Evaluatie Zeemanstraat e o

RAPPORTAGE 2020

Stand van zaken stimuleringsregeling particuliere woningverbetering Westwijk rondom Zeemanstraat

1. Samenvatting Naar anleiding van eerdere projecten in de Westwijk (noordoost rand) en de Spoorbuurt is door de Vlaardingse raad (23 november 2017) besloten om de stimuleringsregeling particuliere woningverbetering (laagrentedragende lening), voort te zetten in een tweetal gebieden. Het betreft de noordwest rand van de Westwijk (Zeemanstaat e.o.) en de Vettenoordse Polder. Deze notitie betreft de stand van zaken van de Zeemanstraat e.o. Het betreft in totaal 12 VvE’s met 297 woningen. In de afgelopen vier jaar zijn er inloopavonden geweest, hebben diverse gesprekken met VvE beheerders/bestuurders plaatsgevonden en zijn er enquêtes geweest naar wensen en mogelijkheden. De VvE’s zijn ondersteund door de firma Steeds, die hiervoor ingehuurd is. Er zijn bouwtechnische schouwen en duurzaamheidsscans uitgevoerd. Daarnaast zijn er ook schetsen gemaakt om de uitstraling te verbeteren. Ook is er hulp verleend bij aanvragen voor energiebesparende maatregelen bij het Rijk. Het beschikbare budget voor de Zeemanstraat e.o. betreft in totaal € 1,3 mln. Hiervan wordt naar verwachting circa € 700.000 daadwerkelijk uitgegeven aan een vijftal leningen. De rest circa € 600.000 komt

daardoor beschikbaar voor nieuwe projecten. Daarnaast hebben twee VvE’s zelf hun achterstallig onderhoud aangepakt en gefinancierd. Ook zijn twee VvE’s, net buiten het aangewezen gebied ondersteund. Deze gaan in september beginnen met onderhoud. Met behulp van de leningen is voornamelijk achterstallig onderhoud weggewerkt. De daadwerkelijke ingrepen met betrekking tot duurzaamheid zijn beperkt gebleven tot dubbel glas en isolatie. Met betrekking tot verbetering van de uitstraling, is dit gebleven bij het vernieuwen van de galerijhekken en het vervangen van de kozijnen. Al hoewel er zeker een impuls is gegeven aan het op orde op zaken stellen binnen de VvE’s en het minimale niveau binnen de VvE’’s nu is gewaarborgd, blijft het bereikte resultaat achter ten opzichte van het eerdere project in de noordoostelijke rand van de Westwijk. Binnen de gehele noordrand van de Westwijk (zowel binnen de stimuleringsregeling gebieden als daar buiten) is wel een kruisbestuiving bereikt tussen de VvE’s op meerdere vlakken (kennis uitwisseling, aanpak verhuur, mogelijkheden van verduurzaming).

STAND VAN ZAKEN STIMULERINGSREGELING PWV - WEST WIJK (RONDOM ZEEMANSTRAAT) 2

2. Aanleiding Naar aanleiding van eerdere projecten in de Westwijk (noordoost rand) en de Spoorbuurt is door de Vlaardingse raad (23 november 2017) besloten om de stimuleringsregeling particuliere woningverbetering (laagrentedragende lening)

in een tweetal gebieden, voort te zetten. Het betreft: • De Westwijk (noordwestelijke rand, rond de Zeemanstraat, zie kaart 1). • De VOP

3. Doel Kaart 1. Gebied nieuwe leningen Het betreft de volgende 12 appartementen complexen:

Het doel is het tot stand brengen van de particuliere woningverbetering. Dit door eigenaren in VVEverband aan te zetten tot het wegwerken van

achterstallig onderhoud, het nemen van energiebesparende maatregelen en het verbeteren van de uitstraling aan hun appartementen en flats.

4. Gebied van de leningen Het werkgebied van de stimuleringsregeling betreft het westelijke deel van (de noordrand van) de Westwijk en omvat 12 VvE’s in 6 woonblokken met

tezamen 297 woningen. De onderhoudstoestand varieert van slecht tot redelijk goed en de VvE’s zijn in meerdere of mindere mate actief.

Kaart 2. Overzicht van de 12 VvE’s STAND VAN ZAKEN STIMULERINGSREGELING PWV - WEST WIJK (RONDOM ZEEMANSTRAAT) 3

5.

Verloop van het project

Eerste fase (inventariserende fase) De procesbegeleiding is, na een openbare aanbesteding, uitbesteed aan de firma Steeds. In april 2018 is gestart met een inloopavond . In de brief stond het volgende vermeld.

het wegwerken van achterstallig onderhoud. Tijdens de bouwtechnische onderzoeken is gebleken dat er ook een aantal veiligheidsvoorzieningen noodzakelijk waren (brandwerend maken van plafonds, het plaatsen van een tweede brandtrap, CO melders).

Enige jaren terug hebben verschillende VvE’s uit de Westwijk hun flats voortvarend opgeknapt. Het ging om het gebied tussen de van Amstelstraat en de van Viandenstraat. In het kaartje weergegeven als “opgeknapte appartementen” Bij deze renovaties werd veelvuldig gebruik gemaakt van een laagrentende lening die de gemeente Vlaardingen beschikbaar stelde. Voor veel VvE’s bleek deze financieringsmogelijkheid een schot in de roos. De aanpak heeft geleid tot mooiere flats en gezonde VvE’s. De gemeente Vlaardingen wil hiermee verder gaan. Zij stelt nu ook laagrentedragende leningen ter beschikking aan het gebied rond de Zeemanstraat, in het kaartje aangegeven als “nieuwe leningen”.

Vervolgens is er overleg geweest met de afzonderlijke VvE’s bestuurders/|VvE beheerders. Door middel van intake formulieren zijn de wensen en de te nemen maatregelen per appartements eigenaar in kaart gebracht. Het betreft herstelwerkzaamheden zoals: • de galerij- en balkonvloeren en het vervangen van balkonhekken; • vervangen van de kozijnen inclusies panelen (al dan niet met asbest) in de gevel, het opknappen van het portiek, het vervangen van het dak en het isoleren van de gevels. • het herstellen van de schoorstenen; vervangen van de standleidingen.

Vervolgens is er in overleg met de VvE beheerders een globaal bouwtechnisch onderzoek uitgevoerd en er zijn globale schetsen gemaakt om de uitstraling te verbeteren (bijvoorbeeld voor de portiek en aankleding van de schil). De maatregelen zijn in de eerste plaats gericht op

Opmerkelijk is dat veel gewenste maatregelen betrekking hadden op verduurzaming. Daarom zijn er duurzaamheidsscans uitgevoerd naar de mogelijkheden en kosten van energie besparende maatregelen. Het energielabel van de appartementen ligt in de range C tot en met G.

STAND VAN ZAKEN STIMULERINGSREGELING PWV - WEST WIJK (RONDOM ZEEMANSTRAAT) 4

Tweede fase (afstemming binnen de VvE’s en mogelijkheden financiering) In november 2018 heeft een tweede inloopavond plaatsgevonden. Van de 12 VvE’s hebben er 8 aangegeven in principe geïnteresseerd te zijn in de aanpak. Hierbij gaat het om 142 woningen in met name het centrale deel van het gebied. De 2 VvE Boerhavestraat 267-349 en 389 t/m 471 zijn eveneens in de wijze van aanpak geïnteresseerd, maar liggen echter buiten het door de raad aangewezengebied. Ongeveer de helft van het benodigde budget betreft duurzaamheidsmaatregelen. Omdat het rijk destijds net een aantal nieuwe energiebesparingsleningen in het leven had geroepen is begin 2019 onderzocht in hoeverre de gewenste duurzaamheidsmaatregelen hiervoor in aanmerking konden komen. Het voordeel van de rijksregelingen is, dat gedeeltelijk subsidie verkregen kan worden voor een aantal onderhoudszaken die gekoppeld zijn aan duurzaamheidsmaatregelen. Bijvoorbeeld: gedeeltelijk subsidie voor vervanging van kozijnen als dubbel glas wordt toegepast. Laatste Fase In juli 2020 was het volgende bereikt: • Er zijn 2 stimuleringsregeling toegekend (Zeemanstraat 68-164 en Waalstraat 57-93). Het eerste complex heeft ook een energiebesparing lening verkregen. Voor het laatste complex zijn inmiddels de werkzaamheden uitgevoerd.

• Van der Hofstraat 2-48, Eindhoven/ Zeeman/ Waalstraat en Van der Waalstraat 113-149 hebben recent, al dan niet met energiebesparingsmiddelen, zelf benodigd onderhoud uitgevoerd. • VvE Hugo de Vriesstraat 2-48 en 50-64 hebben bij de gemeente een verzoek ingediend om in ieder geval voor de 32 woningen het maximale te lenen bedrag te reserveren. Het betreft zaken als: vervangen van de kozijnen inclusief panelen in de voorgevel, het opknappen van het portiek, het isoleren van het dak en het herstellen van de schoorstenen. • Keesomstraat 2-64 heeft wel behoefte aan een stimuleringsregeling voor kozijnen en dak. De offertes liggen er. Er moet echter eerst een nieuw bestuur komen. In totaal worden er naar verwachting 5 stimuleringsregelingen verstrekt. In totaal betreft het circa € 700.000 Daarnaast hebben 2 VvE’s zelf hun achterstallig onderhoud aangepakt en gefinancierd. De 2 VvE’s Boerhavestraat 267-349 en 389 t/m 471, net buiten het plan gebied, zijn in september gestart met betonreparatie en daarop volgend start een groot onderhoudprogramma Ter afsluiting is nog een enquête toegestuurd aan alle appartementseigenaren, zie bijlage1. De respons is te summier om hier eenduidige conclusies uit te kunnen trekken.

STAND VAN ZAKEN STIMULERINGSREGELING PWV - WEST WIJK (RONDOM ZEEMANSTRAAT) 5

6. Bevindingen De daadwerkelijke ingrepen zijn voornamelijk gericht op het wegwerken van achterstallig onderhoud. Met betrekking tot duurzaamheid zijn de genomen/ te nemen maatregelen beperkt gebleven tot dubbel glas en isolatie. Met betrekking tot verbetering van de uitstraling is dit gebleven bij het vernieuwen van de galerijhekken, het plaatsen van balkon tussen schotten en het vervangen van de kozijnen. Al hoewel er zeker een impuls is gegeven aan het op orde op zaken stellen binnen de VvE’s en

het minimale niveau binnen de VvE’’s nu is gewaarborgd, blijft het bereikte resultaat achter ten opzichte van het eerdere project in de noordoostelijke rand van de Westwijk. Binnen de gehele noordrand van de Westwijk (zowel binnen de stimuleringsregeling gebieden als daar buiten) is wel een kruisbestuiving bereikt tussen de VvE’s op meerdere vlakken (kennis uit wisseling, aanpak verhuur, mogelijkheden van verduurzaming).

STAND VAN ZAKEN STIMULERINGSREGELING PWV - WEST WIJK (RONDOM ZEEMANSTRAAT) 6

Bijlage 1: afsluitende enquête 1. Neemt u jaarlijks deel aan de uitgeschreven leden vergaderingen van de VvE? 2. Weet u wie uw VvE beheerder is? 3. Wordt er op de vergadering volgens u voldoende gesproken over het onderhoud van het apparte mentencomplex? 4. Wordt hierbij volgens u voldoende gesproken over de financiële situatie van het appartementencomplex? 5. Hoe staat u tegenover grootschalig onderhoud in het complex? 6. Welk (klein) onderhoud heeft u zelf reeds uit gevoerd in uw appartement? Zijn dat ook duur zaamheidsingrepen? 7. Welke zaken vindt u belangrijk die moeten worden aangepakt? 8. Kent u de stimuleringsregeling die de Gemeente Vlaardingen heeft en heeft u en de VvE de mogelijk heden al eens onderzocht? Zo nee, waarom niet? 9. Welke hulp kan Gemeente Vlaardingen aan de VvE volgens u bieden? 10. Is er een contactpersoon waar u met vragen over het gebouw/gemeenschappelijke ruimten terecht kunt? 11. Wat is voor uw VvE van toepassing? (Meerdere antwoorden mogelijk) • De VvE heeft hulp nodig bij activering • De betrokkenheid van eigenaren kan beter • De VvE heeft te weinig geld gespaard om het pand/ gebouw goed te kunnen onderhouden

• Op dit moment heeft de VvE onvoldoende financiële reserves voor onderhoud van de schil (denk aan dak, gevel, kozijnen, etc.) • Op dit moment heeft de VvE onvoldoende financiële reserves om het wooncomfort te verbeteren (denk aan warmte-isolatie) • Er zijn geen vergaderingen • De VvE staat ingeschreven bij de Kamer van Koophandel • Er zijn wel (jaarlijkse)vergaderingen, maar we komen niet tot besluiten, we zitten niet op één lijn • Er zijn wel besluiten, maar we komen niet tot uitvoering • In de VvE ontbreekt kennis en kunde voor planma tig onderhoud of verbeteringen in wooncomfort • Veel eigenaren hebben er geen belang bij om planmatig onderhoud en verbeteringen uit te voeren (de redenen kunt u hieronder invullen) 12. • Mogelijk hebben eigenaren binnen uw VvE er geen belang bij om planmatig onderhoud en verbeteringen uit te voeren, kunt u aangeven wat volgens u redenen hier voor zijn? (Meerdere ant woorden mogelijk) • Niet van toepassing • Zij beschikken niet over de financiële middelen • Zij wensen door te stromen naar een andere woning • Zij twijfelen aan het nut van de investering • Anders:

STAND VAN ZAKEN STIMULERINGSREGELING PWV - WEST WIJK (RONDOM ZEEMANSTRAAT) 7

Bijlage 2 Balkonhekken, scheidingswanden Waalstraat 57-93

Colofon Auteur Marco Schuurmans beleidsadviseur Wonen gemeente Vlaardingen Gemeente Vlaardingen Westnieuwland 6 3131VX Vlaardingen www.vlaardingen.nl Ontwerp en opmaak Studio in Vuur & Vlam (Mariska van Bodegom) December 2020

STAND VAN ZAKEN STIMULERINGSREGELING PWV - WEST WIJK (RONDOM ZEEMANSTRAAT) 8