Bijlage 1 - Nota Grondbeleid 2026-2030

Een voorstel aan de raad om instemming te verlenen de financiële middelen ook daadwerkelijk te kunnen besteden (budgetrecht) vloeit voort uit (de richtlijnen van) de financiële verordening. Het instellen van de gebiedsexploitatie is daarbij het startpunt om de benodigde (voorbereidings)kredieten in het Meerjaren Investeringsplan op te nemen. Om een gebiedsexploitatie in financieel opzicht als één geheel te kunnen bewaken is per gebiedsexploitatie een bestemmingsreserve benodigd. Deze bestemmingsreserve, aangeduid als een gebiedsreserve, dient als ‘een vereveningsfonds’. De resultaten van de positieve grondexploitaties worden, volgende de methode van (tussentijdse) winstneming toegevoegd aan deze gebiedsreserve. Hierdoor ontstaat voor grondexploitaties met een negatief resultaat een dekkingsmogelijkheid bij het treffen van een verliesvoorziening. Voor het instellen van een gebiedsreserve is een apart raadsbesluit noodzakelijk. Een voorstel hiervoor kan tegelijkertijd met het besluit de gebiedsexploitatie in te stellen door de raad worden genomen.

19

Gebiedsexploitatie (Woning)bouwlocaties

Openbare ruimte en infrastructuur

Particuliere bouwplannen

Gemeentelijke grondexploitatie(s)

↕

↕

Deelplan overstijgende voorzieningen

Gebiedsreserve Tabel 5: Gebiedsexploitatie

Subsidies die worden aangevraagd en verkregen ten behoeve van de realisatie van het woningbouwprogramma van een gebiedsontwikkeling maken onderdeel uit van de betreffende gebiedsexploitatie. Jaarlijks wordt in het MPG naast de voortgang van de individuele grondexploitaties ook gerapporteerd over de (financiële) voortgang van de gebiedsexploitatie.

5.4 Weerstandsvermogen Het weerstandsvermogen geeft een indicatie in welke mate de beschikbare middelen (weerstandscapaciteit) toereikend zijn om financiële gevolgen van de risico’s ‘op te vangen’. 5.4.1 Risico’s Het voeren van actief grondbeleid brengt onzekerheden en risico’s met zich mee. Bij het opstellen of actualiseren van een grondexploitatie worden aannames gedaan ten aanzien van verkoopprijzen, kostenramingen, rentelasten, indexeringen en planning. Er zijn verschillende onzekerheden en risico’s die het geprognosticeerde resultaat van de grondexploitatie kunnen beïnvloeden. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen enerzijds de project specifieke risico’s en anderzijds generieke risico’s. De project specifieke risico’s hebben betrekking op de kosten en opbrengsten, en daarmee het effect op het resultaat, van één grondexploitatie. De generieke risico’s gelden voor alle projecten waarvoor een gemeentelijke grondexploitatie is vastgesteld, zoals bijvoorbeeld macro economische ontwikkelingen. 5.4.2 Weerstandsvermogen en -capaciteit In het kader van het grondbeleid bestaat het weerstandsvermogen naast reserves ook uit de ongerealiseerde winsten van positieve grondexploitaties.

Bij het bepalen van de (tussentijdse) winstnemingen worden specifieke risico’s gesaldeerd met de eindwaarde van dezelfde grondexploitatie (paragraaf 5.2.5.1) behoeven voor deze risico’s geen reserves te worden aangehouden. Dat is wel het geval als de som van de project specifieke risico’s hoger is dan de geprognosticeerde winst, uiteraard alleen voor het hogere bedrag.

20

Voor de project specifieke risico’s van een negatieve grondexploitatie worden de resultaten meegenomen in de bepaling van de weerstandscapaciteit. Een uitzondering hierop betreffen de project specifieke risico’s van de grondexploitatie die onderdeel uitmaken van een gebiedsexploitatie. Tenzij de gebiedsreserve ontoereikend is om de betreffende risico’s ‘op te vangen, wordt het hogere bedrag wel meegenomen in de bepaling van de weerstandscapaciteit. De generieke risico’s dienen volledig te kunnen worden ‘opgevangen’ door de algemene reserve. Dat geldt voor grondexploitaties met een negatief eindresultaat en de grondexploitaties die onderdeel uitmaken van een gebiedsexploitatie.

5.5 Grondprijsbeleid Een grondprijsbeleid geeft richting aan de wijze waarop de (grond)waarde wordt bepaald voor uit te geven of af te stoten onroerende zaken (bouwgrond, grond of grond met de zich daarop bevindende opstallen) en aan de onderhandelingen die dient te worden gevoerd over deze (grond)waarde. Bij grond- en of vastgoedtransacties tussen de overheid en ontwikkelende partijen kan mogelijk sprake zijn van ongeoorloofde staatsteun. Om ongeoorloofde staatsteun te voorkomen, is het van belang dat bij transacties de waarde in het economische verkeer wordt gehanteerd. In het algemeen is bij een grond- of vastgoedtransactie geen sprake van ongeoorloofde staatsteun als de transactie via een openbare en onvoorwaardelijke biedprocedure (tender) tot stand komt. In gevallen waarbij de waarde in het economische verkeer niet via een tender wordt verkregen, dient de waarde in het economische verkeer, bij voorkeur voor aanvang van onderhandelingen, op basis van aanvaarde marktindicaties en taxatiecriteria, door een onafhankelijke deskundige (erkend taxateur of erkend rentmeester) te worden vastgesteld. 5.5.1 Te hanteren grondprijsbeleid De grondprijs is afhankelijk van de functie waarvoor een afnemer de onroerende zaken voor aanschaft.

Hiervoor onderscheiden we de volgende functies; • Woningbouw • Bedrijventerreinen • Commerciële voorzieningen (horeca en detailhandel) • Commerciële en niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen • Nutsvoorzieningen • Overige bestemmingen Voor elke functie is er we een specifieke methode om de grondprijs te bepalen. Woningbouw Sociale huur- en koopwoningen Functie Sociale sector huurwoning

Sociale sector koopwoning

Woningtype Grondgebonden woning Gestapelde woning (appartement) Grondgebonden woning Gestapelde woning (appartement)

Waarderingsmethode Vaste kavelprijs Vaste prijs per woning Vaste kavelprijs Vaste prijs per woning

21

Vrije sector huur- en koopwoningen Functie Vrije sector huurwoning (markthuurwoningen)

Vrije sector koopwoning

Woningtype Grondgebonden woning • Rijwoning • Hoekwoning • 2-1-kapwoning • Vrijstaande woning Gestapelde woningen (appartement) Grondgebonden woning • Rijwoning • Hoekwoning • 2-1-kapwoning • Vrijstaande woning Vrije kavels Gestapelde woningen (appartement)

Waarderingsmethode Residueel

Residueel Residueel

Vaste prijs per m2 Residueel

Bedrijventerreinen en Commerciële voorzieningen Bedrijventerreinen, Kantoren, Detailhandel en Horeca De grondprijs wordt per vierkante meter bruto vloeroppervlakte (BVO) bepaald als de Floor Space Index (FSI) groter is dan 1. In geval dat de FSI kleiner is dan of gelijk is aan 1 wordt de grondprijs per vierkante meter uitgeefbare grond bepaald. De FSI (Floor Space Index) is de verhouding tussen de totale bouwoppervlakte (bruto vloeroppervlakte, BVO) van alle gebouwen en de oppervlakte van de bijbehorende perceel (grondoppervlak) weergeeft. Functie Kantoren

Floor Space Index FSI > 1

FSI < 1

Detailhandel & Horeca

FSI > 1 FSI < 1

Bedrijventerreinen

FSI > 1

FSI < 1

Waarderingsmethode Residueel Prijs per m2 BVO Minimale grondprijs per m2 BVO* Residueel Prijs per m2 uitgeefbaar terrein Minimale grondprijs per m2 uitgeefbaar terrein* Residueel Prijs per m2 BVO Residueel Prijs per m2 uitgeefbaar terrein Prijs per m2 BVO Minimale grondprijs per m2 BVO* Prijs per m2 uitgeefbaar terrein Minimale grondprijs per m2 uitgeefbaar terrein*

22

Commerciële en niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen Functie Verkoop aan niet-commerciële sociale maatschappelijke voorzieningen, zoals; • Welzijn • Onderwijs • Sport Commerciële maatschappelijke voorzieningen, zoals; • Gezondheidszorg • Kinderopvang • Sportscholen

Floor Space Index FSI > 1 FSI < 1

Waarderingsmethode Vaste prijs per m2 BVO Vaste prijs per m2 uitgeefbaar terrein*

FSI > 1

Residueel Prijs per m2 BVO Residueel Prijs per m2 uitgeefbaar terrein

FSI < 1

Nutsvoorzieningen Functie Nutsvoorziening Telecomvoorziening Windmolens

Type n.v.t.

Waarderingsmethode Minimale grondprijs per m2 uitgeefbaar terrein

Functie Snippergroen

Type n.v.t.

Overig

n.v.t.

Waarderingsmethode Vaste prijs per m2 uitgeefbaar terrein Minimale grondwaarde per m2

Overige bestemmingen

Beleidsstandpunt 12: De grondprijzen worden jaarlijks geactualiseerd in de Grondprijzenbrief (voorheen Grondbrief). Deze brief wordt aan het einde van ieder jaar vastgesteld door het college en treedt vervolgens in werking op 1 januari van het nieuwe jaar. Vanaf 1 januari worden op sociale woningbouw deze bedragen jaarlijks geïndexeerd met het verloop van het CPI en afgerond op €100,00 naar boven. Voor andere bestemmingen worden deze bedragen jaarlijks geïndexeerd met het verloop van het CPI en afgerond naar boven. Beleidsstandpunt 13: De gemeente biedt door haar uit te geven of af te stoten onroerende zaken ((bouw)grond, grond of grond met de zich daarop bevindende opstallen), primair middels een openbare en onvoorwaardelijk biedprocedure aan. In voorkomende gevallen waar geen openbare en onvoorwaardelijke biedprocedure van toepassing is wordt de waarde in het economisch verkeer door een onafhankelijke deskundige (erkend taxateur of erkend rentmeester) vastgesteld, waarbij voor (bouw)grond de residuele methode als uitgangspunt wordt aangehouden.

23

5.5.2 Uitgifte in erfpacht Voor het financiële resultaat van de grondexploitatie staat de uitgifte in erfpacht gelijk aan de verkoop van de grond. De uitgifteprijs, die bij verkoop tot stand komt op basis van het grondprijsbeleid, dient als (grond)waarde waarvoor de grond, die erfpacht wordt uitgegeven, wordt overgeboekt naar de balanspost “Materiële vaste activa, gronden en terreinen”. Het erfpachtbeheer, waaronder het afsluiten van de erfpachtovereenkomst en de jaarlijkse canonopbrengst en -indexatie, valt buiten de reikwijdte van een grondexploitatie. Als de in een grondexploitatie te ontwikkelen grond al eerder in erfpacht is uitgegeven, wordt door de gemeente met de erfpachter een zogenaamde erfpachttransactie gesloten, conform het vigerende erfpachtbeleid. Als de erfpachter zijn erfpachtgrond wil omzetten in volle eigendom, wordt de residuele grondwaarde voor het nieuwe gebruik bepaald door een onafhankelijke taxateur. De erfpachtgrond wordt in geval van de verkoop van de bloot-eigendom bij een herontwikkeling in de grondexploitatie ‘ingebracht’ tegen de boekwaarde van de betreffende erfpachtgrond. De opbrengst van de verkoop bloot-eigendom van de erfpachtgrond komt ten goede aan de grondexploitatie.

Indien de erfpachter van een herontwikkelingslocatie kiest voor een omzetting van de oorspronkelijke erfpacht in een eeuwigdurende, wordt de nieuwe canon van de eeuwigdurende erfpacht bepaald door de grondwaarde van de nieuwe bestemming te vermenigvuldigen met de canonrente. In dat geval is het gestelde in de eerste alinea van deze paragraaf naar analogie van toepassing.

24

6. Organisatorische kaders 6.1 Rolverdeling De gemeenteraad stelt de kaders van het grondbeleid met deze nota vast waarbij de uitvoering van het grondbeleid bij het college van B&W berust. Het college kan hiertoe uitvoeringsnota’s vaststellen. Vervolgens is het aan de gemeenteraad om te controleren in hoeverre het college van B&W binnen vastgestelde kaders van het grondbeleid heeft uitgevoerd. Het college van B&W verantwoordt de uitvoering van het grondbeleid periodiek middels het MPG, welk ter vaststelling bij de gemeenteraad wordt aangeboden. Het controleren (toetsen) in hoeverre het college van B&W het grondbeleid tot uitvoering brengt, vindt periodiek plaats in de paragraaf Grondbeleid van de jaarstukken.

6.2 Vertrouwelijk Bij grondbeleid en in het bijzonder grondexploitaties en facilitaire (bouw)projecten geldt dat de informatie bij ruimtelijke ontwikkeling voor derden van belang kan zijn. Als informatie rondom ruimtelijke ontwikkeling op en onjuist moment wordt gedeeld, kan dit de (onderhandelings)positie van de gemeente schaden. Om zulke situaties te voorkomen worden grondexploitaties en facilitaire (bouw)projecten inclusief alle hieraan gelieerde voorstellen en documenten en ook het MPG niet openbaar door het college van B&W, raadscommissies en de gemeenteraad behandeld. De uitzondering hierop zal zijn bij het afsluiten van grondexploitaties en facilitaire (bouw)projecten, want bij het afsluiten van deze projecten zal de balans worden opgemaakt en geen informatie (meer) gedeeld worden die de (onderhandelings)positie van de gemeente kan schaden.

6.3 Projectmatig werken Ruimtelijke ontwikkelingen worden door Gemeente Vlaardingen overeenkomstig de methode projectmatig werken tot uitvoering gebracht. Projectmatig werken heeft als voordeel dat het een resultaatgerichte wijze is voor samenwerking, zowel intern als extern. Daarnaast wordt de voortgang van de ruimtelijke ontwikkelingen transparant en stuurbaar gemaakt. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden een aantal fasen doorlopen, waaronder: • Intakefase • Initiatieffase • Definitiefase • Realisatiefase • Beheerfase Na iedere fase wordt een “product” opgemaakt dat bij een positieve uitkomt de basis vormt voor de volgende fase. Het sturen op ruimtelijke ontwikkelingen vindt plaats op basis van de GROTICKmethode dit staat voor; geld, risico’s, organisatie, tijd, informatie, communicatie en kwaliteit. Hiervoor is een proces projectbeheersing opgesteld. De samenhang tussen projectmatig werken en de ontwikkelscenario’s worden verder uitgewerkt in de uitvoeringsnota Ontwikkelingsstrategie.

25

6.4 Rapportages De informatievoorziening rondom ruimtelijke ontwikkelingen vindt primair plaats binnen het MPG. Mocht de situatie hier aanleiding toe geven kan dit met een voortgangsrapportage. 6.4.1 Meerjaren Programma Grondzaken (MPG) De voortgang van ruimtelijke ontwikkelingen wordt jaarlijks in het MPG vastgesteld. Hiermee vormt het MPG de basis voor verantwoording in de jaarstukken waaronder de paragraaf Grondbeleid in de jaarrekening en de (meerjaren)begroting. In het MPG wordt tot op heden de voortgang van de ruimtelijke ontwikkelingen vastgelegd, waaronder de gebiedsexploitatie(s), grondexploitatie(s), facilitaire (bouw)projecten en ook de strategische locatie waarvan de grondpositie bij de gemeente Vlaardingen berust. Het doel van het MPG is de informatievoorziening te structureren, waardoor de gemeenteraad haar controlerende taak beter tot uitvoering kan brengen. Hiermee is de rol van het MPG faciliterend aan de kaderstellende rol van de gemeenteraad en is geen op zichzelf staand kaderstellend instrument. Het MPG informeer de gemeenteraad over het verleden, het heden en de toekomst in relatie tot de financiën van de gemeente Vlaardingen en ook de gepaard gaande risico’s bij de ruimtelijke ontwikkelingen.

26

Gemeente Vlaardingen Westnieuwland 6 3131 VX Vlaardingen Postadres Postbus 1002 3130 EB Vlaardingen T (010) 248 4000 F (010) 248 4250 www.vlaardingen.nl info@vlaardingen.nl 27