Beantwoording technische vragen van dhr Vleeschhouwer namens D66

Beantwoording door het college van de technische vragen van de heer Vleeschhouwer namens de fractie van D66:

1. In de Nota Grondbeleid wordt voorgesteld om situationeel grondbeleid te voeren, afhankelijk van de ruimtelijke en/of maatschappelijke ambities of opgaven. Welke criteria gaat het college hierbij hanteren? Reactie college: Zoals vermeld in de Nota Grondbeleid betreft situationeel grondbeleid maatwerk per project/locatie. De gemeente zal bij een potentiële ontwikkelingslocatie moeten afwegen hoe groot het maatschappelijk belang is, in hoeverre de markt het zal oppakken, welke mate van regie gewenst is, en of de financiële aspecten in verhouding zijn met de gewenste ontwikkeling. Die afweging is per locatie en per ambitie anders.

2. In de Nota Grondbeleid geeft u aan dat er verschillende vormen van gronduitgifte zijn, zoals eigendomsoverdracht en uitgifte in erfpacht. U geeft ook aan dat uitgifte in erfpacht geen regel meer is. Beleidsstandpunt 2 geeft aan dat de gemeente beziet welke vorm van gronduitgifte het meest passend is. Kunt u aangeven in welke gevallen uitgifte in erfpacht kan worden overwogen? Reactie college: In principe heeft iemand die een perceel gemeentegrond wil verkrijgen om daarop een plan te realiseren de keuze om deze gemeentegrond in eigendom dan wel in erfpacht te verkrijgen. Deze keuzemogelijkheid bestaat al sinds de jaren 1990. In de praktijk kiest het merendeel van de initiatiefnemers voor uitgifte in eigendom (verkoop). In voorkomende gevallen kan de gemeente er zelf voor kiezen om de grond alleen maar in erfpacht uit te geven. Dat vloeit voort uit het situationele grondbeleid als hiervoor bedoeld. Dat is bijvoorbeeld aan de orde als een initiatief maar voor een relatief korte tijd gerealiseerd wordt of als de gemeente niet alleen publiekrechtelijk (via de bestemmingsplannen/omgevingsplannen en dergelijke) maar ook privaatrechtelijk sturing wil houden op het grondgebruik in een bepaald initiatief.

3. Het concept voor de Nota Grondbeleid benoemt de mogelijkheden voor grondbeleid en de mogelijkheden voor uitgifte van gronden. Nergens in de nota wordt uitgewerkt in welke gevallen de gemeente grond aankoopt. Hoe wil het college omgaan met dit instrument? Wanneer probeert de gemeente gronden te verwerven? Is de gemeente in sommige gevallen bereid het Wvg-instrument in te zetten? In welke gevallen is de gemeente bereid te onteigenen? Tot hoe ver reikt het mandaat van de raad aan het college om zelfstandig tot aankoop over te gaan, en wanneer is instemming van de raad noodzakelijk? Reactie college: In welke gevallen de gemeente grond aankoopt is in feite een gevolg van het situationele grondbeleid. Wanneer de markt zelf een initiatief oppakt, zal de gemeente faciliterend grondbeleid toepassen. In de gevallen waar de gemeente actief grondbeleid zal toepassen, wordt overgegaan tot aankopen van gronden. Indien het nodig is om speculatie tegen te gaan zal de gemeente het instrumentarium van Wvg inzetten, en als de belangen zodanig groot zijn dat onteigening aan de orde is zal dat worden overwogen. Ook deze overwegingen zijn sterk afhankelijk van de dan voorliggende casus. Het is in theorie zelfs mogelijk dat de gemeente onteigening of Wvg inzet om een facilitair bouwproject vlot te trekken. Het verwerven van gronden is een wettelijke bevoegdheid van het college.

Het besluit om grond te onteigenen is echter een wettelijke bevoegdheid van de raad. Het college kan overigens slechts gronden verwerven als de raad daarvoor een krediet heeft verleend. Aangezien het college niet beschikt over een krediet voor strategische aankopen is altijd de financiële instemming van de raad benodigd bij een grondaankoop. Verder is in het Reglement van Orde met de raad afgesproken dat grondtransacties boven een bepaald bedrag voor wensen en bedenkingen aan de raad worden voorgelegd als deze niet zijn voorzien in bijvoorbeeld een grondexploitatie dan wel wanneer ze politiek gevoelig zijn.

4. In de Nota Grondbeleid is niets opgenomen over kostenverhaal. U heeft weliswaar een concept-uitvoeringsnota Kostenverhaal aan de raad gestuurd, maar de Nota Grondbeleid als

dient daarvoor als kapstok. Is het dan niet noodzakelijk om ook ten aanzien van kostenverhaal enkele uitgangspunten op te nemen in de Nota Grondbeleid? Reactie college: Beleidsstandpunt 11 in paragraaf 5.7 gaat in op het kostenverhaal en biedt de mogelijkheid om de uitvoeringsnota vast te stellen.

5. Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen waarin zij ingaat op de éénop-éénverkoop van vastgoed door overheidslichamen (link). De VNG heeft gemeenten geadviseerd hun Nota Grondbeleid ‘Didam-proof’ te maken, of althans kaders vast te stellen wanneer gemeenten gronden openbaar verkopen en wanneer niet (link). Hoe is deze rechtspraak verankerd in deze Nota Grondbeleid? Reactie college: De VNG doet inderdaad de suggestie dat het in de Nota Grondbeleid kan worden verankerd. De gemeente is altijd gehouden aan de geldende wetgeving en de daarmee samenhangende jurisprudentie zoals die over staatsteun, aanbestedingen etc. Het voert te ver om alle geldende jurisprudentie op te nemen in de Nota Grondbeleid, en het college heeft hier overwogen geen onderscheid te maken tussen actuele en minder actuele uitspraken. Bij elke gronduitgifte wordt de uitspraak uiteraard wel betrokken, zodat de rechtshandelingen van de gemeente ‘Didam-proof’ zullen zijn. De strekking van het Didam-arrest is dat de overheid bij gronduitgifte aan de voorkant nagaat of er andere serieuze gegadigden kunnen zijn voor de uit te geven grond. Is dat niet zo, dan staat het de gemeente in principe vrij om één op één met een gegadigde te onderhandelen. Er dient dan wel gepubliceerd te worden dat de gemeente tot deze gronduitgifte over wil gaan.

Zijn er wel meer serieuze gegadigden te verwachten, dan zal de gemeente de uit te geven grond in een tender op de markt moeten brengen. De exacte vorm en voorwaarden voor een tender of een publicatie en de mogelijke uitzonderingen op de door de Hoge Raad uitgesproken regel zijn nog niet uitgekristalliseerd. Ook dat is een reden voor het college om de Nota Grondbeleid (nog) niet Didam-proof te maken. 6.

In de uitvoeringsnota Erfpacht is opgenomen dat bij nieuwe uitgifte of heruitgifte tijdvakken van 50 jaar worden ingevoerd, waarna de grondwaarde opnieuw wordt bepaald. De canon wordt dan gebaseerd op de nieuwe grondwaarde. Bij een groeiende bevolking en schaarse grond lijkt het aannemelijk dat de grondwaarde sneller zal stijgen dan met de CPI. Is het mogelijk om met een kortere periode dan 50 jaar te werken en/of ruimte te maken om een aanvullende correctie toe te passen?

Reactie college: Voor de tijdvakken is gekozen voor een periode van 50 jaar om de sprong van het huidige erfpachtbeleid (eeuwigdurende erfpacht zonder tijdvakken) minder groot te maken. In den lande komen ook tijdvakken van 25 jaar voor.

7. In de uitvoeringsnota Erfpacht is opgenomen dat bij nieuwe uitgifte of heruitgifte tijdvakken van 50 jaar worden ingevoerd, waarna de grondwaarde opnieuw wordt bepaald. De canon wordt dan gebaseerd op de nieuwe grondwaarde. Die grondwaarde wordt bepaald door een onafhankelijke taxateur. Hoe wordt de onafhankelijkheid van de taxateur gewaarborgd? Wordt die door de gemeente aangewezen? Reactie college: De gemeente is als grondeigenaar degene die de taxateur aanwijst. De taxateur is altijd een daartoe bevoegde en geregistreerde deskundige. De onafhankelijkheid ligt in het feit dat de gemeente de taxateur niet zelf in dienst heeft. Dat is daarmee de waarborg voor de objectiviteit van de grondwaardebepaling. Dit geldt overigens ook voor de andere taxaties, die in het kader van het erfpachtbeleid worden gedaan.

8. In de uitvoeringsnota Kostenverhaal wordt nergens vermeld dat de gemeente planschadekosten kan neerleggen bij een initiatiefnemer, middels een aparte planschadeverhaalsovereenkomst of als onderdeel van een anterieure overeenkomst.

Waarom is dit niet opgenomen als kostenpost die zoveel mogelijk bij de initiatiefnemer wordt gelegd? Planschade is een afzonderlijk wettelijk kader en valt reeds onder de door de gemeente verplicht te verhalen plankosten als genoemd in paragraaf 1.1 van de Nota Kostenverhaal.