Uitvoeringsnotitie Woonvisie - 20221214 aangepast.docx
Tekst van het document
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
29
Basis woningbouwprogramma’s als bouwsteen Inleiding Om per kern zo eenduidig mogelijk de woningbouwprogramma’s28 op basis van financieringscategorieën vorm te geven gaan we uit van een drietal basis woningbouwprogramma’s als kaders die onderstaand zijn toegelicht. Afwijking van basisprogramma’s In bijzondere gevallen kan het college gemotiveerd afwijken van de voorgeschreven programma’s. Bij een lager percentage dan vastgesteld in de basisprogramma’s in deze notitie dient een afdracht plaats te vinden als vastgelegd in de Nadere regels subsidie reserve volkshuisvesting29.
Basisprogramma voor alle kernen: 50% betaalbaar Omdat bij kleine plannen tot en met 10 woningen het basisprogramma moeilijk of niet uitvoerbaar is, wordt bij het basisprogramma uitgegaan van een plan van tenminste 11 woningen. Het programma in elk plan of een samenstelling van meerdere plannen is als volgt: Categorie
Percentage
Sociale huur
30%
Sociale koop
5%
Middeldure huur of koop
15%
Dure huur of koop
50%
Getracht is om niet alleen een programma te ontwikkelen dat aansluit op de behoefte van de woningzoekende, maar dat ook economisch haalbaar voor de ontwikkelaar moet zijn. Maar vooral ook aansluit op wat nodig is in Vijfheerenlanden én in relatie tot andere gemeenten. Twee derde van de gemeenten beschikken over minder dan 30% sociale
28 In de bijlage zijn de financieringscategorieën nader toegelicht en zijn bij woningtypen
de bijbehorende doelgroepen aangegeven. 29 https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR680909/1
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
30
huur. 30% is de ambitie van de woningcorporaties én via de prestatieafspraken Vijfheerenlanden met hen afgesproken. Een hoger percentage, zo hebben wij ervaren in Vianen en Leerdam, kan leiden tot ongewenste effecten in de leefbaarheid. Door 30% sociale huur ook in de kleine kernen te realiseren zal geleidelijk aan de sociale huur beter worden verdeeld over de gemeente zonder dat het de bevolkingssamenstelling van de kern te snel wijzigt. Met 15% middeldure woningen bedienen we de groep woningzoekenden met een midden inkomen. Zonder sturing is de kans groot dat dit segment en sociale koop onvoldoende kansen biedt voor woningzoekenden. Sociale koop is relatief beperkt van omvang. Dit wordt vooral verklaard doordat deze woningen voor ontwikkelaars duur zijn en gelijktijdig op kwalitatief vlak moeten inleveren door een beperkte grootte. Dit soort woningen is vooral geschikt voor 1- en 2-persoons huishoudens en kan bovengemiddeld in een gestapelde woonvorm worden gerealiseerd. Voor middeldure sector wordt de betaalbaarheidsgrens als bovengrens gehanteerd (in 2022 en 2023: € 355.000). Woningen tussen de betaalbaarheidsgrens en de NHG-grens behoren in 2023 tot de categorie dure koop. De dure koop en huurwoningen zijn vaak de financiële dragers van een plan. Maar soms ook gewenst door ouderen die op zoek zijn naar een woning voor hun nieuwe levensfase.
De uitkomsten uit het participatieonderzoek bij de woonvisie duiden daar ook op. Binnen de categorie dure koop kan wanneer daar aanleiding voor is een bescheiden percentage worden opgenomen voor de topkoop categorie.
Basisprogramma alle kernen tot maximaal 10 woningen Kenmerkend voor de kleine kernen is dat de projectomvang vaak minder dan 10 woningen betreft. Dit zal in iets mindere mate voor komen bij de verzorgingskernen en stedelijke kernen. Het is belangrijk dat de wijze waarop de gemeente dit ten uitvoer wil brengen helder is, zodat hiermee rekening kan worden gehouden door ontwikkelende partijen. De haalbaarheid van plannen hangt nauw samen met de grondwaarde die kan worden gegenereerd. Hoe hoger de financieringscategorie hoe hoger de opbrengst. Bij vrije sector is de grondopbrengst doorgaans het hoogste. In onderstaande tabel is de opbrengstwaarde per kolom afnemend van rechts naar links. Bij het opstellen van de tabel is naast betaalbaarheid voor de consument ook bij de verdeling de haalbaarheid op planniveau betrokken.
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
31
De woningcorporaties staan in beginsel positief tegenover het realiseren van kleine woningaantallen om opgaven in kleine kernen waar te maken. Per plan zullen zij een afweging maken of een klein aantal wenselijk en financieel haalbaar is. Thans actualiseren zij hun portefeuillestrategie, die naar verwachting in 2023 gereed zal zijn. De financiële haalbaarheid van kleine plannen is soms kritisch. Wanneer in een kern (vrijwel) alleen kleine plannen worden gerealiseerd, is de kans groot dat er te weinig betaalbare woningen gebouwd worden. Aantal
Sociale huur
Sociale koop
woningen
Middeldure30
Middeldure
Vrije sector
huur
koop
huur of
totaal
koop
10
3
2
5
9
2
1
2
4
8
2
1
2
4
1
2
3
2
3
1
2
4
2
2
3
2
1
2
1
1
7
1
6
1
5
2
1
1
Basisprogramma bij gebiedsontwikkeling 67% betaalbaar Er zullen mogelijk ook plannen afhankelijk zijn van de ambitie van het Kabinet om 67% betaalbaar te realiseren. Bijvoorbeeld om in aanmerking te kunnen komen voor subsidie. In absolute zin trekt het kabinet er veel geld voor uit. Relatief gezien lijkt de beschikbare
30 Middeldure huur en middeldure huur zijn uitwisselbaar, waarbij middeldure huur
nadrukkelijk de voorkeur heeft.
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
32
subsidie beperkt gezien de extra opgave om 67% van de nieuwbouw betaalbaar te realiseren. Het aantal woningen dat moet worden gerealiseerd is hoog. Bij de gebiedsontwikkelingen die nu in onderzoek zijn bestaat wellicht de mogelijkheid om via Woondeals in aanmerking te komen voor Rijkssubsidie waardoor een hoger percentage betaalbaar mogelijk wordt. Voor Vijfheerenlanden is hier waarschijnlijk ook in de toekomst behoefte aan. Wanneer het later een lager percentage kan worden, afhankelijk van een eventueel verlies aan subsidie, is de grondexploitatie meestal gunstiger. Dan ligt het voor de hand om te kiezen voor het basisprogramma met 50% betaalbaar. In onderstaand overzicht is sociale huur gehandhaafd op 30% en is de sociale koop licht gestegen. Het percentage sociale huur van 30% komt ook overeen met wat de Rijksoverheid verwacht van gemeenten. De minister stelt in recente plannen dat elke gemeente 30% sociale huur moet bieden. Momenteel blijken twee derde van de gemeenten, anders dan Vijfheerenlanden, dit percentage niet te bieden. Kijkend naar wat landelijk gebruikelijk is lijkt een hoger percentage sociale huur niet noodzakelijk. De grootste stijging vindt plaats in het middeldure segment. In toenemende mate is dit het segment waarin vraag en aanbod niet goed in balans zijn. Vandaar dat de toevoeging vooral in dit segment nodig is. categorie
Percentage
Sociale huur
30%
Sociale koop
10%
Middeldure huur of koop
27%
Dure huur of koop
33%
Kwalitatieve uitgangspunten per kern De kwalitatieve kaders zijn bewust niet en detail uitgewerkt. Het is belangrijk dat per kern maatwerk ontstaat, wat bijdraagt aan de vitaliteit van de kernen. Dit gebeurt met de dorpswoonvisies en gebiedsontwikkelingen. De vaste uitgangspunten voor elke kern betreffen:
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
33
•
Voor nieuwe woningen is levensloopbestendigheid om in de toekomst verschillende doelgroepen te kunnen huisvesten;
•
Bijzondere aandacht is nodig voor geschikte woningen voor ouderen, jongeren of andere starters. Op basis van de in 2019 gehouden enquête onder de bewoners in het kader van de woonvisie is voor hen de volgende behoefte opgetekend: starters
senioren
Jonge alleenstaanden en stellen
Vianen & Hoef en
18%
33%
9%
Leerdam
21%
32%
10%
Kernen AV
30%
23%
12%
Kernen U10
18%
33%
9%
Haag
•
Het is belangrijk dat in de dorpswoonvisies en gebiedsontwikkelingen wordt ingespeeld op bovengenoemde behoefte;
•
Na gaan waar mogelijkheden zijn voor de realisatie van een flexibele schil voor het kunnen opvangen van een bovengemiddelde behoefte voor bijzondere doelgroepen.
Een specifieke opdracht voor het behoud van basisonderwijs geldt voor de kernen Everdingen, Kedichem, Hei- en Boeicop en Zijderveld door nieuwbouw van woningen meer kinderen in de kern te laten wonen. Experimenteerruimte voor nieuwe woonvormen is wenselijk die aansluit op de behoefte in de betreffende kern. Bij een eventuele herstructurering van de kwetsbare woonbuurten De Hagen in Vianen en Leerdam West is een betere balans in financieringscategorieën bij nieuwbouwprogramma’s gewenst. Via de dorpswoonvisies en gebiedsontwikkelingen worden de uitgangspunten op maat uitgewerkt gericht op de behoefte en vitaliteit van de betreffende kern. Daarbij wordt ingespeeld op onder andere het karakter van de kern en aandachtspunten uit de factsheets per kern (zie bijlage).
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
34
Prioritering Wanneer een prioritering moet worden gemaakt in het selecteren van plannen, dan gelden vanuit het domein wonen de volgende uitgangspunten: 1. Plannen die voldoen aan het basisprogramma gaan voor op plannen waarin in negatieve zin wordt afgeweken van het percentage sociale huur, sociale koop en middeldure huur of –koop; 2. Plannen die in positieve zin afwijken van het percentage sociale huur, sociale koop en middeldure huur of –koop ten opzichte van het basisprogramma, gaan voor op plannen die minder scoren op genoemde segmenten uit het programma. Zo lang het reservefonds volkshuisvesting subsidie mogelijkheden biedt is een financiële ondersteuning vanuit dit fonds mogelijk.
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
35
Bijlagen Literatuurlijst •
Woningbehoefte onderzoek Vijfheerenlanden, Stec
•
Woonvisie, Stec, 16 juli 2020
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
36
Woondrukindex Bron: Atlas Research juni 202231
31 https://atlasresearch.nl/de-atlas-2022/
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
37
Factsheet Vijfheerenlanden aspecten Gemengde bewoning
Over het geheel goed gemengd
Onderwijs
Opgave extra gezinnen in 4 kernen
Economie
Opgave huisvesting arbeidsmigranten
Mobiliteit
Lexmond, Meerkerk, Vianen
Leefbaarheid
Extra inzet in Leerdam West
Vergrijzing
Extra inzetten op wonen voor senioren
Gemiddeld aantal personen per woning Duurzaamheid
2,41 (NL 2,13) Transitievisie warmte & circulariteit
Corporaties
waarde
woningaantal
6877 (waarvan 422 in vrije sector)
Percentage van totale voorraad
26,3%
Percentage woningzoekend/ voorraad corporatie in kern
165%
Ingeschreven 1 en 2 persoonshuishoudens Ingeschreven naar leeftijd Woningtypen: EGW - Grondgebonden senioren - gestapeld - gestapeld lift
Overig verhuur Gemiddeld aantal verhuringen per jaar Verdeling sociaal-middel duur- duur
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
84% van alle ingeschrevenen 15% < 23 | 51% 23 tot 65 | 34% > 65 62% - 7% - 12% - 19%
waarde 73 11% - 43% - 46%
38
Koop
Verkoopaantallen per jaar
Sociale koop32
70
betaalbare koop sociale koop tot € 355k33
265
dure koop NHG -€ 750.00034
526
top koop > 750.000
32
Betaalbare koop bestaande bouw
335 (35%)
Betaalbare koop nieuwbouw
45 (5%)
Vraagdruk obv krapte indicator
Vrijstaand veelal zeer ontspannen, 2 onder 1 kap soms ontspannen en overig zeer gespannen
32 Over de jaren 2019, 2020 en 2021 met respectievelijk € 200k, € 225k en € 250k 33 Over de jaren 2019, 2020 en 2021 met respectievelijk € 290k, € 310k en € 325k 34 Prijspeil 2022 (2019: € 530k | 2020: € 570k | 2021: € 650k)
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
39
Factsheet Ameide aspecten Gemengde bewoning
Geen seniorenwoningen in sociaal segment
Onderwijs
Geen extra opgave
Economie
Geen bijzonderheden
Mobiliteit
Geen
Leefbaarheid
Geen bijzonderheden
Vergrijzing
23% ouder dan 65 jaar, extra inzetten op wonen voor senioren
Gemiddeld aantal personen per woning Duurzaamheid
Corporatie Fien wonen woningaantal
2,23 Transitievisie warmte & circulariteit
waarde 252 (waarvan 2 in vrije sector)
Percentage van totale voorraad
18%
Percentage woningzoekend/ voorraad corporatie in kern
123%
Ingeschreven 1 en 2 persoonshuishoudens
86% van alle ingeschrevenen
Ingeschreven naar leeftijd
8% < 23 | 62% 23 tot 65 | 30% > 65
woningtypen
86% EGW en 14% gestapeld zonder lift
Overig verhuur
waarde
Gemiddeld aantal verhuringen per jaar Verdeling sociaal-middel duur- duur
3 25% - 12% - 63% Extra inzetten op middeldure huur
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
40
Koop35
Verkoopaantallen in 3 jaar
Sociale koop
16
betaalbare koop sociale koop tot € 355k
46
dure koop NHG -€ 750.000
49
top koop > 750.000
8
Betaalbare koop bestaande bouw
62 (49%)
Betaalbare koop nieuwbouw
4 (3%)
Vraagdruk obv krapte indicator
Licht gespannen in alle woonvormen
35 Zie voor toelichting voetnoten bij factsheet Vijfheerenlanden
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
41
Factsheet Everdingen aspecten Gemengde bewoning
Geen aanbod sociaal <23 jaar beschikbaar en zeer beperkt voor senioren
Onderwijs
Geen extra opgave
Economie
Geen bijzonderheden
Mobiliteit
Geen
Leefbaarheid
Geen bijzonderheden
Vergrijzing
20% ouder 65 jaar, extra inzetten op wonen voor senioren
Gemiddeld aantal personen per woning Duurzaamheid
Corporatie LEKSTEDEwonen woningaantal
2,59 Transitievisie warmte & circulariteit
waarde 62 (waarvan 0 in vrije sector)
Percentage van totale voorraad
13%
Percentage woningzoekend/ voorraad corporatie in kern
331%
Ingeschreven 1 en 2 persoonshuishoudens Ingeschreven naar leeftijd
85% van alle ingeschrevenen 8% < 23 | 67% 23 tot 65 | 25% > 65
woningtypen
89% EGW en 11% grondgebonden gelijkvloers/ senioren
Overig verhuur
waarde
Gemiddeld aantal verhuringen per jaar Verdeling sociaal-middel duur- duur
<1 0% - 0% - 100% Extra inzetten op middeldure huur
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
42
Koop36
Verkoopaantallen in 3 jaar
Sociale koop
3
betaalbare koop sociale koop tot € 355k
16
dure koop NHG -€ 750.000
10
top koop > 750.000
4
Betaalbare koop bestaande bouw
19 (58%)
Betaalbare koop nieuwbouw
0 (5%)
Vraagdruk obv krapte indicator
Vrijstaand zeer ontspannen, overig zeer gespannen
36 Zie voor toelichting voetnoten bij factsheet Vijfheerenlanden
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
43
Factsheet Hagestein aspecten Gemengde bewoning
Geen aanbod sociaal <23 jaar beschikbaar en zeer beperkt voor senioren
Onderwijs
Geen extra opgave
Economie
Geen bijzonderheden
Mobiliteit
Ontsluiting is aandachtspunt
Leefbaarheid
Geen bijzonderheden
Vergrijzing
23% ouder dan 65 jaar, extra inzetten op wonen voor senioren
Gemiddeld aantal personen per woning Duurzaamheid
Corporatie LEKSTEDEwonen woningaantal
2,59 Transitievisie warmte & circulariteit
waarde 78 (waarvan 2 in vrije sector)
Percentage van totale voorraad
13%
Percentage woningzoekend/ voorraad corporatie in kern
426%
Ingeschreven 1 en 2 persoonshuishoudens Ingeschreven naar leeftijd
94% van alle ingeschrevenen 12% < 23 | 63% 23 tot 65 | 25% > 65
woningtypen
93% EGW en 7% grondgebonden gelijkvloers/ senioren
Overig verhuur
waarde
Gemiddeld aantal verhuringen per jaar Verdeling sociaal-middel duur- duur
<1 0% - 0% - 100% Extra inzetten op middeldure huur
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
44
Koop37
Verkoopaantallen in 3 jaar
Sociale koop
2
betaalbare koop sociale koop tot € 355k
5
dure koop NHG -€ 750.000
43
top koop > 750.000
12
Betaalbare koop bestaande bouw
7 (11%)
Betaalbare koop nieuwbouw
3 (5%)
Vraagdruk obv krapte indicator
Vrijstaand zeer ontspannen, overig zeer gespannen
37 Zie voor toelichting voetnoten bij factsheet Vijfheerenlanden
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
45
Factsheet Hei- en Boeicop aspecten Gemengde bewoning
Geen aanbod sociaal <23 jaar beschikbaar
Onderwijs
Extra opgave meer jonge gezinnen
Economie
Geen bijzonderheden
Mobiliteit
Geen
Leefbaarheid
Geen bijzonderheden
Vergrijzing
18% ouder dan 65 jaar, inzetten op wonen voor senioren
Gemiddeld aantal personen per woning
2,53
Duurzaamheidsbeleid
Transitievisie warmte & circulariteit
Corporatie Fien wonen
waarde
woningaantal
61 (waarvan 1 in vrije sector)
Percentage van totale voorraad
15%
Percentage woningzoekend/ voorraad corporatie in kern
130%
Ingeschreven 1 en 2 persoonshuishoudens Ingeschreven naar leeftijd
82% van alle ingeschrevenen 15% < 23 | 51% 23 tot 65 | 33% > 65
woningtypen
100% EGW
Overig verhuur
waarde
Gemiddeld aantal verhuringen per jaar Verdeling sociaal-middel duur- duur
<1 0% - 0% - 100% Extra inzetten op middeldure huur
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
46
Koop38
Verkoopaantallen in 3 jaar
Sociale koop
1
betaalbare koop sociale koop tot € 355k
7
dure koop NHG -€ 750.000
7
top koop > 750.000
5
Betaalbare koop bestaande bouw
8 (40%)
Betaalbare koop nieuwbouw
0 (0%)
Vraagdruk obv krapte indicator
Ivm te weinig verkopen geen inzicht mbt appartementen en bij alle overige woningtypen normaal
38 Zie voor toelichting voetnoten bij factsheet Vijfheerenlanden
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
47
Factsheet Hoef en Haag aspecten Gemengde bewoning
Geen aanbod sociaal <23 jaar beschikbaar en beperkt voor senioren
Onderwijs
Geen extra opgave
Economie
Geen bijzonderheden
Mobiliteit
Geen
Leefbaarheid
Geen bijzonderheden
Vergrijzing
5% ouder dan 65 jaar, normale inzet op wonen voor senioren
Gemiddeld aantal personen per woning Duurzaamheid
Corporatie LEKSTEDEwonen woningaantal
3,3239 Transitievisie warmte & circulariteit
waarde 186 (waarvan 0 in vrije sector)
Percentage van totale voorraad
23%
Percentage woningzoekend/ voorraad corporatie in kern
163%
Ingeschreven 1 en 2 persoonshuishoudens
69% van alle ingeschrevenen
Ingeschreven naar leeftijd
12% < 23 | 82% 23 tot 65 | 6% > 65
woningtypen
88% EGW en 12% gestapeld met lift
Overig verhuur
waarde
Gemiddeld aantal verhuringen per jaar Verdeling sociaal-middel duur- duur
1 0% - 0% - 100% Extra inzetten op middeldure huur
39 Hoog, is het gevolg van een jonge wijk met een boven gemiddeld aantal gezinnen
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
48
Koop40
Verkoopaantallen in 3 jaar
Sociale koop
5
betaalbare koop sociale koop tot € 355k
71
dure koop NHG -€ 750.000
418
top koop > 750.000
99
Betaalbare koop bestaande bouw
0 (0%)
Betaalbare koop nieuwbouw
76 (13%)
Vraagdruk obv krapte indicator
Vrijstaand zeer ontspannen, 2 onder 1 kap licht gespannen en overig zeer gespannen
40 Zie voor toelichting voetnoten bij factsheet Vijfheerenlanden
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
49
Factsheet Kedichem aspecten Gemengde bewoning
Beperkt aanbod sociaal senioren beschikbaar
Onderwijs
Extra opgave meer jonge gezinnen
Economie
Geen bijzonderheden
Mobiliteit
Geen
Leefbaarheid
Geen bijzonderheden
Vergrijzing
22% ouder dan 65 jaar, extra inzet op wonen voor senioren
Gemiddeld aantal personen per woning Duurzaamheidsbeleid
Corporatie Kleurrijk wonen woningaantal
2,42 Transitievisie warmte & circulariteit
waarde 45 (waarvan 0 in vrije sector)
Percentage van totale voorraad
13%
Percentage woningzoekend/ voorraad corporatie in kern
193%
Ingeschreven 1 en 2 persoonshuishoudens
71% van alle ingeschrevenen
Ingeschreven naar leeftijd
10% < 23 | 69% 23 tot 65 | 21% > 65
woningtypen
76% EGW, 11% grondgebonden gelijkvloers/ seniorenwoningen en 13% gestapeld zonder lift
Overig verhuur
waarde
Gemiddeld aantal verhuringen per jaar Verdeling sociaal-middel duur- duur
0 0% - 0% - 0% Extra inzetten op middeldure huur
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
50
Koop41
Verkoopaantallen in 3 jaar
Sociale koop
3
betaalbare koop sociale koop tot € 355k
2
dure koop NHG -€ 750.000
17
top koop > 750.000
4
Betaalbare koop bestaande bouw
5 (19%)
Betaalbare koop nieuwbouw
0 (4%)
Vraagdruk obv krapte indicator
Ivm te weinig verkopen geen inzicht mbt appartementen en bij alle overige woningtypen normaal
41 Zie voor toelichting voetnoten bij factsheet Vijfheerenlanden
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
51
Factsheet Leerbroek aspecten Gemengde bewoning
Geen aanbod sociaal <23 jaar beschikbaar
Onderwijs
Geen extra opgave
Economie
Geen bijzonderheden
Mobiliteit
Geen
Leefbaarheid
Geen bijzonderheden
Vergrijzing
18% ouder dan 65 jaar, inzetten op wonen voor senioren
Gemiddeld aantal personen per woning
2,82 (17% boven gem. Vijfheerenlanden)
Duurzaamheidsbeleid
Transitievisie warmte & circulariteit
Corporatie Fien wonen
waarde
woningaantal
70 (waarvan 2 in vrije sector)
Percentage van totale voorraad
13%
Percentage woningzoekend/ voorraad corporatie in kern
153%
Ingeschreven 1 en 2 persoonshuishoudens Ingeschreven naar leeftijd
66% van alle ingeschrevenen 8% < 23 | 76% 23 tot 65 | 16% > 65
woningtypen
100% EGW
Overig verhuur
waarde
Gemiddeld aantal verhuringen per jaar Verdeling sociaal-middel duur- duur
1 25% - 25% - 50% Extra inzetten op middeldure huur
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
52
Koop42
Verkoopaantallen in 3 jaar
Sociale koop
1
betaalbare koop sociale koop tot € 355k
9
dure koop NHG -€ 750.000
14
top koop > 750.000
6
Betaalbare koop bestaande bouw
10 (33%)
Betaalbare koop nieuwbouw
0 (0%)
Vraagdruk obv krapte indicator
Ivm te weinig verkopen geen inzicht mbt appartementen en bij alle overige woningtypen normaal
42 Zie voor toelichting voetnoten bij factsheet Vijfheerenlanden
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
53
Factsheet Leerdam aspecten Gemengde bewoning
Nadrukkelijk op inzetten in Leerdam West
Onderwijs
Geen extra opgave
Economie
Geen bijzonderheden
Mobiliteit
NS station
Leefbaarheid
Geen bijzonderheden
Vergrijzing
21% ouder dan 65 jaar, extra inzet op wonen voor senioren
Gemiddeld aantal personen per woning Duurzaamheidsbeleid
Corporatie Kleurrijk wonen woningaantal
2,35 (beneden gem. Vijfheerenlanden) Transitievisie warmte & circulariteit
waarde 2820 (waarvan 290 in vrije sector)
Percentage van totale voorraad
34%
Percentage woningzoekend/ voorraad corporatie in kern
114%
Ingeschreven 1 en 2 persoonshuishoudens
81% van alle ingeschrevenen
Ingeschreven naar leeftijd
10% < 23 | 69% 23 tot 65 | 21% > 65
woningtypen
58% EGW, 3% grondgebonden gelijkvloers/ seniorenwoningen, 18% gestapeld zonder lift en 21% gestapeld met lift
Bijzonderheden
Extra opgave ivm herstructurering Leerdam West en herhuisvestingsopgave
Overig verhuur
waarde
Gemiddeld aantal verhuringen per jaar Verdeling sociaal-middel duur- duur
50 11% - 47% - 42% Inzetten op middeldure huur
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
54
Koop43
Verkoopaantallen in 3 jaar
Sociale koop
128
betaalbare koop sociale koop tot € 355k
269
dure koop NHG -€ 750.000
530
top koop > 750.000
47
Betaalbare koop bestaande bouw
374 (38%)
Betaalbare koop nieuwbouw
23 (2%)
Vraagdruk obv krapte indicator
In alle woonvormen zeer gespannen
43 Zie voor toelichting voetnoten bij factsheet Vijfheerenlanden
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
55
Factsheet Lexmond aspecten Gemengde bewoning
Geen aanbod sociaal senioren aanwezig
Onderwijs
Geen extra opgave
Economie
Geen bijzonderheden
Mobiliteit
Mogelijk aanleg ontsluitingsweg
Leefbaarheid
Geen bijzonderheden
Vergrijzing
21% ouder dan 65 jaar, extra inzetten op wonen voor senioren
Gemiddeld aantal personen per woning
2,51
Duurzaamheidsbeleid
Transitievisie warmte & circulariteit
Corporatie Fien wonen
waarde
woningaantal
286 (waarvan 68 in vrije sector)
Percentage van totale voorraad
24%
Percentage woningzoekend/ voorraad corporatie in kern
151%
Ingeschreven 1 en 2 persoonshuishoudens
89% van alle ingeschrevenen
Ingeschreven naar leeftijd
10% < 23 | 64% 23 tot 65 | 26% > 65
woningtypen
85% EGW; 15% gestapeld zonder lift
Overig verhuur
waarde
Gemiddeld aantal verhuringen per jaar Verdeling sociaal-middel duur- duur
<1 0% - 50% - 50% Extra inzetten op middeldure huur
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
56
Koop44
Verkoopaantallen in 3 jaar
Sociale koop
2
betaalbare koop sociale koop tot € 355k
17
dure koop NHG -€ 750.000
48
top koop > 750.000
12
Betaalbare koop bestaande bouw
19 (24%)
Betaalbare koop nieuwbouw
0 (0%)
Vraagdruk obv krapte indicator
Ivm te weinig verkopen geen inzicht mbt appartementen en bij alle overige woningtypen normaal
44 Zie voor toelichting voetnoten bij factsheet Vijfheerenlanden
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
57
Factsheet Meerkerk aspecten Gemengde bewoning
Geen aanbod sociaal senioren aanwezig
Onderwijs
Geen extra opgave
Economie
Geen bijzonderheden
Mobiliteit
Mogelijk OV-hub
Leefbaarheid
Geen bijzonderheden
Vergrijzing
21% ouder dan 65 jaar, extra inzetten op wonen voor senioren
Gemiddeld aantal personen per woning
2,49
Duurzaamheidsbeleid
Transitievisie warmte & circulariteit
Corporatie Fien wonen
waarde
woningaantal
337 (waarvan 22 in vrije sector)
Percentage van totale voorraad
21%
Percentage woningzoekend/ voorraad corporatie in kern
129%
Ingeschreven 1 en 2 persoonshuishoudens Ingeschreven naar leeftijd
88% van alle ingeschrevenen 9% < 23 | 62% 23 tot 65 | 29% > 65
woningtypen
89% EGW; 7% gestapeld zonder lift en 4% gestapeld met lift
Overig verhuur
waarde
Gemiddeld aantal verhuringen per jaar Verdeling sociaal-middel duur- duur
4 18% - 46% - 36% inzetten op middeldure huur
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
58
Koop45
Verkoopaantallen in 3 jaar
Sociale koop
21
betaalbare koop sociale koop tot € 355k
35
dure koop NHG -€ 750.000
45
top koop > 750.000
9
Betaalbare koop bestaande bouw
21 (19%)
Betaalbare koop nieuwbouw
0 (0%)
Vraagdruk obv krapte indicator
Ivm te weinig verkopen geen inzicht mbt appartementen en bij alle overige woningtypen normaal
45 Zie voor toelichting voetnoten bij factsheet Vijfheerenlanden
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
59
Factsheet Nieuwland aspecten Gemengde bewoning
Geen aanbod sociaal voor jongeren < 23 jaar en senioren aanwezig
Onderwijs
Geen extra opgave
Economie
Geen bijzonderheden
Mobiliteit
Geen
Leefbaarheid
Geen bijzonderheden
Vergrijzing
15% ouder dan 65 jaar, inzetten op wonen voor senioren
Gemiddeld aantal personen per woning
2,64
Duurzaamheidsbeleid
Transitievisie warmte & circulariteit
Corporatie Fien wonen
waarde
woningaantal
76 (waarvan 0 in vrije sector)
Percentage van totale voorraad
20%
Percentage woningzoekend/ voorraad corporatie in kern
109%
Ingeschreven 1 en 2 persoonshuishoudens Ingeschreven naar leeftijd
82% van alle ingeschrevenen 9% < 23 | 72% 23 tot 65 | 19% > 65
woningtypen
100% EGW
Overig verhuur
waarde
Gemiddeld aantal verhuringen per jaar Verdeling sociaal-middel duur- duur
0 0% - 0% - 0% Extra inzetten op middeldure huur
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
60
Koop46
Verkoopaantallen in 3 jaar
Sociale koop
3
betaalbare koop sociale koop tot € 355k
5
dure koop NHG -€ 750.000
12
top koop > 750.000
4
Betaalbare koop bestaande bouw
8 (33%)
Betaalbare koop nieuwbouw
0 (0%)
Vraagdruk obv krapte indicator
Ivm te weinig verkopen geen inzicht mbt appartementen en bij alle overige woningtypen normaal
46 Zie voor toelichting voetnoten bij factsheet Vijfheerenlanden
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
61
Factsheet Oosterwijk aspecten Gemengde bewoning
aanbod sociaal voor senioren ontbreekt
Onderwijs
Geen extra opgave meer jonge gezinnen
Economie
Geen bijzonderheden
Mobiliteit
Geen
Leefbaarheid
Geen bijzonderheden
Vergrijzing
12% ouder dan 65 jaar, inzetten op wonen voor senioren
Gemiddeld aantal personen per woning Duurzaamheidsbeleid
Corporatie Kleurrijk wonen woningaantal
2,48 Transitievisie warmte & circulariteit
waarde 7 (waarvan 0 in vrije sector)
Percentage van totale voorraad
8%
Percentage woningzoekend/ voorraad corporatie in kern
329%
Ingeschreven 1 en 2 persoonshuishoudens Ingeschreven naar leeftijd
74% van alle ingeschrevenen 4% < 23 | 78% 23 tot 65 | 18% > 65
woningtypen
100% EGW
Overig verhuur
waarde
Gemiddeld aantal verhuringen per jaar Verdeling sociaal-middel duur- duur
0 0% - 0% - 0% Extra inzetten op middeldure huur
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
62
Koop47
Verkoopaantallen in 3 jaar
Sociale koop
1
betaalbare koop sociale koop tot € 355k
1
dure koop NHG -€ 750.000
6
top koop > 750.000
5
Betaalbare koop bestaande bouw
2 (15%)
Betaalbare koop nieuwbouw
0 (0%)
Vraagdruk obv krapte indicator
Ivm te weinig verkopen geen inzicht mbt appartementen en bij alle overige woningtypen normaal
47 Zie voor toelichting voetnoten bij factsheet Vijfheerenlanden
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
63
Factsheet Schoonrewoerd aspecten Gemengde bewoning
Geen aanbod sociaal <23 jaar beschikbaar
Onderwijs
Geen extra opgave meer jonge gezinnen
Economie
Geen bijzonderheden
Mobiliteit
Geen
Leefbaarheid
Geen bijzonderheden
Vergrijzing
19% ouder dan 65 jaar, inzetten op wonen voor senioren
Gemiddeld aantal personen per woning Duurzaamheidsbeleid
Corporatie Kleurrijk wonen woningaantal
2,62 Transitievisie warmte & circulariteit
waarde 115 (waarvan 9 in vrije sector)
Percentage van totale voorraad
17%
Percentage woningzoekend/ voorraad corporatie in kern
150%
Ingeschreven 1 en 2 persoonshuishoudens
87% van alle ingeschrevenen
Ingeschreven naar leeftijd
16% < 23 | 60% 23 tot 65 | 24% > 65
woningtypen
65% EGW | 35% grondgebonden/seniorenwoning
Overig verhuur
waarde
Gemiddeld aantal verhuringen per jaar Verdeling sociaal-middel duur- duur
1 0% - 0% - 100% Extra inzetten op middeldure huur
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
64
Koop48
Verkoopaantallen in 3 jaar
Sociale koop
2
betaalbare koop sociale koop tot € 355k
17
dure koop NHG -€ 750.000
11
top koop > 750.000
5
Betaalbare koop bestaande bouw
19 (54%)
Betaalbare koop nieuwbouw
0 (0%)
Vraagdruk obv krapte indicator
Ivm te weinig verkopen geen inzicht mbt appartementen en bij alle overige woningtypen normaal
48 Zie voor toelichting voetnoten bij factsheet Vijfheerenlanden
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
65
Factsheet Tienhoven aan de Lek aspecten Gemengde bewoning
Geen aanbod sociaal voor jongeren < 23 jaar en senioren aanwezig
Onderwijs
Geen extra opgave
Economie
Geen bijzonderheden
Mobiliteit
Geen
Leefbaarheid
Geen bijzonderheden
Vergrijzing
18% ouder dan 65 jaar, inzetten op wonen voor senioren
Gemiddeld aantal personen per woning
2,90 (20% boven gem. Vijfheerenlanden)
Duurzaamheidsbeleid
Transitievisie warmte & circulariteit
Corporatie Fien wonen
waarde
woningaantal
36 (waarvan 0 in vrije sector)
Percentage van totale voorraad
13%
Percentage woningzoekend/ voorraad corporatie in kern
161%
Ingeschreven 1 en 2 persoonshuishoudens Ingeschreven naar leeftijd
93% van alle ingeschrevenen 19% < 23 | 62% 23 tot 65 | 19% > 65
woningtypen
100% EGW
Overig verhuur
waarde
Gemiddeld aantal verhuringen per jaar Verdeling sociaal-middel duur- duur
0 0% - 0% - 0% Extra inzetten op middeldure huur
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
66
Koop49
Verkoopaantallen in 3 jaar
Sociale koop
0
betaalbare koop sociale koop tot € 355k
7
dure koop NHG -€ 750.000
7
top koop > 750.000
5
Betaalbare koop bestaande bouw
7 (37%)
Betaalbare koop nieuwbouw
0 (0%)
Vraagdruk obv krapte indicator
Ivm te weinig verkopen geen inzicht mbt appartementen en bij alle overige woningtypen normaal
49 Zie voor toelichting voetnoten bij factsheet Vijfheerenlanden
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
67
Factsheet Vianen aspecten Gemengde bewoning
Beperkt aanbod sociaal beschikbaar voor senioren
Onderwijs
Geen extra opgave
Economie
Geen bijzonderheden
Mobiliteit
Extra woningbouw bij OV-HUB Lekbrug
Leefbaarheid
Geen bijzonderheden
Vergrijzing
22% ouder dan 65 jaar, extra inzet op wonen voor senioren
Gemiddeld aantal personen per woning Duurzaamheid
Corporatie LEKSTEDEwonen woningaantal
2,34 Transitievisie warmte & circulariteit
waarde 2395 (waarvan 78 in vrije sector)
Percentage van totale voorraad
34%
Percentage woningzoekend/ voorraad corporatie in kern
225%
Ingeschreven 1 en 2 persoonshuishoudens Ingeschreven naar leeftijd
86% van alle ingeschrevenen 9% < 23 | 84% 23 tot 65 | 8% > 65
woningtypen
51% EGW, 15% grondgebonden gelijkvloers/ seniorenwoningen, 7% gestapeld zonder lift en 17% gestapeld met lift
Overig verhuur
waarde
Gemiddeld aantal verhuringen per jaar Verdeling sociaal-middel duur- duur
11 9% - 44% - 47% Extra inzetten op middeldure huur
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
68
Koop50
Verkoopaantallen in 3 jaar
Sociale koop
18
betaalbare koop sociale koop tot € 355k
257
dure koop NHG -€ 750.000
347
top koop > 750.000
65
Betaalbare koop bestaande bouw
173 (25%)
Betaalbare koop nieuwbouw
Vraagdruk obv krapte indicator
2 (0%)
Vrijstaand zeer ontspannen, 2 onder 1 kap licht gespannen en overig zeer gespannen
50 Zie voor toelichting voetnoten bij factsheet Vijfheerenlanden
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
69
Factsheet Zijderveld aspecten Gemengde bewoning
Beperkt aanbod sociaal voor senioren
Onderwijs
Geen extra opgave
Economie
Geen bijzonderheden
Mobiliteit
Geen
Leefbaarheid
Geen bijzonderheden
Vergrijzing
19% ouder dan 65 jaar, inzetten op wonen voor senioren
Gemiddeld aantal personen per woning Duurzaamheid
Corporatie LEKSTEDEwonen woningaantal
2,54 Transitievisie warmte & circulariteit
waarde 51 (waarvan 0 in vrije sector)
Percentage van totale voorraad
15%
Percentage woningzoekend/ voorraad corporatie in kern
227%
Ingeschreven 1 en 2 persoonshuishoudens
90% van alle ingeschrevenen
Ingeschreven naar leeftijd
8% < 23 | 92% 23 tot 65 | 0%? > 65
woningtypen
88% EGW en 12% gestapeld met lift
Overig verhuur
waarde
Gemiddeld aantal verhuringen per jaar Verdeling sociaal-middel duur- duur
<1 0% - 0% - 100% Extra inzetten op middeldure huur
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
70
Koop51
Verkoopaantallen in 3 jaar
Sociale koop
4
betaalbare koop sociale koop tot € 355k
3152
dure koop NHG -€ 750.000
15
top koop > 750.000
3
Betaalbare koop bestaande bouw
12 (22%)
Betaalbare koop nieuwbouw
23 (43%)
Vraagdruk obv krapte indicator
Vrijstaand zeer ontspannen, 2 onder 1 kap licht gespannen en overig zeer gespannen
51 Zie voor toelichting voetnoten bij factsheet Vijfheerenlanden 52 Aantal is waarschijnlijk sterk beïnvloed door een bijzonder betaalbaar
nieuwbouwproject
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
71
Financieringscategorieën en woningtypen Financieringscategorieën Voor de prijsgrenzen is aansluiting gezocht bij de recent vastgestelde prijzen in de doelgroepen verordeningen. Deze prijzen wijken licht af van de bedragen in de Planregistratie wonen van de provincie. Voor de sociale huurprijzen is aangesloten op de normbedragen die gehanteerd worden in het woonruimteverdelingssysteem. Sociale huur Maximale netto-huurprijs per maand € 763,47 (prijspeil 2022), € 808,06 (prijspeil 2023). Dit is de zogenoemde liberalisatiegrens. Sociale koop Tot €250.000 (prijspeil 2022, overeenkomstig provinciale planregistratie wonen) Middeldure huur Van liberalisatiegrens
tot € 1.026 per maand (prijspeil 2022). Deze grens is
afgesproken in de Woondeal en is de bovengrens van het reguleringsvoorstel middenhuur van het rijk (187 punten volgens het woningwaarderingsstelsel) Middeldure koop Van € 250.000 tot € 355.000 (prijspeil 2022). Deze grens is afgesproken in de Woondeal Dure huur Boven € 1.026 per maand (prijspeil 2022) Dure koop Boven € 355.000
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
72
Woningtypen Er bestaat een grote diversiteit aan woningtypen die kunnen worden onderscheiden. De onderstaande woningtypen zijn het meest voorkomend en relevant voor het segmenteren van de woningvoorraad en woningmarkt. In de sociale huur zijn het aantal onderscheidende woningtypen meer beperkt dan in de koopsector. Eengezinswoning Voor doorgaans lage en middeninkomens Twee onder een kap Voor doorgaans midden en hogere inkomens Vrijstaand Voor doorgaans hogere en topinkomens Gestapeld Voor alle inkomensgroepen In de toekomst gewenst om te kunnen differentiëren in grootte (bv tot 80 m2; 80 tot 120 m2 en groter 120 m2) Woningen voor jongeren en starters Voor doorgaans lage en middeninkomens Seniorenwoningen Voor alle inkomensgroepen
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
73
Begrippenlijst Betaalbare woningen Onder betaalbare woningen wordt (overeenkomstig de Woondeal met provincie en rijk) verstaan sociale en middeldure huurwoningen en sociale en middeldure koopwoningen. Dit komt neer op: •
Huurwoningen tot netto-huur per maand van € 1.026 (prijspeil 2022)
•
Koopwoningen tot een koopprijs van € 355.000 (prijspeil 2023)
Het kabinet streeft er naar dat 67% van de nieuwe woningen betaalbaar is op landelijk, provinciaal en regionaal niveau. Sociale huur en sociale koop Het gemeentelijk beleid (woonvisie 2020) is gericht op het realiseren) van tenminste 30% sociale huur- of koopwoningen bij nieuwbouwprojecten. Dat wordt in deze uitvoeringsnotitie aangescherpt tot 30% sociale huur + 5% sociale koop (bij 50% betaalbaar) en 30% sociale huur + 10% sociale koop (bij 67% betaalbaar). De woondeal regio Utrecht spreekt over het toegroeien naar 30% sociale huur over de gehele woningvoorraad. Op dit moment is 28% van de woningvoorraad in Vijfheerenlanden een sociale huurwoning. (Buiten) bestaand stedelijk gebied (BSG) Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en ook de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap (CPO/PO) Particulier Opdrachtgeverschap is een vorm van projectontwikkeling, waarbij een particulier opdrachtgever is voor de bouw van een woning. Dit wordt ook wel zelfbouw genoemd. Bij Collectief Particulier Opdrachtgeverschap is een groep toekomstige bewoners gezamenlijk opdrachtgever voor hun eigen nieuwbouwproject.
Doelgroepen van het volkshuisvestingsbeleid Tot de primaire doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid behoren (prijspeil 2022): o
Eenpersoonshuishouden tot AOW: € 24.075
o
Eenpersoonshuishouden vanaf AOW: € 23.975
o
Meerpersoonshuishouden tot AOW: € 32.675
o
Meerpersoonshuishouden vanaf AOW: € 32.550
De secundaire doelgroep bestaat uit huishoudens met een bruto jaarinkomen tussen de inkomensgrens voor de primaire doelgroep en € 40.765 voor eenpersoonshuishoudens en
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
74
€ 45.014 voor huishoudens van twee of meer personen (prijspeil 2022). In 2023 zijn deze bedragen € 44.035 (eenpersoonshuishoudens) en € 48.625 (huishouden van twee of meer personen). Doorstromers Huishoudens die een andere woning betrekken en daarbij hun huidige woning vrijmaken. Kernwoningvoorraad Huurwoningen met een huur tot aan de aftoppingsgrens voor de huurtoeslag. De aftoppingsgrens voor één- en tweepersoonshuishoudens ligt op € 633,25 prijspeil 2022 (€ 647,19, prijspeil 2023), voor huishoudens die uit drie of meer mensen bestaat is dit € 678,66, prijspeil 2022 (€ 693,60, prijspeil 2023) Levensloopbestendige woning Een woning die al geschikt is (of eenvoudig aan te passen) voor bewoning tot op hoge leeftijd, ook in geval van fysieke handicaps of chronische ziekten van bewoners. Zo voldoet de woning in alle levensfasen aan de behoeften die de bewoner dan heeft. Scheefheid Goedkope scheefheid: huishoudens die niet tot de primaire of secundaire doelgroep behoren in een huurwoning met een kale huurprijs tot de aftoppingsgrens (zie onder kernwoningvoorraad). Dure scheefheid: huishoudens uit de primaire doelgroep in een huurwoning met een kale huurprijs hoger dan de aftoppingsgrens. Senioren Huishoudens met één of meer personen in de AOW-leeftijd. Starters Huishoudens die een woning betrekken en daarvoor niet zelfstandig woonden.
Verhuis geneigdheid Men is verhuis geneigd als men de vraag ‘heeft u plannen om te verhuizen?’ met ‘ja, zeker’ of met ‘ja, misschien’ beantwoord heeft. Vrijesectorhuurwoning Of geliberaliseerde huurwoning. Huurwoning met een huurprijs boven de liberalisatiegrens van € 763,47 per maand (prijspeil 2022), ofwel € 808,06 (prijspeil 2023). Woningzoekenden Ingeschreven in het woningzoekenden bestand van Woongaard (AV) en Woningnet (U10)
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
75
Nationale bouw- en woonagenda
Uitvoeringsnotitie Woonvisie
76