Startnotitie en aanvraag voorbereidingskrediet

Startnotitie Betreft: Van: Voor: Datum:

Woningbouw in Hagestein Tessa Ruijs Teus Meijdam en college Versie 1

1.

Projectbeschrijving

1.1

Inleiding/aanleiding/achtergrond Op 5 juni 2024 is de dorps(woon)visie voor Hagestein vastgesteld. Tevens is er op diezelfde avond een keuze gemaakt voor de locatie van het toekomstige MFC in Hagestein. Door de komst van dit nieuwe MFC zullen de OBS Meester Vosschool, de tijdelijke onderwijshuisvesting (hierna: THV2), het dorpshuis en de gymzaal verhuizen. Op de achtergebleven locatie en naastgelegen agrarisch percelen ontstaat ruimte voor woningbouw.

Het provinciale beleid laat woningbouwontwikkeling buiten de rode contour van stedelijkheid en in de kernrandzone tot 50 woningen toe bij de kleine kernen. Dit biedt de mogelijkheid om ook het perceel ten oosten van THV2 bij de woningbouwontwikkeling te betrekken. De raad heeft bij het vaststellen van de dorpsvisie ook de opdracht gegeven aan het college om een haalbaarheidsonderzoek uit te voeren voor de woningbouwlocatie die we De Eng gaan noemen. In deze notitie wordt hiervoor een plan van aanpak voorgesteld en het benodigde krediet onderbouwd. Dit is een startnotitie voor de ontwikkeling van het gehele gebied; dus de locatie die vrijkomt door de verplaatsing van de maatschappelijke voorzieningen én het aangrenzende perceel wat in eigendom is van Lekstede Wonen. Vanzelfsprekend zal in de uitvoering sprake zijn van fasering en afhankelijkheden aangezien een en ander afhankelijk is van de oplevering van het nieuwe MFC en de tijdelijke vergunning voor de onderwijshuisvesting die op een gegeven moment afloopt en het gebruik van de bestaande OBS Meester Vos. Het dorp heeft aangegeven nieuwe woningen het liefst geconcentreerd op één locatie te zien. Deze locatie biedt de mogelijkheid om in 1 project een substantieel aantal woningen toe te voegen.

1.2

Doelstelling en na te streven effect Doel is om de woningvoorraad in Hagestein uit te breiden waarbij door het dorp is aangegeven dat er voornamelijk behoefte is aan kleinere en betaalbare woningen voor jongeren en ouderen. Op deze locatie kunnen in eerste instantie 42 woningen buiten de rode contour gerealiseerd worden omdat ook bij het nieuwe MFC 8 woningen buiten de rode contour ontwikkeld zullen worden. Het programma van die 8 woningen bij het MFC moet nog bepaald worden, maar zal wel effect hebben op het programma voor de resterende 42 woningen in De Eng. Ook kunnen op de binnenstedelijke locatie, waar momenteel OBS Meester Vos, gymzaal en Dorpshuis De Biezen staan, ook nog woningen gerealiseerd worden rond een groen hart voor het dorp. Uit stedenbouwkundig onderzoek moet blijken hoeveel woningen dit betreft. Daarbij is het belangrijk dat de ontwikkeling, aan de rand van het dorp, zorgvuldig wordt ingepast en vormgegeven zodat deze bijdraagt aan een heldere overgang naar het landschap. 1.3

Resultaat

•

Een financieel haalbaar en voor de gemeente aanvaardbaar en uitvoerbaar plan waarin: o Aandacht is voor huisvesting van vooral starters en senioren, levensloopbestendige woningen toevoegen aan woningvoorraad; en o Een nieuw groen hart voor Hagestein ontstaat. o Een goede ontsluiting van het nieuwe woongebied.

•

Faseringsplan, waarin wordt aangegeven welk deel wanneer verder wordt ontwikkeld.

1.4

Afbakening (scope) De locatie Momenteel bevinden in het plangebied de volgende gebouwen: OBS Meester Vosschool, een gymzaal, een dorpshuis en THV2. Verder zijn er parkeerplaatsen bij deze voorzieningen te vinden.

De Meester Vosschool, de gymzaal en het dorpshuis zullen naar het nieuwe MFC verplaatsen. De OBS Meester Vos zal echter voor de piek in de leerlingenprognoses tot 2034/2035 in gebruik blijven. De tijdelijke onderwijshuisvesting heeft een vergunning tot 2029 en zal naar verwachting dan verdwijnen.

De eigendomssituatie Het plangebied in deze studie betrokken is ca 4 ha en kent verschillende eigenaren, zie afbeelding:

•

De gemeente is eigenaar van het perceel HGS00 C616 (18.095m2) en een deel van HGS00 C711.

•

Stichting Lekstede Wonen is eigenaar van het perceel VAN00 F 681 (16.840m2)

•

Stichting Dorpshuis ‘De Biezen’ en Stichting Dorpshuis ‘Hagestein’ zijn eigenaar van de percelen HGS00 C 398 en C399 (1430m2)

•

Stichting Openbaar Primair Onderwijs Alblasserwaard/Vijfheerenlanden is eigenaar van perceel HGS00 C622 (3110m2) Het perceel van Stichting Openbaar Primair Onderwijs Alblasserwaard/Vijfheerenlanden wordt teruggeleverd aan de gemeente op het moment dat de basisschool verhuisd is. Met Stichting Dorpshuis ‘De Biezen’ en ‘Hagestein’ lopen inmiddels gesprekken over de aankoop van die percelen. De locatie verkend Buiten rode contour en binnen de kernrandzone Provincie Utrecht Het perceel waarop momenteel de tijdelijke huisvesting staat en het perceel ten westen ervan in eigendom van Lekstede Wonen vallen binnen de kernrandzone. Dit houdt in dat verstedelijking, waar woningbouwontwikkeling onder valt, is toegestaan onder bepaalde voorwaarden als bijvoorbeeld versterking van de ruimtelijke kwaliteit en landschappelijk goed ingepast. Daarnaast vallen deze percelen buiten de rode contour. Onder de vitaliteitsregeling van de provincie is dergelijke uitbreiding wel mogelijk tot maximaal 50 woningen mits deze noodzakelijk is voor onder andere de vitaliteit van de kern, deze behoefte niet binnen de kern voorzien kan worden en niet leidt tot extra bodemdaling. In het masterplan en uiteindelijk het omgevingsplan moet aangetoond worden dat aan deze voorwaarden wordt voldaan.

Water en bodem De percelen buiten de rode contour vallen conform de omgevingsvisie van Provincie Utrecht onder verschillende aanduidingen op het gebied van water en bodem. Zo valt het onder andere binnen de beschermingszone drinkwaterwinning, strategische grondwatervoorraad en een bodemdalingsgevoelig gebied. Goede afstemming met het waterschap is dus noodzakelijk in het onderzoek naar de haalbaarheid van woningbouwontwikkeling op deze locatie. Ook is op enkele delen van de percelen archeologie een aandachtspunt. Indien op deze delen ontwikkelingen plaatsvinden die de archeologie kunnen schaden, moet een rapport over de archeologische waarde aantonen dat deze door de bouwactiviteiten niet worden geschaad. Geluidzone weg De 2 percelen buiten de rode contour vallen in de geluidszone van de weg conform bestemmingsplan Vianen, Landelijk gebied. Dit houdt in dat de bouw van nieuwe woningen hier uitsluitend is toegestaan indien uit geluidsberekeningen blijkt dat op deze afstand van de weg aan de voorkeursgrenswaarde uit de Wet Geluidhinder kan worden voldaan. Daarnaast heeft dit ook gevolgen voor de externe veiligheid want de 10-6 contour voor het plaatsgebonden risico mag niet worden overschreden. Het is van belang in het haalbaarheidsonderzoek uit te zoeken of woningbouw op deze locatie dus mogelijk is.

Ontsluitingsweg In de Uitvoeringsagenda Wonen wordt een scenario genoemd dat Hagestein uiteindelijk uitbreidt met 150 woningen. Dit past niet binnen de vitaliteitsregeling van de provincie en ook de bewoners zijn hierover niet onverdeeld enthousiast. Dit scenario is komende 10 tot 15 jaar niet aan de orde, maar duidelijk is al wel dat de infrastructuur hiervoor aangepast moet worden. De ontwikkeling van de 1e fase, onderwerp van deze startnotitie, mag geen belemmering vormen voor een mogelijke verdere uitbreiding tot 150 woningen. Daarom wordt in het masterplan al rekening gehouden dmv een ruimtereservering met een eventuele ontsluitingsweg voor de toekomstige aanvullende uitbreiding.

2.

Projectaanpak

2.1

Ontwikkelperspectief In de dorps(woon)visie wordt de locatie van het plangebied als potentiële locatie voor woningbouw aangewezen. De volgende stap is het onderzoeken van de haalbaarheid van een dergelijke ontwikkeling. Er zijn veel factoren die van invloed zijn op de haalbaarheid van het plan, waaronder bovenstaande aspecten, en problemen die in deze fase onderzocht en opgelost moeten worden.

Ten behoeve van de oprichting van het nieuwe MFC in Hagestein zal de gemeente grond aan moeten aankopen van Lekstede Wonen. Lekstede Wonen is bereid mee te werken aan die verkoop onder voorwaarde dat er ook zicht is op de woningbouwontwikkeling van hun perceel in het plangebied van De Eng. Dit zorgt ervoor dat de planvorming voor De Eng met een strakke planning uitgevoerd moet worden zodat de voorwaarde snel ingevuld kan worden. Dit houdt in dat we de planvorming in 2 fases opknippen: In de eerste fase maken we samen met Lekstede Wonen een stedenbouwkundig schetsontwerp voor het gehele plangebied van De Eng; dus de percelen binnen én buiten de rode contour. Hierin wordt het woningbouwprogramma bepaald, de locaties voor wonen, groen, water en ontsluitingen en de fasering. Bij het maken van dit schetsontwerp wordt in het achterhoofd gehouden dat in de Uitvoeringsagenda Wonen de mogelijkheid wordt geboden om ten westen van De Eng nog verder uit te breiden. Hiervoor zou dan een nieuwe ontsluitingsweg richting de Breede Sticht gerealiseerd moeten worden. Dit is expliciet geen onderdeel van het stedenbouwkundig schetsontwerp, maar in dit ontwerp moeten geen keuzes gemaakt worden die een dergelijke verdere uitbreiding kunnen belemmeren. In deze eerste fase wordt ook gekeken of eerder genoemde belemmeringen weggenomen kunnen worden en woningbouw dus mogelijk is.

Daarom zullen reeds milieuaspecten als geluid, water en bodem en flora en fauna onderzocht worden. In de tweede fase zullen de 2 buitenstedelijke percelen (die van Lekstede Wonen en van de gemeente waar nu THV2 op staat) uitgewerkt worden tot een stedenbouwkundig plan en een

verkavelingsopzet. Deze 2 percelen zijn als eerste functievrij en Lekstede heeft om eerder genoemde reden dus behoefte aan zekerheid over de ontwikkeling van dit perceel. Deze 2 producten zullen de basis vormen voor de planologische procedure. Om snelheid te maken zullen het stedenbouwkundig schetsontwerp, de milieukundige onderzoeken en het stedenbouwkundig plan en verkavelingsopzet in dezelfde uitvraag bij hetzelfde bureau uitgezet worden. Op deze manier wordt er geen tijd verloren aan een extra aanbestedingsprocedure en een inwerkperiode indien een nieuw stedenbouwkundig bureau de 2e fase zou gaan invullen. 2.2. Fasering van het project Met het vaststellen van deze startnotitie en het beschikbaar stellen van het voorbereidingskrediet kan gestart worden met de 1e fase van het stedenbouwkundig schetsontwerp. Het eindresultaat zal een aantal producten omvatten: •

Een stedenbouwkundig schetsontwerp voor het gehele plangebied dat als basis dient voor verdere uitwerking in deelplannen gezien de verschillende einddata van huidige gebruikers op de locatie.

•

Een oplossing voor de mogelijke belemmeringen voor de ontwikkeling zoals genoemd onder ‘de locatie verkend’

•

Een faseringsplan voor de ontwikkeling

• Medewerking van provincie en waterschap Het college respectievelijk de raad nemen een besluit over het dan voorgestelde ontwerp. Na het stedenbouwkundig schetsontwerp komen er dan verschillende stedenbouwkundige plannen, verkavelingsopzetten en wijzigingen van het omgevingsplan. Door wel 1 stedenbouwkundig schetsontwerp te hebben wordt de ontwikkeling wel in samenhang bekeken, maar kan de ontwikkeling wel een fasering aanhouden aangezien de percelen op verschillende momenten functievrij zullen zijn. Voor de periode van het schetsontwerp zal circa één jaar de tijd genomen worden; het streven is om dit product voor de zomer van 2025 vast te laten stellen. Het 1e stedenbouwkundige plan (te starten met de 2 percelen buiten de rode contour aangezien die het eerst functievrij zullen zijn en het belang van Lekstede Wonen groot is) kan hopelijk in Q1 2026 vastgesteld worden. De snelste procedure om een planologische titel te krijgen, is middels een buitenplanse omgevingsplan activiteit (BOPA). Indien mogelijk zullen we deze procedure gebruik om de functie van het gebied aan te passen naar woningbouw.

3. 3.1

Projectbeheersing

Financiën Er is nog geen zicht op financiële haalbaarheid van het plan. In deze fase moet echter wel geïnvesteerd worden in het stedenbouwkundig schetsontwerp, bijbehorend onderzoek en ambtelijke uren. Daarbij willen we in de uitvraag voor het schetsontwerp een (voorwaardelijke) 2e fase meenemen waarbij het stedenbouwkundig plan en verkavelingsopzet worden gemaakt. Wij

verwachten voor deze 2 fases een bedrag van € 250.000 nodig te hebben. Dit voorbereidingskrediet zal worden aangewend worden voor; •

Stedenbouwkundig bureau tbv stedenbouwkundig schetsontwerp, stedenbouwkundig plan en verkavelingsopzet

•

Participatie rond het stedenbouwkundig schetsontwerp

•

Onderzoeken op het gebied van milieuaspecten

•

Interne uren

•

Planeconomie

Er kan op dit moment niet bepaald worden of deze kosten gedekt kunnen worden uit de ontwikkeling van het plan. Als blijkt dat er geen financieel haalbaar plan kan worden ontwikkeld zullen deze kosten gedekt moeten worden uit de reserve grondexploitatie.

3.2

Organisatie De projectorganisatie bestaat uit een projectteam bestaande uit de medewerker grondzaken, de planeconoom, stedenbouwkundige en jurist aangevuld met de relevante disciplines en wordt aangestuurd door de projectleider. De vorm waarin exact wordt samengewerkt met Lekstede zal nog moeten worden bepaald in de samenwerkingsovereenkomst. Projectleider is Tessa Ruijs. 3.3

Tijd In verband met de voorwaarde die door Lekstede Wonen wordt gekoppeld aan de grondverkoop ten behoeve van het MFC is het van belang tempo te maken. Het streven is daarom om het schetsontwerp vast te laten stellen voor de zomer 2025. Vaststelling van het stedenbouwkundig plan wordt voorzien in Q1 2026. Deze zal als basis dienen om de ontwikkeling planologisch mogelijk te maken. Wanneer de planologisch titel er is, is afhankelijk van de te volgen procedure en mogelijk bezwaar en/of beroep. 3.4

Stakeholdersanalyse en communicatie Er zal een communicatie- en participatieplan worden opgesteld aan de hand van stakeholdersanalyse.

3.5

Randvoorwaarden en uitgangspunten

De randvoorwaarden en de kwaliteitscriteria zullen nog geformuleerd worden, die uiteindelijk ook in het masterplan zullen moeten landen. Een aantal is al bekend uit bestaand gemeentelijk beleid en ook de vastgestelde dorps(woon)visie is een kader. • Woningbouwprogramma Het woningbouwprogramma bestaat uit 50% betaalbare woningen waaronder 30% sociale huur (wettelijke huurprijsgrens). Uit de participatie rond de dorps(woon)visie blijkt dat er met name behoefte aan kleinere woningen voor starters en ouderen. • Inrichting openbare ruimte . Inrichting openbare ruimte volgens Handboek Inrichting Openbare Ruimte (HIOR) Vijfheerenlanden. • Dorps(woon)visie Naar aanleiding van gesprekken met bewoners ten behoeve van deze visie is duidelijk geworden aan welk type woningen en voor welke doelgroep de bewoners van Hagestein behoefte hebben. Het is van belang voor het dorp te bouwen, dus dit wordt meegenomen in het project. In de visie geven bewoners ook aan graag een groene ontmoetingsplek in het dorp te zien. Dit groene hart valt binnen het plangebied en zal dus meegenomen worden in het masterplan. • Duurzaamheid Hier zal moeten worden voldaan aan de nieuwste inzichten mbt klimaatadaptief bouwen, met energiebeperkende maatregelen en circulair bouwen. Hoe dit vorm moet krijgen, moet nog onderzocht worden.

• Stedenbouwkundige randvoorwaarden Aangezien een deel van het plangebied buiten de rode contour van stedelijkheid en in de kernrandzone valt, moet de provincie de woningbouwontwikkeling steunen. Vanuit het kernrandzonebeleid betekent dit dat de ruimtelijke kwaliteit versterkt wordt, de verstedelijking ruimtelijk en landschappelijk goed ingepast wordt en omliggende functies niet onevenredig worden geschaad. Daarnaast betekent woningbouw buiten de rode contour dat moet worden voldaan aan de eisen vanuit de vitaliteitsregeling. Dit houdt in dat de woningbouw plaatsvindt aansluitend op het stedelijk gebied en qua aard en omvang past bij de kern, het niet leidt tot extra bodemdaling en bijdraagt aan een goede kwaliteit van de nieuwe kernrandzone. 3.6

Risico’s Op dit moment is het allerminst zeker dat er een financieel haalbaar of voor de gemeente aanvaardbaar en uitvoerbaar plan kan worden ontwikkeld. Het risico bestaat dat de € 250.000 niet gedekt kan worden uit een toekomstige grondverkoop of grondexploitatie. De keerzijde is dat er in de dorps(woon)visie geen alternatieve woningbouwlocatie van dergelijke omvang wordt genoemd wat zou betekenen dat er vrijwel geen woningen worden toegevoegd in Hagestein.

In het proces is het belangrijk om medewerking te verkrijgen van de provincie. Er wordt immers in een kwetsbaar gebied gebouwd in de kernrandzone van een dorp. Er zijn reeds gesprekken gevoerd met de provincie en die staan niet onwelwillend tegenover woningbouwontwikkeling op

deze locatie. Daarmee is het risico enigszins gemitigeerd, maar de uitwerking van de ontwikkeling blijft relevant voor de provincie. Uiteindelijk kan in de planologische en vergunningenprocedure bezwaar en beroep ook nog zorgen voor vertraging of het niet doorgaan van het project.