2025-05-06 Beantwoording technische vragen bij het Raadsvoorstel tot voortgang starterslening in 2025 en 2026

Technische vragen

Onderwerp: Raadsvoorstel tot voortgang starterslening in 2025 en 2026 Indiener(s): Michiel Hoogenboom (ChristenUnie/SGP) Datum vragen: 06-05-2025 Portefeuillehouder: mw. I.M. Somers-Gardenier Datum beantwoording: 12-05-2025 Geachte heer Hoogenboom, Op 6 mei jl. heeft u onderstaande vragen gesteld over het raadvoorstel tot voortgang starterslening in 2025 en 2026 Hieronder het antwoord op uw vragen. 1. Er wordt gesteld dat Vlaardingen 2,8mln gaat lenen: a. Waar wordt geld geleend? Langlopende geldleningen worden veelal bij de BNG afgesloten. Een enkele keer komt een andere aanbieder als voordeligste uit de bus. b. Tegen welke rente wordt dit geleend? De gemeente Vlaardingen doet aan totaalfinanciering. Er wordt dus niet speciaal een lening voor de startersleningen afgesloten. De lening komt in de lening portefeuille. De rentepercentages van onze huidige lening portefeuille variëren van 0,2% tot 3,1%. c. Welke terugbetalingstermijn wordt daarvoor vastgelegd? De looptijden in onze lening portefeuille variëren en zijn gemiddeld 10 a 12 jaar. d. Egaliseert de terugbetaling incl. rente van de leningen uit SVn alle kosten dus incl. ambtelijke inzet? Het is een revolverend fonds dus het aflossingsdeel van de terugbetalingen blijven in het fonds voor nieuwe starters en de rente word 1x per jaar door de gemeente teruggevorderd.

De beheerskosten die SVn rekent en ambtelijke inzet valt onder regulier budget van team wonen. 2. Er komt een Nationaal koopfonds: a. Betekent de toevoeging van het Nationaal koopfonds dat starters daarmee meer geld kunnen lenen bij de bank? Nee, ze krijgen een korting op de koopsom waardoor de starters juist minder hoeven te lenen bij de bank. Het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen is een koperskorting voor nieuwbouwwoningen. In de nieuwe verordening wordt opgenomen dat ontvangers van de koperskorting geen aanspraak meer maken op de starterslening om ook meer starters in de bestaande voorraad te kunnen helpen. Voor de koperskorting van uit de nationale regeling wordt gebruik gemaakt van een KoopStart overeenkomst tussen ontwikkelaar en koopstarter. De koperkorting plus (of min) een deel van de waarde ontwikkeling, vloeit bij de doorverkoop van de woning terug in het nationale fonds. Dit heeft geen invloed op onze begroting. Meer informatie op Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen | NFBK. b. Wordt de Nationaal koopfonds lening ook een BKR registratie voor de koper(s)? Dit is nog niet bekend. Het Rijk is nog bezig met het ontwikkelen van de voorwaarden. 3. De extra leencapaciteit door de starterslening kan de koopsom op de markt hoger houden a.

Is er al eens onderzoek gedaan naar deze uitspraak of dit werkelijk de prijs opdrijft? In 2023 heeft het Kadaster een onderzoek gedaan naar de starterslening. “Er is geen sprake van een direct prijseffect. Koopstarters met een Starterslening zijn vanwege het financieringsvoorbehoud en de voorwaarden van de Starterslening beperkt in het biedingsproces, waardoor een direct prijseffect uitblijft. Dit blijkt ook

Een titel toevoegen uit de modeluitkomsten: koopstarters met een Starterslening betalen niet waarneembaar meer dan andere kopers voor een in de basis vergelijkbare woning. Er wordt in het model zo goed mogelijk gecorrigeerd voor waarneembare verschillen; een vergelijkbare woning is een woning van hetzelfde woningtype, woningoppervlakte, bouwjaarklasse, type verkoper en gecorrigeerd voor locatie.” Het is wel zo dat men tot de marktwaarde zou kunnen bieden en aangezien de vraag groter is dan het aanbod heeft dit effect op de marktwaarde. De starterslening kan niet ingezet worden om te overbieden omdat er maar tot 100% van de marktwaarde geleend mag worden. 4. Vlaardingse starters hebben meer kans op het vinden van een woning in Vlaardingen a. Is deze zin juridisch afgedicht? Dus alleen Vlaardingens kunnen in Vlaardingen met deze nieuwe regeling een huis kopen? Bij de starterslening in Vlaardingen maken wij gebruik van de voorwaarden dat er een lokale of economische binding met Vlaardingen dient te zijn. Deze voorwaarden zijn opgenomen in de Verordening Starterslening 2023 en zullen ook in de nieuwe verordening van 2025 opgenomen zijn. De voorwaarden controleren wij in het BRP of in het geval van de economische binding met de werkgeversverklaring. 5. Vanaf 1 januari 2025 is er een eigen risico van 10% voor de gemeente op verliezen bij starterslening met NHG-hypotheken a.

Als ik NHG goed begrijp is dit dus 10% risico voor de gemeente o.b.v. mogelijke restschuld na gedwongen verkoop? Dit klopt maar deze situatie heeft zich in Vlaardingen sinds de invoering van de starterslening in 2007 niet voorgedaan. Als iemand zijn hypotheek niet kan betalen en er overgegaan wordt tot gedwongen verkoop dan is de reguliere bank de 1 e hypotheek en de starterslening de 2e hypotheek. De 1e hypotheek wordt eerst terugbetaald en daarna de 2e. Dit zou kunnen betekenen dat het verkoopbedrag niet volledig toereikend is. De kans dat dit gebeurt is kleiner geworden dan bijvoorbeeld in 2008 omdat de hypotheekregels zijn aangescherpt. Woningeigenaren beginnen nu gelijk met aflossen van hun reguliere hypotheek waardoor de restschuld daarop al zakt. Met het deel van de starterslening wordt na 3 jaar begonnen met aflossen. Indien, het inkomen niet toereikend is, is er zelfs nog de mogelijkheid om een hertoets aan te vragen voor nog eens 3 jaar uitstel tot aflossen. Daarnaast laat de woningmarkt de afgelopen 12 jaar weer een stijgende lijn van woningwaarde zien na de dip van de kredietcrisis. b. Hoe werkt dit als er een lening vanuit Nationaal koopfonds is toegepast? Het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen zal een koperkorting worden geregeld door het Rijk. Meer details over de nationale regeling zijn nog niet bekend gemaakt op dit moment.