concept Raadsbesluit Motivering eigenarentarief OZB niet-woningen

RAADSBESLUIT Registratienummer Datum raadsvergadering

: 2043184 : 11 december 2025

Besluit van de gemeenteraad van Vlaardingen

De gemeenteraad van Vlaardingen, Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 4 november 2025; Gelet op de invoering van het verhoogde eigenarentarief voor de onroerende zaakbelasting voor nietwoningen per 1 januari 2021 en de uitspraak van de Hoge Raad van 26 september jongstleden, Besluit: Vast te stellen de Motivering eigenarentarief onroerende zaakbelasting niet-woningen Inleiding Per 1 januari 2021 is er een tariefsverhoging voor de onroerende zaakbelasting (OZB) voor nietwoningen ingevoerd, waarbij het tarief voor het gebruikersdeel is overgeheveld naar het eigenarendeel. Een beperkt aantal eigenaren van niet-woningen hebben tegen de maatregel bezwaar en beroep ingediend. Het gerechtshof stelde begin vorig jaar de eigenaren in het gelijk. Onlangs heeft ook de Hoge Raad uitspraak gedaan over de tariefsverhoging en heeft conform de eerdere uitspraak van het gerechtshof geoordeeld dat de tariefsverhoging in strijd is met het evenredigheidsbeginsel en het verbod van willekeurige en onredelijke belastingheffing in deze specifieke zaak. De Hoge Raad komt tot de conclusie dat de belangen van deze eigenaren van niet-woningen onvoldoende zouden zijn meegewogen bij de ingevoerde lastenverzwaring, dan wel onvoldoende gebleken is dat deze belangen zijn afgewogen.

Er zou sprake zijn geweest van een onzorgvuldige voorbereiding en een gebrekkige motivering waardoor niet kon worden beoordeeld of de tariefsverhoging in strijd is met het evenredigheidsbeginsel. In die zaak is daarom de tariefsverhoging buiten toepassing gelaten. Hoewel de belangenafweging uiteraard impliciet heeft plaatsgevonden, is deze niet schriftelijk vastgelegd of in de raadsvergaderingen ter sprake gekomen. In het kader van zorgvuldig bestuur en transparantie wordt de belangenafweging en motivering hierbij alsnog vastgelegd voor voorgaande jaren alsmede voor komende jaren. Dat dit tevens achteraf kan worden vastgelegd/hersteld volgt uit diverse rechtspraak (o.a. Raad van State 26 juni 2021, 202001468/1/A3). Zo geven we inzicht in de belangenafweging, inzicht wat eerst onvoldoende was vastgelegd, maar door de huidige stand van de rechtspraak tegenwoordig wel wordt gevergd.

OZB niet-woningen per 2021 Tot en met het jaar 2020 werd de OZB voor niet-woningen naar twee tarieven geheven: een tarief voor eigenaren (2020: 0,3631%) en een tarief voor gebruikers (2020: 0,3121%). Per 1 januari 2021 is het tarief voor gebruikers verlaagd tot 0% en is het tarief voor eigenaren verhoogd tot 0,7190%. Deze tariefmaatregelen werden naar aanleiding van het Herstelplan 2020 “Naar een leefbaar en financieel gezond Vlaardingen” ingevoerd. Als schriftelijke motivering werd aangedragen dat hiermee leegstand in de stad werd tegengegaan en tevens de inkomsten bij leegstand zeker werden gesteld. Het Herstelplan 2020 werd op 23 april 2020 in de gemeenteraad vastgesteld omdat de gemeente onder preventief begrotingstoezicht van de Provincie stond. In verband met corona was de vergadering digitaal, waardoor er weinig mogelijkheid was tot debat. Voor het schrijven van het Herstelplan waren alle politieke partijen uitgenodigd en waren inwoners vooraf in de gelegenheid gesteld om aan te geven waarop niet bezuinigd mocht worden. Op 12 november 2020 is de begroting 2021 in de gemeenteraad vastgesteld. Vervolgens is op 17 december 2020 de belastingverordening onroerende zaakbelasting vastgesteld in de raad. Hiermee is de tariefsverhoging driemaal in de gemeenteraad behandeld, waarbij impliciet de volgende belangenafweging heeft plaatsgevonden.

Belangen gemeente Vlaardingen De gemeente Vlaardingen had diverse belangen voor het invoeren van de tariefsverhoging voor eigenaren en het afschaffen van het gebruikerstarief voor niet-woningen. Vlaardingen heeft daarbij het voorbeeld gevolgd van andere gemeenten die haar voor waren gegaan en waarbij de invoering probleemloos is verlopen. De maatregel is onder andere eerder ingevoerd door de gemeenten Lelystad (2012-2017), Nijmegen (2015-2017), Rijswijk (2016), Leidschendam-Voorburg (2016), Eemnes (2017) en Bergen NH (2020). Tevens is de maatregel vooraf door Vlaardingen afgestemd met de VNG. De belangen van de gemeente waren en zijn als volgt 1. Opbrengst/budgettair Zoals hierboven al aangegeven stond de gemeente Vlaardingen er financieel slecht voor en onder preventief begrotingstoezicht van de Provincie. Het verhogen van het tarief voor eigenaren van nietwoningen, onder gelijktijdige afschaffing van het gebruikersdeel, was onderdeel van een totaalpakket van maatregelen uit het herstelplan. Door alle OZB voor niet-woningen te vorderen bij eigenaren is de belastingopbrengst hoger en stabieler. Eventuele leegstand heeft zo geen negatief effect meer op de opbrengsten, de opbrengstzekerheid van de belasting neemt derhalve toe en de opbrengst is tevens eenvoudiger te begroten.

Hierbij vergde de begroting destijds een stevige basis (zekerheid van inkomsten) en meer inkomsten om de uitgaven te kunnen dekken. De meeropbrengst was hard nodig om de begroting in evenwicht te krijgen, vandaar dat de maatregel in één keer is ingevoerd en niet stapsgewijs. Ook in de huidige tijd is een stabiele inkomstenstroom gewenst. Zeker ook gezien de tendens dat gemeenten meer taken krijgen vanuit het rijk, maar niet altijd de bijbehorende middelen voor deze taken of slechts voor een beperkte periode. Zo wordt er ook wel gesproken over een aanstaand ravijnjaar voor gemeenten. Door deze maatregel borgen wij dat Vlaardingen minder kwetsbaar is voor externe ontwikkelingen.

De verhoging van het eigenarentarief leidde tot de volgende opbrengsten: Opbrengsten OZB niet woningen Eigenaren Gebruikers Totaal

2020 4.842.000 3.888.700 8.730.700

2021 9.407.400 . 9.407.400

Er is derhalve door de invoering van de maatregel aanzienlijk meer opbrengst behaald, dan enkel de indexering van 4,7%. 2. Tegengaan leegstand Tevens is de tariefsverhoging voor eigenaren van niet-woningen ingevoerd om leegstand in de stad tegen te gaan. Het hogere OZB-tarief voor niet-woningen kan een prikkel zijn voor eigenaren om bij leegstand op zoek te gaan naar een huurder. Dit argument is ook eerder door andere voorgaande gemeenten aangevoerd. De hoop en verwachting was dat de OZB-maatregel een dusdanige financiële prikkel zou vormen voor eigenaren van niet-woningen dat zij actiever zouden zoeken naar huurders, al dan niet door transformatie van de panden. Uit onderzoek van de Regionale Belasting Groep (RBG) is gebleken dat van de 212 panden die leeg stonden in 2020, er slechts 79 nog steeds leeg staan in 2025. Daarentegen zijn er in de jaren vanaf 2020 tot op heden 176 nieuwe leegstandobjecten ontstaan. Per saldo is dus wel een kleine toename van het aantal leegstandsobjecten te zien, maar de eerdere geregistreerde leegstandsobjecten zijn grotendeels wel in gebruik genomen. Het is lastig een vergelijking te maken aangezien de nieuw geregistreerde leegstandsobjecten ook het gevolg kunnen zijn van de coronapandemie, dan wel de gestegen energiekosten met faillissementen tot gevolg.

Dat neemt niet weg dat de prikkel voor de eigenaar blijft om een huurder te vinden om zo in ieder geval een deel van de belastingplicht door te kunnen leggen naar een huurder. Zonder huurder zal hij deze volledig zelf moeten dragen. Het tegengaan van (langdurige) leegstand vinden wij wenselijk om zo de stad leefbaarder te maken. 3. Doelmatiger Door het verhogen van het eigenarentarief OZB niet-woningen en het afschaffen van het gebruikerstarief wordt de heffing van de OZB voor niet-woningen doelmatiger. Nu enkel de eigenaren van de panden een aanslag ontvangen leidt dit tot minder uitvoeringskosten. Er hoeven minder aanslagen te worden opgelegd en derhalve zijn er tevens minder bezwaren. Tot slot is de inning van de belasting ook eenvoudiger, omdat bij eigenaren de verhaalsmogelijkheden vaak groter zijn dan bij gebruikers. Eigenaren hebben immers het bezit van een pand. Gebruikers kennen daarnaast een groter faillissementsrisico.

Belangen belastingplichtigen De verhoging van het eigenarentarief en het afschaffen van het gebruikerstarief voor de OZB van nietwoningen treft uiteraard ook de belangen van de belastingplichtigen. In eerste instantie lijkt de maatregel een lastenverlichting voor de gebruikers (huurders) en een lastenverzwaring voor de eigenaren. Er zijn echter meerdere situaties mogelijk waarvan de gevolgen hieronder zullen worden uiteengezet. Hierbij is de raad zich bewust van het mogelijke financiële nadeel voor de eigenaren, maar meent dat destijds en nu de maatschappelijke belangen, zoals hierboven beschreven, dienen te prevaleren.

1. Eigenaren tevens gebruikers Bij ruim eenderde van alle niet-woningen is de eigenaar tevens de gebruiker van het pand. Deze groep belastingplichtigen ondervindt geen nadeel van deze maatregel. Voor deze groep geldt dat zij door overheveling van het tarief er niet op achteruit gegaan zijn. Zij betaalden immers voorheen ook zowel het eigenaren- en gebruikerstarief. 2. Eigenaar met huurder Ruim 50% van de niet-woningen wordt verhuurd, dan wel heeft een andere gebruiker dan de eigenaar. Voor deze groep eigenaren heeft de invoering van de maatregel nadelig kunnen uitpakken. De eigenaar ontvangt nu de volledige aanslag. Het is per huurovereenkomst afhankelijk of de eigenaar de extra lasten heeft kunnen doorbereken aan de gebruiker. Buiten de genoemde procedure bij de belastingrechter zijn er geen tekenen geweest dat het verdubbelingsbesluit op enige manier tot problemen bij de eigenaren van niet-woningen heeft geleid. Uit diverse contacten met eigenaren is gebleken dat een grote groep de lasten heeft kunnen doorberekenen. Het standaard ROZ-model van de huurovereenkomsten voorziet vanaf 2023 tevens in zodanige doorberekening.

Hierbij geldt dat na de invoering van de maatregel een ruime periode van vijf jaar is verstreken, waardoor steeds meer eigenaren hun bedrijfsvoering hebben kunnen aanpassen aan de nieuwe situatie en dit hebben kunnen verwerken in nieuwe huurovereenkomsten of anderszins hebben kunnen regelen met hun huurder. Voor zover de doorbelasting aan de gebruiker/huurder niet plaats heeft kunnen vinden, is dit een lastverzwaring voor de eigenaar en een lastverlichting voor de gebruiker. Hiervoor geldt dat bij ondernemen altijd een maatschappelijk risico op veranderingen in wet- en regelgeving speelt. Belanghebbenden, ook eigenaren van niet-woningen, moeten elk jaar rekening houden met een zekere stijging van tarieven 3. Eigenaar zonder huurder (leegstand) Ruim 10% van de niet-woningen kent leegstand. Deze groep ondervindt het grootste financiële nadeel van de ingevoerde belastingmaatregel. Dit zou ook de financiële prikkel moeten zijn om actief aan de slag te gaan om leegstand te beperken, al dan niet door transformatie van de panden. 4. Combipanden Vlaardingen kent een aantal combinatiepanden (44) die als niet-woning staan geregistreerd maar een woondeel hebben, zoals bijvoorbeeld zorginstellingen. De gebruikers van deze panden konden voorheen een woondelenvrijstelling krijgen voor het woongedeelte.

Nu het gebruikersdeel is overgeheveld naar de eigenaren is deze woondelenvrijstelling komen te vervallen. Per saldo dus een lastenverzwaring voor de eigenaren van combipanden en tevens voor de gebruikers voor zover zij de lasten doorberekend krijgen. 5. Eigenaar is Gemeente Vlaardingen Ruim 5% van de niet-woningen is in eigendom bij de Gemeente Vlaardingen zelf. Daarvan gebruiken wij een deel zelf en de rest verhuren wij grotendeels. Bepaalde eigenaren van niet-woningen kunnen derhalve financieel getroffen zijn door de verhoging van het eigenarentarief. De maatregel was en is echter nodig voor de (financieel gezonde) toekomst van de gemeente, waar de eigenaren ook belang bij hebben. Indien dezelfde opbrengst behaald zou moeten worden in de oude situatie, met zowel een eigenaren- en een gebruikersdeel, dan zouden beide tarieven ook enorm verhoogd moeten worden. Daarbij zouden de belastingplichtigen, die wel een gebruiker hebben, extra gaan betalen in verband met de leegstand. Bovendien moeten eigenaren redelijkerwijs in staat worden geacht een dergelijk extra bedrag aan belastingheffing te kunnen betalen. Wijzigingen in regelgeving en/of belastingtarieven zit ook in de risicosfeer van ondernemers.

Tegen de invoering van de belastingverschuiving zijn in 2021 nauwelijks bezwaarschriften ingediend. Bijna alle belastingplichtigen hebben de aanslag OZB voldaan en geen bezwaar en beroep ingediend over de jaren 2021 tot en met 2023. Daaruit concluderen wij dat het lijkt dat zij geen (significante) hinder hebben ondervonden van de overheveling van het gebruikerstarief. Herinvoering gebruikersdeel uitgesloten Ondanks dat enkele eigenaren financieel nadeel zouden kunnen ondervinden van de tariefsverhoging is het herinvoeren van het gebruikersdeel geen wenselijke optie. Indien de gebruikersbelasting wordt heringevoerd betekent dit dat de gemeente bij leegstand geen belastinginkomsten genereert. Hierdoor kan een tekort op de begroting ontstaan. Dit tekort kan de gemeente enkel voorkomen door de tarieven te verhogen. Daarbij gaan echter alle eigenaren en gebruikers meebetalen voor leegstand. Herinvoering van de gebruikersbelasting tast daarnaast ook de doelmatigheid aan. Tevens kan bij herinvoering van het gebruikerstarief de huidige gebruiker/huurder mogelijk dubbele lasten gaan betalen, aangezien de doorbelasting reeds in de huur is verdisconteerd. Tot slot zijn ondernemers, eigenaren en huurders gebaat bij een consistent en consequent beleid, zowel op de korte als lange termijn.

Conclusie en uiteindelijke afweging De verhoging van het OZB tarief voor eigenaren van niet-woningen en het afschaffen van het gebruikerstarief is per 2021 ingevoerd om leegstand tegen te gaan en de belastingopbrengsten zeker te stellen en te verhogen. De invoering van de maatregel heeft tevens de belangen van eigenaren van de niet-woningen geraakt. Daar waar verhuur plaatsvindt heeft de lastenverzwaring voor eigenaren en de lastenverlichting voor gebruikers zich grotendeels in de praktijk opgelost tussen eigenaren en gebruikers. Daar waar sprake is van leegstand ondervindt de eigenaar een lastenverzwaring, hetgeen een financiële prikkel moet geven om leegstand te beperken. Bovendien is het niet wenselijk om deze lastenverzwaring af te schuiven op andere eigenaren. De gemeente stond er immers financieel slecht voor en dit betrof een van de maatregelen om weer financieel gezond te worden en vervolgens te blijven. De belangen van de eigenaren zijn daarbij destijds impliciet onderkend en nu expliciet, maar dat leidt niet tot een andere uitkomst van de belangenafweging. Het maatschappelijk belang van de tariefsverhoging heeft zwaarder te wegen, dan de belangen van de eigenaren van niet-woningen voor zover die belangen door de tariefsverhoging worden geraakt. Aldus besloten in de openbare vergadering van de gemeenteraad van Vlaardingen, gehouden op 11 december 2025. De griffier,

De voorzitter,

I.L.J.C. Konings LLM MA

drs. B. Wijbenga - van Nieuwenhuizen