Toelichting en regels - bp Ursulinenhof 1, Vianen.pdf

Bestemmingsplan URSULINENHOF 1, VIANEN Gemeente Vijfheerenlanden

STATUS:

VASTGESTELD

DATUM:

10 februari 2022

IMRO IDN:

NL.IMRO.1961.bpVIursulinenhof1-VA01

OPDRACHTNEMER IntROview B.V. Sterrenlaan 24 2743 LS Waddinxveen telefoon 0182 630480 info@introview.nl www.introview.nl

OPDRACHTGEVER Baas Bouw & Ontwikkeling B.V. Oost-Vlisterdijk 32 2855 AD Vlist

STATUS Concept: Voorontwerp: Ontwerp: Vastgesteld:

DATUM 5 september 2019 17 juni 2021 19 oktober 2021 10 februari 2022

VERSIE 1e versie 3e versie 2e versie 1e versie

bestemmingsplan Ursulinenhof 1, Vianen

Toelichting

Toelichting

3

bestemmingsplan Ursulinenhof 1, Vianen

4

Toelichting

bestemmingsplan Ursulinenhof 1, Vianen

Inhoudsopgave Toelichting

3

Hoofdstuk1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Vigerende bestemmingsplannen 1.4 Leeswijzer

7 7 7 7 8

Hoofdstuk2 Bestaande situatie 2.1 Ruimtelijke en functionele structuur

9 9

Hoofdstuk3 Planbeschrijving 3.1 Nieuwe situatie 3.2 Verkeer en parkeren

11 11 13

Hoofdstuk4 Beleidskader 4.1 Rijksbeleid 4.2 Provinciaal beleid 4.3 Gemeentelijk beleid 4.4 Conclusie

15 15 17 20 24

Hoofdstuk5 Water 5.1 Inleiding 5.2 Beleid Rijk en provincie 5.3 Beleid waterschap Rivierenland 5.4 Waterhuishouding

25 25 25 26 26

Hoofdstuk6 Milieu en omgevingsaspecten 6.1 Milieu 6.2 Archeologie en cultuurhistorie 6.3 Flora en fauna 6.4 Overige realiserings- en uitvoeringsaspecten

27 27 35 37 39

Hoofdstuk7 Juridische opzet 7.1 Algemeen 7.2 Verbeelding 7.3 Regels 7.4 Handhaving bestemmingsplan

41 41 41 41 43

Hoofdstuk8 Economische uitvoerbaarheid 8.1 Financiële haalbaarheid

45 45

Hoofdstuk9 Maatschappelijke betrokkenheid 9.1 Resultaten overleg ex artikel 3.1.1 Bro 9.2 Communicatie 9.3 Zienswijzen

47 47 47 47

Regels

49

Toelichting

5

bestemmingsplan Ursulinenhof 1, Vianen

Hoofdstuk1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

50 50 54

Hoofdstuk2 Artikel 3 Artikel 4

Bestemmingsregels Gemengd - 1 Waarde - Archeologie 2

55 55 57

Hoofdstuk3 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Overige regels

59 59 60 61 62 63

Hoofdstuk4 Artikel 10 Artikel 11

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

65 65 66

Bijlagen toelichting Bijlage 1

Notitie Parkeerkundige onderbouwing

Bijlage 2

Akoestischonderzoek

Bijlage 3

Advies Veiligheidsregio Utrecht

Bijlage 4

Onderbouwing stikstofdepositie

Bijlage 5

AERIUS-berekening aanlegfase

Bijlage 6

AERIUS-berekening gebruiksfase

Bijlage 7

Ecologisch onderzoek

Bijlage bij regels Bijlage 1

6

Staat van bedrijfsactiviteiten aan huis

Inhoudsopgave

bestemmingsplan Ursulinenhof 1, Vianen

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Aan de Ursulinenhof 1 in Vianen staat een kantoorpand. De eigenaar is voornemens het gebruik hiervan te wijzigen naar wonen op de verdiepingen en op de begane grond een huisartsenpraktijk en fysiotherapie. Sanering van de kantoorfunctie levert een bijdrage aan de structurele overcapaciteit van kantoorruimte in de provincie Utrecht. De bestemmingswijziging naar 'Gemengd - 1' met zorg op de begane grond en 23 wooneenheden in de huursector op de verdiepingen, sluit goed aan op het overwegende woonkarakter van dit binnenstedelijke gebied. Om deze herontwikkeling mogelijk te maken is dit bestemmingsplan opgesteld.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt aan de Ursulinenhof (nr. 1) ten zuiden van de Helsdingse Achterweg. In oostelijke richting liggen parkeerhavens met aansluitend gestapelde woningen aan het Benedictushof. In westelijke richting ligt een fietspad met aansluitend grondgebonden woningen aan de Groenekade. In zuidelijke richting ligt een parkeerterrein voor het winkelcentrum Monnikenhof dat ook wordt gebruikt door werknemers van het kantoorgebouw. Een situatietekening is opgenomen in figuur 1.

Figuur 1: Situering plangebied (zwarte stippellijn) en omgeving.

1.3

Vigerende bestemmingsplannen

Voor het plangebied gelden de volgende bestemmingsplannen: Bestemmingsplan “Kom Vianen" "Paraplubestemmingsplan wonen en parkeren"

Raadsbesluit 11 juni 2010 10 juni 2021

Raad van State 18 mei 2011

Het perceel is in het bestemmingsplan 'Kom Vianen' bestemd voor 'Kantoor'. Binnen het bouwvlak is

Toelichting

7

bestemmingsplan Ursulinenhof 1, Vianen

een kantoor toegestaan met een maximum bouwhoogte van 14 m. Aan de noordzijde van het bouwvlak (langs de Helsdingse Achterweg) is de aanduiding 'gevellijn' opgenomen. Op grond hiervan zijn buiten het bouwvlak de gebouwen uitsluitend achter deze gevellijn toegestaan. Voorts geldt voor het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'. In figuur 2 is een uitsnede van de verbeelding opgenomen. Het oprichten van woningen in het bestaande kantoorgebouw is in strijd met de gebruiksregels van het bestemmingsplan. Bij uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is het bestemmingsplan onherroepelijk van kracht geworden. Om de deze ontwikkeling mogelijk te maken is een herziening van het bestemmingsplan nodig.

Figuur 2: Verbeelding uitsnede bestemmingsplan Kom Vianen. Plangebied zwart gestippeld omlijnd.

1.4

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 beschrijft de huidige situatie en hoofdstuk 3 geeft een planbeschrijving van de nieuwe toestand. In hoofdstuk 4 wordt het beleidskader uiteengezet. Hierin wordt het voor dit bestemmingsplan relevante rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid beschreven. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de waterparagraaf. Hoofdstuk 6 omvat de milieuaspecten. Ook uitvoeringsaspecten worden hier beschreven. In hoofdstuk 7 wordt de keuze voor de planmethodiek nader toegelicht. Hoofdstuk 8 is gewijd aan de economische uitvoerbaarheid. In hoofdstuk 9 wordt tenslotte ingegaan op de uitkomsten van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

8

Toelichting

bestemmingsplan Ursulinenhof 1, Vianen

Hoofdstuk 2 2.1

Bestaande situatie

Ruimtelijke en functionele structuur

Het plangebied ligt in de woonwijk Het Monnikenhof. Het Monnikenhof is een typische uitbreidingswijk uit de jaren ’70 en ’80 aan de zuidwestkant van de stad die wordt begrensd door onder meer de Bentz Berg, Lange Waaysteeg en de Langeweg. De wijk vormt een besloten eenheid die bestaat uit een verzameling van woonerven ontsloten door een meanderend stratenpatroon, waarin woningen van een gelijk type zijn gegroepeerd in clusters of rijen. Het groene karakter van de wijk wordt bepaald door de vele kleine pleinen/plantsoenen, het meer aaneengesloten park (o.a. ter hoogte van de Franciscushof) met diverse waterlopen en de laanbeplanting (o.a. langs de Helsdingse Achterweg). Het beeld is gedifferentieerd door een wisselende oriëntatie van geschakelde woningen ten opzichte van elkaar en de openbare ruimte. De opbouw van de woningen varieert, maar in het algemeen bestaan deze uit een of twee bouwlagen met een kap. Naast dat er verspreid over de wijk enkele vrijstaande woningen voorkomen, is er in het zuiden van het Monnikenhof een kleine samenhangende woonbuurt (nabij ’t Zand en de Norbertushof) met enkel vrijstaande woningen ontstaan. De openbare ruimte is in afwijking met de rest van Het Monnikenhof beperkt tot een weg met trottoir en parkeerplaatsen voor bezoekers, waaraan de ruime tuinen van de privékavels grenzen.

Hoewel de wijk vooral bestaat uit grondgebonden woningen zijn er incidenteel gestapelde woningen aanwezig. Het betreft de appartementengebouwen aan de Benedictushof en Ursulinenhof die in massa, opbouw en vorm afwijken van de rest van de wijk. Op de begane grond van de appartementengebouwen rondom de Ursulinenhof zijn winkels gevestigd. Gestapelde woningen aan Benedictushof.

Fietspad met woningen aan Groenekade.

Gerealiseerde nieuwbouw aan Helsdingse Achterweg.

Winkelcentrum Monnikenhof.

Kantoorgebouw Ursulinenhof In het kantoorgebouw aan de Ursulinenhof zijn meerdere bedrijven (7) gevestigd. De begane grond wordt in gebruik genomen door een huisartsenpraktijk en fysiotherapie. Het plangebied bevindt zich aan de doorgaande Heldingse Achterweg. De achterzijde ligt aan een parkeerterrein ten behoeve van de aan de

Toelichting

9

bestemmingsplan Ursulinenhof 1, Vianen

Ursulinenhof gelegen winkels. In de omgeving staan voornamelijk grondgebonden woningen. Het gebouw staat vrij in de ruimte en heeft uitzicht op groen aan de voorzijde. Het gebouw ligt vooruitgeschoven in de rooilijn. Aan de zijde van de Ursulinenhof heeft het gebouw een prominente entree gevel. Tegenover het gebouw (aan de noordzijde) is een wijk in aanbouw. De entree bevindt zich aan de zuidzijde van het gebouw, nabij een openbaar parkeerterrein. Naast het gebouw is een parkeerterrein op eigen grond waar tien tot twaalf auto’s kunnen staan. Het gebouw is opgebouwd uit twee volumes die in elkaar zijn geschoven. Het volume op de hoek van de Ursulinenhof is vier verdiepingen hoog. Op de begane grond zijn gevelopeningen tot aan het maaiveld. De verdiepingen hebben een heldere ritmiek van gevelopeningen. Op de hoek van de Ursulinenhof en de Heldingse Achterweg is een dubbelhoge terugliggende pui. Het tweede volume bestaat uit drie bouwlagen en heeft een dubbelhoge entree in de gevel. Ook dit bouwdeel heeft op de begane grond gevelopeningen tot aan maaiveld, en een heldere ritmiek van openingen op de verdiepingen. Ten slotte bevinden zich op het dak van het gebouw twee te handhaven GSM masten. Kantoorgebouw vanaf Helsdingse Achterweg.

Kantoorgebouw vanaf voorzijde.

Parkeerterrein voor kantoorgebouw.

Entree Ursulinenhof.

10

Toelichting

bestemmingsplan Ursulinenhof 1, Vianen

Hoofdstuk 3 3.1

Planbeschrijving

Nieuwe situatie

Het kantoorgebouw is het meest zichtbaar vanaf de Heldingse Achterweg. Het gebouw ligt vooruitgeschoven in de rooilijn van deze weg. Hiermee is het een prominent gebouw. In de nieuwe situatie blijft het volume gehandhaafd. Het gebouw typeert zich door een opbouw met een centrale entreezone en 2 kantoorvleugels links en rechts. Deze opzet wordt ook gehanteerd voor de nieuwe plattegronden, waarbij de centrale entree dienst doet voor het ontsluiten van alle appartementen. Op de begane grond worden zorgfuncties voorzien (huisartsenpraktijk en fysiotherapie). Deze functies worden ook ontsloten via de centrale entree. Op het bestaande naastgelegen parkeerterrein wordt een fietsenberging gerealiseerd met inpandige afvalcontainers. Op de eerste en tweede verdieping komen 8 appartementen. Op de derde verdieping 7: totaal 23 appartementen. De woningen zijn gepositioneerd langs de gevels en hebben een gangzone in het hart van het gebouw. Een aantal woningen krijgt een buitenruimte door middel van een balkon. De doelgroep voor de woningen is met name starters. In figuur 3 is een situatietekening opgenomen. Enkele gevelimpressies zijn weergegeven in figuur 4a en 4b.

Figuur 3: Situatietekening.

Toelichting

11

bestemmingsplan Ursulinenhof 1, Vianen

Figuur 4a: Gevelimpressie vanaf Ursulinenhof.

Figuur 4b: Gevelimpressie vanaf Helsdingse Achterweg. Mix van huurappartementen in de middendure sector De transformatie van de eerste, tweede en derde verdieping van het kantoorgebouw bestaat uit 23 huurappartementen in de midddenhuur voor met name de doelgroep starters.

12

Toelichting

bestemmingsplan Ursulinenhof 1, Vianen

3.2

Verkeer en parkeren

Verkeer De Ursulinenhof is een erftoegangsweg naar de woningen en het winkelgebied. De weg wordt ontsloten op de Helsdingse Achterweg. Via deze wijkontsluitingsweg is in oostelijke richting het centrum van Vianen, het rijkswegennet (A2) Utrecht/ Den Bosch en A27 (richting Utrecht) bereikbaar. De Ursulinenhof zelf is verankerd in een bestaande woonwijk waardoor er gebruik kan worden gemaakt van de aanwezige infrastructuur met vrijliggende fietspaden langs de Helsdingse Achterweg. Ook per bus is het gebied bereikbaar. De dichtstbijzijnde bushalte ligt op loopafstand aan het Clarissenhof met een busverbinding richting Zeist via Utrecht CS (buslijn 74). Helsdingse Achterweg.

Parkeerterrein naast kantoorgebouw.

Ursulinenhof.

Parkeerterrein tussen kantoor en winkelcentrum.

Parkeren De gemeenteraad heeft op 10 juni 2021 het paraplubestemmingsplan Wonen en Parkeren vastgesteld. Hierbij is gebruik gemaakt van de meest recente CROW-normen, te weten "Toekomstbestendig parkeren; Van parkeercijfers naar parkeernormen" CROW-publicatie 381 van december 2018. Voor het plangebied gelden de gemiddelde de normen voor weinig stedelijk in rest bebouwde kom. Voor een huurappartement in de middeldure sector kan worden uitgegaan van 1,4 parkeerplaats per woning. Op basis van deze norm ontstaat de volgende parkeerbalans, gebaseerd op de behoefte van het aantal woningen (tabel 3.1). Tabel 3.1 Parkeerbehoefte nieuwe situatie Functies typologie Parkeernorm woningen huur, midden/goedkoop 1,4 subtotaal kantoren kantoor, bestaand 2,55 per 100 m² zonder baliefunctie Totaal benodigd aantal extra parkeerplaatsen

Toelichting

Aantal/ opp. 23 1.059 m² (1e, 2e en 3e verdieping)

Totaal pp 32,2 32,2 pp - 27 5 pp

13

bestemmingsplan Ursulinenhof 1, Vianen

Het kantoorgebouw op de 1e, 2e en 3e verdieping is in gebruik door zeven bedrijven. Op grond van de Nota parkeernormen zijn hiervoor 27 parkeerplaatsen nodig. Op de begane grond komt een huisartsenpraktijk met fysiotherapie welke al is vergund, zodat deze functie voor de parkeerberekening buiten beschouwing is gelaten. Voor de 23 appartementen is de parkeerbehoefte vastgesteld op afgerond 32 parkeerplaatsen. Per saldo is sprake van een toename van 5 parkeerplaatsen. De parkeerbehoefte wordt gerealiseerd door gebruik te maken van het bestaande op eigen terrein aanwezige parkeerterrein met 8 parkeerplaatsen. De overige 25 parkeerplaatsen maken gebruik van de bestaande parkeerterreinen die hiervoor ook werden gebruikt voor de zeven gevestigde bedrijven. Per saldo neemt de parkeerdruk in geringe mate toe. In verband hiermede is een parkeerkundig onderzoek uitgevoerd door Goudappel Coffeng (notitie 'Parkeerkundige onderbouwing Ursulinenhof 1 Vianen' van 24 juni 2021, Bijlage 1). Op basis hiervan kan het volgende worden afgeleid (overgenomen uit rapport). De parkeersituatie in het omliggende openbaar gebied voor de huidige situatie is in beeld gebracht aan de hand van een parkeeronderzoek. In dit parkeeronderzoek is aan de hand van parkeerdrukmetingen de parkeerdruk in het omliggende openbare gebied inzichtelijk gemaakt.

Uit het parkeeronderzoek blijkt dat in het omliggend openbaar gebied (binnen 100 meter) de parkeercapaciteit 232 parkeerplaatsen bedraagt. Dit is exclusief de parkeergelegenheid bij het zwembad. Om te bepalen of in het openbare gebied in de omgeving voldoende restcapaciteit aanwezig is, is eerst de toekomstige parkeervraag van de ontwikkeling inzichtelijk gemaakt. Op basis van de parkeerbalans van de ontwikkeling en de resultaten van de parkeerdrukmetingen, de toekomstige parkeerbezetting van de ontwikkeling in het openbaar gebied voor de verschillende momenten in de week bepaald. Parkeerdruk Binnen het onderzoeksgebied dient conform gemeentelijk beleid de parkeerdruk onder 85% te blijven. De parkeercapaciteit in het gebied bedraagt 232 parkeerplaatsen. De netto parkeercapaciteit bedraagt hiermee 232 x 85% = 197 parkeerplaatsen. Uit de berekening blijkt dat op alle momenten de parkeerdruk in het omliggende gebied onder de 85% blijft. De maximale parkeerdruk bedraagt 74% op de zaterdagmiddag. De maximale parkeerdruk in de toekomstige situatie in het direct omliggende gebied bedraagt 68%. Met het afwikkelen van de restvraag van parkeren in de omliggende openbare ruimte ontstaat een sluitende parkeerbalans voor deze ontwikkeling.

Resumerend kan worden vastgesteld dat er op basis van dit onderzoek in de omgeving voldoende (onbenutte) openbare parkeerplaatsen aanwezig zijn (zoals tussen Helsdingseweg en Benedictushof) om deze extra parkeerdruk op te vangen, zodat kan worden voldaan aan de parkeerbehoefte. Op eigen terrein wordt naast het parkeerterrein een fietsenberging gerealiseerd voor bewoners van het appartementengebouw. In figuur 3 is de nieuwe parkeersituatie op het eigen terrein weergegeven. Bij uitwerking van het bouwplan dient te worden aangetoond dat kan worden voldaan aan voldoende parkeergelegenheid overeenkomstig voornoemde parkeernormen. In de Overige regels van het bestemmingsplan wordt dit geborgd.

14

Toelichting

bestemmingsplan Ursulinenhof 1, Vianen

Hoofdstuk 4 4.1

Beleidskader

Rijksbeleid

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie (2020) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie 'Duurzaam perspectief voor onze leefomgeving' vastgesteld. De visie bevat hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Deze Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld. In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) wordt door het Rijk een langetermijnvisie gegeven op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk. De NOVI beschrijft een toekomstperspectief met de ambities van het rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving met bijbehorende opgaven geformuleerd. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen.

De vier prioriteiten De samenhang tussen opgaven manifesteert zich rond vier prioriteiten. Dat zijn complexe, omvangrijke en dringende opgaven die voortkomen uit of samenhangen met grote transities. Politieke en maatschappelijke keuzes zijn vooral daar nodig, om op deze prioriteiten voortgang te boeken op een manier die draagvlak heeft en bijdraagt aan de kwaliteit van de leefomgeving. Als een samenhangende, integrale aanpak nodig is, over de sectoren heen, vraagt dit een andere inzet. Het gaat hier om de volgende prioriteiten. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie 2. Duurzaam economisch groeipotentieel 3. Sterke en gezonde steden en regio's 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond. Drie afwegingsprincipes Doel van de Omgevingswet is het bereiken van een balans tussen: ‘(a) bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften’.

Deze dubbele doelstelling uit de Omgevingswet is vertaald in een omgevingsinclusieve benadering van de leefomgeving: ontwikkeling van de leefomgeving gaat samen met versterking van te beschermen waarden als gezondheid, landschap, waterveiligheid, natuur, cultureel erfgoed, leefomgevingskwaliteit en milieukwaliteit. Veiligheid, gezondheid en duurzaamheid zijn basale randvoorwaarden voor alle maatschappelijke activiteiten zoals bedrijfsmatige activiteiten, de energietransitie en de woningbouw. Om aan het afwegingsproces en de omgevingsinclusieve benadering richting te geven, gebruikt het rijk in het omgevingsbeleid drie afwegingsprincipes. Deze zijn: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. Afwentelen wordt voorkomen. Relatie tot bestemmingsplan In de uitwerking van prioriteit 3 'Sterke en gezonde steden en regio's' is een aantal beleidskeuzes opgenomen. Er zijn vooral in steden en stedelijke regio’s nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stads- en dorpsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio’s behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Tegelijk wil het rijk de leefbaarheid en klimaatbestendigheid in steden en dorpen verbeteren. De voorgenomen ontwikkeling

Toelichting

15

bestemmingsplan Ursulinenhof 1, Vianen

voorziet in de herontwikkeling van een voormalig kantoorgebouw naar 23 woningen in bestaand stedelijk gebied. 4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (afgekort Barro) bevat een beperkt aantal beslissingen van wezenlijk belang uit de Structuurvisie. Deze algemene regels bewerkstelligen dat nationale ruimtelijke belangen doorwerken tot op lokaal niveau. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en de hierbij behorende ministeriële regeling zijn op 30 december 2011 in werking getreden. Door de (thans 14) nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte. De rijksbelangen zijn bij dit plan niet in het geding. 4.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (2017) Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 Bro) Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen neemt het Rijk enkel nog een 'Ladder' voor duurzame verstedelijking op. Hierdoor neemt de bestuurlijke drukte af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk.

Dit betekent dat in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving wordt opgenomen van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied. Doel van de ladder is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. De ladder is als een procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening. De planontwikkeling wordt getoetst aan de Ladder zoals deze vanaf 1 juli 2017 geldt. Toetsing initiatief aan Ladder voor duurzame verstedelijking De belangrijkste motiveringsplichten van de nieuwe Ladder, namelijk dat de behoefte aan een nieuwe ontwikkeling moet worden aangetoond en dat moet worden toegelicht – als de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd – waarom het bestaand stedelijk gebied niet geschikt is voor de nieuwe ontwikkeling, vloeien voort uit andere wettelijke normen en jurisprudentie. Ook in het geval er geen sprake is van een formele 'nieuwe stedelijke ontwikkeling', moet toch het nut en de noodzaak aan die ontwikkeling en de uitvoerbaarheid daarvan worden aangetoond.

Bij het doorlopen van de ladder voor duurzame verstedelijking wordt het volgende geconstateerd: Ad behoefte Er is sprake van een behoefte. Dit blijkt onder andere uit paragrafen 4.2.2 en 4.3.2. De invulling van het plangebied met gestapelde woningen voor met name de doelgroep starters sluit goed aan op de provinciale en gemeentelijke ambitie, waarbij gestreefd wordt naar duurzame woningen in de woonkern. De gewenste ontwikkeling voldoet aan de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte. Ad bestaand stedelijk gebied Bestaand stedelijk gebied wordt in de Bro gedefinieerd als 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. Het plangebied ligt in de bebouwde kom van Vianen (bestaand stedelijk gebied). De invulling van het plangebied met woningen levert vanuit de verstedelijkingsladder geen belemmering op. 4.1.4 Conclusie Rijksbeleid Het Rijksbeleid laat zich niet specifiek uit over dergelijke kleinschalige ontwikkelingen. Het initiatief raakt geen rijksbelangen zoals opgenomen in de Nationale Omgevingsvisie en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. De woningbouw is voorts in overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Vanuit Rijksbeleid zijn er geen beperkingen aan deze planontwikkeling.

16

Toelichting

bestemmingsplan Ursulinenhof 1, Vianen

4.2

Provinciaal beleid

4.2.1 Provinciale Omgevingsvisie Op 10 maart 2021 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie en Interim Omgevingsverordening vastgesteld. Daarmee zijn deze documenten definitief geworden. De Omgevingsvisie en Interim Omgevingsverordening treden vanaf 1 april 2021 in werking. Wonen en leven Vitale steden en dorpen De provincie Utrecht kent een grote diversiteit aan steden, dorpen en kernen en een grote diversiteit aan woon- en vestigingsmilieus. De grote steden Utrecht en Amersfoort zijn een populaire vestigingsplaats voor zowel inwoners als bedrijven en groeien snel. Naar verwachting verwelkomt de stad Utrecht in 2024 de 400.000e inwoner. Samen met omliggende kernen maken deze Utrechtse steden deel uit van het stedelijk netwerk van de noordelijke Randstad. Naast deze agglomeraties ligt de charme van de provincie voor een belangrijk deel juist in kleinschaligheid en een aantrekkelijke, vriendelijke leefomgeving in de kleinere, landelijk gelegen kernen. Ruimte voor wonen en leven De provincie streeft onder andere de volgende ambities na. 2050: het realiseren van circulaire woningen of woonwijken. 2040: iedereen die in de provincie Utrecht wil wonen kan beschikken over passende woonruimte. Dit betekent onder andere een voldoende aanbod aan woningen in het sociale en middeldure segment. 2040: het realiseren van energieneutrale woningen of woonwijken.

2030: alle nieuwbouw in de provincie Utrecht gebruikt 50% minder primaire abiotische grondstoffen. Stedelijke kwaliteit Gezien de grote ruimtevraag die op de provincie afkomt, is het zaak om zorgvuldig om te gaan met de ruimte. Een groot gedeelte van de mensen woont graag in een stedelijke of dorpse omgeving. De menging en aanwezigheid van functies zoals wonen, werken en voorzieningen draagt bij aan deze aantrekkelijkheid. Binnen het stedelijk gebied van steden en dorpen is nog veel ruimte aanwezig die kan worden benut voor verdichting, herontwikkeling of intensivering. In de afgelopen jaren zijn er weliswaar al veel binnenstedelijke locaties ontwikkeld, maar er zijn nog steeds binnenstedelijke mogelijkheden en er komen continu nieuwe mogelijkheden bij. Door structurele economische veranderingen verliezen veel gebouwen en locaties hun oorspronkelijke functie en komen daarmee voor herontwikkeling in beeld. Deze drie aspecten maken dat wij primair blijven inzetten op binnenstedelijke ontwikkeling. De provincie vraagt daarbij aandacht voor de wijze van verdichting. Om te kunnen voldoen aan de toekomstige behoefte aan wonen en werken zal de provincie zich moeten inspannen om, in alle kernen, innovatiever en compacter te bouwen dan we tot nu toe gewend zijn.

De mate van compactheid is afhankelijk van de locatie, en hangt ook af van hetgeen mogelijk is relatie tot onze opgaven en ambities op het gebied van onder andere binnenstedelijke kwaliteit, energieneutraliteit en gezondheid. Levend landschap, erfgoed en cultuur Een aantrekkelijke leefomgeving draagt bij aan het welzijn van mensen. Daarom zet de provincie in op het doorontwikkelen van onze aantrekkelijke landschappen, het beschermen en benutten van historisch erfgoed en het ondersteunen van een goed cultureel aanbod. Het Utrechtse landschap is mooi, verrassend en veelzijdig. De landschappelijke kwaliteiten en structuren zijn belangrijk voor het goede woon-, werk- en leefklimaat, het vestigingsklimaat en de recreatieve aantrekkelijkheid van de provincie. Landschappelijke kwaliteit is een belangrijk onderdeel van een gezonde leefomgeving. De provincie kent vijf karakteristieke landschappen. De kern Vianen ligt in de kernrandzone van het landschap Groene Hart met de volgende kernkwaliteiten: 'openheid, (veen)weidekarakter (incl. strokenverkaveling, lintbebouwing, etc.), landschappelijke diversiteit en rust & stilte.' Het Groene Hart is door het Rijk in de Nationale Omgevingsvisie aangewezen als bijzonder landschap. De kernrandzone is het gedeelte van het landschap en het landelijk gebied dat direct aansluit aan het stedelijk gebied.

Deze zone om de Utrechtse kernen is van grote waarde voor de leefbaarheid van de kern als uitloopgebied en door de hier aanwezige stedelijke functies.

Toelichting

17

bestemmingsplan Ursulinenhof 1, Vianen

Verstedelijkingsstrategie Regio U16 De afgelopen decennia kende de regio een sterke groei in met name het stedelijk gebied. Prognoses wijzen uit dat dit de komende decennia zo zal blijven. De verwachting is dat er tot 2040 in de regio zo’n 99.000 – 125.000 woningen extra nodig zijn. De ambitie is om deze groei te accommoderen, met behoud van de Utrechtse kwaliteiten en de daarmee samenhangende hoge kwaliteit van leven en versterking van de concurrentiekracht. Naar verwachting is er voor de eerstkomende jaren tot 2025/2030 voldoende plancapaciteit. Er zijn mogelijkheden voor (her)ontwikkeling van locaties nabij bestaande knooppunten. Die mogelijkheden zijn geïnventariseerd en worden gemonitord. Vanwege de snel toenemende vraag naar woningen zal deze geplande woningbouw met tempo gerealiseerd moeten worden. De huidige situatie én de toenemende groei vragen om grote investeringen in de mobiliteitsnetwerken. Regionale uitwerking; Utrecht De Regio Utrecht bestaat uit de gemeenten Bunnik, De Bilt, Houten, Nieuwegein, Stichtse Vecht, Utrecht, Vijfheerenlanden, IJsselstein en Zeist. De Regio maakt deel uit van de Noordvleugel van de Randstad en daarmee van het economisch zwaartepunt van Nederland. De regio kent een hoge verstedelijkingsdruk en zal de komende jaren nog sterk groeien.

De regio heeft voldoende capaciteit om de binnenstedelijke ambitie van 2/3 van het totale woningbouwprogramma te realiseren. Het Programma Woningbouw 2013 t/m 2028 (in aantallen woningen) voor de (voormalige) gemeente Vianen is vastgesteld op 2.150 waarvan 650 woningen binnen de rode contour kunnen worden gerealiseerd. De woningbouw die dit bestemmingsplan mogelijk maakt is onderdeel van het gemeentelijke woningbouwprogramma. Toetsing planinitiatief De planontwikkeling ligt in het binnenstedelijk gebied. Er is alleen sprake van een verbouwing van een bestaand kantoorgebouw naar 23 wooneenheden in de huursector. Deze ontwikkeling is in overeenstemming met de Ladder van duurzame verstedelijking. In de Provinciale Omgevingsvisie is het plangebied aangeduid als Algemene beleidslijn voor verstedelijking. Een uitsnede van kaart 11: Vitale steden en dorpen is opgenomen in figuur 5. Conclusie Het plangebied ligt binnen de rode contour, waarbij optimaal gebruik wordt gemaakt van de binnenstedelijke ruimte. De planontwikkeling is in overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking en de Provinciale Omgevingsvisie. De transformatie draagt tevens bij aan vermindering van het oppervlak aan kantoren. Er zijn geen strijdigheden met de Provinciale belangen.

18

Toelichting

bestemmingsplan Ursulinenhof 1, Vianen

Figuur 5: Uitsnede kaart 11 'Vitale steden en dorpen'. Het plangebied is zwart omlijnd aangeduid. 4.2.2 Interim Omgevingsverordening Op 10 maart 2021 hebben Provinciale Staten van Utrecht de Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht vastgesteld, (afgekort PRV). Deze verordening is gebaseerd op artikel 4.1, eerste lid, van de Wro. Doel van de verordening is om provinciale belangen op het gebied van de ruimtelijke ordening te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau. De verordening bevat daartoe bepalingen die bij het opstellen van gemeentelijke bestemmingsplannen in acht moeten worden genomen. De verordening heeft alleen betrekking op nieuwe plannen en besluiten. De verordening bevat geen bepalingen die de burger rechtstreeks binden. Normen uit de verordening moeten eerst vertaald worden in een gemeentelijk planologisch besluit. Paragraaf 9.2 (Stedelijke functies in stedelijk gebied) Bepalingen over verstedelijking (voor woningbouw) zijn vastgelegd in paragraaf 9.2 (Stedelijke functies in stedelijk gebied). In artikel 9.15 is vastgelegd dat een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Stedelijk gebied bestemmingen en regels kan bevatten voor woningbouw mits is voldaan aan de volgende voorwaarden: a. de woningbouw past in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken; b. de woningbouw leidt niet tot extra bodemdaling.

Een motivering van een bestemmingsplan bevat een onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan. In de toelichting is hierover opgenomen dat het provinciaal programma Wonen en werken de hoofdlijnen bevat van de gezamenlijke regionale programmeringsafspraken van gemeenten en provincie. In deze regionale programmering: worden de basisprincipes voor verstedelijking gevolgd, te weten: 1. zo veel mogelijk binnenstedelijk/binnendorps (binnen het stedelijk gebied) nabij knooppunten; 2. daarnaast in overig stedelijk gebied; 3. eventuele nieuwe (grootschalige) uitleg koppelen aan hoogwaardig openbaar vervoer en aan (bestaande of nieuwe) knooppunten van de belangrijkste infrastructurele corridors); worden afspraken vastgelegd om te borgen dat binnen het programma tenminste 50% van de te bouwen woningen in het sociale en middensegment plaatsvindt; en worden afspraken gemaakt over energieneutrale, circulaire, klimaatadaptieve woningbouw,

Toelichting

19

bestemmingsplan Ursulinenhof 1, Vianen

evenredige groenontwikkeling en efficiënt ruimtegebruik. Toetsing planinitiatief De planontwikkeling is in overeenstemming met artikel 9.15, omdat het plangebied als zodanig is aangewezen en vastgelegd in het GML-bestand en is verbeeld op de kaart 19 'Wonen, werken en recreëren kaart 2' (figuur 6). De 23 woningen maken onderdeel uit van het gemeentelijke woningbouwprogramma. In de toelichting op artikel 9.15 is vastgelegd dat de toelichting op het ruimtelijk plan een beschrijving bevat van de wijze waarop rekening is gehouden met energieneutrale, circulaire, klimaatadaptieve woningbouw en efficiënt ruimtegebruik. In paragraaf 4.3.4 wordt hierop ingegaan. Conclusie Het plangebied is op grond van artikel 9.15 aangewezen als 'Wonen, werken en recreëren' als onderdeel van een bestaand winkelgebied. Het woongebouw ligt in stedelijk gebied. De woningbouw maakt onderdeel uit van het gemeentelijke woningbouwprogramma. Mitsdien is dit bestemmingsplan in overeenstemming met de Interim Omgevingsverordening. Eveneens wordt voldaan aan de richtlijnen voor duurzaamheid. Het bestemmingsplan in overeenstemming met de provinciale belangen.

Figuur 6: Uitsnede kaart 19 'Wonen, werken en recreëren kaart 2'. Het plangebied is zwart omlijnd aangeduid.

4.3

Gemeentelijk beleid

4.3.1 Structuurvisie Vianen 2030 De gemeenteraad van de voormalige gemeente Vianen (nu gemeente Vijfheerenlanden) heeft op 4 december 2012 de Structuurvisie Vianen 2030 vastgesteld met de aansprekende titel 'De verbinding tussen rood en groen en tussen toen en toekomst'. De visie vormt een actualisatie van de gemeentelijke Structuurvisie Vianen 2025 en borduurt daarin op hoofdlijnen voort. Het doel van de actualisatie van de structuurvisie is te voldoen aan de Wet ruimtelijke ordening. De visie (het wensbeeld) loopt tot 2020, met een doorkijk naar 2030. De structuurvisie formuleert beleid en bevat doelstellingen voor de diverse thema’s zoals landschap, natuur, water, recreatie en toerisme, voorzieningen, wonen, bedrijventerreinen en infrastructuur en verkeer. Zeven kwaliteiten

20

Toelichting

bestemmingsplan Ursulinenhof 1, Vianen

De gemeente Vianen is centraal gelegen in Nederland en dichtbij de stad Utrecht. In de regio en in de gemeente zelf is veel werkgelegenheid. Tegelijkertijd is de gemeente een zeer groene gemeente met fraaie landschappen, natuur, recreatieve kwaliteiten en waardevolle cultuurhistorie. Deze combinatie van kwaliteiten, samen met het vrij brede voorzieningenaanbod (vooral van maatschappelijke voorzieningen) en de grote diversiteit aan woonmilieus - van het oude stadje Vianen tot de dorpse sfeer van de kleine kernen Everdingen, Hagestein en Zijderveld - maakt Vianen tot een zeer prettige en gewilde gemeente om in te wonen. Tegelijkertijd zijn er ook verbeterpunten voor de toekomst te noemen, zoals verbetering van de leefkwaliteit als gevolg van de ligging van Vianen aan de A2 en A27. Bovendien speelt er een aantal autonome ontwikkelingen die de aanwezige kwaliteiten onder druk zetten. De (zeven) belangrijkste kwaliteiten zijn: 1. Groene gemeente 2. Rijke cultuurhistorie 3. Recreatieve trekpleister 4. Vrij breed voorzieningenniveau 5. Centrale ligging en goede bereikbaarheid 6. Veel werkgelegenheid 7. Grote diversiteit aan prettige woonmilieus. Ad grote diversiteit aan prettige woonmilieus Vianen is een aantrekkelijke gemeente om in te wonen.

Er is binnen de gemeente een grote diversiteit aan woonmilieus aanwezig: de oude binnen- en buitenstad en de kleinstedelijke wijken van de stad Vianen, de dorpse sfeer van de kleine kernen Hagestein, Everdingen en Zijderveld en het landelijk wonen in de linten in het buitengebied. De verschillende sferen en de recreatieve uitloopmogelijkheden in het buitengebied (waaronder de uiterwaarden), alsmede de goede bereikbaarheid spelen mee bij de aantrekkelijkheid van Vianen als woongemeente. Een ander belangrijk aandachtspunt is dat de vraag naar woningen niet correspondeert met het aanbod van woningen. Deels heeft dat te maken met de grote regionale behoefte en deels met de aanwezige woningtypes in relatie tot de bevolkingsopbouw. Ook in Vianen vergrijst de bevolking. Doordat in deze bewonersgroep van 65-plus relatief veel éénpersoonshuishoudens vertegenwoordigd zijn, heeft een groei van deze groep extra invloed op de vraag naar passende woningen. Veel senioren willen een aanpasbare woning of een seniorenwoning. Het aanbod echter bestaat vooral uit eengezinswoningen. In Vianen is het voor een groeiende groep mensen (vooral ouderen) zonder ondersteuning moeilijk of zelfs onmogelijk om zelfstandig te wonen.

Ambitie Bevolking en wonen Ten aanzien van het aspect ‘bevolking en wonen’ streeft de gemeente naar het bereiken van een inwoneraantal van minimaal 21.000 om het huidige stedelijke voorzieningenniveau in stand te houden. De gemeente streeft primair naar het realiseren van meerdere gedifferentieerde woonmilieus in de gemeente, zodat optimaal op de vraag kan worden ingespeeld. Uitgangspunt van het woonbeleid is onder andere: dat er voldoende woningen zijn voor de verschillende doelgroepen, zoals gehandicapten, alleenstaanden, starters en jongeren; het bevorderen van doorstroming, zodat er meer huur- en koopwoningen vrijkomen voor bepaalde doelgroepen (zoals starters en doorstromers); het behouden van de kwaliteiten in de bestaande woongebieden; dat bij de (her)ontwikkeling van projecten wordt uitgegaan van 30% seniorenwoningen en 20% jongerenhuisvesting; Het woningbouwprogramma zal niet alleen moeten aansluiten op de kwantitatieve behoefte, maar tevens op de kwalitatieve behoefte. De Ursulinenhof ligt in de Structuurvisiekaart dicht bij voorzieningen zoals sportcentrum Haldingen en een sub(winkel)centrum. Conclusie De strategische visie heeft een hoog abstractieniveau waar geen uitspraken worden gedaan op perceelniveau. Het plangebied ligt in bestaand dorpsgebied (figuur 7).

Gesteld kan worden dat dit bestemmingsplan in overeenstemming is met de uitgangspunten van de Structuurvisie, omdat woningen worden gerealiseerd in het bestaand dorpsgebied voor met name de doelgroep starters, waaraan een tekort is.

Toelichting

21

bestemmingsplan Ursulinenhof 1, Vianen

Figuur 7: Uitsnede Structuurvisiekaart. 4.3.2 Woonvisie 2020 -2025 De gemeenteraad van Vijfheerenlanden heeft op 16 juli 2020 de Woonvisie 2020 2025 vastgesteld met als ondertitel 'Samen sterk, met eigenheid en diversiteit'. Het doel van de nieuwe Woonvisie voor Vijfheerenlanden is dat het voor iedereen goed wonen is in Vijfheerenlanden en de woonwensen en woningbehoefte van al de inwoners zoveel mogelijk binnen de gemeentegrenzen mogelijk te maken. Het resultaat is een Woonvisie op hoofdlijnen met puntig geformuleerd waar Vijfheerenlanden naar toe wil de komende jaren op het gebied van wonen, passend binnen de ambities zoals die zijn neergelegd in de regionale samenwerkingsverbanden U16, en de netwerksamenwerking Alblasserwaard-Vijfheerenlanden. De gemeente kiest bewust voor beleid niet tot achter de komma te formuleren, omdat zij per situatie ruimte wil bieden aan de creativiteit van de inwoners en omdat zij ruimte willen maken voor goede initiatieven in nieuwbouw, maar vooral ook in de bestaande voorraad. Vijfheerenlanden blijft groeien Het aantal huishoudens blijft de komende jaren toenemen. In de periode 2020 tot 2030 met ruim 2.500 huishoudens. Daarna groeit dit aantal verder door tot circa 27.015 huishoudens in 2040. In totaal gaat het voor de periode 2020-2040 om een extra behoefte ruim 3.860 woningen. Gezinnen zijn de grootste doelgroep in Vijfheerenlanden.

De omvang van deze groep neemt de komende jaren verder toe. De oudere doelgroep groeit relatief hard, tot 2040 zelfs met meer dan 50%. Het aantal alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 65 jaar groeit ook, zij het minder sterk. Vanaf 2030 neemt de omvang van deze groep weer af. Het aantal jonge huishoudens (tot 35 jaar) krimpt tot 2030 ongeveer 10%. Over de hele linie is daarbij sprake van huishoudensverdunning. Met andere woorden, een verschuiving naar steeds kleinere huishoudens. Sterke en vitale kernen Door de wijken en kernen sterk te houden blijft de gemeente Vijfheerenlanden aantrekkelijk voor inwoners en nieuwkomers. Het verschil in kracht en vitaliteit van de kernen wordt geaccepteerd, zowel in de benadering voor het woningbouw- als het voorzieningenbeleid. Een belangrijk uitgangspunt in deze Woonvisie is dat er in principe in elke kern bouwmogelijkheden zijn. Of initiatieven gefaciliteerd kunnen worden hangt af van lokale omstandigheden en bijvoorbeeld de beschikbaarheid van transformatielocaties. Zo wil de gemeente sterke lokale initiatieven die de bestaande voorraad aanvullen en passen binnen de Ladder voor duurzame verstedelijking graag faciliteren.

22

Toelichting

bestemmingsplan Ursulinenhof 1, Vianen

De gemeente zet zich in om de leefbaarheid op het huidige niveau te behouden of te verbeteren. Dat betekent dat zij onder andere zich inzet op het mengen van de functies wonen en werken, mits dat geen overlast met zich meebrengt. Ook richt de gemeente zich op het in standhouden van voorzieningen op regioniveau, om zo vitale kernen te hebben en houden. Het uitgangspunt is dat we lokaal doen wat lokaal kan: we kijken naar de kansen en behoeften op kernniveau. Voor de twee stedelijke kernen Leerdam en Vianen hanteert de gemeente een gelijke doelstelling. Zij zien bij deze twee kernen echter ook mogelijkheden om bij te dragen aan de regionale opgave. Deze bijdrage betreft indicatief een percentage van circa 10% van het huidige inwoneraantal, ofwel een aantal van circa 800 woningen per kern in de periode tot 2040. Duurzaamheid is een belangrijk thema in Vijfheerenlanden De gemeente ziet dat energielasten een groeiend deel van de totale woonlasten vormt. Dit is extra relevant voor lagere inkomens in huur en koop. De woningcorporaties steken veel energie in verbetering van de woningvoorraad. Daarbinnen worden tot 2020 90% van alle huurwoningen energetisch verbeterd tot minimaal Label B (ca. 17.000 woningen) en stimuleren zij samen met ons gedragsverandering in stookgedrag via voorlichting. Bij particulieren is verbetering van de huidige woningvoorraad een uitdaging.

De gemeente organiseert wijkavonden, stelt wooncoaches en energieloketten beschikbaar. Ook bij het inrichten van woonwijken houdt de gemeente rekening met de wateropgave door gebruik van waterdoorlatende verharding waar dat mogelijk en passend is. Daarnaast heeft ook de woningbouwopgave gevolgen voor het klimaat. De gemeente wil een deel van de CO2- uitstoot die hier het gevolg van is compenseren door het planten van bomen voor woningen die in de gemeente gebouwd worden. Conclusie De ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt is in overeenstemming met de uitgangspunten van de gemeentelijke Woonvisie 2010 -2025, omdat er 23 appartementen worden toegevoegd voor met name de doelgroep starters, alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 65 jaar. De voorgenomen ontwikkeling en daarmee ook het bestemmingsplan wordt vanuit volkshuisvestelijk oogpunt haalbaar geacht. 4.3.3 Welstandsnota Vianen De gemeenteraad van Vianen op 29 september 2015 de herziening van de Welstandsnota Vianen vastgesteld. Doel van het welstandsbeleid is het welstandstoezicht helder onder woorden te brengen en op een effectieve en controleerbare wijze in te richten. Het welstandsbeleid geeft de gemeente de mogelijkheid om cultuurhistorische, stedenbouwkundige en architectonische waarden een rol te geven bij de ontwikkeling en beoordeling van bouwplannen.

Vianen kiest ervoor om keuzes te maken waardoor er meer aandacht en tijd kan worden besteed aan de kernwaarden en kwaliteiten van de gemeente. De meeste woongebieden en bedrijventerreinen zijn aangewezen als gebieden waar geen welstandscriteria gelden. Hier is een vrij niveau van toepassing. Redelijke eisen van welstand zijn alleen van toepassing voor het centrum, het landelijk gebied, de kleine kernen en langs enkele hoofdroutes. Hiermee kan op beeldbepalende plekken in meer of mindere mate gestuurd worden op het aanzien van de gemeente. Het plangebied ligt aan de rand van een wijkontsluitingsweg in een woongebied dat een soepel welstandsniveau heeft. Het beleid is gericht op het beheer van de rust in het groene straatbeeld en het aanzien vanuit de omringende gebieden. Bij de advisering zal onder meer aandacht geschonken worden aan het behoud van het straatbeeld met herhaling in rooilijnen en gevelindeling en samenhang in zowel de architectonische uitwerking als het materiaalgebruik. Conclusie Bij uitwerking van het bouwplan zal rekening worden gehouden met de criteria uit de Welstandsnota Vianen. De ontwikkeling zal hieraan worden getoetst op het moment dat de omgevingsvergunning wordt ingediend.

Toelichting

23

bestemmingsplan Ursulinenhof 1, Vianen

4.3.4 Duurzaamheid Eind 2015 heeft de gemeenteraad van Vianen de beleidsnota Visie Duurzaamheid Vianen 2016-2021 vastgesteld. In dit gemeentelijke duurzaamheidsbeleid zijn concrete doelstellingen en maatregelen opgenomen. Denk hierbij aan het uitbreiden van het aantal zonnepanelen op het gemeentelijk vastgoed, natuur- en milieueducatie voor scholen en een fonds voor inwoners die hun woning willen verduurzamen. Binnen het aandachtsgebied Duurzaamheid richt de gemeente zich op tastbare projecten die bijdragen aan een duurzamere leefomgeving en het creëren van meer bewustzijn onder inwoners en ondernemers van het belang van duurzaamheid. Conclusie De woningen worden overeenkomstig de voorschriften van Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG) gebouwd, waarbij wordt voldaan aan de bepalingen in het Bouwbesluit. Bij uitwerking van het bouwplan wordt rekening gehouden met de gemeentelijke uitgangspunten op het gebied van duurzaam bouwen.

4.4

Conclusie

Het planinitiatief voldoet aan het geschetste rijksbeleid. Sprake is van een duurzame verstedelijking, waarbij rekening is gehouden met de 'Ladder voor duurzame verstedelijking'. Er is geen strijdigheid met de rijksbelangen. De planontwikkeling past binnen het provinciale beleid, zoals dat is vastgelegd in de Provinciale Omgevingsvisie en Interim Omgevingsverordening. Bovendien vindt er een sanering plaats van een kantoorfunctie. De herinrichting van het plangebied draagt bij aan het versterken van de kernkwaliteiten van het dorpsgebied in de woonkern. De functiewijzing naar Wonen is tevens in overeenstemming met het gemeentelijke beleid, omdat de bestaande situatie plaats maakt voor een transformatie naar wonen overeenkomstig de hiervoor genoemde uitgangspunten van het gemeentelijke beleid. De 23 appartementen leveren een bijdrage aan de woningvraag voor met name de doelgroep starters, alleenstaanden en stellen. Op grond van het vorenstaande kan worden geconcludeerd dat de in dit bestemmingsplan opgenomen planontwikkeling in overeenstemming is met het rijks-, provinciaal, regionaal en lokaal vastgesteld beleid.

24

Toelichting

bestemmingsplan Ursulinenhof 1, Vianen

Hoofdstuk 5 5.1

Water

Inleiding

Water en ruimtelijke ordening hebben veel met elkaar te maken. Aan de ene kant is water één van de sturende principes in de ruimtelijke ordening en kan daarmee beperkingen opleggen aan het ruimtegebruik zoals locaties voor stadsuitbreiding. Aan de andere kant kunnen ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een Watertoets geeft aan wat de gevolgen zijn van een ruimtelijk plan voor de waterhuishouding in het betreffende gebied. Doel van de watertoets is de relatie tussen planvorming op het gebied van de ruimtelijke ordening en de waterhuishouding te versterken.

5.2

Beleid Rijk en provincie

5.2.1 Rijk Op 10 december 2015 hebben de minister van Infrastructuur en Milieu en de staatssecretaris van Economische Zaken het Nationaal Waterplan 2016 – 2021 (NWP2) vastgesteld. Het NWP2 is het formele rijksplan voor het nationale waterbeleid en is, voor wat betreft de ruimtelijke aspecten, een structuurvisie zoals bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening. In de Waterwet is vastgelegd dat het Rijk dit plan eens in de zes jaar actualiseert. Het NWP2 geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2016 - 2021 voert om te komen tot duurzaam waterbeheer. Het NWP2 richt zich op een goede bescherming tegen overstromingen, het voorkomen van wateroverlast en droogte en het bereiken van een goede waterkwaliteit, een duurzaam beheer en goede milieutoestand van de Noordzee en een gezond ecosysteem als basis voor welzijn en welvaart. In het Nationaal Waterplan zijn de maatregelen benoemd die worden genomen om de verschillende doelen te bereiken. In het Nationaal Waterplan 2016-2021 staan de volgende ambities centraal: Nederland blijft de veiligste delta in de wereld; Nederlandse wateren zijn schoon en gezond en er is genoeg zoetwater; Nederland is klimaatbestendig en waterrobuust ingericht; Nederland is en blijft een gidsland voor watermanagement; Nederlanders leven waterbewust.

Het waterbeleid zoals geformuleerd in het NWP2 werkt door op provinciaal en regionaal niveau, om zo te komen tot gebiedsgericht beleid. Via het provinciaal en gemeentelijk waterbeleid en het beleid van de waterschappen dient het rijksbeleid zoals geformuleerd in het NWP door te werken tot op bestemmingsplanniveau. De watertoets, die is geregeld in het Besluit ruimtelijke ordening, blijft een belangrijk instrument om de waterbeheerder vroegtijdig bij ruimtelijke planprocessen te betrekken. Daarnaast is in het NWP2 aangegeven dat aandacht moet worden geschonken aan de planologische borging van beschermingszones van primaire waterkeringen, door deze vast te leggen in bestemmingsplannen. Eén en ander is op rijksniveau in het Barro vastgelegd. 5.2.2 Provincie De watersystemen in stedelijk gebied zijn voornamelijk afgestemd op afvoer (bij regen) en aanvoer (in droge perioden) van water. Een dergelijk systeem bezit onvoldoende veerkracht om te kunnen inspelen op de toekomstige ontwikkelingen.

Aandachtspunten bij het streven naar een veerkrachtige duurzame inrichting en beheer in zowel bestaand als nieuw stedelijk gebied zijn de realisering van extra open water, de afkoppeling van schoon verhard oppervlak van de riolering, de aanleg van een verbeterd gescheiden rioleringsstelsel, het saneren van vervuilingsbronnen, de realisering van een natuurvriendelijke oeverinrichting en een duurzamer gebruik van (leiding)water (duurzame waterketen). Vanaf het begin van planvorming dient overleg gevoerd te worden tussen gemeente, waterbeheerders en andere betrokkenen. Doel van dit overleg is gezamenlijk de uitgangspunten en wensen vanuit duurzame watersystemen en veiligheid te vertalen naar concrete gebiedsspecifieke ruimtelijke uitgangspunten. Hierbij geldt dat afwenteling moet worden voorkomen en dat de drietrapsstrategie “vasthouden, bergen en afvoeren” moet worden gehanteerd. Voor nieuw stedelijk gebied, dient rekening te worden gehouden met de eis voor het minimale wateroppervlak ten behoeve van de waterberging; dit moet 10% van het bruto stedelijk gebied worden (inclusief stadsrand).

Toelichting

25

bestemmingsplan Ursulinenhof 1, Vianen

5.3

Beleid waterschap Rivierenland

De locatie ligt binnen het beheersgebied van het Waterschap Rivierenland. Het schap is in dit gebied verantwoordelijk voor de waterhuishouding: het waterkwaliteitsbeheer, het waterkwantiteitsbeheer en de zorg voor de waterkeringen. Voor elk specifiek bouwproject wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over de effecten van de bebouwing op het waterbeheer. Waterschapsbeleid Met het Waterbeheerplan 2016-2021 'Koers houden, kansen benutten' blijft het waterschap op koers om het rivierengebied veilig te houden tegen overstromingen, om voldoende schoon water te hebben en om het afvalwater effectief te zuiveren. Hiermee trekt het Waterschap Rivierenland de lijn door van het vorige waterbeheerplan. Bij de uitvoering van het programma beweegt het waterschap mee met veranderingen en benutten zij de kansen die zich voordoen in de regio. Om inhoudelijke ambities te bereiken ligt het accent in de periode 2016-2021 onder meer op: Gebiedsgericht werken; Waterbewustzijn; Innovatie. Het waterbeheerprogramma is het centrale beleidsdocument van het waterschap. Het programma biedt houvast voor bestuurders en ambtenaren. De doelen en maatregelen in het waterbeheerprogramma zijn opgesteld samen met provincies, gemeenten en andere partijen. Het waterschap houdt rekening met provinciale functies en werkt mee aan het realiseren van provinciale doelen.

5.4

Waterhuishouding

Toetsingskader Het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer in het binnendijkse gedeelte wordt gevoerd door het Waterschap Rivierenland. Het waterschap beheert de waterkeringen en in het Utrechtse deel van haar beheergebied, de wegen, niet zijnde rijks- of provinciale wegen buiten de bebouwde kom. De rioleringstaak binnen het plangebied valt onder de verantwoordelijkheid van de gemeente Vijfheerenlanden. In het kader van de watertoets wordt deze waterparagraaf overlegd met het waterschap, waarna de opmerkingen worden verwerkt in deze waterparagraaf. Veiligheid en Waterkeringen Het plangebied ligt niet in een beschermingszone van een waterstaatswerk. Er is alleen sprake van een functiewijziging van een bestaand gebouw. Er zijn dus geen beperkingen. Oppervlaktewateren In het plangebied liggen geen watergangen. Bovendien vinden er geen bouwactiviteiten plaats. Er zijn dus geen beperkingen. Beschrijving waterkwantiteit Het plangebied bestaat uit een bebouwd gebied met een kantoorgebouw met in het westelijk gedeelte een parkeerterrein. In de nieuwe situatie worden alleen 23 appartementen en een huisartsenpraktijk met fysiotherapie mogelijk gemaakt in een bestaand pand. Voorts wordt het al verharde parkeerterrein herstraat. De oppervlakte van het verhard oppervlak blijft hierdoor gelijk, zodat watercompensatie niet is vereist.

Waterafvoer Het hemelwater en afvalwater is op het bestaande riool aangesloten overeenkomstig het gemeentelijke rioleringsbeleid. Bij de verbouwing zal geen gebruik worden gemaakt van uitloogbare materialen. Wateradvies De Watertoets is via www.dewatertoets.nl op 15 juli 2019 (dossiercode 20190715-9-20996) uitgevoerd. Op basis van uw ingevoerde gegevens blijkt dat de ruimtelijke ontwikkeling Ursulinenhof 1, Vianen voldoet aan de belangrijkste minimale voorwaarde: "het standstill beginsel". Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding ontstaat. De reden is dat het plan alleen een functiewijziging inhoudt. Functiewijzigingen binnen bestaande bebouwing hebben geen invloed op een watersysteem. Conclusie Vanuit waterhuishoudkundige overwegingen zijn er geen bezwaren tegen de gevraagde planontwikkeling.

26

Toelichting

bestemmingsplan Ursulinenhof 1, Vianen

Hoofdstuk 6

Milieu en omgevingsaspecten

De beleidsvelden milieu en ruimtelijke ordening groeien de laatste decennia steeds meer naar elkaar toe. Ook op rijksniveau wordt steeds meer aandacht gevraagd voor de wisselwerking tussen milieu en ruimtelijke ordening. Milieubeleid kan beperkingen opleggen aan de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen maar is primair bedoeld om een zo optimaal mogelijke leefomgeving te realiseren. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de omgevingsaspecten die een rol spelen bij deze ruimtelijke ontwikkeling binnen dit plan. Deze onderwerpen worden in dit hoofdstuk toegelicht.

6.1

Milieu

De te behandelen thema's die vanuit een oogpunt van milieu van belang zijn voor deze planontwikkeling zijn M.E.R., Milieuzonering, Geluid, Bodem, Luchtkwaliteit en Externe veiligheid. 6.1.1 M.E.R. Wettelijk kader In het Besluit milieueffectrapportage is bepaald dat een milieueffectbeoordeling ook uitgevoerd moet worden als een project, dat wordt genoemd in de bijlage onder D van het Besluit m.e.r., nadelige gevolgen heeft voor het milieu. Omdat dit project wordt genoemd in de D-lijst (categorie D 11.2, stedelijk ontwikkelingsproject), maar de omvang onder de drempelwaarde van 2.000 woningen ligt, kan worden volstaan met een vormvrije m.e.r.-beoordeling, die onderdeel moet zijn van de toelichting van dit bestemmingsplan. Onderzoek/ beoordeling Algemeen De centrale doelstelling van het instrument milieueffectrapportage is het milieubelang een volwaardige plaats te geven in de besluitvorming over activiteiten met mogelijk belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. De basis van de milieueffectrapportage wordt gevormd door de EU Richtlijn m.e.r. De richtlijn is van toepassing op de milieueffectbeoordeling van openbare en particuliere projecten die aanzienlijke gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De Europese regelgeving is in de Nederlandse wetgeving onder andere geïmplementeerd in de Wet milieubeheer (verder Wm) en in het Besluit milieueffectrapportage 1994.

In de bijlagen behorende bij het Besluit m.e.r. zijn de m.e.r.-plichtige activiteiten (de C-lijst) en de m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten (de D-lijst) beschreven. Plan/besluit Dit bestemmingsplan voorziet in het oprichten van 23 woningen. De planontwikkeling zit qua omvang ruim onder de grens voor een m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteit. Op basis van de kenmerken genoemd in Bijlage III van de Europese richtlijn 'betreffende de milieubeoordeling van bepaalde openbare en particulier projecten' dient te worden gemotiveerd waarom geen MER noodzakelijk is voor de beoogde ontwikkeling. Het plan is getoetst aan de volgende kenmerken. Kenmerken van het project Sprake is van een geringe omvang van het plangebied, terwijl er geen cumulatie is met andere projecten. Evenmin is het gebruik van natuurlijke hulpbronnen aan de orde. Voorts is er geen sprake van productie van afvalstoffen en verontreiniging. Hinder wordt ondervangen door voldoende afstand te houden van nabijgelegen milieubelastende activiteiten (in paragraaf 6.1.2 wordt hierop nader ingegaan). Risico van ongevallen speelt eveneens niet bij de voorgestelde functiewijziging. Plaats van het project Het dichtstbijzijnde Natura2000-gebied, 'Uiterwaarden Lek', bevindt zich op een afstand van minimaal 5 km ten westen van het plangebied.

De woningen liggen niet binnen de invloedssfeer van Natura 2000-gebieden voor wat betreft stikstofdepositie. Dit aspect is beschreven in paragraaf 6.3. Het plangebied is voorts niet van historisch, cultureel of archeologisch belang. Dit onderwerp is beschreven in paragraaf 6.2. Kenmerken van het potentiële effect Het project heeft in samenhang met de hiervoor genoemde criteria geen aanzienlijke effecten op de bevolking. Evenmin is er sprake van een grensoverschrijdend karakter. De complexiteit is gering gelet op de omvang van het plangebied.