Voor maximaal 1.000 m2 BVO fietsparkeren geldt dat de gemeente grondkosten en casco bouwkosten voor de benodigde inpandige fietsparkeerkelder bekostigt en de inrichtingskosten voor rekening zijn van Onderwijs (vergelijkbaar met kosten bovengronds parkeren in gestapelde rekken);

Paraaf: Gemeente Vlaardingen / B. Wijbenga-

Paraaf: Stichting Albeda / A. Dénissen

Paraaf: Stichting Lentiz / R. van Dam van Nieuwenhuizen

IntentieVERKLARING | definitief | Versie: 8 december 2022 | Pagina 5 van 8

-

Partijen stellen de onderlinge verhouding vast op basis van de aanvraag Omgevingsvergunning ,ten aanzien van de te verdelen stichtingskosten en exploitatiekosten, waarbij de gezamenlijke behoefte vanuit het onderwijs à 9.500 m2 BVO voor het onderwijs uitgangspunt is.

-

Albeda en Lentiz betalen voor autoparkeren gezamenlijk een parkeerbijdrage voor de afkoop van het gebruiksrecht van een nader te bepalen aantal zwerfplekken, conform het bepaalde in de Overeenkomst. De bepaling van het aantal parkeerplekken geschiedt zo veel mogelijk in lijn met de van toepassing zijnde gemeentelijke parkeernorm, teneinde zwerfparkeren in aanpalende buurten te voorkomen;

-

De grondaankoop voor de ruimtebehoefte van Lentiz voor het 4.500/9.500e deel wordt vanuit haar verantwoordelijkheid door de Gemeente bekostigd waarbij het juridisch eigendom daarna om-niet wordt overgedragen aan Lentiz;

-

De grondaankoop door Albeda van het 5.000/9.500 deel in het geheel vindt plaats nadat Albeda haar investeringsbeslissing heeft genomen, waarbij Albeda zich inspant deze vóór 15 juli 2023 te laten plaatsvinden. Aangezien het volgens de Overeenkomst met ALV C.V. noodzakelijk is de grond van Onderwijs voor 10% aan te betalen op een moment zo snel mogelijk, doch uiterlijk één maand na een onherroepelijk bestemmingsplan en die situatie zich mogelijk al in het eerste kwartaal van 2023 kan voordoen, zal de gemeente de volledige aanbetaling bij wijze van voorfinanciering ook namens Albeda doen, vooruitlopend op de investeringsbeslissing van Albeda, onder de voorwaarde dat de risico’s van eventueel uitstappen van één of meer Partijen voor de uitstappende Partij(en) zal zijn. In het navolgende artikel wordt dit nader uitgewerkt.

-

Partijen onderkennen dat een verplichting tot het maken van anticiperende kosten voorafgaand aan een definitieve investeringsbeslissing door Albeda uiterlijk 15 juli 2023, voor Gemeente en Lentiz risico’s met zich meebrengt en dat dit op enig ander moment ook geldt voor het uittreden van één of meer Partijen uit deze samenwerking. Deze risico’s

-

worden als volgt benoemd en toegewezen met betrekking tot het tijdvak dat loopt vanaf datum ondertekening tot 15 juli 2023: o

Indien Albeda of enige andere Partij besluit niet te investeren in onderwijshuisvesting in District-U is ook de samenwerking beëindigd en dient de aanbetaling aan ALV C.V. van 10% op de totale grondaankoop (incl. het Lentiz-deel) te worden afgeboekt. De hiermee verband houdende kosten worden in gelijke delen over de drie Partijen verdeeld. .

o

Indien Albeda of enige andere Partij vóór 15 juli 2023 geen besluit neemt of besluit niet te investeren, zijn er voorbereidingskosten gemaakt door Partijen, waaronder projectkosten, Programma van Eisen en verschillende ontwerpen. Partijen komen daarbij overeen dat alle voorbereidings- en realisatiekosten op weg naar daadwerkelijke realisatie in gelijke delen over drie partijen worden verdeeld. De financiële dekking van nieuwbouw voor Albeda is mede gebaseerd op een verkoopopbrengst voor haar locatie op de Buys Ballotlaan als woningbouwontwikkellocatie, ook als naderhand op die plek geen woningen zouden komen in de uitwerking van het bestemmingsplan. Indien Albeda besluit niet te investeren in gezamenlijke huisvesting met Lentiz in District U dan neemt de Gemeente het kavel niet over.

-

De afname en bekostiging van de grond voor Lentiz vindt plaats op basis van de Verordening Onderwijshuisvesting Vlaardingen;

-

De grondkosten en casco bouwkosten van het inpandige fietsparkeren worden bekostigd door de gemeente, als incentive voor stedenbouwkundige kwaliteit.

Paraaf: Gemeente Vlaardingen / B. Wijbenga-

Paraaf: Stichting Albeda / A. Dénissen

Paraaf: Stichting Lentiz / R. van Dam van Nieuwenhuizen

IntentieVERKLARING | definitief | Versie: 8 december 2022 | Pagina 6 van 8

Vlaardingen, Albeda en Lentiz verklaren dat zijn gezamenlijk de kwaliteitsdoelstellingen ten aanzien van duurzaamheid en klimaatadaptatie nastreven en dit in samenhang met externe partijen/middelen uitwerken en organiseren. Partijen doen dit gezamenlijk met ALV. Vlaardingen, Albeda en Lentiz verklaren hierbij dat zij gezamenlijk de intentie hebben om definitieve afspraken te maken over de ontwikkeling van nieuwbouw van Albeda en Lentiz op de locatie District-U. Albeda, Lentiz en Vlaardingen hebben de intentie om op District U het Middelbaar Beroepsonderwijs, Voortgezet Onderwijs en de samenwerking met Zonnehuisgroep inhoud en vorm te geven, waar de Zorg Innovatie Academy onderdeel van uit kan maken. Bij de werkzaamheden om het doel te bereiken nemen Partijen het bepaalde in deze Verklaring in acht als uitgangspunt om tot overeenstemming te komen. UITGANGSPUNTEN Deze Verklaring wordt gegeven met inachtneming van de volgende uitgangspunten: -

Partijen blijven ieder zelfstandig verantwoordelijk voor de uitvoering van hun eigen activiteiten.

-

De Overeenkomst op hoofdlijnen met ALV C.V. d.d. 22 december 2022, waarin de afspraken tussen ALV C.V. en Partijen zijn opgenomen en geborgd, zijn uitgangspunt voor de afspraken die Partijen maken.

-

Partijen treden, in aanvulling op bestaande overlegstructuren, met elkaar in overleg indien en voor zover dat voor de uitvoering van deze Intentieverklaring noodzakelijk is. Bekostiging van Lentiz door Gemeente vindt plaats op basis van de normbekostiging conform het Integraal Huisvestingplan, zoals besloten door de gemeenteraad in februari 2022. Gemeente en Lentiz treden voor eind februari 2023 met elkaar in overleg over de financiële kaderstelling en de demarcatie daarbinnen.

-

Partijen gaan een gezamenlijke organisatiestructuur opzetten ten behoeve van een heldere demarcatie en continuïteit in de ontwikkeling en uitvoering.

-

De projectorganisatie, bestaande uit vertegenwoordigers vanuit het Onderwijs en de Gemeente, voor de bouw op Kavel 4 en 6 zal de ruimtelijke en financiële mogelijkheden van het project uitwerken. Er zal hiervoor uiterlijk op 1 maart 2023 een aparte intentieovereenkomst door Partijen zijn gesloten, met daarin in elk geval de volgende bouwstenen/producten: 

Vaststellen van demarcatie verantwoordelijkheden en besluitvormingsstructuur;



Vorming projectteam, bestaande uit gemandateerde personen vanuit Albeda en Lentiz als gezamenlijk bouwheer en gemeente als bekostiger voor het Lentiz-deel en fietsparkeren;



Richtinggevende raming voor de stichtingskosten van het onderwijsgebouw;



Bepaling aanbestedingsstrategie (bijvoorbeeld Traditioneel, of Geïntegreerde bouworganisatievorm, of nog een andere vorm, of ): Faseovergangsmomenten, met ambitieuze richtdata voor afronding, met telkens 1 maand gelegenheid voor bijsturing: •

Functioneel, Ruimtelijk en Technisch Programma van Eisen met voorlopige demarcatie grondafname, stichtingskosten en exploitatie (eigenaars- en gebruikerskosten) op hoofdlijnen feb-2023, meer uitgewerkt vóór 15 juli 2023;

•

Selectie architect en adviseurs (waaronder kostendeskundige) wordt op voorhand níet uitgebreid gedaan: we zoeken naar een sobere vorm om een getekend PvE/SO te krijgen als basis voor doorrekening van de business case;

Paraaf: Gemeente Vlaardingen / B. Wijbenga-

Paraaf: Stichting Albeda / A. Dénissen

Paraaf: Stichting Lentiz / R. van Dam van Nieuwenhuizen

IntentieVERKLARING | definitief | Versie: 8 december 2022 | Pagina 7 van 8

•

Schetsontwerp met kostendoorrekening gaat in een sobere vorm (zie hiervoor);

•

Voorlopig Ontwerp met kostendoorrekening juni-2023, getekend PvE/SO als basis voor doorrekening van een businesscase wat leidt tot investeringsbeslissing Albeda vóór 15 juli 2023;

•

Definitief ontwerp, bestek en aanbesteding bouw zsm hierna: een ambitieuze planning is op voorhand van toepassing maar niet veel eerder op te stellen dan medio 2023; • Aanbesteding bouw zie opmerkingen hiervoor.

-

Partijen spannen zich volledig in om gezamenlijk de mogelijkheden van externe financieringsmogelijkheden te verkennen bij lokale of regionale fondsen, de provincie Zuid Holland en het Rijk en in te zetten voor het beroepsonderwijs in Vlaardingen.

-

Partijen bepalen gezamenlijk op welke wijze externe berichtgeving gedurende de looptijd van de Verklaring plaatsvindt.

-

De activiteiten die een Partij afzonderlijk zelf in het kader van deze Intentieverklaring verricht, vindt geheel voor eigen rekening en risico van die Partij plaats.

-

De gemeente behoudt te allen tijde haar publiekrechtelijke taken en verantwoordelijkheden, hetgeen betekent dat er nimmer sprake is van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van de gemeente, wanneer het handelen naar deze taken en verantwoordelijkheden vereist dat zij (rechts)handelingen verricht die niet in het voordeel zijn van deze Verklaring

-

Partijen sluiten over en weer elke aansprakelijkheid uit welke direct of indirect mocht voortvloeien uit deze Verklaring. Tevens vrijwaren Partijen elkaar over en weer voor aanspraken van derden. Dat geldt ook voor kosten door Onderwijs, ALV C.V. of gemeente die zijn gemaakt vóór deze Intentieverklaring. In dat kader heeft de gemeente eerder verklaard de kosten voor het wijzigen van het bestemmingsplan te dragen (namelijk gedekt in het IHP).

-

Informatie waarvan Partijen weten of vermoeden dat dit een vertrouwelijk karakter heeft, wordt door Partijen als zodanig behandeld. Partijen betrachten hieromtrent geheimhouding, behoudens voor zover een wettelijke regeling een Partij noopt tot openbaarmaking.

-

Bij beëindiging van de Verklaring blijven de inmiddels door Partijen vervaardigde documenten en tekening eigendom van de Partij door of namens wie de documenten zijn opgesteld.

Om de voormelde doelen te bereiken zullen Partijen er naar streven om het bepaalde in deze uitgangspunten in acht te nemen ten behoeve van een uiteindelijk succesvolle oplevering vóór 1 augustus 2027. Indien geen overeenstemming wordt bereikt, komt deze Verklaring te vervallen. Indien wel overeenstemming wordt bereikt, wordt door Partijen een aparte samenwerkingsovereenkomst voor de bouw overeen gekomen, uiterlijk vóór [datum invullen].

Paraaf: Gemeente Vlaardingen / B. Wijbenga-

Paraaf: Stichting Albeda / A. Dénissen

Paraaf: Stichting Lentiz / R. van Dam van Nieuwenhuizen

IntentieVERKLARING | definitief | Versie: 8 december 2022 | Pagina 8 van 8

ALDUS OVEREENGEKOMEN EN IN TWEEVOUD OPGEMAAKT, PER PAGINA GEPARAFEERD EN OP DE LAATSTE PAGINA ONDERTEKEND, Vlaardingen, d.d.

Rotterdam, d.d.

Vlaardingen, d.d.

namens Gemeente Vlaardingen

namens Stichting Albeda

namens Stichting Lentiz

De heer B. Wijbenga-van Nieuwenhuizen

mevrouw A.E. Dénissen

de heer R. van Dam

……………………………………………………….

……………………………………………………….

…………………………………………………….

Burgemeester van Vlaardingen

Lid College van bestuur

Voorzitter raad van bestuur

Paraaf: Gemeente Vlaardingen / B. Wijbenga-

Paraaf: Stichting Albeda / A. Dénissen

Paraaf: Stichting Lentiz / R. van Dam van Nieuwenhuizen