Toelichting MPG Vijfheerenlanden 2025

1-1-2025

Eindwaarde datum

grex afhankelijk

Netto contante waarde datum

1-1-2025

Kostenindex 2025 en 2026

3,00%

Kostenindex na 2026

2,00%

Opbrengstenindex bedrijfskavels

1,50%

Opbrengstenindex woningbouw

1,50%

Rente

0,50%

Disconteringsvoet (conform BBV)

2,00%

Woningmarkt Het jaar 2024 wordt gekenmerkt door een aanzienlijke stijging van de woningprijzen (9,1% op jaarbasis), na een stabiel 2023. Drie factoren liggen hieraan ten grondslag: inkomensstijging, dalende rentes die leiden tot gunstige financieringsopties en een algemeen verbeterd sentiment op de woningmarkt. Hiermee neemt de bestedingscapaciteit en het zelfvertrouwen van de koper toe.

MPG 2025

- 28 -

De situatie op de woningmarkt is echter gespannen. De vraag naar woningen overstijgt het aanbod en de woningbehoefte blijft groeien. Het woningaanbod is daarentegen beperkt en krimpt verder. Het aanbodniveau is eind 2024 historisch laag. Aan de hand van de verkopen in o.a. Broekgraaf zien we dat er veel vraag is naar woningen. De verkopen lopen goed in alle prijssegmenten. De huizenprijzen zullen in 2025 en 2026 naar verwachting nog flink doorstijgen, is de verwachting van de grote Nederlandse banken: ▪ Rabobank: voor 2025 en 2026 stijgen de huizenprijzen naar verwachting met respectievelijk 9,2% en 6,0% ; ▪ ABN AMRO: voor 2025 en 2026 stijgen de huizenprijzen naar verwachting met respectievelijk 7% en 3% ; ▪ ING: de verwachting is een prijsstijging van 5,5% in 2025 . Ondanks dat de woningprijzen stijgen nemen ook de bouwkosten de komende jaren toe. Mede als gevolg van de loonkostenontwikkelingen en de algehele inflatie zullen de bouwkosten naar verwachting ook harder stijgen. Dit heeft daarmee ook invloed op de ontwikkeling van de grondprijzen. In de grondexploitaties Broekgraaf en de Van Zuilenstraat is nog spraken van grondopbrengsten voor woningbouw. Voor Broekgraaf liggen een aantal grondverkopen ook vast in overeenkomsten met afspraken over indexen. In de laatste fase moet de gemeente nog grondverkopen realiseren.

Er is voor gekozen om de gemiddelde index van 1.5% per jaar als langjarig gemiddelde aan te houden. De huidige ontwikkelingen van de VON-prijzen en bouwkosten zijn positief en onderschrijven daarmee ook de positieve indexatie van de grondopbrengsten. Bedrijfsterreinen De situatie op de bedrijfsruimtemarkt is vergelijkbaar met voorgaande jaren. Er is een stabiel aanbod van bedrijfsmatig vastgoed, maar ook in dit segment is de vraag vooral gericht op hoogwaardige bedrijfsruimtes op toplocaties. Dit resulteert in een verschil tussen vraag en aanbod, waardoor vastgoed van lagere kwaliteit en op minder strategische locaties minder positieve vooruitzichten heeft. Het investeringsvolume in logistiek vastgoed is toegenomen door het herstel van vertrouwen van investeerders in de logistieke sector. Over het algemeen worden de huurprijzen hoger door de schaarste van logistiek vastgoed. Deze schaarste wordt veroorzaakt door factoren zoals netcongestie, hoge bouwkosten en maatregelen tegen ‘verdozing’. Omdat de vraag naar goederen toeneemt, blijft ook de vraag naar bedrijfsruimten en logistiek vastgoed groeien. Hierdoor wordt er ook een stijging verwacht voor grondwaarde op toplocaties. Basis- en midden locaties zullen stabiele grondwaarde aanhouden of een lichte stijging laten zien, maar dit kan afhankelijk zijn van lokale marktdynamiek.

De uitgifte van gronden voor bedrijfsterreinen is van toepassing op de grondexploitatie Werklandschap in Meerkerk. De locatie is goed gelegen langs de A27. Voor de komende jaren is ook hier gerekend met een de gemiddelde inflatie van 1,5%. MPG 2025

- 29 -

Grond, weg en waterbouw De index van oktober 2024 is in vergelijking met vorig jaar 0,8% gestegen. De stijging is lager dan de jaren ervoor. De GWW-index laat de prijsontwikkeling van lonen, materiaal en materieel zien. In de GWW op het onderdeel grond- en waterbouw nam de vraag toe, maar in de wegenbouw nam de vraag af. De GWW blijft onder druk staan en de bedrijven in deze sector zijn dan ook gevoelig voor faillissement. Dit komt door de onzekerheid in de markt en de verhoogde risico’s. Wel is het aantal faillissementen in de afgelopen maanden iets gedaald wat laat zien dat de bouwsector met opgebouwde reserves financieel sterk zijn. De GWW-kosten zullen op korte en middellange termijn gestaag verder stijgen. De cao-loonsverhogingen zullen zeker op korte termijn leiden tot een stijging van de personeelskosten. De verwachting is dat de materiaalprijzen na de stabiele ontwikkeling in 2024 weer zullen gaan stijgen. De verwachte bandbreedte voor 2025 ligt tussen de + 2,0% en + 4,0%. Vanwege grotere onzekerheid verwacht Stadkwadraat in 2026 een bandbreedte tussen de + 1,0% en + 4,0%. Daarom is voor 2025 en 2026 rekening gehouden met 3% kostenstijging. Vanaf 2027 is rekening gehouden met 2% waarbij meer de gemiddelde inflatie wordt gevolgd. Overige kosten De overige kosten in de grondexploitaties bestaan hoofdzakelijk uit plankosten en VAT kosten (civiele engineering).

De plankosten bestaan bij gemeenten uit de kosten voor producten en personele inzet om gebiedsontwikkeling mogelijk te maken. Het gaat hier om de werkzaamheden van zowel intern als extern personeel. De VTU- en plankosten zullen op korte termijn nog sterk stijgen. Nederland heeft te maken met een grote woningbouwopgave, terwijl er op dit moment onvoldoende (ambtelijke) capaciteit beschikbaar is om deze doelstellingen te realiseren . Hierdoor zullen de personeelslasten voor zowel interne als externe capaciteit blijven stijgen. De arbeidsmarkt blijft de komende jaren uiterst krap. Door de krapte en de hoge inflatie blijven de lonen stijgen. In 2024 werden de lonen voor gemeenteambtenaren twee keer verhoogd: per 1 januari met 4,75% en per 1 oktober met 1,25%. Consumentengoederen en diensten waren in november 2024 4,0% duurder dan een jaar eerder . De inflatie bereikte haar piek halverwege 2023 en is sindsdien afgenomen. In 2024 ligt de CPI naar verwachting tussen de 3,2% en 3,6%. Voor de komende jaren (2025 en 2026) wordt een verdere afname van de inflatie verwacht, met een verwachte range tussen de 2,9% en 3,2%. Voor de langere termijn gaan het Centraal Planbureau en de Europese Centrale Bank ervan uit dat de inflatie herstelt tot gemiddeld circa 2%. Voor 2025 en 2026 is gerekend met 3%.

De post plankosten binnen de grondexploitaties kent ook een significant lager volume dan bijvoorbeeld de civiele uitvoeringskosten. Afwijkingen in deze parameter hebben daarmee ook een veel geringer effect op de resultaten.

MPG 2025

- 30 -