Grondbrief 2021 v27-1-2021

Gemeente Vlaardingen Grondbrief 2021 In de rapportagestructuur voor het grondbeleid wordt de “Grondbrief” aan het eind van elk jaar aan u ter instemming aangeboden. De raad wordt voorgesteld de kaders met betrekking tot parameters 1 kosten- en opbrengstenstijging, de minimale grondprijs voor bouwgrond en de grondprijs voor sociale huurwoningen bij de omzetting erfpacht naar volle eigendom (verkoop bloot-eigendom) zoals weergegeven onder punt 4 van dit voorstel, conform vast te stellen. De aangegeven parameteropstelling vormt de basis voor de verwerking van de grondexploitaties in het MPG (Meerjaren Programma Grondzaken) 2021. De nieuwe kadernota Grondbeleid, waarin de kaders voor o.a. grondbeleid en erfpacht worden opgenomen, zal in het eerste kwartaal 2021 aan uw raad worden aangeboden. 1. Rapportage Jaarlijks wordt aan u het MPG ter kennisneming aan uw gemeenteraad voorgelegd. In het MPG worden voor de grondexploitaties de stand van zaken tot het einde van het betreffende jaar met een doorzicht naar de gehele exploitatieperiode meegenomen en doorgerekend. Dit zal leiden tot wijziging van de exploitatieresultaten, die verwerkt worden in de jaarrekening. 2. Te hanteren parameters De prijsstellingen in de sectoren van de Bouw en de Grond, Weg en Waterbouw (GWW) zijn ten opzichte van vorig jaar amper gestegen als gevolg van een neergaande economie (coronacrisis).

In de bouwkostencomponent van woningen zijn er lichte verhogingen te zien in arbeid- en materiaalkosten. Door het aantrekken van de woningmarkt ontstaat er wel een toenemende vraag naar arbeid en materiaal met als gevolg een stijging van de woningbouwprijzen. Om de prijsontwikkeling in de bovengenoemde sectoren te monitoren wordt gebruikt gemaakt van bronnen zoals het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), de Bouwkostenindex (van CBS), de Bouwkostendata (BDB) en de gegevens van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Kostenstijging In de vorige grondbrief 2020 was een kostenstijging voor 2020 van 3% gehanteerd. Op basis van de analyse van de verschillende indexen voor de kostenstijging verwachten we voor 2021 en 2022 een zelfde kostenstijging dan in 2020. In de indices wordt een stijging van de bouwkosten waar genomen. In de GWW is dat toch wat beperkter. Op basis van bovenstaande stellen wij voor om 3% te hanteren voor 2021 / 2022 (voor 2023 en verder 2%). Voor 2023 en verder wordt voorgesteld om aan te sluiten bij het maximaal meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank (ECB) voor de inflatie binnen de Eurozone. Deze wordt gesteld op 2%. Opbrengstenstijging Woningbouw De opbrengstenstijging in de grondexploitatie heeft betrekking op de grondwaarde.

Om te komen tot een prognose van de opbrengstenstijging zal dus de ontwikkeling van de huizenprijzen en de bouwkosten gemonitord moeten worden. Met de aanhoudende enorme vraag naar woningen en de lage hypotheekrente is de verwachting dat als gevolg hiervan, ondanks de coronamaatregelen, de huizenprijzen blijven stijgen in 2021. Bij de bouwkosten is eveneens in 2020 een (licht) stijgende lijn te zien. Wanneer de markteffecten direct zouden worden doorberekend in de grondprijzen, leidt dit in theorie tot een significant hogere residuele grondwaarde. Deze doorvertaling is echter niet altijd mogelijk dan wel gewenst. Enerzijds vanwege het feit dat in veel grondexploitaties de grondprijzen (met indexatie) vastliggen. Anderzijds kan een dergelijke prijsstijging leiden tot teveel verwachtingswaarde in de grondopbrengsten. Om continuiteit te waarborgen hanteert de gemeente Vlaardingen uit voorzichtigheidsbeginsel een bestendige gedragslijn om mogelijke grote fluctuaties te 1

“De vaste (minimale) grondwaarde wordt jaarlijks vastgesteld aan het begin van ieder jaar door de raad, op voordracht van het college van B&W. In het voorstel door het college aan de raad houdt het college rekening met het inflatiepercentage. De vaste grondwaarde wordt per m² (kavel) exclusief BTW vastgesteld. Deze vaste grondwaarde heeft betrekking op grond in niet-bouwrijpe staat. Wanneer al dergelijke investeringen hebben plaatsgevonden, dient dat te worden omgeslagen in de grondprijs.” Bron: Nota Grondbeleid

voorkomen. Verder laten wij de grondexploitaties om de 2 jaar taxeren door derden om te toetsen of de wij marktconforme waarden hanteren. Voor de prijspeilcorrectie is per geval maatwerk nodig. Geadviseerd voor zowel 2021 als 2022 een parameter opbrengstenstijging van 3,0% (vorig jaar ook 3%) te hanteren. Hiermee komt de aanhoudende stijging van de woningprijzen tot uiting in de naar boven bijgestelde parameter. Gezien de stijging over 2020, is deze parameter evenals in de vorige grondbrief, behoudend te noemen. Hier wordt terughoudendheid gehanteerd, waardoor sterke fluctuaties in de jaren worden voorkomen (voorzichtigheidsbeginsel). Geadviseerd wordt voor de lange termijn (vanaf 2023) aan te sluiten op de langjarig gemiddelde inflatie (consumentenprijsindex (CPI) van het CBS) en op het maximaal meerjarig streefpercentage van de ECB. Dit langjarige gemiddelde komt uit op 2,0%. Bedrijventerreinen Vlaardingse bedrijventerreinen ondervinden concurrentie van andere bedrijventerreinen in de regio Rotterdam. Wij adviseren om voor 2021 en verder 1,0% te hanteren. Bij de verkoop van de bouwgrond zal deze parameter worden gehanteerd. Ook voor de langere termijn adviseren wij deze parameter aan te houden. Rente De rente voor het doorrekenen van grondexploitaties blijft gebaseerd op de interne rekenrente en bedraagt voor 2021 1,5%. 3.

Indexering (minmaal te hanteren) grondprijzen 2 Bij de vaststelling van de grondprijzen gaan wij uit van de residuele benadering . In voorkomende gevallen kan ook een comparatieve benadering worden gekozen. De minimale grondprijs is altijd de ondergrens. Voor 2021 wordt er een opbrengstenstijging van 3% verwacht. De minimale grondprijs voor woningbouw en voorzieningen bouwgrond wordt daarmee € 220,- + 3% = € 227,- per m² excl. btw. 4. Erfpacht Wanneer sprake is van een (her)ontwikkeling door een marktpartij van in erfpacht uitgegeven grond, zullen wij, zolang daarover nog geen nieuw beleid is vastgesteld in het kader van de in voorbereiding zijnde nota’s ter uitvoering van de nieuwe kadernota Grondbeleid, per ontwikkeling een besluit nemen over de consequenties van het geldende erfpachtbeleid voor die ontwikkeling. Bij een verzoek tot omzetting van de erfpacht in hetzij volle eigendom hetzij eeuwigdurende erfpacht houden wij rekening met het geldende erfpachtbeleid. Een afwijkend besluit zullen wij alleen na een gemotiveerde en onderbouwde afweging kunnen nemen. Ter uitvoering van het huidige erfpachtbeleid stellen wij ook voor 2021 voor de grondprijs voor sociale huurwoningen bij de omzetting van erfpacht in volle eigendom te indexeren met de in deze grondbrief genoemde parameter voor opbrengstenstijging ad 3% .

De bedragen worden daarmee als volgt: Omschrijving Eengezinswonig (egw) Meergezinswoning (mgw)

2020 2021 € 17.224 € 17.740 € 11.482 € 11.826

Deze bedragen gelden zolang hierover nog geen nieuw beleid is vastgesteld in het kader van de in voorbereiding zijnde nota’s ter uitvoering van de nieuwe kadernota Grondbeleid. 5. Prijsklassen woningbouw Grondexploitaties worden aan een hand van een programma opgesteld. Het programma is primair onder te verdelen in eengezinswoningen (EGW) en meergezinswoningen (MGW), waarbij een onderverdeling kan worden toegepast op functioneel gebruik (segment), met hieraan prijsklassen gekoppeld. Hiermee wordt eenduidigheid per segment, zijnde huursegment of koopsegment, gecreëerd. De onderverdeling per segment, en de hieraan gelieerde prijsklassen, worden in het onderstaand overzicht weergegeven. Huursegment Bij de prijsklasse ‘sociale huur’ wordt aansluiting gezocht bij de liberalisatiegrens die door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties wordt vastgesteld. Voor een sociale 2

Residuele grondwaarde = waarde opstal -/- bouw – en bijkomende kosten

huurwoning betekent dat de maandelijkse (aanvangs)huur de door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties vastgestelde liberalisatiegrens niet mag overstijgen. Indien de maandelijkse (aanvangs)huur de voornoemde liberalisatiegrens toch overstijgt, is sprake geliberaliseerde (vrije sector) huur. Vanaf 1 juli 2020 bedraagt de liberalisatiegrens € 752,33 per maand. De aan de prijsklasse ‘vrije sector: middelduur’ gekoppelde huurprijs tot € 1.061,00 per maand komt tot stand door de huurprijzengrens die in de regio worden gehanteerd. Huurprijzen van € 1.061,00 per maand of meer worden in de prijsklasse ‘vrije sector: duur’ aangemerkt. Koopsegment Voor kalenderjaar 2020 bedraagt de kostengrens voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG-kostengrens) € 310.000 in totaal en voor kalenderjaar 2021 wordt deze naar € 325.000 in totaal gewijzigd. De NHG-kostengrens wordt toegepast om het begrip ‘bereikbaar’ te definiëren. Op basis van ervaringscijfers wordt het begrip ‘middelduur’ door het bedrag € 475.000 in totaal begrensd. Alle woningen boven het bedrag van € 475.000 in totaal worden als ‘duur’ aangemerkt. De prijsklasse ‘goedkoop’ komt evenzeer tot stand door ervaringscijfers en normeringen die gemeenten in de regio hanteren.

HUURSEGMENT (nieuwbouw) Gemeente Vlaardingen 1.1

sociale huur (aftoppingsgrens)

tot

€

633,25 per maand (1 persoons huishouden)

tot

€

678,66 per maand (2 persoons huishouden)

1.2

sociale huur (liberalisatiegrens)

tot

€

752,33 per maand

1.3

vrije sector: middelduur

tot

€

1.061,00 per maand

1.4

vrije sector: duur

vanaf

€

1.061,00 per maand

KOOPSEGEMENT (nieuwbouw) Gemeente Vlaardingen 2.1

goedkoop

tot

€

175.000,00

2.2

bereikbaar

tot

€

325.000,00

2.3

middelduur

tot

€

475.000,00

2.4

duur

vanaf

€

475.000,00