Grondbrief

Gemeente Vlaardingen Grondbrief 2023 In de rapportagestructuur voor het grondbeleid wordt de “Grondbrief” aan het eind van elk jaar aan de raad ter instemming aangeboden. Uw raad wordt voorgesteld de kaders met betrekking tot parameters 1 kosten- en opbrengstenstijging en de minimale grondprijs voor bouwgrond conform vast te stellen. De aangegeven parameteropstelling vormt de basis voor de verwerking van de grondexploitaties in het MPG (Meerjaren Programma Grondzaken) 2023. In uw raadsvergadering van 16 juni 2022 heeft u de nieuwe Nota Grondbeleid gemeente Vlaardingen 2022 vastgesteld. Als gevolg hiervan zal in de toekomst de Grondbrief door het college worden vastgesteld en ter kennisneming aan uw raad worden aangeboden. 1. Rapportage Met ingang van 2023 wordt het MPG jaarlijks ter vaststelling aangeboden aan uw gemeenteraad. In het MPG worden voor de grondexploitaties de stand van zaken tot het einde van het betreffende jaar met een doorzicht naar de gehele exploitatieperiode meegenomen en doorgerekend. Dit zal leiden tot wijziging van de exploitatieresultaten, die verwerkt worden in de jaarrekening. 2. Te hanteren parameters De prijsstellingen in de sectoren van de Bouw en de Grond, Weg en Waterbouw (GWW) zijn ten opzichte van vorig jaar gestegen als gevolg van verhogingen in met name materiaal- en loonkosten.

Om de prijsontwikkeling in de bovengenoemde sectoren te monitoren wordt gebruikt gemaakt van bronnen zoals het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), de Bouwkostenindex (van CBS), de Bouwkostendata (BDB) en de gegevens van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Kostenstijging In de Grondbrief 2022 was een kostenstijging voor 2022 van 3% gehanteerd. De werkelijke stijging over 2022 bedraagt 9% (BDB). Op grond van het 5-jaars-gemiddelde kan voor 2023 en 2024 gekozen worden voor 3%, doch vanwege een redelijk fluctuerende markt adviseren wij veiligheidshalve 3,5% aan te houden zodat een voortzetting van de stijging in 2023 is afgedekt, en vanaf 2025 uit te gaan van 2%. Op basis van het bovenstaande stellen wij voor om 3,5% te hanteren voor 2023 en 2024. Voor 2025 en verder wordt normaliter voorgesteld om aan te sluiten bij het maximaal meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank (ECB) voor de inflatie binnen de Eurozone. Deze is gesteld op 2% voor de middellange termijn. Opbrengstenstijging Woningbouw De opbrengstenstijging in de grondexploitatie heeft betrekking op de grondwaarde. Om te komen tot een prognose van de opbrengstenstijging zal dus de ontwikkeling van de huizenprijzen en de bouwkosten gemonitord moeten worden. De vraag naar (koop)woningen zal blijven.

Echter de stijgende hypotheekrente en de recessieachtige effecten van de maatschappij hebben een dempend effect op de vraag van (koop)woningen. Als gevolg hiervan is de verwachting dat de huizenprijzen zullen stabiliseren in 2023. Er is in de laatste maanden van 2022 een voorzichtige afvlakking van de stijging waargenomen door het Kadaster. Bij de bouwkosten is in 2022 een stijgende lijn te zien als gevolg van de stijging van kosten voor (bouw-)materialen en loonkosten en energie. Wanneer de markteffecten direct zouden worden doorberekend in de grondprijzen, leidt dit in theorie tot een significant lagere residuele grondwaarde. Deze doorvertaling is echter niet altijd mogelijk dan wel gewenst. Vanwege het feit dat in veel grondexploitaties de grondprijzen (met indexatie) vastliggen heeft het genoemde percentage in deze grondbrief lang niet overal effect. Om continuïteit te waarborgen hanteert de gemeente Vlaardingen uit voorzichtigheidsbeginsel een bestendige gedragslijn om mogelijke grote fluctuaties te voorkomen. Verder laten wij de grondexploitaties om de 2 jaar taxeren door derden om te toetsen of wij marktconforme waarden hanteren. 1

“De vaste (minimale) grondwaarde wordt vastgesteld aan het begin van het jaar door de raad, op voordracht van het college van B&W. In het voorstel door het college aan de raad houdt het college rekening met het inflatiepercentage. De vaste grondwaarde wordt per m² (kavel) exclusief BTW vastgesteld.

Voor de prijspeilcorrectie is per geval maatwerk nodig. Geadviseerd wordt voor zowel 2023 als 2024 een parameter opbrengstenstijging van 1,0% (vorig jaar 3%) te hanteren. Hiermee komt de aanhoudende stijging van de woningprijzen van de laatste jaren vrijwel tot stilstand. Dit komt overeen met de gemiddelde voorspellingen van bronnen als DNB, Rabobank, ING en ABN Amro. Gezien de stijging over 2022, is deze parameter evenals in de vorige grondbrief, behoudend te noemen. Hier wordt terughoudendheid gehanteerd, waardoor sterke fluctuaties in de jaren worden voorkomen (voorzichtigheidsbeginsel). Geadviseerd wordt voor de lange termijn (vanaf 2025) aan te sluiten op de langjarig gemiddelde inflatie (consumentenprijsindex (CPI) van het CBS) en op het maximaal meerjarig streefpercentage van de ECB. Dit langjarige gemiddelde komt uit op 2%. Dit percentage geeft alleen de verwachtingswaardes in de grondexploitaties weer, en heeft geen invloed op onderhandelingen met marktpartijen. Daar zal altijd worden gestreefd naar de op dat moment geldende marktconforme waarde. Bedrijventerreinen Vlaardingse bedrijventerreinen ondervinden concurrentie van andere bedrijventerreinen in de regio Rotterdam. Wij adviseren om voor 2023 en verder 1,0% te hanteren. Bij de verkoop van de bouwgrond zal deze parameter worden gehanteerd.

Rente De rente voor het doorrekenen van grondexploitaties blijft gebaseerd op de interne rekenrente en bedraagt voor 2023 1,0% (in 2022 was het 1,5%). 3. Indexering (minimaal te hanteren) grondprijzen Bij de vaststelling van de grondprijzen gaan wij uit van de residuele benadering2. In voorkomende gevallen kan ook een comparatieve benadering worden gekozen. De minimale grondprijs is altijd de ondergrens. Voor 2023 wordt er een opbrengstenstijging van 1% verwacht. De minimale grondprijs voor woningbouw en voorzieningen bouwgrond wordt daarmee € 235,- per m² excl. BTW. 4. Erfpacht Op 11 oktober 2022 hebben wij de Nota Erfpacht 2022 vastgesteld, een uitvoeringsnota van de nieuwe Nota Grondbeleid. Het nieuwe erfpachtbeleid treedt in werking op 1 januari 2023. Wanneer sprake is van een (her)ontwikkeling door een marktpartij van een in erfpacht uitgegeven perceel grond, wordt in het nieuwe erfpachtbeleid aan de marktpartij een voorstel voor verkoop van de bloot-eigendom of heruitgifte in eeuwigdurende erfpacht gedaan. Dat voorstel is gebaseerd op het voor de gemeente gunstigste resultaat van de volgende twee berekeningsmethoden: 1.

De ook in het oude erfpachtbeleid gehanteerde methode van taxatie van de grondwaarde voor het nieuwe gebruik minus 1% depreciatie per verstreken erfpachtjaar (met een maximum van 40%), waarbij op de getaxeerde grondwaarde in mindering worden gebracht de met kengetallen bepaalde productiekosten (zoals bouw- en woonrijp maken) om het nieuwe gebruik mogelijk te kunnen maken. Het resultaat is de koopsom voor de bloot-eigendom dan wel de grondwaarde voor de nieuwe aanvangscanon bij heruitgifte in eeuwigdurende erfpacht. 2. De methode waarin de grondwaarde voor het huidige gebruik wordt getaxeerd en wordt afgezet tegen de onder 1 bedoelde getaxeerde grondwaarde voor het nieuwe gebruik minus de productiekosten. Het verschil tussen beide grondwaarden is de koopsom voor de blooteigendom dan wel de grondwaarde voor de nieuwe aanvangscanon bij een heruitgifte. Een tweede belangrijk element in de nieuwe Nota Erfpacht is de omgang met corporatiebezit op erfpachtgrond. In het oude erfpachtbeleid werd daarvoor een vaste grondprijs per eengezinswoning en per appartement aangehouden. Die vaste bedragen werden jaarlijks in deze Grondbrief geïndexeerd met de parameter voor opbrengstenstijging. Voor grootschalige herstructureringen van gebieden met veel corporatiebezit op erfpacht werd maatwerk afgesproken in de voor de herstructureringen te sluiten gebiedsovereenkomsten.

2

Residuele grondwaarde = waarde opstal -/- bouw- en bijkomende kosten

In het nieuwe beleid zal ook sprake zijn van een vaste basisgrondprijs per eengezinswoning en per appartement, waar vervolgens de andere spelregels van een verkoop bloot-eigendom / heruitgifte worden toegepast: de depreciatie met 1% per verstreken erfpachtjaar (met een maximum van 30%) en de terugbetaling van het deel van een reeds betaalde afkoopsom over de periode tussen de datum van verkoop bloot-eigendom / heruitgifte tot de einddatum van het oorspronkelijke erfpachtrecht. Het jaarlijks indexeren van deze bedragen zal voortaan niet meer in deze Grondbrief plaatshebben. Het maatwerk in geval van herstructureringen blijft ook in het nieuwe beleid gehandhaafd. In de Nota Erfpacht 2022 is aangegeven dat de kengetallen voor het meewegen van productiekosten bij de herontwikkelingslocaties en de grondprijzen voor corporatiebezit op erfpachtgrond nog nader uitgewerkt worden en samen met de nieuwe algemene erfpacht- en omzettingsvoorwaarden in een aanvullingsnota ter besluitvorming aan ons college en uw raad worden voorgelegd. Dat gebeurt in het eerste kwartaal van 2023. 5. Prijsklassen woningbouw Grondexploitaties worden aan de hand van een programma opgesteld. Het programma is primair onder te verdelen in eengezinswoningen (EGW) en meergezinswoningen (MGW), waarbij een onderverdeling kan worden toegepast op functioneel gebruik (segment), met hieraan prijsklassen gekoppeld.

Hiermee wordt eenduidigheid per segment, zijnde huursegment of koopsegment, gecreëerd. De onderverdeling per segment, en de hieraan gelieerde prijsklassen, worden in het onderstaand overzicht weergegeven. Huursegment Bij de prijsklasse ‘sociale huur’ wordt aansluiting gezocht bij de liberalisatiegrens die door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties wordt vastgesteld. Voor een sociale huurwoning betekent dat de maandelijkse (aanvangs)huur de door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties vastgestelde liberalisatiegrens niet mag overstijgen. Indien de maandelijkse (aanvangs)huur de voornoemde liberalisatiegrens toch overstijgt, is sprake van geliberaliseerde (vrije sector) huur. In 2023 zal de liberalisatiegrens opschuiven naar € 808,06 per maand (was € 763,47 in 2022). De aan de prijsklasse ‘vrije sector: middelduur’ gekoppelde huurprijs tot € 1.139,59 per maand (was € 1.076,71 in 2022) komt tot stand door indexatie van de middelduur huurprijs van 2022. Huurprijzen vanaf € 1.139,59 per maand (was € 1.076,61 in 2022) vallen in de prijsklasse ‘vrije sector: duur’. Koopsegment Voor kalenderjaar 2022 bedraagt de kostengrens voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG-kostengrens) € 355.000 in totaal en voor kalenderjaar 2023 wordt deze naar € 405.000 in totaal gewijzigd.

De betaalbaarheidsgrens wordt door het Rijk voor 2023 op € 355.000 gehouden om het begrip ‘bereikbaar’ te definiëren. Op basis van ervaringscijfers wordt het begrip ‘middelduur’ door het bedrag € 519.000 in totaal begrensd. Alle woningen boven het bedrag van € 519.000 in totaal worden als ‘duur’ aangemerkt. De prijsklasse ‘goedkoop’ komt evenzeer tot stand door ervaringscijfers en normeringen die gemeenten in de regio hanteren.

HUURSEGMENT (nieuwbouw) Gemeente Vlaardingen 1.1 sociale huur (aftoppingsgrens) 1.2 1.3 1.4

tot tot sociale huur (liberalisatiegrens) tot vrije sector: middelduur tot vrije sector: duur vanaf

€ € € € €

647,19 693,60 808,06 1.139,59 1.139,59

KOOPSEGMENT (nieuwbouw) Gemeente Vlaardingen 2.1 goedkoop 2.2 bereikbaar 2.3 middelduur 2.4 duur

tot tot tot vanaf

€ 210.000,00 € 355.000,00 € 519.000,00 € 519.000,00

per maand per maand per maand per maand per maand

(1 persoons huishouden) (2 persoons huishouden)