Startnotitie woningbouw Ontwikkellocatie Sportcomplex Hei- en Boeicop.docx
Tekst van het document
STARTNOTITIE Onderwerp: woningbouw voetbalcomplex Hei- en Boeicop 2 juni 2023
Inhoudsopgave 1.
Projectbeschrijving ...............................................................................2 1.1 Inleiding ...........................................................................................2 1.2 Doelstelling .......................................................................................2 1.3 Resultaat ..........................................................................................3
2. Afbakening van het te ontwikkelen gebied .................................................4 2.1 De locatie .........................................................................................4 2.2 De eigendomssituatie .........................................................................5 2.3 De omgeving verkent .........................................................................5 Voetbalvereniging H.S.S.C.’61................................................................5 Fien Wonen .........................................................................................5 Sporthal De Copper ..............................................................................6 Agrarisch gebied ..................................................................................6 3.1 Ontwikkelstrategie .............................................................................7 3.2 Fasering van het project .....................................................................8 4.
Om rekening mee te houden ..................................................................10 4.1 Provinciale omgevingsverordening......................................................10 4.2 Uitvoeringsnotitie woningbouw 2022-2025 ..........................................10 4.3 Dorps(woon)visie .............................................................................10 4.4 Omgevingsvisie Vijfheerenlanden .......................................................11 4.5 Randvoorwaarden openbare ruimte ....................................................11 4.6 Duurzaamheid .................................................................................11 5.1 Financiën ........................................................................................12 5.2 Organisatie .....................................................................................12 5.3 Tijd ................................................................................................12 5.4 Stakeholdersanalyse en communicatie ................................................13 5.5 Kwalitatieve eisen ............................................................................13
Startnotitie
1
1.
Projectbeschrijving
1.1 Inleiding In 2019 en 2020 zijn een aantal woningbouwinitiatieven voor de kern Hei- en Boeicop ingediend en besproken. Naar aanleiding van al deze initiatieven werd duidelijk dat de ene locatie niet los van de andere locatie gezien kon worden en ad hoc beslissingen om wel of niet ergens te bouwen op de loer lagen. Om alle plannen op een eenduidige manier te behandelen is er voor gekozen om een dorpwoonvisie voor de kern Hei- en Boeicop op te stellen. Deze dorps(woon)visie zou de aftrap geven om woningbouw in deze kern mogelijk te maken. Uit de gesprekken, tijdens het maken van de dorps(woon)visie, kwam naar voren dat er onvoldoende woningen beschikbaar zijn voor met name starters/ jonge gezinnen en senioren. Hierdoor staan de voorzieningen die nog in het dorp aanwezig zijn onder spanning. Inmiddels is de dorps(woon)visie vastgesteld en er zijn twee ontwikkellocaties benoemd. Een van deze locaties betreft de voetbalvelden van Hei- en Boeicop. Op deze locatie zouden ongeveer 50 woningen gefaseerd gerealiseerd kunnen worden. Deze locatie is te rechtvaardigen om twee redenen: •
Uit de dorps(woon)visie volgt dat een ontwikkellocaties aan de zuidkant de voorkeur geniet.
•
Behoud en versterken van de voorzieningen die nog in de kern aanwezig zijn beter gewaarborgd zijn en blijven.
De ontwikkeling vraagt van de gemeente een meer actieve houding, enerzijds omdat de gemeente eigenaar is van een groot deel van de grond en anderzijds omdat de gemeente andere instrumenten kan inzetten om een plan te realiseren.
1.2 Doelstelling Uitbreiding van de woningvoorraad in Hei- en Boeicop. Op onderhavige locatie zouden 50 woningen gerealiseerd kunnen worden.
Startnotitie
2
1.3 Resultaat Het resultaat wordt een stedenbouwkundig schetsontwerp op de ontwikkeling van het gebied waarbij wordt aangegeven: •
Waar en in welke fasering de woningbouw wordt ontwikkeld;
•
Waar, wanneer en in welke fasering (met welke onderdelen) het voetbalcomplex wordt verplaatst;
•
Hoe de verkeersontsluiting gaat plaatsvinden;
•
Waar en hoe het parkeren wordt opgelost;
•
Hoe wordt de ruimtelijke en fysieke relatie met de bestaande omgeving vormgegeven;
•
Hoe wordt invulling gegeven aan de eisen mbt de provinciale vitaliteitsregeling
•
Hoe invulling wordt gegeven aan de gemeentelijke ambities (duurzaamheid, klimaatadaptie etc.)
Daarnaast zal een eerste aanzet voor een exploitatieopzet worden gemaakt, die zicht geeft op de haalbaarheid. Tevens maakt een ontwikkelstrategie deel uit van het resultaat.
Startnotitie
3
2. Afbakening van het te ontwikkelen gebied 2.1 De locatie De ontwikkeling van 50 woningen vindt gefaseerd plaats op en nabij het voetbalcomplex. Het voetbalcomplex is in eigendom van de gemeente, maar de omliggende gronden zijn in bezit van private eigenaars. Om de ontwikkeling van 50 woningen mogelijk te maken zal ten minste een deel van het voetbalcomplex (de accommodatie en ten minste 1 veld) verplaatst moeten worden, naar het omliggende gebied. Hoe, waar en wanneer is op dit moment nog niet bekend, daar zal het stedenbouwkundig schetsontwerp een antwoord op moeten geven. De woningbouwcorporatie Fien Wonen heeft nog in beraad of zij met hun bezit aan de Van Hallstraat wil deelnemen aan de ontwikkeling, hetzij door renovatie, hetzij (deels) door sloop/nieuwbouw. Het stedenbouwkundig schetsontwerp geeft inzicht in hoe het sportcomplex en de woningbouw zich in de toekomst zal ontwikkelen en zal de afbakening van de te ontwikkelen locatie bepalen.
Afbeelding: plangebied
Startnotitie
4
2.2 De eigendomssituatie Het plangebied heeft de volgende eigenaren: •
De gemeente met de percelen HEI00. B2015, B1722, C376, C377, C326 en het perceel HEI00.C277.
•
Fien Wonen met het perceel HEI00.B.1703, groot 1263 m2.
•
Particuliere gronden grootte nog geen indicatie.
2.3 De omgeving verkent Voetbalvereniging H.S.S.C.’61 Het huidige voetbalcomplex van H.S.S.C. ’61 is gelegen achter de Van Hallstraat in Heien Boeicop. Met een ledenaantal van ca. 550 is H.S.S.C.’61 één van de grootste sportverenigingen binnen de gemeente Vijfheerenlanden en de enige voetbalvereniging van Hei- en Boeicop en Schoonrewoerd. De accommodatie van de voetbalvereniging ligt verscholen achter de Van Hallstraat en de Pleinstraat. Bij de voetbalvereniging leeft de wens om een nieuwe accommodatie te realiseren die voldoet aan de nieuwe eisen van de tijd en die de groei van de vereniging kan huisvesten in de toekomst. De voetbalvereniging en de gemeente zijn het met elkaar eens dat de accommodatie vernieuwd moet worden. Echter kan de verplaatsing van de accommodatie en de optimalisering van het complex niet los gezien worden van de woningbouwontwikkeling. Immers zal er naar alle waarschijnlijkheid ook een voetbalveld verplaatst moeten worden. De provincie ziet graag een nader uitgewerkt schetsontwerp op het gebied waar het algehele complex onderdeel van gaat uitmaken. Hierbij dient rekening gehouden te worden met het agrarisch open landschap en het stiltegebied.
Door verplaatsing van de accommodatie en eventueel het eerste veld komt er een groot stuk grond beschikbaar: huidige kantine, kleedkamers, naastgelegen grasveld en voetbalveld waar woningbouwontwikkeling plaats zou kunnen krijgen.
Fien Wonen Aan de Van Hallstraat heeft Fien Wonen een aantal kleine (voorheen zogenoemde bejaarden) woningen onder haar bezit. Deze kleine woningen hebben inmiddels hun levensduur gehad en Fien Wonen is zich aan het beraden of ze kiezen voor sloop/
Startnotitie
5
nieuwbouw of voor het opknappen van deze woningen. De gemeente ziet graag dat deze woningen betrokken worden bij de gehele ontwikkeling. Enerzijds om een nieuwe facelift te geven aan de Van Hallstraat anderzijds biedt dit meer mogelijkheden om de ontsluiting van de nieuwe woonwijk te realiseren. Fien Wonen zal gedurende de haalbaarheidsstudie aan de gemeente moeten laten weten voor welke strategie zij kiezen.
Sporthal De Copper In het te ontwikkelen gebied staat sportzaal De Copper. De sportzaal is eigendom van de gemeente, maar wordt beheerd en geëxploiteerd door de Beheerstichting sportzaal De Copper. De sporthal verkeert in goede bouwkundige staat. In het bestuur zitten inwoners uit Hei- en Boeicop. De gymzaal is in 2002 op initiatief van de inwoners van Hei- en Boeicop gebouwd maar in opdracht van de gemeente Zederik. De sportzaal is pas geleden gerenoveerd en er zijn duurzaamheidsmaatregelen toegepast. Het gebruik van De Copper beperkt zich hoofdzakelijk tot sportende eigen inwoners. Het gebouw voorziet daarmee sterk in de plaatselijke behoefte van Hei- en Boeicop. Een van de uitgangspunten van het te ontwikkelende plan is dat de sporthal De Copper ingepast moet worden in het plangebied. Waarbij rekening moet worden gehouden met de bereikbaarheid voor gebruikers en bezoekers.
Agrarisch gebied Achter en naast de percelen van het voetbalcomplex zijn agrarische gronden gelegen. Deze gronden zijn in het bezit van een aantal eigenaren, die de gronden gebruiken voor hun boerenbedrijf. In de allereerste verkenning en gesprekken met de eigenaren is naar voren gekomen dat zij niet tegen de plannen zijn en dat zij welwillend willen meedenken met de eventuele plannen die gaan komen. We zullen moeten onderzoeken of verplaatsing haalbaar is en of de gemeente ook tegemoet kan komen aan de voorwaarden, die door de agrariërs gesteld worden. Waarbij als kanttekening moet worden opgemerkt dat zij het liefst ruilgrond willen terugzien voor hun boerenbedrijf.
Startnotitie
6
3. Projectaanpak 3.1 Ontwikkelstrategie Op dit moment is er nog geen zicht op een haalbaar plan. Er zijn veel factoren die van invloed zijn op de haalbaarheid van het plan en problemen die in deze fase onderzocht en opgelost moeten worden. Wat specifiek aan de locatie is, is dat de gemeente Vijfheerenlanden voor een groot gedeelte eigenaar is van de gronden en dus vrij kan beschikken over de gronden om daar in een woningbouwontwikkeling te voorzien. Daarnaast zal er een voetbalveld verplaatst moeten worden en is er voor deze verplaatsing grond benodigd van de boerenbedrijven uit de omgeving. Tot slot ligt de beoogde ontwikkeling en de voetbalvelden tegen het stiltegebied aan. Ons voorstel is om gedurende een periode van een jaar de haalbaarheid van het plan verder te onderzoeken. In deze periode van een jaar zal moeten blijken of de hierboven geschetste belemmeringen voor de ontwikkeling van het gebied kunnen worden opgelost en of er een ontwikkelplan kan worden opgesteld dat financieel haalbaar is en op medewerking kan rekenen van provincie en waterschap. De voorgestelde taakverdeling is dat gemeente onderzoekt of de hierboven geschetste belemmeringen opgelost kunnen worden en stelt een ontwikkelplan op. Dit ontwikkelplan bestaat uit: een stedenbouwkundig ontwerp op basis waarvan de financiële haalbaarheid bepaald kan worden.
Onderdeel van het onderzoek aan de zijde van de gemeente is ook of de gemeente zelf de grondexploitatie wil voeren of dat dit wordt overgelaten aan een projectontwikkelaar en het ‘slechts’ een grondverkoop wordt. Als dan de financiële haalbaarheid is aangetoond en aanvaardbaar is. Kan er een stedenbouwkundig plan op worden gesteld en de ruimtelijke procedure worden gestart. Waarna de gronden middels een aanbesteding in de markt worden gezet en een intentieovereenkomst met Fien Wonen kan worden gesloten om te komen tot verdere besluitvorming.
Startnotitie
7
3.2 Fasering van het project Elk proces is maatwerk. Het planningsproces wat we bij deze ontwikkeling hanteren is het volgende: -
-
-
-
-
-
Initiatieffase o
Opstellen startnotitie
o
Voorbereidingskrediet vragen aan de gemeenteraad
Definitie fase (duur ongeveer een jaar) o
Opstarten en vaststellen van een stedenbouwkundig schetsontwerp
o
Voorbereiden Grex
o
Programma van Eisen
Ontwerpfase (duur ongeveer een jaar) o
Opstellen inrichtingsplan
o
Opstellen en vaststellen verkavelingsplan
o
Definitieve grondexploitatie
o
Opstellen voorlopig ontwerp bouwplan
o
Vaststellen stedenbouwkundig plan
Voorbereidingsfase (duur ongeveer een jaar) o
Definitief inrichtingsplan
o
Definitief ontwerp bouwplan
o
Opstellen omgevingsplan
o
Opstellen beeldkwaliteitsplan
o
Aanvragen omgevingsvergunning
o
Aanbestedingen
o
Voorbereiding slopen/bouwrijp maken
Realisatiefase o
Bouwrijp maken
o
Start met de bouw.
o
Woonrijp maken / Inrichten openbare ruimte
Beheer en Nazorg o
Evaluatie
o
Planschade
o
Garantie
Een belangrijke kanttekening bij deze weergave is dat gebiedsontwikkeling geen nadrukkelijk lineair en geordend proces is. De fases zijn in de praktijk niet exact af te bakenen. In veel gevallen wordt de planologische procedure eerder opgestart. De genoemde doorlopentijden zijn indicatief en zullen in de haalbaarheidsstudie nader
Startnotitie
8
geformuleerd moeten worden. Ze zijn erg afhankelijk van bv de noodzakelijke grondverwerving. De voorgestelde gefaseerde ontwikkeling (als onderdeel) van deze haalbaarheidsstudie leidt bovendien tot het doorlopen van de ontwerpfase tot en met de realisatiefase voor de verschillende fasen in het plan. Met het vaststellen van deze startnotitie en het beschikbaar stellen van het voorbereidingskrediet kan gestart worden met de definitiefase en kan de haalbaarheid van het plan onderzocht worden. Dit proces gaat zeker een jaar duren en zal naar verwachting in het 3e kw van 2024 tot een raadsbesluit kunnen leiden. Bij een positief besluit kunnen dan verder met de uitwerking van de eerste fase.
Startnotitie
9
4. Om rekening mee te houden 4.1 Provinciale omgevingsverordening In de provinciale Omgevingsverordening staan de regels voor de fysieke leefomgeving van de Provincie. Deze Omgevingsverordening bevat de juridische uitwerking van de plannen en ambities uit de provinciale Omgevingsvisie. De Provincie Utrecht heeft totdat de Omgevingswet in werking treedt een Interim Omgevingsverordening. De Omgevingswet treedt naar verwachting op 1 januari 2024 in werking en dan treedt ook de Omgevingsverordening provincie Utrecht 2022 in werking. Bij deze locatie gaat het voornamelijk om de instructieregels voor het agrarisch gebied/ woningbouw, regels ten behoeve van het grondwater en de cultuurhistorie. Het stiltegebied en de beoordelingsregels stille kern en de daaraan gerelateerde kwaliteitsdoelen en eisen.
4.2 Uitvoeringsnotitie woningbouw 2022-2025 Voor de uitwerking van de woningbouwplannen, de dorps(woon)visies en gebiedsontwikkelingen is de woonvisie ‘Samen sterk, met eigenheid en diversiteit’ uit 2020 uitgewerkt in een uitvoeringsnotitie wonen. Hierin zijn de kaders voor de kwantificering en kwalificering van het woningbouwprogramma per kern opgenomen. In principe geldt voor alle kleine kernen in Vijfheerenlanden qua vraag naar extra woningen dat een uitbreiding van 50 woningen gewenst is (zo nodig in het buitengebied, via de vitaliteitsregeling provincie).
4.3 Dorps(woon)visie De dorps(woon)visie gaat over de toekomst van Hei- en Boeicop. Hierin zijn bepaalde keuzes opgenomen die richting geven aan het dorp voor de toekomst. Voor de dorps(woon)visie zijn drie toekomstscenario’s (ofwel ontwikkelperspectieven) opgesteld. Deze zijn ontstaan op basis van de gesprekken die met het dorp zijn gevoerd, het beleid en analyse van het dorp en het landschap. Er is niet gekozen voor één van de toekomstscenario’s, maar ze zijn gebruikt om het gesprek met de inwoners te voeren. Uit de dorps(woon)visie en de gesprekken met de inwoners is naar voren gekomen dat een ontwikkeling op één grote locatie eerder gewenst is dan vele kleine ontwikkelingen, omdat men meer kansen ziet voor de bouw van meerdere woningen tegelijk waarbij gevarieerd gebouwd kan worden voor de verschillende
Startnotitie
10
doelgroepen. Daarnaast kan door op één centraal punt te bouwen de rest van het lint en het dorpse karakter behouden blijven. De dorpwoonvisie heeft daarom voor twee ontwikkellocaties aan de zuidzijde gekozen, waarvan een en rond en op de voetbalvelden. De uitgangspunten die benoemd staan in de dorps(woon)visie en het karakter van het dorp moeten meegenomen worden in de uitwerking van hdeet stedenbouwkundig schetsontwerp.
4.4 Omgevingsvisie Vijfheerenlanden De Omgevingsvisie van gemeente Vijfheerenlanden gaat over de toekomst van onze dorpen en steden en van het buitengebied en laat zien wat we belangrijk vinden voor de fysieke leefomgeving. De visie richt zich op mogelijkheden om te wonen, werken, recreëren, ondernemen, maar ook op een gezond, duurzaam en veilig leefklimaat. De omgevingsvisie vormt het kader voor toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen, toekomstig beleid en het omgevingsplan. Ontwikkelingen rondom de kernen zijn en worden zoveel mogelijk in balans met de natuur en de cultuurhistorie uitgevoerd. Bij de inrichting van woningbouwlocaties is de ruimte voor voorzieningen, de ontsluiting en bereikbaarheid een randvoorwaarde. We willen woningbouw die het karakter van het dorp versterkt. Daarnaast betrekken we onze inwoners bij de invulling van de woningbouwopgave. Woningbouw vindt bij voorkeur plaats op inbreidingslocaties. Hierbij zoeken we naar locaties nabij bestaande voorzieningen. Uitbreiding buiten de kernen is onder voorwaarden mogelijk, als inbreiding geen optie is. Hierbij vormt de visiekaart de basis voor te onderzoeken gebieden.
4.5 Randvoorwaarden openbare ruimte De gemeente Vijfheerenlanden beschikt over een handboek inrichting openbare ruimte (HIOR). Dat betekent dat het project en de daarmee gepaard gaande openbare ruimte hieraan moeten voldoen.
4.6 Duurzaamheid De gemeente Vijfheerenlanden wil een duurzame gemeente zijn. In dit geval willen we verder gaan dan wettelijk kader voor duurzaamheid. Dat betekent in elk geval gasloos bouwen. Daarbij geldt ook vanaf 2021 een EPC van 0. De woningen voldoen daarmee aan BENG, dit betekent dat de duurzaamheid van de woningen al hoog te noemen is.
Startnotitie
11
5. Projectbeheersing 5.1 Financiën Er is nog geen zicht op financiële haalbaarheid van het plan. In deze fase moet echter wel geïnvesteerd worden in onderzoek. Wij verwachten voor het eerste jaar en het haalbaarheidsonderzoek een bedrag van € 200.000 nodig te hebben. Dit voorbereidingskrediet zal worden aangewend worden voor; • Interne uren plus projectleiding (€ 105.000) • Onderzoeken (€ 25.000) • stedenbouwkundig bureau (€ 50.000) • Planeconomie (€ 20.000) Er kan op dit moment niet bepaald worden of deze kosten gedekt kunnen worden uit de ontwikkeling van het plan en is er ook nog geen grex geopend. Als blijkt dat er geen financieel haalbaar plan kan worden ontwikkeld zullen deze kosten gedekt moeten uit de Algemene reserve grondexploitatie.
5.2 Organisatie De projectorganisatie bestaat uit een projectteam bestaande uit een medewerker grondzaken, de planeconoom, stedenbouwkundige, aangevuld met de relevante disciplines en wordt aangestuurd door de projectleider. Onder dit projectteam zal de stedenbouwkundige samen met een aan te stellen bureau het stedenbouwkundig plan opstellen. De vorm waarin wordt samengewerkt moet nog bepaald worden. De projectleiders zijn Gonnie van den Dungen en Margreet Coort.
5.3 Tijd In verband met de complexiteit van de vraagstukken die in de haalbaarheidsfase moeten worden opgelost willen wij hiervoor 1 jaar de tijd nemen. Met een voorspoedig verloop van het proces zou na de zomer 2024 een definitief voorstel aan de raad kunnen worden gepresenteerd. Natuurlijk zijn er vele factoren die van invloed zijn op het proces en deze ook kunnen vertragen.
Startnotitie
12
5.4 Stakeholdersanalyse en communicatie Er zal een communicatie- en participatieplan worden opgesteld aan de hand van een stakeholdersanalyse, geënt op de nieuwe Omgevingswet die 1 januari 2024 ingaat.
5.5 Kwalitatieve eisen Er zijn een aantal aanvullende eisen en ambities die meegenomen moeten worden bij het opstellen van het stedenbouwkundig schetsontwerp te weten: o
Vitaliteitsregeling
o
Woningbouwprogramma
o
Duurzaamheid
o
Etc.
Deze kwalitatieve eisen zullen in deze fase van de ontwikkeling moeten worden bepaald.
Startnotitie
13