Startnotitie versie 4 (1).docx

Startnotitie Betreft: Van: Voor: Datum:

Bedrijventerrein Gaasperwaard 3, Hagestein Ruurd Breddels en Gonnie van den Dungen College via wethouder Huib Zevenhuizen 11 maart 2022; gewijzigd 16 maart 2022

1.

Projectbeschrijving

1.1

Inleiding/aanleiding/achtergrond

De gemeente Vijfheerenlanden wil een gebiedsontwikkeling initiëren om een bedrijventerrein mogelijk te maken. Lokaal en regionaal groeit de vraag naar ruimte voor nieuwe bedrijventerreinen. Berekend is dat die vraag tot en met 2040 in totaal ongeveer 216 ha. bedraagt. De realisatie gaat gepaard met intensivering, verdichten en uitbreiding lokaal en regionaal. In totaal gaat het om 60 ha uitbreiding (netto) aan regionaal bedrijventerrein. Voor de uitbreiding aan regionale bedrijventerreinen zijn zo’n 5 zoekgebieden binnen de regio U16. Eén van de zoekgebieden ligt langs de A27/A2 grenzend aan het bestaande bedrijventerrein Gaasperwaard (bijlage 1). Dit betreft het gebied Gaasperwaard 3, waar deze startnotitie over gaat. Het college van burgemeester en wethouders heeft op 12 oktober 2021 besloten om op grond van artikel 6 van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) een voorkeursrecht te vestigen op meerdere percelen in het gebied dat grofweg begrensd wordt door de A27, de Biezenweg, de Breede Sticht en de Autenasekade te Hagestein. Om een betere positie – en dus meer grip – op de gronden te krijgen is van deze wettelijke mogelijkheid gebruik gemaakt. Op 14 december 2021 heeft de raad dat besluit bekrachtigd. Het raadsbesluit is op 5 januari gepubliceerd en in werking getreden één (werk)dag na de bekendmaking (Gemeenteblad), te weten op 6 januari 2022.

Het voorkeursrecht heeft een geldingsduur van 3 jaren. De WVG geeft de gemeente de ruimte en tijd om een plan te ontwikkelen voor Gaasperwaard 3 zonder het risico van versnippering van de percelen en zonder grondspeculatie. De planontwikkeling start met een haalbaarheidsonderzoek (definitiefase), waarvoor op basis van dit startdocument (initiatieffase) een voorbereidingskrediet wordt gevraagd. In de raadsvergadering van 14 december is ook een motie ingediend en aangenomen waarin de raad het college oproept: - om bij de uitwerking van de plannen voor Gaasperwaard 3 de natuur- en cultuurhistorische waarden van het gebied zoveel mogelijk in stand te houden, waarbij in ieder geval de boomgaard met unieke hoogstambomen aan de Biezenweg in stand wordt gehouden; - om bij de uitwerking van de plannen voor Gaasperwaard 3 rondom alle woningen in het plangebied een minimale afstand van 150 meter te hanteren tot de uit te geven percelen; - om bij de uitwerking van de plannen voor Gaasperwaard 3 zoveel mogelijk in te zetten op een duurzame en groene inrichting, in ieder geval aan de buitenzijden van het gebied;

Pagina 2 van 14

Uitgangspunt in het haalbaarheidsonderzoek en de planvorming zal deze motie zijn. dat wil niet zeggen dat de uitvoerbaarheid daarvan op voorhand vaststaat, maar dat het een onderdeel is van de haalbaarheidsstudie. 1.2

Doelstelling en na te streven effect

Einddoel: Het doel is het mogelijk maken van uitbreiding en van de vestigingsmogelijkheden van bedrijven op het te ontwikkelen terrein Gaasperwaard 3 met een grootte van bruto ± 45 ha. Na te streven effecten: Het beoogde effect van deze ontwikkeling is meer werkgelegenheid door bedrijven de mogelijkheid te geven om te groeien op een plek die daarvoor geschikt is. Doel komende fase: Het aantonen van de haalbaarheid c.q. de onhaalbaarheid van de ontwikkeling van een bedrijventerrein op deze locatie. Het opstarten van de haalbaarheidsstudie, na het akkoord van deze initiatieffase door middel van onderhavig startdocument, waarbij binnen het aangevraagd krediet een visie, een programma van eisen, een beeldkwaliteits- en stedenbouwkundig plan wordt samengesteld, waarna de haalbaarheid wordt getoetst. 1.3

Resultaat

Eindresultaat: • Een toevoeging van bedrijven op een nieuw terrein dat bijdraagt aan het welzijn van de (beroeps)bevolking van Vijfheerenlanden en de overige gemeenten van de U161 • Een volwaardige en binnen gemeentelijke kaders (bijlage 4) passende vestiging van bedrijven • Een financieel haalbaar en voor de gemeente(n) aanvaardbaar en uitvoerbaar plan Resultaat na afronding haalbaarheids- of definitiefase: • Visie op de ontwikkeling van Gaasperwaard 3 • Een visie op de ontwikkeling, exploitatie en beheer (gaat de gemeente dit zelf doen of in samenwerking met andere partijen of laat ze het in zijn geheel over aan ander partijen). • Stedenbouwkundige randvoorwaarden, Beeldkwaliteitsplan en Stedenbouwkundig plan • Uitgifteprotocol • Financiële verkenning • Marktverkenning

1 De U16 zijn de gemeenten: Bunnik, De Bilt, De Ronde Venen, Houten, IJsselstein, Lopik, Montfoort, Nieuwegein,

Oudewater, Stichtse Vecht, Utrecht, Utrechtse Heuvelrug, Vijfheerenlanden, Woerden, Wijk bij Duurstede en Zeist.

Pagina 3 van 14

1.4

Afbakening (scope)

Dit is de startnotitie voor de mogelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein in het gebied Gaasperwaard 3 te Hagestein, zoals weergegeven op bijlage 1 en 2. De te leveren resultaten ter afronding van de op te starten fase staan weergegeven in de vorige paragraaf.

2.

Projectaanpak

2.1

Algemeen

Op dit moment is er nog geen zicht op een haalbaar plan. Er zijn veel zaken die van invloed zijn op de haalbaarheid en die onderzocht moeten worden. Op basis van onderzoek worden keuzes gemaakt. 2.2.

Fasering van het project

Het project bestaat uit verschillende fasen. Met het vaststellen van dit startdocument en daarmee het besluit voor een voorbereidingskrediet wordt de initiatieffase afgerond. Op basis daarvan kan gestart worden met de tweede fase, de definitiefase. In deze fase wordt de haalbaarheid van het plan verder onderzocht en zal tevens bepaald moeten worden hoe we het plan gaan aanpakken, ingegeven door de grondpositie en het belang van de gemeente en de positie en rol van de regio bij de ontwikkeling van dit bedrijventerrein. Zie ook bijlage 5. 2.3

Vast te stellen randvoorwaarden

Om een goede visie te kunnen samenstellen is verdere verdieping van de casus nodig. De in de bijlage 3 genoemde stukken (kaders) vormen de basis van een studie. Een eerste (financiële) haalbaarheidsstudie van de plannen zal in de definitiefase plaatsvinden. De mogelijke transformatie van de locatie zal gewogen worden, waarbij enerzijds de huidige waarde als agrarisch cultuurlandschap2 staat en anderzijds de toekomstige waarde van bedrijventerrein (werkgelegenheid, financieel, sociaal-maatschappelijk en kwaliteit). Dit gaat omschreven worden in de visie.

2 De huidige agrarische cultuurlandschappen zijn meestal ontwaterd, geperceleerd, ontsloten en voorzien van

infrastructuur. Cultuurlandschappen zijn niet alleen in gebruik voor landbouw maar ook voor stedenbouw en voor industrie, hoewel men dan vaak van stedelijke of industriële landschappen spreekt. Sommige oude cultuurlandschappen zijn rijk aan biodiversiteit, vermoedelijk door de beperkte en constante mate van menselijk ingrijpen.

Pagina 4 van 14

2.4

Te maken (proces)afspraken

Binnen het ambtelijk apparaat zullen de vakspecialisten zich buigen over de opgave en de uitgangspunten ondersteund door een stedenbouwkundig bureau. De coördinerende rol ligt bij de projectleider. Een communicatieplan stellen we op (zie hieronder 3.4). Pas na vaststelling van het stedenbouwkundig ontwerp wordt in de ontwerp- en voorbereidingsfase de grondexploitatie en het bestemmingsplan definitief gemaakt. 2.5

Een nadere duiding van de uitwerking definitiefase

In de haalbaarheids- of definitiefase, die na akkoord van dit startdocument wordt opgestart, zullen de volgende zaken worden opgesteld. ❖ Visie op de ontwikkeling van Gaasperwaard 3 ▪ Ontwikkelingsperspectief; rol en positie van de gemeente (collegebesluit) in overleg met regiopartners ▪ Een verdere verdieping van de omgevingsanalyse waar het belang en de rollen van de stakeholders nog verder moeten worden bepaald, vormt de basis van het uitgewerkte communicatie- participatieplan ▪ De nadere uitwerking van het Communicatie- en participatietraject (zie ook 3.4), waarbij uitgangspunt is dat het college verantwoording aflegt aan de raad over de wijze waarop de resultaten van de participatie zijn verwerkt in de visie (of juist niet zijn verwerkt) en uiteindelijk hebben meegewogen in de bestuurlijke afweging ▪ Resultaten van contacten met het waterschap/hoogheemraadschap, provincie of rijk ❖ Een visie op de exploitatie en beheer ▪ Stedenbouwkundige randvoorwaarden en Stedenbouwkundig- en Beeldkwaliteitsplan ▪ Ruimtelijk kader en andere uitgangpunten (PvE) ▪ Marktonderzoek ▪ Eerste toets op de HIOR (zie ook bijlage 3) ❖ Uitgifteprotocol ▪ In samenspraak met de U16 op te stellen randvoorwaarden ❖ Financiële verkenning (GREX) ▪ De eerste globale onderzoeken3 dienen als onderlegger voor een op te stellen grove grondexploitatie

3 Extern zullen partijen worden benaderd voor (aanvullend) onderzoek als voorwerk voor de Ruimtelijke

Ordeningsprocedure. Een eerste globale verkenning vindt plaats met een verkennend bodemonderzoek, onderzoek archeologisch mogelijke vindplaats, bodemgesteldheid (hydrologisch en draagkracht en samenstelling), de cultuurhistorische waarde, flora en fauna met een quickscan natuur, soortgericht nader onderzoek, ontheffing Wet natuurbescherming, BREEAM-NL Landgebruik en ecologie, milieucontouren en luchtkwaliteit, stikstofdepositie, (wegverkeer) geluid, externe veiligheid en dergelijke. Verder wordt beoordeeld of de locatie M.E.R.-plichtig is

Pagina 5 van 14

❖ Vooronderzoeken R.O. ▪ Voorbereidingen voor het bestemmingsplan (alleen de onderzoeken) en eerste beoordeling door de provincie ❖ Marktverkenning ❖ Taxatie

3.

Projectbeheersing

3.1

Financiën

Kredietaanvraag Om tot afronding van de definitiefase te komen zijn diverse onderzoeken noodzakelijk. Locatiespecifieken kunnen immers mede bepalen hoe de uitwerking van de geïnitieerde plannen er uit komen te zien. Wij verwachten om de definitiefase af te kunnen ronden een bedrag van € 125.000 nodig te hebben. Dit voorbereidingskrediet zal worden aangewend worden voor: Visie op de ontwikkeling van Gaasperwaard 3 Een visie op de exploitatie en beheer Stedenbouwkundige randvoorwaarden (beeldkwaliteit) Stedenbouwkundig plan Uitgifteprotocol Financiële verkenning (GREX) Marktverkenning Vooronderzoeken R.O. Taxatie Totaal Onder te verdelen in de volgende kostendragers: • Interne uren • Externe project-gerelateerde adviseurs

€ € €

7.500 10.000 12.500

€ 5.000 € 10.000 € 20.000 € 15.000 € 25.000 € 20.000 € 125.000

(€ 40.000) (€ 85.000)

Er kan op dit moment niet bepaald worden of deze kosten gedekt kunnen worden uit de ontwikkeling van het plan. Als blijkt dat er geen financieel haalbaar plan kan worden ontwikkeld zullen deze kosten gedekt moeten worden uit de reserve grondexploitatie. 3.2

Organisatie

De projectorganisatie bestaat uit een projectteam bestaande uit de medewerker grondzaken, een medewerker economie, de planeconoom, stedenbouwkundige, een verkeerskundige aangevuld met de relevante disciplines samen met de projectleider.

Pagina 6 van 14

Een extern bureau zal gevraagd worden de visie op stellen. Wethouder Huib Zevenhuizen is bestuurlijk opdrachtgever. Ruurd Breddels is projectleider voor dit project. Gonnie van den Dungen is ambtelijk opdrachtgever. 3.3

Tijd

Voor het uitvoeren van het haalbaarheidsonderzoek nemen we 1 jaar de tijd. Uiterlijk maart 2023 kan de haalbaarheidsfase zijn afgerond en in het college worden gebracht, waarna in april/mei in de raad een go/no besluit genomen kan worden. 3.4

Communicatie

Uitgangspunt bij het opstellen van een communicatieaanpak is de stakeholdersanalyse die we met het projectteam maken. Dit wordt afgestemd met de wethouder, die wensen voor de communicatie en participatie kan aanvullen. De resultaten hiervan worden opgenomen in het communicatieplan. Uitgangspunten zijn: Stakeholdersanalyse Met welke groepen van stakeholders hebben we te maken: • Beslissers, waaronder, portefeuillehouder, college en raad en de provincie, • Ketenpartners (zoals waterschap, U16, Rijkswaterstaat (ivm rijksweg)) • Direct Omwonenden aan de Biezenweg, Autenasekade en de Brede Sticht • Bewoners van Hoef en Haag en Hagestein • Eigenaren/huidige gebruikers te onderscheiden in particulieren, agrariërs en projectontwikkelaars en beleggers • Belangengroeperingen zoals Hagestein Vitaal en Ons Hoef en Haag. Communicatie- en participatie afstemmen op belang en invloed van deze verschillende partijen bij deze ontwikkeling. Communicatie – en participatieplan Het communicatie- en participatieplan zal het volgende omvatten: • heldere en duidelijke beschrijving van wat we met behulp van participatie willen bereiken; • de wijze waarop, welke partijen en op welk moment worden betrokken bij de visievorming • welke bijdrage wordt gevraagd van de verschillende partijen • wat er met die bijdrage zal gebeuren in het proces van visievorming.

• Hoe het proces van participatie na de visievorming verder verloopt. Uitgangspunt is dat het college verantwoording aflegt aan de raad over de wijze waarop de resultaten van de participatie zijn verwerkt in de visie (of juist niet zijn verwerkt) en uiteindelijk hebben meegewogen in de bestuurlijke afweging. Het communicatie- en participatieplan zal aan het begin van het proces worden opgesteld.

Pagina 7 van 14

Communicatie en participatie in de verschillende fases Planvorming bestaat uit verschillende fases. Participatie moet passend zijn bij de verschillende fase. Fase 1 Uitgangspunten en kaders opstellen informeren en ophalen Fase 2 Visie en Ambitiedocument opstellen; verdiepen, discussie, ophalen, vertalen Fase 3 visie vertalen naar stedenbouwkundig plan met beeldkwaliteit Fase 4 stedenbouwkundig plan vertalen naar bestemmingsplan of structuurvisie In communicatie- en participatieplan focussen we op de eerst twee fases. Zie bijlage 4. 3.5

Randvoorwaarden en uitgangspunten

Voor het opstellen van een visie of ambitiedocument zullen de randvoorwaarden en de kwaliteitscriteria nog geformuleerd worden, die uiteindelijk ook in een stedenbouwkundig plan zullen moeten landen. Basis hiervoor de beleidsdocumenten en wat we ophalen in het participatieproces. 3.6

-

-

Risico’s

De samenwerking en participatie van de samenwerkende gemeenten U16 is onzeker ten aanzien van de wijze van aanpak; De bereidheid van verkoop door de grondeigenaren is niet zeker; Draagvlak voor de ontwikkeling. Vooralsnog is er vanuit de bewoners van Hagenstein weerstand tegen deze ontwikkeling. Het kunnen aankopen van gronden door de gemeente kan tot financiële uitdaging leiden. Een risico is dat gemeente tot aankoop over moet gaan van gronden zonder dat vaststaat of bouwrijpe kavels worden afgenomen kunnen worden door bedrijven; Indien de plannen niet haalbaar zijn, zullen de gemaakte kosten afgeschreven moeten worden.

Pagina 8 van 14

Bijlage 1: Kaart situatie terrein waar WVG op is gelegd

Pagina 9 van 14

Bijlage 2: kadastrale weergave van percelen waar WVG op is gelegd en de gevolgen door de motie

Pagina 10 van 14

Bijlage 3: Opsomming van sturing gevende documenten (Mogelijk) op deze casus van toepassing zijnde kaders van de gemeente Vijfheerenlanden: •

• • •

• • •

•

• • • •

•

Bodemkwaliteitskaart en Nota Bodembeheer Vijfheerenlanden (Besluit bodemkwaliteit (grondverzet) en voor bodemsaneringen (niet-ernstige gevallen) en na inwerkingtreding van de Omgevingswet (per 1-1-2022) voor alle nieuwe bodemsaneringsgevallen) Regels omtrent Samenhangend Duurzaamheid (invulling aan wat Vijfheerenlanden op het gebied van duurzaamheid wil bereiken) Beleidsregel Hogere Waarden Wet GeluidsHinder (In deze beleidsregel zijn voorwaarden geformuleerd waarbinnen de gemeente hogere waarden toestaat) Inkoop -en aanbestedingsbeleid 2019 o Rechtmatig en doelmatig Inkopen zodat gemeenschapsgelden op controleerbare en verantwoorde wijze worden aangewend en besteed o Een integere, betrouwbare, zakelijke en professionele inkoper en opdrachtgever zijn o Inkopen tegen de meest optimale (integrale) prijskwaliteit verhouding o Een continue positieve bijdrage leveren aan het gehele prestatieniveau van de Gemeente o De Gemeente stelt een administratieve lastenverlichting voor zowel zichzelf als voor ondernemers voorop o Maatschappelijk verantwoord inkopen (duurzaam en sociaal) Treasurystatuut gemeente Vijfheerenlanden 2019 (het sturen en beheersen, het verantwoorden over en het toezicht houden op de financiële vermogenswaarden, de financiële geldstromen, de financiële posities en de hieraan verbonden risico’s) Uitvoeringsprogramma 2019 (WABO-bouwen) Vergunningen Toezicht en

Handhaving (uitvoeringsprogramma met een uitwerking van de wettelijke verplichting) Vergunning-, Toezicht- en Handhavingsbeleid 2021-2024 en Uitvoeringsprogramma 2021 (het kader waarbinnen de gemeente uitvoering geeft aan de vergunning-, toezicht- en handhavingstaken (VTH-taken) op het gebied van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo); bouwen en milieu. Wegenbeleidsplan Vijfheerenlanden 2021-2025 (De basisstrategie als uitgangspunt, module 1 (risicogestuurd wegbeheer) als uitgangspunt voor het wegbeheer, kennis te nemen van module 2 (klimaatadaptief en circulair wegbeheer) HIOR (Handboek voor de inrichting van de openbare ruimte. Het document definieert daarbij het minimale kwaliteitsniveau waar de openbare ruimte aan moet voldoen) Archeologische beleidskaart met attentiezone (mogelijk locatie blokhuis, vliegtuigcrash of NGE’s; op te nemen in de toelichting van het bestemmingsplan) Begroting 2022 gemeente Vijfheerenlanden Wettelijke kaders: o de Wet ruimtelijke ordening (afdeling grondexploitatie); o de Onteigeningswet; o de Wet voorkeursrecht gemeenten; o de Wet inrichting landelijk gebied.

Pagina 11 van 14

Bijlage 4: Participatie en communicatie in de definitiefase/haalbaarheidsstudie Onderstaande dient als uitgangspunten voor het nog op te stellen communicatie- en participatieplan voor Gaasperwaard 3. Stakeholdersanalyse Met welke groepen van stakeholders hebben we te maken: Rol

Stakeholders

Belang

Informatiebehoefte

Beslissers

portefeuillehouder, college en raad en de provincie

Goede economie

Volledige informatie

Ketenpartners

waterschap, U16, Rijkswaterstaat (ivm rijksweg)

Goede en veilige openbare ruimte, regionale ontwikkeling

Op tijd betrokken worden in het proces tbv te maken keuzes

Direct Omwonenden

Biezenweg, Autenasekade en de Breede Sticht

Geen overlast, invloed op uitzicht en proces

Proces en planning, hoe worden zij betrokken?

Bewoners nabij gelegen dorpen

Bewoners van Hoef en Haag en Hagestein

Niet ingebouwd worden, gehoord worden, (verkeers)veilig heid

Proces en planning, hoe worden zij betrokken? Afstand tot woningen

Eigenaren/ huidige gebruikers

te onderscheiden in particulieren, agrariërs en projectontwikkelaars en beleggers

Goede prijs of juist niet verkopen

Open kaart, prijs, proces, willen weten waar zij aan toe zijn, serieus genomen worden

Belangengroeperingen

van bewoners zoals Hagestein Vitaal en Ons Hoef en Haag

Invloed op proces, gehoord worden

Optreden als sparring partner bij proces en planning, beeldkwaliteit

Buren van naastgelegen bedrijventerrein

Ondernemers op Gaasperwaard 1 (zijn verenigd)

Geen schade aan hun bedrijfsvoering, concurrentie?

Gevolgen, overleg over oa bereikbaarheid, beeldkwaliteit

Geïnteresseerden

Ondernemers met vestigingsplannen

Zich vestigen op zichtlocatie

Koopinformatie, planning, prijs

Intermediairs

Pers Bedrijfsmakelaars

Op de hoogte zijn

Nieuws brengen

Communicatie- en participatie wordt afgestemd op belang en invloed van deze verschillende partijen bij deze ontwikkeling.

Pagina 12 van 14

Uitgangspunten voor de communicatie: -

bepalen van het communicatiedoel: het proces van visievorming begeleiden en door open en transparant te zijn over dilemma’s, alternatieven en keuzes; een uitgebreide omgevingsanalyse, op te stellen door de projectgroep; kernboodschap: korte tekst met uitleg waarom de gemeente Gaasperwaard 3 wil ontwikkelen op deze locatie en waarom dit een goed idee is; communicatiekalender: een overzicht van de in te zetten communicatiemiddelen (oa frequent nieuws, vraag-antwoordlijst, webpagina, bijeenkomsten) per stakeholder uitgewerkt in een planning.

-

Uitgangspunten voor de participatie Het participatieplan zal het volgende omvatten: • heldere en duidelijke beschrijving van wat we met behulp van participatie willen bereiken; • de wijze waarop, welke partijen en op welk moment worden betrokken bij de visievorming • welke bijdrage wordt gevraagd van de verschillende partijen • wat er met die bijdrage zal gebeuren in het proces van visievorming. • Hoe het proces van participatie na de visievorming verder verloopt. Uitgangspunt is dat het college verantwoording aflegt aan de raad over de wijze waarop de resultaten van de participatie zijn verwerkt in de visie (of juist niet zijn verwerkt) en uiteindelijk hebben meegewogen in de bestuurlijke afweging. Het communicatie- en participatieplan zal aan het begin van het proces worden opgesteld. Communicatie en participatie in de verschillende fases Planvorming bestaat uit verschillende fases. Participatie moet passend zijn bij de verschillende fase. • • • •

Fase 1 Uitgangspunten en kaders opstellen informeren en ophalen Fase 2 Visie en Ambitiedocument opstellen; verdiepen, discussie, ophalen, vertalen Fase 3 Visie vertalen naar stedenbouwkundig plan met beeldkwaliteit Fase 4 Stedenbouwkundig plan vertalen naar bestemmingsplan en/of structuurvisie

In het communicatie- en participatieplan focussen we op de eerst twee fases.

Pagina 13 van 14

Bijlage 5: Proces fasering ontwikkeling

Initiatieffase

Definitiefase

Raadsbesluit/st artnotitie voorbereidingsk rediet Mrt 2022/april 2022

Ontwerpfase

Raadsbesl uit Visie, PvE , SP Feb 2023

Voorbereiding

Uitvoering

Raadsbes luit GREX/BP Dec 2024

Pagina 14 van 14