RV Woningbouwontwikkeling achter de Van Zuilenstraat Hei- en Boeicop

Raadsvoorstel Zaaknummer 1019541

Onderwerp: Woningbouwontwikkeling achter de Van Zuilenstraat Hei- en Boeicop Vergaderdatum raad: 12 december 2023 Geheim: Nee Steller: Margreet Coort Portefeuillehouder: Wethouder Meijdam, wethouder Van Maanen

Beslispunten 1. Een woningbouwontwikkeling te realiseren achter Van Zuilenstraat in Hei- en Boeicop; 2. Het bijbehorende stedenbouwkundig ontwerp met beeldkwaliteitsplan vast te stellen; 3. De grondexploitatie achter Van Zuilenstraat te openen en te verwerken in de meerjarenbegroting; 4. Een verliesvoorziening te vormen van € 175.879 middels een onttrekking uit de reserve volkshuisvesting;

Inleiding Er is behoefte aan woningbouw voor de kleine kernen van Vijfheerenlanden, zo ook in Hei- en Boeicop. Er is al lange tijd niet gebouwd. De bewoners dringen er richting de gemeente sterk op aan dat woningbouw spoedig wordt ontwikkeld. Op 10 juni 2021 heeft uw raad een voorbereidingskrediet ter beschikking gesteld voor een haalbaarheidsonderzoek naar een woningbouwontwikkeling achter de Van Zuilenstraat in Hei- en Boeicop. Directe aanleiding was een principeverzoek. Het haalbaarheidsonderzoek had betrekking op 34 tot 40 woningen op het volkstuinencomplex en een naastgelegen particulier perceel. In november 2022 hebben wij u een Raadsinformatiebrief d.d. 29 november 2022 gestuurd, waarin wij u hebben medegedeeld dat een ontwikkeling zoals eerder voorgestaan met 34 tot 40 woningen op dat moment niet haalbaar was. Belangrijkste reden hiervoor is het ontbreken van een goede ontsluiting voor het autoverkeer en ook het ontbreken van de mogelijkheid om deze te maken. Vanuit verkeerstechnisch oogpunt is toen geconstateerd dat een beperkte ontwikkeling met 12 maximaal 13 woningen het maximaal haalbare is. Wij hebben ons verder gericht op een haalbaarheidsonderzoek voor maximaal 13 woningen.

Bij het onderzoek naar de haalbaarheid van de ontwikkeling achter de Van Zuilenstraat hebben wij ook geconstateerd dat de provincie graag een breder toekomstperspectief voor de totale ontwikkeling van Hei- en Boeicop ziet. Daarbij moet worden aangegeven hoe deze ontwikkeling past in dat toekomstperspectief en hoe deze bijdraagt aan de vitaliteit van het dorp en past in de vitaliteitsregeling dan wel de kernrandzoneregeling van de provincie. Uw raad heeft inmiddels de dorps(woon)visie van Hei- en Boeicop vastgesteld op 23 april 2023. In de dorps(woon)visie worden twee locaties naar voren gebracht als mogelijke ontwikkellocaties in Hei- en Boeicop. Dat

zijn de ontwikkeling op en nabij het sportcomplex én de ontwikkeling achter de Van Zuilenstraat, beide plekken ten zuiden van het lint aan de Hei- en Boeicopseweg en beide locaties waar met een ontwikkeling de kwaliteit van de kernrand kan worden verbeterd en de overgang tussen het open landschap en het stedelijk gebied kan worden hersteld. Het haalbaarheidsonderzoek voor de Van Zuilenstraat is inmiddels afgerond. We hebben een stedenbouwkundig plan met beeldkwaliteitsplan opgesteld en dit getoetst op (financiële) haalbaarheid. Het plan lijkt voor alsnog niet financieel haalbaar. Toch willen we voor de inwoners van Hei- en Boeicop het plan verder ontwikkelen omdat deze ontwikkeling voorziet in de woningbehoefte, met name op korte termijn, en een bijdrage levert aan de leefbaarheid, kwaliteitsverbetering en de groei van Hei- en Boeicop. Wij vragen u het stedenbouwkundig plan vast te stellen en de grondexploitatie voor deze ontwikkeling te openen.

Beoogd effect • • •

Het vergroten van de leefbaarheid in Hei- en Boeicop; Een kwaliteitsverbetering leveren aan het kernrandzone gebied; Druk op de woningmarkt in Hei- en Boeicop verminderen.

Argumenten 1.1 De locatie achter de Van Zuilenstraat opgenomen is in de dorps(woon)visie opgenomen als een van de te ontwikkelen locaties in Hei- en Boeicop. In de dorps(woon)visie wordt achter de Van Zuilenstraat een kleine ontwikkeling voorgestaan voor ten hoogste 12 tot 13 woningen. In de dorps(woon)visie wordt geconstateerd dat aan de zuidzijde van het lint (in tegenstelling tot de noordzijde van het lint) de afgelopen decennia veel is veranderd. Het beeld van het lint wordt hier bepaald door meer recente bebouwing, die door de afwijkende schaal, oriëntatie en verschijningsvorm contrasteert met de overige bebouwing. Bij de ontwikkeling van deze gebieden is minder aandacht besteed aan een geleidelijke overgang tussen lint en het open polderlandschap, waardoor de kwaliteit ook achterblijft bij de rest van het lint. Met de realisering van nieuwe woningbouw aan de zuidzijde van het dorp kan niet alleen de benodigde woningbouw gerealiseerd worden, maar kan ook een kwaliteitssprong in de overgang naar de open polder worden gemaakt. Dit geldt zowel voor het gebied direct achter de Van Zuilenstraat als voor de locatie van de huidige sportvelden. 1.2 De woningbouwbehoefte in Hei- en Boeicop is groot. In de afgelopen jaren heeft er geen nieuwbouw in Hei- en Boeicop plaatsgevonden. Dit resulteerde erin dat of de inwoners naar een ander dorp vertrokken of thuis bleven wonen.

De inwoners hebben aangegeven dat er voor ouderen en jongeren te weinig aanbod is in Hei- en Boeicop. Als er geen verjonging in het dorp ontstaat kan dit effect doorwerken op de maatschappelijke voorzieningen die er nu nog zijn. Waardoor deze voorzieningen onder druk komen te staan. Met deze ontwikkeling wordt de behoefte aan nieuw woningbouw op korte termijn enigszins verlicht. De ontwikkeling van het sportcomplex is complexer, vergt meer voorbereidingstijd en zal niet op korte termijn gerealiseerd kunnen worden. Het haalbaarheidsonderzoek daarvoor is onlangs gestart. 1.3 Woningbouw is in lijn met het coalitieakkoord. In het coalitieakkoord is aangegeven dat de gemeente meer en betere passende woningen wil bouwen voor onze inwoners. Er dient gebouwd te worden in alle steden en dorpen, dus ook in de

kleinere dorpen. Bij de ontwikkeling en realisatie van woningbouwlocaties streeft de gemeente naar een percentage van 50% betaalbare woningen, zoals inmiddels ook is vastgesteld in de kaders betaalbare woningen. 1.4 Het indicatieve woningbouwprogramma is bepaald aan de hand van adviezen van deskundigen en de reacties van inwoners van Hei- en Boeicop. Voor het bepalen van het indicatieve woningbouwprogramma hebben we te maken met enerzijds de vastgestelde kaders betaalbare woningen en anderzijds met de wensen van de bewoners van Hei- en Boeicop. Tijdens een sessie met de huurdersbelangenvereniging, Fien Wonen, de school, de kerk, de voetbalvereniging en de bewonersvereniging Heicop Vooruit hebben we geconstateerd dat er vooral behoefte is aan woningen voor starters (om jonge gezinnen te behouden voor Heien Boeicop) en senioren (om deze bij het ouder worden te kunnen laten wonen in hun vertrouwde woonomgeving), dat er ruimte is voor huurwoningen en de behoefte groot is aan betaalbare woningen. Op grond van deze sessie hebben wij een indicatief woningbouwprogramma bepaald. Het indicatieve woningbouwprogramma voorziet in 30% sociale huur, 30% betaalbare woningbouw tot € 355.000 (prijspeil 2023) en aantal tweekappers en minimaal een vrijstaande woning.

2.1 De stedenbouwkundige en ruimtelijke randvoorwaarden zijn bepaald aan de hand van deskundigen en reacties van inwoners op de concept ontwerpen. Het stedenbouwkundig ontwerp is enerzijds gericht op het maximaal te realiseren woningaanbod op deze locatie in relatie tot het waarborgen van de kwaliteit aan het lint, grenzend aan het stiltegebied in de kernrandzone en rekening houdend met de beperkingen van het naastgelegen bedrijf en de ontsluitingsmogelijkheden. De invulling van het stedenbouwkundig ontwerp is gestoeld op enerzijds de input van de stedenbouwkundigen en anderzijds op de input die tijdens de avonden door de bewoners is meegegeven. Er is rekening gehouden met de wensen van de bewoners, zoals een kindvriendelijke buurt, situering van de woningen ten opzichte van het garagebedrijf en de huidige woningen én de aanzet tot het mogelijke maken van een veilige loop- en fietsverbinding naar de school en het voetbalcomplex. 2.3 Stedenbouwkundig ontwerp vormt de basis van de uitvraag. Voor het op de markt brengen van de gronden dient een aanbestedingsprocedure te worden doorlopen. Onderdeel van de uitvraag is het stedenbouwkundig ontwerp en het beeldkwaliteitsplan. 3.1 Voor de administratieve verwerking is het nodig om een grondexploitatie te openen.

Om alle kosten en opbrengsten van het project op een juiste wijze administratief te verantwoorden en financieel sturing te kunnen geven is het noodzakelijk een grondexploitatie door de raad te openen. De grondexploitatie zal jaarlijks worden herzien en via het MPG aan de raad worden aangeboden voor vaststelling. 4.1 Voor een tekort voor de grondexploitatie moet een verlies voorziening worden gevormd. Het BBV schrijft voor dat voor projecten met een tekort een verliesvoorziening gevormd moet worden. Omdat het nadelig resultaat voortkomt uit het bouwen van betaalbare woningen, dekken we dit tekort uit de reserve volkshuisvesting 4.2 Het voorziene tekort op de grondexploitatie kent meerdere oorzaken. Sinds juni 2021 zijn we bezig met het haalbaarheidsonderzoek voor een ontwikkeling achter de van Zuilenstraat. Dit heeft nu geresulteerd in een stedenbouwkundig ontwerp met maximaal 13

woningen. De beperking van 13 woningen komt voort uit de beperkte ontsluitingsmogelijkheden aan de oost- en westzijde van de Van Zuilenstraat, waarbij overigens ook nog eenrichtingsverkeer wordt voorzien. Voor deze ontwikkeling wordt op dit moment een tekort voorzien. Dit tekort kent meerdere oorzaken: • Het is een klein woningbouwplan waardoor de kosten zwaar drukken op het aantal woningen dat gerealiseerd gaat worden. De eisen met betrekking tot deze planontwikkeling zijn hetzelfde als voor een groter project. Er moet een planologische procedure gevoerd worden, er moeten onderzoeken gedaan worden, participatietraject moet doorlopen worden etc. Waar bij grotere ontwikkelingen de schaalvoordelen tellen, geldt hier het nadeel van de kleine schaal, waardoor de kosten drukken op relatief weinig woningen. • De slechte grondslag van het gebied. Het perceel heeft een slechte grondslag waardoor zo’n 2.25 m zand ter ophoging en voorbelasting moet worden opgebracht. De civieltechnische kosten zijn daarmee relatief hoog. De wijze van voorbelasting moet nog nader bepaald worden. • De kaders betaalbare woningen Uw raad heeft onlangs de kaders betaalbare woningbouw vastgesteld. Deze kaders bepalen dat dit project moet voorzien in 50% betaalbare woningen waarvan 30% sociale huur. De opbrengsten van sociale huur of koopwoningen en betaalbare woningen zijn relatief laag.

Zie de bijlage voor de financiële onderbouwing. In de grondexploitatie is het prijspeil van 2023 opgenomen. De landelijke normering voor een betaalbare koopwoning stijgt in 2024 van € 355.000 naar € 390.000. 4.3 Deze ontwikkeling is passend in de uitgangspunten van de investeringsagenda, zoals opgenomen in de begroting 2024-2027. In de meerjarenbegroting 2024-2027 heeft uw raad een investeringsagenda opgenomen. Passende woonruimte bieden aan de inwoners van Vijfheerenlanden is een belangrijke doelstelling van de investeringsagenda. Woningbouw wordt hierin gezien als een vliegwiel voor de doorontwikkeling van de gemeente Vijfheerenlanden, samen op weg naar het goede leven in Vijfheerenlanden. In de investeringsagenda worden voorwaardenscheppende en kwaliteitsverhogende investeringen onderscheiden. Met de voorwaardenscheppende investeringen wordt o.a. gedoeld op de toekomst gericht bouwen van wijken, waar ruimte is voor iedereen, juist ook voor de minderdraagkrachtige bewoners. De gemeente streeft daarbij naar 67% betaalbare woningen, hoewel maatwerk mogelijk is. Deze voorwaardenscheppende investeringen worden gekoppeld aan gebiedsontwikkelingen, maar kennen nog investeringsplanning.

Hoewel de investeringsagenda nog geen investeringsplanning kent past een investering van de gemeente in de ontwikkeling van het gebied achter de van Zuilenstraat in deze filosofie, waarbij 30% sociale huur en 30% betaalbare koop wordt gerealiseerd. Zonder de hier gevraagde investering kan dit plan niet doorgaan.

Risicoparagraaf 1.1 Provincie gaat niet akkoord met de ontwikkeling. We hebben over de ontwikkeling achter de Van Zuilenstraat eerder met de provincie gesproken. Resultaat van dat gesprek was dat een ontwikkeling voor de provincie achter de Van Zuilenstraat denkbaar is, maar de provincie heeft wel gevraagd hoe invulling wordt gegeven in relatie tot het kernrandzonebeleid. Een goede landschappelijke inpassing dient overlegd te worden. Met het stedenbouwkundig ontwerp hebben wij ook aandacht besteed aan de wensen van de Provincie. We zullen de gesprekken hierover met de provincie voortzetten om hier overeenstemming over te bereiken. Als er geen overeenstemming wordt bereikt kan de provincie bezwaar maken tegen de

aangevraagde omgevingsvergunning waardoor het bouwplan in bezwaar en/of beroep kan stranden. 1.2 Bezwaren tijdens de vergunningaanvraag kunnen leiden tot vertraging. Voor de ontwikkeling dient een buitenplanse omgevingsplanactiviteit oftewel BOPA aangevraagd te worden. Tijdens deze procedure kunnen inwoners in bezwaar en/of beroep gaan. Dit kan de ontwikkeling vertragen of bij gegronde bezwaren zelfs helemaal tenietdoen. Om dit risico zo veel mogelijk te verkleinen zal bij voorbereiding van de vergunningaanvraag bijzondere aandacht besteed worden aan de onderdelen waar het meeste risico in verwacht wordt, zoals het stiltegebied. 1.3 Gemeente kan niet vrijelijk beschikken over de gronden. De locatie is in gebruik als volkstuin. Een deel is verhuurd en een deel ligt braak. Er zijn op dit ogenblik in totaal acht huurders. Met deze gebruikers is er een huurovereenkomst, die elk jaar kan worden opgezegd zonder financiële verplichtingen van de gemeente. In het nieuwe ontwerp hebben wij rekening gehouden met 300 m2 volkstuinen. Er kan dus op de locatie een beperkt aantal volkstuinen terugkomen. Ook voor de garageboxhouders geldt dat de huur opgezegd kan worden zonder financiële verplichtingen. Bovendien is er geen recht van opstal waardoor door natrekking de opstallen in eigendom zijn van de gemeente.

Huurders kunnen wel in verzet komen en een juridische strijd met de gemeente aangaan. Het risico op een kansrijke procedure is echter zeer klein en bijna verwaarloosbaar. Ten behoeve van een prettige beëindiging zijn er met alle gebruikers aparte avonden gehouden over de te nemen stappen van de gemeente die nodig zijn voor de woningbouw. 4.1 Onzekerheid van de aanbestedingsprocedure. De verkoop van de gronden geschiedt enerzijds door een aantal kavels te verkopen aan Fien Wonen ten behoeve van sociale huur. Voor het overige zullen de gronden op de markt worden gezet met een aanbestedingsprocedure. Na afloop van de aanbestedingsprocedure zal duidelijk zijn voor welk bedrag de gronden verkocht worden. En daarmee of het tekort van de grondexploitatie meer of minder is. 4.2 Het opgenomen woningbouwprogramma is indicatief In het stedenbouwkundig plan en de grondexploitatie hebben wij een indicatief woningbouwprogramma opgenomen met 30% sociale huur en 30% betaalbare koop. Deze keuze komt voort uit enerzijds de kaders betaalbare woningbouw en anderzijds de wensen van de bewoners. In de aanbesteding kunnen we hierin een marge inbouwen, waardoor de opbrengsten zouden kunnen stijgen. Dit zal beperkt blijven tot maximaal twee woningen van betaalbaar naar de vrije sector en daardoor van beperkte invloed zijn op de opbrengsten.

Betrokkenheid pers Informeren via besluitenlijst.

Financiële paragraaf Voor het project Achter Van Zuilenstraat is door de raad eerder een voorbereidingskrediet ter beschikking gesteld. Dit krediet is gebruikt om de dorps(woon)visie op te stellen en voor het stedenbouwkundig ontwerp, dat nu ter vaststelling wordt aangeboden. De kosten zijn destijds gedekt door een onttrekking uit de reserve grondexploitatie. De voorbereidingskosten zijn daarmee niet opgenomen in de nu te openen grondexploitatie. De grondexploitatie Achter Van Zuilenstraat heeft een negatief saldo. Dit betekent dat met de

opbrengsten vanuit de uitgifte van de bouwkavels niet alle ontwikkelingskosten kunnen worden gedekt. Onder andere door het woningbouwprogramma met relatief veel betaalbare woningen en de beperkte omvang van het plan zijn de kosten hoger dan de opbrengsten. De grondexploitatie zal worden opgenomen in de meerjarenbegroting van de gemeente. De grondexploitatie zal jaarlijks worden geactualiseerd op basis van de voortgang in het plan en de actuele inzichten. Via het MPG wordt de raad hierover geïnformeerd. Vanuit de gemeente Zederik is de reserve Volkshuisvesting meegekomen. Deze reserve was er om, volgens PALT-afspraken, een impuls te geven aan het bouwen van sociale woningbouw. Deze reserve is al langere tijd niet meer aangesproken en heeft nu nog een saldo van € 1.072.000. Omdat hier voor enkele woningen sprake is van sociale woningbouw, is deze onttrekking passend in het doel van deze reserve.

Participatieparagraaf •

• •

Met Heicop Vooruit (een groep bewoners die zich inzet voor woningbouw in Hei- en Boeicop) is gecommuniceerd over het besluit om de ontwikkeling te beperken tot 12 maximaal 13 woningen. Deze groep zal ook fungeren als soort klankbordgroep bij de verdere uitwerking van de plannen aangevuld met omwonenden; Fien Wonen is gevraagd of zij willen participeren in de ontwikkeling. Daarop hebben ze aangegeven graag de sociale woningbouw te realiseren. Een officiële reactie is er nog niet. Het antwoord is mede bepalend voor hoe het perceel op de markt wordt gezet. De omwonenden zijn betrokken bij de totstandkoming van het stedenbouwkundig plan en zullen bij de verdere uitwerking ook betrokken worden.

Duurzaamheidsparagraaf De duurzame ambities m.b.t. water en de relatie met het in het groen gelegen woningen draagt bij aan een mooie afronding van deze locatie van het lint. Door woningbouw te realiseren in Heien Boeicop kunnen maatschappelijke en sociale voorzieningen in het dorp behouden blijven.

Communicatieparagraaf In het kader van de planontwikkeling heeft op 22 november 2022 een bewonersavond plaatsgevonden. Daar hebben we het voorgenomen besluit aan direct belanghebbenden en omwonenden verder toegelicht en aangegeven hoe het proces verder zal verlopen. Ook hebben we gevraagd om te reageren op de concept stedenbouwkundige randvoorwaarden, zoals die nu door onze stedenbouwkundige zijn opgesteld. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Vijfheerenlanden, de loco-secretaris, Signed By: l.huberts@vijfheerenlanden.nl

09/11/2023 13:43:57 CET {{signer1}}

ID: 64612560-5dfb-4a5a-8496-0b097b095179 Auth: Consent

L.J.C. (Léon) Huberts

de burgemeester, Signed By: s.frohlich@vijfheerenlanden.nl

09/11/2023 14:30:03 CET {{signer2}}

ID: 64612560-5dfb-4a5a-8496-0b097b095179 Auth: Consent

S. (Sjors) Fröhlich

Bijlagen: 1. Stedenbouwkundig plan “Achter de Van Zuilenstraat” Hei en Boeicop 2. Geheime bijlage – Grex Van Zuilenstraat 3. Geheime bijlage – Grex Van Zuilenstraat toelichting