Startnotitie versie 3.docx

Startnotitie Betreft: Van: Voor: Datum:

Woningbouw in Hei- en Boeicop aan de Van Zuilenstraat Gonnie van den Dungen Huib Zevenhuizen en college Versie 2, 22 april

1.

Projectbeschrijving

1.1

Inleiding/aanleiding/achtergrond In november 2019 heeft Thuis In Bouwen (TIB) een principeverzoek ingediend voor de bouw van 15 woningen met een mogelijke uitbreiding van 14 woningen achter de Van Zuilenstraat, deels op particuliere grond en deels op gemeentegrond. Dit initiatief is besproken samen met een aantal andere woningbouwinitiatieven op de intaketafel in februari 2020. Dit heeft geleid tot een positief besluit van het college op 6 april 2020 om de haalbaarheid van woningbouw ter plaatse van de Van Zuilenstraat verder te onderzoeken. Het college heeft daarbij een aantal aandachtspunten meegegeven. In de vervolg-voorbereiding van dit project en in gesprek met TIB bleek de locatie echter lastiger te ontwikkelen dan aanvankelijk gedacht. Zo zijn er belemmeringen vanuit een nabij gelegen agrarisch bedrijf, dat op minder dan 50 meter ligt en is ook de ontsluiting door de Van Zuilenstraat lastig omdat er maar een ruimte is van 6,5 meter tussen twee woningen van gevel tot gevel om de ontsluiting mogelijk te maken. Daarnaast heeft TIB eind 2020 een principeverzoek ingediend voor de bouw van een aantal woningen aan de Hei- en Boeicopseweg nabij de Kerk. Ook hierop heeft het college een positief besluit genomen en kan de haalbaarheid verder worden onderzocht. Op deze locaties samen zouden ongeveer 50 woningen gerealiseerd kunnen worden.

Het college zet daarbij in op de voorbereiding van beide locaties. Dit is te rechtvaardigen om diverse redenen:

 Er is al langere tijd niet gebouwd in Hei- en Boeicop. Woningbouw is dringend gewenst zowel voor ouderen als de jongeren. Door in te zetten op twee locaties kan de woningbouwproductie voor de komende jaren worden geborgd.  De provincie heeft een haar beleid ten aanzien van kleine kernen gewijzigd en staat woningbouwontwikkeling tot 50 woningen toe bij de kleine kernen. Dit is de startnotitie voor de ontwikkeling voor de Van Zuilenstraat en deze gaat uit van een samenwerking tussen gemeente en TIB. De ontwikkeling vraagt van de gemeente een meer actieve houding, enerzijds omdat de gemeente eigenaar is van een groot deel van de grond en anderzijds omdat de gemeente andere instrumenten kan inzetten om een plan te realiseren.

1.2

Doelstelling en na te streven effect Uitbreiding van de woningvoorraad in Hei- en Boeicop. Op de onderhavige locatie zouden 34 tot 40 woningen gerealiseerd kunnen worden.

1.3

Resultaat



Een financieel haalbaar en voor de gemeente aanvaardbaar en uitvoerbaar plan



Een grondreserverings- en intentieovereenkomst met initiatiefnemer



Een (anterieure en/of samenwerkings)overeenkomst met initiatiefnemer

1.4

Afbakening (scope) De locatie Het principeverzoek van TIB omvat een gebied van 8.910 m2, waarvan het voorstel is om dat in twee fases te ontwikkelen. Het grootste deel hiervan is in eigendom van de gemeente. Samen kunnen hier ongeveer 29 woningen gerealiseerd worden. Nader onderzoek leert dat het agrarisch bouwblok aan de Hei- en Boeicopseweg 99 op minder dan 50 meter ligt van de woningen in fase 1, waardoor deze woningen feitelijk niet of slechts ten dele gerealiseerd kunnen worden. Verder wordt in het principebesluit aandacht gevraagd voor de ontsluiting, die oorspronkelijk gedacht was aan de Van Zuilenstraat. Van gevel tot gevel is daar een ruimte van krap 6,5 meter. Een weg zo dicht op de gevel is niet gewenst en team verkeer heeft ondertussen aangegeven dat er naar een andere oplossing moet worden gezocht. Een oplossing van beide problemen wordt gezien in het betrekken van het perceel van de agrariër van Hei- en Boeicop 99 bij de ontwikkeling om enerzijds de ontsluiting over dat perceel mogelijk te maken en ook extra woningen toe te voegen. Daarmee krijgt dit plan een derde fase en kunnen er mogelijk tot 40 woningen worden gebouwd, maar krijgt het plan ons inziens ook meer kans van slagen. Op onderstaand kaartje is de situatie weergegeven.

De eigendomssituatie Het plangebied in deze studie betrokken is ongeveer 1,3 ha en heeft drie eigenaren: 

De gemeente met deel van het perceel HEI00.B.1991, groot 6320 m2.



Particulier 1 met de percelen HEI00.B.2021, groot 580 m2, HEI00.B.2022, groot 780 m2 en deels HEI00.B.2023 groot 1160 m2, samen 2590 m2. Thuis in Bouwen is in gesprek met deze familie om deze gronden te verwerven.



Particulier 2 met de percelen ZDR00.C.653, groot 1335 m2 en deels perceel ZDR00.C.890, groot 3180 m2, samen 4515 m2.

De omgeving verkend Agrarisch bedrijf aan de Hei- en Boeicopse weg Aan de Hei- en Boeicopseweg 99 ligt een agrarisch bouwblok. Volgens artikel 4 van de gemeentelijke geurverordening bedraagt de minimale afstand van een veehouderij tot een geurgevoelig object binnen de bebouwde kom 50 meter. Met dit afstandscriterium is een groot deel van het plangebied niet te ontwikkelen. Van de agrariër is bekend dat het een boer in ruste is die enkel nog hobbymatig dieren houdt. De agrarische bestemming (en met name de mestvaalt) van het perceel staat de beoogde ontwikkeling in de weg, enerzijds vanwege de hindercirkel van 50 meter. Wanneer het perceel van deze agrariër bij de ontwikkeling betrokken zou kunnen worden, zou dat niet alleen het probleem van de hindercirkel oplossen, maar ook de ontsluitingsproblematiek. Onderzoek zal moeten uitwijzen of; 

De agrariër wil meewerken en de grond wil inbrengen in de ontwikkeling



En/of een bestemmingsplan wijziging mogelijk is waardoor geen agrarische functie meer ligt op het perceel. Er staan gesprekken gepland met de agrariër. De ontsluiting Op de intaketafel is een goede ontsluiting een punt van aandacht genoemd. Het voorstel van de initiatiefnemer is om de ontsluiting via de van Zuilenstraat te laten verlopen. Echter dit is een zeer krappe doorgang met max. 6,5 meter van gevel tot gevel. Vanuit het oogpunt van een goedwoon- en leefklimaat is dit niet gewenst. Dat is een van de redenen om ook het agrarisch perceel aan de Hei- en Boeicopse weg te betrekken bij de ontwikkeling om een goede ontsluiting voor het gebied te kunnen realiseren. Echter er wordt een gefaseerde realisering voorgestaan. De ontsluiting van fase 1 en mogelijk fase 2 voorlopig via de Van Zuilenstraat ontsloten zal moeten worden. Voor fase 2 zou tijdelijk de ander kant van de Van Zuilenstraat benut kunnen worden om spreiding van het verkeer te krijgen. Het totale plan moet wel voorzien in een deugdelijke ontsluiting van het nieuwe woongebied. De haalbaarheidsstudie zal moeten uitwijzen of dit mogelijk is en of hiervoor de gronden van de agrariër gebruikt kunnen worden. Het autobedrijf aan de Hei en Boeicopseweg Aan de Hei- en Boeicopseweg 95 is een autobedrijf gesitueerd.

Volgens het bestemmingsplan mag hier een bedrijf gevestigd worden in de categorie 1 en 2 en in dit geval specifiek een autobedrijf zonder spuiterij. Volgens de richtlijnen van het activiteitenbesluit geldt hier een richtafstand van 30 meter tot de hindergevoelige objecten. Daarmee wordt woningbouw in fase 1 belemmerd. Het betreft hier een richtafstand en met een deugdelijke motivatie en onderbouwing van het woon- en leefmilieu in de nieuw te bouwen wijk kan hiervan worden afgeweken. Behalve de richtafstand van 30 meter vormt ook de wijze van exploitatie van het bedrijf een mogelijk probleem voor de woningbouw. Het bedrijf maakt gebruik van het naastgelegen geasfalteerde terreintje voor het parkeren van sleepauto’s en mogelijk ook voor het tijdelijk parkeren van andere auto’s. Nu is het een terrein waarop de buurt kan parkeren, maar bij de

ontwikkeling van de Van Zuilenstraat zal over dit terrein de ontsluiting worden gerealiseerd, in elk geval tijdelijk voor de eerste fase en mogelijk tweede fase. Er zal onderzocht moeten worden of en op welke wijze het autobedrijf dan gebruik kan blijven maken van het terrein. Daarbij wordt aangetekend dat het bedrijf zijn auto’s op eigen terrein behoort te parkeren. De volkstuinen De gemeentelijke gronden, samen bijna 50% van het plangebied, zijn nu in gebruik als volkstuinen. Het gemeentelijk beleid is erop gericht om de volkstuinen zoveel mogelijk te behouden, maar het wel op een andere, op een voor alle kernen in Vijfheerenlanden eenduidige manier te beheren. Het nieuwe beleid zal in mei aan het college worden voorgelegd waarin het uitgangspunt is om in de toekomst voor alle complexen een vereniging op te richten die voor de gemeente het beheer en de verhuur regelt. De grond wordt dan om niet in gebruik gegeven aan de vereniging. De gemeente kiest er dan voor om de gronden van de volkstuinen in eigendom te houden voor mogelijke toekomstige ontwikkelingen (). Een ander uitgangspunt is dat er gezorgd wordt voor een alternatief als de gemeente de gronden opeist voor andere doeleinden. Het beeld van het volkstuincomplex in Hei- en Boeicop is niet duidelijk. Er zijn zo’n 15 huurders.

Er staan garagebozen op de verhuurde percelen, gebouwd door de verhuurders en die zijn mogelijk formeel juridisch door natrekking in eigendom zijn van de gemeente. Een deel van de percelen is niet verhuurd en ligt braak. En hoewel de meeste verhuurde gronden keurig worden onderhouden en gebruikt zoals je zou mogen verwachten is ook een deel niet voor de bedoelde doeleinden in gebruik. Onderzoek zal moeten uitwijzen welke alternatieven er zijn voor de huurders van het volkstuinencomplex. Daarbij kan een integratie van een nieuw en een op een andere manier beheerd complex in de nieuwbouwwijk niet worden uitgesloten.

2.

Projectaanpak

2.1

Ontwikkelperspectief Op dit moment is er nog geen zicht op een haalbaar plan. Er zijn veel factoren die van invloed zijn op de haalbaarheid van het plan en problemen die in deze fase onderzocht en opgelost moeten worden. Verder is hier de complexiteit de grondpositie van de partijen. De initiatiefnemer heeft zelf geen grondpositie, maar geeft aan een aanspraak te hebben op een deel van de gronden. Dit is echter maar een klein deel van het plan en zelfstandig kunnen deze gronden niet ontwikkeld worden, omdat de mogelijkheid van een ontsluiting ontbreekt.

Ons voorstel is om gedurende een periode van een jaar de haalbaarheid van het plan verder te onderzoeken in samenwerking met TIB. In deze periode van een jaar zal moeten blijken of de hierboven geschetste belemmeringen voor de ontwikkeling van het gebied kunnen worden opgelost en of er een ontwikkelplan kan worden opgesteld dat financieel haalbaar is en op medewerking kan rekenen van provincie en waterschap. Daarbij nemen TIB en de gemeente deel aan deze samenwerking en wordt er een duidelijke taakverdeling gemaakt tussen gemeente en TIB. De voorgestelde taakverdeling is dat gemeente

onderzoekt of de hierboven geschetste belemmeringen opgelost kunnen worden en dat TIB het ontwikkelplan opstelt, bestaande uit ondermeer een stedenbouwkundig ontwerp op basis waarvan de financiële haalbaarheid bepaald kan worden. Gemeente en TIB trekken in dit haalbaarheidsonderzoek dan samen op. In de tussentijd zegt de gemeente ook toe de grond niet aan een ander te verkopen maar dit voor TIB te reserveren zodat TIB gelegenheid krijgt eventueel als eerste een bieding te doen. Onderdeel van het onderzoek aan de zijde van de gemeente is ook of de gemeente zelf de grondexploitatie wil voeren of dat dit wordt overgelaten aan de projectontwikkelaar en het ‘slechts’ een grondverkoop wordt. Als dan de financiële haalbaarheid is aangetoond en aanvaardbaar is voor elk van de partijen wordt aan TIB dan als eerste de gelegenheid geboden een bieding uit te brengen parallel met een concept-koopovereenkomst. In vervolg daarop spreken we in de Intentieovereenkomst een proces af om te komen tot een besluitvorming door de gemeente. Besluitvorming vindt plaats over het hele pakket (ontwikkelingsplan, de omvang daarvan en de prijs. Afhankelijk van de keuze voor het grondbeleid wordt een koopovereenkomst of een anterieure overeenkomst gesloten.

Onderdeel van de afspraken wordt ook dat met Ontwikkelaar wordt afgesproken dat indien de bieding door het College definitief wordt afgewezen, het College de handen vrij heeft om het(zelfde) plan in de markt te zetten en een ander gunstiger bod te aanvaarden. Zowel de Ontwikkelaar als de Gemeente neemt dus een risico door het aangaan van alle werkzaamheden, zonder dat duidelijk is of deze ontwikkeling de eindstreep gaat halen. Wij stellen voor om ivm met de complexiteit van het vraagstuk hiervoor een jaar de tijd te nemen. Het hierboven geschetste zal in een intentieovereenkomst worden vastgelegd met TIB. 2.2. Fasering van het project Met het vaststellen van deze startnotitie en het beschikbaar stellen van het voorbereidingskrediet kan met het aangaan van een intentieovereenkomst met TIB de initiatieffase worden afgesloten en gestart worden met de haalbaarheidsstudie. Het eindresultaat van de haalbaarheidsfase zal een aantal producten omvatten: 

Een oplossing voor de hierboven geschetste belemmeringen voor de ontwikkeling



En in relatie tot het bovenstaande een ontwikkelplan op basis van door de gemeente iov met TIB op te stellen stedenbouwkundige en andere randvoorwaarden;



Een besluit over te volgen grondbeleid in deze en afhankelijk daarvan een anterieure overeenkomst dan wel een grondverkoop;



Een faseringsplan voor de ontwikkeling

 Medewerking van provincie en waterschap Het college respectievelijk de raad nemen een besluit over het dan voorgestelde plan en de wijze van ontwikkelen. Na afronding van de haalbaarheidsfase en de haalbaarheid van het plan moet het plan verder worden uitgewerkt en voorbereid, waaronder ook het bestemmingsplan. Deze fase start met de grondverkoop dan wel anterieure overeenkomst met de projectontwikkelaar.

3.

Projectbeheersing

3.1

Financiën Er is nog geen zicht op financiële haalbaarheid van het plan. In deze fase moet echter wel geïnvesteerd worden in onderzoek. Wij verwachten voor het eerste jaar en het haalbaarheidsonderzoek een bedrag van € 100.000 nodig te hebben. Dit voorbereidingskrediet zal worden aangewend worden voor;



Interne uren plus projectleiding (€ 50.000)



Juridische adviezen/opstellen overeenkomsten (€ 20.000)



Verwerving (€ 10.000)



Planeconomie (€ 20.000)

Er kan op dit moment niet bepaald worden of deze kosten gedekt kunnen worden uit de ontwikkeling van het plan. Als blijkt dat er geen financieel haalbaar plan kan worden ontwikkeld zullen deze kosten gedekt moeten worden uit de reserve grondexploitatie. 3.2

Organisatie De projectorganisatie bestaat uit een projectteam bestaande uit de medewerker grondzaken, de planeconoom, stedenbouwkundige en jurist aangevuld met de relevante disciplines en wordt aangestuurd door de projectleider. Onder dit projectteam zal de stedenbouwkundige samen met TIB een team vormen om het stedenbouwkundig plan op te stellen. De vorm waarin wordt samengewerkt met TIB zal nog moeten worden bepaald in de intentieovereenkomst. Projectleider is Gonnie van den Dungen 3.3

Tijd In verband met de complexiteit van de vraagstukken die in de haalbaarheidsfase moeten worden opgelost willen wij hiervoor 1 jaar de tijd nemen. Met een voorspoedig verloop van het proces zou start bouw eind 2023 mogelijk moeten zijn. Natuurlijk zijn er vele factoren die van invloed zijn op het proces en deze ook kunnen vertragen.

3.4

Stakeholdersanalyse en communicatie Er zal een communicatie- en participatieplan worden opgesteld aan de hand van stakeholdersanalyse, geënt op de nieuwe omgevingswet die 1 januari 2022 ingaat.

provincie

omwonenden waterschap

Raad

Automobielbedrijf

College B&W Project

pachters volkstuinen

dorpsraad

wethouder

eigenaren medewerkers projectont wikkelaar

Pers

3.5

Randvoorwaarden en uitgangspunten De randvoorwaarden en de kwaliteitscriteria zullen nog geformuleerd worden, die uiteindelijk ook in een stedenbouwkundig plan zullen moeten landen. Een aantal is al meegegeven met het besluit op het principeverzoek of is anderszins bekend;

 Woningbouwprogramma Het woningbouwprogramma bestaat uit 30% sociale huur (wettelijke huurprijsgrens) of goedkope koop (tot € 230.000 VON incl. BTW), er is met name behoefte aan woningen voor senioren en starters volgens type van eengezinswoningen en appartementen  Inrichting openbare ruimte . Inrichting openbare ruimte volgens Handboek Inrichting Openbare Ruimte (HIOR) Vijfheerenlanden, (wordt binnenkort vastgesteld).  De wateropgave Bij het realiseren van nieuwe verharding dient middels de watertoets de hoeveelheid waterberging (watercompensatie) berekend te worden. In het peilgebied van Hei- en Boeicop is het realiseren van alleen waterberging voor de locatie niet voldoende. Voor het watersysteem in Hei- en Boeicop moet goed gekeken worden naar de afvoercapaciteit van het water. Het water wat nu en dan ook extra in het oppervlaktewatersysteem terecht komt, moet ook uit het gebied afgevoerd kunnen worden. Bij nieuwbouw in Hei- en Boeicop zal dus ook expliciet gekeken moeten worden naar de afvoer uit het gebied, gezamenlijk met het waterschap. In het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) Vijfheerenlanden 2021-2025 is opgenomen dat het regenwater wordt verwerkt op de eigen percelen. Het regenwater wordt in eerste instantie niet afgevoerd en blijft dus op het perceel zodat het kan infiltreren in de bodem.

Als het niet doelmatig kan worden verwerkt, dan mag het vertraagd worden afgevoerd naar de openbare ruimte of een in de buurt liggende watergang. In het ontwerp gaan we in het GRP uit van bovengrondse afvoer van regenwater. Mocht dit niet mogelijk zijn, dan is ondergrondse afvoer toegestaan. Dit dient dan wel vertraagd te worden gedaan. 

Duurzaamheid

Hier zal moeten worden voldaan aan de nieuwste inzichten mbt klimaatadaptief bouwen, met energiebeperkende maatregelen en circulair bouwen. Hoe dit vorm moet krijgen, moet nog onderzocht worden.  Stedenbouwkundige randvoorwaarden Het ingediende plan van TIB is al besproken met de provincie. Hierbij heeft de provincie aandacht gevraagd voor de stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing van dergelijke uitbreidingen in kleinen dorpen. In het bijzonder heeft de provincie gewezen op het beleid ten aanzien van dorpsranden en de lintbebouwing. 3.6

Risico’s Op dit moment is het allerminst zeker dat er een financieel haalbaar of voor de gemeente aanvaardbaar en uitvoerbaar plan kan worden ontwikkeld. Het risico bestaat dat de € 100.000 niet gedekt kunnen worden uit een toekomstige grondverkoop of grondexploitatie. De keerzijde is dat er geen alternatieve ontwikkelingen mogelijk zijn in Hei- en Boeicop. In het besluit van zijn diverse locaties afgewogen en afgevallen voor verdere ontwikkeling. Daarmee is er muv de hierboven genoemde locatie achter de kerk geen zicht op een ontwikkeling op een andere locatie. Daarmee is dit ook een aanvaardbaar risico.

In het proces is het belangrijk om medewerking te verkrijgen van het waterschap en de provincie. Er wordt immers in een kwetsbaar gebied gebouwd aan de rand van een dorp met specifiek karakteristieke eigenschappen van lintbebouwing. Het risico is dat de provincie c.q. het waterschap uiteindelijk geen medewerking willen verlenen. Bijna de helft van de betrokken gronden in deze studie zijn in gebruik voor volkstuinen. Hiervoor zal een goede oplossing moeten komen. Dit kan het proces ernstig vertragen. Uiteindelijk kan in de planologische en vergunningenprocedure bezwaar en beroep ook nog zorgen voor vertraging of zelfs het niet doorgaan van het project.