Woonvisie VHL vastgesteld raad 16 juli 2020

Samen sterk, met eigenheid en diversiteit Woonvisie Gemeente Vijfheerenlanden

Stec Groep aan gemeente Vijfheerenlanden

Esther Geuting Vastgesteld door de raad op 16 juli 2020

2

Gemeente Vijfheerenlanden – Woonvisie 19.112

Inhoudsopgave Voorwoord

5

Samenvatting

6

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6

2

Aanleiding 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4 2.1.5 2.1.6 2.2 2.2.1 2.2.2 2.3

3

3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9

9

Waarom een nieuwe Woonvisie? ................................................ 9 De woningmarkt volop in beweging ............................................. 9 Ambitie voor de woningmarkt voor de komende jaren vormgeven ........ 9 Ontwerp-Strategische visie: we voorzien in de lokale behoefte als de regionale behoefte ............................................................ 9 Basis voor prestatieafspraken.................................................. 10 Woonvisie nieuwe stijl gaat vooral in op bestaande voorraad en de samenwerking met onze partners ............................................. 10 De Woonvisie is een flexibel document dat ruimte biedt aan initiatieven ....................................................................... 10 Doelstelling ....................................................................... 10 Voldoende draagvlak van groot belang ....................................... 11 Betrokkenheid van belanghebbenden en raadsleden ...................... 11 Leeswijzer ........................................................................ 12

Relevante wet- en regelgeving 3.1

4

‘Samen sterk, met eigenheid en diversiteit’ in Vijfheerenlanden ......... 6 Vijfheerenlanden blijft groeien ................................................. 6 Sterke en vitale kernen ........................................................... 6 Wonen, zorg en welzijn beschouwen we als samenhangende thema’s.............................................................................. 7 Duurzaamheid is een belangrijk thema in Vijfheerenlanden ............... 7 De gemeente Vijfheerenlanden maakt ruimte, nodigt uit, faciliteert en treedt op als regievoerder ................................................... 7

13

We gebruiken de sturingsmogelijkheden die de herziene Woningwet ons biedt .......................................................................... 13 Woningwet heeft grote invloed op woningcorporaties .................... 13 De Ladder voor duurzame verstedelijking ................................... 13 De Provinciale Ruimtelijke Verordening ..................................... 13 Regionale samenwerking binnen de U16 en AlblasserwaardVijfheerenlanden ................................................................ 14 De Woonvisie sluit aan bij de ontwerp-strategische visie Vijfherenlanden ‘Focus op 2035’ .............................................. 15 We maken gebruik van een huisvestingsverordening ...................... 15 We sluiten aan bij relevant duurzaamheidsbeleid ......................... 15 We gebruiken de filosofie van de Omgevingswet om ruimte aan initiatieven te geven ............................................................ 15

Goed wonen in Vijfheerenlanden

17

3

Gemeente Vijfheerenlanden – Woonvisie 19.112

4.1 4.2 4.3

5

Betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen 5.1 5.1.1 5.1.2 5.1.3 5.2 5.2.1 5.2.2 5.2.3

6

6.2 6.2.1 6.2.2 6.3 6.3.1 6.3.2 6.3.3 6.3.4 6.3.5 6.3.6 6.3.7

7.1.2 7.2 7.2.1 7.2.2

25

Trend van vergrijzing en kleinere huishoudens ............................. 25 Trend zet door tot 2040 ........................................................ 25 Gemiddelde omvang huishoudens neemt verder af in Vijfheerenlanden ................................................................ 26 Toename van oudere huishoudensgroepen .................................. 26 Afname aantal jonge huishoudens, sterke groei aantal en aandeel 65-plushuishoudens Vijfheerenlanden ........................................ 26 Vianen: sterke vergrijzing, maar ook toename andere huishoudensgroepen ............................................................. 26 Sterke kernen, met eigenheid en diversiteit ................................ 28 Gevoel van verbondenheid met woonomgeving bij meer dan 85% respondenten ..................................................................... 28 Gebrek aan voorzieningen zet leefbaarheid in kleine kernen onder druk ................................................................................ 29 Succesvolle initiatieven in de kleine kernen ................................ 29 Veel trotse inwoners kleine kernen ........................................... 30 Verschillen in kracht en vitaliteit accepteren .............................. 31 Goede bereikbaarheid en toegankelijkheid van voorzieningen ..........

31 Aandacht voor de bestaande kwaliteiten behouden en laten bijdragen aan de doorstroming ................................................ 31

Aantrekkelijke nieuwbouw 7.1 7.1.1

21

Meer mogelijkheden voor doorstroming bieden ............................ 21 Vraag naar goedkope en middeldure koop en huurwoningen ............. 21 Klein(er) wonen .................................................................. 21 Flexibele schil biedt ruimte om op korte termijn te voorzien in de woningvraag. ..................................................................... 22 Achterblijvende doorstroming ................................................. 22 Weinig middenhuurwoningen beschikbaar ................................... 22 Meer geschikte woningen voor ouderen nodig .............................. 23 Omvang van de sociale woningvoorraad is voldoende, maar niet altijd voldoende toegankelijk ................................................. 23

Vitale kernen 6.1 6.1.1 6.1.2

7

Versterking van de huidige kwaliteit woningvoorraad en vraag gestuurd bouwen ................................................................ 17 Lokale aanpak in versterking woningvoorraad .............................. 18 Stimuleren en faciliteren van meer duurzame woningvoorraad ......... 18

33

Wat voegen we toe? ............................................................. 33 Duurzame en vraaggerichte nieuwbouw populair onder ouderen en middengroep ..................................................................... 33 Starters willen kopen, ouderen huren liever ................................ 34 Uitgangspunten voor nieuwbouwwoningen in Vijfheerenlanden voor de komende vier jaar ........................................................... 35 Nieuwbouwbehoefte in het sociale en marktsectorsegment ............. 35 De kwalitatieve uitbreidingsbehoefte op kernniveau valt samen met kernentypologie .................................................................. 36

4

Gemeente Vijfheerenlanden – Woonvisie 19.112

7.2.3 7.2.4

8

Wonen en zorg, langer zelfstandig wonen 8.1 8.1.1 8.1.2 8.1.3 8.1.4 8.1.5 8.1.6 8.1.7 8.1.8

9

10.2

45

De gemeente Vijfheerenlanden maakt ruimte, nodigt uit, faciliteert en treedt op als regievoerder ................................................. 45 Middelen voor inwonersinitiatieven .......................................... 45

Bijlage A – Begrippen en definities 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7 10.8 10.9 10.10 10.11 10.12 10.13 10.14 10.15 10.16

42

Transitie voor iedere inwoner mogelijk en betaalbaar .................... 42 Belangrijkste drijfveer: lagere rekening of terugdringen klimaatverandering? ............................................................. 43

De inwoner aan zet: initiatieven van onderop 10.1

38

Zorgopgave van circa 190 intramurale en 490 extramurale zorgbehoevenden ................................................................ 39 Intramurale zorg: grootste groep zijn verstandelijk gehandicapten .... 39 Extramurale zorg: meerderheid heeft somatisch zorgprofiel ............. 39 2030: toename van circa 190 intramurale en 490 extramurale zorgbehoevenden ................................................................ 39 Grotere intramurale somatische, psychogeriatrische en VGzorgvraag in 2030 ................................................................ 39 Sterke stijging aandeel huishoudens 75-85 jaar met extramurale somatische zorgvraag ........................................................... 39 Wonen, zorg en welzijn beschouwen we als samenhangende thema’s............................................................................ 40 Blijverslening biedt de kans om langer thuis te blijven wonen .......... 40 Comfortcampagne voor meer bewustwording en kennis over langer zelfstandig wonen ............................................................... 41

Aanpasbaarheid en duurzaamheid 9.1 9.2

10

Handelingsperspectief bij het faciliteren van nieuwe woningbouwlocaties ............................................................. 37 Aandacht voor transformatie van leegstaand vastgoed zoals kantoren, en vrijkomende agrarische bebouwing .......................... 37

46

Betaalbare woningen ............................................................ 46 (Buiten) bestaand stedelijk gebied (BSG) .................................... 46 (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap (CPO/PO) ................... 46 Doelgroepen van het volkshuisvestingsbeleid ............................... 46 Doorstromers ..................................................................... 46 Energieprestatiecoëfficiënt (EPC) ............................................ 46 Kernwoningvoorraad ............................................................ 46 Levensloopbestendige woning ................................................. 46 Middeninkomen .................................................................. 46 Scheefheid ........................................................................ 47 Senioren ........................................................................... 47 Starters ............................................................................ 47 Verhuisgeneigdheid .............................................................. 47 Vrijesectorhuurwoning .......................................................... 47

Gemeente Vijfheerenlanden – Woonvisie 19.112

5

Voorwoord Voor u ligt de Woonvisie Vijfheerenlanden 2020 – 2025 met als ondertitel ‘Samen sterk, met eigenheid en diversiteit’. Deze ondertitel verwoordt wat we hebben en waar we samen aan werken. Als gemeente Vijfheerenlanden zetten we ons in op een duurzaam en solidair leefklimaat. Het is belangrijk om woningen te verduurzamen, waar mogelijk levensloopbestendig te maken en doorstroming te bevorderen. Vijfheerenlanden is een prettige gemeente om in te wonen en dat willen we graag zo houden en waar mogelijk versterken. De kracht van Vijfheerenlanden komt bij uitstek tot uiting in de diversiteit aan dorpen en wijken die onze gemeente rijk is. Die diversiteit zit bij uitstek in onze oorsprong, waarin we tot net voor 1800 uit 16 gemeenten bestonden, en in 2019 samen één gemeente zijn geworden. Elke stad en elk dorp en wijk heeft z’n unieke kenmerken en opgaven. Dit maakt onze gemeente tot een afwisselend geheel, waar iedereen een omgeving kan vinden die bij hem past. Deze eigen identiteit wordt hoog gewaardeerd. Uit de enquêtes, die gehouden zijn onder onze inwoners, blijkt dat het behoud van deze eigen identiteit belangrijk is. Deze identiteit komt voort uit een rijke historie. Deze is goed zichtbaar door de hele gemeente. De Woonvisie is opgesteld na consultatie van onze inwoners, bewonersinitiatieven, woningcorporaties en andere professionele zorg- en marktpartijen.

Veel goede suggesties zijn op die manier tot ons gekomen en verwerkt in deze Woonvisie. Gezamenlijk zochten we naar synergie tussen de verschillende wensen en opgaven. In deze Woonvisie kijken we vooruit. We besteden aandacht aan te verwachten uitdagingen en kansen voor de komende jaren. Aandacht is er voor kwantitatieve vraagstukken, maar ook voor de kwaliteit van nieuwbouw en de verbetering van de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Daarnaast houden we rekening met de veranderende samenstelling van huishoudens en demografische ontwikkeling, zorgbehoefte, duurzaamheid en energietransitie, nieuwe wet- en regelgeving en betaalbaarheid. Met deze Woonvisie kijken we ook buiten onze gemeentegrenzen. We trekken gezamenlijk op met andere gemeenten in de regio U16 en de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden. Dat mes snijdt aan twee kanten: we zorgen voor voldoende draagvlak onder voorzieningen in Vijfheerenlanden en tegelijkertijd bieden we interessante woningen in een fraaie omgeving. Deze Woonvisie legt voor de periode 2020 tot en met 2025 de uitgangspunten voor onze wijze van omgang met onze woningvoorraad vast, uiteindelijk dient dit te worden vertaald naar concrete handelingen. College van B&W Vijfheerenlanden

Gemeente Vijfheerenlanden – Woonvisie 19.112

6

Samenvatting 1.1 ‘Samen sterk, met eigenheid en diversiteit’ in Vijfheerenlanden De Woonvisie Vijfheerenlanden 2020 – 2025 heeft als ondertitel ‘Samen sterk, met eigenheid en diversiteit’. Deze ondertitel verwoordt wat we hebben en waar we samen aan werken. Als gemeente Vijfheerenlanden zetten we ons in op een duurzaam en solidair leefklimaat. Het doel van de nieuwe Woonvisie voor Vijfheerenlanden is dat het voor iedereen goed wonen is in Vijfheerenlanden en de woonwensen en woningbehoefte van al onze inwoners zoveel mogelijk binnen onze gemeentegrenzen mogelijk te maken. Het resultaat is een Woonvisie op hoofdlijnen met puntig geformuleerd waar Vijfheerenlanden naar toe wil de komende jaren op het gebied van wonen, passend binnen de ambities zoals die zijn neergelegd in de regionale samenwerkingsverbanden U16, en de netwerksamenwerking Alblasserwaard- Vijfheerenlanden. We kiezen er bewust voor beleid niet tot achter de komma te formuleren, omdat we per situatie ruimte willen bieden aan de creativiteit van onze inwoners en omdat we ruimte willen maken voor goede initiatieven in nieuwbouw, maar vooral ook in de bestaande voorraad.

1.2 Vijfheerenlanden blijft groeien Het aantal huishoudens blijft de komende jaren toenemen. In de periode 2020 tot 2030 met ruim 2.500 huishoudens. Daarna groeit dit aantal verder door tot circa 27.015 huishoudens in 2040. In totaal gaat het voor de periode 2020-2040 om een extra behoefte ruim 3.860 woningen.  Gezinnen zijn de grootste doelgroep in Vijfheerenlanden. De omvang van deze groep neemt de komende jaren verder toe.  De oudere doelgroep groeit relatief hard, tot 2040 zelfs met meer dan 50%.  Het aantal alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 65 jaar groeit ook, zij het minder sterk. Vanaf 2030 neemt de omvang van deze groep weer af.  Het aantal jonge huishoudens (tot 35 jaar) krimpt tot 2030 ongeveer 10%. Over de hele linie is daarbij sprake van huishoudensverdunning. Met andere woorden, een verschuiving naar steeds kleinere huishoudens.

1.3 Sterke en vitale kernen Door onze wijken en kernen sterk te houden blijven we als gemeente Vijfheerenlanden aantrekkelijk voor inwoners en nieuwkomers. Het verschil in kracht en vitaliteit van onze kernen accepteren we, zowel in de benadering voor het woningbouw- als het voorzieningenbeleid. Een belangrijk uitgangspunt in deze Woonvisie is dat er in principe in elke kern bouwmogelijkheden zijn. Of initiatieven gefaciliteerd kunnen worden hangt af van lokale omstandigheden en bijvoorbeeld de beschikbaarheid van transformatielocaties. Zo willen we sterke lokale initiatieven die de bestaande voorraad aanvullen en passen binnen de Ladder voor duurzame verstedelijking graag faciliteren. We zetten ons als gemeente in om de leefbaarheid op het huidige niveau te behouden of te verbeteren. Dat betekent dat we onder andere inzetten op het mengen van de functies wonen en werken, mits dat geen overlast met zich meebrengt. Ook richten we ons op het in standhouden van voorzieningen op regioniveau, om zo vitale kernen te hebben en houden. Ons uitgangspunt is dat we lokaal doen wat lokaal kan: we kijken naar de kansen en behoeften op kernniveau. Wat betreft onze kernen onderscheiden we drie soorten:  In de kleine kernen staan we autonome groei toe, voor de eigen behoefte van de kern.

We richten ons daarbij op kleine bouwstromen (elk jaar enkele woningen), zodat inwoners uit deze kernen hier goed mee uit de voeten kunnen.

Gemeente Vijfheerenlanden – Woonvisie 19.112





 

7

In de verzorgingskernen Lexmond, Meerkerk, Ameide en Schoonrewoerd willen we bouwen naar behoefte toestaan voor alle generaties bewoners van binnen en buiten de kern. Daarmee waarborgen wij ook de vitaliteit van deze kernen door het behoud van het draagvlak voor het voorzieningenniveau. Voor onze twee stedelijke kernen Leerdam en Vianen hanteren wij een gelijke doelstelling. Wij zien bij deze twee kernen echter ook mogelijkheden om bij te dragen aan de regionale opgave. Deze bijdrage betreft indicatief een percentage van circa 10% van het huidige inwoneraantal, ofwel een aantal van circa 800 woningen per kern in de periode tot 2040. Over de gehele gemeente hanteren wij een percentage van tenminste 30% sociale huur- of koopwoningen. Daarnaast is er een groter wordende vraag naar woonvormen die op maat aansluiten bij de persoonlijke woonwensen en –eisen. Zoals circulair bouwen, klimaat adaptief bouwen, levensloopbestendig bouwen. Uit het aantal initiatieven van bewonersgroepen blijkt ook een toenemende vraag naar andere vormen van (samen)wonen: tiny houses, samenleefconcepten voor ouderen al dan niet samen met jongeren, zodat ouderen langer zelfstandig kunnen blijven wonen.

1.4 Wonen, zorg en welzijn beschouwen we als samenhangende thema’s Op basis van de huishoudensontwikkeling verwachten we in 2030 circa 195 extra intramurale zorgvragers in gemeente Vijfheerenlanden ten opzichte van 2020, ruim een kwart meer. De gemiddelde leeftijd van intramurale zorgvragers gaat daarbij omhoog. Extramuraal gaat het om bijna 500 extra zorgvragers tot 2030, ook hiervoor geldt dat het voor een toenemend aandeel gaat om oudere mensen. Aanvullend is er echter ook behoefte aan woningen voor diverse doelgroepen, die we in 2020 regionaal verder in beeld gaan brengen, onder andere vanuit begeleid wonen, jeugdzorg, enzovoort. Voor de meeste ouderen geldt dat zij in een gewone woning willen blijven wonen en niet verhuizen naar een specifieke woonvoorziening. De zorgbehoefte en aanpassingsbehoefte van de woning en woonomgeving zal voor een groot deel ontstaan daar waar de ouderen nu wonen. De nieuwe generatie ouderen woont vaker in grondgebonden koopwoningen, zodat de aanpassingsbehoefte zich steeds vaker voordoet in de koopsector. Door het opwaarderen van woningen, zoals het aanbrengen van een traplift of een badkamer op de benedenverdieping, neemt de voorraad die geschikt is voor bewoning door ouderen en zorgvragers toe.

Denk ook aan concepten als ‘kangoeroewoningen’, of modulaire woningen waarmee meerdere generaties tijdelijk of permanent samenleven in een eigen privéwoning waardoor een soort mantelzorgconcept wordt gerealiseerd. Ook bij de ontwikkeling van nieuwbouw houden we hier rekening mee en stellen we aanvullende eisen ten aanzien van de levensloopgeschiktheid.

1.5 Duurzaamheid is een belangrijk thema in Vijfheerenlanden We zien dat energielasten een groeiend deel van de totale woonlasten vormt. Dit is extra relevant voor lagere inkomens in huur en koop. De woningcorporaties steken veel energie in verbetering van de woningvoorraad. Daarbinnen worden tot 2020 90% van alle huurwoningen energetisch verbeterd tot minimaal Label B (ca. 17.000 woningen) en stimuleren zij samen met ons gedragsverandering in stookgedrag via voorlichting. Bij particulieren is verbetering van de huidige woningvoorraad een uitdaging. We organiseren wijkavonden, stellen wooncoaches en energieloketten beschikbaar. Ook bij het inrichten van woonwijken houden we rekening met de wateropgave door gebruik van waterdoorlatende verharding waar dat mogelijk en passend is. Daarnaast heeft ook onze woningbouwopgave gevolgen voor het klimaat. Wij willen een deel van de CO2uitstoot die hier het gevolg van is compenseren door het planten van bomen voor woningen die in onze gemeente gebouwd worden.

1.6 De gemeente Vijfheerenlanden maakt ruimte, nodigt uit, faciliteert en treedt op als regievoerder Een belangrijk speerpunt van gemeente Vijfheerenlanden is dat we onze doelen voor de woningmarkt willen bereiken in samenspraak met onze inwoners. Deze Woonvisie is een uitnodiging aan partijen om met ons aan de slag te gaan om het wonen in Vijfheerenlanden aangenaam te laten zijn, in welke kern je ook woont. Het

Gemeente Vijfheerenlanden – Woonvisie 19.112

gevoel voor eigenheid en diversiteit en betrokkenheid bij de eigen kern en de gemeente als geheel. De gemeente vindt het belangrijk om initiatieven van inwoners en anderen zo veel als mogelijk te faciliteren.

8

Gemeente Vijfheerenlanden – Woonvisie 19.112

9

2 Aanleiding 2.1 Waarom een nieuwe Woonvisie? 2.1.1 De woningmarkt volop in beweging We zijn een nieuwe gemeente. Zederik, Leerdam en Vianen zijn op 1 januari 2019 samengegaan, ieder met zijn eigen sterke punten, en zijn uitdagingen. De woningmarkt is flink aangetrokken en starters in Vijfheerenlanden komen moeilijk aan een woning. Ook worden jaarlijks de regels voor het huurbeleid van woningcorporaties vastgelegd en staat betaalbaarheid weer op de politieke agenda. De bevolkingsprognose van Primos (2019) laat zien dat de bevolkingsgroei in Vijfheerenlanden verder doorzet. We hebben daarnaast te maken met ontgroening en vergrijzing, met als gevolg een wijzigende woningbehoefte. Ook is er veel nieuwe wetgeving gekomen. Denk aan de herziene Woningwet, de nieuwe Huisvestingswet en de decentralisering waardoor de gemeente medeverantwoordelijk is voor jeugdzorg, werk en inkomen en zorg aan langdurig zieken en ouderen en de Klimaatwet. Daarom is het nu de juiste tijd om onze Woonvisie te actualiseren. 2.1.2 Ambitie voor de woningmarkt voor de komende jaren vormgeven De Woonvisie is ook het document waarmee we de ambitie zoals we die als Vijfheerenlanden hebben voor de woningmarkt kunnen vormgeven. Wonen in Vijfheerenlanden is aantrekkelijk, en de Vijfheerenlanders wonen er over het algemeen met veel plezier.

In deze collegeperiode tot aan 2022 willen we heel concreet deze kwaliteiten benutten. De Vijfheerenlandense woningmarkt en het leefklimaat op niveau houden zoals deze nu is. Daarbovenop zoveel mogelijk Vijfheerenlanders zo te laten wonen als ze dat het liefst willen, passend bij hun huisvestingswensen en –eisen, inkomen en levensfase. Dit betekent iets voor de woning, en de omgeving van de woningen. Er wordt actief gezocht naar geschikte locaties voor nieuwbouw, zoveel mogelijk in het bestaande bebouwde ruimtebeslag, uitbreiding van de steden Leerdam en Vianen, en ingezet op versterking van de verschillende kernen ter bevordering van de toekomstige vitaliteit van de kernen. In het coalitieprogramma is afgesproken om alle leeftijds- en aandachtsgroepen te bedienen in betaalbare, passende dan wel levensloopbestendige huur- en koopwoningen daar waar de behoefte zich voordoet. 2.1.3 Ontwerp-Strategische visie: we voorzien in de lokale behoefte als de regionale behoefte We bieden in Vijfheerenlanden voor alle huidige en toekomstige inwoners wat wils aan. In Leerdam en Vianen kun je wonen in de directe nabijheid van winkels, cultuur, onderwijs en recreatie en voorzien we in een bruisende woonomgeving. In de kleine kernen van onze gemeente vinden inwoners ruimte en rust om in te wonen.

Door de verspreide ligging van de kernen, in het platteland, kunnen de bewoners van het gebied op korte afstand gebruik maken van de voorzieningen, zoals onderwijs, sport en medische zorg, in de (nabij gelegen) dorpen of steden. Aanvullend op onze eigen woningbouwopgave kan een klein deel van de regionale woningvraag in gemeente Vijfheerenlanden worden gerealiseerd. In de U16 gaat het om circa 105.000 woningen. Voor de helft van dit aantal moeten er aanvullend nog locaties worden gevonden. Bij het vinden van locaties voor nieuwe woningen gaan we uit van de geschiktheid van de locatie en zuinig ruimtegebruik. Omvorming van leegstaand vastgoed gaat voor inbreiding. Inbreiding gaat voor uitbreiding. Bij inbreiding dient wel rekening te worden gehouden met voldoende resterende ruimte voor groen en verdere vergroening binnen de kernen. Dat betekent dat we ook zorgvuldig met de bestaande groene ruimte binnen bestaand ruimtebeslag willen omgaan. Deze vergroening is ook nodig voor de klimaatadaptatie.

Gemeente Vijfheerenlanden – Woonvisie 19.112

10

2.1.4 Basis voor prestatieafspraken Ook dient deze Woonvisie als kader en input voor prestatieafspraken met de in onze gemeente actieve woningcorporaties. 2.1.5 Woonvisie nieuwe stijl gaat vooral in op bestaande voorraad en de samenwerking met onze partners Anno 2020 gaan Woonvisies meer over de bestaande voorraad en de kwaliteit van het wonen in brede zin. De nadruk ligt minder dan in de vorige Woonvisies van de drie gemeenten op kwantitatieve gegevens en nieuwbouwprogramma’s. Ook het proces is anders: we hebben bij de totstandkoming van de Woonvisie gesproken met inwoners, corporaties, huurdersorganisaties, bewonersinitiatieven, ontwikkelaars en makelaars uit Vijfheerenlanden. Daarnaast zijn raadsleden gevraagd om hun input te leveren om zo tot een breed gedragen Woonvisie te komen, waarbij we profiteren van alle creativiteit en ideeënrijkdom die in Vijfheerenlanden aanwezig is. Het informeren, consulteren en stimuleren van inwoners was hierbij belangrijk en waardevol! De nieuwe Woonvisie wil een krachtige visie zijn die perspectief biedt voor lokale woonpartners zoals in Vijfheerenlanden actieve woningcorporaties, zorginstellingen, huurdersbelangenorganisaties en belangenbehartigersorganisaties zoals dorpsraden en ook: initiatieven van inwoners. De gemeente maakt samen met haar woonpartners, op basis van die visie, haar bijdrage aan de lokale beleidsambities inzichtelijk.

Hiermee is de Woonvisie een meerjarige raamovereenkomst en vormt onder andere deze visie de basis voor concreet meetbare prestatieafspraken voor de komende jaren. In de bijlage vindt u de gesprekspartners voor de totstandkoming van deze Woonvisie. Daarnaast staan daar analyses opgenomen die ten grondslag hebben gelegen aan deze Woonvisie, onder andere een woonenquête die is gehouden in april en mei 2019, en waaraan ruim 2.600 huishoudens van Vijfheerenlanden aan hebben meegedaan. 2.1.6 De Woonvisie is een flexibel document dat ruimte biedt aan initiatieven Het resultaat is een Woonvisie op hoofdlijnen met puntig geformuleerd waar Vijfheerenlanden naar toe wil de komende jaren jaar op het gebied van wonen, passend binnen de ambities zoals die zijn neergelegd in de regionale samenwerkingsverbanden U16, en de netwerksamenwerking Alblasserwaard- Vijfheerenlanden. We kiezen er bewust voor beleid niet tot achter de komma te formuleren, omdat we per situatie ruimte willen bieden aan de creativiteit van onze inwoners en omdat we ruimte willen maken voor goede initiatieven in nieuwbouw, maar vooral ook in de bestaande voorraad.

Daarbij willen we er ook voor zorgen dat inwoners van Vijfheerenlanden, de corporaties, zorgpartners, marktpartijen en andere initiatiefnemers weten waar ze aan toe zijn, en hoe initiatieven het woon- en leefklimaat in onze gemeente kunnen versterken, en van toegevoegde waarde zijn. Wij maken ruimte, nodigen uit en faciliteren initiatiefnemers waar mogelijk.

2.2 Doelstelling DE DOELSTELLING VAN DE WOONVISIE ‘SAMEN STERK, MET EIGENHEID EN DIVERSITEIT’ KAN ALS VOLGT GEFORMULEERD WORDEN:

Gemeente Vijfheerenlanden – Woonvisie 19.112

11

Het doel van de nieuwe Woonvisie voor Vijfheerenlanden is dat het voor iedereen goed wonen is in Vijfheerenlanden en de woonwensen en woningbehoefte van al onze inwoners zoveel mogelijk binnen onze gemeentegrenzen mogelijk te maken. Zo is Vijfheerenlanden samen sterk, met eigenheid en diversiteit in de verschillende kernen! 2.2.1 Voldoende draagvlak van groot belang De nieuwe Woonvisie is dynamisch en flexibel, en richtinggevend voor Vijfheerenlanden voor de komende vier jaar. Wij denken dat de nieuwe Woonvisie een uitnodiging is geworden voor al onze woonpartners en andere initiatiefnemers om met nieuwbouw, en met goed gebruik van de bestaande woningvoorraad concrete projecten te realiseren die aansluiten bij de huidige en toekomstige vraag. Daarnaast vervullen we als gemeente Vijfheerenlanden een kleine rol in de regionale behoefte aan nieuwbouw vanuit de U16 waar we deel van uitmaken. 2.2.2 Betrokkenheid van belanghebbenden en raadsleden In aanloop naar de nieuwe Woonvisie hebben we vier bijeenkomsten georganiseerd, één met woningcorporaties en zorgpartijen en huurdersbelangenorganisaties, één met marktpartijen zoals projectontwikkelaars, bouwers, makelaars en beleggers, één met bewonersinitiatieven en één met geïnteresseerde inwoners. Tijdens deze eerste serie bijeenkomsten zijn we in gesprek gegaan.

We hebben allen in het proces betrokken, zodat we in onderlinge samenwerking een gedragen Woonvisie kunnen presenteren. Aanvullend is twee keer gesproken met vertegenwoordigers van de drie woningcorporaties: Lekstede Wonen, Fien Wonen, en Kleurrijk Wonen. Tijdens alle bijeenkomsten zijn belangrijke uitgangspunten voor de nieuwe Woonvisie besproken: de ontwikkeling van de bevolkingsgroei, de veranderende samenstelling van de bevolking (we ontgroenen en vergrijzen als Vijfheerenlanden), het belang van vitale kernen en het behoud van de eigenheid en diversiteit van deze kernen, en een goede en duurzame kwaliteit van de bestaande voorraad. We vinden het belangrijk dat we in de toekomstige woningbouwprogrammering voorkomen dat we in de toekomst niet goed kunnen voorzien in de vraag aan woningen in alle prijssegmenten. Daarnaast speelt het levensloopbestendig maken en de verduurzaming van de bestaande en nieuwe woningen in Vijfheerenlanden een belangrijke rol. Deze uitgangspunten hebben we centraal gesteld in deze Woonvisie. Daarnaast was er op 17 september een raadscommissie waarin de raad richtinggevende uitspraken heeft meegegeven voor de uitwerking van de Woonvisie. RICHTINGGEVENDE UITSPRAKEN VOOR DE UITWERKING VAN DE WOONVISIE        

Behoud en versterking van de vitaliteit heeft de prioriteit van de kleine kernen. Bouwen voor de doorstroming binnen Vijfheerenlanden: voor ouderen en voor jongeren. Aandacht voor lage inkomens en middeninkomens uit Vijfheerenlanden die in de knel komen. Bouwen primair voor de eigen inwoners, ruimte voor kleine dorpsgerichte plannen, die aansluiten bij initiatieven van dorpsbewoners. Ruimte bieden aan complementaire woningtypen: voorzien in de behoefte aan kleine woningen (tiny houses), mantelzorgwoningen, knarrenhofjes, en vrije kavels. Focus op de verduurzaming van de bestaande voorraad, bij nieuwbouw zorgen voor energieneutraliteit. Rekening houden met rode contour, en nieuwe regels zoals Omgevingswet, PAS en de POVI. Aansluiting zoeken bij de strategische visie 2035.

Op basis van deze uitgangspunten hebben we een ontwerp Woonvisie opgesteld met een onderliggend woonbehoefte-onderzoek, die we presenteerden in een tweede reeks bijeenkomsten in november waarin we de hoofdlijn van deze ontwerp woonvisie gezamenlijk bespraken. Op 16 januari presenteerden we de uitgangspunten van het woonwensenonderzoek, het woonbehoefteonderzoek en de uitgangspunten voor de woonvisie in een VHL-plein.

Gemeente Vijfheerenlanden – Woonvisie 19.112

12

Na opiniërende behandeling in de raadscommissie Ruimte wordt de ontwerp Woonvisie voorjaar 2020 in het kader van de zienswijzeprocedure voorgelegd aan de inwoners van Vijfheerenlanden en belanghebbenden. Daarna is de woonvisie ter vaststelling aan de raad aangeboden met reactie op eventueel ingediende zienswijzen.

2.3 Leeswijzer In deze Woonvisie komen achtereenvolgens de volgende thema’s aan de orde. In hoofdstuk 3 gaan we kort in op relevante wet- en regelgeving die voor het wonen van belang zijn. Hoofdstuk 4 gaat in op het karakter van het wonen in Vijfheerenlanden, en in hoofdstuk 5 leest u meer over de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen voor alle inkomensgroepen in Vijfheerenlanden. In hoofdstuk 6 volgt een verdieping op de manier waarop we de verschillende kernen in Vijfheerenlanden vitaal en toekomstbestendig houden. Hoofdstuk 7 gaat over de toevoeging van nieuwbouwwoningen. In hoofdstuk 8 staat de opgave vanuit wonen, zorg en langer zelfstandig wonen centraal en in hoofdstuk 9 komt de aandacht voor aanpasbaarheid en duurzaamheid van woningen in Vijfheerenlanden aan de orde. Hoofdstuk 10 ten slotte staat stil bij de manier waarop de gemeente initiatieven van bewoners wil faciliteren. In de bijlage bij deze Woonvisie staat een lijst met begrippen en definities die relevant zijn voor de woonvisie. Separaat bij de Woonvisie is een woonbehoefte onderzoek opgesteld, met daarin de analyses die aan de woonvisie ten grondslag gelegen hebben. Een belangrijk onderdeel hierbij vormde het woonwensenonderzoek onder de inwoners van Vijfheerenlanden, dat in mei en juni van 2019 plaatsvond.

Gemeente Vijfheerenlanden – Woonvisie 19.112

13

3 Relevante wet- en regelgeving 3.1 We gebruiken de sturingsmogelijkheden die de herziene Woningwet ons biedt Sinds 1 juli 2015 is de herziene Woningwet (en het daaronder liggende Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015) van kracht. Als gevolg hiervan verandert de rol van de gemeente. De gemeente krijgt in beginsel meer invloed op de werkzaamheden van in Vijfheerenlanden actieve woningcorporaties, Fien Wonen, Kleurrijk Wonen en Lekstede Wonen. Er zijn nieuwe regels voor de positie en activiteiten van woningcorporaties. De Woningwet onderstreept het belang van het maken van een actuele Woonvisie waarin het volkshuisvestelijk beleid is opgenomen. Het vormt ook de basis voor prestatieafspraken met de woningcorporaties. Denk hierbij aan afspraken over investeringen in sociale huur en middenhuur, nieuwbouw, bestaande voorraad, duurzaamheid, levensloopbestendigheid, betaalbaarheid, kwaliteit, kernvoorraad, uitponden, woonurgenten et cetera. Deze Woonvisie moet gedragen worden door relevante belanghebbenden. Vandaar dat deze zijn meegenomen in het proces in aanloop naar de Woonvisie.

3.2 Woningwet heeft grote invloed op woningcorporaties Als gevolg van de Woningwet moeten woningcorporaties hun vrijkomende sociale huurwoningen passend toewijzen. Dat wil zeggen dat 95% van de gezinnen met recht op huurtoeslag een woning krijgt toegewezen met een huur onder de aftoppingsgrens. Door deze maatregel kunnen veel doelgroepen niet meer in een sociale huurwoning terecht. Dit zijn de middeninkomens. Omdat ook de financiering van een koopwoning ingewikkelder is geworden en de hypotheekrenteaftrek vanaf 2020 versneld wordt afgebouwd, vallen deze huishoudens vaak tussen wal en schip. De voorraad huurwoningen in het middensegment (vrijesectorhuurwoningen met een maandhuur vanaf € 720 tot circa € 950) is in gemeente Vijfheerenlanden zeer beperkt.

3.3 De Ladder voor duurzame verstedelijking De Ladder voor duurzame verstedelijking is per 1 oktober 2012 opgenomen als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en in 2017 aangepast. Overheden moeten op grond van het Bro elke nieuwe stedelijke ontwikkeling motiveren aan de hand van de Ladder. Het instrument is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparantie bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Hierdoor wordt de ruimte in onze kernen optimaal benut en zorgen we ervoor dat het toekomstige woningaanbod aansluit op de vraag vanuit onze huishoudens. Het is noodzakelijk om alle nieuwbouwplannen die nog niet in een geldend bestemmingsplan zitten ruimtelijk te onderbouwen en de kwantitatieve en kwalitatieve vraag voor deze woningen aan te tonen vanuit de regionale woningmarkt. Het is belangrijk om het toewijzen van woningbouwprogramma’s op specifieke locaties transparant en in lijn van de Ladder af te wegen. De Woonvisie is hiervoor een goed instrument.

3.4 De Provinciale Ruimtelijke Verordening We hebben de Woonvisie afgestemd op de Ruimtelijke Structuurvisie en Verordening van de provincie Utrecht. De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (herijking 2016) (PRS) is opgesteld om te zorgen voor een

Gemeente Vijfheerenlanden – Woonvisie 19.112

14

blijvend aantrekkelijke provincie. Via haar ruimtelijke beleid draagt de provincie bij aan een kwalitatief hoogwaardige fysieke leefomgeving waarin het plezierig wonen, werken en recreëren is. De PRV bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van hun ruimtelijke plannen. In de PRV zijn regels opgenomen die noodzakelijk zijn voor het waarborgen van de provinciale belangen. De provincie Utrecht vereist regionale afstemming bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen, en vraagt deze binnen de provinciaal vastgesteld rode contouren vast te stellen, aanvullend onderstreept de provincie het belang van betaalbaarheid van woningen voor alle doelgroepen. Deze lijnen zitten ook in de nieuwe Provinciale Omgevingsvisie (POVI) die sinds eind 2019 in voorbereiding is. De POVI lijkt meer ruimte te gaan bieden aan toevoegen van woningen ten behoeve van de vitaliteit van kleine kernen, mits de nut en noodzaak kan worden aangetoond. Als gemeente Vijfheerenlanden, doen we mee met deze ontwikkeling.

3.5 Regionale samenwerking binnen de U16 en Alblasserwaard-Vijfheerenlanden De gemeente Vijfheerenlanden maakt onderdeel uit van de U16. Een gezonde woon- en leefomgeving is één van de acht kernthema’s in de regionale samenwerking. Uitgangspunt is om voor (toekomstige) inwoners van de U16-gemeenten voldoende, betaalbare en passende woningen beschikbaar te hebben. Als regio (en provincie Utrecht) kiest U16 ervoor de woonbehoefte zoveel mogelijk binnenstedelijk op te vangen, om zo de waardevolle landschappen rond Utrecht, en in onze gemeente vrij van bebouwing te houden en met nieuwe ruimtelijke ontwikkeling zoveel mogelijk aan te sluiten bij bestaande infrastructuur en voorzieningen. Thema’s die in op de regionale bestuurstafel ‘Gezonde woon- en leefomgeving’ in U16-verband aan de orde komen zijn onder andere:  Woningbouwstrategie  Blauwe en groene verbindingen  Verbinding stad-land  Woonruimteverdeling  Duurzame en betaalbare woningvoorraad  Huisvesting nieuwkomers  Beschermd wonen  Middenhuur  Regionaal woonbeleid sociale huur  Huisvesting arbeidsmigranten  Wonen en zorg.

De burgemeesters van Giessenlanden, Gorinchem, Leerdam, Molenwaard, Zederik en Vianen hebben eind 2018, net voorafgaand aan het moment dat de gemeenten Leerdam, Vianen en Zederik per 1 januari 2019 zijn samengegaan in de gemeente Vijfheerenlanden en Molenwaard en Giessenlanden fuseerden in de nieuwe gemeente Molenlanden, de intentieverklaring getekend 'Grenzeloos Samenwerken' voor de regio AlblasserwaardVijfheerenlanden. De samenwerking zal als netwerksamenwerking doorgaan, ondanks de keuze van gemeente Vijfheerenlanden om bij provincie Utrecht te horen. De gezamenlijke opgaven zijn vastgelegd in de Regionaal Maatschappelijke Agenda (RMA) rond drie strategische thema’s: leefbaar & aantrekkelijk, economisch krachtig en klimaat robuust.

Gemeente Vijfheerenlanden – Woonvisie 19.112

15

3.6 De Woonvisie sluit aan bij de ontwerp-strategische visie Vijfherenlanden ‘Focus op 2035’ In de ontwerp-strategische visie kiezen we als gemeente voor een gemeente die gezond en duurzaam is voor iedereen, aan de hand van vijf heldere en met elkaar samenhangende thema’s, die goed aansluiten op de regionale aanpak. Waar nodig kan na vaststelling van de strategische visie bovenstaande tekst nog worden aangepast. Deze vijf thema’s zijn ook leidend geweest voor deze Woonvisie.  Onze doelen willen we bereiken in samenspraak met onze inwoners. Daarbij willen we een goede balans bereiken tussen overheidstaken en zelfregulering. Wij willen samen met onze inwoners vormen van participatie ontwikkelen die passen bij de aard en cultuur van onze lokale gemeenschappen.  Welzijn voor welvaart. We zetten in op transitie van financieel gedreven economie naar een duurzame en solidaire economie.  Duurzaamheid en kwaliteit van leven zijn leidend in het vormgeven van sociaal en economisch beleid. Het creëren van aantrekkelijke en permanente ontmoetingsplaatsen voor jong en oud, circulaire productie en duurzaam landgebruik zijn daarin de speerpunten.  We gaan uit van de kracht en mogelijkheden van de locatie. We houden daarbij rekening met de bodemgesteldheid.  We werken grenzeloos samen.

Vijfheerenlanden is onderdeel van het stedelijknetwerk rond de stad Utrecht en van de Alblasserwaard/Vijfheerenlanden (hierna: AV). Wij willen de kansen van deze netwerken ten volle benutten. Samenwerking is de weg waarlangs belangrijke resultaten geboekt kunnen worden.

3.7 We maken gebruik van een huisvestingsverordening Per 1 juli 2019 is de nieuwe huisvestingsverordening gemeente Vijfheerenlanden van kracht. De nieuwe huisvestingsverordening bestaat uit twee delen: een gedeelte voor het grondgebied van de voormalige gemeente Vianen en een gedeelte van de voormalige gemeenten Leerdam en Zederik. Het zoeken naar en reageren op huurwoningen verandert voor woningzoekenden niet. Graag gebruiken we de huisvestingsverordening om met de woningcorporaties afspraken te kunnen maken over toevoeging van woningen voor doelgroepen waar een tekort aan is. De huisvestingsverordening kan worden gebruikt als door een groeiend beroep op woningen voor woonurgenten aantoonbare schaarste ontstaat die niet kan worden opgevangen binnen de prestatieafspraken.

3.8 We sluiten aan bij relevant duurzaamheidsbeleid Op het vlak van duurzaamheid is de volgende wetgeving en regelgeving relevant:  Het Klimaatakkoord als onderdeel van het Nederlandse klimaatbeleid. Het is een overeenkomst tussen veel organisaties en bedrijven in Nederland om de opwarming van de aarde tegen te gaan. Het doel: de CO2uitstoot in 2030 met 49% verminderen.  In de Transitievisie Warmte staan voorstellen voor duurzaam aardgasvrij verwarmen en koken.  Het interbestuurlijk programma (IBP) over energie biedt handvatten voor regio’s voor het opstellen van een regionale energiestrategie. Daarnaast hanteert de gemeente Vijfheerenlanden in de nieuwbouw zoveel mogelijk uitgangspunten uit de circulaire economie, en voldoen we ten minste aan de wettelijke eisen. Per plan kan een afweging worden gemaakt.  Circulaire economie (een economisch systeem van gesloten kringlopen waarin grondstoffen, onderdelen en producten hun waarde zo min mogelijk verliezen en hernieuwbare energiebronnen worden gebruikt.

3.9 We gebruiken de filosofie van de Omgevingswet om ruimte aan initiatieven te geven Naar verwachting komt er op 1 januari 2021 een integrale Omgevingswet voor de fysieke leefomgeving. Deze wet bundelt regels voor projecten in de leefomgeving en maakt ze eenvoudiger. Ook ontstaat er meer samenhang tussen plannen en activiteiten. Rijk, provincies, gemeenten en waterschappen kunnen zo beter beslissingen nemen over hoe de leefomgeving nog beter kan worden benut en beschermd. De doelstellingen om

Gemeente Vijfheerenlanden – Woonvisie 19.112

16

zaken te vereenvoudigen, meer ruimte te geven aan initiatieven en maatwerk mogelijk maken sluiten goed aan bij de ontwerp-strategische visie van de gemeente Vijfheerenlanden en deze Woonvisie. De Omgevingswet en harmonisatieopgave bieden een unieke kans om bij de start van de nieuwe gemeente het ruimtelijk beleid anders vorm te geven. Net als in het ontwikkelproces van deze nieuwe Woonvisie doen we een nadrukkelijke handreiking naar onze partners: help mee bouwen aan onze nieuwe gemeente! We gaan hierin van korte termijn sectoraal denken naar lange termijn integraal denken en doen. Dit geeft ruimte voor het stimuleren van initiatieven uit de samenleving.

Gemeente Vijfheerenlanden – Woonvisie 19.112

17

4 Goed wonen in Vijfheerenlanden Omdat nieuwbouw maar een beperkte voorraadverandering teweegbrengt is de kwaliteit van de bestaande voorraad steeds bepalender voor de totale woonkwaliteit van Vijfheerenlanden. Een aantrekkelijke bestaande woningvoorraad en woonomgeving is een voorwaarde voor doorstroming op de woningmarkt van Vijfheerenlanden en daarmee ook voor succesvol ontwikkelen van nieuwbouw, met name gericht op de woonbehoefte in de kernen. Woningcorporaties hebben een belangrijke taak met betrekking tot de sociale huurwoningvoorraad en richten zich steeds meer op hun kerntaken. Vergroten van de kwaliteit van de particuliere woningvoorraad is in principe een particuliere aangelegenheid, al speelt hier heel duidelijk een algemeen belang. Bij kwetsbare groepen, zoals lage inkomens en mensen met een zorgvraag, nemen we als gemeente onze verantwoordelijkheid. Bovendien hebben we ambities om de duurzaamheidsdoelstellingen te behalen.

4.1 Versterking van de huidige kwaliteit woningvoorraad en vraag gestuurd bouwen Het grootste deel van het wonen in de toekomst vindt plaats binnen de bestaande woningvoorraad. Daarom krijgt dit een prominente plaats in de Woonvisie. Van belang is dat onze woningvoorraad toekomstbestendig is, woningen worden verduurzaamd, levensloopbestendig gemaakt waar dat wenselijk is en de kwaliteit wordt versterkt. De woningmarkt moet worden gezien als een woningportefeuille die we zo toekomstgericht mogelijk willen maken. Hiervoor is nieuwbouw nodig, zal soms een woning moeten worden gesloopt, maar gaat het vooral om renovatie waarbij goed wordt gekeken naar de huidige kwaliteit. Daarom voegen we alleen segmenten in de woningmarkt toe waaraan tekorten zijn of segmenten die er nog niet zijn, en woningen die de doorstroming stimuleren. We stimuleren zo doorstroming, onder andere met doorstroommakelaars en besteden hier aandacht aan bij de prestatieafspraken. Zo werken we stap voor stap aan een woningvoorraad die past bij alle huishoudens in gemeente Vijfheerenlanden.

ANALYSE WONINGVOORRAAD VIJFHEERENLANDEN In het onderliggende woonbehoefteonderzoek staat een uitgebreide analyse van de bestaande voorraad. Enkele conclusies die voor de Woonvisie van belang zijn:  De gemeente Vijfheerenlanden telt circa 24.420 woningen. Bijna tweederde deel bestaat uit koopwoningen. Zo’n 4% van de woningvoorraad is een particuliere huurwoning, lager dan het landelijk gemiddelde, het resterende deel is in bezit van een corporatie.  In Zederik ligt het aandeel koopwoningen ver boven het gemiddelde voor de gemeente (73% tegenover 63%), terwijl dit aandeel in Leerdam (55%) juist relatief laag ligt.  Het aandeel woningen in de gereguleerde huur ligt in Leerdam (zo’n 41%) relatief boven het gemiddelde (33% voor Vijfheerenlanden). In Zederik zijn er relatief weinig woningen in de gereguleerde huur (22%).  In Vijfheerenlanden is bijna tweederde van de woningen gebouwd tussen 1945 en 1990 (met de nadruk op de periode 1970-1990). Dit aandeel ligt hoger dan het gemiddelde voor heel Nederland (55%). Doorgaans worden woningen uit de naoorlogse periode minder aantrekkelijk gevonden dan woningen die eerder of later zijn gebouwd. Qua energieverbruik zijn deze woningen meestal ook minder zuinig.

Gemeente Vijfheerenlanden – Woonvisie 19.112

18



De meeste woningen in de gemeente Vijfheerenlanden zijn geclassificeerd met energielabel ‘C’. Het gaat om zo’n 33% van de totale woningvoorraad. 18% heeft het meest zuinige energielabel ‘A’. 9% van de woningen in de gemeente heeft energielabel ‘B’. Ruim een kwart van de woningvoorraad heeft label ‘F’ of ‘G’.  Van de woningen in Vijfheerenlanden kan vier vijfde deel worden aangepast naar de behoeftes van minder valide mensen. Ook het aandeel nultredenwoningen is met 17% relatief groot. In Leerdam is een bovengemiddeld aandeel woningen (nog) niet levensloopgeschikt. Zie het Woonbehoefte Onderzoek als bijlage bij deze woonvisie.

4.2 Lokale aanpak in versterking woningvoorraad Vooral in Vianen en Leerdam is de kwaliteit en uiterlijke staat van woningen gebouwd in de naoorlogse periode een belangrijk thema. Dit geldt ook voor de inrichting van de openbare ruimte en het gevoel van veiligheid. In de dorpen gaat het vaker om verschraling van het voorzieningenniveau en verminderde bereikbaarheid. In Vijfheerenlanden hebben we bewust gekozen om toe te treden tot woningmarktregio Woongaard. Een gebied met een minder gespannen huurmarkt en daardoor meer kansen voor onze inwoners, en drie investerende corporaties op ons grondgebied. De kwaliteit van onze bestaande woningvoorraad gaan we versterken. Daarin trekken we samen op met onze corporaties. Onderdeel van de versterking van de huidige woningvoorraad is het verduurzamen, levensloopbestendig maken daarvan en maatregelen nemen die de doorstroming bevorderen, denk aan doorstroommakelaars. Wij nemen dit op in de prestatieafspraken met onze corporaties. In het uitvoeren van deze versterking zien wij ook een rol voor de lokale bouwnijverheid. Het instrument van duurzaamheidsleningen en startersleningen wordt door ons gestimuleerd en we zetten de bestaande leningen voort. Het instrument blijversleningen passen we toe voor geheel Vijfheerenlanden.

Daarbij verkennen we integratie van deze verschillende instrumenten tot één leningstelstel voor woningaanpassing, passend bij belangrijke levensmomenten: bijvoorbeeld een financiering om tegelijk de vloer te isoleren als we drempels weghalen om woningen levensloopbestendig te maken.

4.3 Stimuleren en faciliteren van meer duurzame woningvoorraad Er ligt een opgave om de woningvoorraad verder te verduurzamen. In het Convenant Energiebesparing Huursector is vastgelegd dat de sociale huurwoningvoorraad in Nederland in 2020 ten minste gemiddeld energielabel B heeft bereikt. De woningcorporaties in Vijfheerenlanden hebben de energielabels de afgelopen jaren aanzienlijk verbeterd. Ook in het particuliere woningbezit zijn de energielabels verbeterd door toepassing van energiebesparende maatregelen. Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe woningen en utiliteitsgebouwen tot het niveau van minimaal Energielabel A. Dat betekent dat de meeste ‘winst’ in Vijfheerenlanden is te behalen bij het verduurzamen van bestaande koopwoningen. Daarnaast heeft ook het klimaatakkoord invloed op de verduurzaming van de bestaande voorraad, waarbij in 2030 circa 45% en in 2050 alle woningen van het aardgas af moeten zijn. In 2021 dienen we te besluiten over hoe we deze transitie in gaan richten. Energiebesparingsmaatregelen leveren voordelen op: bewoners kunnen hiermee hun woonlasten omlaag brengen, terwijl het comfort verbetert en milieuwinst kan worden behaald.

REGIONALE ENRGIESTRATEGIE U16

Gemeente Vijfheerenlanden – Woonvisie 19.112

19

In 2015 maakte Nederland in Parijs met bijna alle andere landen in de wereld afspraken om klimaatverandering te stoppen. Er is toen afgesproken om zoveel mogelijk energie te besparen en alle kansen te benutten om duurzame energie op te wekken. Om dit in Nederland voor elkaar te krijgen is het landelijke Klimaatakkoord opgesteld. Hierin is afgesproken om op regionaal niveau een energiestrategie te maken. In Nederland zijn dertig regio’s gevormd. Gemeente Vijfheerenlanden is onderdeel van regio U16. Als gemeente Vijfheerenlanden willen we energie besparen en duurzame energie opwekken. De startnotitie Regionale Energiestrategie U16 beschrijft hoe Vijfheerenlanden samen met vijftien andere gemeenten, vier waterschappen en de provincie Utrecht wil samenwerken aan energiebesparing en het opwekken van duurzame energie. Met de startnotitie vroeg het college de gemeenteraad om akkoord te gaan met een werkwijze voor regionale samenwerking en uitgangspunten voor het opstellen van een zogenaamde energiestrategie. Om het koopwoningbezit toekomstbestendig te laten zijn is het goed om eigenaren te stimuleren de woning allereerst goed te onderhouden. Daarnaast willen we eigenaren meer bewustmaken van de kansen en meerwaarde van het aansluiten bij verduurzamingsontwikkelingen op de woningmarkt.

Hierbij moet gedacht worden aan de mogelijkheid om subsidies aan te vragen die ten gunste komen aan de verduurzaming van de woning. We leggen hierbij de nadruk op de kostenbesparingen die het oplevert en zien veel kansen voor een wijkgerichte aanpak. Voorbeelden zijn het opplussen (het woongenot verhogen), levensloopbestendig maken (het flexibel inrichten zodat ouderen hier langer kunnen blijven wonen) en verduurzamen (zoals isoleren, installeren van zonnepanelen en gebruiken van nieuwe technologieën zoals luchtwarmtepompsystemen) van woningen. Als gemeente bieden we energie bespaarleningen en subsidies op duurzame maatregelen aan. Dit doen we niet individueel, maar collectief op het niveau van wijken en kleine kernen. Hiermee wil we inwoners helpen om samen de stap te maken naar duurzaam wonen.

Gemeente Vijfheerenlanden – Woonvisie 19.112

20

Figuur: verhouding eigendormsvormen per kern In elke kern is het aandeel koop het grootst, gevolgd door de huur corporatie. Het aandeel huur particulier is in elke kern duidelijk het kleinst. De kernen Tienhoven en Kedichem hebben vergeleken met de andere kernen het grootste aandeel koopwoningen, bij de kern Vianen is dit aandeel het kleinst.

Bron: CBS (2019), bewerking Stec Groep (2019).

Gemeente Vijfheerenlanden – Woonvisie 19.112

21

5 Betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen 5.1 Meer mogelijkheden voor doorstroming bieden We zetten in op de ontwikkeling van betaalbare woningen en bieden doorstromers meer mogelijkheden. Met onze woonpartners zorgen we voor een passend aanbod van sociale huurwoningen, aansluitend bij de woonbehoefte en de resultaten van de woningmarktanalyse. Onderdeel daarvan is het verbeteren van de beschikbaarheid van de bestaande betaalbare woningvoorraad, zodat huishoudens in de doelgroep goed terecht kunnen. Samen met Lekstede Wonen, Kleurrijk Wonen en Fien Wonen zetten we een breed pakket van maatregelen in om scheefwonen te verminderen en de doorstroming te bevorderen. Dat bestaat uit het vergroten van het aanbod van geschikte woningen en het actief benaderen van sociale huurders om door te stromen, bijvoorbeeld op het moment dat woningen verduurzaamd worden. We maken prestatieafspraken met sociale verhuurders op de thema’s voorraad en beschikbaarheid, betaalbaarheid, doorstroming, kwaliteit, verduurzaming, ouderenhuisvesting en wonen en zorg. Samen met de drie woningcorporaties kijken we naar de toevoeging van kleinere woningen om aan de sluiten bij de behoeften van kleine huishoudens. 5.1.1 Vraag naar goedkope en middeldure koop en huurwoningen Er is in Vijfheerenlanden een vraag naar goedkope en middeldure koopwoningen en aan sociale en middeldure huurwoningen.

Het gaat met name om de woonvraag van kleine (startende) huishoudens en ouderen die een aantrekkelijke (betaalbare) levensloopbestendige woning op een goed gelegen locatie in een kern met voorzieningen, of de eigen woonkern wensen, aanvullend op de mogelijkheden om bestaande woningen levensloopbestendig te maken. Daardoor valt het vinden van een woning in dit segment in de praktijk in Vijfheerenlanden niet mee. Over de hele linie zien we dat het gemiddeld aantal reacties per woning en de wachttijd/zoektijd oplopen. Het betreft de actuele druk op de huursegmenten. Deze kan niet één-op-één worden vertaald naar de opgave in het sociale segment. Daarop zijn demografische ontwikkelingen van invloed. Starters hebben vaak (nog) een beperkt budget en zoeken daarom betaalbare woningen. In Vijfheerenlanden woont een deel van de starters lang thuis, waardoor zij in de gelegenheid zijn te sparen voor de eerste woning, bij voorkeur een koopwoning. Door stijgende huizenprijzen en de aangescherpte hypotheekeisen is het voor steeds meer starters moeilijker om een woning te kopen. Door gebrek aan doorstroming op de woningmarkt komen er daarnaast weinig woningen beschikbaar voor de startende doelgroep. 5.1.2 Klein(er) wonen De laatste jaren is er landelijk een trendbreuk te zien van steeds ruimere woningen (sinds de naoorlogse periode tot circa 10 jaar geleden) naar kleinere nieuwbouwwoningen.

Flexibilisering van de arbeidsmarkt, groei van het aantal eenpersoonshuishoudens en verstedelijking zijn fundamentele onderleggers voor de langetermijnvraag die ook (ten dele) voor Vijfheerenlanden gelden. De huidige hoogconjunctuur zet de betaalbaarheid van woningen onder druk en zorgt boven op de lange termijnbehoefte voor een tijdelijke extra vraag. De vraag naar klein(er) wonen vertaalt zich in de praktijk in een vraag naar kleinere woningen (bijvoorbeeld kleine appartementen, een kleine (niche) vraag naar Tiny Houses). Daarnaast is er behoefte aan een flexibele

Gemeente Vijfheerenlanden – Woonvisie 19.112

22

schil van woningen, om een tijdelijke vraag naar bijvoorbeeld sociale huurwoningen of woningen voor woonurgenten op te vangen. Daar waar er initiatiefnemers zijn met haalbare voorstellen voor flexibele woningen gedragen door de kernen, dan werken we daar zoveel mogelijk aan mee . 5.1.3 Flexibele schil biedt ruimte om op korte termijn te voorzien in de woningvraag. In mei 2019 liet het Ministerie van BZK-onderzoek doen naar de kansen, knelpunten en oplossingsrichtingen voor tijdelijke woningbouw (‘De bouw van tijdelijke woningen’, door Wat kost de bouw van een huurwoning en Expertisecentrum Flexwonen (2019)). Zie hieronder een box met facts & figures uit het rapport. Tijdelijke woningbouw vindt steeds meer plaats, maar het potentieel lijkt nog onderbenut. Knelpunten zijn onder andere de beperkte exploitatieduur, risico’s in de exploitatie, weerstand van omwonenden, een gebrek aan locaties en onbekendheid bij gemeenten. FACTS & FIGURES RAPPORT TIJDELIJKE WONINGEN 

De productie van tijdelijke woningen steeg de afgelopen jaren en blijft naar verwachting ook de komende jaren stijgen.



Circa 70% van de tijdelijke woningbouw gebeurt in opdracht van corporaties (landelijk). Het gaat dus ook primair om huurwoningen. In bijna driekwart van de verhuringen gaat het om tijdelijke huurcontracten. Gemiddeld zijn de woningen tussen de circa 30 en 40 m² groot.



Tijdelijke woningbouw is een tijdelijke oplossing voor een permanent probleem. Gemeenten en opdrachtgevers geven vooral aan tijdelijk te bouwen vanwege de te behalen bouwsnelheid.



Slechts beperkt aantal gemeenten zet in op tijdelijke woningbouw. Onwelwillendheid bij gemeenten is een belangrijke bottleneck. Redenen dat gemeenten niet doorpakken zijn: geen beschikbare locaties, te verwachten weerstand en permanente woningen hebben de voorkeur.



Tijdelijke woningbouw wordt minder rendabel bevonden dan permanente bouw, vooral door de beperkte restwaarde aan het einde van de looptijd (en het daarmee samenhangende verplaatsingsrisico).



De stichtingskosten voor tijdelijke woningen zijn circa de helft van de stichtingskosten van een sociale huurwoning. Vooral veroorzaakt door grotendeels fabrieksmatige bouwprocedures.



De gemiddelde levensduur van tijdelijke woningen is 28 jaar, terwijl de 1e exploitatietermijn gemiddeld 12 jaar is.

5.2 Achterblijvende doorstroming We signaleren als gemeente dat scheefwonen een probleem is waar maatschappelijk gezien veel over is te doen. Circa 19% van de sociale huurders in Vijfheerenlanden woont goedkoop scheef. Dat betekent dat zij een inkomen hebben boven de sociale huurgrens, maar wel in een sociale huurwoning wonen. In vergelijking met de rest van de Provincie Utrecht en Nederland is dat relatief veel. Ten opzichte van Nederland en de Provincie Utrecht wordt relatief weinig duur scheef gewoond (10%) (huishoudens die tot de doelgroep huurtoeslag behoren en in een woning wonen met een huurprijs boven de aftoppingsgrens). Dit betekent dat er bovengemiddeld veel mensen in verhouding tot hun inkomen niet passend wonen. De sterke lokale binding van inwoners van de kernen in Vijfheerenlanden met de eigen kern, en de relatief hoge marktwaarde van woningen in de hele gemeente heeft hier invloed op. Daarnaast vinden we het ook belangrijk dat binnen Vijfheerenlanden sprake is van een mix van inkomens en huishoudenssamenstellingen in onze kernen.

5.2.1 Weinig middenhuurwoningen beschikbaar Van huishoudens met een laag middeninkomen (met een bruto jaarinkomen vanaf € 38.035, door een tijdelijke verruiming op € 42.436, prijspeil 2019 (Voorstel Kabinet, september 2019 is om de inkomensgrenzen voor lage middeninkomens aan te passen naar € 35.000 voor een persoonshuishouden en € 42.000 voor een