Evaluatie SWV

zzzzzzzzzzzzz zzzzzzzzzzzzz

Van een slapende VvE

naar VvE Oké!

Evaluatie Servicepunt Woningverbetering Bouwen aan vertrouwen

J A A R P L A N 2020

Samenvatting Het doel van Servicepunt Woningverbetering (SWV) is om goed functionerende en financieel gezonde VvE’s te creëren. Het servicepunt is ontstaan vanuit het Actiepunt Particuliere Woningverbetering (PWV) voortkomend uit het Actieplan Wonen. Het SWV is nu 5 jaar actief, heeft zijn meerwaarde bewezen en is uitgegroeid tot een begrip in Vlaardingen. Dit document geeft een beeld van de ontwikkelingen die dankzij het SWV in gang zijn gezet. Zo zijn er bijvoorbeeld tal van VvE’S geactiveerd en is hulp verleend bij tal van vragen: op het gebied van achterstallig onderhoud en het opstellen van een Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP). Ook is

het SWV ingeschakeld bij het voorkomen van het opkopen van appartementen met als doel deze te verhuren, bij de energietransitie, bij subsidieaanvragen etc. En het is intermediair bij geschillen. De afgelopen periode zijn er ook cursussen gegeven aan VvE bestuurders/ beheerders met als doel het bevorderen van kennis bij woningeigenaren en/of VvE’s. Separaat aan deze evaluatie over het SWV, die gaat over wat er de afgelopen 5 jaar is gebeurd en wat het effect was, wordt een aantal mogelijke toekomstscenario’s voorgelegd aan het gemeentebestuur met betrekking tot de toekomstige rollen en taken.

EVALUATIE SERVICEPUNT WONINGVERBETERING 2

Opbouw evaluatie In de hoofdstukken van dit document omschrijven we allereerst, wat de taken van het SWV inhouden. Vervolgens gaan we in, op wat er is uitgevoerd of bereikt. Het verstrekken van de stimuleringsregeling (laagrentedragende leningen) is niet in deze evaluatie meegenomen. Dit wordt een afzonderlijke rapportage. Het SWV heeft een aantal doelen en taken, die we in dit document als volgt inzichtelijk maken:

H1.

Doel en achtergrond SWV

p. 4

H2.

Het activeren van VvE’S

p. 5

H3.

Algemene informatievoorziening

p. 7

H4.

Het geven van cursussen

p. 8

H5.

Het uitvoeren van veldacties

p. 10

H6.

Ondersteuning bieden en vraaggericht werken

p. 12

EVALUATIE SERVICEPUNT WONINGVERBETERING 3

1. Doel en achtergrond van het Servicepunt Het doel van Servicepunt Woningverbetering (SWV) is om goed functionerende en financieel gezonde VvE’s te creëren. Het Servicepunt is ontstaan vanuit het Actiepunt Particuliere Woningverbetering (PWV) uit het Actieplan Wonen. Nieuwbouwwoningen en bestaande woningcorporatie-woningen zijn over het algemeen kwalitatief goed (groen energielabel, levensloopvriendelijk en bouwtechnisch in goede staat). De particuliere bestaande voorraad is kwalitatief een stuk slechter. Hierbij hebben voornamelijk de VvE’s aandacht en ondersteuning nodig. Vlaardingen heeft ongeveer 1800 VvE’s, waarvan 65-70% zijn zaakjes nog niet (goed) op orde heeft. Het Servicepunt in Vlaardingen is in juni 2015 voorzichtig van start gegaan en was er in eerste instantie

alleen voor de Westwijk en het Centrum. Sinds maart 2016 is het SWV er voor de hele stad. Sinds 2017 zijn er twee fysieke locaties in Vlaardingen waar er door het Servicepunt spreekuur wordt gehouden (Wijkcentrum Westwijk en de buurtkamer VOP). Bij alle servicepunten in Nederland blijkt dat er eerst een flinke voorinvestering nodig is in tijd, alvorens de eigenaren, individueel of georganiseerd in een VvE, overgaan tot voor hen vaak forse financiële investeringen. De woningeigenaren worden uitgenodigd om het initiatief en de eigen verantwoordelijkheid zo veel mogelijk op eigen kracht op te pakken. De aanpak zorgt ervoor dat de woningeigenaren voldoende zijn toegerust om deze taak op zich te nemen.

EVALUATIE SERVICEPUNT WONINGVERBETERING 4

2. Het activeren van VvE’s

Ingeschreven of niet in KvK, VvE’s Westwijk

Een goede VvE dient aan de volgende criteria te voldoen: A. Inschrijving bij de KvK B. Jaarlijks een VvE-vergadering C. Periodieke bijdrage voor fonds D. Reservefonds aanwezig E. Meerjaren Onderhoudsplan F. Opstalverzekering Aan de hand van de genoemde criteria heeft het SWV een actieve benadering gekozen. Door het SWV zijn de afgelopen jaren 38 VvE’s intensief begeleid om een actieve(re) VvE te worden. Daarnaast zijn talloze kleine hulpvragen beantwoord. Het betreft het gericht aanschrijven van VvE’s die niet ingeschreven zijn bij de KvK, het wijzen op het vormen van een reservefonds met voldoende middelen, het geven van cursussen etc. Hier schetsen we enkele concrete zaken waarmee het SWV aan de slag is gegaan.

In de Westwijk waren er van de 94 VvE’s 26 niet ingeschreven. Anno 2020 zijn er nog maar 4 niet ingeschreven bij de KvK. Het SWV heeft een aantal keren brieven gestuurd aan VvE’s om ze te wijzen op het belang van inschrijving. Ook zijn beheerders/ bestuurders gebeld om actie te ondernemen… Met resultaat.

A.

C./D. Het hebben van een reservefonds en hier maandelijks aan bijdragen VvE’s zijn wettelijke verplicht om een reservefonds te vormen en hiervoor jaarlijks 0,5% van de herbouwwaarde opzij te zetten. Uit het Nationale VvE-onderzoek 2019 van Vereniging Eigen Huis blijkt dat over het algemeen: • VvE’s actiever zijn geworden. In 2012 had 85% een dergelijke spaarpot, nu is dat gestegen tot 93%. • en dat opvalt dat slechts 71% van oudere VvE’s (bouwjaar tot 1945) een reservefonds heeft.

Aantal ingeschreven VvE’s bij de Kamer van Koophandel (KvK) Uit een door SWV uitgevoerd onderzoek in oktober 2016 bleek, dat in de Vettenoordse Polder (VOP) slechts 46% van de respondenten ingeschreven was bij de KvK. Uit het onderzoek “Particuliere woningverbetering in de VOP” in februari 2019 bleek dat 65,5% van de respondenten inmiddels met hun VvE staat ingeschreven bij de KvK. Een positieve ontwikkeling. De Westwijk gaf in oktober 2016 het volgende beeld:

B. Jaarlijks een VvE-vergadering Er is niet goed zicht op in hoeverre dit altijd gebeurt. In de Vettenoorde Polder (VOP) is in februari 2019 in opdracht van het SWV door JSO een onderzoek gehouden naar Particuliere Woningverbetering (PWV) in de VOP. Hieruit blijkt dat in 27% van de gevallen (nog) geen jaarlijkse vergadering plaatsvindt. Dit is niet representatief voor de gehele stad, omdat er in de VOP veel kleine VvE’S (met maar 2 of 3 eigenaren) zijn.

EVALUATIE SERVICEPUNT WONINGVERBETERING 5

In Vlaardingen ontbreken cijfers hierover. Voor de VOP (Vettenoordse Polder) is er wel een indicatie te geven op grond van het eerder genoemde JSO onderzoek. Daaruit blijkt dat in 23% van de gevallen er geen reservefonds is. Daarbij geeft 36% van de VvE’s aan, onvoldoende in kas te hebben. Regelmatig wordt door het SWV geconstateerd, dat met de maandelijks bijdrage van VvE’S onvoldoende reserves worden opgebouwd. E. Meerjaren Onderhouds Plan Een Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP) is een rapport, waarin staat wanneer welk onderhoud de komende 10 jaar plaats moet vinden en wat de kosten hiervan zullen zijn. Het MJOP heeft betrekking op de gemeenschappelijke zaken van de Vereniging van Eigenaars (VvE), waaronder in ieder geval het dak en de gevel, maar vaak ook het trappenhuis en de kozijnen. Uit landelijke cijfers blijkt, dat ruim een derde van de VvE’S geen MJOP heeft, laat staan een MJDOP (Meerjaren Duurzaam Onderhoudsplan). In een MJDOP wordt rekening gehouden met benodigde investeringen de komende 10 jaar en de mogelijke combinatie daarvan met duurzaamheidsmaatregelen. Bijvoorbeeld vervangen van het dak in combinatie met het aanbrengen van zonnecellen en/ of een groen dak. F. Opstalverzekering Voor de VOP (Vettenoordse Polder) zijn cijfers bekend. Door de respondenten (JSO onderzoek)

wordt aangegeven dat 12% niet weet of de VvE een opstalverzekering heeft en 20% geeft aan dat er geen opstalverzekering is. Een opstalverzekering dekt schade aan de gemeenschappelijke delen van het pand. Hoeveel VvE’S voldoen aan alle criteria? In 2017 voldeed van de 1800 VvE’s in Vlaardingen circa 25-35% aan alle criteria. Hoe kleiner de VvE, hoe minder kans dat ze aan alle punten voldoen. Uit een kleine steekproef in oktober 2017 op Funda voor appartementen tot € 200.000 bleek dat: • slechts 6 van de 25 VvE’s voldeden aan alle zes de voorwaarden. • er 6 aan geen enkele voorwaarde voldeden. De steekproef betrof voornamelijk goedkopere appartementen. In februari 2020 bleek uit een vergelijkbare steekproef van 20 te koop staande woningen tot € 200.000 het volgende: • 19 waren er ingeschreven. • 2 hadden geen maandelijkse bijdrage • 2 hadden geen opstalverzekering. • In totaal voldeden 16 VvE’s aan alle voorwaarden. Hierbij wel de volgende kanttekening: in een aantal gevallen zijn VvE’s recentelijk geactiveerd omdat anders een appartement niet verkocht kon worden. Hier bedraagt de maandelijkse bijdrage maar 20 tot 30 euro per maand, wat natuurlijk niet voldoende is om een reservefonds op te bouwen. EVALUATIE SERVICEPUNT WONINGVERBETERING 6

3. Informatievoorziening

Publicatie in Groot Vlaardingen; September 2019

Stand SWV Woonbeurs 2018 (links) en impressie Woonbeurs 2016 (rechts)

Woonbeurs 2019

3.1 Brieven, internet & publicaties De actieve benadering van huiseigenaren ten behoeve van kennisoverdracht is een belangrijk onderdeel van het SWV. Daarom wordt er actief ingezet op informatievoorziening via brieven of publicaties in de krant. Gerichte brieven op adres bevatten bijvoorbeeld informatie over verplichte inschrijving bij de KvK, het opbouwen van voldoende reserve en/of het hebben van een Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP). Er is tijd nodig om naamsbekendheid te verwerven. De werkzaamheden van het SWV kenmerkten zich daarom in deze eerste fase vooral door actieve communicatie gericht op bewustwording en kennisoverdracht. Pas met voldoende informatie en inzicht in de gevolgen van een actieve(re) VvE kunnen de VvE’s/woningeigenaren meer de initiatiefrol oppakken. Het SWV houdt zich gericht bezig met actieve communicatie richting huiseigenaren. Dit gebeurt o.a. via: • nieuwsbrieven/publicaties in Groot Vlaardingen; • informatieavonden via bijvoorbeeld leefbaarheidsoverleggen; • advertenties en publicaties in diverse bladen (doelgroep- én wijkgericht); • sociale media (bijv. Twitter en Facebook); • een stand op Dag van de Vlaardingse woningmarkt in 2017 en 2018 en op de Woonbeurs 2017, 2018 en 2019. De woonbeurs 2020 is wegens de

coronacrisis niet doorgegaan; • Eigen website SWV https://www.servicepuntwoningverbetering.nl/nl/vlaardingen/servicepunt-woningverbetering.

3.2 Website Cijfers 2018 De website van het SWV wordt goed bezocht. Enkele cijfers uit het overzicht van maart 2018: • Home page: bezoekers 72, unieke bezoekers1: 29 • Onderverhuur-en-overbewoning-appartementen: bezoekers 46, unieke bezoekers: 20 • Alles-over-de-VvE en VVE Oké test: bezoekers: 132, unieke bezoekers: 55. Cijfers 2019: 3603 totaal bezoekers site Schiedam/ Vlaardingen. • 1212 bezoekers site Vlaardingen. Met name de pagina m.b.t verbetering (191 bezoekers) en maatregelen tegen overbewoning (185) worden vaak bezocht. Opmerkelijk is dat er 677 bezoekers vanuit Rotterdam de site hebben bezocht. Onbekend is of deze bezoekers in Vlaardingen wonen. 1

Een unieke bezoeker is 1 persoon. Iemand kan bijvoorbeeld 5x in een dag naar de homepage gaan, maar is dan 1 unieke persoon/bezoeker.

EVALUATIE SERVICEPUNT WONINGVERBETERING 7

4. Cursussen en hieruit voortkomende acties

Cursus september 2019

4.1 Cursus ‘voorkomen opkopen met als doel te verhuren’. Veel, met name goedkope, appartementen worden in Vlaardingen opgekocht met als doel deze (al dan niet verkamerd) te verhuren. Gezien de doelgroepen die hier in gehuisvest worden, leidt dit regelmatig tot woonoverlast. De aanpak, of het voorkomen hiervan, is een complex geheel van publiek en private wetgeving. De mogelijkheden zijn afhankelijk van wat in de splitsingsakte of huishoudelijk reglement is vermeld. De cursus is in zowel februari als september 2019 gegeven. In totaal maakten er circa 30 cursisten gebruik van. Belangenorganisatie VvE Belang heeft voor Gemeente Vlaardingen voorbeeldteksten opgesteld van een Huishoudelijk Reglement en een Splitsingsakte. Deze zijn vanuit het Servicepunt actief gedeeld aan de bekende VvE bestuurders, administratiekantoren etc. Door het SWV is een stappenplan gemaakt voor VvE’S hoe te handelen (zie bijlage en de website https://www.servicepuntwoningverbetering.nl/sites/ default/files/inline-files/Verhuur.pdf) Dit najaar (4e kwartaal 2020) is er een terugkomavond om te evalueren welke zaken nog extra aandacht nodig hebben.

Cursus september 2019 Na de 2 cursussen is er het volgende in beweging gezet: Door SWV wordt de organisatie VvE Belang nu ingehuurd ter juridische ondersteuning van VvE beheerders als ze niet uit bepaalde zaken komen. Als gevolg hiervan is er tot nu toe één concrete rechtszaak uit voortgekomen, waar VvE belang bij heeft kunnen helpen. • Een aantal VvE’S heeft nu een actief beleid. Het betreft zaken als het verspreiden van duidelijke folders in diverse talen m.b.t. het huishoudelijk reglement en het uitdelen van boetes. VvE beheerders weten de gemeente en politie ook steeds beter te vinden bij overlast. • De gemeente heeft in aanloop tot een nieuw beleid met betrekking tot het aantal personen dat maximaal in een woning mag wonen een zogeheten voorbereidingsbesluit genomen (d.d.22-10-2019) waarin staat dat in een reguliere woning max 2 personen mogen wonen als die geen relatie hebben. Hierdoor worden er momenteel veel minder woningen opgekocht door particuliere verhuurders. • Huisjesmelkers vragen willens en wetens te hoge huren of voeren geen onderhoud uit. Huurders EVALUATIE SERVICEPUNT WONINGVERBETERING 8

durven of kunnen vaak geen huurverlagingsprocedure te starten. Door de gemeente is daarom eind 2019 een “pilot huurteam” gestart. Hiervoor wordt de organisatie Urbannerdam ingehuurd. Circa 25 huurders kunnen via het SWV aankloppen om ondersteuning te krijgen. Urbannerdam doorloopt dan namens de huurder het hele traject. Vanaf het vaststellen van de huurprijs door de huurcommissie tot en met eventuele juridische vervolgprocedures. Het huurteam controleert via een woningopname de woning op huurprijs, onderhoudsgebreken en servicekosten en controleert het huurcontract. Er hebben inmiddels 8 woningopnames plaatsgevonden. Daarvan zijn er in ieder geval 4 een vervolgtraject ingegaan. Daarnaast is er nog 1 opname gepland.

4.2 Cursus fraudebestrijding bij VvE’s In het tweede kwartaal 2017 is er een workshop ‘fraudebestrijding bij VvE’s gegeven. Dit was naar aanleiding van fraude door een bepaalde VvEbeheerdersfirma, waardoor VvE’s met name in Vlaardingen voor € 800.000 het schip zijn ingegaan. Er was behoefte om meer te weten te komen over hoe dit te voorkomen. Door 46 wooneigenaren is gebruik gemaakt van de mogelijkheid om hier in een cursus meer te weten over te komen. Uit een gehouden enquête achteraf bleek, dat men erg tevreden was over deze cursus en deze als zeer leerzaam is ervaren door de deelnemers.

Advertentie in Groot Vlaardingen voor het volgen van een cursus fraudebestendigheid bron: Groot Vlaardingen, week 18, 2017

EVALUATIE SERVICEPUNT WONINGVERBETERING 9

5.

Veldacties

De volgende veldacties hebben plaatsgevonden: 5.1 Uitkragende balkons en galerijen Door SWV zijn complexen waar sprake is van uitkragende balkons/ galerijen in kaart gebracht. Op grond hiervan zijn 144 brieven gestuurd aan VvE’s met uitkragende galerijen en balkons. Het gaat om galerijvloeren/ balkons die vastzitten aan de binnenvloeren van de woningen (‘uitkragende galerijen’). Het betreft galerijflats die gebouwd zijn in de periode 1950-1980. Uit onderzoek is gebleken dat de bewapening in de galerijvloer soms onvoldoende is of dat de bewapening is aangetast door corrosie. Circa dertig galerijflats moesten wettelijk voor 1 juli 2017 een onderzoek doen. Voor balkons bestaat er geen onderzoekplicht, maar circa 120 VvE’s zijn gewezen op mogelijke veiligheidsrisico’s.

Uitreiking CO-melders aan de winnaars

Galerijen/ balkons die aan onderhoud toe waren zijn inmiddels hersteld.

Bron: Groot Vlaardingen week 7, 2018

5.2 Bouwkundige schouw gemeente Vlaardingen VOP 2017 In de VOP in Vlaardingen zijn voor 27 VvE’s met achterstallig onderhoud bouwkundige opnames gemaakt. Dit heeft helaas niet tot concrete vervolgacties geleid.

5.3 CO-melders In 2016 waren er veel meldingen van (bijna-) ongevallen met koolmonoxidevergiftiging. Een dergelijke vergiftiging kan helaas iedereen overkomen. Bijna de helft van de ongevallen vindt plaats met een moderne cv-installatie die niet goed is geïnstalleerd, meldt Brandweer Nederland. Daarom is de brandweer op 1 februari 2017 gestart met de campagne ‘Stop CO-vergiftiging’. Omdat je koolmonoxide niet ruikt, proeft of ziet, kan een koolmonoxidemelder in een woning levens redden. Het SWV heeft daarom meegedaan aan deze campagne en heeft drie CO-melders verloot onder 14 VvE appartementseigenaren. Deze zijn op 14 juni 2017 door wethouder Hans Versluijs uitgereikt. 5.4 Warmtescans Vanuit VvE’S zijn er veel vragen met betrekking tot verduurzaming. In de week van 15 februari 2018 zijn 10 scans in de Vettenoordse Polder (VOP) gedaan. Uit deze scans met een infraroodcamera blijkt o.a. waar in woningen zogeheten warmtelekken zitten. Op grond van de uitkomsten zijn er toen zes vervolgafspraken gemaakt met de WoonWijzerWinkel. Dit heeft geleid tot diverse verduurzamingsmaatregelen. EVALUATIE SERVICEPUNT WONINGVERBETERING 10

Er bleek veel vraag te zijn naar dit soort scans. In februari 2019 is daarom deze actie herhaald in combinatie met het opzetten van een onderzoek over particuliere woningverbetering in de VOPwijk. Tijdens deze actie zijn er 75 scans uitgevoerd. Hierop aansluitend is er een buurtavond georganiseerd samen met een deel van het wijkteam, waarbij zowel duurzaamheidsinitiatieven als leefbaarheidsideeën samen konden komen. De WoonWijzerWinkel was hier bijvoorbeeld ook bij aanwezig, voor mensen die na de scan meteen maatregelen wilden nemen. (Een foto hiervan staat in hoofdstuk 6.2 bij het deel over het JSOonderzoek). Afsluiting warmtescanactie VOP 2019

Als vervolg op deze warmtescan-actie en bewustwording van energiegebruik, is er later dat jaar nog een winactie met elektriciteitsmeters voor VvE’s georganiseerd. (Appartement)eigenaren van 8 VvE’s hebben toen deze metertjes gewonnen en overhandigd gekregen. 5.5. Projectplan ‘energietransitie voor iedereen’ Het Servicepunt Woningverbetering heeft samen met Zonnepanelen Vlaardingen/ adviesbureau MeGreen een projectplan ingediend bij de Provincie Zuid Holland. Dit projectplan volgt op de warmte-

scans die zijn uitgereikt in de buurt Vettenoordsepolder Oost. De provincie heeft als gevolg van dit projectplan € 50.000 toegekend. De bijdrage van de Provincie heeft als doel inwoners zo praktisch mogelijke oplossingen te bieden om energiebesparende maatregelen te nemen. De maatregelen zijn bijvoorbeeld: radiatorfolie, tochtstrips, het opnieuw inregelen van de CVinstallatie en LED lampen. De inwoners ontvangen tevens advies om verdere verduurzamingsmaatregelen te nemen. Diverse huishoudens hebben interesse. De uitvoering van het project is wegens de coronacrisis echter even in de wacht gezet. De opzet: in teams van twee personen gaan leden van een werkgroep langs de deuren. Zij bellen aan en leggen het project (in essentie kleine comfortverhogende duurzaamheidsmaatregelen) uit. Vervolgens worden er de genoemde bijpassende producten (radiatorfolie, ledlampjes, tochtstrips, water besparende douchekop etc) kosteloos aangeboden. Die producten worden in principe alleen overgedragen, als deze direct geïnstalleerd kunnen worden of als direct gebruik ervan zeer aannemelijk en aantoonbaar effectief is. Ook geven de teams energieadvies en laten ze weten of er eventueel zichtbare energie-of warmtelekken opgemerkt zijn.

Bron: Groot Vlaardingen, 30 oktober 2019 EVALUATIE SERVICEPUNT WONINGVERBETERING 11

6. Vraaggericht werken 6.1 Algemeen Er hebben de afgelopen jaren tal van contactmomenten plaatsgevonden tussen VvE’s en het SWV. De meesten vonden via de website of telefonisch plaats. De resultaten zijn helaas niet altijd (direct) meetbaar. Soms blijkt een adviserend telefoontje of emailbericht al voldoende om een woningeigenaar te koppelen aan de benodigde kennis en/ of contacten. Er is (sinds 2016) wel een klantvolgsysteem. Als echter kan worden volstaan met een eenmalig telefoongesprek of emailbericht, dan wordt dit (nog) niet geregistreerd. Het klantvolgsysteem is gaandeweg opgebouwd en is een ‘work in progress’. In principe wordt een vraag geregistreerd, als blijkt deze meerdere contactmomenten gaat opleveren en/ of er documenten worden opgevraagd, zoals bijvoorbeeld een splitsingsakte. Er wordt dan een dossiernummer gegeven en een dossiermap aangemaakt. In een Excelsheet worden ondere contactgegevens genoteerd zoals naam van de VvE en het type vraag dat is gesteld. Bij aanvang betreft het meestal vragen over EHBO (Eerste Hulp bij Onderhoud), het activeren van de VvE en uitleg over splitsingsaktes.

Contacten Woonwijzerwinkel in 2017

Afgelopen twee jaar zijn er ook meer vragen binnengekomen over voorkomen van overlast door verhuur of wat de VvE kan doen als er overlast is. Evenals vra-

gen over subsidies bij onderhoud en vragen over energiebesparende maatregelen en duurzame energie. Soms zijn er problemen onderling bij leden en geven we ondersteuning door mediation. De meeste gesprekken met VvE’s, vinden plaats in het kader van het zogeheten activeren van de VvE (38 activaties). Daarnaast komt het verstrekken van informatie en hulp bij het lezen van de splitsingsakte veel voor. Veel vragen over activeren van VvE komen overigens binnen, doordat de Vlaardingse makelaar de verkoper van een appartement doorverwijst naar het Servicepunt Woningverbetering. Het is immers verplicht dat een VvE actief moet zijn om te kunnen verkopen. Doordat er regelmatig overleggen zijn met makelaars en er een Symposium Servicepunt Woningverbetering is geweest, zijn de makelaars, notarissen en hypotheekverstrekkers hier alerter op geworden. Successen Enkele voorbeelden van zaken die het SWV heeft opgepakt n.a.v. van vragen door eigenaar/bewoners of VvE’s. • er is één VvE aangeschreven wegens achterstallig onderhoud. In dit geval is er geen actieve VvE. Er zijn bestuursvergaderingen uitgeschreven en een professioneel beheerder aangesteld. Vervolgens is het achterstallig onderhoud aangepakt; EVALUATIE SERVICEPUNT WONINGVERBETERING 12

Cijfers 2017 klantcontactsysteem

• in een andere situatie werkte één van de eigenaren niet mee en stond deze onder bewindvoering. Uiteindelijk zijn door bemiddeling van het Servicepunt de problemen beperkt gebleven en is achterstallig onderhoud weggewerkt; • bij een VvE met 3 eigenaren was er sprake van dusdanig achterstallig onderhoud (zelfd onveiligheid) dat de onderliggende eigenaren last van lekkage hadden. Door aanschrijving en daarna binnentreden met politie en een drietal aannemers is het achterstallig onderhoud weggewerkt. De kosten zijn door de gemeente verhaald op de eigenaar; • een geschil tussen een bedrijf en overige VvE-leden is door bemiddeling voorkomen en gezamenlijk zijn er bouwtechnische maatregelen genomen; • in een drietal situaties heeft onderzoek plaatsgevonden naar mogelijkheden om op grond van splitsingsaktes en het huishoudelijk regelement (onder)verhuur te voorkomen. (Deze vraag wordt, als reeds in dit stuk beschreven, steeds groter. In samenwerking met de organisatie VvE Belang, de rechtsbijstandverzekering en professionele beheerders, wordt dit onderwerp verder uitgewerkt tot algemene adviesrichtlijnen); • het SWV gaf adviezen ter voorkoming van fraude met rekeningen; • er was bemiddeling bij recht van overpad tussen twee VvE’s; • door combinatie van onderhouds- en duurzame maatregelen in 1 nieuwe financiering bleek één VvE uiteindelijk goedkoper uit en deze verduurzaamt nu.

Hulpvragen afgelopen jaar In 2019 waren er 39 VvE’s die met diverse hulpvragen aanklopten bij het SWV die meerdere contactmomenten inhielden. Door die 39 VvE’s zijn er meerdere hulpvragen gesteld. Het betrof: • 15 VvE’s die hulp wilden bij activeren, organiseren en voorzitten van vergaderingen, hulp bij invullen van diverse documenten etc). Dit waren 15 kleine VvE’s tot maximaal 5 appartementen. De meeste ‘hulpverzoeken bij activeren’ kwamen naar aanleiding van voorgenomen verkoop van appartement en doorverwijzing van de makelaar; • 12 VvE’s die vragen hadden met betrekking tot onderhoud van de VvE; • 14 keer bemiddeling nodig in de VvE om VvE leden te overtuigen van onderhoud of activeren van de VVE; • 11 keer vragen met betrekking tot financiering en subsidies van onderhoud en duurzame maatregelen van de VvE; • 1 vraag over een ‘project grootonderhoud’ van een aantal grote VvE’s die naar ‘nul op de meter’ willen en dit willen financieren via provinciale subsidie en het zogeheten optoppen van het gebouw. Die plannen worden nu nader uitgewerkt; • vaker klachten over huurders die terechtkwamen bij het SVW. Dit door groeiende bekendheid van het SWV bij grotere VvE’s en hun individuele leden. • Bij overlastklachten wordt doorverwezen naar handhaving. Bij een overtreding van de bepalingen in de splitsingsakte en reglement volgt een advies voor de VvE.

EVALUATIE SERVICEPUNT WONINGVERBETERING 13

Ongeveer 40 maal zijn dit soort vragen telefonisch behandeld. Na 22 oktober 2019 zijn er tussen de 40 en 50 telefonische vragen behandeld met betrekking tot het genomen ‘Voorbereidingsbesluit Wonen’ (zie middelste grafiek links).

Afsluitingsbijeenkomst JSO onderzoek in de VOP 1 april 2019

De nadruk is steeds meer komen te liggen op hulp bij het voorkomen van verhuur van appartementen (splitsing) en het activeren van VvE’s. Vaak gaat hier een intermediair proces aan vooraf. 6.2 JSO onderzoek Waar lopen eigenaren/ bewoners tegenaan? Wat houdt hen tegen om in de woning te investeren? Welke beelden en ideeën hebben zij? Wat zou hen helpen? Het SWV heeft JSO gevraagd om dit voor de wijk VOP te onderzoeken.

Aantal hulpvragen (45) verdeeld naar thema’s

Contacten Woonwijzer winkel 2018 en 2019

Een aantal van de resultaten uit het rapport “samenwerken aan beter wonen” is gebruikt in hoofdstuk 3 van dit rapport. Op grond van o.a. dit rapport komt er separaat een evaluatie over de aanpak van particuliere woningen in de VOP en aanbevelingen om dit beter van de grond te krijgen.

aangewend voor onderhoud en beheer. Ook biedt dit onderzoek inzicht in waarom wooneigenaren al dan niet bereid zijn om investeringen te plegen. 6.3 Duurzaamheid De WoonWijzerWinkel is voor de regio de onafhankelijke duurzaamheidswinkel. Deze geeft deskundig en onafhankelijk advies op het gebied van energietransitie. Het SWV werkt intensief samen met de WoonWijzerWinkel. Specifieke vragen over welke energiemaatregelen een VvE of appartement-eigenaar het beste kan nemen of welke subsidies er zijn, worden op maat door de WoonWijzerWinkel beantwoord. Koppeling duurzaamheid met de WoonWijzerWinkel Ongeveer 50% van de aangevraagde maatregelen betreft maatregelen door appartementseigenaren. Mogelijke duurzaamheidsmaatregelen worden actief meegenomen in adviezen aan VvE’s in samenwerking met het WoonWijzerWinkel. Hierdoor hebben al meerdere VvE’s daadwerkelijk geïnvesteerd in energiebesparende maatregelen.

Mede op basis van een panelgesprek en interviews is een vragenlijst opgesteld die de woningeigenaren schriftelijk of online konden invoeren. De uitkomsten bieden inzicht in de verschillen in organisatie en onderhoud en beheer en knelpunten met betrekking tot de financiële middelen die kunnen worden EVALUATIE SERVICEPUNT WONINGVERBETERING 14

7. Bijlagen Bijlage 1: de totale lijst van actoren in beeld

EVALUATIE SERVICEPUNT WONINGVERBETERING 15

Colofon

Afkortingenlijst

Afbeelding voorblad kompas Bron: www.villanove.nl Afbeelding samenvatting (p.2) www.deleeuw.nl

BZK Binnenlandse Zaken Egw Eengezinswoningen EHBO Eerste Hulp Bij Onderhoud Gr Gemeenschappelijke Regeling KvK Kamer van Koophandel MI Maatschappelijke Investeringen MJOP Meerjaren Onderhoudsplan MJDOP Meerjaren Duurzaam Onderhoudsplan PWV Particuliere Woningverbetering SWV Servicepunt Woningverbetering VEH Vereniging Eigen Huis VOP Vettenoordse Polder VvE Vereniging van Eigenaren

Auteur Marco Schuurmans; beleidsadviseur Wonen gemeente Vlaardingen Gemeente Vlaardingen Westnieuwland 6 3131VX Vlaardingen www.vlaardingen.nl Juli 2020

EVALUATIE SERVICEPUNT WONINGVERBETERING 16